上海天使之城·丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策劃方案

1、 上海首家超大規(guī)?；閼c主題商業(yè)航母天使之城*丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)cupids international wedding plaza經(jīng)營(yíng)策劃方案目錄第一章 項(xiàng)目概況第二章 商業(yè)定位 市場(chǎng)swot分析 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位 商業(yè)品牌定位第三章 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)功能規(guī)劃 主要業(yè)態(tài)、業(yè)種分析 商業(yè)環(huán)境規(guī)劃 目標(biāo)消費(fèi)群規(guī)劃第四章 經(jīng)營(yíng)方案 經(jīng)營(yíng)模式 招商策略 經(jīng)營(yíng)策略 推廣策略第五章 商業(yè)目標(biāo) 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 整體商業(yè)目標(biāo)第一章 項(xiàng)目概況天使之城*丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)位于人民路777號(hào)，為高檔商品住宅東淮海公寓13層沿街商場(chǎng)群房。東面毗臨城市大型綠地古城公園，西至露香園路、福建南路，建筑面積共6255平方米。商場(chǎng)地處

2、豫園商城、淮海路商業(yè)街上海兩大主要商圈交集區(qū)域，距離外灘僅一站路，屬市級(jí)商業(yè)中心地段，地理位置優(yōu)越，交通便捷，周邊商業(yè)氛圍與人氣俱佳。周邊交通：11、64、17、126、926、920、830、930、586、66、929路等及規(guī)劃中的地鐵5號(hào)線。周邊配套：學(xué)校、郵局、醫(yī)院、銀行、大型綠地、商場(chǎng)等。目前狀況：現(xiàn)房，可以交付使用。內(nèi)部裝修：otis電梯兩臺(tái)，自動(dòng)扶梯兩臺(tái)（暫定），中央空調(diào)、消防系統(tǒng)、上下水、強(qiáng)電、電話項(xiàng)目面積： 層高一樓 1320.1751平方米 4.5米 二樓 2166.1152平方米 3.9米 三樓 2038.2507平方米 4.9米 主樓 730.94平方米（二、三樓各36

3、5.47平方米）車位配置：共30個(gè)自有地下車位，平均每層10個(gè)。第二章 商業(yè)定位一、市場(chǎng)swot分析1、優(yōu)勢(shì) 擁有成熟、繁榮的區(qū)域商業(yè)大環(huán)境本案屬市級(jí)商業(yè)中心豫園商城商圈，同時(shí)受淮海路商業(yè)街輻射影響，有著較為成熟的商業(yè)氛圍和人氣。豫園商城的客流來(lái)自全國(guó)各地，旅游業(yè)、小商品業(yè)經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展已相當(dāng)繁榮，人氣指數(shù)在上海各大商業(yè)圈中首屈一指?；春Ｂ飞倘t是上海高雅購(gòu)物場(chǎng)所，客流素質(zhì)較高。兩大商圈產(chǎn)生的客流量預(yù)計(jì)在4000萬(wàn)人次。 獨(dú)有滬上聞名的“婚紗一條街”特色經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)本案所處淮海東路起至豫園商圈間的人民路段，自九十年代初就形成了“婚紗服務(wù)特色一條街”的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，在上?；閼c消費(fèi)市場(chǎng)中極具知名度。但隨

4、著消費(fèi)觀念的發(fā)展，加之國(guó)內(nèi)外品牌影樓、專業(yè)婚慶禮儀服務(wù)公司的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)人民路的婚紗一條街造成很大沖擊。同時(shí)，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)者小規(guī)模的單打獨(dú)斗對(duì)于經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生了較大的局限性，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、商業(yè)環(huán)境、格局較差，都阻礙了婚紗服務(wù)特色一條街的拓展。由于目前政府正在大力加快舊區(qū)改造的步伐和力度，現(xiàn)有的婚紗一條街正面臨即將動(dòng)遷的局面。目前這一特色一條街雖然整體經(jīng)營(yíng)滑坡但基礎(chǔ)市場(chǎng)還存在，現(xiàn)有商業(yè)資源值得進(jìn)一步加以利用和挖掘。2、劣勢(shì) 豫園現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)參差不齊，總體定位不高豫園商圈主要以旅游消費(fèi)、黃金飾品和小商品批發(fā)市場(chǎng)為主，該商業(yè)定位由歷史發(fā)展自然形成，無(wú)整體前瞻性規(guī)劃，商品檔次相差懸殊，造成了該地區(qū)客流素質(zhì)的參次不齊

5、。雖然目前經(jīng)營(yíng)情況成熟、穩(wěn)定，總體向好，但缺乏現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期發(fā)展的后續(xù)動(dòng)力。因此新生商業(yè)項(xiàng)目不能簡(jiǎn)單復(fù)制豫園現(xiàn)有業(yè)態(tài)、業(yè)種，否則將因缺乏競(jìng)爭(zhēng)力而導(dǎo)致大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，反之必須探索特色經(jīng)營(yíng)道路。 地處兩大商圈過渡段，客流量相對(duì)為中心區(qū)域所分流本案位于豫園商城和淮海路商圈中間的商業(yè)過渡段，以臨街小商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營(yíng)范圍和模式較為雜亂和陳舊，小規(guī)模的經(jīng)營(yíng)模式存在較大的發(fā)展抗性。由此決定了本作為該區(qū)域新生項(xiàng)目，必須考慮與兩大商圈的錯(cuò)位、錯(cuò)業(yè)經(jīng)營(yíng)定位。3、機(jī)會(huì)點(diǎn) 市中心級(jí)商業(yè)版塊規(guī)劃將日益完善隨著黃浦區(qū)舊城區(qū)改造力度的加快，本案所處區(qū)域也進(jìn)入了前所未有的發(fā)展快車道。大型環(huán)城綠地古城公園的建成，河南路

6、拓寬工程的建設(shè)啟動(dòng)以及正進(jìn)入方案規(guī)劃階段的以“上海旅游商業(yè)中心”為主要定位的豫園商城改造拓展計(jì)劃等一系列市政基礎(chǔ)建設(shè)和商業(yè)建設(shè)規(guī)劃都將大大改善豫園及周邊的商業(yè)、旅游環(huán)境。近期人民路、復(fù)興路、河南路20萬(wàn)平方米舊區(qū)改造工程即將開始動(dòng)遷，規(guī)劃建成高檔商品住宅與配套商業(yè)項(xiàng)目。因此，在未來(lái)25年內(nèi)，本案房產(chǎn)升值潛力與商業(yè)發(fā)展空間潛力巨大。加之受浦江兩岸改造規(guī)劃（十六鋪南外灘段）的輻射影響，該區(qū)域的市中心級(jí)商業(yè)版塊地位將日漸凸顯并真正形成。 現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)呈集約化發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)消費(fèi)正逐步向?qū)I(yè)化方向發(fā)展，建立專業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)航空母艦已成為未來(lái)商業(yè)新模式的大勢(shì)所向。國(guó)內(nèi)現(xiàn)已有“服飾商場(chǎng)”“家電商城”“手機(jī)商城”“

7、建材裝飾商城”等多種以專業(yè)模式存在的大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其在市場(chǎng)中的成功表現(xiàn)和消費(fèi)者認(rèn)知、認(rèn)可度已是有目共睹?？梢詳嘌?，針對(duì)特定消費(fèi)群體，以特定行業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種為主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式具很大的發(fā)展?jié)摿Α?巨大、穩(wěn)定的婚慶消費(fèi)市場(chǎng)需求據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，上海每年約有10萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚，產(chǎn)生約150億的婚慶消費(fèi)需求，并隨著生活水平的不斷提高和消費(fèi)觀念的日益更新，這一需求正處于穩(wěn)定發(fā)展過程中。而與此相對(duì)應(yīng)的婚慶行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀卻是分散無(wú)序，良莠不齊，競(jìng)爭(zhēng)手段與層次都相對(duì)低級(jí)。這兩者之間矛盾重重，行業(yè)與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱性造成消費(fèi)者對(duì)專業(yè)化、整合型、一站式婚慶消費(fèi)場(chǎng)所的迫切渴望。4、威脅點(diǎn)目前婚慶行業(yè)整體形象

8、較差，已有的為數(shù)不多的幾家婚慶相關(guān)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所在落后的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)觀念影響下，經(jīng)營(yíng)情況都不太理想。同類型新生項(xiàng)目容易受此負(fù)面影響，必須在經(jīng)營(yíng)定位、業(yè)態(tài)業(yè)種的引進(jìn)、商場(chǎng)整體宣傳及經(jīng)營(yíng)管理模式上進(jìn)行根本性的改變，才有脫穎而出的可能性。二、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位據(jù)以上定位前置分析，天使之城*丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)（暫定名）將建成1、上海首家匯集國(guó)內(nèi)外知名品牌的大規(guī)模、高品位的婚慶主題商場(chǎng)上海乃至全國(guó)目前尚無(wú)一個(gè)具有品牌知名度的婚慶主題商場(chǎng)，丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)將填補(bǔ)這個(gè)市場(chǎng)空白。在針對(duì)特定消費(fèi)群體，提供其所需的全方位消費(fèi)品的總體經(jīng)營(yíng)原則下，丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)將建成一個(gè)匯集婚紗禮服、婚紗攝影、婚戒首飾、婚慶禮品、婚宴用

9、品、婚禮策劃、蜜月旅行等國(guó)內(nèi)外眾多著名品牌商家的專業(yè)化、綜合性婚慶主題商場(chǎng)，從經(jīng)營(yíng)規(guī)模而言堪稱上海首家超大規(guī)模的主題商業(yè)航母。2、上海首家提供人性化、專業(yè)化、個(gè)性化服務(wù)的婚慶禮儀服務(wù)中心丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)不僅是一個(gè)綜合性的婚慶主題購(gòu)物中心，更是上海乃至全國(guó)最大、最集中、最完善的婚慶服務(wù)中心。丘比特廣場(chǎng)將以全新的主題經(jīng)營(yíng)和專業(yè)的服務(wù)模式整合婚慶市場(chǎng)的各個(gè)消費(fèi)環(huán)節(jié)，提供一條完整的婚慶服務(wù)消費(fèi)鏈，而貫穿這條消費(fèi)鏈的主線正是人性化、專業(yè)化、個(gè)性化的婚慶消費(fèi)服務(wù)，讓消費(fèi)者真正領(lǐng)略到“服務(wù)一生一次，回憶一生一世”的雋永感受。3、集商業(yè)、旅游、文化于一體的綜合性婚慶主題shopping mall 在上海的商

10、業(yè)領(lǐng)域中，shopping mall的形式早已被行業(yè)和市場(chǎng)所接受，但一個(gè)成功的shopping mall不僅需要成功的商業(yè)定位、商業(yè)經(jīng)營(yíng)，更需要商業(yè)文化的塑造。在商業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中適當(dāng)對(duì)一些有價(jià)值的文化因素加以利用，文化的因素在品牌和消費(fèi)者之間就可以起一個(gè)完美的連接、暗示作用，對(duì)銷售能產(chǎn)生很強(qiáng)的推動(dòng)力。 婚慶行業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)而言是一特殊的消費(fèi)過程，它更依賴于其根植的深厚文化背景與民族傳統(tǒng)。丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)不僅能使中華民族幾千來(lái)的婚慶禮儀文化在注入現(xiàn)代時(shí)尚元素的基礎(chǔ)上得到傳承和發(fā)揚(yáng)，并能使更多人在了解國(guó)外婚慶文化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)更加個(gè)性化的婚禮理想。同時(shí)，本案所處的優(yōu)越地理位置也決定了其發(fā)展旅游文化消

11、費(fèi)的可能性。豫園商城扎實(shí)的旅游資源和在國(guó)際上的廣泛知名度，可為丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的旅游消費(fèi)群體。通過中國(guó)傳統(tǒng)婚慶飾品及國(guó)外民族特色婚慶禮品的銷售展示，來(lái)吸引國(guó)內(nèi)外旅游客流，同時(shí)對(duì)于商場(chǎng)品牌的跨區(qū)域推廣也將起到積極作用。4、上海城市浪漫時(shí)尚精神的地標(biāo)性建筑上海這座國(guó)際化大都市城市蘊(yùn)涵著豐富的城市精神，現(xiàn)代、摩登、繁華、浪漫而建筑是城市精神最具表象性的載體和象征。新天地代表著上海傳統(tǒng)與現(xiàn)代的完美結(jié)合，東方明珠象征著上?，F(xiàn)代文明的發(fā)展速度，現(xiàn)在的上海更需要有一個(gè)地標(biāo)性建筑來(lái)演繹“東方巴黎”的浪漫時(shí)尚風(fēng)情。丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)現(xiàn)代化的建筑語(yǔ)言、浪漫的經(jīng)營(yíng)主題都構(gòu)成了成為城市浪漫風(fēng)情地標(biāo)性建筑的必

12、要元素，加之在經(jīng)營(yíng)過程中通過一系列主題pr活動(dòng)的策劃、舉辦，必將成為滬上適齡青年向往和擁躉的浪漫時(shí)尚發(fā)祥地。綜述：對(duì)于行業(yè)而言，丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)是市場(chǎng)新秩序、新規(guī)則的倡導(dǎo)者作為婚慶消費(fèi)大市場(chǎng)的牽頭者、領(lǐng)跑者，丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)將搭建起良好的綜合平臺(tái)，幫助優(yōu)秀婚慶相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)商、銷售商和服務(wù)商更好地樹立品牌，自然淘汰一批服務(wù)差、品質(zhì)差，經(jīng)營(yíng)混亂的企業(yè)，結(jié)束目前婚慶市場(chǎng)分散、無(wú)序的現(xiàn)狀，順應(yīng)商業(yè)模式規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)，提高整個(gè)婚慶市場(chǎng)的服務(wù)品質(zhì)，重塑“婚慶時(shí)尚產(chǎn)業(yè)”的行業(yè)新形象。對(duì)于消費(fèi)者而言，丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)是新消費(fèi)觀念的倡導(dǎo)者和服務(wù)者丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)將匯集諸多婚慶消費(fèi)市場(chǎng)里的知名企

13、業(yè)和商家，為消費(fèi)者提供最佳服務(wù)、上乘質(zhì)量和合理價(jià)格，為消費(fèi)者解決各供應(yīng)商和消費(fèi)者之間信息溝通，監(jiān)督供應(yīng)商提供的商品服務(wù)質(zhì)量，使原本繁雜、無(wú)序的婚慶消費(fèi)過程更加簡(jiǎn)單化和人性化，提倡“最適合的才是最好的”婚慶消費(fèi)新觀念。作為行業(yè)專家和私人顧問，它將為消費(fèi)者安排最合理的婚慶預(yù)算和服務(wù)，最大程度地滿足消費(fèi)群體日益?zhèn)€性化的需求。對(duì)社會(huì)而言，丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)是上海特色商業(yè)文化的塑造者丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)的建立，符合黃浦區(qū)關(guān)于拓展豫園商圈、提高經(jīng)營(yíng)檔次的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃要求，其鮮明的經(jīng)營(yíng)特色和豐富的文化內(nèi)涵，加之現(xiàn)代化的建筑外觀、合理的內(nèi)部布局和極具競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)營(yíng)手段，將使其在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施中脫穎而出，成為標(biāo)志上海

14、特色商業(yè)文化的一顆耀眼明珠，對(duì)于進(jìn)一步繁榮黃浦商業(yè)，提升黃浦區(qū)商業(yè)形象的美譽(yù)度都將起到積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，它的建立符合舊城改造規(guī)劃，有利于幫助創(chuàng)造老城廂地區(qū)的全新生活居住環(huán)境。三、商業(yè)品牌定位基于以上商場(chǎng)定位，配合經(jīng)營(yíng)過程中采取的立體媒介整合推廣策略（詳見第三部分“經(jīng)營(yíng)策略”），天使之城*丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)將致力于打造一個(gè)集商業(yè)、服務(wù)、文化傳媒于一體的綜合時(shí)尚生活品牌cupid s livingl 品牌定位層次與建設(shè)進(jìn)程：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 商場(chǎng)品牌 產(chǎn)品品牌 服務(wù)體系 服務(wù)品牌時(shí)尚品牌立體媒介整合推廣 傳媒品牌1、傳統(tǒng)、時(shí)尚、風(fēng)情、永恒的商場(chǎng)品牌商場(chǎng)品牌的建立首先從市場(chǎng)戰(zhàn)略入手，建立市場(chǎng)戰(zhàn)略聯(lián)盟，通

15、過引進(jìn)國(guó)內(nèi)外婚慶消費(fèi)市場(chǎng)的知名品牌，從而樹立起商場(chǎng)品牌。例如恒康在新加坡時(shí)沒有什么名氣，他們選擇了與已經(jīng)建立強(qiáng)大一流品牌形象的花旗銀行捆綁在一起，建立市場(chǎng)聯(lián)盟不僅增強(qiáng)了恒康的品牌形象，從中還贏得了32的收入。丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)商場(chǎng)品牌以“傳統(tǒng)、時(shí)尚、風(fēng)情、永恒”為四大內(nèi)涵，秉承民族文化精髓，引領(lǐng)世界風(fēng)尚，讓前衛(wèi)與傳統(tǒng)并存是丘比特廣場(chǎng)品牌的基本特征。2、專業(yè)、細(xì)致、人性、個(gè)性的服務(wù)品牌作為一個(gè)高檔次、高規(guī)格的婚慶主題商場(chǎng)，除了商場(chǎng)消費(fèi)品牌的樹立，服務(wù)品牌的創(chuàng)建更為重要。以服務(wù)貫穿消費(fèi)、以服務(wù)引導(dǎo)消費(fèi)，是服務(wù)品牌建設(shè)的必要性?！皩I(yè)、細(xì)致、人性、個(gè)性”的服務(wù)品牌的建立旨在將狹義的商品銷售轉(zhuǎn)向廣義的

16、綜合婚慶策劃與服務(wù)，即由提供解決單一需求的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┙鉀Q一系列關(guān)聯(lián)需求的系統(tǒng)服務(wù)。以上兩大品牌的形成基本造就了一個(gè)超大規(guī)模的綜合性婚慶主題商業(yè)航母，在本地經(jīng)營(yíng)相對(duì)成熟之時(shí)可考慮通過品牌與經(jīng)營(yíng)管理模式輸出的方式，在全國(guó)各省會(huì)級(jí)城市實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步鞏固品牌知名度，樹立品牌美譽(yù)度。3、cupid s婚慶產(chǎn)品品牌的建立通過商場(chǎng)品牌、服務(wù)品牌在行業(yè)領(lǐng)域和消費(fèi)者心目中的樹立，“丘比特”成為了完美婚禮的代言詞，成為了滿意消費(fèi)的信心保證，于是以該品牌為標(biāo)志的婚慶產(chǎn)品品牌誕生了。從此“丘比特”從商業(yè)運(yùn)作進(jìn)入實(shí)體運(yùn)作階段，與相關(guān)生產(chǎn)實(shí)體合作，推出喜糖、喜貼、婚宴禮品、床上用品、家居軟飾等系列獨(dú)有品牌的婚慶

17、產(chǎn)品，并通過自有商業(yè)渠道進(jìn)行銷售推廣。就比如“屈臣士”在多個(gè)國(guó)家城市擁有自己的連鎖銷售網(wǎng)絡(luò)，在建立起自己的商業(yè)品牌后立即推出了“屈臣士”系列的日用產(chǎn)品，利用原有的知名度和品質(zhì)保證，較容易地打開了市場(chǎng)。 4、專業(yè)傳媒品牌的建立從商場(chǎng)品牌的創(chuàng)建開始，媒介的立體推廣就開始了全程輔助推進(jìn)。與此同時(shí)，逐步建立起自己的傳媒品牌。通過買斷電視、雜志、報(bào)紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)的時(shí)段權(quán)和版面權(quán)，實(shí)現(xiàn)全方位的媒體整合，以此進(jìn)行從起始階段對(duì)商場(chǎng)及服務(wù)品牌到后期對(duì)衍生婚慶消費(fèi)品牌的推廣，并在此過程中逐漸完成專業(yè)組合媒體的自身成熟，最終形成新的專業(yè)傳媒品牌。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)到產(chǎn)品實(shí)體再到媒體實(shí)體的進(jìn)程，是現(xiàn)代商業(yè)成功案例的經(jīng)典模

18、式。5、cupid s living綜合時(shí)尚生活品牌的建立 通過商場(chǎng)品牌、服務(wù)品牌、產(chǎn)品品牌、傳媒品牌的遞次建立，“丘比特”已逐漸深入到都市青年的感情、婚姻乃至休閑娛樂生活中。至此它已升華至一個(gè)抽象的時(shí)尚概念，一種類似于“chanel v”一樣的時(shí)尚標(biāo)識(shí)，于是cupid s living促生了。cupid s living總是與各大浪漫主題的時(shí)尚活動(dòng)相關(guān)聯(lián)，成為上海乃至全國(guó)時(shí)尚舞臺(tái)上的一個(gè)代言人，引領(lǐng)現(xiàn)代人的時(shí)尚生活觀念，影響更多追逐時(shí)尚的消費(fèi)群體。第三章 商業(yè)規(guī)劃一、商業(yè)功能規(guī)劃1、主題商場(chǎng)功能規(guī)劃l 商品消費(fèi)功能包含婚慶消費(fèi)領(lǐng)域的全方位商品 品牌婚紗攝影 品牌婚紗、禮服 大型婚慶服務(wù)公司

19、婚禮用品、禮品 花藝公司 家居軟飾、臥室用品 婚戒首飾 婚紗、禮服佩飾 旅行社、酒店等其它相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)單位 休閑娛樂功能作為集商業(yè)、旅游、文化于一體的綜合性婚慶shopping mall，休閑娛樂功能的開發(fā)不容忽視。增加商場(chǎng)的休憩咖啡區(qū)，一是提升商業(yè)消費(fèi)的配套服務(wù)設(shè)施，二是改善商業(yè)氛圍，增加人文風(fēng)景，三是完善現(xiàn)代商業(yè)shopping mall的功能格局。增加娛樂功能，一是吸引更廣泛客流涌入，二是豐富經(jīng)營(yíng)品種，增加消費(fèi)項(xiàng)目，例如引進(jìn)數(shù)碼照片的拍攝制作、紙藝、陶藝等diy手工坊等。 主題咖啡吧 數(shù)碼影像制作室 碧芝、紙藝吧、陶藝吧等主題特色店2、婚慶服務(wù)中心功能規(guī)劃 丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)不僅是一家專

20、業(yè)型、綜合性的婚慶主題商場(chǎng)，更是上海唯一一家真正提供周到、細(xì)致、完善的婚禮籌備咨詢、指導(dǎo)和服務(wù)的場(chǎng)所。用服務(wù)引導(dǎo)消費(fèi)，刺激消費(fèi)是丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色之一。商場(chǎng)特設(shè)服務(wù)接待中心，提供婚慶儀式的全程咨詢、策劃和服務(wù)，內(nèi)容包括： 菜單式婚禮服務(wù)：整合商場(chǎng)資源制定豐富、多樣的菜單式服務(wù)內(nèi)容，由消費(fèi)者根據(jù)自身需求進(jìn)行選擇，并可按照消費(fèi)者特殊要求和個(gè)性特點(diǎn)提供個(gè)性化的特別婚禮策劃服務(wù)。 根據(jù)消費(fèi)者要求提供結(jié)婚周年慶、生日慶等其他相關(guān)儀式定制服務(wù)。 客戶情感服務(wù)：建立客戶信息檔案，在情人節(jié)、結(jié)婚紀(jì)念日、新年等重要節(jié)日里寄上美好祝福與商場(chǎng)活動(dòng)信息，鞏固客戶對(duì)商場(chǎng)的信任感和依賴感，培養(yǎng)、拓展衍生市場(chǎng)，如

21、孕嬰產(chǎn)品服務(wù)等。 上?；閼c市場(chǎng)信息服務(wù)：建立全市婚慶消費(fèi)市場(chǎng)基本信息庫(kù)，客戶可通過觸摸式電腦查詢婚慶禮儀公司、婚紗攝影公司、婚紗定做店地址、電話、價(jià)格等消費(fèi)信息，滿足上海人熱衷比較的消費(fèi)習(xí)慣，讓消費(fèi)者真正感到“逛百家不如走一家”的方便與實(shí)惠。3、功能規(guī)劃分層描述 首層：品牌消費(fèi)區(qū)（1015戶商家）商戶規(guī)劃為婚紗、禮服精品；婚戒首飾；情侶對(duì)表；花藝；臥室用品；休閑區(qū)；商場(chǎng)服務(wù)中心 二層：綜合消費(fèi)區(qū)（2025戶商家） 中檔婚紗、禮服定制；婚慶百貨；進(jìn)口禮品；禮儀服務(wù)；美容美體；形象設(shè)計(jì)；主題休閑餐飲；旅行社、酒店直銷柜臺(tái)區(qū)；新居軟飾；主題音像制品店 三層：特別功能區(qū)（35戶商家） 婚紗攝影、婚姻登

22、記、數(shù)碼相片制作、紙藝吧、陶吧等特色店 引進(jìn)家著名婚紗攝影公司，含營(yíng)業(yè)大廳，攝影棚，化妝室，合計(jì)約占 2000平方米（含主樓部分）以一年免租，年低租形式引進(jìn)黃浦民政局婚姻登記處(分外部展示區(qū)：布置各國(guó)古今婚慶文化圖片展；以及內(nèi)部工作區(qū)含接待廳、辦公室、主題背景宣誓、攝影室） 數(shù)碼相片制作為婚紗攝影及婚姻登記的輔助服務(wù)，同時(shí)可為新人提供各種時(shí)尚的數(shù)碼影象制品。 特色店4、商業(yè)功能定位綜述全面：經(jīng)營(yíng)范圍包括婚慶儀式的全程相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)便捷：一站式購(gòu)物消費(fèi)專業(yè)：婚慶及相關(guān)禮儀活動(dòng)的策劃服務(wù)個(gè)性：專為個(gè)人奪身訂制的婚慶方案二、主要業(yè)態(tài)、業(yè)種描述根據(jù)上述的商場(chǎng)功能規(guī)劃，丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)是一個(gè)專業(yè)化、整

23、合型婚慶主題商場(chǎng)和完善的婚慶服務(wù)中心。從經(jīng)營(yíng)定位和特色出發(fā)，適合引進(jìn)的業(yè)種及其在商場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位如下：1、 婚紗與禮服引入婚紗禮服的品牌經(jīng)營(yíng)商家，凸顯個(gè)性化設(shè)計(jì)，提高婚紗禮服的經(jīng)營(yíng)檔次，擯棄原人民路婚紗一條街的較低定位。不僅包括新娘婚紗，也包含禮服晚裝、新郎禮服以及伴娘、伴郎的服飾。同時(shí)除了引入本地、國(guó)內(nèi)的品牌外，更著重引進(jìn)國(guó)外知名的婚紗禮服品牌，該部分商戶如遇招商困難可通過商場(chǎng)代理的方式進(jìn)行自營(yíng)。2、 婚紗攝影引進(jìn)一至二家不同檔次定位的知名婚紗攝影企業(yè)，不僅讓消費(fèi)者享受到一站式比較消費(fèi)的便捷，同時(shí)滿足不同檔次的消費(fèi)需求。3、 婚戒首飾、婚紗佩飾在越來(lái)越注重個(gè)性化發(fā)展的今天，新人們更加希望

24、能擁有一對(duì)與眾不同的結(jié)婚戒指，而且新人們對(duì)于在婚宴上佩戴的其它首飾、佩飾也同樣有著創(chuàng)意、創(chuàng)新的需求。因此丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)將重點(diǎn)引入一些具有創(chuàng)新設(shè)計(jì)能力的國(guó)外飾品設(shè)計(jì)公司。4、 婚禮用品引進(jìn)婚慶儀式的布置道具，喜糖，喜慶用品和擺設(shè)等一系列婚慶專用商品銷售商家，全面的商品設(shè)置將改變?cè)蟹稚⒌南M(fèi)模式，提供一站式的消費(fèi)場(chǎng)所。5、 婚慶服務(wù)由商場(chǎng)自行組織婚慶服務(wù)中心，利用商場(chǎng)的資源優(yōu)勢(shì)，提供全程咨詢和服務(wù)，也可引入二至三家具有相當(dāng)實(shí)力的婚慶服務(wù)公司，在商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)下，根據(jù)消費(fèi)者的不同需求和自身經(jīng)營(yíng)特色，提供滿足不同層次需求的個(gè)性化服務(wù)。6、 花藝、家居軟飾、臥室用品引入具有個(gè)性化設(shè)計(jì)能力和獨(dú)特創(chuàng)

25、意的花藝、家居軟飾、臥室用品品牌商家，圍繞婚慶主題，集中推廣相關(guān)的特色商品和服務(wù)。7、 婚宴、旅游由商場(chǎng)自行組織經(jīng)營(yíng)的婚慶服務(wù)中心與品牌旅行社、酒店建立長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系，以直銷專柜區(qū)域的形式提供婚宴預(yù)定、蜜月旅行咨詢、預(yù)定服務(wù)，可根據(jù)消費(fèi)者的個(gè)性要求，推薦相應(yīng)的酒店和旅游線路。三、商業(yè)環(huán)境規(guī)劃1、外部環(huán)境的設(shè)計(jì) 建立鮮明商場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)：建立商場(chǎng)ci和vi系統(tǒng)，對(duì)商場(chǎng)內(nèi)外所有標(biāo)識(shí)展示賦予統(tǒng)一形象表現(xiàn)；在室外廣場(chǎng)建造商場(chǎng)標(biāo)志性建筑物丘比特形象雕塑；利于丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)的形象推廣能快速深入人心。 基本設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、優(yōu)雅并通過水、光、草木、文字、形象造型柔化現(xiàn)有建筑外立面的冷峻感，以迎合婚慶

26、商場(chǎng)的浪漫、溫馨主題。 外部墻體廣告效果展示： 二、三層外層統(tǒng)一規(guī)劃?rùn)淮皬V告位 一至三層垂直廣告布幅構(gòu)件 圓形部位頂端加裝二塊圓弧形廣告燈箱 廣場(chǎng)建筑雕塑上預(yù)留廣告牌位2、 內(nèi)部空間的處理 基本風(fēng)格：開放、通透、尺度宜人 營(yíng)業(yè)空間的分割設(shè)計(jì)方案： a 周邊大面積玻璃割斷，形成品牌專營(yíng)店 b 周邊或中央局部可設(shè)計(jì)開放式品牌專營(yíng)店鋪 c 中央或不規(guī)則邊角處設(shè)計(jì)開放式柜臺(tái)組合型區(qū)域多種形態(tài)的商業(yè)子空間互相滲透、交錯(cuò)，增強(qiáng)購(gòu)物時(shí)的趣味性與興奮感。 設(shè)立內(nèi)外活動(dòng)廣場(chǎng)：便于開展促銷展示活動(dòng)，利于聚集消費(fèi)人氣，為商場(chǎng)舉辦推廣活動(dòng)提供筆要的場(chǎng)地支持。 內(nèi)部空間布局滿足現(xiàn)代消費(fèi)需求：從消費(fèi)者的角度而言，在商場(chǎng)規(guī)

27、劃和布置首先考慮如何方便客戶，如在主要路口設(shè)置詳盡的指示標(biāo)識(shí)，將收銀臺(tái)安置在相對(duì)中心的位置，洗手間的指示清晰明了等。 從商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的角度而言，建立可控制、利導(dǎo)向的客流通道對(duì)于建立客流有效回流的通道，提高各個(gè)層面的商業(yè)價(jià)值和出租率至關(guān)重要。 內(nèi)部公共空間突出主題裝飾特色：在二樓、三樓的階梯踏步處、自動(dòng)扶梯處、動(dòng)線轉(zhuǎn)角處巧妙的布置光影效果，即可增加空間動(dòng)感覺，又可起到視覺引導(dǎo)功能。在公共通道及過廳區(qū)域設(shè)計(jì)一些愛情主題造型、小品，即作了文化展示，又點(diǎn)綴了商業(yè)空間，強(qiáng)調(diào)、突出了商場(chǎng)婚慶主題特色。 旅游人文景點(diǎn)首層“天長(zhǎng)地久”祝福墻的設(shè)置在首層大廳一側(cè)設(shè)置休閑區(qū)，中間設(shè)置一條散步小徑鋪上鵝卵石，一邊設(shè)置為

28、開放式的咖啡吧，另一邊緊靠的墻面設(shè)計(jì)成主題為“天長(zhǎng)地久”的“祝福墻”，讓所有人共同見證新人之間真摯愛情的永恒。手帕在中外民族婚俗中都代表著親人對(duì)新人的祝福，丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)將提供這樣一個(gè)別具特色的情感服務(wù)：幫助在此舉辦儀式的新人們?cè)谘b載著祝福的手帕上分別寫上心中最想對(duì)對(duì)方說的一句話，放入精致的鏡框中保存，讓新人們最幸福的瞬間長(zhǎng)駐在丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)。這面“祝福墻”不僅有著美好的紀(jì)念意義，同時(shí)也具有美觀的裝飾性，它將成為丘比特國(guó)際婚慶廣場(chǎng)的特色標(biāo)志，和上海吸引中外游客到此參觀的特色人文景點(diǎn)。四、目標(biāo)消費(fèi)群規(guī)劃 上海地區(qū)年10萬(wàn)對(duì)新人的5%10%有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的白領(lǐng)階層 江浙地區(qū)的高收入新婚夫婦

29、 追求生活品質(zhì)、有文化品位的已婚夫婦 年輕戀人 時(shí)尚青年第四章 經(jīng)營(yíng)方案一、經(jīng)營(yíng)模式1、引進(jìn)“三權(quán)分離”的現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式，即“所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)”分離，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一招商、分散經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，避免原有經(jīng)營(yíng)模式可能造成的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)秩序混亂、商業(yè)價(jià)值降低以及惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面。2、委托專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行商場(chǎng)整體策劃和有序管理，使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)更具備長(zhǎng)期性和前瞻性，有利于提升商場(chǎng)的知名度和影響力，樹立商場(chǎng)品牌。3、設(shè)立固定、強(qiáng)大的宣傳基金，這是建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌的基礎(chǔ)保障，與商戶約定宣傳推廣基金使用規(guī)定，實(shí)現(xiàn)每年不低于200萬(wàn)的商場(chǎng)宣傳投入。4、確立“培育市場(chǎng)、鞏固市場(chǎng)、拓展市場(chǎng)”三步走的經(jīng)營(yíng)方針。5

30、、制定“商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公約”，按約進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一宣傳推廣、 統(tǒng)一形象包裝、統(tǒng)一協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)種類。 二、招商策略1、招商原則 通過減、免等優(yōu)惠措施保障主力商戶的進(jìn)駐 主力商戶以大品牌為目標(biāo)對(duì)象 嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)品功能規(guī)劃，不符合功能定位的原則上不引進(jìn) 限制同類商品、服務(wù)商家的入駐數(shù)量，避免同業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)2、 商戶類別據(jù)上述功能規(guī)劃和業(yè)種、業(yè)態(tài)分析選擇經(jīng)營(yíng)對(duì)路的品牌商戶或特色商家，具體類別不再贅述。3、 租金制定以投資回報(bào)率7計(jì)（14.35年收回成本）制定基本租金價(jià)格，根據(jù)引進(jìn)商家經(jīng)營(yíng)面積的大小、租約時(shí)間的長(zhǎng)短以及行業(yè)利潤(rùn)率在招商意向性談判開展后根據(jù)實(shí)際情況再做進(jìn)一步的必要調(diào)整。樓層面積

31、建筑面積售價(jià)建筑面積租金一層1459.0858000元/平方米12元/月/平方米二層2378.9928000元/平方米6元/月/平方米三層2379.6120000元/平方米4元/月/平方米4、 補(bǔ)充招商方式l 20%營(yíng)業(yè)額提成代替租金l 50%經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成代替租金l 812個(gè)月免租在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)初期，為培育市場(chǎng)、樹立品牌，可根據(jù)特殊商家要求以上述兩種方式之一建立經(jīng)營(yíng)合作關(guān)系，保證品牌商家入駐。三、經(jīng)營(yíng)策略1、經(jīng)營(yíng)原則 品牌經(jīng)營(yíng)、規(guī)模經(jīng)營(yíng) 規(guī)范經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng) 持久經(jīng)營(yíng)、持續(xù)服務(wù) 專業(yè)、系統(tǒng)化商品與服務(wù) 統(tǒng)一監(jiān)督管理2、經(jīng)營(yíng)手段l 品牌商家競(jìng)標(biāo)入場(chǎng)確保入住商家品質(zhì)，符合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位，并可借機(jī)提升商場(chǎng)知

32、名度。l 限制同類商品、服務(wù)商家的入住數(shù)量確保入住商家的利益，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，提升商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)檔次。l 提供婚慶前期和后期的延伸服務(wù)前期是指在戀人階段就提供個(gè)性化的商品和服務(wù)，引導(dǎo)消費(fèi)人群在婚慶主題消費(fèi)上的流入。后期是指新人婚后的孕嬰服務(wù)，延續(xù)婚慶服務(wù)的消費(fèi)熱情。l 定期舉辦各類推廣活動(dòng)和促銷活動(dòng)在“情人節(jié)”“圣誕節(jié)”等節(jié)日適時(shí)推出娛樂、展示活動(dòng)，加強(qiáng)商家與消費(fèi)者的溝通和情感上的交流。在婚慶旺季，推出特色的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，以品質(zhì)和價(jià)格吸引消費(fèi)群體的涌入。l 不定期推出極具創(chuàng)意和個(gè)性化的綜合性服務(wù)項(xiàng)目 推出商場(chǎng)品牌的大型婚典活動(dòng)等與其他行業(yè)企業(yè)合作開展的綜合性服務(wù)項(xiàng)目，如“丘比特婚典”。l 圍繞商品與

33、服務(wù)形成六大經(jīng)營(yíng)特色全市唯一匯集日本、韓國(guó)、臺(tái)灣、香港等國(guó)內(nèi)外高檔品牌婚紗、禮服的商場(chǎng) 全市唯一集中展示、銷售國(guó)內(nèi)外地特色婚禮用品的商場(chǎng) 全市唯一提供菜單式專業(yè)婚慶服務(wù)的場(chǎng)所 真正提供個(gè)性化婚慶儀式策劃服務(wù)的場(chǎng)所真正幫助新人實(shí)現(xiàn)方便、快捷的一站式婚慶籌備全市唯一進(jìn)行客戶檔案追蹤服務(wù)的商家四、推廣策略1、 新聞熱點(diǎn)報(bào)道，制造轟動(dòng)效應(yīng)制造上海首家婚慶主題商場(chǎng)和婚慶服務(wù)中心開業(yè)的新聞熱點(diǎn)，在上海、江浙各大媒體上進(jìn)行短時(shí)期的集中報(bào)道，引起社會(huì)廣泛關(guān)注和強(qiáng)烈興趣。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)過程中不斷挖掘項(xiàng)目自身新聞價(jià)值，充分制造事件、話題，通過新聞媒體的熱點(diǎn)報(bào)道迅速樹立商場(chǎng)品牌。2、 集中廣告宣傳，開展規(guī)模造勢(shì)在電視媒體，專業(yè)雜志，主流報(bào)紙及戶外集中性發(fā)布商場(chǎng)廣告，造成開業(yè)期的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。3、 活動(dòng)聚集人氣，持續(xù)市場(chǎng)熱度利用商場(chǎng)的內(nèi)外廣場(chǎng)，在開業(yè)初期進(jìn)行一系列婚紗秀等婚慶禮儀用品的展示推廣活動(dòng)。同時(shí)借助相關(guān)主題性節(jié)日進(jìn)行pr活動(dòng)，創(chuàng)造時(shí)尚流行，刺激銷售。4、 立體媒介整合，長(zhǎng)期強(qiáng)勢(shì)宣傳整合電視、報(bào)紙、廣播、雜志、網(wǎng)絡(luò)各媒體，通過與時(shí)尚欄目的結(jié)合，創(chuàng)建獨(dú)特的婚慶專業(yè)傳媒，全力打造傳統(tǒng)、時(shí)尚、