成都時街銷講

1、 成都龍湖時代天街銷講邏輯框架*開篇：當(dāng)頭棒喝、先聲奪人-紅太狼打灰太狼*演繹：只許聽、不許問-黑導(dǎo)游 區(qū)位圖（交通狀況、三區(qū)合一、產(chǎn)業(yè)價值、消費(fèi)人口、消費(fèi)力、項目契機(jī)、稀缺壟斷性）*煽情：感性交流 -DJ 視聽體驗*灌輸：概念營銷、讓沙盤跟著價值走-商業(yè)專家 沙盤講解（數(shù)字解讀、整體規(guī)劃、銷售業(yè)態(tài)、自持商業(yè)布局、動線設(shè)計、商業(yè)界面、成都商圈簡史、第三代壟斷型商圈）*推薦： 產(chǎn)品介紹-置業(yè)顧問 （詢問需求、情景商業(yè)、SOHO、LOFT、住宅講解、看樣板間）*談判：一、疑慮解答（找準(zhǔn)要害） 二、七宗最（價值轟炸） 三、龍湖商運(yùn)能力（強(qiáng)化信心） 四、投資回報分析（氣勢逼定） -理財顧問 銷講說辭一

2、、 開篇老師您好，歡迎來到龍湖時代天街，您現(xiàn)在參觀的將是亞洲最大、全球前三的一站式購物中心，是成都最有投資價值的商業(yè)項目！二、 區(qū)位圖1、 交通狀況成都有種流行的說法：今天看國際城南，明天看高新西區(qū)。時代天街項目位于成都高新西區(qū)，這是我們的主干道羊西線（西芯大道）和IT大道（西源大道）。項目周邊的地上地下雙軌道交通路網(wǎng)正在建設(shè)中，目前形成的是三縱六橫一圈的路網(wǎng)格局。以成灌高速、羊西線、蜀漢路為主的多條主干道可達(dá)其他主城區(qū)。按照城市一級公路的標(biāo)準(zhǔn)打造的IT大道等4條道路可到相鄰的各區(qū)市縣，將成都的七區(qū)十二縣進(jìn)行無縫的對接。整個項目是在城西的零商業(yè)格局下誕生的亞洲最大的商業(yè)中心，建成后將獨(dú)占周邊近

3、200萬人的消費(fèi)人口，成為壟斷大城西，輻射整個成都的超區(qū)域商業(yè)中心。2、三區(qū)合一我們項目是成都主城區(qū)內(nèi)唯一一個集中央居住區(qū)、中央教育區(qū)，國家保稅區(qū)于一體的城市核心區(qū)。中央居住區(qū)大城西作為成都母體，歷來上風(fēng)上水，包含了保利、華潤、萬科、中海、綠地、藍(lán)光等眾多品牌開發(fā)商，保利就有3個項目，而且個個是大盤，單中海國國際社區(qū)就是1000多畝，形成了2.5環(huán)至3環(huán)的金沙、光華居住區(qū)、再到現(xiàn)在的蜀都新城以及犀浦紅光郫縣三大核心區(qū)居住區(qū)。中央教育區(qū)講成都、講消費(fèi)都離不開教育和高校經(jīng)濟(jì)，以電子科大、西南交大為主的21家高等教育機(jī)構(gòu)全部在此落戶，年納8萬的學(xué)子和兩萬的教職員工，形成了近十萬人的高校消費(fèi)群體。國家

4、保稅區(qū)更重要的是，區(qū)域內(nèi)聚集富士康，華為，英特爾等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)，已吸引近50萬的消費(fèi)人口進(jìn)駐，再此基礎(chǔ)上政策進(jìn)一步傾斜，將本區(qū)域劃定于國家保稅區(qū)，相當(dāng)于微型海關(guān)。3、產(chǎn)業(yè)價值龍湖時代天街處于該板塊的正中央，預(yù)計到今年10月，以國家綜合保稅區(qū)為平臺，成都將形成1億臺的電腦生產(chǎn)能力，屆時全球生產(chǎn)的電腦，每5臺中就有1臺是“成都造”。全球60%的電腦芯片產(chǎn)自我們旁邊的英特爾，全球1/3的IPAD產(chǎn)自我們旁邊富士康，其地位遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過生產(chǎn)筆記本電腦的重慶富士康。 現(xiàn)在蘋果公司的市值，相當(dāng)于微軟、戴爾、惠普三大巨頭的總和，達(dá)到3000億美元。而成都富士康的一個小事故，就可以讓蘋果的股票下跌2.8%，

5、對全球經(jīng)濟(jì)都有不可估量的影響力。到2015年，成都高新綜合保稅區(qū)將形成5000億元產(chǎn)值的IT產(chǎn)業(yè)集群，這相當(dāng)于目前成都一年的GDP。所以說，在城西，再造一個成都從來都不是一個空話，而是有數(shù)據(jù)，有指標(biāo)的城市戰(zhàn)略。所以，在房交會上，時代天街喊出“下一個成都”，深得共鳴。這些跨國企業(yè)已經(jīng)吸引50萬消費(fèi)人口進(jìn)駐，直接與世界經(jīng)濟(jì)接軌，加上周邊區(qū)域，時代天街輻射的消費(fèi)集群將達(dá)到200萬以上，足以令其他商圈相形失色。4、消費(fèi)人口和消費(fèi)力我們項目周邊擁有驚人的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，因此，我們項目需要提供足夠數(shù)量的商鋪以滿足周邊的消費(fèi)需求。舉個簡單的例子，在我們項目西邊的綜合保稅區(qū)，其中擁有近60萬的三高人群，而

6、我們只算其中的十分之一來到我們項目吃午餐，那單單一個保稅區(qū)就有近6萬人來到時代天街進(jìn)行午餐消費(fèi)，而我們以平均每個人10元的午餐標(biāo)準(zhǔn)，那么一年下來，單是保稅區(qū)的午餐消費(fèi)就有超過2億元，而我們以這6萬人每5人為一桌，平均每家店鋪提供20張桌子，且午餐輪3輪，那么就需要200家店鋪，而2億的消費(fèi)額由200家店鋪均分，那么平均每家店鋪單靠午餐的年營業(yè)額就達(dá)到100萬元！這是一個何其驚人的營業(yè)數(shù)字，如果算上晚餐的營業(yè)，那么僅靠保稅區(qū)就能為每家店鋪帶來超過300萬的營業(yè)收入。除此之外，項目東邊超過20萬的高校人口，以及項目北邊近百萬的居住人群，都意味著這里的餐飲生意將會如火如荼。而且，不僅僅是餐飲生意，這

7、里的服裝、化妝品、電影、上網(wǎng)、KTV的需求同樣超乎想象，我們可以簡單的算一筆賬，據(jù)清華大學(xué)統(tǒng)計，富士康基層員工平均每月消費(fèi)1194元，我們僅算其用一半到時代天街消費(fèi)，那么但是富士康每年就有超過10個億的消費(fèi)能量，而算上工資遠(yuǎn)超富士康的華為、英特爾、戴爾等企業(yè)，保稅區(qū)60萬的三高人群，每年在時代天街的消費(fèi)額可以達(dá)到近50億！如果算上周邊的居民人口和高效人群，未來這里更是超百億的商業(yè)俱樂部。而100億的消費(fèi)額是一個什么概念呢？100億相當(dāng)于成都政府對整個天府新城的總投入的兩倍！相當(dāng)于全成都商品零售額的百分之十五！時代天街，不但要為高新西區(qū)的整個區(qū)域提供中心配套的功能，還會引領(lǐng)整個大成都范圍內(nèi)的商業(yè)

8、變局，比如基于汽車交通的城市綜合體生活，集合主題購物和體驗消費(fèi)的一站式全天候商業(yè)等等，甚至?xí)兂梢环N虹吸力量，把整個城市的商業(yè)注意力，吸引到高新西區(qū)，因為國外很多城市已經(jīng)證明了，這種基于繞城高速等城市主要交通干線的商業(yè)中心，將成為新的商業(yè)爆發(fā)點(diǎn)。5、項目契機(jī)、稀缺壟斷性這么大的產(chǎn)業(yè)價值、這么多的居住人口、這么大的消費(fèi)需求，為什么10年來還是零商業(yè)格局？政府在規(guī)劃高新西區(qū)的時候，基本上是以產(chǎn)業(yè)園區(qū)和居住區(qū)作為主導(dǎo)，而商業(yè)用地只規(guī)劃了一塊，就是您腳下這塊-唯一的一塊高新西區(qū)商業(yè)用地。一方面，說明這里的地塊價值被嚴(yán)重低估，蘊(yùn)藏著無法估量的投資潛力。另一方面，說明政府在選擇商業(yè)開發(fā)商時的慎重。成都有實

9、力的開發(fā)商不可謂不多，萬科、保利、藍(lán)光的實力不可謂不強(qiáng)。但真正具有住宅和商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)經(jīng)驗、真正有能力把高新西區(qū)的商業(yè)抬高到城市戰(zhàn)略高度的，只有龍湖、萬達(dá)。競爭反射稀缺，但我們銷售的項目，不是稀缺，是壟斷！相信政府的眼光、相信龍湖的眼光、相信您的眼光，投資時代天街是您的不二選擇！三、 視聽體驗剛才為您介紹的，是時代天街的區(qū)位藍(lán)圖。那么，未來的時代天街是什么樣子呢？接下來，請移駕到我們的視聽室，感受一下亞洲最大商圈的魅力所在！四、 沙盤模型通過剛才的視頻，相信您對我們的項目已經(jīng)有了很直觀的了解。下面，我將為您詳細(xì)介紹時代天街的產(chǎn)品和與眾不同的設(shè)計理念。1、數(shù)字解讀 我們的產(chǎn)品特點(diǎn)，可以用1、2

10、、3、4、5、7、9幾個數(shù)字概括： 一個大商圈、兩百萬人口支撐、三倍北城天街、四種黃金業(yè)態(tài)、五大商業(yè)布局、七大城市功能、九條立體動線。一個大商圈：時代天街建成后會成為亞洲最大的一站式購物中心，為環(huán)狀大圍合式設(shè)計，有外環(huán)線和黃金內(nèi)環(huán)線構(gòu)成的商業(yè)布局，中間由一條南北向的下穿式隧道貫通，將整個項目分為東西兩地塊。放眼整個西南，在商圈內(nèi)部設(shè)置下穿道的商業(yè)項目，只有龍湖時代天街這樣的巨無霸才能做到。兩百萬消費(fèi)人口支撐：東面緊鄰電子科技大學(xué)總校區(qū)的西大門，也是我們剛才所講到的核心教育區(qū)，項目以北是蜀都新城居住區(qū)和郫縣紅光居住區(qū)為主的核心居住區(qū)，以及已經(jīng)通車的成灌快鐵和即將通車的地鐵2號線，項目以東是富士康

11、集團(tuán)，因特爾，華為，戴爾和聯(lián)想集團(tuán)等高新科技園區(qū)，以及未來規(guī)劃的富士康快鐵和地鐵6號線沿線，往南又是一個中央居住區(qū)，是以成都合院與富士康員工居住區(qū)，此區(qū)域未來保證常住人口60萬，日均流動人口20萬，基本相當(dāng)一個小縣城人口量，加上本身的100多萬人口，消費(fèi)人群可達(dá)200萬以上；密集的居住區(qū)，超大的人流量，經(jīng)濟(jì)快速增長的高新科技園，以及發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)將是時代天街強(qiáng)大的商業(yè)氛圍和商鋪業(yè)主超高的投資回報率的有力保證。三倍北城天街：整個項目占地458畝，建筑體量約170萬方，僅商業(yè)部分就有68萬方，相當(dāng)于三個北城天街、三個萬達(dá)廣場，光停車位就有11000多個，全成都的出租車一起過來都停得下四種黃金業(yè)態(tài)：時

12、代天街的可售業(yè)態(tài)包含了情景商業(yè)、SOHO、LOFT、精裝住宅4種最受歡迎的投資型不動產(chǎn)，堪稱涵蓋業(yè)態(tài)最全面的城市商業(yè)集群五大商業(yè)布局：再來看看我們自持商業(yè)，整個集中商業(yè)分為5大板塊，分別是時代天街主力店，大型百貨商超，時尚美食城，家電數(shù)碼港和MOCO家居館。首先是我們的天街主力店：整個天街品牌豐富，包涵像H&M，優(yōu)衣庫，ZARA，Jackjones，ONLY，VEROMODA的旗艦店，以及龍湖的設(shè)計團(tuán)隊遠(yuǎn)赴日本引進(jìn)的國內(nèi)只有在北京，上海，深圳才有且相當(dāng)流行的兒童職場，讓您的孩子可以在模擬世界的角色扮演中挖掘自己的理想。兒童職場通過把現(xiàn)實生活的場景搬到這里面來，讓孩子去充當(dāng)社會中的各種角色、各種

13、職業(yè)，讓孩子在玩的同時去了解各種職業(yè)、了解社會，讓他們的成長更快。在國外這個叫做體驗式學(xué)習(xí)，很多專家都說這才是讓孩子成長最好的方式。并會引進(jìn)按早奧運(yùn)會標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的室內(nèi)真冰場。大型百貨商超在這里，它會由類似伊藤洋華堂，王府井百貨，太平洋百貨，遠(yuǎn)東百貨，百盛購物廣場等一線品牌商超投標(biāo)入駐，并且還有UME、萬達(dá)、太平洋等知名影院進(jìn)駐。 時尚美食匯集各地美食，不僅有類似肯德基，麥當(dāng)勞，鄉(xiāng)村基，德克士等中西式快餐，且有星巴克，哈根達(dá)斯，必勝客，豪客來，美綴美，瑞泰豐等中高檔餐飲，以及若干種類大小餐飲。家電數(shù)碼港主要是由國美，蘇寧，百腦匯，世界，數(shù)碼廣場等大家所熟知的品牌構(gòu)成，MOCO家居館，這是龍湖商業(yè)旗

14、下的家居品牌，為有品位的中高端客戶量身定制。 七大城市功能：四種外售業(yè)態(tài)加上五種自持商業(yè)布局，共同實現(xiàn)了時代天街休閑購物、行政辦公、餐飲娛樂、星級酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市廣場、文化藝術(shù)這七大城市功能?？梢赃@樣說，時代天街吸收了成都所有知名商圈的精華并超越現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)，是一個真正意義上的大型一站式購物中心。 九條立體動線：（請羅漢補(bǔ)充）2、商業(yè)界面（請袁媛修改為成都事例）當(dāng)街商鋪?zhàn)钣袃r值商鋪一個商鋪的展示界面，通常分為城市界面和商業(yè)界面兩種類型。城市界面，是指市政規(guī)劃、道路建設(shè)，帶給商鋪的先天展示界面。比較典型的是市政道路造就的當(dāng)街商鋪。從傳統(tǒng)意義來講，當(dāng)街意味著人氣鼎盛，消費(fèi)吸附力強(qiáng)。事實上卻并非

15、如此。在重慶商業(yè)歷史上，出現(xiàn)過依靠交通樞紐形成的“轉(zhuǎn)盤經(jīng)濟(jì)”時代。比如石橋鋪、紅旗河溝等，周邊臨街門面一度依靠轉(zhuǎn)盤繁榮一時。但是，隨著市政規(guī)劃的變遷，高架、立交橋的出現(xiàn)，轉(zhuǎn)盤對人流吸附力的優(yōu)勢不復(fù)存在，這些門面也很快趨于沒落。另一個具有代表性的例子-江北華新街沿線，門面不可謂不多，人流量不可謂不旺盛。卻從來沒有形成過商圈氣候，至始至終呈現(xiàn)出“過道經(jīng)濟(jì)”的景象。所以，先天的當(dāng)街優(yōu)勢，并不能造就一個商鋪的黃金價值。城市界面未必能成為一個商鋪持續(xù)、高速升值的前提條件。商業(yè)界面，是指通過專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營規(guī)劃，為單個或集群商鋪后天打造的展示界面。例如北城天街，它并不是依賴現(xiàn)成的觀音橋環(huán)道-這個先天的城市界

16、面作為商圈的核心展示面。相反，真正形成人氣聚集、達(dá)到火爆效果的展示面，存在于北城天街和遠(yuǎn)東百貨的內(nèi)部圍合地帶，存在于專門為商業(yè)展示打造的步行街沿線。商業(yè)界面的巨大優(yōu)勢，在于其專業(yè)性、針對性和持續(xù)性。以龍湖時代天街為例，周邊大石路沿線的當(dāng)街商鋪，單價最多5萬封頂，且無人問津。而時代天街內(nèi)部廣場圍合的住宅底商，可以賣到22萬，開盤即一掃而空。WHY？當(dāng)街商鋪不等于最有價值商鋪，優(yōu)秀的商業(yè)界面，其價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于先天的城市界面。 3、成都商圈簡史(羅漢補(bǔ)充)五、產(chǎn)品推薦（后續(xù)補(bǔ)充）六、談判逼定 龍湖商業(yè)運(yùn)營能力龍湖是現(xiàn)在國內(nèi)專業(yè)頂級的地產(chǎn)開發(fā)商，涵蓋了地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)等三大體系，其中龍湖商業(yè)也是行業(yè)的風(fēng)

17、向標(biāo)，在此方面龍湖已有10年的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗，放眼目前房地產(chǎn)市場也只有華潤，萬達(dá)這兩家司具有商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗。龍湖商運(yùn)有三大優(yōu)勢1. 推動商家業(yè)績增長，為租戶創(chuàng)造價值。因為租戶的營業(yè)額決定了我們的租金，幫助租戶提升業(yè)績，是龍湖商業(yè)運(yùn)營管理的根本導(dǎo)向。例如，2008年在重慶北城天街招商時，周邊的商鋪?zhàn)饨馉顩r是1300元/平月，北城天街與哈根達(dá)斯的招商形式是800元/平月+營業(yè)額提成的方式，在哈根達(dá)斯開業(yè)后，營業(yè)額一躍成為西南第一，在全國排名第三，而租金平均水平是1800元/平月，最高達(dá)到過2500元/平月。UME國際院線在入住北城天街后營業(yè)額在2009年成為全國票房第一的影院，遠(yuǎn)東百貨在此也是落成了自

18、己的大陸首店，入住后以年均40%年營業(yè)額增長率成為大陸遠(yuǎn)東各店之首。在2003年修建北城天街用了2.1個億，但現(xiàn)在北城天街僅租金部分就有2.1億，也就是說每年的租金就可以賺回一個北城天街。2.快速繁榮新區(qū)，拓荒造城，改變一個區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣。以全客層、多業(yè)態(tài)的商業(yè)布局打造一個城市的新商圈，為消費(fèi)者提供一種新的體驗式生活消費(fèi)，建造集吃、住、行、游、購、娛為一體的一站式購物中心，重新詮釋商圈概念。在2003年，重慶江北觀音橋地區(qū)還是一片商業(yè)空白，整個重慶還是處于解放碑商圈一家獨(dú)大的局面，自北城天街2005年開業(yè)以來，直接帶動了重慶江北商圈的跳躍式發(fā)展，使江北商圈連續(xù)6年成為重慶發(fā)展速度最快的商圈，在

19、2008年成為了重慶第二座百億商圈，改變了重慶百年以來商圈格局。 3.打造城市生活中心和時尚地標(biāo)。為租戶品牌提供成為城市焦點(diǎn)的展示平臺和顧客體驗平臺。目前龍湖已與國內(nèi)外2000家知名品牌建立合作關(guān)系，極大的豐富了商圈內(nèi)部的業(yè)態(tài)，增強(qiáng)了消費(fèi)者購物體驗，包括勞力士、周生生、蘋果、星巴克、寶馬、法拉利等長期合作伙伴營業(yè)額均為所處銷售區(qū)域第一，眾多知名品牌的鋪墊以及龍湖自身品牌的有力保證使龍湖商業(yè)迅速在異地獲得市場認(rèn)同。在2010年，龍湖西城天街被中購聯(lián)評為“中國城市推動大獎”。 無論是對投資者還是租賃者，選擇一個商圈，不僅僅是看產(chǎn)品本身，更重要的是選對品牌，找到一個可靠的運(yùn)營商作為長期合作伙伴。必買

20、時代天街的理由-七宗最1、 最稀缺 (零商業(yè)格局下誕生的壟斷型商圈）2、 最前沿（布局成都未來，賺取全球財富）3、 最動感（“可視性、易達(dá)性、舒適性”立體動線設(shè)計）4、 最快實現(xiàn)收益 （進(jìn)度決定價值）5、 最有保障（“承載力、吸附力、運(yùn)營力”三大投資保障）6、 最劃算（首期產(chǎn)品、低開高走）7、 最火爆（“凡天街、必火爆”，跟著龍湖去投資）第一宗：最稀缺 (零商業(yè)格局下誕生的壟斷型商圈） 龍湖時代天街是在城西的零商業(yè)格局下誕生的亞洲最大的商業(yè)中心，建成后將獨(dú)占周邊近200萬人的消費(fèi)人口，成為壟斷大城西，輻射整個成都的超區(qū)域商業(yè)中心。因為壟斷，所以稀缺。首先，它是成都主城區(qū)內(nèi)唯一一個中央居住區(qū)、中

21、央教育區(qū)，國家保稅區(qū)三區(qū)聚集的城市核心區(qū)。第二，是大城西唯一一個超百萬方的商業(yè)綜合體，壟斷式消費(fèi)、購物集群。第三，是唯一一個商業(yè)配比占到整個項目90%以上，涵蓋了所有經(jīng)營業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體項目。 世界上80%的財富，總是掌握在20%的人手中。在商業(yè)地產(chǎn)時代來臨、城西壟斷型商圈誕生的趨勢之下，誰能把握先機(jī)，搶占最稀缺的資源，走在市場的最前面，誰就能笑到最后。第二宗：最前沿（布局成都未來，賺取全球財富）經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，成都已經(jīng)由一個小富即安的內(nèi)陸城市，逐步轉(zhuǎn)變成地位顯赫的世界工廠。 時代天街3公里范圍內(nèi)的國家綜合保稅區(qū)，聚集富士康、華為、英特爾等數(shù)十家世界500強(qiáng)企業(yè)。全球60%的電腦芯片產(chǎn)自

22、我們旁邊的英特爾，全球1/3的IPAD產(chǎn)自我們旁邊富士康，其地位遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過生產(chǎn)筆記本電腦的重慶富士康。 現(xiàn)在蘋果公司的市值，相當(dāng)于微軟、戴爾、惠普三大巨頭的總和。而成都富士康的一個小事故，就可以讓蘋果的股票下跌2.8%，對全球經(jīng)濟(jì)都有不可估量的影響力.這些跨國企業(yè)已經(jīng)吸引50萬消費(fèi)人口進(jìn)駐，直接與世界經(jīng)濟(jì)接軌，加上周邊區(qū)域，時代天街輻射的消費(fèi)集群將達(dá)到200萬以上，足以令其他商圈相形失色。十年零商業(yè)格局，說明這個區(qū)域的價值被完全低估，龍湖拿地的戰(zhàn)略決策背后，其實是揀了一個大便宜。入駐時代天街，布局成都未來、賺取全球財富，是您資產(chǎn)配置的最佳選擇。第三宗：最動感（“可視性、易達(dá)性、舒適性”立體動線設(shè)

23、計）我們知道，一個商鋪的可視性、易達(dá)性和購物舒適性是決定其口岸和價值的核心因素。龍湖邀請了世界上最負(fù)盛名的頂級設(shè)計團(tuán)隊，為整個項目做了全面的產(chǎn)品規(guī)劃和動線設(shè)計，在把握消費(fèi)者心態(tài)、購買習(xí)慣和聚集人氣方面都會完全顛覆成都現(xiàn)有商業(yè)格局。在可視性方面，我們商鋪廣告位、店招的設(shè)置更是突破以往高層商鋪可視性低、商業(yè)宣傳差的弊端，除了傳統(tǒng)針對一、二層臨街店鋪的外廊懸掛店招和店面店招外，我們針對三五層的商鋪進(jìn)行了退臺和挑臺的設(shè)計，再配合跨街天橋廣告位，構(gòu)成了外廊懸掛店招、店面店招、裝飾廣告位、外墻廣告的四維廣告宣傳網(wǎng)，不僅極大的豐富了外立面，更加烘托了商業(yè)氛圍。您可以想象在您驅(qū)車于黃金內(nèi)街行駛時，以人體視野角

24、度分析，高樓層的店招仍然能夠吸引您的眼球。在易達(dá)性方面，龍湖商業(yè)的“兩環(huán)三橫四縱”的立體動線設(shè)計，不僅給高樓層段的商鋪帶來了高人流與人氣，而且極大的提高了傳統(tǒng)一、二層臨街店鋪的商業(yè)價值。兩環(huán)是指商業(yè)外環(huán)線和黃金內(nèi)環(huán)線，商業(yè)外環(huán)線主要將集中商業(yè)和天街外環(huán)的人流引領(lǐng)至此，黃金內(nèi)環(huán)采用單動線的設(shè)計，將引入的人流聚焦，提升商業(yè)氛圍。三橫是指我們情景商業(yè)街二、三、四樓的超過50組橫向跨街天橋，極大的豐富了我們的橫向動線，它們不僅將集中商業(yè)和情景商業(yè)無縫連接，而且在情景商業(yè)內(nèi)部形成區(qū)域小環(huán)線，實現(xiàn)了各個購物街的充分交流，客源共享。四縱是指我們情景商業(yè)街四條縱線，包括25組連接負(fù)一樓和一樓的下沉式廣場，近1

25、00組連接1、2、3、4樓的雙向自動扶梯，8組極為罕見的1、3樓跨層雙向自動扶梯，和近30組全景垂直景觀電梯。幾乎每2000就擁有一部扶梯引入人流，達(dá)到了商業(yè)頂級配置。在舒適性方面，舒適的購物環(huán)境和購物氛圍是未來商業(yè)運(yùn)營的發(fā)展方向，龍湖對細(xì)節(jié)的專注和外立面的創(chuàng)新，正是天街系列的靈魂所在。傳統(tǒng)購物街通常會帶給客戶冗長的感覺，降低客戶的購物欲望，而我們以石材的垂柱將冗長的商業(yè)街進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇驍?，縱橫交錯，使原本枯燥的商業(yè)動線更加的靈活，提高客戶的購物感受。我們的外立面設(shè)計采用的是經(jīng)久不衰的ART-DECO立面，這種立面在全球都得到了廣泛的應(yīng)用，將我們的中式古典風(fēng)格和現(xiàn)代歐式風(fēng)格進(jìn)行融合，穿插使用了木

26、紋磚，灰磚，輕鋼等幾種材料，上淺下深的材料搭配方式使屋頂?shù)钠马敽凶语@得輕盈，給客戶帶來舒適的購物環(huán)境。第四宗:最快實現(xiàn)收益（進(jìn)度決定價值）國際資本市場最信奉的一句話，叫做：進(jìn)度決定價值。只要能理清這個項目的投入力度、政府支持力度、詳細(xì)的開發(fā)進(jìn)度規(guī)劃，就能把握住它帶給您的投資收益。我們這樣算一筆賬：項目的定位-亞洲最大購物中心，成都的壟斷型商業(yè)地標(biāo)，兩倍于萬達(dá)廣場的規(guī)模，西南最高端的消費(fèi)圈層-其他項目沒法比。開發(fā)商的投入-龍湖從拿地到完成開發(fā)，總共投入XX億，前所未有。而且龍湖自己持有，自負(fù)盈虧的商業(yè)，占了項目的90%。換句話說，如果沒搞頭，龍湖第一個玩完。以龍湖的實力和戰(zhàn)略眼光，既然敢做這個項

27、目，就一定會把它做到最好。這種決心和投入力度-其他開發(fā)商也沒法比。政策傾斜力度-國家綜合保稅區(qū)、中央居住區(qū)、中央教育區(qū)，三區(qū)合一，5000個億總產(chǎn)值，占成都GDP超80% ，直接和全球經(jīng)濟(jì)接軌。這種規(guī)模和氣勢-其他項目還是沒法比。開發(fā)進(jìn)度規(guī)劃-住宅地產(chǎn)，往往先銷售最差的位置，把好的留在最后，給漲價以充份的理由。商業(yè)地產(chǎn)卻恰恰相反，先賣好的，最核心的，把人氣帶起來，再賣后面的輔助性產(chǎn)品。您現(xiàn)在看到的時代天街一期產(chǎn)品，是整個項目最核心的位置，價格卻是所有產(chǎn)品中最劃算，最有升值空間的。 等到20XX年，樓下的主力百貨和一站式購物中心入駐，物業(yè)交房后，您的投資品是最先享受租金收益的。 到了20XX年天

28、街全面建成之時，您樓下的核心商圈和交通樞紐早已經(jīng)造足了人氣，而這X年之間，天街的每一次開盤，每一次招商，都會為您帶來升值驚喜-這更是其他商業(yè)項目無法比擬的。第五宗:最有保障（“承載力、吸附力、運(yùn)營力”三大投資保障）承載力、吸附力、運(yùn)營力，三大因素決定一個商圈是否能從周多競爭產(chǎn)品中脫穎而出，是否能給投資者帶來巨大的財富升值平臺。承載力：一個新商圈、兩倍于萬達(dá)廣場、三項黃金指標(biāo)、六大商業(yè)布局、七大城市功能、九條立體動線.170萬方亞洲商業(yè)巨艦，全業(yè)態(tài)商業(yè)布局，將承載起成都前所未有的時代機(jī)遇。吸附力：從居住人口來看，大城西作為成都母體，歷來上風(fēng)上水，宜居城西，是眾多住宅項目云集的中央住宅居住區(qū)，包含

29、了眾多一線品牌開發(fā)商，形成了2.5環(huán)至3環(huán)的金沙、光華居住區(qū)、再到現(xiàn)在的蜀都新城以及犀浦紅光郫縣三大核心區(qū)居住區(qū)。從教育人口來看，項目也處于西部最大的中央教育區(qū)旁，以電子科大、西南交大為主的21家高等教育機(jī)構(gòu)全部在此落戶，年納8萬的學(xué)子和兩萬的教職員工，形成了近十萬人的高校消費(fèi)群體。從產(chǎn)業(yè)人口來看，更重要的是，區(qū)域內(nèi)聚集富士康，華為，英特爾等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)，已吸引近50萬的消費(fèi)人口進(jìn)駐，再此基礎(chǔ)上政策進(jìn)一步傾斜，將本區(qū)域劃定于國家保稅區(qū)，相當(dāng)于微型海關(guān)。預(yù)計在2015的人口增長近百萬，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)值達(dá)到5000億，占整個2010年成都經(jīng)濟(jì)的80%以上。而這樣巨大的產(chǎn)值只來自一個地方，那就是高

30、新西區(qū)。明顯的政策優(yōu)勢將引入更多的優(yōu)秀企業(yè)和高端消費(fèi)人群，勢必快速拉動區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)增長，帶來巨大的商機(jī)。運(yùn)營力：國家對住宅市場的調(diào)控力度越來越大，連萬科這種老牌開發(fā)商都開始成立商運(yùn)公司，可見商業(yè)地產(chǎn)的崛起是大勢所趨。而國內(nèi)開發(fā)商真正精于商業(yè)運(yùn)營的，其實寥寥無幾。龍湖打造商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有10多年的歷史，在駕馭市場大勢方面，比其他開發(fā)商更有經(jīng)驗，更有遠(yuǎn)見。已經(jīng)投入運(yùn)營的北城天街、西城天街、星悅薈、晶酈館、三千集吸引了上千戶品牌商家忠實追隨，如UME、遠(yuǎn)東百貨、星巴克、優(yōu)衣庫、屈臣氏、百安居今年，龍湖在所有入住項目和在售項目都成立了租售中心，站在業(yè)主的立場，從商家引入、業(yè)態(tài)把控，到租金管控、后期維護(hù)，

31、全程為客戶的投資提供增值服務(wù)。您不必再為尋找一個下家而跑斷腿，不必再為擔(dān)心租得太低而睡不著覺。所以不管是從大的市場環(huán)境，還是從品牌保障的角度來考慮，用最低的風(fēng)險、最低的成本來換取最大的利潤，跟著龍湖走是您最明智的選擇。第六宗：最劃算（首期產(chǎn)品、低開高走）龍湖從來都不是一個追求暴利、無視客戶利益的企業(yè)。為客戶創(chuàng)造更多的財富增值空間，讓更多的業(yè)主和我們一起分享城市發(fā)展帶來的高額投資回報：從南苑到晶藍(lán)半島，從北城天街到時代天街，17年來龍湖物業(yè)的升值幅度見證了“善待你一生”的承諾。買任何項目的第一期都是最賺的，何況龍湖的天街！公司在定價時已經(jīng)充分考慮到這個問題，我們會用最驚喜的價格，讓您擁有成都最頂

32、級的商業(yè)投資品。第七宗：最火爆（“凡天街、必火爆”，跟著龍湖去投資）投資回報分析一、 觀念灌輸-投資回報的差異性中國有句老話：一鋪富三代。在跨國投資者眼中，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他類型不動產(chǎn)。但“一鋪富三代”并非是指所有商鋪，而是有前提性和排他性的。我們常見的商鋪分為三類：1、 社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪投入較低，回報也較穩(wěn)定，但消費(fèi)人群和消費(fèi)力相對固定。一個2000人的社區(qū)，其消費(fèi)支撐也就在2000人的水平上封頂，租金的增長和物業(yè)升值，主要取決于物價上漲幅度，非常緩慢。2、 成熟型商圈商鋪諸如春熙路、寬窄巷子沿線商鋪，作為成都最早的商業(yè)集群，其二手市場售價已經(jīng)達(dá)到40萬甚至50萬一個平方，

33、這個價格充分反應(yīng)了它的商業(yè)價值。但對于投資者而言，一個已經(jīng)發(fā)展到頂峰的投資品，升值空間會大幅度縮減?？此聘哳~的租金，也會在同樣高額的投資成本面前黯然失色。3、 成長型商圈商鋪這類商圈往往具備幾個條件：區(qū)域優(yōu)勢明顯、高新產(chǎn)業(yè)支撐、大開發(fā)商樓盤云集、商圈的規(guī)模足以承載巨大的吸附力。成長型商圈的投資成本，大幅度低于成熟型商圈，但具有快速追高的潛力。同樣五至十年的投資周期，成熟型商圈的物業(yè)增值速度大多在20%-80%之間，而成長型商圈達(dá)到210倍幾何增長速度的例子隨處可見。如重慶的龍湖北城天街，04年售價5萬的商鋪，現(xiàn)在基本達(dá)到了25-35萬的水平如成都的建設(shè)路附近08、09年2、3萬售價購買的商鋪，

34、現(xiàn)在的售價普遍達(dá)到6-9萬。（待補(bǔ)充） 在投資決策階段，一定要看準(zhǔn)這個項目的商業(yè)屬性，而龍湖時代天街，就是這三類產(chǎn)品中發(fā)展性、投資收益性最優(yōu)質(zhì)的項目，是真正能一鋪富三代，幫你賺大錢的超值投資品。 二、 置換概念-避免繁瑣、虛無的公式計算很多開發(fā)商都喜歡給客戶預(yù)估每年的投資回報率，6%、8%.這種預(yù)估在成熟、正規(guī)的商業(yè)公司看來是不可思議、不合邏輯的。因為市場的發(fā)展變化，不是任何開發(fā)商和專家能用數(shù)據(jù)測算的，其主觀臆斷性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于客觀合理的判斷，會嚴(yán)重誤導(dǎo)你的投資決策。比如建設(shè)路的XXX，在2005年的時候，一平方租金在40-50，如果按照每年10%的租金遞增率和6%的投資回報率來算，到2015也就1

35、20左右。而實際上在2010年，龍湖三千集開業(yè)后，周邊租金超過120的比比皆是，5年內(nèi)物業(yè)價格早就翻了一倍。投資回報可以細(xì)化為物業(yè)升值和租金收益兩個方面。租金在一定程度上能抵消銀行按揭，相當(dāng)于買這個產(chǎn)品只花了一半的首付，在若干年后按揭結(jié)清，這部分租金又可變成純收益。但是，租金收益在投資過程中占的比重其實很小，只是起補(bǔ)充的作用。例如龍湖的一個忠實客戶徐阿姨，幾乎每盤必買。她手上的龍湖產(chǎn)品價值上億，套數(shù)接近三位數(shù)，基本都是靠物業(yè)升值來達(dá)到投資預(yù)期，很少出租?？鋸堻c(diǎn)說，你信不信，5年之后，你的房子或商鋪就連本帶利全部賺回來了變化超出計劃，是投資成長型商業(yè)的最大優(yōu)勢。三、 價值認(rèn)同-七“Yes”逼定法從專業(yè)的角度看一個項目的投資回報，應(yīng)從城市規(guī)劃、區(qū)域價值、消費(fèi)基數(shù)、消費(fèi)水平、項目定位、運(yùn)營能力、推進(jìn)節(jié)點(diǎn)這七個方面進(jìn)行分析。（通過一連串發(fā)問，讓客戶連續(xù)認(rèn)同我們的價值點(diǎn)，迅速達(dá)到逼單狀態(tài)）1、 城市規(guī)劃今年5月，國務(wù)院已經(jīng)正式通過了成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃，成都經(jīng)濟(jì)將作為中國經(jīng)濟(jì)增長第四極，進(jìn)入高速發(fā)展軌道。Yes or No？有木有？2、 區(qū)域價值國家信息產(chǎn)業(yè)基地將在高新西區(qū)落戶，英特爾、蘋果富士康、