貸款買房不可不知的秘密

1、貸款買房不可不知的秘密朋友，你貸款買房了嗎？你貸款買房時(shí)，是不是只看他們用計(jì)算器算，而一點(diǎn)沒(méi)關(guān)心你的貸款方式和還款方式？如果是，你就一定遭遇了售房者和銀行的忽悠，你將可能多付上萬(wàn)，甚至上十萬(wàn)的利息。不信你就看一看。 貸款計(jì)算公式：貸款公式主要有兩種，它們分別叫做 等額本息貸款計(jì)算公式 和 等額本金貸款計(jì)算公式。這兩個(gè)公式的最大不同：在于計(jì)算利息的方式不同。前者采用的是復(fù)合方式計(jì)算利息(即本金和利息都要產(chǎn)生利息)，后者采用簡(jiǎn)單方式計(jì)算利息(即只有本金產(chǎn)生利息)。這樣，在其它貸款條件相同的情況下，等額本息貸款很明顯地要比等額本金貸款多出很多利息。另外，等額本息貸款計(jì)算出的每期還款金額都相等；而等額

2、本金貸款計(jì)算出的每期還款金額則不同，從還款前期都后期，金額逐漸減少。1。等額本息貸款計(jì)算公式:每月還款金額 (簡(jiǎn)稱每月本息) =貸款本金 x月利率（1+月利率） 還款月數(shù) -（1+月利率） 還款月數(shù) - 12。等額本金貸款計(jì)算公式:每月還款金額 (簡(jiǎn)稱每月本息) =（貸款本金 / 還款月數(shù)） + (本金 - 已歸還本金累計(jì)額) x 每月利率后期，金額逐漸減少。等額本息貸款與等額本金貸款比較關(guān)鍵字: 等額本息貸款, 等額本金貸款, 貸款比較, 提前還款序國(guó)內(nèi)銀行最早推出的貸款方式是等額本息貸款。但在2003年6月份的時(shí)候，突然有媒體揭秘，說(shuō)銀行還有一種等額本金的貸款方式?jīng)]有告訴消費(fèi)者。并算了一筆

3、帳，買一套房子貸款40萬(wàn)元30年，前者比后者要多出利息10萬(wàn)元之巨。消費(fèi)者一片抱怨。于是有媒體總結(jié)如下：銀行方在乎信貸額度售樓員關(guān)心提取傭金開(kāi)發(fā)商希望早收放貸購(gòu)房者的利益誰(shuí)計(jì)較還款方式不能挑貸款銀行不能選按揭律師不算帳你的利益誰(shuí)知道等額本息貸款與等額本金貸款相比，在正常還款情況下，等額本金貸款的確能節(jié)省很多利息。但為什么在國(guó)外，采用等額本息貸款的借款人能比等額本金貸款節(jié)省更多的利息呢？當(dāng)您了解了貸款后，您會(huì)發(fā)現(xiàn)目前國(guó)內(nèi)有成千上萬(wàn)的借款人每年都無(wú)謂地多支付著成千上萬(wàn)的利息。下面，我來(lái)深入地分析這兩種貸款，從而可以得出一個(gè)結(jié)論，等額本息貸款通過(guò)調(diào)整還款方式，可以在節(jié)省利息和節(jié)省時(shí)間方面，比等額本金

4、貸款更好。兩種貸款的利息計(jì)算方式下面我們先來(lái)分析一下這兩種貸款在傳統(tǒng)的還款方式下的區(qū)別。在計(jì)算利息方面，等額本息貸款為什么與等額本金貸款有那么大的差別？原因在于兩者計(jì)算利息的方式不同。等額本息貸款采用的是復(fù)合利率計(jì)算。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計(jì)息，也就是說(shuō)未付的利息也要計(jì)息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國(guó)外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。等額本金貸款采用的是簡(jiǎn)單利率方式計(jì)算利息。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，它只對(duì)剩余的本金(貸款余額)計(jì)息，也就是說(shuō)未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計(jì)算，而只有本金才作利息計(jì)算。因此，在傳統(tǒng)還款方式

5、下，貸款周期越長(zhǎng)，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無(wú)法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長(zhǎng)的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。 兩種貸款的每期還款特點(diǎn)讓我們繼續(xù)分析這兩種貸款的區(qū)別。雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的“缺點(diǎn)”是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應(yīng)這種情況。而對(duì)于等額本息貸款來(lái)講卻沒(méi)有這樣的“缺點(diǎn)”，它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。下面兩張截

6、圖來(lái)自于貸款分析師軟件, 展示了兩種貸款的每期還款特點(diǎn)。 等額本息貸款還款表（部分）：每期還款額相同 等額本金貸款還款表（部分）：每期還款額不同 下面的分析，將能夠進(jìn)一步揭示出貸款的奧妙。兩種還款的比較前面介紹了兩種貸款方式各自的特點(diǎn)，我用表格歸納如下。等額本息貸款等額本金貸款計(jì)息方式簡(jiǎn)單利率計(jì)息復(fù)合利率計(jì)息每期還款本息等額不等額（前期重，后期輕）每期還款本金前期輕，后期重等額每期還款利息前期重，后期輕前期重，后期輕利息飆升速度加速度勻速度國(guó)內(nèi)流行度主流弱流(?)國(guó)際流行度主流弱弱流操作靈活程度強(qiáng)弱計(jì)算難度高難較難評(píng)價(jià)可以造出最好的還款方案，也可以造出最糟糕的方案。選它沒(méi)錯(cuò)，但可能不會(huì)是最好注

7、意上表中，等額本息貸款的流行度和操作靈活度都超過(guò)了等額本金貸款。由于等額本息貸款占有主導(dǎo)地位，所以許多數(shù)學(xué)家對(duì)其進(jìn)行了深入的研究，并發(fā)現(xiàn)等額本息貸款中，除了利率以外，還款方式和貸款周期對(duì)利息的影響也非常大。超越等額本金貸款之一：雙周加速還款歸功于計(jì)算機(jī)的普及以及軟件工程師的努力，現(xiàn)在的老百姓可以象貸款精算師一樣，輕易地掌握貸款的各種計(jì)算方法，細(xì)致地對(duì)貸款方案作分析比較，深入地了解貸款方法的多樣性。這使得借款人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況，靈活地采用一些還款方式，來(lái)減少利息、縮短貸款期限，減輕貸款利率變化所帶來(lái)的壓力。等額本息貸款中的雙周加速還款就能用來(lái)減少利息、縮短貸款期限，達(dá)到與等額本金貸款相同的

8、效力。下面我用一個(gè)簡(jiǎn)單例子來(lái)說(shuō)明。假設(shè)您貸款30年50萬(wàn)元，分別采用等額本息貸款的標(biāo)準(zhǔn)月還款、等額本息貸款的雙周加速還款、等額本金貸款三種方式計(jì)算。貸款年利率為6.39%。下面我用貸款分析師軟件（個(gè)人版）的二張截圖來(lái)說(shuō)明它們的差別。 等額本息貸款截圖：標(biāo)準(zhǔn)的月還款 (用等額本息貸款計(jì)算器計(jì)算) 等額本金貸款截圖 (用等額本金貸款計(jì)算器計(jì)算) 等額本息貸款截圖：雙周加速還款 (用等額本息貸款計(jì)算器計(jì)算) 雙周加速還款與等額本金貸款的對(duì)比 根據(jù)上面三張截圖制作出下表，以便各位比較。等額本息貸款之標(biāo)準(zhǔn)月還款 (參照)等額本金貸款等額本息貸款之雙周加速還款原始本金50萬(wàn)50萬(wàn)50萬(wàn)貸款年利率6.39%

9、6.39%6.39%貸款周期30年30年24年1個(gè)月支付頻率每月支付一次每月支付一次每?jī)芍苤Ц兑淮蚊吭轮Ц督痤~3,124.26 (月)2,723.84 (月平均值)3,124.26 (4周)利息累計(jì)624,733.6480,581.25483,100.27還款期數(shù)360期360期629期節(jié)省利息-144,152.35141,633.33節(jié)省天數(shù)-0天2,135天每年需多還款-每年還款不等3,124.26貸款成本率124.95%96.125%96.62%以等額本息貸款的標(biāo)準(zhǔn)月還款為參照，從上表中可以看出，等額本息貸款中的雙周加速還款方式像等額本金貸款一樣，也能大量的節(jié)省利息。雙周加速還款雖然比等

10、額本金貸款多付2500元的利息，但貸款周期卻比等額本金貸款縮短了將近6年。等額本息貸款中的雙周加速還款看起來(lái)還不錯(cuò)，但在美國(guó)，選擇它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人選擇的是等額本息貸款中的額外還款方法。它比雙周還款方法操作起來(lái)更方便、更靈活、更省錢。超越等額本金貸款之二：額外還款在等額本息貸款中，采用部分提前還款，是節(jié)省貸款利息和縮短貸款時(shí)間的基本方法，也是最有效的方法。它主要有兩種方式，一是上面介紹的加速還款，另一種是這里介紹的額外還款。而額外還款則更簡(jiǎn)單、靈活，在國(guó)外，它是借款人的主要還款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期還款中，多付上一筆同樣金額的還款。因?yàn)檫@種方法比較靈活

11、，所以，如果借款人為了達(dá)到自己的財(cái)務(wù)目標(biāo)，就需要經(jīng)過(guò)幾次試算來(lái)決定自己的額外還款時(shí)間、頻率和金額。在這里，為了說(shuō)明這種還款方法可以比等額本金貸款節(jié)省更多的利息，假設(shè)借款人有這樣一筆貸款，30年貸款周期50萬(wàn)元，每月還款一次，貸款年利率為 6.12%，經(jīng)過(guò)幾次試算后發(fā)現(xiàn)，在正常還款表的每年最后一期還款中，多付上一筆3,360元的還款，則貸款合計(jì)利息就剛好開(kāi)始少于等額本金貸款的合計(jì)利息。 等額本息貸款之額外還款表(部分) 額外還款與等額本金貸款之比較 上圖是兩種貸款的比較，顯示了等額本息貸款加額外還款可以比等額本金貸款節(jié)省更多的利息。我們可以用3,360元額外還款作為一個(gè)閥值來(lái)調(diào)整節(jié)省利息的多少：

12、比該閥值越大，則比等額本金貸款節(jié)省的利息越多；比該閥值越小，則比等額本金貸款節(jié)省的利息越少；當(dāng)?shù)扔谠撻y值時(shí)，則比等額本金貸款節(jié)省利息 151.46元，節(jié)省貸款時(shí)間5年10個(gè)月(2129天)。所以如果借款人選擇了等額本息貸款，一定要考慮相應(yīng)的額外還款或加速還款。 綜合對(duì)比 將上面的計(jì)算結(jié)果用下表綜合地進(jìn)行比較，以便更全面地了等額本息貸款和等額本金貸款的差別。等額本金貸款等額本息貸款 + 額外還款原始本金50萬(wàn)50萬(wàn)貸款年利率6.12%6.12%貸款周期30年24年2個(gè)月支付頻率每月支付一次每月支付一次每月支付金額2,667.43 (月平均值)3,036.44利息累計(jì)460,275.00460,1

13、23.54還款期數(shù)360期290期節(jié)省利息-151.46節(jié)省天數(shù)-2,129天 (5年10個(gè)月)每年需多還款-3,360.00貸款成本率92.055%92.024%對(duì)于借款人來(lái)講，管理好自己的貸款是一項(xiàng)非常重要的理財(cái)項(xiàng)目。所以重要的是根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)制定財(cái)務(wù)目標(biāo)和還款計(jì)劃，而不是一定要比等額本金貸款節(jié)省利息。而等額本息貸款加上額外還款方法能夠幫助借款人靈活的理財(cái)。秉持著省錢就是掙錢的原則，量入為出，您一定能早日脫離貸款一族的苦海。備注觀點(diǎn)： 目前，老百姓的購(gòu)房貸款因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)低、利潤(rùn)大成為銀行的最優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。但老百姓卻要付出沉重的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。其原應(yīng)就在于國(guó)內(nèi)一些銀行采取各種方式(例如要求繳納提前還款違約金，限定提前還款次數(shù)，或者提高每次提前還款的金額)只允許老百姓按照銀行的規(guī)定還款，而不允許老百姓根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況用其它提前還款手段來(lái)縮短貸款周期和貸款利息。 通過(guò)文章“提前還款與貸款違約金” 可以看出，國(guó)外銀行限制提前還款是為了避免貸款的成本遭受滅頂之災(zāi)，而國(guó)內(nèi)一些銀行限制提前還款是為了讓自己的收益最大化。當(dāng)貸款利率上升時(shí)，承受損失的是老百姓，而銀行卻在極端獲益的情況下繼續(xù)獲益。而一旦不能達(dá)到收益最大化，就認(rèn)為有自己損失，就要借用所謂的“遵循國(guó)際慣例”或“與國(guó)際接軌”的借