深圳怡景中心城營(yíng)銷推廣方案

1、 怡景中心城營(yíng)銷推廣合作方案第50頁(yè) 共47頁(yè)目 錄第一部分：宏觀環(huán)境分析1一、投資環(huán)境分析1二、政策環(huán)境分析3三、宏觀環(huán)境小結(jié)4第二部分：微觀環(huán)境分析5一、深圳中心區(qū)概況5二、片區(qū)規(guī)劃9三、片區(qū)商業(yè)分析11第三部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位19一、項(xiàng)目swot分析19二、價(jià)格定位思路19三、價(jià)格定位步驟20四、各樓層擬售鋪位銷售價(jià)格建議23五、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算38六、總體均價(jià)38第四部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣39一、銷售方式建議39二、可售貨源調(diào)配法則建議39三、營(yíng)銷思路探討39四、營(yíng)銷推廣流程40五、項(xiàng)目的核心價(jià)值提取40六、客群分析41七、港置營(yíng)銷策略43第五部分：合作方式建議48一、合作關(guān)系確立48二、傭

2、金取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)48三、代理工作開展方式48第六部分：公司簡(jiǎn)介及優(yōu)勢(shì)54一、公司簡(jiǎn)介54二、公司榮譽(yù)54三、港置優(yōu)勢(shì)55四、經(jīng)典案例58結(jié) 語(yǔ)60第一部分：宏觀環(huán)境分析一、投資環(huán)境分析（1）cpi高漲，進(jìn)入“負(fù)利率時(shí)代”2009年11月份以來，cpi節(jié)節(jié)攀高，今年5月份的cpi同比上升5.5%，是2008年8月份以來的歷史新高，通脹壓力空前加大。相對(duì)于銀行3.25%的存款年利率來說，cpi指數(shù)的攀高意味著存入銀行的財(cái)富隨著物價(jià)的高漲而不斷貶值，如今我們進(jìn)入了“負(fù)利率時(shí)代”。選擇合理的投資方式，才能在這個(gè)“負(fù)利率時(shí)代”跑贏cpi的同時(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值?！靖壑玫禺a(chǎn)研究策劃中心 編制】（2）貨幣政策未見松動(dòng)面

3、對(duì)通貨膨脹的壓力，央行今年六度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，一月一調(diào)已成為一種常態(tài)。根據(jù)新華社相關(guān)報(bào)道，本輪調(diào)控以來，央行已經(jīng)連續(xù)12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，累積上調(diào)幅度達(dá)600個(gè)基點(diǎn)，如果以m2余額平均70萬億元（2010年1月末為62.51萬億元，2011年5月末為76.34萬億元）進(jìn)行粗略計(jì)算，此輪調(diào)控已經(jīng)直接凍結(jié)銀行體系資金4.2萬億元。部分資金凍結(jié)限制了銀行的借貸業(yè)務(wù)，除了影響到個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)還影響到了部分企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)。面對(duì)銀根緊縮的態(tài)勢(shì)，部分開發(fā)商為了回籠資金，對(duì)新開樓盤給予降價(jià)措施，而一手樓盤降價(jià)的同時(shí)給周邊二手樓盤帶來價(jià)格壓力，部分區(qū)域出現(xiàn)一手房與二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，住宅市場(chǎng)觀望氣息濃厚。

4、（3）2011年上半年股市行情不佳，下半年陰晴不定2011年上半年，受通貨膨脹的影響，中國(guó)股市行情持續(xù)低迷。根據(jù)上海證券報(bào)相關(guān)報(bào)道，上證報(bào)聯(lián)合證券之星網(wǎng)站進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，60%的散戶上半年出現(xiàn)不同程度的虧損，其中，25%的散戶虧損幅度超過三成，而同期339只股票型基金中僅有1只的虧損程度超過20%。面對(duì)通貨膨脹，貨幣緊縮等不利因素，下半年的中國(guó)股市行情陰晴不定，股票投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。二、政策環(huán)境分析（1）“限購(gòu)限貸”，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)從2010.04.17的“國(guó)十條”到2010.09.29的“國(guó)八條”，再到2011.01.26的“國(guó)五條”， “限購(gòu)限貸”，“加強(qiáng)保障性住房建設(shè)”一直是政

5、府市場(chǎng)調(diào)控的基調(diào)，一次次的政策強(qiáng)烈表達(dá)著政府控制房?jī)r(jià)的決心。每一次的政策強(qiáng)化使得市場(chǎng)的觀望氣息一步步的加重。而這僅針對(duì)于住宅市場(chǎng)，對(duì)于商用物業(yè)，政府仍沒有提出相關(guān)的限制措施。今年以來，不斷提出促進(jìn)保障性住房的有利措施，無論是從銀行貸款、建設(shè)保障性住房的企業(yè)融資還是政府將保障性住房的任務(wù)層層落實(shí)，都可以看得出中國(guó)政府對(duì)保障性住房這一塊的重視程度以及提高市場(chǎng)供應(yīng)量，控制房?jī)r(jià)過快上漲的決心。然而，相對(duì)于住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資未受到限制，商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)暫未出臺(tái)不利于投資的政策。(2) 一房一價(jià)2011年5月12日國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)公布的通知，開發(fā)商必須“明碼標(biāo)價(jià)”，在售樓處張貼每套房產(chǎn)的價(jià)格等相關(guān)信

6、息，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未實(shí)行“一套一標(biāo)”將給予懲罰。（3）二手房住宅按評(píng)估價(jià)過戶2011年6月9日，市地稅局、規(guī)劃與國(guó)土委發(fā)布通告，深圳將于2011年7月11日起正式實(shí)施二手房交易計(jì)稅價(jià)格核定工作，對(duì)存量房(二手房)實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征各項(xiàng)稅款，即按照政府有關(guān)部門共同制定的評(píng)估價(jià)征稅。按評(píng)估價(jià)過戶在規(guī)范二手房市場(chǎng)的同時(shí)加重了購(gòu)房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。這對(duì)于過熱的二手房市場(chǎng)起到一定的限制作用。政策僅針對(duì)二手房，對(duì)于商鋪、寫字樓等商用物業(yè)并無限制。三、宏觀環(huán)境小結(jié)面對(duì)通貨膨脹，房地產(chǎn)投資仍為最佳的投資選擇。在宏觀政策和銀行限貸的雙壓力之下，住宅投資受到一定的限制，投資者的投資渠道受限。但

7、政策僅針對(duì)住宅市場(chǎng)，對(duì)商鋪、寫字樓等商用物業(yè)并無限制，這對(duì)于商用物業(yè)投資來說，無疑是個(gè)利好的因素。投資者可將資金從過熱的住宅地產(chǎn)中轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。宏觀環(huán)境政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境通貨膨脹、負(fù)利率存款準(zhǔn)備金上調(diào)，貨幣緊縮投資渠道受限限購(gòu)限貸加強(qiáng)保障房建設(shè)一房一價(jià)二手房按評(píng)估價(jià)過戶【港置地產(chǎn)研究策劃中心 編制】第二部分：微觀環(huán)境分析一、深圳中心區(qū)片區(qū)概況（1）片區(qū)界定深圳中心區(qū)由濱河大道、紅荔路、彩田路、新洲路四條城市主干道圍合而成，占地面積607公頃，規(guī)劃總建筑面積750萬平方米?！靖壑玫禺a(chǎn)研究策劃中心 編制】（2）片區(qū)現(xiàn)狀概述及評(píng)價(jià)中心區(qū)作為福田區(qū)的中心，同時(shí)也是深圳市的核心。中心區(qū)由南片區(qū)、北片區(qū)及蓮

8、花山公園三部分組成，南片區(qū)是城市商務(wù)中心(cbd)，深圳國(guó)際會(huì)展中心和一大批高檔辦公樓宇坐落其中；北片區(qū)是行政區(qū)市民中心、文化中心、電視中心、少年宮、中心書城坐落其中；蓮花山公園是開放性城市公園，風(fēng)景秀麗，設(shè)施齊全，是一顆璀璨的綠色明珠。中心區(qū)重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)、金融證券、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易、旅游、中介、傳媒等，吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)總部落戶。建成后的深圳中心區(qū)，是集行政、金融、商務(wù)、文化、信息、會(huì)展、旅游于一體的現(xiàn)代化國(guó)際性城市中心。在這組成的三個(gè)片區(qū)中，城市商務(wù)中心(cbd)的商業(yè)辦公規(guī)劃面積為300多萬平方米，高檔寫字樓集中。區(qū)內(nèi)會(huì)展、傳媒、物流、信息、咨詢、廣告、酒店、金融等

9、商務(wù)配套服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)。深圳cbd是深圳市國(guó)際性企業(yè)區(qū)域總部最集中的地方，是外資進(jìn)入中國(guó)的最佳選擇區(qū)域之一，其招商重點(diǎn)是世界500強(qiáng)、跨國(guó)公司的地區(qū)總部、全球分銷中心和采購(gòu)中心、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)集團(tuán)總部、金融、科技、文化、信息與高星級(jí)酒店等高端行業(yè)，推進(jìn)金融中心、購(gòu)物中心和高級(jí)商務(wù)酒店等配套項(xiàng)目建設(shè)，提供跨國(guó)公司最佳的交流與工作平臺(tái)。怡景中心城正位于城市商務(wù)中心(cbd)，占據(jù)最優(yōu)勢(shì)的地段，與地標(biāo)性建筑市民中心隔路相望，而離每年承辦不同展會(huì)的會(huì)展中心僅幾分鐘路程。大中華、金中環(huán)、卓越廣場(chǎng)等高級(jí)寫字樓環(huán)繞該項(xiàng)目，且臨近星河國(guó)際、城中雅苑等高端住宅樓盤，集聚高消費(fèi)人群。（3）交通狀況 市區(qū)道路交通系統(tǒng)中心

10、區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，主次干道規(guī)劃鮮明，高速公路和快速路、主干道及次干有序連接，片區(qū)形成順暢的交通系統(tǒng)。高速公路和快速路：濱河大道主干道：深南大道、彩田路、金田路、益田路、新洲路、紅荔路、福華路(市中心區(qū)段)次干道：福中一路、福中三路、福華一路、福華三路、福華四路、鵬程一路、民田路、鵬程二路、海田路、中心二路、中心四路、中心五路。 鐵路系統(tǒng)，地下火車站廣深港客運(yùn)專線是一條連接廣州、深圳、香港的鐵路，全長(zhǎng)145公里，車程60分鐘。該項(xiàng)目2005年動(dòng)工，預(yù)計(jì)今年8月開通。廣深港高速鐵路由南至北共有5個(gè)站，香港總站設(shè)于地底的“西九龍總站”，途經(jīng)深圳的福田、深圳的龍華及東莞的虎門，而內(nèi)地終點(diǎn)站是廣州石壁的“

11、新廣州站”。其中深圳的福田站位于深圳中心區(qū)，福田站位于福田中心區(qū)中部，緊鄰市民中心，福中路與福華三路之間的益田路下，在福華路下穿地鐵一號(hào)線。作為一座立體式的換乘樞紐，福田站共分為地下三層：最下面一層為廣深港專線動(dòng)車組的運(yùn)行軌道；地下二層與城市軌道交通接駁，包括1、2、3、4號(hào)地鐵線及穗莞深城際線、公交、出租場(chǎng)站等；地下一層是供乘客換乘、購(gòu)票、檢票的樞紐。廣深港客運(yùn)專線福田站綜合交通樞紐是國(guó)內(nèi)首座位于城市中心區(qū)的全地下火車站。廣深港客運(yùn)專線建成后，從福田中心區(qū)到香港西九龍僅需要14分鐘，到廣州新客站約需34分鐘，緊密聯(lián)系了廣州、深圳、香港三地市民的往來。該工程將成為一個(gè)集城際軌道、城市軌道、一線

12、口岸于一體的地下軌道客運(yùn)樞紐。屆時(shí)，帶來的人流量將大幅提高，對(duì)于中心區(qū)乃至深圳地區(qū)產(chǎn)生極大的經(jīng)濟(jì)效益。 地鐵在深圳開通的5條地鐵線路中，除了環(huán)中線沒有通過中心區(qū)，其他四條均有穿過。深圳地鐵5條線路共有13個(gè)換乘點(diǎn)，其中有5個(gè)換乘點(diǎn)集中在中心區(qū)，集中及疏散的過程產(chǎn)生的人流量之大可想而知。而與本項(xiàng)目怡景中心城臨近的2個(gè)地鐵口均為換乘點(diǎn)。四面八方的人流匯集于此，有效的人流定會(huì)產(chǎn)生無限的收益！深圳地鐵線路圖【港置地產(chǎn)研究策劃中心 編制】 公交該片區(qū)有幾十條公交線路通達(dá)，步行5-10分鐘的路程內(nèi)均設(shè)有公交站臺(tái)。二、片區(qū)規(guī)劃（1）城市主中心根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020)中規(guī)劃確定個(gè)城市主中心

13、，即福田羅湖中心和前海中心，其中福田羅湖中心由福田中心區(qū)和羅湖中心區(qū)組成，承擔(dān)市級(jí)行政、文化、商業(yè)、商務(wù)等綜合服務(wù)職能。規(guī)劃中確定針對(duì)福田羅湖中心重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)全市的大型行政辦公、文化娛樂、商業(yè)金融、商務(wù)辦公及醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。（2）深圳中心商務(wù)區(qū)深圳規(guī)劃局公布的深圳市福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃(1998-2010), 深圳市中心區(qū)將深圳市中心區(qū)建設(shè)成為適應(yīng)二十一世紀(jì)深圳與國(guó)際交流功能要求的中心商務(wù)區(qū)，為實(shí)現(xiàn)區(qū)域性金融、商貿(mào)、信息、會(huì)展中心及商務(wù)旅游的戰(zhàn)略目標(biāo)提供高品質(zhì)的空間載體。（3）次市級(jí)商業(yè)區(qū)另外在深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（20062010）報(bào)告中，福田中心商業(yè)區(qū)被定位為次市級(jí)商業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展購(gòu)物中心、百貨店、

14、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供與深圳商務(wù)中心和會(huì)展中心相匹配的零售、餐飲和娛樂服務(wù)。福田中心商業(yè)區(qū)位于深圳中心商務(wù)區(qū)，東起彩田路，西至新洲路，北臨深南大道，南接濱河大道，總占地2.33平方公里。該商業(yè)區(qū)商業(yè)總面積將達(dá)到50萬平方米左右。規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃期內(nèi)，要把福田中心商業(yè)區(qū)建設(shè)成為具有深圳特色，商業(yè)設(shè)施新穎獨(dú)特，滿足消費(fèi)者購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑等多種需求的次市級(jí)商業(yè)區(qū)。功能定位：重點(diǎn)發(fā)展購(gòu)物中心、百貨店、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供與深圳商務(wù)中心和會(huì)展中心相匹配的零售、餐飲和娛樂服務(wù)。市場(chǎng)定位：提供高檔商品、餐飲和娛樂服務(wù)，主要消費(fèi)群體是國(guó)內(nèi)外商務(wù)客人及游客，在中心區(qū)進(jìn)行商務(wù)及文化等活動(dòng)的深圳居民，福田區(qū)中高

15、收入居民。規(guī)劃導(dǎo)向【資料來源：深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局】商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)。該區(qū)處于深圳中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)有對(duì)本地居民和游客具有強(qiáng)烈吸引力的城市景觀，商業(yè)建筑要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)，注重體現(xiàn)滿足游客消費(fèi)需求的特色。為保證中心區(qū)的整體形象，要按照規(guī)劃功能要求，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，杜絕低檔、舊貨類商品和店鋪的進(jìn)入。按照下述分類，合理引導(dǎo)區(qū)內(nèi)業(yè)種業(yè)態(tài)的分布和發(fā)展。禁止發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)?？刂瓢l(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、大型綜合超市。鼓勵(lì)發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：全球知名百貨店，經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店、購(gòu)物中心，以及高檔、特色類餐飲和娛樂網(wǎng)點(diǎn)。適度開發(fā)地下商業(yè)

16、空間。在地鐵會(huì)展中心站、崗廈站之間，適當(dāng)建設(shè)地下商業(yè)城及地下商業(yè)街，與地面商業(yè)互補(bǔ)、互連，發(fā)揮綜合效能。三、片區(qū)商業(yè)分析(一)深圳市商業(yè)環(huán)境概況隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，深圳的商業(yè)體系逐漸呈現(xiàn)出層次化，已形成兩大市級(jí)商業(yè)區(qū)、四大次級(jí)商業(yè)區(qū)、九大片區(qū)商業(yè)中心。【港置地產(chǎn)研究策劃中心 編制】 市級(jí)綜合性商業(yè)區(qū)羅湖金三角商業(yè)區(qū)、華強(qiáng)北商業(yè)區(qū) 次市級(jí)綜合性商業(yè)區(qū)福田中心商業(yè)區(qū)、南山后海商業(yè)區(qū)、寶安中心商業(yè)區(qū)、龍崗中心商業(yè)區(qū) 片區(qū)綜合性商業(yè)中心南油商業(yè)區(qū)、南頭商業(yè)區(qū)、沙井商業(yè)區(qū)、光明中心商業(yè)區(qū)、龍華商業(yè)區(qū)、布吉商業(yè)區(qū)、筍崗商業(yè)區(qū)、沙頭角商業(yè)區(qū)、坪山中心商業(yè)區(qū)（2）深圳商業(yè)發(fā)展概況南山商圈華僑城

17、商圈福田cbd商圈華強(qiáng)北商圈東門商圈人民南商圈【港置地產(chǎn)研究策劃中心 編制】主要商圈深圳市商圈主要有東門商圈、華強(qiáng)北商圈、福田cbd商圈、人民南商圈、華僑城商圈、南山商圈、深南中商圈、寶安商圈、龍崗商圈、皇崗口岸商圈及布吉商圈。其中發(fā)展較成熟的商圈如東門商圈、華強(qiáng)北商圈、人民南商圈等主要沿深南大道、南山大道發(fā)展。 而皇崗口岸商圈及布吉商圈屬于新崛起的商圈，具備良好的發(fā)展?jié)摿?。深圳商圈存在的問題商圈的形成需要人氣的聚集及時(shí)間的沉淀，而無論是輻射范圍廣闊、人氣高的老商圈還是新崛起發(fā)展中的新商圈都存在各自要解決的問題。 老商圈存在的問題：盡管東門商圈、華強(qiáng)北商圈、人民南商圈等一些老商圈聚集了很高的。

18、但面對(duì)新型購(gòu)物方式 及新商圈的崛起，重新定位、突出自身優(yōu)勢(shì)、改善片區(qū)交通等問題日益突出。 新商圈存在的問題：新形成及發(fā)展中的商圈需要面對(duì)業(yè)態(tài)定位、合理的片區(qū)規(guī)劃、引導(dǎo)人流消費(fèi)、與同類型商圈對(duì)比尋求差異等現(xiàn)實(shí)問題。深圳商圈發(fā)展趨勢(shì) 老商圈升級(jí)改造 打造中心區(qū)“頂級(jí)商圈” 海濱中心區(qū)商業(yè)即將形成 關(guān)外商圈正在崛起（二）福田區(qū)商業(yè)供求分析【港置地產(chǎn)研究策劃中心編制】從2010年1月至今，福田區(qū)只有哈爾濱大廈批售15套計(jì)574.34.m2底商，一手商鋪市場(chǎng)供應(yīng)量極少,市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)象很嚴(yán)重！（三）片區(qū)熱點(diǎn)分析福田cbd處于深圳最核心的地段，毗鄰市民中心，匯集了深圳的高端寫字樓，深圳市國(guó)際性企業(yè)區(qū)域總

19、部最集中的地方，是外資進(jìn)入中國(guó)的最佳選擇區(qū)域之一，其招商重點(diǎn)是世界500強(qiáng)、跨國(guó)公司的地區(qū)總部、全球分銷中心和采購(gòu)中心、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)集團(tuán)總部、金融、科技、文化、信息與高星級(jí)酒店等高端行業(yè)。在這個(gè)人流量密集，發(fā)展高端的地段，用“寸土寸金”來形容最貼切不過了。福田cbd集中了大中華、金中華、卓越大廈、嘉里建設(shè)廣場(chǎng)等數(shù)數(shù)十座高檔商務(wù)寫字樓，并且有25家銀行總部及分行聚集于此。而怡景中心城、星河cocopark、購(gòu)物公園站商場(chǎng)及即將開業(yè)的連城新天地均在該片區(qū)內(nèi)，餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)齊全。 怡景中心城占地面積：43000平方米 建筑面積：140000平方米怡景中心城位于深圳福田中心區(qū)cbd，北臨市民中

20、心，南臨國(guó)際會(huì)展中心，西臨香格里拉酒店，東臨大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)。占地面積43000平方米、建筑面積140000平方米。建筑總層數(shù)為五層，其中地上一層、夾層、地下一、二層為商業(yè)，地下第三層為停車庫(kù)及備用庫(kù)。本項(xiàng)目是深圳唯一的一家下沉式廣場(chǎng)購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為女裝服飾、精品珠寶、戶外用品、超市、休閑娛樂、餐飲等。 星河cocopark星河cocopark是公園版情景式購(gòu)物中心，于2006年9月30日正式對(duì)外開放?？偨ㄖ娣e85000平方米，共五層，由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條主干道合圍，緊鄰國(guó)際會(huì)展中心和正在建設(shè)中的深圳第一高樓平安國(guó)際金融中心，無縫銜接深圳地鐵和未來cbd公交總站。星

21、河cocopark集餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂多功能于一體。擁有200余家國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌。負(fù)一樓為吉之島超市、國(guó)際連鎖餐飲、珠寶配飾、個(gè)人護(hù)理、家居生活、影音、禮品店。一樓為國(guó)際精品服飾店、珠寶、名表、經(jīng)典配飾名店、中國(guó)移動(dòng)信息生活館、coco露天國(guó)際酒吧街。二樓為商務(wù)休閑服飾、時(shí)尚女裝、休閑運(yùn)動(dòng)城、國(guó)際特色餐飲、流行配飾、家居生活、影音禮品店和百老匯影城。三樓為高檔美食概念餐廳、美容護(hù)理spa 。（四）片區(qū)發(fā)展前景分析地鐵沿線主要商業(yè)分布圖【港置地產(chǎn)研究策劃中心 編制】隨著深圳地鐵5條線路的陸續(xù)開通，深圳進(jìn)入地鐵時(shí)代。地鐵對(duì)于商業(yè)的影響不容小覷，縱觀地鐵各線路，我們可以發(fā)現(xiàn)，與怡景中心城相類似

22、的shopping mall都有地鐵可以直達(dá)，且地鐵口直接通向建筑物，例如國(guó)貿(mào)站的金光華廣場(chǎng)、大劇院站的萬象城、kkmall、科學(xué)館站的中信廣場(chǎng)、太安站的喜薈城、華強(qiáng)路站在建的和黃都會(huì)軒、會(huì)展中心站的怡景中心城、購(gòu)物公園站的星河cocopark、世界之窗站的益田假日廣場(chǎng)。如果說是地鐵建設(shè)方便了人們出行購(gòu)物，不如說商業(yè)對(duì)地鐵的依賴。四通八達(dá)的地鐵帶來了巨大的人流量，地鐵對(duì)商業(yè)的影響將逐漸擴(kuò)大。而對(duì)于匯集了4條線路、擁有5個(gè)換乘站的中心區(qū)來說無疑是一個(gè)利好。而隨著廣深港客運(yùn)專線的開通，福田站火車站正位于中心區(qū)地底下，鐵路開通后將快速聚集廣州和香港的人流，巨大的人流量將給該片區(qū)帶來巨大的商機(jī)。據(jù)有關(guān)

23、報(bào)道，平安集團(tuán)、中信銀行等金融機(jī)構(gòu)相繼在深圳中心區(qū)拿地，生命人壽近日也在福田cbd地帶拍得近萬平方米的辦公用地，準(zhǔn)備將總部遷至中心區(qū)。金融機(jī)構(gòu)高度扎堆于福田cbd，使得福田cbd成為名副其實(shí)的金融中心，形成了深圳的另一張城市名片。 人流量的持續(xù)增加，標(biāo)志性無可復(fù)制的中心地段，這使得這一片區(qū)的發(fā)展有了雄厚的底氣，對(duì)于商業(yè)發(fā)展來說，有著很大的上升空間。第三部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位一、項(xiàng)目swot分析 在進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位前，有必要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的剖析，了解項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，并分析其面臨的機(jī)會(huì)和威脅。優(yōu)勢(shì)（s）劣勢(shì)（w）l 地段優(yōu)勢(shì)明顯，位于福田cbdl 雙地鐵口商業(yè)物業(yè)l 首個(gè)生態(tài)型購(gòu)物中心l 周邊寫

24、字樓林立，擁有大量高消費(fèi)群體l 獨(dú)一無二的屋頂公園l 品牌商家云集，業(yè)態(tài)豐富多彩l 附近居民住宅少，夜晚人氣不足l 項(xiàng)目本體昭示性不強(qiáng)，建筑外形不利于吸引人流l 商業(yè)氛圍不是很濃，往年經(jīng)營(yíng)人氣低于同區(qū)域、同級(jí)別的其它同類商業(yè)機(jī)會(huì)（o）威脅（t）l 當(dāng)前住宅市場(chǎng)受政策打壓，商業(yè)地產(chǎn)面臨巨大銷售機(jī)遇l 中心區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)緊缺l 通貨膨脹壓力加大，資金尋求保值增值l 熱錢流入限制l 商業(yè)“限外令”l 未來新項(xiàng)目的開發(fā)l cocopark、購(gòu)物公園、天虹商業(yè)吸引了片區(qū)大量消費(fèi)人群【港置地產(chǎn)研究策劃中心 編制】二、價(jià)格定位思路設(shè)定層別系數(shù)計(jì)算基準(zhǔn)層靜態(tài)價(jià)格估計(jì)溢價(jià)空間計(jì)算基準(zhǔn)層動(dòng)態(tài)價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目的人流導(dǎo)向

25、系統(tǒng)、商鋪的規(guī)劃布局及消費(fèi)到達(dá)率等選擇合適的靜態(tài)價(jià)格制定方法根據(jù)內(nèi)外部溢價(jià)因素根據(jù)靜態(tài)價(jià)格和溢價(jià)空間根據(jù)層別系數(shù) 計(jì)算其它層動(dòng)態(tài)價(jià)格根據(jù)各層均價(jià)推算各個(gè)鋪位的價(jià)格【港置地產(chǎn)研究策劃中心 編制】三、價(jià)格定位步驟第一步：設(shè)定層別系數(shù)根據(jù)人流導(dǎo)向系統(tǒng)、商鋪的規(guī)劃布局及消費(fèi)到達(dá)率，憑經(jīng)驗(yàn)推算該項(xiàng)目不同樓層層別系數(shù)。第一層（l1）是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，作為基準(zhǔn)層，取系數(shù)為100%；第二權(quán)重層為g層-地鐵對(duì)接層，取90%為系數(shù)值；第三權(quán)重層為ug夾層系數(shù)取值為80%，第四權(quán)重層為b1層，系數(shù)取值為70%。第二步：計(jì)算基準(zhǔn)層靜態(tài)價(jià)格a、靜態(tài)價(jià)格制定方法選擇靜態(tài)價(jià)格制定方法的選擇綜合比較市場(chǎng)比較法成本

26、法收益法適用范圍適用于不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)達(dá)，有較多的交易實(shí)例的情況適用于既無收益又不交易的不動(dòng)產(chǎn)有收益或潛在收收益的不動(dòng)產(chǎn)問題周邊同類型商鋪一般只租不售，嚴(yán)重缺乏交易實(shí)例的參照物不符合本項(xiàng)目情況符合本項(xiàng)目情況是否采用不建議采用不建議采用建議采用【港置地產(chǎn)研究策劃中心 編制】通過幾種靜態(tài)價(jià)格制定方法的對(duì)比，我們選擇收益法來計(jì)算靜態(tài)價(jià)格。b、用收益法計(jì)算靜態(tài)價(jià)格計(jì)算公式：v=a/r*1-1/(1+r)n其中 v代表評(píng)估價(jià)值，a代表年租金收入，r代表收益率，n代表使用期限，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，取a=750*12， r=4.7%，n=31年（使用年限40年）。備注：假設(shè)在31年的使用期限中，各年凈收益和投資

27、回報(bào)率相等。得出如下計(jì)算結(jié)果：基準(zhǔn)層l1層價(jià)格初步估算為252224.5元/平方米第三步：估計(jì)溢價(jià)空間溢價(jià)空間地鐵人流溢價(jià)規(guī)劃利好溢價(jià)營(yíng)銷措施溢價(jià)外部溢價(jià)因素內(nèi)部溢價(jià)因素項(xiàng)目成熟溢價(jià)業(yè)態(tài)升級(jí)溢價(jià)品牌信譽(yù)溢價(jià)【港置地產(chǎn)研究策劃中心 編制】根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)和本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的主要溢價(jià)空間集中在地鐵四號(hào)線全線開通后帶來人流量增加、未來規(guī)劃利好，業(yè)態(tài)升級(jí)、品牌等方面，初步評(píng)估帶來15%的溢價(jià)。第四步：計(jì)算基準(zhǔn)層動(dòng)態(tài)價(jià)格經(jīng)過溢價(jià)，基準(zhǔn)層l1層的均價(jià)為 靜態(tài)價(jià)格*溢價(jià)系數(shù)=252224.5*15%=290058元/平方米第五步：計(jì)算其它層均價(jià)通過公式：其它層均價(jià)=基準(zhǔn)層均價(jià)*層別系數(shù)，計(jì)算其它層均價(jià)

28、。 ug層均價(jià)：290058*80%=232047元/平方米 g層均價(jià)：290058*90%=261052元/平方米 b1層均價(jià)：290058*70%=203041元/平方米鋪位所在樓層銷售均價(jià)（元/平方米）l1層290058ug層232047g層261052b1層203041【港置地產(chǎn)研究策劃中心 編制】四、各樓層擬售鋪位銷售價(jià)格建議根據(jù)各層的銷售均價(jià)，再參考鋪位的基本信息，推算出各個(gè)鋪位的銷售價(jià)格。 l1層l1層擬售鋪位平面圖l1層擬售鋪位價(jià)格建議（part 1）商鋪號(hào) 品牌名建面(含分?jǐn)?()實(shí)用面積()銷售單價(jià)(元/)總售價(jià)(元)1tonga9557328,933 31,248,595

29、 2102.861.7328,933 33,814,269 398.759.2291,242 28,745,623 4恩裳（insun）7545302,664 22,699,774 56036302,664 18,159,819 658.335302,664 17,645,291 750.530.3302,664 15,284,515 850.730.4279,821 14,186,931 9詩(shī)篇(psalter)58.335291,242 16,979,431 105030294,669 14,733,438 1154.632.75294,669 16,088,915 1251.731294

30、,669 15,234,375 13太興港式茶餐廳11267.2325,506 36,456,694 14137.882.7319,796 44,067,828 1591.755328,933 30,163,117 16越南春天81.749319,796 26,127,297 178048319,796 25,583,645 l1層擬售鋪位價(jià)格建議（part 2）商鋪號(hào) 品牌名建面(含分?jǐn)?()實(shí)用面積()銷售單價(jià)(元/)總售價(jià)(元)18越南春天81.749314,085 25,660,738 1911468.4279,821 31,899,607 20賽百味79.247.5274,110 2

31、1,709,550 21稻香（出售部分）121.773274,110 33,359,245 2212072274,110 32,893,258 23119.371.6274,110 32,701,380 24發(fā)展銀行62.837.7283,247 17,787,943 2510060283,247 28,324,750 267042283,247 19,827,325 2783.350308,374 25,687,578 28201.7121225,741 45,532,041 29紐約比薩34.720.8251,268 8,718,998 30xpats酒吧47.828.7248,984 1

32、1,901,420 3147.828.7248,984 11,901,420 32tonki6136.6239,847 14,630,647 合計(jì)2653.81592.25769,755,457【港置地產(chǎn)研究策劃中心 編制】 ug層ug層商鋪擬銷售鋪位平面圖ug層擬售鋪位價(jià)格建議商鋪號(hào) 品牌名稱建面(含分?jǐn)?()實(shí)用面積()銷售單價(jià)(元/)總售價(jià)(元)1宏夢(mèng)專賣店7444.6217,004 16,058,300 27142.7217,004 15,407,288 3博士眼鏡9054.3239,847 21,586,192 49054.2239,847 21,586,192 5詩(shī)夢(mèng)軒613725

33、1,268 15,327,339 6奇趣家居2515232,994 5,824,846 7屈臣氏15392.5251,268 38,443,981 815392.5251,268 38,443,981 914085251,268 35,177,499 10立美力11166.7228,425 25,355,210 11牛芒綿綿冰3018205,583 6,167,484 12茜施爾12273.9222,715 27,171,191 13伊絲艾拉10563.7239,847 25,183,891 14滿飾9557.5239,847 22,785,425 15美珍香5231.2217,004 11,

34、284,211 16夢(mèng)百合9355.9228,425 21,243,554 179959.5194,162 19,221,990 18kingkow8551.1222,715 18,930,748 19愛佳樂7646222,715 16,926,316 20cak69.341.7205,583 14,246,887 合計(jì)1794.31083416,372,525【港置地產(chǎn)研究策劃中心編制】 g層g層商鋪擬銷售鋪位平面圖g層擬售鋪位價(jià)格建議（part 1）商鋪號(hào) 品牌名稱建面(含分?jǐn)?()實(shí)用面積()銷售單價(jià)(元/)總售價(jià)(元)1星巴克43.326296,952 12,858,039248.32

35、9274,110 13,239,509391.755285,531 26,183,2074esprit70.742.4279,821 19,783,312570.542.3279,821 19,727,348658.335279,821 16,313,537758.335279,821 16,313,537858.335279,821 16,313,537958.335279,821 16,313,5371066.740279,821 18,664,030115533279,821 15,390,12912玫瑰坊14.78.5296,952 4,365,20013依風(fēng)尚2012279,821

36、5,596,41114ochirlytrendiano70.542.3279,821 19,727,3481573.344279,821 20,510,8451673.344279,821 20,510,8451791.755279,821 25,659,54318同14-1788.353279,821 24,708,15319ochirlytrendiano(mo&co)111.767279,821 31,255,95420mo&co133.380256,978 34,255,173218551256,978 21,843,134228551256,978 21,843,13423five

37、plus5030239,846 11,992,309245030239,846 11,992,30925175.8105.5239,846 42,164,957g層擬售鋪位價(jià)格建議（part 2）商鋪號(hào) 品牌名稱建面(含分?jǐn)?()實(shí)用面積()銷售單價(jià)(元/)總售價(jià)(元)2668166.399.8239,846 39,886,41827im david8048239,846 19,187,6942873.744.2239,846 17,676,66329lily133.380239,846 31,971,49530101.360.8239,846 24,296,41731作品102.561.52

38、39,846 24,584,2333210563239,846 25,183,84833janis market66.840.1251,267 16,784,66434e-world81.749245,557 20,061,99035e-world68.541.1256,978 17,602,99636jeccifive63.338245,557 15,543,74537126.776245,557 31,112,04638motivi141.785256,978 36,413,7883913882.8256,978 35,462,97040mgs41.725256,978 10,715,98

39、44142.525.5256,978 10,921,56742必勝客9054279,821 25,183,8484383.350279,821 23,309,0504488.353279,821 24,708,1534596.758279,821 27,058,64646miss kiss92.355.4256,978 23,719,07347澳爾濱58.335268,399 15,647,6784857.734.6268,399 15,486,63949奧卡索63.237.9256,978 16,241,012g層擬售鋪位價(jià)格建議（part 3）商鋪號(hào) 品牌名稱建面(含分?jǐn)?()實(shí)用面積()

40、銷售單價(jià)(元/)總售價(jià)(元)5063.338256,97816,266,71051奧卡索39.823.9239,8469,545,87852奧卡索4024239,8469,593,8475346.728239,84611,200,81654hot wind146.788256,97837,698,679559054256,97823,128,0245683.750.2256,97821,509,06257touch49.229.5239,84611,800,432585030239,84611,992,30959asanfege40.224.1239,8469,641,8166046.7282

41、39,84611,200,81661紅貝緹158.595.1239,84638,015,61862theme126.275.7256,97832,430,62963雅天妮113.267.9256,97829,089,91464finco179.3107.6256,97846,076,16365swatch4024279,82111,192,821663521279,8219,793,71967伊華歐秀83.850.3256,97821,534,7606893.356256,97823,976,05169伊華歐秀103.362256,978 26,545,832705030256,978 12,

42、848,90271許留山138.383228,425 31,591,16772奔趣10361.8217,004 22,351,37973sweet5030222,714 11,135,715g層擬售鋪位價(jià)格建議（part 4）商鋪號(hào) 品牌名稱建面(含分?jǐn)?()實(shí)用面積()銷售單價(jià)(元/)總售價(jià)(元)74巴黎天空18.811.3239,846 4,509,10875qggle27.316.4239,846 6,547,80076法藤33.720.2234,136 7,890,36877東方眼鏡5533217,004 11,935,2027856.734217,004 12,304,10979vi

43、va voce33.320256,978 8,557,3698053.332256,978 13,696,93081viva voce/peny peny83.350256,978 21,406,2718276.746256,978 19,710,21683peny peny4828.8268,399 12,883,1668433.320256,978 8,557,36985城市麗人96.758256,978 24,849,77786自然元素78.246.9256,978 20,095,68387dazzle74.744.8256,978 19,196,260887042256,978 17,

44、988,463897545256,978 19,273,3539071.743256,978 18,425,32691酷動(dòng)蘋果專賣店6036268,399 16,103,957925030268,399 13,419,9649343.826.3268,399 11,755,88994味千拉面66.740279,821 18,664,030958752279,821 24,260,4409676.746279,821 21,462,235g層擬售鋪位價(jià)格建議（part5）商鋪號(hào) 品牌名稱建面(含分?jǐn)?()實(shí)用面積()銷售單價(jià)(元/)總售價(jià)(元)97231138.6279,821 64,638,5

45、4398面點(diǎn)王547328.2279,821 153,061,83299元綠回轉(zhuǎn)壽司298178.7279,821 83,386,519100永和豆?jié){268.3161279,821 75,075,84910191.554.9279,821 25,603,579合計(jì)8740.45243.92,281,706,320【港置地產(chǎn)研究策劃中心 編制】 b1層b1層商鋪擬銷售鋪位平面圖b1層擬售鋪位價(jià)格建議（part 1）商鋪號(hào) 品牌名稱建面(含分?jǐn)?()實(shí)用面積()銷售單價(jià)(元/)總售價(jià)(元)1調(diào)皮兔玩具天地22.516.5203,298 4,574,209282.549.5201,014 16,58

46、3,6503晴迷桂莉63.838.3205,582 13,116,159447.328.4207,867 9,832,094540.524.3207,867 8,418,6016巴黎三城3018211,293 6,338,79273018211,293 6,338,7928女生小屋3018211,293 6,338,79293good6036209,009 12,540,528106036207,867 12,472,0011159.235.5205,582 12,170,4801259.235.5205,582 12,170,4801393.356205,582 19,180,8411493

47、.356205,582 19,180,841158048205,582 16,446,595167545205,582 15,418,68217達(dá)芙妮8048205,582 16,446,59518鞋柜58.335205,582 11,985,4561946.628205,582 9,580,14120達(dá)芙妮46.628205,582 9,580,1412146.628205,582 9,580,1412246.628205,582 9,580,14123天福茗茶46.628205,582 9,580,1412446.628205,582 9,580,1412546.628205,582 9,

48、580,1412646.628207,867 9,686,587b1層擬售鋪位價(jià)格建議（part 2）商鋪號(hào) 品牌名稱建面(含分?jǐn)?()實(shí)用面積()銷售單價(jià)(元/)總售價(jià)(元)27鵬愛美麗約定46.628207,867 9,686,58728arrow4527211,293 9,508,18829、31、32醒ing4527206,725 9,302,60530洛曼琪4527211,293 9,508,18833中聯(lián)大藥房43.326194,161 8,407,1793443.326194,161 8,407,17935中聯(lián)大藥房43.326194,161 8,407,1793643.3261

49、94,161 8,407,1793743.326194,161 8,407,1793843.326194,161 8,407,17939disnep43.326196,445 8,506,0874043.326196,445 8,506,0874143.326196,445 8,506,08742羽光家紡43.326199,872 8,654,4494343.326199,872 8,654,4494443.326199,872 8,654,44945旺華43.326205,582 8,901,7194616.710205,582 3,433,22747福客36.622203,298 7,440,71448規(guī)劃中空鋪9054203,298 18,296,83749kfc675405199,872 134,913,472合計(jì)3000.51804609,217,381【港置地產(chǎn)研究策