房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展論文

1、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展論文 摘要：本文論證了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用，在分析影響房地產(chǎn)業(yè)的外部因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了對(duì)策建議。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)；關(guān)系 一、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用 1房地產(chǎn)投資有效地促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用越來(lái)越顯現(xiàn)。以江蘇為例，江蘇省2002年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資額達(dá)702.35億元。1991年2002年，江蘇房地產(chǎn)投資以年均39.87%的速度增長(zhǎng)，明顯快于全國(guó)年均21.04%的固定資產(chǎn)投資額以及本省年均19.75%的gdp增長(zhǎng)速度。江蘇房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了很大的促進(jìn)作用。 2房地產(chǎn)業(yè)帶

2、動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。據(jù)世界銀行資料，20世紀(jì)80年代中期至90年代初，發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)約為2倍，并對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)產(chǎn)生感應(yīng)或影響。 3房地產(chǎn)對(duì)gdp的貢獻(xiàn)。以江蘇為例,1991年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于gdp的直接貢獻(xiàn)率為6.34%，1991年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)江蘇gdp的直接貢獻(xiàn)正在逐年加大，至2002年其貢獻(xiàn)率已超過(guò)10%。因此，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 4房地產(chǎn)業(yè)對(duì)居民居住條件改善的貢獻(xiàn)。隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民的居住條件有了較快提高，城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1985年的5.60平方米增加到200

3、2年的10.87平方米，增加了5平方米，年均增長(zhǎng)4.36%。計(jì)算1991年2002年房地產(chǎn)投資與人均居住面積之間的相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.9363，說(shuō)明房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與居民居住條件的改善具有顯著的相關(guān)關(guān)系。 5房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)財(cái)富的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民財(cái)富的主要構(gòu)成部分，是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，并帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)促進(jìn)或拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 目前我國(guó)城市建設(shè)用地約1.34萬(wàn)平方公里，加上建制鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)存量土地已達(dá)2.5萬(wàn)平方公里，如果以每平方公里5億元資產(chǎn)計(jì)算則約有12.5萬(wàn)億元，如果

4、再加上幾十億平方米的房屋資產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民財(cái)富的主要構(gòu)成部分。 6房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)槌鞘蟹e累資金，改善城市的投資環(huán)境。城市是經(jīng)濟(jì)社會(huì)在空間上聚集的地區(qū)，在城市有限的土地上聚集了大量的財(cái)富。城市土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)，城市的各種公共建筑物和構(gòu)筑物，城市巨大的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都是城市對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這些投入都應(yīng)當(dāng)通過(guò)利潤(rùn)、稅金、地租等經(jīng)濟(jì)杠桿收回投資，有些還可以取得一定的利潤(rùn)，然后再投入城市的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步改善城市投資環(huán)境，把城市建設(shè)管理納入良性循環(huán)的軌道。 7發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以吸引外資、促進(jìn)對(duì)外開(kāi)放。中國(guó)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)、不斷改善的投資環(huán)境和較為豐厚的投資回報(bào)，使

5、房地產(chǎn)業(yè)成為外商競(jìng)相投資的重要領(lǐng)域。以江蘇為例，2003年110月份外商投資房地產(chǎn)共計(jì)154億元人民幣，同比增長(zhǎng)57.86%。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年增多，利用外資金額逐年加大。 二、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)因素的分析 1政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)受政府政策影響，對(duì)政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中最重要的資源土地。使得它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著絕對(duì)的控制權(quán)。它決定了市場(chǎng)供求關(guān)系平衡位置，決定了價(jià)格走向。作為在政府宏觀(guān)調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度緊密相關(guān)，政策是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之。從上述國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度可以看出，只有促進(jìn)

6、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能加速?lài)?guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2市場(chǎng)規(guī)模。市場(chǎng)規(guī)模即市場(chǎng)需求量，市場(chǎng)需求量的大小是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件。 房地產(chǎn)主要包括住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠(chǎng)房等。其中住宅、商業(yè)用房、辦公用房占其總量的97%以上。特別是住宅占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的70%以上，因此居住人口越多，對(duì)市場(chǎng)需求就越大。同時(shí)市場(chǎng)越繁榮，流動(dòng)人口越多，對(duì)商業(yè)用房需求就越大。商業(yè)用房占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的20%以上。因此國(guó)民經(jīng)濟(jì)越繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模就越大。 3市場(chǎng)范圍與開(kāi)放度。市場(chǎng)范圍與市場(chǎng)規(guī)模是密切相關(guān)的。市場(chǎng)范圍大，市場(chǎng)規(guī)模也隨之?dāng)U大；反之，市場(chǎng)范圍小，市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)隨之縮小。市場(chǎng)范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房

7、的銷(xiāo)售范圍，它是一個(gè)市場(chǎng)空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強(qiáng)，使用其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房一般不會(huì)超出以地級(jí)市、縣級(jí)市銷(xiāo)售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隨該城市地域的擴(kuò)張，城市化的進(jìn)程隨市場(chǎng)范圍擴(kuò)大而加快。 同時(shí)，由于各城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會(huì)發(fā)展、對(duì)外開(kāi)放程度的不同，因此其房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍不盡相同。對(duì)外開(kāi)放程度越高，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會(huì)發(fā)展水平越高，其城市吸引力越強(qiáng)，人口流動(dòng)性越大，人口聚集性越強(qiáng)，市場(chǎng)范圍就越大。 三、制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析 中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在成為世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車(chē)頭。這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但現(xiàn)實(shí)中，仍有一些因素制約房

8、地產(chǎn)業(yè)的更快發(fā)展，這些因素包括： 1城市化率偏低。2002年，我國(guó)城市化率僅為37.80%，低于世界平均水平13個(gè)百分點(diǎn)，但與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比明顯偏低，較低的城市化水平嚴(yán)重制約了對(duì)房地產(chǎn)的需求規(guī)模。 2房?jī)r(jià)相對(duì)偏高。世界銀行研究結(jié)果表明，住宅價(jià)格與一般家庭年收入之比(即房?jī)r(jià)之比)在3：1至6：1之間時(shí)，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅則難以形成消費(fèi)熱點(diǎn)。雖然從全國(guó)而言，房?jī)r(jià)收入已從1991年的7.32：1縮小到1998年的5.66：1，但不少城市的房?jī)r(jià)收入比仍然偏高，使許多居民難以承受。近日對(duì)江蘇各市的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行的調(diào)查表明，南京的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)6.7：1，蘇州房?jī)r(jià)收入比6.

9、03:1,已超過(guò)警戒線(xiàn)，無(wú)錫房?jī)r(jià)收入比已接近警戒線(xiàn)，較高的房?jī)r(jià)使許多居民只能望樓興嘆，潛在需求無(wú)法變成有效需求。 3房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)政策不盡完善。目前全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)政策不盡完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的稅費(fèi)收取有重復(fù)之嫌。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地成本、建設(shè)成本、配套建設(shè)費(fèi)。其中土地成本中已經(jīng)包含契稅，配套建設(shè)費(fèi)中已經(jīng)包括各種配套建設(shè)費(fèi)用，但是營(yíng)業(yè)費(fèi)的收繳是上述各項(xiàng)費(fèi)用的總和，這種費(fèi)上加稅，稅上加稅的稅費(fèi)政策必然使得房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)租賃市場(chǎng)灰色交易嚴(yán)重。隨著商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、居住等不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)租賃活動(dòng)異?；钴S，但由于目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重，使大量房地產(chǎn)租

10、賃活動(dòng)以灰色交易方式存在。以南京市為例，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的稅費(fèi)占租金收入的22.5%左右（17%房產(chǎn)租賃稅+5.55%營(yíng)業(yè)稅），這在客觀(guān)上制約了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)育。 4經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)不足，拆遷矛盾日益增大。近幾年來(lái)，安居工程的實(shí)施對(duì)加速解決低收入家庭的住房問(wèn)題起到了重要作用，但是在實(shí)施中卻明顯“變味”。由于安居工程不僅需要投入一定的資金，而且需要無(wú)償投入土地資源。各地政府為提高經(jīng)營(yíng)城市的能力，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房采取壓縮甚至停止建設(shè)。同時(shí)由于近兩年住宅價(jià)格上漲過(guò)快，加上我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)整步伐，許多職工退二進(jìn)三，下崗職工增加，造成拆遷安置戶(hù)無(wú)法利用拆遷款購(gòu)買(mǎi)所需房屋，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)造成了不良影響。 四、

11、房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策建議 1加快城市化建設(shè)的進(jìn)程。我國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)模普遍較小，農(nóng)村城市化水平低，吸吶與擴(kuò)張能力弱，嚴(yán)重滯后于工業(yè)化水平。一般認(rèn)為，城市人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)70以上，城市化進(jìn)程才會(huì)穩(wěn)定下來(lái)，而我國(guó)這一比重才37.8左右，因此，城市化的潛力很大。在建設(shè)過(guò)程中一定要按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的要求進(jìn)行城市化建設(shè)。 2調(diào)整稅費(fèi)政策降低房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)與土地開(kāi)發(fā)成本、房屋建筑成本以及房地產(chǎn)租賃價(jià)格有關(guān)。目前，房?jī)r(jià)偏高是與各種稅費(fèi)分不開(kāi)的，因此，政府應(yīng)在繼續(xù)削減房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。 3進(jìn)一步加快住房分配貨幣化改革步伐。目前，由于各城市體制改

12、革的深入，企業(yè)改制成為趨勢(shì)，國(guó)家行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位住房分配貨幣化補(bǔ)貼到位情況較好。但是少數(shù)城市改制企業(yè)還不夠理想，影響了個(gè)人購(gòu)房的全面啟動(dòng)。因此，應(yīng)強(qiáng)化落實(shí)住房分配貨幣化的政策措施，特別要落實(shí)企業(yè)住房分配貨幣化改革措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 4完善房地產(chǎn)金融體系。一是完善住房金融制度，具體包括：（1）規(guī)范公積金運(yùn)作，住房公積金信貸、結(jié)算等具體業(yè)務(wù)可委托商業(yè)銀行辦理，住房公積金管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂腥谫Y和貸款職能的政策性非銀行金融機(jī)構(gòu)；（2）構(gòu)建住宅儲(chǔ)蓄機(jī)制；（3）建立股份制、政策性、專(zhuān)業(yè)化的住房金融機(jī)構(gòu)，促進(jìn)公積金的保值增值。二是建立房地產(chǎn)共同基金。房地產(chǎn)共同基金的建立，有助于解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的短缺，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股份制改造中的規(guī)模問(wèn)題和資金問(wèn)題。三是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)上市籌資。房地產(chǎn)企業(yè)的上市有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理水平，也有利于企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)及信譽(yù)度的提高，能為企業(yè)籌資及實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)打下良好的基礎(chǔ)。 5