房屋土地面積估價(jià)報(bào)告的相關(guān)技術(shù)要求

1、報(bào)告的相關(guān)技術(shù)要求1、估價(jià)對象的界定說明：根據(jù)委托方的委托及提供的房屋所有權(quán)證（和國有土地使用證），本次的估價(jià)范圍內(nèi)的房屋面積為 平方米，土地面積為 平方米。原因：估價(jià)對象和范圍是由委托方確定的，而不是評估機(jī)構(gòu)或人員確定的，只有建議權(quán)。2、假設(shè)條件中：已持續(xù)使用為前提的，應(yīng)說明，房屋的用途及土地的用途，說明房屋和土地用途的一致性（如：工業(yè)土地上的辦公樓、職工宿舍或住宅，說明整體用途為工業(yè)），以具體用途（估價(jià)設(shè)定）的持續(xù)使用為前提。理由：應(yīng)說明設(shè)定的用途及使用，用途是否與規(guī)劃或法定的一致性。3、對僅評估房屋的抵押報(bào)告： 在限制條件中說明：根據(jù)委托方的委托本次估價(jià)對象及范圍僅為房產(chǎn)，不包含該房屋所

2、占用的土地，根據(jù)物權(quán)法及其他的有關(guān)規(guī)定，房屋抵押時(shí)，其所占用的土地應(yīng)同時(shí)抵押，受當(dāng)?shù)胤课莨芾頇C(jī)關(guān)對房屋抵押登記管理規(guī)定，在房屋管理部分只辦理房屋部分價(jià)值的抵押登記，所以，本次估價(jià)價(jià)值僅為房產(chǎn)的價(jià)值，但包括除土地以外的該房屋發(fā)揮正常使用功能所必須依附的地上附屬設(shè)施（如：道路、給水、排水、供電等）的價(jià)值在內(nèi)。如果僅評估房屋本身，不含室外附屬設(shè)施的，可不單獨(dú)說明包含附屬設(shè)施價(jià)值。該報(bào)告的標(biāo)題仍然為房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，而不是房產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。理由：應(yīng)強(qiáng)調(diào)房、地同時(shí)抵押的重要性。4、原報(bào)告模板式的內(nèi)容：（1）本次估價(jià)沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記相關(guān)費(fèi)用對估價(jià)對象

3、房地產(chǎn)價(jià)值的影響；沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響；也沒有考慮特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。當(dāng)上述情況發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值一般亦會(huì)發(fā)生變化。理由：第一句與第四句重復(fù)，只要其一即可。（2）抵押權(quán)人應(yīng)關(guān)注在抵押期內(nèi)可能增加抵押物處置難度的事項(xiàng)，如抵押人可能拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、企業(yè)所欠稅款等。根據(jù)房屋的實(shí)際狀況進(jìn)行描述，工業(yè)自用的就不存在物業(yè)費(fèi)，根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行調(diào)整，其他的變現(xiàn)能力等類似內(nèi)容也是如此，根據(jù)估價(jià)對象的特殊性進(jìn)行個(gè)性化的說明。5、變現(xiàn)費(fèi)用一覽表，僅評估房屋的對增值稅不做說明，也可說明為

4、：因本次評估的僅為房屋，土地增值稅根據(jù)實(shí)際增值繳納，無法確定其實(shí)際成本等，無法確定增值額，所以。以上費(fèi)用未考慮土地增值稅的影響。對存量房地產(chǎn)的說明為：因土地增值稅根據(jù)實(shí)際增值繳納，本次估價(jià)無法確定其建設(shè)投資成本等，無法確定增值額，所以。以上費(fèi)用未考慮土地增值稅的影響。理由：強(qiáng)調(diào)我們無法測算可能存在的增值稅，但進(jìn)行了提示。6、估價(jià)范圍內(nèi)有同棟多層或多套或同區(qū)域內(nèi)多宗土地等的評估，在以其中1層或1套為例進(jìn)行詳細(xì)的說明，其他的根據(jù)實(shí)際存在的差異以詳細(xì)說明的結(jié)果基準(zhǔn)進(jìn)行修正得到各層或各套的價(jià)格，在測算過程中完成。示例如下：評估測算過程：本次的評估對象為江岸區(qū)香港路康怡花園1棟2-9層， 2-9層為辦公

5、，每層建筑面積基本相當(dāng)，各樓層的差別只是樓層不同，其他的實(shí)物狀況完全相同，所以，本次評估以第1層和第5層為例進(jìn)行分析說明，其他的樓層價(jià)格以第5層的價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行樓層修正得到其價(jià)格。（1）采用市場法對江岸區(qū)香港路康怡花園1棟第2層進(jìn)行評估（2）采用收益法對江岸區(qū)香港路康怡花園1棟第2層進(jìn)行評估（3）江岸區(qū)香港路康怡花園1棟第2層價(jià)格確定（4）估價(jià)對象各樓層價(jià)格確定各樓層的差別只是樓層不同，其他的實(shí)物狀況完全相同，根據(jù)同類房地產(chǎn)樓層價(jià)格差別的一般情況及結(jié)合該因素對房地產(chǎn)成交價(jià)格的影響程度進(jìn)行修正，具體如下表。康怡花園1棟2-4、6-9層價(jià)格確定表序號(hào)所在層數(shù)建筑面積（）價(jià)格修正基準(zhǔn)（元/）修正系數(shù)

6、修正后單價(jià)（元/）評估價(jià)格（元）12886.48 9631.31-1%9320.27 826222923781.04 -0.5%9367.34 731626634863.57 -0.5%9367.34 808935245863.57 19414.41 813000256863.57 0.5%9461.48 817065267863.57 0.5%9461.48 817065278806.96 1%9508.55 767302389404.57 09414.41 3808788合計(jì)6333.3359620964注意修正幅度與詳細(xì)技術(shù)說明中的一致，此處的修正因素根據(jù)實(shí)際存在的差異狀況進(jìn)行修正，根據(jù)

7、存在的差異度進(jìn)行分析說明修正的幅度。7、對以抵押凈值為結(jié)果的報(bào)告（1）價(jià)值類型和定義本報(bào)告的價(jià)值類型為抵押價(jià)值，房地產(chǎn)抵押價(jià)值等于抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值。根據(jù)委托方擬抵押貸款銀行對抵押價(jià)格的管理和要求，以抵押價(jià)值扣除可能的變現(xiàn)費(fèi)用（賣方應(yīng)承擔(dān)的部分）后的價(jià)格作為抵押凈值，所以本報(bào)告的抵押凈值為抵押價(jià)值減去預(yù)計(jì)可能的變現(xiàn)費(fèi)用（賣方應(yīng)承擔(dān)的部分）。（2）限制條件中的相關(guān)說明根據(jù)委托方擬抵押貸款銀行對抵押價(jià)格的管理和要求，以抵押價(jià)值扣除可能的變現(xiàn)費(fèi)用(賣方應(yīng)承擔(dān)的部分)后的價(jià)格作為抵押凈值，所以本報(bào)告的抵押凈值為抵押價(jià)值減去預(yù)計(jì)可能的變現(xiàn)費(fèi)用(賣方應(yīng)承擔(dān)的部分)。

8、如果為興業(yè)銀行的扣除交易雙方的應(yīng)說明變現(xiàn)費(fèi)用為交易雙方的。理由：保持價(jià)值定義與規(guī)范的一致，因部分銀行或委托方管理的需要，對特殊的情況進(jìn)行特殊的定義說明，不打破原始的規(guī)定，又特殊化處理。（3）估價(jià)結(jié)論部分的說明示例1）假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值經(jīng)過現(xiàn)場查勘和資料分析論證，對估價(jià)對象采用成本法和收益法進(jìn)行評估，得到估價(jià)對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場總價(jià)為30439.27萬元。此處如果單一的估價(jià)對象，也可為兩種方法的結(jié)果再確定最終的結(jié)果。2）估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已設(shè)定抵押他項(xiàng)權(quán)利。由于委托方擬注銷該抵押權(quán)后重新辦理抵押貸款，故本次估價(jià)未將該抵押價(jià)值作為法

9、定優(yōu)先受償款扣除，估價(jià)人員未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對象存在其他法定優(yōu)先受償款，即估價(jià)師知悉的應(yīng)當(dāng)扣除的法定優(yōu)先受償款為0。3）抵押價(jià)值確定估價(jià)對象的抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款抵押價(jià)值=30439.270=30439.27（萬元）4）抵押凈值確定根據(jù)委托方擬抵押貸款銀行對抵押價(jià)格的管理和要求，以抵押價(jià)值扣除可能的變現(xiàn)費(fèi)用(賣方應(yīng)承擔(dān)的部分)后的價(jià)格作為抵押凈值，所以本報(bào)告的抵押凈值為抵押價(jià)值減去預(yù)計(jì)可能的變現(xiàn)費(fèi)用(賣方應(yīng)承擔(dān)的部分)。（1）預(yù)計(jì)可能的變現(xiàn)費(fèi)用清償順序首先為處置該房地產(chǎn)的費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用，其次為應(yīng)繳納的稅款如營業(yè)稅及附加、印花稅，最后為抵押權(quán)人優(yōu)先受償

10、款。主要變現(xiàn)費(fèi)用如下表：變現(xiàn)費(fèi)用一覽表稅費(fèi)稅率變現(xiàn)費(fèi)用（萬元）文件依據(jù)備注營業(yè)稅及附加5.80%1765.48財(cái)稅 201112號(hào)等賣方印花稅0.515.2288財(cái)稅字第255號(hào)賣方交易服務(wù)費(fèi)非住宅5.5元/14.53鄂價(jià)房服200277號(hào)賣方其他費(fèi)用按成交價(jià)格的1%304.39計(jì)價(jià)格1995971號(hào)等賣方合 計(jì)2099.62備注：快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于公開市場價(jià)值，由于未發(fā)生實(shí)際成交，此處按評估值計(jì)取。表中主要變現(xiàn)費(fèi)用根據(jù)當(dāng)前政策測算，最終的變現(xiàn)費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。因土地增值稅根據(jù)實(shí)際增值繳納，本次估價(jià)無法確定其建設(shè)投資成本等，無法確定增值額土，無法測算需繳納的土地增值稅，故此處未考慮土地增

11、值稅。說明：營業(yè)稅：對存量房，營業(yè)稅為差額征收，普通住宅滿5年的免收。土地增值稅：對于存量房應(yīng)區(qū)分個(gè)人還是單位，應(yīng)考慮區(qū)分屬于普通住宅、非普通住宅及非住宅，考慮實(shí)際的操作按核定征收率進(jìn)行計(jì)算（一般情況下委托方不提供或無法提供相關(guān)的原始取得價(jià)格的相關(guān)依據(jù)）。所得稅：個(gè)人的房屋應(yīng)考慮，該稅費(fèi)屬于交易環(huán)節(jié)繳納的，單位的不考慮，是根據(jù)整個(gè)年度企業(yè)的情況繳納。以上稅費(fèi)參照以下文件內(nèi)容取定參數(shù)，若有最新的規(guī)定，按最新的規(guī)定執(zhí)行。關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)存量房轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅收征管問題的通知武地稅發(fā)201110號(hào)各區(qū)地稅局，各區(qū)房管局、市房產(chǎn)交易管理中心：為促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，體現(xiàn)公平稅負(fù)原則，營造和諧稅收環(huán)境

12、，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我市存量房轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅收的征管問題明確如下：一、關(guān)于存量房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅的問題（一）關(guān)于“先稅后證”的問題。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院第138號(hào)）第十一、十二條“土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)”的規(guī)定，對單位（是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織）轉(zhuǎn)讓存量房和個(gè)人（包括個(gè)體經(jīng)營者）轉(zhuǎn)讓非住宅存量房的，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”管理，即納稅人在房產(chǎn)管理部門申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手

13、續(xù)時(shí)，必須依法繳納土地增值稅或出具免稅證明，房產(chǎn)管理部門方可辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。（二）關(guān)于征收方式的問題。為了方便納稅人，簡化征管手續(xù)，市地方稅務(wù)局與市住房保障和房屋管理局采取“先預(yù)征、后清算”的方式進(jìn)行聯(lián)合控管。1、對單位轉(zhuǎn)讓存量房和個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅存量房依法應(yīng)繳納土地增值稅的，有辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的房產(chǎn)管理部門所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。征收稅務(wù)機(jī)關(guān)以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估價(jià)格或者成交申報(bào)價(jià)格，按照孰高原則確定計(jì)稅依據(jù)，依規(guī)定先預(yù)征土地增值稅，納稅人憑稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的完稅憑證，到房產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。武漢市現(xiàn)行土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅預(yù)征率為1.5%，非普通住宅預(yù)征率為3%，非住宅類房

14、地產(chǎn)預(yù)征率為5%。2、對單位轉(zhuǎn)讓存量房和個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅存量依法需免征土地增值稅的，由納稅人按規(guī)定向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交免稅申請，辦理相關(guān)免稅手續(xù)后，憑稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的免稅證明原件（見附件武漢市xx區(qū)的地方稅務(wù)局稅收減免準(zhǔn)予通知書），到房產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。3、單位轉(zhuǎn)讓存量房和個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅存量房預(yù)征土地增值稅后，在辦理完畢房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)移登記的30日內(nèi)，應(yīng)按規(guī)定向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交土地增值稅清算申請資料，有房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)清算審核手續(xù)。（三）關(guān)于聯(lián)合控管經(jīng)費(fèi)的問題。由辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的房產(chǎn)管理部門所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，按代征稅款手續(xù)費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定，

15、以聯(lián)合控管實(shí)際入庫稅款的5%按季撥付工作經(jīng)費(fèi)。二、關(guān)于明確個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人呢所得稅的問題（一）關(guān)于個(gè)人所得稅的征收依據(jù)。根據(jù)中華人民共和國個(gè)人所得稅法和實(shí)施條例的制度，個(gè)人轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，依20%的稅率按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。（二）關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅財(cái)產(chǎn)所得計(jì)征個(gè)人所得稅的規(guī)定。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅能夠提供合法、完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取查賬征收，依應(yīng)納稅所得額的20%計(jì)征個(gè)人所得稅；對個(gè)人未能提供合法、完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算

16、應(yīng)納稅額的，比照國家稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人取得房屋拍賣收入征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)（國稅函20071115號(hào)）文件中的規(guī)定，統(tǒng)一按計(jì)稅價(jià)格的3%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。（三）關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅財(cái)產(chǎn)所得計(jì)征個(gè)人所得稅的規(guī)定。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅財(cái)產(chǎn)所得計(jì)征個(gè)人所得稅仍按市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市地稅局房產(chǎn)局關(guān)于我市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的意見的通知（武政辦2006169號(hào)）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，即對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅能夠提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取查帳征收，依應(yīng)納稅所得額的20%計(jì)征個(gè)人所得稅；對納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，可實(shí)行核定征稅，核定征收率暫定為計(jì)稅價(jià)格的

17、1%。（四）關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋（含住宅和非住宅）征收個(gè)人所得稅的規(guī)定。個(gè)人無償受贈(zèng)房屋不征收個(gè)人所得稅仍按武漢市地方稅務(wù)局 武漢市住房保障和房屋管理局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋不征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知（武地稅發(fā)2009184號(hào)）和武漢市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)有關(guān)稅收問題的通知（武地稅發(fā)2009207號(hào)）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，對屬于不征稅范圍的贈(zèng)與人、受贈(zèng)人和受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，按照財(cái)政部 國家稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知（財(cái)稅200978號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。（五）關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅財(cái)產(chǎn)所得免征個(gè)人所得稅的規(guī)定。根據(jù)國家稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)

18、問題的通知（國稅發(fā)2006108號(hào)）規(guī)定，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。三、本通知由市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋二o一一年一月二十四日市地稅局轉(zhuǎn)發(fā)省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（武地稅發(fā)2012140號(hào)）規(guī)定：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為2%、4%、6%。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收率：（一）中心城區(qū)（含江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山等7個(gè)中心城區(qū)及東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)）按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、7%、9%。（二）其他遠(yuǎn)城區(qū)（含東西湖、漢南、蔡甸、新洲、黃陂、江夏區(qū)）按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、6%、8%。（三）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的核定征收率比照上述 “三率”執(zhí)行。三、單純轉(zhuǎn)讓土地土地增值稅核定征收率為10%。四、本通知自2013年1月1日起執(zhí)行。（2）抵押凈值抵押凈值=抵押價(jià)值預(yù)計(jì)可能的變現(xiàn)費(fèi)用=30439.2702099.62 =28339.65(萬元)8、報(bào)告電子檔的歸檔報(bào)告電子檔的規(guī)定與報(bào)告出具的完全一致，因各種原因進(jìn)行修改而有不同版本的，歸檔的為最終的版本，中間過程的相關(guān)版本