9月哈爾濱房地產(chǎn)市場分析報告

1、2011年9月哈爾濱房地產(chǎn)市場分析報告一、市場篇1.1全國動態(tài) 部分二三線城市房地產(chǎn)銷量下滑庫存日趨加大“限購令”以來，樓市調(diào)控的“螺絲”始終沒有放松，半年下來，全國房價的漲幅逐現(xiàn)趨緩。在調(diào)控大背景下，部分二、三線城市房地產(chǎn)銷量下滑，庫存問題日趨嚴重。 目前，35個大城市房屋庫存相當3個月銷量，這一數(shù)據(jù)在今年下半年很可能繼續(xù)增加，預計到年底庫存將上升到相當于7個月的銷量，其中，二線城市的庫存問題將尤為突出。一方面庫存加大，而另一方面許多城市的住房交易量明顯下降。據(jù)有關機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限

2、購范圍內(nèi)的二線城市也減少了23.3%。記者注意到，交易量的明顯萎縮并沒有使樓市的價格出現(xiàn)顯著下降。記者采訪的多數(shù)開發(fā)商中，只有少數(shù)幾家表示過去6個月中，其所在城市的新建住房價格出現(xiàn)下降。但同比來看，價格下降的城市卻僅有3個，其余67個城市房價均有所上漲，漲幅回落的城市有28個。值得注意的是，在明確限購的39個城市中，6月份新建商品住宅價格同比漲幅平均為4.23%；而非限購的31個城市中，價格的平均漲幅為4.66%。同程視點：房地產(chǎn)企業(yè)上半年中報數(shù)據(jù)中占比預測，多數(shù)中小型房企上半年利潤增長率出現(xiàn)負值，僅有少數(shù)大型房企（萬科、保利等）銷售利潤有一定增長，限購令出臺半年中，全國存房量也迅速增加，下半

3、年多半房企資金緊張，目標也為快速回籠資金為主。 房價停漲庫存上升 “金九銀十”或成泡影未限購城市漲勢依舊“限購令”無疑是影響房價走勢的重要因素。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在全國70個大中城市中，實施“限購令”的39個城市上月新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.05%，其他31個未限購城市則上漲0.14%。除一線城市全面停漲外，在南京、杭州、?？?、南寧等省會城市，房價環(huán)比已出現(xiàn)負增長。事實上，如果考慮到保障房因素，一些城市的房價已出現(xiàn)明顯下調(diào)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)，今年17月，北京市新建普通住房（統(tǒng)計中納入保障房）的成交均價為13623元/平方米，比去年全年均價下降8.2%。從5月份以來，該價格已經(jīng)保持連續(xù)

4、3個月下調(diào)。最近，北京通州的一些房地產(chǎn)項目率先出現(xiàn)降價現(xiàn)象，個別項目的后期單價比前期降低5000元左右。盡管造成了部分前期業(yè)主的“維權”糾紛，但這被很多業(yè)內(nèi)人士看做是房價下調(diào)的重要信號。全國來看，上月房價上漲較快的城市，仍以二三線城市為主。其中，環(huán)比漲幅超過0.4%的瀘州、南充、岳陽、大理、宜昌、韶關，均為未限購城市。雖然價格的環(huán)比漲勢趨緩，但同比數(shù)據(jù)上，多數(shù)城市的房價仍高于去年同期。今年7月，僅有三亞一個城市的房價指數(shù)同比下降，其余69個城市均有不同程度的上升。同程視點：國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市中，7月新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比下降的有14個，持平的城市有17個

5、。近幾個月來，價格環(huán)比下降和持平的城市持續(xù)增多。值得注意的是，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的新建商品住宅價格上月全部停漲，這還是最近3年來的首次。與此同時，二三線城市仍然是房價上漲的主力。隨著調(diào)控的繼續(xù)深入，一線城市將率先出現(xiàn)房價拐點。若限購范圍繼續(xù)擴大，二三線城市房價也將面臨較大的下行壓力。 央行將推存款準備金新政預計凍結(jié)八千億資金從多位銀行業(yè)內(nèi)人士處獲悉，中國人民銀行（央行）已于昨日下發(fā)通知，計劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準備金的繳存范圍，從9月5日起實行分批上繳。這意味著大量資金將被凍結(jié)，相當于未來6個月內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準備金率。所謂保證金存款，指的是金融機構(gòu)為客戶提供具有結(jié)

6、算功能的信用工具、資金融通以及承擔第三方擔保責任等業(yè)務時，按照約定要求客戶存入的用作資金保證的存款。而在信貸緊縮和存貸比日均考核的監(jiān)管壓力下，銀行吸儲的方式之一便是開承兌匯票獲得保證金存款。央行網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年7月末，金融機構(gòu)的人民幣單位項目下保證金存款余額為44222.36億元，如果再加上個人保證金存款余額192.80億元，共計44415.16億元。簡單測算，如將存款準備金率考慮為21%的平均比例，則商業(yè)銀行體系累計需上繳的存款準備金在9500億元左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)央行此次通知，目前將納入上繳基數(shù)的保證金存款將包含承兌匯票、信用證、保函三部分。中、農(nóng)、工、建、交及郵儲

7、六大銀行9月5日起分批上繳，而其他銀行則自9月15日起分批上繳。央行還為銀行設定了一定的“過渡期”，譬如對大銀行來說，9月5日至10月4日，只需要將保證金的20%按比例補交存準，然后10月5日至11月4日按60%的基數(shù)補交，11月5日以后才按100%的比例全部計收準備金。對小銀行來說，寬限期則長達6個月?！暗偟膩碚f，就按100%計，還是相當于未來6個月內(nèi)收緊約8000億元資金，接近上調(diào)存款準備金率三次的效果?！币晃唤灰讍T昨日如是說。上述交易員同時感慨道，“之前市場預計銀行體系內(nèi)的資金最多只能再承受一次存款準備金的上調(diào)，按目前的情況，如果還要上調(diào)存款準備金，就意味著整個銀行體系的資金面臨枯竭。

8、”該交易員估計，“不排除央行通過公開市場逆回購放松一點流動性?！?月中旬，央行在第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中指出，下一階段將實施好穩(wěn)健的貨幣政策，堅持調(diào)控的基本取向不變，繼續(xù)把穩(wěn)定物價總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務。中國銀行間債市昨日現(xiàn)券收益率繼續(xù)上漲，市場早已流傳央行擬擴大銀行準備金的繳存范圍，因補繳準備金將回籠大量資金，引起市場對于未來資金面的悲觀預期。不過，經(jīng)過幾天的“消化”，隔夜市場拆借利率已從23日（存準基數(shù)調(diào)整消息最早傳出日期）飆至4.2306%后于昨日小幅回落至3.2235%。 全國土地市場邁進底價時代多城地塊底價成交廣州日報訊 “金九銀十”到來，全國土地市場卻邁進底價時代：8月

9、31日，上海20億元出讓四宗地，均以底價成交；9月1日，在廣州最大規(guī)模的賣地會上，9分鐘賣9塊地，8塊以底價成交。除了個別激進型的房企，不少房企采取了不拿地少拿地來分散風險，使得8月全國住宅類用地平均溢價率僅為10% ，同比下滑13個百分點。全國不少重點城市前8個月的土地出讓金收入均出現(xiàn)了明顯下滑。8月全國住宅類用地平均溢價率10%北京、杭州乃至全國的土地市場都可以用愁云慘淡來形容，底價成交成為主流。根據(jù)權威機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國133個城市單位住宅類用地成交量在8月達到最低，成交面積2018萬平方米，同比減少14%。8月份，全國133個城市成交樓面均價為1203元/平方米，環(huán)比下降6% ；其中住

10、宅類用地成交樓面均價為1619元/平方米，環(huán)比下降 9% ，同比上漲6% 。全國133個城市土地平均溢價率持續(xù)維持在低水平(8%)，較上月減少5個百分點，同比減少 13個百分點。各大城市前8月土地收入明顯下降土地市場的冷清已經(jīng)直接影響了各地的土地財政。在廣州，財政部門透露，上半年廣州市國有土地使用權出讓收入163.12億元，同比減收33.75億元。數(shù)據(jù)顯示，從今年前8月京滬廣深以及其他7個重點城市大半數(shù)土地出讓金收入同比出現(xiàn)了明顯下跌 ，其中跌幅最多的達四成。北大公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同認為，廣州市要完成全年646.5億元土地出讓金計劃存在很大難度。有大企業(yè)趁機低價拿地萬科近期在土地市場上

11、頻頻現(xiàn)身。9月2日，萬科金地聯(lián)合體以17.05億元拿下北京大興舊宮地塊。近半個月內(nèi)，萬科分別在北京房山、豐臺、大興連拿三塊土地。規(guī)劃面積總計366264平方米，土地出讓金27.64億元?！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張月認為，萬科在京的連續(xù)拿地行為可能會預示著部分資金充裕的大型房企對于未來一線城市房地產(chǎn)市場的信心。同程解析：全國房產(chǎn)企業(yè)多半面臨資金壓力，市場銷售放緩，造成開發(fā)資金回籠速率降低，這也直接影響了發(fā)展商的下部計劃，政府土地出讓各家拿地都小心謹慎，溢價率地塊更是少之又少，哈市本月土地成交多集中于平房區(qū)，近階段，開發(fā)土地成交機會為低價，這也表現(xiàn)出開發(fā)商對市場未來階段發(fā)展的態(tài)度不容樂觀。 中國銀行

12、稱房地產(chǎn)信貸增速比去年同期大幅下降中國銀行年中報顯示，上半年凈利潤665.13億元，增長27.86%；每股收益0.24元，同比增長20%。截至6月末，該行平臺貸款余額為5300億。中行稱，房地產(chǎn)行業(yè)信貸增速比去年同期大幅下降。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上半年中行實現(xiàn)營業(yè)收入1659.74億元，同比增24.9%；稅后利潤701.33億元，同比增長28.98%。其中凈利息收入為1102.15億元，非利息收入557.59億元。中行上半年平均總資產(chǎn)回報率為1.28%，同比上升0.2個百分點；凈資產(chǎn)收益率為19.87%，同比上升0.48個百分點。截至6月底，中行凈息差為2.11%，優(yōu)于上年同期的2.04%。中行認為通

13、過提高中小企業(yè)貸款占比，拓展境內(nèi)外人民幣業(yè)務提高幣種結(jié)構(gòu)，提升貸款議價能力等渠道，該行凈息差將進一步提高。截至6月末的核心資本充足率則是10.01%，資本充足率12.95%。截至六月末，中行不良貸款率為1%，比上年末下降0.10個百分點；不良貸款撥備覆蓋率217.29%。風險敞口而言，中行平臺貸款全覆蓋和基本覆蓋達到90%左右，償還期限兩年內(nèi)貸款占比17.6%。償還期限五年內(nèi)占比58.2%。行政層級來看，省市級平臺以上貸款占比超過90%，且三分之二投向較為發(fā)達的東部地區(qū)。中行稱已經(jīng)加大計提力度，撥備覆蓋率1486%，撥貸比3.86%。1.2本埠動態(tài) 哈爾濱8月cpi上漲再創(chuàng)今年以來新高昨天，國

14、家統(tǒng)計局哈爾濱調(diào)查隊發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，我市居民消費價格總水平同比上漲7.2%，價格漲幅再創(chuàng)今年以來新高。糧、油、肉、蛋、魚、菜、果等主要食品及服務項目價格升幅較大是影響價格總水平上漲的主要因素。數(shù)據(jù)顯示，八大類居民消費價格呈“六漲兩降”態(tài)勢。“六漲”是：食品類上漲14.6%、居住類上漲9.9%、衣著類上漲9.6%、醫(yī)療保健和個人用品類上漲3.2%、煙酒及用品類上漲3.1%、家庭設備用品及維修服務類上漲1.0%?！皟山怠笔菉蕵方逃幕闷芳胺疹愊陆?.5%、交通和通信類下降0.4%。食品價格漲價面廣數(shù)據(jù)顯示，8月食品價格同比上漲14.6%，影響價格總水平上漲4.4個百分點，影響程度為6

15、1.1%。在調(diào)查的16個食品小類中，價格上漲的有15類，其中，漲幅超過兩位數(shù)的有肉禽及其制品、油脂、糧食、干鮮瓜果、蛋、淀粉及制品，分別上漲33.4%、24.1%、18.9%、18.3%、14.8%、14.3%。從數(shù)據(jù)看，受飼料價格上漲、“中秋節(jié)”需求量增加及外運量增大影響，雞蛋價格漲勢迅猛。雞蛋月平均價格每公斤達9.6元，8月下旬突破每公斤10元，創(chuàng)歷史新高。居住價格漲幅較大調(diào)查顯示，受房地產(chǎn)熱影響，居住類價格漲幅較大，同比上漲9.9%，影響價格總水平上漲1.6個百分點，影響程度為22.2%。衣著價格不斷攀升受棉花價格上漲影響，衣著材料價格漲幅較大。衣著類價格同比上漲9.6%，影響價格總水平

16、上漲1.1個百分點，影響程度為15.3%。其中，衣著材料上漲20.6%、服裝上漲12.6%。服務價格升幅較高受勞動力價格不斷上漲影響，加工維修服務、家庭服務等價格漲幅較大。服務項目價格同比上漲5.3%,影響價格總水平上漲1.7個百分點，影響程度為23.6%。其中，衣著加工服務費上漲14.7%、家庭服務上漲18.3%。 冰城樓市冷九月開局慘淡成交量比上月減1/3哈市中秋三天假期商品房成交量分別為61、38、66套，同前幾日的成交數(shù)據(jù)相比，成交量出現(xiàn)明顯下跌。記者從哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)看到，截至12日，只有2日、9日兩天的成交量過百，9月前12天商品房交易量只有1046套，與8月同期的1351套

17、相比，成交量減少近1/3?！艾F(xiàn)在購房可享受在8.5折上再9.6折的優(yōu)惠?！?0日，位于南崗區(qū)學府路上的一處樓盤，置業(yè)顧問正在向購房者介紹該樓盤新推出的優(yōu)惠活動，購房者還有機會獲贈液晶電視、電冰箱等禮品。道里區(qū)埃德蒙頓路上的一處樓盤，則推出了購買高層70平方米以上戶型最高可減16萬元的政策。置業(yè)顧問告訴記者，購買28樓房源立減房款12萬，每高一層多減房款1萬，32樓則可減房款16萬。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，無論是新開盤的、還是在售許久的小區(qū)，大都針對小長假期間推出了“中秋優(yōu)惠”活動，如買閣樓贈露臺、1萬抵10萬等。然而面對開發(fā)商如此花樣繁多的優(yōu)惠活動，購房者卻多表示“看看再說”，大多數(shù)人認為樓價還有松

18、動的空間。記者12日在群力新區(qū)一家售樓處看到，前來選房的市民寥寥可數(shù)，“過幾天就到房展會了，相信開發(fā)商會在現(xiàn)在的優(yōu)惠基礎上再打些折扣，所以不用著急?！闭诳捶康内w女士認為哈市房價仍有降價空間。“月初我們便將中秋優(yōu)惠的消息通過短信發(fā)送出去，但這兩天來看房的人卻少得可憐。”香坊區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，節(jié)日期間看房的人少，成交的就更少了。江北區(qū)域樓盤的成交量更是少得可憐。哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月前12天，松北區(qū)交易量只有20套，呼蘭區(qū)的統(tǒng)計數(shù)字顯示為“0”。10日上午，松北區(qū)丁香大道的一處樓盤正在舉行“購房送轎車”的活動，該樓盤最低價為4900元/平方米，繳納1萬元誠意金即可進行預約排號

19、，全款購房還將獲贈雪弗蘭轎車或者抵10萬元房款。而在距離不遠處的另一家樓盤，則推出了購買50平方米以下減5萬元、50平方米以上減10萬元的優(yōu)惠政策。與松北區(qū)相比，呼蘭利民開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠幅度更大，但卻少人問津。一處位于利民大道旁的樓盤為迎接中秋銷售旺季的到來，特地推出上百套閣樓和高層房源，該樓盤置業(yè)顧問向記者介紹，活動期間，閣樓買一層送一層，高層買兩室送一室。記者發(fā)現(xiàn)，即便推出如此優(yōu)惠的措施，多數(shù)看房者仍是詢價后便轉(zhuǎn)身離去。同程解析：樓市素有“金九銀十”的說法，而隨著中秋假期這個傳統(tǒng)銷售旺季的到來，冰城商品房市場卻并未沾上節(jié)日的喜氣。“一萬抵十萬”、“全款8.5折”、“買50平方米以上減10萬元”

20、等促銷手段層出不窮，但對開發(fā)商給出“跳樓”優(yōu)惠，多數(shù)購房者仍持觀望態(tài)度。 哈市新房價格同比上漲2.3%居副省級城市12位國家統(tǒng)計局哈爾濱調(diào)查隊發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，八月份，我市新建住宅價格同比上漲2.3%，低于全國15個副省級城市平均水平1.5個百分點，按降序排列居第十二位。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，八月份我市新建住宅價格漲幅比最高的廣州市低4.7個百分點，比最低的寧波市高1.1個百分點。在東北地區(qū)4個副省級城市中居末位，比平均水平低1.9個百分點，比沈陽、大連和長春市分別低3.7、2.6和1.1個百分點。據(jù)悉，今年七月份，我市新建住宅價格同比上漲4.0%，與15個副省級城市平均水平持平。 22所中小學落哈

21、西繼紅花園等名校匯聚教育高地為滿足5年后35萬新居民的教育需求，哈西地區(qū)初步規(guī)劃32萬平方米教育用地，規(guī)劃建設22所中小學，繼紅小學、花園小學等名校分校入駐，哈西地區(qū)將打造規(guī)模最大的教育“高地”。哈西客站地區(qū)建設辦公室規(guī)劃處處長段毅介紹，哈西地區(qū)依托南崗區(qū)優(yōu)質(zhì)基礎教育資源、科教文化資源，科學規(guī)劃，加速配置學前教育、基礎教育、高等教育的優(yōu)質(zhì)學校，打造生態(tài)型文化學區(qū)。目前，松雷中學將竣工招生，可容納5000余名學生就讀；花園小學哈西分校也將啟動建設，可容納1250名學生就讀；繼紅小學哈西分校也啟動建設，該校小學部共有50個班，分為5個年級，設計規(guī)?？扇菁{2500名學生就讀。此外，六十九聯(lián)中二期、哈

22、市青少年活動中心也將相繼開工，多家大型知名幼兒園等也將相繼進駐。據(jù)悉，哈西地區(qū)與哈爾濱工業(yè)大學、黑龍江大學等十幾所高校毗鄰，在此優(yōu)勢的基礎上，哈西地區(qū)的初高中、小學、幼兒教育機構(gòu)將逐步完善，滿足該地區(qū)5年后35萬居民的教育需求。規(guī)劃部門將從500米服務半徑及居住區(qū)規(guī)模兩個方面為依據(jù)開展規(guī)劃，保證居民能夠在最近的距離接受高品質(zhì)的基礎教育。同程視點：哈西新區(qū)是今年哈市房地產(chǎn)開發(fā)的新寵，隨著哈西客站的修建，道路網(wǎng)的逐步完善，哈西新區(qū)各個房產(chǎn)企業(yè)紛紛在此投資，哈西新區(qū)的商品房價格也一度逆市上漲，教育學校的選址進入，又為哈西新區(qū)帶來了新的賣點，學區(qū)房是我國房地產(chǎn)市場新的衍生品，為了孩子不輸在起跑線上，學

23、區(qū)房、包括名校周邊，已成為客群選房的重點選擇，學區(qū)房近期更是逆市上揚收到哈市客群的大力追捧。二、土地篇2.1土地供應 9月我市土地供應環(huán)比下降22.25%9月份我市土地供應總量為889，328.9，環(huán)比下降了22.25%，經(jīng)營性土地為198，506，工業(yè)用地為690822.9。 9月 全市土地供應共13宗，松北區(qū)供應較多共有7宗地塊供應。9月份土地供應環(huán)比增加，供應土地來源主要還是集中于松北區(qū)與香坊區(qū)。松北區(qū)土地供應環(huán)比上月增幅大242%，南崗區(qū)的土地供應分別位于保健路6號與2011hth007規(guī)劃伊春路與哈雙公路交角以西地段。世茂大道規(guī)劃路以南2011hts020有商業(yè)用地供應。 9月工業(yè)用

24、地土地供應占比78%。 經(jīng)營性土地供應僅占22%。 9月經(jīng)營性土地供應多近三月降幅達84.4%本月全市經(jīng)營性土地供應共計5宗，土地用途分商業(yè)用地、住宅用地、商住用地，公告面積198，506，環(huán)比上月下降74.8%，規(guī)劃建筑面積539，007.96，環(huán)比下降67.5%。經(jīng)營性土地供應加速萎縮，近三月降幅達84.4%。 工業(yè)用地本月環(huán)比大幅上漲9月哈爾濱市工業(yè)用地面積共計690，822.9，環(huán)比上月增長94% 。7月土地供應一覽 2.2土地成交 9月土地成交環(huán)比下降13.25%本月哈爾濱市土地成交量767,035.70，環(huán)比上月上漲下降13.25%，規(guī)劃建筑面積1，004，063.8，環(huán)比下降52

25、.29%。 9月平房區(qū)土地成交持續(xù)走高，占比全市成交95.72%本月我市土地共計19宗成交地塊，工業(yè)用地12宗，經(jīng)營性土地7宗.絕大部分土地成交來源于平房區(qū)成交占比為95.72%。2011htg044、2011htg045、2011htg046地塊土地面積共計333，303.20由 哈爾濱凱盛源置業(yè)有限責任公司成交。群力區(qū)2011htq006地塊由 黑龍江未來置業(yè)銘誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成交商務用地，溢價率167%，該地塊樓面價達5718元/。9月土地成交經(jīng)營性土地居多本月我市經(jīng)營性土地成交451，094,工業(yè)用地成交315,941.7。19宗土地成交中，住宅用地6宗，成交面積436,425.8

26、，全部來自平房區(qū)。商務用地1宗，成交面積14，668.2，位于群力新區(qū)。工業(yè)用地12宗全部被平房區(qū)包攬。 9月經(jīng)營性土地成交面積環(huán)比下降67.17%9月我市經(jīng)營性土地成交面積451，094，環(huán)比下降67.17%，規(guī)劃建筑面積759，199，環(huán)比下降63.93%。9月經(jīng)營性土地成交性質(zhì)中，商業(yè)成交14，668.2，環(huán)比下降73%，規(guī)劃面積22，002，環(huán)比下降59.6%，住宅成交436，425.8，環(huán)比下降47.3%，規(guī)劃面積737，197，環(huán)比下降61.7% 9月土地價、樓面價均大幅跳水9月我市土地成交土地均價1597元/，環(huán)比下跌65.6% ，樓面均價949元/，環(huán)比下跌51.5% 。本月土

27、地單價，樓面價雙雙跳水，創(chuàng)下今年新低。本月成交土地絕大部分來自平房區(qū)，平房區(qū)土地價及樓面價較低造成我市土地價及樓面價走勢下降。 9月土地市場供求比1:0.439月我市土地市場供應889，328.9，成交767，035.7，供求比為1:0.86，開發(fā)企業(yè)拿地現(xiàn)階段都較為謹慎。由于平房區(qū)土地價格低廉，延續(xù)上月土地成交多集中于此。平房區(qū)新區(qū)預計成為新的開發(fā)熱潮。三、市場篇3.1商品房供應 8月我市商品房供應量環(huán)比增長20.13%。9本月商品房供應面積1，300，367.82，環(huán)比上月增長20.13%，同比下降35.7%,供應套數(shù)10068套，環(huán)比增長11.5%。本月商品房供應道里區(qū)居首，其次是南崗區(qū)

28、，松北區(qū)的恒大綠洲預計在10月開盤銷售。3.2商品房成交 9月我市商品房成交面積302，913.34環(huán)比下降32.54%本月哈爾濱市商品房成交共計302，913.34，環(huán)比下降32.54%，同比增長12.5%，成交套數(shù)3282套，環(huán)比下降26.3%。我市商品房成交進入金九銀十階段，但成交量并未有所回升，反而繼續(xù)下降，成交單戶型面積也有所下降。9月我市商品房成交南崗區(qū)、香坊區(qū)居多，南崗區(qū)悅城項目及柒零捌零項目開盤帶動哈西人氣。 小戶型或精裝公寓再成 焦點9月商品房成交個區(qū)間市場成交熱點集中于（080）之間，成交量占總成交的34%，成交套數(shù)1392套。小戶型房源或精裝公寓再成交焦點，投資比重增加。

29、 9月商品房成交均價7509元/本月商品房成交均價7509元/，環(huán)比下降0.15%,本月房展會個項目大打促銷價格戰(zhàn)，致使商品房成交均價有所下降。 9月我市住宅成交面積281，3049月我市商品房住宅成交量281，304，環(huán)比上月下降31.34%。成交套數(shù)3112套。 9月第33界秋季房展會的到來并沒有給我市商品房銷售帶來動力，本月商品房成交繼續(xù)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢，市場持幣觀望氣氛濃厚，打折促銷活動并未觸動消費者的神經(jīng)。 9月我市商業(yè)成交環(huán)比下降64.31%本月商品房商業(yè)成交面積13，205，環(huán)比下降64.31%。9月全市商業(yè)成交南崗居首9月我市商業(yè)成交面積13，205，環(huán)比下降64.31%。成交套數(shù)

30、95套，環(huán)比下降61%。本月商業(yè)成交南崗區(qū)獨豎一幟，占比全市商業(yè)成交的一半以上，成交面積6204，成交套數(shù)49套。9月我市商品房供求比1:0.239月份我市商品房的供求比為1:0.23，本月商品房市場供求關系繼續(xù)拉大，市場成交量再度放緩，供應量而繼續(xù)持續(xù)在高位。四、媒體分析4.1平面媒體投放分析月哈市平面媒體共投放477次,環(huán)比上月下增長33.6%,同比去年上升了61.1%。本月由于秋季房展會的到來個項目都加大了報廣的投放力度，為盡量爭取市場份額，本月報廣的投放量477次也創(chuàng)歷史之最。環(huán)比春季房展會當月增幅37%，可見在市場低迷的情況下，媒體推廣越來越成為項目營銷的重要手段之一。本月阿城、賓西

31、、利民的項目投放比重更是加大。9月份新晚報、生活報,投放占比趨于均衡。各版面投放中,整版占391次,跨版占45次,半版占41次。9月份媒體投放中,南崗區(qū)以117次位列第一,其次是道里區(qū)和松北區(qū),繼上月阿城區(qū)報廣項目投放后賓西區(qū)本月也有媒體投放4次。各區(qū)域報廣投放樓盤數(shù)量及投放次數(shù)9月報廣投放中,恒大綠洲項目投放最多,為18次，該項目即將開盤銷售;哈西萬達廣場報廣投放力度一直未減,.本月南崗區(qū)有25個樓盤投放了廣告,投放次數(shù)117次位列第一,其次是道里區(qū)26個項目樓盤投放了105次報廣.五、各區(qū)域市場分析5.1道里區(qū)9月道里區(qū)土地無供應，土地成交面積1.4萬，環(huán)比上月下降94%。至9月道里區(qū)經(jīng)營

32、性土地合計成交155.17萬。2011htq006群力新區(qū)啟動區(qū)齒輪路與群力第六大道交角地塊，成交單位黑龍江未來置業(yè)銘誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溢價率167.2%。9月道里區(qū)商品房新增供應量84.32萬，成交量6萬， 近兩月群力區(qū)新增商品房供應量增加，本月商品房項目盛和世紀開盤供應，本月道里區(qū)商品房供求比1:0.16，供需關系拉大，道里區(qū)成交量繼續(xù)萎縮。 5.2道外區(qū) 道外區(qū)土地市場無供求今年1月至9月，道外區(qū)土地供應共計6.3萬，土地成交共計9.7萬，商品房供應面積共計18.9萬，成交面積共計41.1萬，本月道外區(qū)商品房無新增供應項目，成交面積3.7萬。5.3南崗區(qū) 南崗區(qū)商品房銷售競爭激烈9月南崗區(qū)土地供應4.5萬，土地成交1.76萬，南崗區(qū)近階段，土地供應較少，2011年1月至9月南崗區(qū)土地供應共計48.5萬，成交土地面積93.34萬。南崗區(qū)哈西客站地區(qū)新建設的西寧南路、西寧北路、沿鐵道快速路等7條街路十一通車。這也預示著哈西核心區(qū)東區(qū)交通網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)已初步完成。9月南崗區(qū)商品房新增供應量27.1萬，成交面積8.4萬，環(huán)比下降46%。南崗區(qū)商品房供求大部分都集中于哈西新區(qū)，本月哈西項目悅城、柒零捌零開盤銷售。國家住房和城鄉(xiāng)建設部2011年國際科技合作