菏澤牡丹園項目可行性分析報告

1、health.what are some of the problems caused by chemical fertilizers? first, they damage the land by killing the helpful bacteria and pests as well as the harmful ones. chemicals also stay in the ground and underground water for a lonog time. this affects crops and, therefore, animals and humans, sin

2、ce chemicals get inside the crops and cannot just be washed off. these chemicals in the food supply build up in peoples bodies over time. many of these chemicals can lead to cancer or other illnesses. in addition, fruit, vegetables and other food grown with chemical fertilizers usually grow too fast

3、 to be full of much nutrition. they may look beautiful, but inside there is usually more water than vitamins and minerals.with these discoveries, some farmers and many customers are beginning to turn to organic farming. organic farming is simply farming without using any chemicals. they focus on kee

4、ping their soil rich and free of disease. a healthy soil reduces disease and helps crops grow strong and healthy. organic farmers, therefore, often prefer using natural waste from animals as fertilizer. they feel that this makes the soil in their fields richer in minerals and so more fertile. this a

5、lso keeps the air, soil, water and crops free from chemicals.organic farmers also use many other methods to keep the soil fertile. they often change the knd of crop in each field every few years, for example, growing corn or wheat and then the next year peas or soybeans. crops such as peas or soybea

6、ns put important minerals back into the soil, making it ready for crops such as wheat or corn that need rich and fertile soil. organic farmers also plant crops to use different levels of soil, for example, planting peanuts that use the grounds surface followed by vegetables that put down deep roots.

7、 some organic farmers prefer planting grass between crops to prevent wind or water from carrying away the soil, and then leaving it in the ground to become a natural fertilizer for the next years crop. these many different organic farming methods have the same goal: to grow good food and avoid damag

8、ing the environment or peoples health.an early farmer pioneersome people thought jia sixie was a lucky man. he had worked for the emperor and when he got old, he was able to go his hometown to relax. jia sixie, however, had other plans. he had always been interested in agriculture and intended to do

9、 something to make chinese farming even better.jia sixie lived in the six century ad. he was born in yidu in shandong province and worked in gaoyang, which is also in shangdong. as he rode through the countryside on his journeys for his work he looked out at the fields. some of them were greener and

10、 had more crops than others. some cows and sheep looked healthier than others too. he was lost in though. what could a farmer do to get good crops from his fields? surely there must be rules that would help them. he thought he could use his knowledge to find out the best ways for farmers to grow cro

11、ps and then write a book to help them. in doing so he collected information from farmers who did well, studied it and did experiments to find the best way.for example, he studied ways of keeping seeds and advised farmers to choose seed-heads which had the best color. then he told them to hang them t

12、o dry all winter. the next spring the seeds should be knocked out of their seed-heads and planted. he studied how to improve the soil. he advised farmers to clear weeds from the ground before planting crops. they could either let the animals eat the weeds or turn the soil over so that the weeds were

13、 covered and would rot. then he gave advice on turing over the soil. the first time each year, farmers should dig deeply, but the second time should be less deep. therefore the autumn ploughing of the soil should be deeper thant the spring ploughing. he suggested changing crops in the field every ye

14、ar: rive one year and wheat the next so that they would always get good harvests. they should also grow different plants next to each other in the field. he also gave adive on how to fish, keep a garden and even make wine.he wrote down his in a book called qi min yao shu, which was considered an imp

15、ortant summary of the knowledge of farming. for centuries after jia sixie died, it was studied by chinese farmers and students of agriculture.unit 3a master of nonverbal humouras victor hugo once said, “l(fā)aughter is the sun that drives winter from the human face”, and up to now nobody has been able t

16、o do this better than charlie chaplin. he brightened the lives of americans and british through two world wars and the hard years in between. he made people laugh at a time when they felt depressed, so they could feel more content with their lives.not that charlies own life was easy! he was born in

17、a poor family in 1889. his parents were both poor music hall performers. you may find it astonishing that charlie was taught to sing as soon as he could speak and dance as soon as he could walk. such training was common in acting families at that time, especially when the family income was often unc

18、ertain. unfortunately his father died, leaving the family even worse off, so charlie spent his childhood looking after his sick mother and his brother. by his teens, charlie had, through his humour, become one of the most popular child actors in england. he could mime and act the fool doing ordinary

19、 everyday tasks. no one was ever bored watching him-his subtle acting made everything entertaining.as time went by, he began making films. he grew more and more popular as his charming character, the little tramp, became known throughout the world. the tramp, a poor, homeless man with a moustache, w

20、ore large trousers, worn-out shoes and a small round black hat. he walked around stiffly carrying a walking stick. this character was a social failure but was loved for his optimism and determination to overcome all difficulties. he was the underdog who was kind even when others were unkind to him.h

21、ow did the little tramp make a sad situation entertaining? here is an example from one of his most famous films, the gold rush. it is the mid-nineteenth century and gold has just been discovered in california. like so many others, the little tramp and his friend have rushed there in search of gold,

22、but without success. instead they are hiding in a small hut on the edge of a mountain during a snowstorm with nothing to eat. they are so hungry that they try boiling a pair of leather shoes for their dinner. charlie first picks out the laces and eats them as if they were spaghetti. then he cuts off

23、 the leather top of the shoes as if it were the finest steak. finally he tries cutting and chewing the bottom of the shoe. he eats each mouthful with great enjoyment. the acting is so convincing that it makes you believe that it is one of the best meals he has ever tasted!charlie chaplin wrote, dire

24、cted and produced the films the starred in. in 1972 he was given a special oscar for his outstanding work in films. he lived in england and the usa but spend his last years in switzerland, where he was buried in 1977. he is loved and remembered as a great actor who could inspire people with great co

25、nfidence.an april fools joke: the noodle harvestapril fools day, or april 1st, is known in many countries as a day for playing jokes on others. it is usually a time when children make fun of each other, but sometimes other people can get caught in the fun too.one of the most famous jokes in england

26、took place on british television in 1957. it was a monday night when there were always many serious programmes on the television. one of them was called panorama, this show explored problems and progress all over the world, so nobody was surprised when it牡丹園附近地塊初級市調(diào)及投資建議負責：霍建 市調(diào)：王小將 周培紅 張博時間：2009年05

27、月06日-08日對象：牡丹園附近占地約580畝項目目的：初步判斷該地塊投資價值和投資定位前 言 本次調(diào)查小組于2009年05月06日至2009年05月08日對位于曹州牡丹園附近占地約580畝的目標項目進行了為期3天的市場調(diào)查和總結(jié)分析，籍以對該地塊的投資價值和投資定位提供參考性意見。一、地塊基礎資料與現(xiàn)狀概況（一）項目概況 位于人民路以西、牡丹路以東，泰東路以南，大學路以北，總占地約580畝。目前該地塊為打魚店和羊莊村民的聚居地，該項目南部大學路與人民路交界與趙王河公園北湖相距120米左右，大學路與牡丹路交界與黃河路相距1400米左右；該項目北部泰東路沿線與曹州牡丹園相距500米（中隔揚莊村與

28、長城路）；該項目東部緊鄰菏澤南北中心大道人民路，與風光旖旎的趙王河景觀帶隔路相望；項目西部偏北與牡丹路相距300左右，西部偏南與牡丹路相距400左右。周邊景觀資源豐富，有趙王河景觀帶、曹州牡丹園、百花園、古今園等，但項目所在區(qū)域目前基本為農(nóng)村，生活配套較差。目前該區(qū)域未來規(guī)劃為菏澤牡丹園、趙王河景觀帶，但詳細、確切的具體規(guī)劃資料尚未得到。（二）地塊環(huán)境調(diào)研（周培紅負責周邊配套資料收集）形狀地貌：規(guī)劃中的天香路以西區(qū)域地塊西南部呈現(xiàn)不規(guī)則的z字形，天香路以東區(qū)域則比較方正。該宗土地基本都位于羊莊和打魚店村聚居的宅基地范圍內(nèi)，僅有少量地勢平坦的農(nóng)田。配套概述：沿牡丹路生活配套品質(zhì)較差但比較齊全，沿

29、人民路則缺乏生活配套，但項目南行300米左右即可借助立交橋附近的超市、學校、公園等配套。道路交通：本項目東西緊鄰城市南北核心大道人民路和牡丹外，同時項目中心還即將開通縱貫菏澤南北的天香路，項目北部開通泰東路、項目南部開通大學路，交通極為便利。外部景觀：外部景觀較好。項目泰東路與人民路交界北500余米為世界聞名的曹州牡丹園（牡丹園南臨長城路），東隔人民路是風光旖旎的趙王河景觀帶，項目西部臨近牡丹路，與薈萃稀世牡丹的古今園相距較近，項目北部大學路與人民路交界與波光滟滪的趙王河公園北湖相距120米左右。周邊學校：高等院校有菏澤學院和菏澤醫(yī)學?？茖W校（大學路）、山東影視藝術學校（牡丹路）、小學有趙樓小

30、學及一些幼兒園（牡丹路），品質(zhì)較差。人民路上暫時除一個民辦的新聞學院和大風車幼兒園外，尚無其它學校。但打魚店（項目所在地）至黃河路距離1400米左右有幼兒園、距離1700米左右有小學和中學.周邊醫(yī)院 目前只有牡丹路曹州牡丹園對面有牡丹醫(yī)院（趙樓衛(wèi)生院）和大學路上的牡丹區(qū)中心醫(yī)院牡丹北路門診部。周邊超市 區(qū)域內(nèi)的牡丹路有一些沿街商鋪，人民路沿線沒有商業(yè)設施，需借助黃河路的生活配套(打魚店（項目所在地）至黃河路距離1000米左右有三信超市等商業(yè)店鋪)，大學路（牡丹路以北300米處）菏澤學院附近商業(yè)較為繁茂，有三信超市、宜佳超市等沿街商業(yè)。公共交通：目前與項目所在區(qū)域確定的公交線路有3路和19路，但

31、都在牡丹路上，人民路目前尚無公交線路。 區(qū)域人口：項目占地主要是打魚店和羊莊兩個自然村，而這兩個自然村同屬于目睹俺去東城辦事處打魚店社區(qū)居委會，行政區(qū)劃為南至魏海社區(qū)北邊界，東至人民路，北至曹州牡丹園，西至牡丹辦事洪廟社區(qū)東邊界。有居民2459人。周邊企業(yè)：企事業(yè)單位多分布于牡丹路及大學路西段，如菏澤學院、菏澤醫(yī)學?？茖W校、交警大隊等，人民路除沿線南端有一些砂石廠外，沒有其它成規(guī)模的企事業(yè)單位。 人員結(jié)構(gòu)：該區(qū)域周邊企事業(yè)單位較少，學校、商業(yè)、休閑娛樂等生活配套欠缺，區(qū)域常住人口多為當?shù)剞r(nóng)民，知識結(jié)構(gòu)較低（雖大學路有菏澤學院、菏澤醫(yī)學專科學校，但我項目將遭遇大學嘉園、清華園等學校對應項目的強力

32、競爭）。消費能力：該區(qū)域企事業(yè)單位較少，牡丹路的牡丹園交管所、高速公路管理處、及沿路的一些銀行、信用社的門面，大學路的菏澤學院、菏澤醫(yī)學?？茖W校，人民路的啟良洗浴休閑中心、中國石化加油站等單位收入能力較高，同時，該區(qū)域居民雖大都為農(nóng)民，但基于牡丹經(jīng)濟的發(fā)展促動(每年僅花區(qū)門票收入就達3000多萬元，同時菏澤外銷的牡丹每年都有幾十萬株)，居民收入水平還是比較好的（尚未進行問卷、走訪等深度調(diào)研，但打魚店、趙樓等村莊內(nèi)有相當比例貼瓷磚、有太陽能的小洋樓）。二、周邊項目調(diào)研1. 周邊項目整體布局及規(guī)劃前景由于尚未得到確切的區(qū)域規(guī)劃資料，所以該區(qū)域周邊項目整體布局及發(fā)展前景不詳！目前地塊東部參考立交橋以

33、南、以東的水岸嘉園、南華康城、盛世豪庭、怡景藍灣、暢志園等項目，地塊西部參考大學路上清華園、大學嘉園等項目。2. 區(qū)域周邊重點項目簡介（張博負責資料收集） 項目名稱項目地址項目規(guī)劃配套設施營銷策略銷售情況價格戶型其它備注盛世豪庭西鄰人民路，南臨康莊東路，與趙王河公園隔路相望。園區(qū)占地80余畝，建筑面積約10萬平方米。綠化率40%。園區(qū)內(nèi)配有幼兒園、商務中心、大型購物中心和網(wǎng)球場、健身俱樂部、周邊星級酒店、學校、醫(yī)院、銀行等配套完善。樓層差價30-50元，方向差價30元。一期已售70%，其中多層已售90%。目前工程進度已打樁基。多層均價2700元，高層均價2900元暢志園康莊路與振亞路交界東南角

34、總建筑面積4萬平方米。綠化率20%，車庫配比1：0.6暫時沒有商業(yè)配套，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有西方特色的園林公園，有天然氣、太陽能等。銷售人員具有傳銷色彩，生猛的熱情，講話較粗俗，折扣可達到94折200-300平米占比60%，已售60%，118-134占比40%，已售80%。樓層差價80元。車庫5萬一個，住宅均價2900元，開盤價2600元，物業(yè)費0.3元/平方米怡景藍灣康莊路與天香路交界占地14畝，總建筑面積4萬平方米，綠化率30%周邊有菏澤三中、趙王河公園，大劇院，羊莊小學，小區(qū)內(nèi)設有會所，有生活超市。銷售折扣可打9.8折。處于試樁階段，目前已售50%。交房大致在2010年整體均價3548元，車位7

35、萬左右，水岸嘉園趙王河公園南岸，華英路北頭總建筑面積15萬平方米，占地60畝，綠化率40%,周邊景色優(yōu)美，享有獨特的景觀優(yōu)勢。有楊莊小學和菏澤三中。但周邊商業(yè)配套比較欠缺。對外有98折的優(yōu)惠，但還有更大的銷售折扣。樓層差價70-100元，最近團購做的比較好，目前銷售狀態(tài)較好。均價3600元。2期售價4400元。車位8.5萬南華康城人民路與八一路交界總占地260畝，總建筑面積38萬平米，綠化率40%。項目建筑品質(zhì)和園林景觀均佳，生活配套比較齊備，并可遠觀趙王河公園和牡丹大劇院景觀目前銷售已經(jīng)走出低谷，銷售態(tài)勢較好。銷售均價3500元。清華園大學路與青年路交界占地約70畝，總建筑面積約10萬平方米

36、，綠化率將近40%周邊學校、超市、醫(yī)院等配套完善，有5路和13路公交。項目一期6、7、9、10銷售中，現(xiàn)已售2/3左右。均價2400元，車位2600元/平方米大學嘉園大學路菏澤學院對面總建筑面積26783.5平方米，綠地38%容積率1.48有三信超市及沿街商鋪等，商業(yè)氣息濃厚，是黃河路以北區(qū)域難得一見的熱鬧區(qū)域。主要針對菏澤學院內(nèi)部。3. 該區(qū)域重點樓盤項目簡析項目東部人民路區(qū)域：共性：該地塊東部人民路區(qū)域周邊重點項目均是檔次、價格較高的品質(zhì)樓盤，對應中高端收入群體，經(jīng)幾年運作，在菏澤百姓中，已經(jīng)形成了以南華康城、水岸嘉園等樓盤為代表的菏澤上流生活區(qū)。 提示：黃河路以北、人民路以東區(qū)域，在菏澤

37、百姓心中的形象度較低，這兩條路在許多市民心中是城市和農(nóng)村的分界線。項目西部牡丹路區(qū)域：共性：該地塊商品房項目稀缺，上面所提到的清華園和大學嘉園還是位于大學路上，據(jù)項目西部邊緣200米以外，而且對應客戶群體鮮明，就是針對菏澤學院及菏澤醫(yī)學?？茖W校的。提示：該區(qū)域雖然企事業(yè)單位不是太多，但該區(qū)域常住及工作的人口還是具有較高收入和消費能力的，具有一定的市場需求，但牡丹路上欠缺相應的產(chǎn)品供給。三 項目所在區(qū)位的市政規(guī)劃及發(fā)展前景：（一） 菏澤整體市政規(guī)劃1、菏澤市規(guī)劃概況 城市定位：山東省東西協(xié)調(diào)發(fā)展的西部經(jīng)濟重要增長極，以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市。城市性質(zhì)：中國牡丹之鄉(xiāng)，

38、魯蘇豫皖邊界地區(qū)區(qū)域性中心城市。城市特色：以“花城水邑”為依托的中國平原森林城市。城市規(guī)模：中心城區(qū)2010年人口規(guī)模為50萬人，用地規(guī)模為60平方公里，人均城市建設用地120平方米/人。2020年人口規(guī)模為68萬人，用地規(guī)模為74.8平方公里，人均城市建設用地110平方米/人。規(guī)劃范圍：東至皇鎮(zhèn)鄉(xiāng)，南至佃戶屯辦事處、何樓辦事處，西至萬福辦事處、馬嶺崗鎮(zhèn)，北至吳店鎮(zhèn)、黃堽鎮(zhèn)，規(guī)劃區(qū)面積為860平方公里。建設策略： 1、以東部工業(yè)區(qū)建設為重點，大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟。2、以建設“魯蘇豫皖四省邊界地區(qū)中心城市”為目標，積極發(fā)展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)。3、兼顧新區(qū)建設和舊城改造，走可持續(xù)發(fā)展的道路。4、

39、加強園林綠化與生態(tài)環(huán)境建設，突出菏澤的城市特色。5、建立和完善高效的綜合交通體系和基礎設施系統(tǒng)。規(guī)劃方向： 以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部。用地布局：組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)，通過水系、鐵路的分隔，形成“一核、兩軸、四組團”的布局結(jié)構(gòu)。布局簡介：一核：城市核心區(qū)，東至京九鐵路，南到鐵路編組站，西至太原路，北到大學路，面積約16平方公里。以趙王河為軸，在趙王河兩側(cè)從北向南依次布置市級行政中心、文化中心、商務中心。兩軸：城市的兩條發(fā)展軸線，即丹陽路和人民路。四組團：城市的四個功能組團，即城東組團、城南組團、城西組團和城北組團。 居住用地：居住用地規(guī)劃形成四個居住片區(qū)：老城居住片區(qū)、老城周邊居住片區(qū)

40、、中心區(qū)居住片區(qū)、新城居住片區(qū)。規(guī)劃設置12所高級中學，20所初級中學，小學按23萬人一所設置。規(guī)劃居住用地為2101.7公頃，占城市建設用地的28.1%，人均30.9平方米；其中中小學用地為210公頃，占建設用地的2.8%。商業(yè)規(guī)劃： 規(guī)劃市級商業(yè)服務中心位于趙王河以東、火車站以西的中心城區(qū)；整合原有解放大街、東方紅大街商業(yè)布局，形成菏澤老城區(qū)商業(yè)副中心；在廣州路以西、洙水河兩側(cè)形成東部新城商業(yè)副中心；在各個城市組團內(nèi)新建組團級商業(yè)中心。規(guī)劃將南華街、東方紅大街改造為步行商業(yè)街。 文化娛樂：規(guī)劃文化娛樂用地面積為98.5公頃，建設市級文化娛樂中心、組團級文化娛樂中心、社區(qū)活動中心三級文化娛樂

41、設施體系。市級文化娛樂中心位于丹陽路以北、趙王河兩側(cè)，新建大劇院、文化藝術中心、圖書館、規(guī)劃展覽館、科技館等大型公共設施。在老城區(qū)曹州路以北、廣福街以西建設魯西南民俗博物館。 水系規(guī)劃：規(guī)劃市區(qū)形成布局廣泛、相互貫通的“五湖六河”城市水系系統(tǒng)。五湖西城水庫：位于牡丹工業(yè)園的西部，是城市的水源地，面積約為203公頃。雷澤湖：位于城市東部新區(qū)的南側(cè)，面積約為233公頃。青年湖：位于老城區(qū)，面積約11.58公頃。雙月湖：位于老城區(qū)，面積約5.73公頃。東湖：位于城市東部新區(qū)的東部，面積約12.78公頃。2、六河趙王河：貫穿城市中心，寬度為50300米，結(jié)合兩側(cè)的重點公共建筑和綠化景觀設計，營造城市中

42、心的濱水特色風貌。萬福河：位于城市南部，寬度為5080米，貫通西城水庫、雷澤湖，結(jié)合城市的生態(tài)綠地，建成城市南部的休閑和水上活動區(qū)域。內(nèi)環(huán)城河：位于老城區(qū)內(nèi)，寬度為1630米，進行疏浚、整治，貫通青年湖、雙月湖及老城區(qū)的其他坑塘，建成內(nèi)環(huán)城公園。外環(huán)堤河：位于老城區(qū)內(nèi)，寬度為3060米，進行疏浚、整治，貫通老城區(qū)內(nèi)的水體及外圍的趙王河、萬福河。洙水河：位于城市中部，寬度為50150米，既為城市水體，又是連通濟寧的水運航道，連接趙王河、經(jīng)四溝及東湖。洙水河南支：位于城市東部沿菏蘭高速公路，可在現(xiàn)有的河道基礎上進行拓寬、新挖，寬度為3080米。道路規(guī)劃：規(guī)劃形成“二環(huán)、四橫、六縱”的交通性城市道路

43、網(wǎng)絡。 “二環(huán)”：在城市外圍形成城市外環(huán)路，由上海路、昆明路、北外環(huán)路及珠江路等城市快速路組成；在城區(qū)內(nèi)部區(qū)形成城市內(nèi)環(huán)路，由黃河路、西安路、長江路、廣州路四條交通性主干道部分路段組成?！八臋M”：黃河路、丹陽路、長江路、閩江路。“六縱”：昆侖路西安路、句陽路廣福街、興商路牡丹路、人民路、廣州路、南京路。（二） 項目所在區(qū)域市政規(guī)劃及發(fā)展前景項目東部位于菏澤規(guī)劃的行政中心北部（規(guī)劃行政中心位于趙王河西岸、黃河路北側(cè)菏澤市城市總體規(guī)劃，被規(guī)劃為牡丹園及趙王河風景區(qū)。該區(qū)域有菏澤市的兩大地標-曹州牡丹園和中國林展館，同時，沿人民路有旖旎風光的趙王河景觀帶。項目西部沿牡丹路有一些沿街商鋪，生活氣息較濃

44、，同時項目所在區(qū)域為農(nóng)村，有古今園、百花園、以及許多園林公司和農(nóng)田，具有較好的景觀資源和空氣質(zhì)量。四、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析（一）菏澤市房地產(chǎn)市場發(fā)展和前景概況菏澤是一個資源大市，九個縣區(qū)里面，七個半縣有煤，一個半縣有油有液化氣，但經(jīng)濟不發(fā)達，主要資源沒有得到合理的開發(fā)，農(nóng)業(yè)占的比例比較大。這幾年通過“突破菏澤”的發(fā)展戰(zhàn)略，財政收入，職工收入，農(nóng)民收入等這幾年都在大幅度的提高。2000年度，全市gdp總值為208.59億元，2007年，菏澤的gdp總量已經(jīng)達到了660億元。據(jù)山東省統(tǒng)計資料顯示，“突破菏澤”戰(zhàn)略實施以來，20032007五年間，菏澤gdp增速分別為12.4%、 17.0%、

45、17.3%、17.1和18.5%、，財政收入的增幅也是全省最高的。如2006年菏澤市的財政收入便已經(jīng)是31億元，2007年就達到42.1億元，增幅在35%以上。雖然2007年人均gdp還是不到全省的三分之一，不到全國的二分之一；地方財政收入僅占全省的2.5%，人均占有量只相當于全省的1/4。而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別低于全省4550元和962元。初步核算并經(jīng)省統(tǒng)計局審定，2008年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）達到821.79億元，按可比價格計算，增長15.6%，比全省平均高出3.5個百分點，繼續(xù)保持較快增長！菏澤住宅市場發(fā)展相對其他城市雖然比較滯后，02年以前均以居住各單位的家

46、屬院為主。特定的市場環(huán)境使02年以經(jīng)濟適用房立項的“牡丹嘉園”成為了菏澤當時最高檔的小區(qū)，單價約在1000元/平方米，開創(chuàng)了菏澤商品房的先河。隨著菏澤經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，菏澤房地產(chǎn)市場也隨之迅猛發(fā)展，自2003年出現(xiàn)了“帝都花園”、“金都華庭”等一批多層項目起，菏澤商品房正式邁開了發(fā)展的腳步。特別是從06年以“南華康城”為首的小高層項目迅速拉動了整個菏澤房產(chǎn)市場的發(fā)展。使菏澤房產(chǎn)項目無論是從價格上、還是品質(zhì)上都得到了很大提升。雖經(jīng)歷了國家?guī)纵喌暮暧^調(diào)控，卻并無太大影響。從現(xiàn)階段來看，菏澤房地產(chǎn)市場還處于上升初期，上升速度很快。甚至在08年爆發(fā)全球經(jīng)濟危機，全國房地產(chǎn)業(yè)普遍出現(xiàn)銷量劇減，售價下降等惡

47、性危機背景下，菏澤房產(chǎn)價格依然堅挺，銷售依然堅挺。如2004年房交會上，完成房產(chǎn)交易3390萬，來訪群眾2萬余人，2008年則完成銷量1.57億元，來訪群眾31.6萬余人，與2004年相比，分別提高3.6倍和14.8倍。同時，2004年住宅與施工面積270.09萬平方米，完成投資18.95億元，到2008年，住宅與施工面積512.68萬平方米，完成投資34.65億元，同比分別提高了47.3%和45%。2009年房交會銷售房屋及來訪群眾數(shù)據(jù)雖未公布，但從現(xiàn)場氣氛，意向客戶的咨詢、登記的熱情等方面看（我們公司展會期間，近十名售樓人員平均登記意向客戶達7-8頁。時代奧城及陽光新都等項目也有排隊登記的

48、現(xiàn)象）更要遠遠超過2008年的房交會。因此可比較樂觀的預見菏澤市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。（二）項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和前景 項目所在區(qū)域規(guī)劃尚不明朗，而趙王河南岸項目與本項目可參考性不甚明了，或者說不具備太多可比性，該區(qū)域房地產(chǎn)市場及未來發(fā)展難以評述；（三）菏澤主力置業(yè)群體特征與分布雖然自從突破菏澤戰(zhàn)略實施以來，菏澤經(jīng)濟獲得了突飛猛進的發(fā)展，人民收入和消費增加迅猛，2005年，城鎮(zhèn)人均收入是7341.67元，農(nóng)村人均收入是3092.4元。而2008年，城區(qū)人均可支配收入達到11581元，農(nóng)民人均純收入4584元。（資料來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng)2009-02-06）。但菏澤現(xiàn)有房價對菏澤普通大

49、眾而言，仍是難以承受的負擔）。如今年房展會上推出的多層住宅又比較少，項目大多是高層小高層的項目，其單價均在3300元/平方米左右，一套房子下來一般要40萬以上，別說一次付清房款，即使按揭，按貸款的70%和正常的利率計算，僅每月1700余元的利息就很難有多少靠工資吃飯的菏澤人可以支撐！經(jīng)濟指標類型2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）7341.67人均消費支出（元）5353.99居住消費支出比重8.15%恩格爾系數(shù)38.78%農(nóng)村居民人均純收入（元）3092.4人均生活消費支出（元）1791.55居住消費支出比重10.36%恩格爾系數(shù)47.6%（資料來源：2006年菏澤市統(tǒng)計年鑒）因此，對于菏澤

50、這種工業(yè)經(jīng)濟、市場經(jīng)濟相對落后的農(nóng)業(yè)大市，可以說真正能夠消費得起又有購房意愿的的購房客戶，還是主要集中在國家機關、事業(yè)單位、大中型國有企業(yè)，壟斷行業(yè)里。如公務員、教師、醫(yī)生以及銀行、電業(yè)局、移動公司等壟斷企業(yè)里。甚至更確切的說是集中于這些區(qū)域內(nèi)部的更少數(shù)的人手中。而這些人員也很少是沒有房子住的，他們買房很多都是做為投資或改善居住品質(zhì)而多次置業(yè)的。三、牡丹園項目swot分析（一）strength優(yōu)勢分析1. 處于規(guī)劃的牡丹園、趙王河景觀帶，項目周邊景觀資源豐富、空氣質(zhì)量好；2. 東部緊臨人民路、西部與牡丹路相距不遠，加之天香路與泰東路的建設，大學路的延伸，項目周邊交通狀況較好，出行便利。3. 本

51、項目占地580畝，體量巨大，利于項目自我建設學校、醫(yī)院、超市等生活配套。4. 本項目所在區(qū)域有菏澤政府的臉面-曹州牡丹園、中國林展館及趙王河景觀帶，未來該區(qū)域必將形成完善品質(zhì)的市政及生活配套規(guī)劃。5. 牡丹路周邊配套較為齊全，企事業(yè)單位較多，周邊農(nóng)村居民因牡丹經(jīng)濟的發(fā)展收入較高，形成了一定的市場消費需求空間。6. 項目東南部步行百米即可在波光滟滪的趙王河公園休閑，項目東部過人民路即可在趙王河垂釣，項目北部俯瞰千畝曹州牡丹園絕世美景，項目西部生活配套較為齊全，具有濃厚生活氛圍。（二）weakness劣勢分析 1該區(qū)域占地為原打魚店、羊莊兩村的村民居住用地，拆遷阻力較大、成本較高，時間可能較長。

52、2該區(qū)域周邊企事業(yè)單位極少、農(nóng)民住房往往能通過自建及項目建設回遷等方法解決，地塊周邊難以形成大量的優(yōu)勢客群。 3. 周邊生活配套極為欠缺，且品質(zhì)較差，嚴重影響居民的日常生活及孩子入學等需要。 4. 地塊東部沒有公共交通，牡丹路雖有城市感覺，但據(jù)城市中心相距較遠。（三）opportunity機會分析1、 立交橋以南即為菏澤也已成型的高品質(zhì)高房價高配套的上流生活區(qū)，本項目與該區(qū)域咫尺之遙，便于利用價格優(yōu)勢撬動市場。2、 牡丹路區(qū)域已經(jīng)有大量的企事業(yè)單位及收入較高的花農(nóng)群體，具備了相應的品質(zhì)住房需求，而市場上卻欠缺相應產(chǎn)品。3、 地塊周邊暫時沒有發(fā)現(xiàn)競爭項目。4、 如原行政中心規(guī)劃不做大的改變，則周

53、邊生活配套必將完善。（四）threaten威脅分析由于目前該區(qū)域尚無具體規(guī)劃方案，因此以下因素的變化將嚴重影響項目的市場、產(chǎn)品、客戶等方面的定位、左右著項目運行的成敗。即-l 關于菏澤規(guī)劃的行政中心的前途：是規(guī)劃不變，到風聲小時繼續(xù)搬遷市政府？還是建設市政廣場？還是做為住宅項目用地？目前眾說紛紜，沒有定論。l 關于立交橋東北部是否有高端項目立項（有說法是水岸嘉園的開發(fā)商拿了地，約120畝，準備建高層住宅）。立交橋以北，林展館以南、人民路以東區(qū)域的具體規(guī)劃需要落實，看看是否還有那些房產(chǎn)項目或其它市政規(guī)劃。l 關于該區(qū)域生活配套的規(guī)劃。目前該區(qū)域生活配套設施比較缺乏，規(guī)劃局雖說該區(qū)域會建有學校、醫(yī)

54、院和超市等，但具體規(guī)劃未出，生活配套何時得到完善也是決定項目是否成功運作的重要因素。 （五）重要提示：規(guī)劃局規(guī)劃科聲稱該區(qū)域的具體確切的詳細規(guī)劃尚未出臺，而通過熟識規(guī)劃局的我公司同事打探，與我公司同事熟識的規(guī)劃局同志亦以堅持原則為由拒絕透露。建議公司動用關系和資金，設法從規(guī)劃局等知情人員打探出該區(qū)域具體規(guī)劃消息。因為這些信息事關該地塊能否購買、開發(fā)、定位的成敗關鍵。如果得不到這些真實、確切的規(guī)劃信息，本次市調(diào)將失去意義，與之相應的基于市場調(diào)研之上的市場定位體系及相關建議，均將成為無根之木、無水之魚，從而失去存在意義，公司若基于這些定位及建議影響決策，則必面臨巨大的威脅和風險！如人民路調(diào)研的重點

55、項目是南華康城、水岸嘉園等，但當?shù)匕傩招闹校S河路以北就不再是城市，何況項目還遠離黃河路，人氣更難接續(xù)。又如，菏澤規(guī)劃的行政中心現(xiàn)因政策擱淺，但將來會不會等風聲過去繼續(xù)將市政府此處做行政中心？另有消息稱規(guī)劃的原行政中心區(qū)域?qū)⒏慕榇笮褪姓V場，如果是這兩者，還是利好消息。如果是改做住宅項目用地，那何時建？以什么樣的品質(zhì)和檔次則對我地塊影響甚巨！再如，立交橋以北至林展館的人民路以東區(qū)域的可能規(guī)劃是什么？120畝臨河區(qū)域建設高層住宅的規(guī)劃是否確切？這些規(guī)劃信息對我區(qū)域的開發(fā)、定位也是至關重要的！如果在這些規(guī)劃信息不能得到確切詳細的資料，則建議該地塊暫不購買，或開發(fā)、定位再三斟酌慎重為好！四、項目定

56、位（一）客戶定位1.1 區(qū)域構(gòu)成 1.2 客戶特征（二）價格定位 2.1 定價原則 2.2 定價建議 （三） 產(chǎn)品定位3.1 容積率3.2 綠化率3.3 景觀配套3.4 物業(yè)類型與分布3.5 戶型布局與面積3.6 區(qū)域布局與開工、銷售等方面的建議五、投資收益分析 1、成本及效益估算 2、經(jīng)濟效益分析 health.what are some of the problems caused by chemical fertilizers? first, they damage the land by killing the helpful bacteria and pests as well as

57、 the harmful ones. chemicals also stay in the ground and underground water for a lonog time. this affects crops and, therefore, animals and humans, since chemicals get inside the crops and cannot just be washed off. these chemicals in the food supply build up in peoples bodies over time. many of these chemicals can lead to cancer or other illnesses. in addition, fruit, vegetables and other food grown with chemical fertilizers usually grow too fast to be full of much nutrition. they may look beautiful, but inside ther