高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展定位的思考

1、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展定位的思考東北大學(xué) 韓子秋 有勇一、概 述物業(yè)管理是我國改革開放以來出現(xiàn)的一個新興產(chǎn)業(yè)，80年代初期由國外引入，在深圳出現(xiàn)，陸續(xù)傳播到內(nèi)地。在20多年的發(fā)展歷程中，對改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提高城市管理水平，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，擴大就業(yè)，起到了積極作用。最近幾年來，隨著住房制度的改革，住房分配貨幣化政策的實施，城鎮(zhèn)居民出現(xiàn)了大量的個人購房，物業(yè)管理直接進(jìn)入了千家萬戶。在物業(yè)管理的快速發(fā)展過程中，不可避免地出現(xiàn)了一些問題，如物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)不到位，收費與服務(wù)不相符，損害業(yè)主的合法權(quán)益等；也有業(yè)主夸大權(quán)力，忽略義務(wù)，輕視合同的現(xiàn)象，造成物業(yè)管理無法進(jìn)行。這些 ,

2、是中國物業(yè)管理行業(yè)的普遍特點。二、國內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀物業(yè)管理由深圳引入，也在深圳得到了快速的發(fā)展。國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀，大概可以分為以下幾種情況：1、快速發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)以南方為多。這類物業(yè)管理企業(yè)的特點是已經(jīng)形成了完善的物業(yè)管理體系。這其中包括管理企業(yè)的管理與服務(wù)已經(jīng)完善，同時業(yè)主的權(quán)力與義務(wù)也正常履行。如深圳的萬科物業(yè)管理公司。這類小區(qū)確實達(dá)到了綠、靜、美、安的要求，物業(yè)管理從業(yè)者與業(yè)主密切配合，大家充分行使權(quán)力， 認(rèn)真履行各自的義務(wù)，共同建設(shè)小區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)有充足的人力資源和經(jīng)濟(jì)實力，在工作中不斷地總結(jié)經(jīng)驗，查找不足，努力完善自己的服務(wù)，竭力提高服務(wù)質(zhì)量。在這個

3、孜孜以求的過程中，不斷產(chǎn)生新的適應(yīng)當(dāng)時形式的管理和服務(wù)模式， 提高物業(yè)管理檔次。他們不斷地提升物業(yè)管理的理念，達(dá)到了快速發(fā)展。2.、靠借鑒別人的模式和經(jīng)驗得以存在和發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)并不是所有的物業(yè)管理企業(yè)都有足夠的人力資源和經(jīng)濟(jì)實力，因此更多的物業(yè)管理企業(yè)不具備創(chuàng)新的能力。他們更多做的，是“拿來主義”，向先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)學(xué)習(xí)，通過實地考察、查閱資料 , 并結(jié)合自身的實際情況，來選擇一個管理的模式。這種管理模式盡管不是很先進(jìn)，但在借鑒的時候取長補短，秉承被借鑒對象的優(yōu)點，加上對自身有了足夠的認(rèn)識，因此對企業(yè)來講在的一定的時間段還是很合適的。在這類企業(yè)的身上，不能發(fā)現(xiàn)太多新的東西，物業(yè)管理水平

4、提升緩慢。社會上的絕大舉數(shù)物業(yè)管理企業(yè)屬于此類情況。不在最前沿并不等于說搞不好物業(yè)管理，他們也一直按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求來充分行使權(quán)力并履行自身的義務(wù)，與業(yè)主關(guān)系融洽，小區(qū)管理井井有條。3、轉(zhuǎn)型階段的物業(yè)管理企業(yè)說其為轉(zhuǎn)型階段物業(yè)管理企業(yè)，是因為物業(yè)管理企業(yè)本身不正規(guī)。往往是某個單位的什么科室在快要解散的時候，突發(fā)靈感組成了一個物業(yè)管理企業(yè)。人員情況、經(jīng)費情況等等都不能達(dá)到物業(yè)管理企業(yè)要求的標(biāo)準(zhǔn)。幾個人管理者雇用幾個保潔員、保安員就開始了“物業(yè)管理”。上級撥點款，自己再出租幾套房屋，實在不行就賣幾套門市房，收不收物業(yè)管理費無所謂。這種情況也不少 ，在某些事業(yè)單位和國家機關(guān)較多，尤其是在北方中小型城市

5、中，這種情況幾乎是隨處可見。這樣的物業(yè)管理企業(yè)所轄的往往就是本單位的小區(qū)或自己開發(fā)的小區(qū)。幾幢樓，規(guī)模很小，因此在沒有做出太多成績的同時往往也不會出現(xiàn)什么錯誤。況且以前沒有人管的小區(qū)現(xiàn)在有人管了，業(yè)主的心里覺得還不錯。4、物業(yè)管理企業(yè)尚未形成這種情況也是集中在北方中小型城市中，南方相對少些。物業(yè)管理這一概念還未能明確，大家的觀念還停留在總務(wù)處、房產(chǎn)科、基建處等老式的計劃經(jīng)濟(jì)概念當(dāng)中，何為物業(yè)管理，尚未來得及考慮。這種情況往往在一些機關(guān)或事業(yè)單位較多，這些單位往往歷史較長，有些福利房子以前分給了職工，形成了一個小院，因此衛(wèi)生、維修等都得有人負(fù)責(zé)。再加上以前單位為了安排人、提職、提干 , 而產(chǎn)生了

6、一個個新的部門，目前又無法合并?？傊?，一般的活現(xiàn)在都有人干，物業(yè)管理晚一點實施并無大礙。三、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀應(yīng)該說，高校的物業(yè)管理受社會環(huán)境影響非常大。高校的物業(yè)管理本身就很落后，又沒有足夠的人力來對此進(jìn)行研究和探討，因此向社會先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)學(xué)習(xí)是高校物業(yè)管理獲得間接經(jīng)驗和管理模式的主要渠道。對國內(nèi)高校物業(yè)管理作一下簡單的分析就不難發(fā)現(xiàn)，處在物業(yè)管理整體水平較高城市的高校，物業(yè)管理也就更加規(guī)范、更加完善、更加接近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求；反之，所在城市的物業(yè)管理水平不是很高，高校的物業(yè)管理也不會走得很超前。因此說，社會大環(huán)境對于高校物業(yè)管理的產(chǎn)生和存在非常重要，甚至是決定性的作用。高校物業(yè)管理的發(fā)展

7、，也與社會大環(huán)境有密切的關(guān)系。如果大環(huán)境形成，物業(yè)管理這一概念得到普及并深入業(yè)主之心，物業(yè)管理的進(jìn)程自然要快，實施物業(yè)管理的難度自然就小。如果大環(huán)境不是很先進(jìn)，招投標(biāo)市場不健全，業(yè)主腦海中還都是計劃經(jīng)濟(jì)下的條條框框，實施物業(yè)管理的難度也就大。我們曾對高校的物業(yè)管理作過認(rèn)真的分析，認(rèn)為高校的物業(yè)管理分為以下幾種情況：1、完全企業(yè)化，并走出高校，占領(lǐng)校外市場這類高校中的物業(yè)管理企業(yè)是高校后勤社會化改革的排頭兵。往往是成立得較早，學(xué)校給予了足夠的政策，外部市場環(huán)境好；同時，從業(yè)者有敏銳的頭腦和開拓市場的精神。學(xué)校給予政策扶植和經(jīng)濟(jì)扶植對高校物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展很重要。學(xué)校的物業(yè)管理企業(yè)離不開學(xué)校的支

8、持，以什么樣的姿態(tài)產(chǎn)生、存在和發(fā)展都與學(xué)校定的調(diào)子有關(guān)，至少對于高校物業(yè)管理企業(yè)初期運行十分重要。如果學(xué)校先把物業(yè)管理企業(yè)完全企業(yè)化了，將它的職能統(tǒng)一了，將它的基本條件完備了，自然也就有了走向市場的可能。如果市場是相對完善的，競爭是平等的，那么憑借高校這一社會認(rèn)可的品牌，將在高校所做的物業(yè)管理工作作為經(jīng)驗和業(yè)績，從業(yè)者大膽地開拓市場，自然會產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。據(jù)了解，浙大的求實物業(yè)管理公司就是這樣一個典型的例子，我們曾與陳福江總經(jīng)理通過電話，他們2003年校外業(yè)績非常出色。2、半企業(yè)化狀態(tài)，同時具備企業(yè)和事業(yè)“雙重性格”這種情況在高校中較為普遍。有的已經(jīng)是一個企業(yè)，取得了獨立法人資格

9、； 但同時對于校內(nèi)來講，職能象一個科、一個處。這種情況的形成往往與學(xué)校定的調(diào)子、歷史沉淀下來的組織機構(gòu)有關(guān)。歷史的原因?qū)⑽飿I(yè)管理的職能給分解了：供暖歸一個部門，綠化歸一個部門，維修又是一個部門負(fù)責(zé)等等。每個部門的負(fù)責(zé)人都在兢兢業(yè)業(yè)地工作，級別再提升的可能不大，撤職又沒有什么理由：大家都有很多功勞、辛勞、苦勞。這種管理模式己經(jīng)延續(xù)了好多年，好象并無太大的不足之處。在這種情況下，學(xué)校往往下不了決心將所有屬于物業(yè)管理的職能歸屬， 因此物業(yè)管理企業(yè)也就是一個“五臟不全”的物業(yè)管理企業(yè)。隨著高校后勤社會化改革的提出和推進(jìn)，“大物業(yè)”和“小物業(yè)”是高校一直在探討、在思考的問題。“大物業(yè)”，就是說將所有物業(yè)

10、管理職能統(tǒng)一起來，形成一個完整的物業(yè)管理企業(yè)，如將住宅區(qū)與教學(xué)區(qū)的物業(yè)管理統(tǒng)一起來，將供水、供暖、供電等職能歸屬到一起等；“小物業(yè)”，就是維持現(xiàn)狀，力所能及地歸屬物業(yè)管理職能，逐步完善物業(yè)管理企業(yè)的職能。半社會化狀態(tài)的物業(yè)管理肯定是“小物業(yè)”：“小物業(yè)”也就決定所實施的物業(yè)管理是半社會化狀態(tài)。半社會化的物業(yè)管理企業(yè)一般都不具備沖向市場的條件。首先，從業(yè)者就不是一個完全合格的物業(yè)管理者。職能的不健全不完善勢必造成從業(yè)者在物業(yè)管理的某個領(lǐng)域的直接管理經(jīng)驗為零；其次，本身就不是一個完整的物業(yè)管理企業(yè)，市場招標(biāo)過程中又不可能將一個小區(qū)的物業(yè)管理工作分為幾家來完成，這就造成了不完整的物業(yè)管理企業(yè)與完整的

11、物業(yè)管理企業(yè)同臺競標(biāo)的局面，結(jié)果可想而知。東大的物業(yè)管理公司就是這樣一個不完整物業(yè)管理企業(yè)。東大的物業(yè)管理公司是獨立法人企業(yè)，但不負(fù)責(zé)小區(qū)的供暖、供水等任務(wù)。我們也曾試圖走向市場參與競爭，前來考察的單位都認(rèn)為你們所負(fù)責(zé)的部分干得都很出色，但還有一部分物業(yè)管理職能你們不懂。不能到市場中尋找經(jīng)濟(jì)來源，只能依靠學(xué)校而生存。因此這類物業(yè)管理企業(yè)的腰板不硬，依賴感大家共知。在這種情況下，學(xué)校的一些職能部門便不時地管一管這些法人，這些企業(yè)。因此，這樣的物業(yè)管理企業(yè)有時看起來更象是一個科室，用的是一個企業(yè)的名字，做的一些事務(wù)性的工作。當(dāng)然，隨著物業(yè)管理這一概念的深入，隨著學(xué)校決策者、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主觀念

12、的轉(zhuǎn)變，讓物業(yè)管理企業(yè)職能完善，最終完全企業(yè)化只是遲早的事。3、成立了物業(yè)公司，但完全事業(yè)管理這種情況的物業(yè)管理企業(yè)在高校中也較為多見，已經(jīng)走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業(yè)管理企業(yè)，但從學(xué)校決策者到從業(yè)者的頭腦中物業(yè)管理概念均未形成。往往涉及到了一定的物業(yè)管理職能，如設(shè)立了保潔、維修 , 還開展了出租房屋等經(jīng)營性物業(yè)。沒有物業(yè)管理合同，沒有業(yè)主公約，沒有業(yè)主委員會。在管理上，學(xué)校也是按照一個科室來對待，人、財、物樣樣不獨立，主要領(lǐng)導(dǎo)叫了“經(jīng)理”，卻不能履行經(jīng)理之權(quán)、無經(jīng)理之實。凡事總有一個開始，開始自然也就意味著有很多東西尚待進(jìn)一步完善。事業(yè)型的物業(yè)管理企業(yè)在北方的中小型城市較多見，與很多因素

13、有關(guān)，需要時間來逐步完善。當(dāng)然，完善速度和質(zhì)量取決于決策者的觀念，也與從業(yè)者對物業(yè)管理的理解和努力有關(guān)。4、物業(yè)管理的職能還在由一個科或幾個科來完成這是物業(yè)管理這股春風(fēng)尚未吹到的角落。無論是領(lǐng)導(dǎo)還是居民，對物業(yè)管理缺乏一定的認(rèn)識，甚至干脆不知為何物。所有的工作幾十年如一日地運行著：設(shè)一個總務(wù)處、 綠化中心、能源部、房產(chǎn)科、愛委會等等，實施著類似物業(yè)管理的職能。每月收一元或幾角的衛(wèi)生費，冬天供好暖氣，幾十年如一日有條不紊地進(jìn)行。這種情況在高校中占有一定的比例。地理位置越偏僻，這種現(xiàn)象存在的土壤就越肥沃。在這些學(xué)校中，物業(yè)管理這一概念基本為“零”，高校的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)歷萌芽、半社會化、社會化的過

14、程中，決策者、從業(yè)者、被服務(wù)對象觀念的陳舊將束縛其發(fā)展。這將是一個漫長的過程。以上，本文就中國物業(yè)管理現(xiàn)狀、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀、高校物業(yè)管理的有利與不利因素進(jìn)行了討論。從中不難看出，全國的物業(yè)管理(含高校)發(fā)展不均衡， 情況十分復(fù)雜。走在前面的，已經(jīng)是大師級，可以授課帶弟子；走在后面的，還根本沒想到實施物業(yè)管理。四、高校物業(yè)管理的幾個特殊性高校對于物業(yè)管理而言是一個特殊的群體。說其特殊，主要有以下幾個原因 : 1、高校的建校史長，觀念固化高校成立的歷史往往都比較長，很多高校已經(jīng)慶祝了八十年、百年華誕。幾十年上百年的發(fā)展過程中，已經(jīng)形成了自身的管理模式和體系，經(jīng)過歷代人的努力，己經(jīng)建章、建制條理清

15、晰。因此領(lǐng)導(dǎo)者本身有些觀念已經(jīng)固化，不容易改變。同時，高校住宅小區(qū)的居住群體非常穩(wěn)定，傳統(tǒng)的東西非常多，居民本身已經(jīng)習(xí)慣了計劃經(jīng)濟(jì)下的衣食無憂的生活，居住觀念也已經(jīng)固化。在高校實施物業(yè)管理，最難解決的就是改變決策者和居住者的觀念問題。2、高校是一個封閉的小社會，有很多已經(jīng)形成的習(xí)慣高校是一個小社會，很多人可以常年不出校門(或住宅區(qū)門), 但基本生活不會受到影響，有一部分人過著“秀才不出門便知天下事”的生活。同時高校人與人之間較為熟悉，領(lǐng)導(dǎo)與群眾之間多有師生之情、同窗之誼；最差的，還可以繞個彎找到一個非常親近的關(guān)系。因此，誰要是心里不順了，很容易就可以找到領(lǐng)導(dǎo)聊一聊。改革必然對原有的習(xí)慣與生活造

16、成沖擊，否則就沒有必要進(jìn)行改革。物業(yè)管理是要將無償?shù)姆?wù)變?yōu)橛袃?，直接觸及到居住者的切身利益。收費的高低，服務(wù)的好壞，甚至是一些莫須有的問題，都會反映到領(lǐng)導(dǎo)者的案頭，影響決策者的信心和力度。3、高校正在從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡在高校目前還可以經(jīng)常看到計劃經(jīng)濟(jì)的影子，如分房、分配方案等等。市場觀念正在一點點走向高校，走向人們的腦海之中。這是一個過程。在過渡期，大家往往在發(fā)現(xiàn)過去不足的同時又很難接受新的事物。這個過程也是艱辛的，需要決策者、執(zhí)行者、被服務(wù)對象的觀點改變、行為支持；同時，也需要外部環(huán)境的影響和支持。五、高校物業(yè)管理經(jīng)歷的幾個不同階段及定位高校的特點也就決定了高校的很多做法會顯得很“獨

17、特”，物業(yè)管理也不例外。以我們經(jīng)過了廣泛調(diào)研和認(rèn)真分析，認(rèn)為，高校的物業(yè)管理應(yīng)該走這樣一條路：以物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為理論依據(jù)，以高校的實際情況為事實依據(jù)，將物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展、成熟劃分為若干個階段，根據(jù)每個階段的具體情況因地制宜地確定物業(yè)管理的模式和標(biāo)準(zhǔn)，即定位。我們認(rèn)為，為高校的物業(yè)管理定位應(yīng)該分為以下幾種情況：1、產(chǎn)生階段，要在維持原管理與服務(wù)的情況下逐步靠近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 對于絕大多數(shù)高校而言，物業(yè)管理產(chǎn)生階段都顯得較為突兀，都是“平地”產(chǎn)生，都不是一個完整的企業(yè)模式，有些甚至沒有企業(yè)的性質(zhì)。每個角色都是新的，但每個人都是以往尚未發(fā)生變化的思維模式。觀念的未轉(zhuǎn)變、職能的不完善等等都要求此時的

18、物業(yè)管理不應(yīng)過分追求企業(yè)化、行業(yè)化，而應(yīng)該盡量維持原有的管理與服務(wù)模式，努力提高服務(wù)質(zhì)量，逐步提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)管理這一概念潛移默化地浮出水面來。這一點很重要。產(chǎn)生的本身也就意味著一種轉(zhuǎn)變的誕生，一場改革的開始。改革是最容易失敗的。古往今來，在歷代變法亦即今天的改革中，失敗的例子很多：商鞍車裂、王安石罷相、戊戊六君子殺頭，都是變革失敗的結(jié)果。因此改革一定要在維持以往慣例的基礎(chǔ)上，在小范圍推廣新的模式，樹立典型，讓大家感受到改革的好，讓大家從心中需要改革。這就如小平同志所推行的改革：在深圳殺出一條血路來。因此產(chǎn)生階段的高校物業(yè)管理就是要以滲透的方式切入，逐步引進(jìn)新的觀念，當(dāng)然，最主要的是提高服

19、務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識。創(chuàng)造綠、靜、美、安的居住環(huán)境，讓業(yè)主多年的希冀變成現(xiàn)實，讓業(yè)主體會到被 尊重與居住環(huán)境的大大改善。這也就是高校物業(yè)管理在產(chǎn)生階段所要做的定位。只要產(chǎn)生了,就自然意味著發(fā)展。關(guān)鍵是在產(chǎn)生時要有一個良好的心態(tài),不能急,要認(rèn)清形勢,要分析內(nèi)外環(huán)境。尊重歷史、尊重現(xiàn)實本身也就具備了發(fā)展的前提,只要能把握好方向,掌握好節(jié)奏,良好的開端必然也就達(dá)到了成功的一半。2、發(fā)展階段之一, 將已有職能按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運行正如以上所述,不管背景如何,產(chǎn)生了物業(yè)管理企業(yè),目的就是要將物業(yè)管理企業(yè)化,按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運行。這應(yīng)該說也是成立的初衷。職能不完善、政策不是非常有利、外部環(huán)境不好,都不是一朝一夕所能解決

20、的問題。因此,對于處在這個階段的物業(yè)管理企業(yè)而言,不能等、不能靠,更不能怨天尤人。最需要做的、最應(yīng)該做的,就是將已有的職能完成好,并向行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)靠近。比如說,只有保安、保潔、零星維修的職能，那就要努力建設(shè)這三個方面，讓這三個方面的工作質(zhì)量達(dá)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，讓業(yè)主從這三個方面所得到的服務(wù)是充分的、是滿意的。盡管所涉及的面不是很寬廣，但并不影響業(yè)主對這個類型物業(yè)管理企業(yè)的評價。正所謂“窺一斑可見全豹”：小事不可隨便。己有的工作井井有條，業(yè)績突出，那么企業(yè)的自信心會增強，業(yè)主的信任感也會得到提高。必須清醒地認(rèn)識到，這個階段很重要。從一定意義上講，決策者已經(jīng)開始了第一個試探。如果成功，那么根據(jù)試探的結(jié)

21、果會產(chǎn)生較大的有利于企業(yè)發(fā)展的政策出現(xiàn)；反之，決策者會要求企業(yè)穩(wěn)一些，步子慢一些，增加觀察的時間。這是一塊試金石?！耙晃莶粧吆我話咛煜?？”從業(yè)者具備足夠的能力，所采取的措施與手段得當(dāng)，被服務(wù)者從心里愿意接受和認(rèn)可，這些才會讓決策者下決心將高校的物業(yè)管理拓展開來。決策者、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主三者相輔相成，不可或缺。3、發(fā)展階段之二，歸屬物業(yè)管理職能，并按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運行進(jìn)入這一個階段表明，物業(yè)管理從業(yè)者已經(jīng)付出了艱辛的勞動，達(dá)到了預(yù)期的效果并取得了一定的成績，獲得了決策者的認(rèn)可和支持，業(yè)主也對物業(yè)管理這一概念理解、接受，甚至已經(jīng)開始配合物業(yè)管理從業(yè)者的工作。進(jìn)入這一階段也表明，一個良好的開端己經(jīng)為

22、成功打下了一半的基礎(chǔ)，它增強了與之相關(guān)人員的信心、熱情和力量。走進(jìn)這一階段，也說明此前已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗。如什么是物業(yè)管理，它應(yīng)該包含哪些職能，如何為業(yè)主提供最佳的服務(wù)，如何行使權(quán)力并履行義務(wù)等等。也就是說，從業(yè)者本身心理上和觀念上已經(jīng)是一個物業(yè)管理從業(yè)者，可能由于職能不完備而對某一個領(lǐng)域不熟悉。這已經(jīng)不是關(guān)鍵的問題。“人非生而知之”學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識是很容易就會學(xué)到，這對于工作來講，不會有太大的影響。物業(yè)管理者的經(jīng)驗、所取得的業(yè)績、業(yè)主的理解支持，這些，都會促使從業(yè)者特別是決策者產(chǎn)生新的思考：完善物業(yè)管理職能并將高校的物業(yè)管理社會化。完善物業(yè)管理職能，也就是我們經(jīng)常談到的“歸口”問題，將應(yīng)該

23、由物業(yè)管理企業(yè)管理的部門，都納入其名下，也就是我們高校后勤常常談到的造大船，產(chǎn)生“大物業(yè)”。這多少有點殘酷告,“統(tǒng)一”的過程將會帶有“血腥味”很多人要因此被打亂了原本平靜的生活，多年的地位與收入會發(fā)生變化，更多的是走了下坡路。這種工作不是一朝一夕能完成的，要一個一個地解決，一塊一塊地合并，合并之后還要有一個較長時間的磨合期。歸屬合并的過程要突出一個概念，即所有新的職能要按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運行，至少經(jīng)過短期的過渡與磨合之后，必須按行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來運行。歸屬合并肯定要涉及到人、財、物方面的問題，這里有一個最難解決的，就是人的觀念的改變，由事業(yè)單位所擁有的思維方式向企業(yè)化改變。這就又回到了本文在前面所討論的問

24、題。這次轉(zhuǎn)變觀念的難度應(yīng)該比最初產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)時轉(zhuǎn)變觀念的難度小，時間短，對企業(yè)的影響不會太大。要有正規(guī)的考核辦法與管理規(guī)章制度，要完善企業(yè)的氛圍與運營機制。有規(guī)矩也就成了方圓，新的環(huán)境塑造新的觀念，這也都是正常的事。 一個職能完備的物業(yè)管理企業(yè)，勢必就要按行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來運行和發(fā)展。4、發(fā)展階段之三，完善物業(yè)管理職能，完全按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)運行所謂的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也是在不斷地變化。但最基本的條件是將物業(yè)管理企業(yè)在完全企業(yè)化的環(huán)境下運行，不斷提升服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量。對于高校的物業(yè)管理企業(yè)而言，要徹底與高校形成甲方、乙方的關(guān)系，要完善合同的條款，在法制而非行政干預(yù)的軌道上運行。物業(yè)管理企業(yè)也可以通過競標(biāo)的方式來獲得為本校業(yè)主服務(wù)的機會，不一定是行政命令的結(jié)果。從業(yè)人員可能有很多是高校的職工，但屬于學(xué)校派出人員，所有的福 利待遇等都由物業(yè)管理企業(yè)本身