在房產(chǎn)測(cè)繪中關(guān)于測(cè)繪面積的質(zhì)量控制的探討

1、在房產(chǎn)測(cè)繪中關(guān)于測(cè)繪面積的質(zhì)量控制的探討 【摘要】探討房產(chǎn)測(cè)繪中關(guān)于測(cè)繪面積的質(zhì)量控制措施，針對(duì)影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的因素，討論提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的相應(yīng)對(duì)策，以保證房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量，為今后的實(shí)際工作提供參考。 【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪面積；質(zhì)量控制；影響因素 中圖分類號(hào)：o213.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a 文章編號(hào)： 隨著21世紀(jì)以來(lái)房地產(chǎn)管理事業(yè)的發(fā)展，以及住房制度、土地使用制度改革的進(jìn)一步深化，人們提出了越來(lái)越高的房屋建筑面積質(zhì)量要求。房屋建筑面積在房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)所測(cè)算的是作為房屋買(mǎi)賣(mài)的產(chǎn)權(quán)發(fā)證的依據(jù)。所以，房產(chǎn)測(cè)繪面積對(duì)房屋價(jià)格及相關(guān)費(fèi)用均具有直接影響，廣大購(gòu)房者對(duì)這個(gè)問(wèn)題相當(dāng)敏感，很多

2、有關(guān)房屋的糾紛也密切聯(lián)系著房屋的建筑面積計(jì)算。因此，控制好房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，我落實(shí)測(cè)繪法、維護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人合法利益的一件大事。 房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義 第一，房產(chǎn)測(cè)繪是保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪與業(yè)主的切身利益直接相關(guān)，房產(chǎn)測(cè)繪的面積計(jì)算、測(cè)繪全過(guò)程、以及其測(cè)量精度均具有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)人由產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時(shí)也為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章占地及違章建筑提供了可靠的憑據(jù)。在核發(fā)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的過(guò)程中，這些數(shù)據(jù)是其重要組成部分，在房地產(chǎn)檔案的建立中，這些數(shù)據(jù)也是最原始的資料。第二，房產(chǎn)測(cè)繪有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。我國(guó)建筑和房地產(chǎn)

3、業(yè)中，房屋建筑面積的多少是其最重要的指標(biāo)之一，也是最基本的房產(chǎn)測(cè)量中需要測(cè)定的要素之一，建筑面積是我國(guó)城市規(guī)劃管理、稅費(fèi)征收、房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)登記、城市地價(jià)核算、房屋面積統(tǒng)計(jì)、產(chǎn)籍管理、房屋拆遷安置等中的計(jì)量單位，對(duì)于非專業(yè)人士而言，由于房屋面積的種類繁多，因此常常感覺(jué)高深莫測(cè)，尤其是在商品房買(mǎi)賣(mài)中，在利益的驅(qū)使下，部分開(kāi)發(fā)商時(shí)常會(huì)打起面積的主意，而某些中介也總是偷換概念，對(duì)消費(fèi)者造成誤導(dǎo)。因此，使得商品房銷售面積準(zhǔn)確性得到提高，使商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛減少，能夠?qū)V大消費(fèi)者的合法權(quán)益起到維護(hù)的作用，同時(shí)也有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。 房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的影響原因 房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)性、專業(yè)性很強(qiáng)，但是卻

4、沒(méi)有完善的的房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，對(duì)有些問(wèn)題過(guò)于簡(jiǎn)單的規(guī)定，跟不上設(shè)計(jì)人員理念的不斷發(fā)展和建筑形式的千變?nèi)f化，許多新問(wèn)題都無(wú)法進(jìn)行界定，在實(shí)際操作中常常由于無(wú)據(jù)可查而難以處理，很容易引起爭(zhēng)議。因此，有的大城市現(xiàn)在已經(jīng)制定了本地的房產(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則，使其測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比較完善，但是這方面的細(xì)則絕多達(dá)數(shù)地方均沒(méi)有，從業(yè)人員及房產(chǎn)測(cè)繪單位在實(shí)際工作中的操作只能依靠自己對(duì)規(guī)范的理解而進(jìn)行，這就使得測(cè)繪質(zhì)量存在很大的爭(zhēng)議。 在房產(chǎn)測(cè)繪中，尤其是比較復(fù)雜的建筑測(cè)繪中，數(shù)據(jù)繁多，情況復(fù)雜，計(jì)算量巨大，難以保證測(cè)繪計(jì)算人員完全不會(huì)出錯(cuò)，如果不健全測(cè)繪單位的質(zhì)量保證體系，就會(huì)使質(zhì)量差錯(cuò)很容易產(chǎn)生。測(cè)繪單位的管理

5、水平、資質(zhì)等級(jí)、從業(yè)人員的技術(shù)水平，均會(huì)對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量造成一定的影響。 提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施 3.1遵守一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查制度 在全面互檢、自查的基礎(chǔ)上，由公司測(cè)繪作業(yè)組的兼職或?qū)Ｂ殭z查人員進(jìn)行產(chǎn)品的過(guò)程檢查，然后參照相關(guān)資料，由專職檢查人員和質(zhì)量檢查小組對(duì)測(cè)繪成果實(shí)行最終檢查，委托單位組織在檢查無(wú)誤之后進(jìn)行最終驗(yàn)收。在檢查過(guò)程中，主要的相關(guān)規(guī)定有：各級(jí)驗(yàn)收檢查工作必須獨(dú)立進(jìn)行，不能夠替代和省略。檢查過(guò)程中如果發(fā)現(xiàn)分?jǐn)偡桨富蛎娣e計(jì)算口徑等特殊問(wèn)題沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明或與相關(guān)規(guī)定有不符合的情形時(shí)，要及時(shí)提出處理意見(jiàn)，會(huì)辦簽字進(jìn)行確認(rèn)之后才能夠進(jìn)行重新辦理。公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要全面審查提交的圖紙、成果

6、、質(zhì)檢單等，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)予以改正。公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中出現(xiàn)的典型案例，要定期進(jìn)行分析、討論、總結(jié)，以提高測(cè)繪成果的質(zhì)量和測(cè)繪人員業(yè)務(wù)水平。如果對(duì)處理質(zhì)量問(wèn)題的意見(jiàn)存在分歧時(shí)，由專職質(zhì)量檢查人員認(rèn)定一級(jí)檢查的問(wèn)題，由總工辦裁定或提交隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)辦解決二級(jí)檢查之后的問(wèn)題。對(duì)測(cè)繪單項(xiàng)產(chǎn)品質(zhì)量等級(jí)進(jìn)行確定，并附于測(cè)繪檔案中。各個(gè)作業(yè)組之間應(yīng)在每個(gè)項(xiàng)目野外作業(yè)結(jié)束之前進(jìn)行野外互檢，確保無(wú)誤之后方可結(jié)束野外作業(yè)，需要不定期的由技術(shù)部門(mén)組織對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行野外抽查，并記錄好。 3.2控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量 在預(yù)測(cè)算房產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積的時(shí)候，建筑施工圖必須由委托方提供經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審核通過(guò)的圖紙，

7、在實(shí)測(cè)房產(chǎn)面積時(shí)，房屋竣工圖應(yīng)由委托方提供，如果有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)聯(lián)系單或變更圖紙。所提供的圖紙必須包括建筑立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、飄窗及陽(yáng)臺(tái)大樣圖等一整套完整的建筑圖紙，應(yīng)盡可能詳細(xì)，在測(cè)繪過(guò)程中以便進(jìn)行相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)的查閱。收件資料中必須包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地出讓合同、建筑總平面圖、建設(shè)工程施工許可證、設(shè)計(jì)部門(mén)出具的用房功能部位及房屋配套設(shè)施、地名辦出具的幢號(hào)及門(mén)牌號(hào)批準(zhǔn)文件等。 3.3房產(chǎn)面積測(cè)繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制 對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)面積測(cè)繪在增加經(jīng)濟(jì)收入的同時(shí)，也增加了所承擔(dān)的責(zé)任。工作如果發(fā)生了疏忽錯(cuò)誤，對(duì)于日益高漲的房?jī)r(jià)，其造成的損失是巨大的。在房屋面積測(cè)

8、繪各環(huán)節(jié)中，應(yīng)做到四個(gè)準(zhǔn)確：房屋套型邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確；房屋計(jì)算面積部位認(rèn)定要準(zhǔn)確；房屋面積計(jì)算分?jǐn)傄獪?zhǔn)確；房產(chǎn)要素要準(zhǔn)確。 3.4控制測(cè)量的精度 一般規(guī)定末級(jí)控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過(guò)0.05m，相鄰點(diǎn)間的間距中誤差當(dāng)相鄰點(diǎn)為獨(dú)立觀測(cè)量時(shí)可計(jì)算為0.05m。因此，首先要建立一個(gè)有一定密度的、高精度的、高質(zhì)量、物定可品的、高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)。 3.5生產(chǎn)過(guò)程控制采用工作流程技術(shù)而實(shí)現(xiàn) 管理系統(tǒng)中該技術(shù)是核心技術(shù)，其控制、監(jiān)督、協(xié)調(diào)整個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程的完成和規(guī)范，并跟蹤信息流。為適應(yīng)房產(chǎn)測(cè)繪工作的規(guī)范化、制度化和流程化，為了更好地控制過(guò)程，采用流程化管理軟件，根崗位職責(zé)進(jìn)行角色賬號(hào)密碼登陸、權(quán)限設(shè)置，保證在系統(tǒng)監(jiān)控之下進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作，各環(huán)節(jié)均會(huì)記錄下操作時(shí)間、人員姓名、機(jī)器號(hào)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)生產(chǎn)的圖形數(shù)據(jù)安全和過(guò)程控制。 討論 只有按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量監(jiān)督、管理房屋建筑面積測(cè)繪工作，才能切實(shí)提高房產(chǎn)測(cè)繪水平，才能促進(jìn)測(cè)繪事業(yè)不斷向科學(xué)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化發(fā)展。 參考文獻(xiàn)： 1韋學(xué)麗.淺談房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制j.企業(yè)經(jīng)濟(jì).2010，13(3):231 2周天平.淺析房產(chǎn)面