蘇州市吉祥酒店式公寓項(xiàng)目提案報(bào)告qq452078853

1、 資料打包資料打包 資料打包資料打包 資料打包資料打包全程理念全程理念 全程服務(wù)全程服務(wù)ncrco.ncrco.新潤(rùn)城置業(yè)新潤(rùn)城置業(yè) 資料打包資料打包蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議 資料打包資料打包蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議0808年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況分析年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況分析0808年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策分析年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策分析 資料打包資料打包板塊板塊滄浪區(qū)滄浪區(qū)金閶區(qū)金閶

2、區(qū)平江區(qū)平江區(qū)園區(qū)園區(qū)高新區(qū)高新區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)相城區(qū)成交套數(shù)（套）137296354934542338257成交面積（）175162894133473114646589735260132005成交均價(jià)（元/）9200750072008900700068006600成交套數(shù)合計(jì)套數(shù)：套數(shù)：2858 面積：面積：33萬，均價(jià)萬，均價(jià)7450元元/平米平米蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)各片區(qū)成交分析蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)各片區(qū)成交分析 成交量上看，本月市區(qū)成交量較前期有了明顯的提升，各個(gè)區(qū)域已經(jīng)明顯開始放量，成交量上看，本月市區(qū)成交量較前期有了明顯的提升，各個(gè)區(qū)域已經(jīng)明顯開始放量，4月共有月共有24個(gè)新老樓盤上市，上

3、市主力均依然來自于園區(qū)。個(gè)新老樓盤上市，上市主力均依然來自于園區(qū)。 從上述圖標(biāo)我們可以發(fā)現(xiàn)，園區(qū)和新區(qū)占蘇州市場(chǎng)總成交量的很大的比重，究其原從上述圖標(biāo)我們可以發(fā)現(xiàn)，園區(qū)和新區(qū)占蘇州市場(chǎng)總成交量的很大的比重，究其原因，一是主城區(qū)限高，供應(yīng)房源較少，其次滄浪區(qū)、平江區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)在區(qū)間交接，地塊因，一是主城區(qū)限高，供應(yīng)房源較少，其次滄浪區(qū)、平江區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)在區(qū)間交接，地塊規(guī)模很難提升。園區(qū)作為開發(fā)地塊，有著全新的規(guī)劃定位，價(jià)格和成交提升很快。規(guī)模很難提升。園區(qū)作為開發(fā)地塊，有著全新的規(guī)劃定位，價(jià)格和成交提升很快。 資料打包資料打包區(qū)域區(qū)域成交套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）成交面積（平方米）成交面積（平方米）成

4、交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/ /平方米）平方米）金閶區(qū)16716431.156248.14滄浪區(qū)33436798.266993.43平江區(qū)50539451.155339.67園區(qū)942113679.759145.66高新區(qū)67865812.965338.92吳中區(qū)51672527.867947.20相城區(qū)83177960.585338.88 從整體市場(chǎng)銷售行情看，中小戶型出現(xiàn)熱銷，打折力度成為項(xiàng)目去化的重要因從整體市場(chǎng)銷售行情看，中小戶型出現(xiàn)熱銷，打折力度成為項(xiàng)目去化的重要因素，開發(fā)商品牌、實(shí)力、口碑以及地段都成為去化至關(guān)重要的因素。素，開發(fā)商品牌、實(shí)力、口碑以及地段都成為去化至關(guān)重要的因素。 各

5、區(qū)成交情況均有所增長(zhǎng)。其中園區(qū)依靠在消費(fèi)者心中強(qiáng)勢(shì)品牌地位和產(chǎn)品優(yōu)各區(qū)成交情況均有所增長(zhǎng)。其中園區(qū)依靠在消費(fèi)者心中強(qiáng)勢(shì)品牌地位和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，依然占據(jù)榜首；而相城區(qū)依靠個(gè)別新開樓盤的熱銷和部分政策性住房簽售的支勢(shì)，依然占據(jù)榜首；而相城區(qū)依靠個(gè)別新開樓盤的熱銷和部分政策性住房簽售的支撐，成交量出乎意料的攀升至第二位；而金閶區(qū)由于區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)不足，區(qū)域成撐，成交量出乎意料的攀升至第二位；而金閶區(qū)由于區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)不足，區(qū)域成交量已經(jīng)連續(xù)兩月呈下跌趨勢(shì)。交量已經(jīng)連續(xù)兩月呈下跌趨勢(shì)。 資料打包資料打包 從圖表中數(shù)據(jù)我們可以從圖表中數(shù)據(jù)我們可以看到園區(qū)和吳中的成交比看到園區(qū)和吳中的成交比例在上半年的住宅成

6、交面例在上半年的住宅成交面積中占有很大的比重，新積中占有很大的比重，新區(qū)、相城區(qū)和古城區(qū)的成區(qū)、相城區(qū)和古城區(qū)的成交總體比重相差不大。交總體比重相差不大。 從左圖表中數(shù)據(jù)我們分從左圖表中數(shù)據(jù)我們分析得出，園區(qū)和吳中的住析得出，園區(qū)和吳中的住宅套數(shù)成交量所占較大比宅套數(shù)成交量所占較大比重重,接近接近50%。而其余片區(qū)。而其余片區(qū)的成交套數(shù)的比例相差不的成交套數(shù)的比例相差不大，吳中區(qū)的成交偏小，大，吳中區(qū)的成交偏小，這與供應(yīng)量不無關(guān)系。這與供應(yīng)量不無關(guān)系。 資料打包資料打包 從上圖表分析來看，總體的住宅成交價(jià)格呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。從上圖表分析來看，總體的住宅成交價(jià)格呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。07年年5月至年底，增幅明顯

7、，增幅達(dá)月至年底，增幅明顯，增幅達(dá)到到1600元。進(jìn)入傳統(tǒng)的年終谷底，成交價(jià)格有所滑落，元。進(jìn)入傳統(tǒng)的年終谷底，成交價(jià)格有所滑落，2月下滑幅度較大，接近去年月下滑幅度較大，接近去年5月份水平。月份水平。進(jìn)入進(jìn)入08年上半年銷售黃金期段，價(jià)格繼續(xù)走高，一度達(dá)到高峰。由于年上半年銷售黃金期段，價(jià)格繼續(xù)走高，一度達(dá)到高峰。由于5月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不全，表月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不全，表中價(jià)格有所滑落。整體價(jià)格在中價(jià)格有所滑落。整體價(jià)格在08年有所回暖，但未來市場(chǎng)方向取決于政策走向。年有所回暖，但未來市場(chǎng)方向取決于政策走向。蘇州住宅市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)蘇州住宅市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì) 資料打包資料打包蘇州蘇州0808年上半年區(qū)域成

8、交價(jià)格年上半年區(qū)域成交價(jià)格 從上圖表分析來看，各片區(qū)價(jià)格相差較大，其中由于園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，區(qū)域均價(jià)一枝獨(dú)從上圖表分析來看，各片區(qū)價(jià)格相差較大，其中由于園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，區(qū)域均價(jià)一枝獨(dú)秀。吳中片區(qū)價(jià)格也接近了秀。吳中片區(qū)價(jià)格也接近了8000左右，前景看好。古城區(qū)價(jià)格區(qū)位居中，但上漲空間非常左右，前景看好。古城區(qū)價(jià)格區(qū)位居中，但上漲空間非常大。新區(qū)和相城區(qū)的均價(jià)相差無幾，區(qū)域力量不可小視。大。新區(qū)和相城區(qū)的均價(jià)相差無幾，區(qū)域力量不可小視。 資料打包資料打包銷售數(shù)據(jù)來看，蘇州樓市有回暖跡象，成交量有明銷售數(shù)據(jù)來看，蘇州樓市有回暖跡象，成交量有明顯提升顯提升;目前蘇州樓市現(xiàn)狀是樓市不溫不火，房?jī)r(jià)出現(xiàn)僵持

9、目前蘇州樓市現(xiàn)狀是樓市不溫不火，房?jī)r(jià)出現(xiàn)僵持狀態(tài)狀態(tài);住宅銷售與去年同期段相比，沒有呈現(xiàn)繼續(xù)走高趨住宅銷售與去年同期段相比，沒有呈現(xiàn)繼續(xù)走高趨勢(shì)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)雖不明顯，但市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來越勢(shì)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)雖不明顯，但市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來越激烈。激烈?？偪?結(jié)結(jié) 資料打包資料打包宏觀市場(chǎng)政策解讀宏觀市場(chǎng)政策解讀 2007年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來說是極不尋常的一年，物業(yè)稅、加息、房貸成為今年地產(chǎn)年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來說是極不尋常的一年，物業(yè)稅、加息、房貸成為今年地產(chǎn)圈內(nèi)曝光率最高的詞匯；上市、融資、圈地成為開發(fā)商最熱衷的事情。國(guó)家宏觀調(diào)控政策圈內(nèi)曝光率最高的詞匯；上市、融資、圈地成為開發(fā)商最熱衷的事情。國(guó)家

10、宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，各類于民生息息相關(guān)的熱點(diǎn)文體不斷出現(xiàn)。使得一線大城市不斷上漲的房?jī)r(jià)的相繼出臺(tái)，各類于民生息息相關(guān)的熱點(diǎn)文體不斷出現(xiàn)。使得一線大城市不斷上漲的房?jī)r(jià)得到一定的抑制。也使得中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的步伐變得更加文件。走過得到一定的抑制。也使得中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的步伐變得更加文件。走過2007年，讓我們一起年，讓我們一起回顧那些讓人興風(fēng)、讓人無奈、讓人震驚的房地產(chǎn)調(diào)控政策。回顧那些讓人興風(fēng)、讓人無奈、讓人震驚的房地產(chǎn)調(diào)控政策。 0707年市場(chǎng)政策回顧年市場(chǎng)政策回顧 資料打包資料打包0707年市場(chǎng)政策回顧年市場(chǎng)政策回顧央行在央行在07年年3月月18日、日、5月月19日和日和7月月21日、日、8

11、月月22日、日、9月月15日、日、12月月21日已經(jīng)連續(xù)進(jìn)行日已經(jīng)連續(xù)進(jìn)行6次加息。并且次加息。并且10次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金的利率。次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金的利率。 按揭置業(yè)是投資置業(yè)者購買房產(chǎn)的主要方按揭置業(yè)是投資置業(yè)者購買房產(chǎn)的主要方式，連續(xù)的加息，增加投資置業(yè)者的投資成本。式，連續(xù)的加息，增加投資置業(yè)者的投資成本。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)9月月27日聯(lián)合下發(fā)日聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于以上住房的，貸款

12、首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。倍。07年中國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)首批包括北京、河南、福建、天津、遼寧、江蘇、深圳、年中國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)首批包括北京、河南、福建、天津、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶十省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，開始物業(yè)稅運(yùn)行。寧夏、重慶十省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，開始物業(yè)稅運(yùn)行。 資料打包資料打包宏觀市場(chǎng)政策解讀宏觀市場(chǎng)政策解讀0808年蘇州市場(chǎng)政策解讀年蘇州市場(chǎng)政策解讀 建設(shè)部重申：新批商品房建設(shè)面積建設(shè)部重申：新批商品房建設(shè)面積 70%70%需需 9

13、090平方米以下；平方米以下；蘇州銀監(jiān)局：六項(xiàng)新規(guī)劍指蘇州銀監(jiān)局：六項(xiàng)新規(guī)劍指“二套房貸二套房貸”漏洞。漏洞。 各大銀行嚴(yán)格界定二套住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)的規(guī)定，對(duì)購各大銀行嚴(yán)格界定二套住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)的規(guī)定，對(duì)購買二套（以上）住房的，貸款首付款比例不得低于買二套（以上）住房的，貸款首付款比例不得低于40%。市區(qū)公布市區(qū)公布 2008 年住房建設(shè)計(jì)劃，保障性住房批量入市；年住房建設(shè)計(jì)劃，保障性住房批量入市；今年起園區(qū)半數(shù)商品房要精裝修；今年起園區(qū)半數(shù)商品房要精裝修； 今年起園區(qū)中新合作區(qū)內(nèi)精裝修商品房比例不低于今年起園區(qū)中新合作區(qū)內(nèi)精裝修商

14、品房比例不低于50%，其中高層、超高層商品住宅原則上，其中高層、超高層商品住宅原則上全部要精裝修。精裝房將成為今后購房的主要趨勢(shì)，從蘇州現(xiàn)有豪宅產(chǎn)品上看，八成以上高全部要精裝修。精裝房將成為今后購房的主要趨勢(shì)，從蘇州現(xiàn)有豪宅產(chǎn)品上看，八成以上高端產(chǎn)品提供的為精裝房，精裝房在有實(shí)力的購房群體中，是一種品質(zhì)和身份的象征。端產(chǎn)品提供的為精裝房，精裝房在有實(shí)力的購房群體中，是一種品質(zhì)和身份的象征。 資料打包資料打包小結(jié)小結(jié) 2007年的房地產(chǎn)調(diào)控力度，應(yīng)該是繼年的房地產(chǎn)調(diào)控力度，應(yīng)該是繼2003年開始力度最大的，但年開始力度最大的，但2007年的政策還是對(duì)年的政策還是對(duì)之前一系列政策的完善和升華，把之

15、前提過但沒有明確活沒有執(zhí)行到的東西再次重申，政之前一系列政策的完善和升華，把之前提過但沒有明確活沒有執(zhí)行到的東西再次重申，政策的執(zhí)行力度和政策細(xì)節(jié)越來越規(guī)范。金融手段、政策調(diào)控，房地產(chǎn)已經(jīng)在雙重的調(diào)節(jié)下策的執(zhí)行力度和政策細(xì)節(jié)越來越規(guī)范。金融手段、政策調(diào)控，房地產(chǎn)已經(jīng)在雙重的調(diào)節(jié)下由上半年的迅速增長(zhǎng)逐漸回歸理性，房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象在政策的約束和監(jiān)管下得以好轉(zhuǎn)。雖由上半年的迅速增長(zhǎng)逐漸回歸理性，房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象在政策的約束和監(jiān)管下得以好轉(zhuǎn)。雖然短期會(huì)造成市場(chǎng)的陣痛，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，規(guī)范市場(chǎng)將更有利于市場(chǎng)的發(fā)展。然短期會(huì)造成市場(chǎng)的陣痛，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，規(guī)范市場(chǎng)將更有利于市場(chǎng)的發(fā)展。 0707年市場(chǎng)政策小結(jié)年市

16、場(chǎng)政策小結(jié) 資料打包資料打包蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議本項(xiàng)目產(chǎn)品分析蘇州酒店式公寓市場(chǎng)分析 資料打包資料打包 酒店式公寓即酒店服務(wù)式公寓，是綜合了星級(jí)酒店和高檔公寓的一種衍生酒店式公寓即酒店服務(wù)式公寓，是綜合了星級(jí)酒店和高檔公寓的一種衍生產(chǎn)品。酒店式公寓因其特殊的住宅服務(wù)性質(zhì)和地段要求，主要坐落于城市中心產(chǎn)品。酒店式公寓因其特殊的住宅服務(wù)性質(zhì)和地段要求，主要坐落于城市中心區(qū)或者成熟的商業(yè)區(qū)周邊。區(qū)或者成熟的商業(yè)區(qū)周邊。酒店式公寓酒店式公寓 資料打包資料打包蘇州酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀蘇州酒店式公寓發(fā)

17、展現(xiàn)狀 蘇州的酒店式公寓目前已有的，主要集中在市區(qū)和相城區(qū)，而吳中區(qū)與新區(qū)也有部分。蘇州的酒店式公寓目前已有的，主要集中在市區(qū)和相城區(qū)，而吳中區(qū)與新區(qū)也有部分。作為旅游業(yè)和外資企業(yè)居多的城市，對(duì)酒店式公寓的需求還是很大的。根據(jù)調(diào)查，在老城作為旅游業(yè)和外資企業(yè)居多的城市，對(duì)酒店式公寓的需求還是很大的。根據(jù)調(diào)查，在老城區(qū)酒店式公寓是主角，占總數(shù)的區(qū)酒店式公寓是主角，占總數(shù)的15%以上。其中，以上。其中，1室房型占到了主流。代表項(xiàng)目包括泰富室房型占到了主流。代表項(xiàng)目包括泰富苑、玄妙廣場(chǎng)、錦地星座等。還有部分老項(xiàng)目是由綜合用地轉(zhuǎn)來，也多以辦公樓、苑、玄妙廣場(chǎng)、錦地星座等。還有部分老項(xiàng)目是由綜合用地轉(zhuǎn)來

18、，也多以辦公樓、soho等等形式銷售。形式銷售。 2007年，有一批嶄新的酒店公寓紛紛涌現(xiàn)。相城的閱城、新區(qū)的東方錦城、園區(qū)和喬年，有一批嶄新的酒店公寓紛紛涌現(xiàn)。相城的閱城、新區(qū)的東方錦城、園區(qū)和喬麗晶等都得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。麗晶等都得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。2008年，隨著宏觀調(diào)控的力度，樓市年，隨著宏觀調(diào)控的力度，樓市2月進(jìn)入月進(jìn)入“結(jié)冰期結(jié)冰期”。3月開始，幾乎每周都有月開始，幾乎每周都有6個(gè)樓盤推出。無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者，都處在觀望期。但市場(chǎng)的個(gè)樓盤推出。無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者，都處在觀望期。但市場(chǎng)的剛性需求依然，更多的酒店式公寓已經(jīng)進(jìn)入銷售的預(yù)熱期，準(zhǔn)備在剛性需求依然，更多的酒店式公寓已經(jīng)進(jìn)

19、入銷售的預(yù)熱期，準(zhǔn)備在08年搶占小戶型投資市年搶占小戶型投資市場(chǎng)。場(chǎng)。 資料打包資料打包 目前蘇州的酒店式公寓在高新區(qū)及工業(yè)園區(qū)分布較為集中，其他區(qū)域分布較為分散。目前蘇州的酒店式公寓在高新區(qū)及工業(yè)園區(qū)分布較為集中，其他區(qū)域分布較為分散。上圖是近幾年來蘇州市發(fā)展起來的酒店式公寓的分布情況，目前均進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段。目前蘇上圖是近幾年來蘇州市發(fā)展起來的酒店式公寓的分布情況，目前均進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段。目前蘇州市酒店式公寓品質(zhì)參差不齊，中高檔次的酒店式公寓主要集中在高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，特州市酒店式公寓品質(zhì)參差不齊，中高檔次的酒店式公寓主要集中在高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，特別是高新區(qū)獅山路已經(jīng)形成了別是高新區(qū)獅山路已經(jīng)形成

20、了cbd，對(duì)酒店式公寓的發(fā)展提供良好的機(jī)遇。由于原有中心，對(duì)酒店式公寓的發(fā)展提供良好的機(jī)遇。由于原有中心城區(qū)及吳中區(qū)的酒店式公寓中多為其他性質(zhì)樓宇改造而成城區(qū)及吳中區(qū)的酒店式公寓中多為其他性質(zhì)樓宇改造而成,改造之后多為商住混用項(xiàng)目或精改造之后多為商住混用項(xiàng)目或精裝修公寓項(xiàng)目裝修公寓項(xiàng)目,這部分酒店式公寓整體品質(zhì)較低。這部分酒店式公寓整體品質(zhì)較低。 資料打包資料打包蘇州酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)情況蘇州酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)情況 酒店式公寓項(xiàng)目供應(yīng)數(shù)量眾多，區(qū)域相對(duì)分布比較集中酒店式公寓項(xiàng)目供應(yīng)數(shù)量眾多，區(qū)域相對(duì)分布比較集中 蘇州酒店式公寓目前主要集中在新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)。隨著蘇州軌道交通建設(shè)的開工、蘇州

21、酒店式公寓目前主要集中在新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)。隨著蘇州軌道交通建設(shè)的開工、蘇?？焖俾返目⒐?，高新區(qū)迎來了樓市快速發(fā)展契機(jī)。其中，上城、飛凡第蘇?？焖俾返目⒐?，高新區(qū)迎來了樓市快速發(fā)展契機(jī)。其中，上城、飛凡第5街等酒店式公街等酒店式公寓都集中在新區(qū)，周圍交通便利、有與之相配套的商業(yè)設(shè)施。而吳中、相城區(qū)，依然存在寓都集中在新區(qū)，周圍交通便利、有與之相配套的商業(yè)設(shè)施。而吳中、相城區(qū)，依然存在繼續(xù)發(fā)展的空間。相對(duì)的，古城區(qū)則顯得飽和。園區(qū)市場(chǎng)主要以高層、別墅和商業(yè)為主，繼續(xù)發(fā)展的空間。相對(duì)的，古城區(qū)則顯得飽和。園區(qū)市場(chǎng)主要以高層、別墅和商業(yè)為主，酒店公寓并不是很多。酒店公寓并不是很多。 資料打包資料打

22、包蘇州酒店式公寓區(qū)域分布圖蘇州酒店式公寓區(qū)域分布圖項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置和喬麗晶二期和喬麗晶二期 7200元元/（尾盤）（尾盤）雅戈?duì)栁磥沓茄鸥隊(duì)栁磥沓?期期 7800元元/（在售）（在售）凱翔國(guó)際廣場(chǎng)凱翔國(guó)際廣場(chǎng) 7000元元/（在售）（在售）飛凡第飛凡第5街街 9000元元/（新盤）（新盤）金楓國(guó)際金楓國(guó)際 8000元元/（在售）（在售）東方錦城東方錦城 7000元元/（在售）（在售）印象印象19 8000元元/（新盤）（新盤）上城上城 9000元元/ （新盤）（新盤）蜜蜂城蜜蜂城 5500元元/（新盤）（新盤） 資料打包資料打包樓盤名稱樓盤名稱地理位置地理位置物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)總建面積總建面積總

23、套數(shù)總套數(shù)容積率容積率主力面積主力面積上城上城長(zhǎng)江路花苑東路路口住宅、商業(yè)23000平米250套 /45平米飛凡第飛凡第5 5街街蘇福路珠江路路口沿街、酒店式公寓3.3萬平米/2.03540平米金楓國(guó)際金楓國(guó)際吳中區(qū)金楓南路9號(hào)公寓、商鋪/3.04060平米凱翔國(guó)際廣場(chǎng)凱翔國(guó)際廣場(chǎng)元和鎮(zhèn)陽澄湖中路南酒店式公寓21033平米921戶5/東方錦城東方錦城木瀆蘇福路公寓36000平米/240平米蜜蜂城蜜蜂城蘇蠡路68號(hào)公寓74000平米/ /5060平米印象印象1919吳中區(qū)東吳北路19號(hào)酒店式公寓17500平米277戶/4050平米在售酒店式公寓產(chǎn)品形態(tài)在售酒店式公寓產(chǎn)品形態(tài) 目前在售及新盤酒店式

24、公寓產(chǎn)品形態(tài)較為單一，多為酒店式公寓目前在售及新盤酒店式公寓產(chǎn)品形態(tài)較為單一，多為酒店式公寓+商鋪。主力面積大多集中在商鋪。主力面積大多集中在40-55之間。之間。 資料打包資料打包樓盤名稱樓盤名稱地理位置地理位置產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品亮點(diǎn)配套設(shè)施服務(wù)配套設(shè)施服務(wù)備注備注上城上城長(zhǎng)江路花苑東路路口全明空間構(gòu)造，兩層獨(dú)立設(shè)計(jì)，全部精裝修長(zhǎng)江路沿街純一層商鋪/飛凡第飛凡第5 5街街蘇福路珠江路路口5米層高的酒店式公寓凱馬廣場(chǎng)的商業(yè)2007-2008吳中商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新銳。金楓國(guó)際金楓國(guó)際吳中區(qū)金楓南路9號(hào)挑空高達(dá)4.98米，1層價(jià)格換取2層面積 金楓商業(yè)核心圈/華潤(rùn)超市4-11層挑高住宅凱翔國(guó)際廣場(chǎng)凱翔國(guó)際廣

25、場(chǎng)元和鎮(zhèn)陽澄湖中路南小戶型精裝公寓樓商業(yè)、購物、休閑、商務(wù)、居住/主題的會(huì)所相城區(qū)的標(biāo)志性建筑東方錦城東方錦城木瀆蘇福路空中庭院/二層樓頂設(shè)計(jì)觀景花園/戶戶菜單式精裝選擇休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)聚焦財(cái)富地帶，牽動(dòng)商業(yè)引擎蜜蜂城蜜蜂城蘇蠡路68號(hào)城南新地標(biāo)街區(qū)；創(chuàng)意soho空間；精裝修小戶型泛主題會(huì)所戶型設(shè)計(jì)仿蜂巢結(jié)構(gòu)，緊湊精致，做到空間無盲點(diǎn)。印象印象1919吳中區(qū)東吳北路19號(hào)精品樣板房/豪華酒店式裝修酒店式大堂采用星級(jí)酒店豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修蘇州市中心獨(dú)一無二的酒店式商務(wù)樓在售酒店式公寓產(chǎn)品亮點(diǎn)分析在售酒店式公寓產(chǎn)品亮點(diǎn)分析在售酒店式公寓基本上采用精裝修，強(qiáng)調(diào)居住功能分區(qū)，設(shè)計(jì)在售酒店式公寓基本上采

26、用精裝修，強(qiáng)調(diào)居住功能分區(qū)，設(shè)計(jì)趨向趨向于舒適性、可居住性。作為投資型物業(yè)，大多于舒適性、可居住性。作為投資型物業(yè)，大多注重產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，吸引客戶眼球，提升產(chǎn)品價(jià)值。如設(shè)置酒店式大堂、精品裝修、精品建材和休閑主題廣場(chǎng)。注重產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，吸引客戶眼球，提升產(chǎn)品價(jià)值。如設(shè)置酒店式大堂、精品裝修、精品建材和休閑主題廣場(chǎng)。由于目前在售酒店式公寓注重項(xiàng)目硬裝，而軟包裝成為本項(xiàng)目提升附加值重要的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于目前在售酒店式公寓注重項(xiàng)目硬裝，而軟包裝成為本項(xiàng)目提升附加值重要的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 資料打包資料打包在售酒店式公寓價(jià)格分析樓盤名稱樓盤名稱所在區(qū)域所在區(qū)域價(jià)格價(jià)格價(jià)格描述價(jià)格描述上城上城高新區(qū)起價(jià)9000元

27、/最高價(jià)10000元/全精裝修酒店式公寓復(fù)式挑高4.95米飛凡第飛凡第5 5街街吳中區(qū)起價(jià)9000元/總價(jià)35萬左右。精裝修酒店式公寓。5米挑高金楓國(guó)際金楓國(guó)際吳中區(qū)均價(jià)8000元/4090時(shí)尚空間，挑空高達(dá)4.98米，1層價(jià)格換取2層面積 凱翔國(guó)際廣場(chǎng)凱翔國(guó)際廣場(chǎng)相城區(qū)均價(jià)7000元/休閑會(huì)所，空中花園精裝修小戶型公寓東方錦城東方錦城高新區(qū)均價(jià)8500元/4.8米挑高菜單式精裝修蜜蜂城蜜蜂城吳中區(qū)均價(jià)5500元/精裝修小戶型，創(chuàng)意soho空間/位置較偏，且無挑高等優(yōu)勢(shì)印象印象1919吳中區(qū)均價(jià)8000元/精裝修酒店式公寓 蘇州市場(chǎng)上的酒店式公寓，作為投資型物業(yè)，在售個(gè)案價(jià)格集中在蘇州市場(chǎng)上的

28、酒店式公寓，作為投資型物業(yè)，在售個(gè)案價(jià)格集中在700010000元左右。從上表我們可以看出，挑高精裝修戶型價(jià)格區(qū)間在元左右。從上表我們可以看出，挑高精裝修戶型價(jià)格區(qū)間在800010000左右。而精左右。而精裝修公寓（不加挑高），價(jià)格在裝修公寓（不加挑高），價(jià)格在70008000左右，二者價(jià)格相差左右，二者價(jià)格相差10%25%左右。由左右。由于本項(xiàng)目不含挑高，因此價(jià)格定位一定要進(jìn)行全盤考量。于本項(xiàng)目不含挑高，因此價(jià)格定位一定要進(jìn)行全盤考量。 項(xiàng)目初步可參考價(jià)格區(qū)間為項(xiàng)目初步可參考價(jià)格區(qū)間為7000-8000左右。左右。 資料打包資料打包樓盤名稱樓盤名稱所在區(qū)域所在區(qū)域價(jià)格價(jià)格價(jià)格描述價(jià)格描述有無

29、挑高有無挑高虹橋中心虹橋中心鼓北1.7萬元/平米 5米挑高精裝修小戶型公寓，面積為4090不等5米挑高中海中海 凱旋門凱旋門鼓北1.2萬元/平米3米層高精裝修酒店式公寓公寓無挑高我們參考一下南京市場(chǎng)的同位置項(xiàng)目分析：分析： 目前南京城中市場(chǎng)上。目前南京城中市場(chǎng)上。4.8米以上的挑高戶型，一般要比米以上的挑高戶型，一般要比2.83.2米普通層高的米普通層高的戶型，價(jià)格要貴戶型，價(jià)格要貴1020。 資料打包資料打包 得出結(jié)論：挑高酒店式公寓售價(jià)要比普通酒店式公寓高出10%25%左右。 資料打包資料打包在售酒店式公寓外墻展示在售酒店式公寓外墻展示 資料打包資料打包目前蘇州市場(chǎng)酒店式公寓外立面風(fēng)格目前

30、蘇州市場(chǎng)酒店式公寓外立面風(fēng)格總結(jié)：總結(jié)：蘇州在售酒店式公寓項(xiàng)目中，追求國(guó)際化風(fēng)格的痕跡較濃；蘇州在售酒店式公寓項(xiàng)目中，追求國(guó)際化風(fēng)格的痕跡較濃；外墻裝飾豪華，富有簡(jiǎn)約的線條感；外墻裝飾豪華，富有簡(jiǎn)約的線條感；蘇州在售產(chǎn)品內(nèi)部設(shè)計(jì)，在細(xì)節(jié)上缺乏江南建筑風(fēng)格對(duì)于產(chǎn)品內(nèi)部的精蘇州在售產(chǎn)品內(nèi)部設(shè)計(jì)，在細(xì)節(jié)上缺乏江南建筑風(fēng)格對(duì)于產(chǎn)品內(nèi)部的精致追求（尤其是蘇州這樣的園林城市）；致追求（尤其是蘇州這樣的園林城市）；就本項(xiàng)目而言，具備彌補(bǔ)上述在售產(chǎn)品這一缺憾的條件，而為本項(xiàng)目附就本項(xiàng)目而言，具備彌補(bǔ)上述在售產(chǎn)品這一缺憾的條件，而為本項(xiàng)目附加值的提升，提供了一個(gè)良好的空間。加值的提升，提供了一個(gè)良好的空間。 資

31、料打包資料打包項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位于蘇州市區(qū)，緊靠東環(huán)路和現(xiàn)代大道。東依蘇杭高速。遠(yuǎn)眺金雞湖和獨(dú)項(xiàng)目位于蘇州市區(qū)，緊靠東環(huán)路和現(xiàn)代大道。東依蘇杭高速。遠(yuǎn)眺金雞湖和獨(dú)墅湖。位于蘇州工業(yè)園區(qū)西側(cè)。周邊墅湖。位于蘇州工業(yè)園區(qū)西側(cè)。周邊有有蘇財(cái)和蘇大等院校。蘇財(cái)和蘇大等院校。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 蘇大東校區(qū)蘇大東校區(qū)蘇大北校區(qū)蘇大北校區(qū) 蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū) 資料打包資料打包s s（strengthsstrengths，優(yōu)勢(shì)），優(yōu)勢(shì)） n緊靠蘇州工業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)大量的企業(yè)、資緊靠蘇州工業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)大量的企業(yè)、資金、人才，為本項(xiàng)目的銷售和開發(fā)奠定了一金、人才，為本項(xiàng)目的銷售和開發(fā)奠定了一定基礎(chǔ)；定基礎(chǔ)

32、；n商業(yè)氛圍濃郁，區(qū)域內(nèi)集聚了大量的商業(yè)商業(yè)氛圍濃郁，區(qū)域內(nèi)集聚了大量的商業(yè)物業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目的自身發(fā)展提供保障；物業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目的自身發(fā)展提供保障；n總價(jià)低，市場(chǎng)認(rèn)可度高總價(jià)低，市場(chǎng)認(rèn)可度高作為投資和自用型物業(yè)，本項(xiàng)目可投資性強(qiáng)，作為投資和自用型物業(yè)，本項(xiàng)目可投資性強(qiáng)，進(jìn)入門檻低，很大程度上擴(kuò)大了客戶的構(gòu)成進(jìn)入門檻低，很大程度上擴(kuò)大了客戶的構(gòu)成面；面；w w（weaknessesweaknesses，劣勢(shì)），劣勢(shì)） o o（opportunitiesopportunities，機(jī)會(huì)點(diǎn)），機(jī)會(huì)點(diǎn)） t t（theatstheats，威脅點(diǎn)），威脅點(diǎn)） 項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析項(xiàng)目形象影響后續(xù)

33、營(yíng)銷項(xiàng)目形象影響后續(xù)營(yíng)銷 項(xiàng)目作為爛尾樓拖了很長(zhǎng)時(shí)間，在區(qū)域消項(xiàng)目作為爛尾樓拖了很長(zhǎng)時(shí)間，在區(qū)域消費(fèi)者心中的印象較差；費(fèi)者心中的印象較差；35年產(chǎn)權(quán)將成為后續(xù)銷售的重要抗性年產(chǎn)權(quán)將成為后續(xù)銷售的重要抗性 本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)只有本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)只有35年，在后續(xù)營(yíng)銷工年，在后續(xù)營(yíng)銷工作中，將作為一大抗性一直存在。作中，將作為一大抗性一直存在。周邊缺少競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，銷售周期內(nèi)有較多的競(jìng)周邊缺少競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，銷售周期內(nèi)有較多的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)；爭(zhēng)機(jī)會(huì)；交通的便利性，將會(huì)影響著項(xiàng)目的銷售；交通的便利性，將會(huì)影響著項(xiàng)目的銷售；產(chǎn)品的細(xì)節(jié)處理將會(huì)為本項(xiàng)目贏得更大的市產(chǎn)品的細(xì)節(jié)處理將會(huì)為本項(xiàng)目贏得更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)；場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)；專業(yè)

34、的代理公司介入，從策劃、銷售、推廣專業(yè)的代理公司介入，從策劃、銷售、推廣都能使得本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力得到增強(qiáng)。都能使得本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力得到增強(qiáng)。n整體房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、區(qū)域發(fā)展趨緩整體房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、區(qū)域發(fā)展趨緩今年來，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷降溫，房?jī)r(jià)上今年來，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷降溫，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭有所減緩，區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)放緩，對(duì)本漲勢(shì)頭有所減緩，區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)放緩，對(duì)本項(xiàng)目造成了不同程度的影響；項(xiàng)目造成了不同程度的影響；n不斷出臺(tái)的調(diào)控政策，客戶觀望不斷出臺(tái)的調(diào)控政策，客戶觀望政府不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，打擊投機(jī)行為，政府不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，打擊投機(jī)行為，對(duì)于作為投資型物業(yè)的酒店式公寓客戶，部對(duì)于作為投資型物業(yè)

35、的酒店式公寓客戶，部分投資客戶趨于持幣觀望狀態(tài)；分投資客戶趨于持幣觀望狀態(tài)； 資料打包資料打包產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 通過對(duì)項(xiàng)目的分析，考慮到宜商宜住的酒店式公寓更為通過對(duì)項(xiàng)目的分析，考慮到宜商宜住的酒店式公寓更為市場(chǎng)所接受。產(chǎn)品定位為：市場(chǎng)所接受。產(chǎn)品定位為：酒店式商務(wù)公寓酒店式商務(wù)公寓 資料打包資料打包本項(xiàng)目產(chǎn)品初步建議本項(xiàng)目產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品亮點(diǎn)建議產(chǎn)品亮點(diǎn)建議考慮到本項(xiàng)目特殊性，產(chǎn)品比較單一。建議產(chǎn)品做出亮點(diǎn)的地方，在現(xiàn)有的產(chǎn)品框架條件下，做出市場(chǎng)接受程度較高的精品酒店式公寓?，F(xiàn)代的立面風(fēng)格現(xiàn)代的立面風(fēng)格結(jié)合項(xiàng)目初步定位，本項(xiàng)目產(chǎn)品立面采用高品質(zhì)、國(guó)際化的立面構(gòu)成，提升產(chǎn)品品質(zhì)，拔高區(qū)域形象。

36、豐富的配套服務(wù)豐富的配套服務(wù)提供高品質(zhì)產(chǎn)品配套服務(wù)設(shè)施，提升項(xiàng)目形象地位。個(gè)性化的物管服務(wù)個(gè)性化的物管服務(wù)引入個(gè)性化物管模式，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)調(diào)酒店式產(chǎn)品管理理念。 資料打包資料打包市場(chǎng)及政策的不確定因素市場(chǎng)及政策的不確定因素35年產(chǎn)權(quán)作為硬性抗性年產(chǎn)權(quán)作為硬性抗性開發(fā)商急需回籠資金的要求。開發(fā)商急需回籠資金的要求。建議：建議：項(xiàng)目盡快入世，保證足夠的預(yù)熱期、積累前期客源。本項(xiàng)目現(xiàn)狀及營(yíng)銷建議本項(xiàng)目現(xiàn)狀及營(yíng)銷建議 資料打包資料打包蘇州城市經(jīng)濟(jì)背景分析蘇州城市經(jīng)濟(jì)背景分析蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議項(xiàng)目

37、營(yíng)銷策略建議項(xiàng)目主題定位主要客群定位 資料打包資料打包1、從需求出發(fā)點(diǎn)不同劃分：、從需求出發(fā)點(diǎn)不同劃分：初次購房者：資金限制同時(shí)需要體現(xiàn)高品質(zhì)生活價(jià)值和地位；比如家初次購房者：資金限制同時(shí)需要體現(xiàn)高品質(zhì)生活價(jià)值和地位；比如家境優(yōu)越的大學(xué)生、時(shí)尚且不甘落后的年輕白領(lǐng)階層等等。境優(yōu)越的大學(xué)生、時(shí)尚且不甘落后的年輕白領(lǐng)階層等等。長(zhǎng)期投資者：以不動(dòng)產(chǎn)作為投資形式的群體；長(zhǎng)期投資者：以不動(dòng)產(chǎn)作為投資形式的群體；2、從購房群體不同劃分：、從購房群體不同劃分：商務(wù)、海歸人士：需要一個(gè)短期優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境；商務(wù)、海歸人士：需要一個(gè)短期優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境；區(qū)域內(nèi)較高收入人群：有投資的需求；區(qū)域內(nèi)較高收入人群：有投資的

38、需求；市場(chǎng)投機(jī)者：在樓市尋求投機(jī)牟利的群體。市場(chǎng)投機(jī)者：在樓市尋求投機(jī)牟利的群體。主要客群定位主要客群定位 資料打包資料打包我們將本項(xiàng)目的客群描述為：我們將本項(xiàng)目的客群描述為：蘇州本地年輕白領(lǐng)階層蘇州本地年輕白領(lǐng)階層外國(guó)派駐蘇州的人士外國(guó)派駐蘇州的人士在蘇州上學(xué)具備一定經(jīng)濟(jì)條件的大學(xué)生在蘇州上學(xué)具備一定經(jīng)濟(jì)條件的大學(xué)生熱衷投資的投資客戶熱衷投資的投資客戶主要客群分析主要客群分析 資料打包資料打包本項(xiàng)目主題定位為：本項(xiàng)目主題定位為：*項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位要素構(gòu)成要素構(gòu)成青春的活力的青春的活力的體現(xiàn)蘇州人內(nèi)斂的含體現(xiàn)蘇州人內(nèi)斂的含蓄蓄2600年蘇州人文底蘊(yùn)年蘇州人文底蘊(yùn)蘇州地域水文化蘇州地域水

39、文化 資料打包資料打包蘇州城市經(jīng)濟(jì)背景分析蘇州城市經(jīng)濟(jì)背景分析蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議產(chǎn)品配套產(chǎn)品包裝推廣定位銷售定位 資料打包資料打包 目前外立面形象過于單調(diào)，不夠大目前外立面形象過于單調(diào)，不夠大氣，在區(qū)域的同類產(chǎn)品中無法凸顯氣，在區(qū)域的同類產(chǎn)品中無法凸顯項(xiàng)目特有的品質(zhì)。其次，酒店式公項(xiàng)目特有的品質(zhì)。其次，酒店式公寓的包裝要講求調(diào)性簡(jiǎn)潔，富于商寓的包裝要講求調(diào)性簡(jiǎn)潔，富于商務(wù)特質(zhì)。本項(xiàng)目目前的外立面包裝務(wù)特質(zhì)。本項(xiàng)目目前的外立面包裝要重新調(diào)整，才能夠在入市的行為要重新調(diào)整，才能夠在入市的行

40、為過程中占得市場(chǎng)先機(jī)。過程中占得市場(chǎng)先機(jī)。外立面包裝建議外立面包裝建議 資料打包資料打包建議：建議：整體強(qiáng)調(diào)色彩的變化，典雅而富有跳躍感，創(chuàng)導(dǎo)時(shí)代的潮流；外墻建材涂料，沿襲環(huán)保簡(jiǎn)約風(fēng)格，通過色彩的豐富變化對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行重新演繹；色調(diào)走國(guó)際路線，大氣和穩(wěn)重是項(xiàng)目外立面的首要導(dǎo)向；文化厚重，都市繁華的生活里孜孜不倦的探求人文精神。外立面包裝建議外立面包裝建議 資料打包資料打包內(nèi)部包裝建議內(nèi)部包裝建議大堂大堂 酒店式公寓大堂沿襲高品質(zhì)風(fēng)格，動(dòng)靜劃分，簡(jiǎn)約至上，體現(xiàn)年輕、現(xiàn)代酒店式公寓大堂沿襲高品質(zhì)風(fēng)格，動(dòng)靜劃分，簡(jiǎn)約至上，體現(xiàn)年輕、現(xiàn)代的元素。的元素。 資料打包資料打包內(nèi)部包裝建議內(nèi)部包裝建議天井天井

41、天井作為項(xiàng)目可以充分利用的活動(dòng)交流空間，功能上建議設(shè)置為咖啡吧和天井作為項(xiàng)目可以充分利用的活動(dòng)交流空間，功能上建議設(shè)置為咖啡吧和露天休閑交流場(chǎng)所。露天休閑交流場(chǎng)所。 資料打包資料打包內(nèi)部包裝建議內(nèi)部包裝建議架層架層 頂層架層面積較大，視野非常寬闊。建議配套頂層架層面積較大，視野非常寬闊。建議配套清吧等休閑場(chǎng)所、健身房和洗衣房等。另外考慮商清吧等休閑場(chǎng)所、健身房和洗衣房等。另外考慮商務(wù)配套。務(wù)配套。 資料打包資料打包內(nèi)部包裝建議內(nèi)部包裝建議天臺(tái)天臺(tái) 天臺(tái)空間利用率較高，建議包裝空中花園，配套精致小品元素。增加娛樂天臺(tái)空間利用率較高，建議包裝空中花園，配套精致小品元素。增加娛樂休閑效果。休閑效果。

42、 資料打包資料打包 根據(jù)酒店式公寓操作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，在貴司能夠整合多重資源的前根據(jù)酒店式公寓操作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，在貴司能夠整合多重資源的前提下，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的軟包裝，可以使項(xiàng)目的附加值得到有效提升，使產(chǎn)品更具競(jìng)提下，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的軟包裝，可以使項(xiàng)目的附加值得到有效提升，使產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)力，樹立開發(fā)商和項(xiàng)目品牌。爭(zhēng)力，樹立開發(fā)商和項(xiàng)目品牌。 附加值：附加值：在一個(gè)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間值的生產(chǎn)雖有技術(shù)含量，也會(huì)慢慢遞減，而到了銷售和售后服務(wù)，附加值會(huì)隨之高漲起來，因?yàn)樗衅放啤⒔∪氖酆蠓?wù)體系以及額外配套設(shè)施的完善。 資料打包資料打包銷售周期銷

43、售周期內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)部認(rèn)購期開盤熱銷期開盤熱銷期持續(xù)銷售期、商業(yè)蓄水期持續(xù)銷售期、商業(yè)蓄水期8 8月月9 9、1010月月1111月次年月次年3 3月月4 4、5 5月月尾盤、車位及商業(yè)銷售尾盤、車位及商業(yè)銷售分段強(qiáng)銷，分期定位分段強(qiáng)銷，分期定位 以時(shí)間為節(jié)點(diǎn)掌控銷售，通過限制房源、分段銷售等形式，制造市場(chǎng)機(jī)會(huì)，通過分段定以時(shí)間為節(jié)點(diǎn)掌控銷售，通過限制房源、分段銷售等形式，制造市場(chǎng)機(jī)會(huì)，通過分段定位，在同一階段集中塑造階段概念，不斷炮制社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)及市場(chǎng)興奮點(diǎn)，以此鞏固及位，在同一階段集中塑造階段概念，不斷炮制社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)及市場(chǎng)興奮點(diǎn)，以此鞏固及擴(kuò)大目標(biāo)客群，制造脈動(dòng)式持續(xù)熱銷效應(yīng)，促進(jìn)個(gè)案快速銷售。擴(kuò)大目標(biāo)客群，制造脈動(dòng)式持續(xù)熱銷效應(yīng)，促進(jìn)個(gè)案快速銷售。 資料打包資料打包樓盤名稱樓盤名稱所在區(qū)域所在區(qū)域價(jià)格價(jià)格價(jià)格描述價(jià)格描述金楓國(guó)際金楓國(guó)際吳中區(qū)均價(jià)8000元/4090時(shí)尚空間，挑空高達(dá)4.98米，1層價(jià)格換取2層面積 凱翔國(guó)際廣場(chǎng)凱翔國(guó)際廣場(chǎng)相城區(qū)均價(jià)7000元/休閑會(huì)所，空中花園精裝修小戶型公寓東方錦城東方錦城高新區(qū)均價(jià)8500元/4.8米挑高菜單式精裝修價(jià)格定位價(jià)格定位在售酒店式公寓價(jià)格參照在售酒店式公寓價(jià)格參照樓盤名稱樓盤名稱所在區(qū)域所在區(qū)域