2地下空間的分類、權(quán)屬與評估PPT課件

1、12 隨著城市建設(shè)的發(fā)展，土地資源日益稀缺，對城市地下空間的使用也變得隨著城市建設(shè)的發(fā)展，土地資源日益稀缺，對城市地下空間的使用也變得日益頻繁，地下空間開發(fā)利用是提高城市土地利用效率、緩解城市中心密度、日益頻繁，地下空間開發(fā)利用是提高城市土地利用效率、緩解城市中心密度、人車立體分流、擴充基礎(chǔ)設(shè)施容量、減少環(huán)境污染、改善城市生態(tài)最為有效的人車立體分流、擴充基礎(chǔ)設(shè)施容量、減少環(huán)境污染、改善城市生態(tài)最為有效的途徑。途徑。 六個方面：六個方面： 一、地下空間的分類一、地下空間的分類 二、地下空間的供地方式二、地下空間的供地方式 三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定 四、地下空間利用

2、時規(guī)劃政策與土地政策的結(jié)合四、地下空間利用時規(guī)劃政策與土地政策的結(jié)合 五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定 六、對地下空間權(quán)的批后管理六、對地下空間權(quán)的批后管理3一、地下空間的分類一、地下空間的分類 1 1、地下空間及地下空間權(quán)的定義、地下空間及地下空間權(quán)的定義地下空間：是指地表以下的空間。地下空間：是指地表以下的空間。地下空間權(quán)：即地下空間權(quán)：即“于地中橫切一斷層而享有的權(quán)利，或者說是土地地表下一于地中橫切一斷層而享有的權(quán)利，或者說是土地地表下一定定 范圍內(nèi)空間的權(quán)利范圍內(nèi)空間的權(quán)利”。2 2、地下空間的分類、地下空間的分類從用途上分：以公益性為主的地下空間從用途

3、上分：以公益性為主的地下空間 以收益性為主的地下空間以收益性為主的地下空間從建筑形態(tài)上分：結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程從建筑形態(tài)上分：結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程 獨立開發(fā)建設(shè)的地下工程獨立開發(fā)建設(shè)的地下工程從權(quán)利形態(tài)上分：同一權(quán)利人從權(quán)利形態(tài)上分：同一權(quán)利人 不同權(quán)利人不同權(quán)利人4二、地下空間的供地方式二、地下空間的供地方式1 1、單獨建設(shè)的地下工程、單獨建設(shè)的地下工程 u 符合符合劃撥用地目錄劃撥用地目錄的人防工程及按國家規(guī)定可以按的人防工程及按國家規(guī)定可以按劃撥方式供地的項目，可采取劃撥方式供地；劃撥方式供地的項目，可采取劃撥方式供地；u 不符合不符合劃撥用地目錄劃撥用地目錄

4、的，應(yīng)采取有償方式供地。的，應(yīng)采取有償方式供地。5二、地下空間的供地方式二、地下空間的供地方式2 2、結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程、結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程 u按國家規(guī)定必須采取有償方式供地的商業(yè)、旅游、金融、商品住按國家規(guī)定必須采取有償方式供地的商業(yè)、旅游、金融、商品住宅、工業(yè)等項目，需同時利用地下空間進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，宅、工業(yè)等項目，需同時利用地下空間進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)采取有償方式供地，供地時可與地上土地開發(fā)權(quán)一并出讓；應(yīng)采取有償方式供地，供地時可與地上土地開發(fā)權(quán)一并出讓；u對于地下空間開發(fā)和地上開發(fā)分屬不同權(quán)利人的，地下空間可獨對于地下空間開發(fā)和地上開發(fā)分屬不同

5、權(quán)利人的，地下空間可獨立使用而不影響自身及地上部分功能，且有明確分界標(biāo)志、權(quán)屬立使用而不影響自身及地上部分功能，且有明確分界標(biāo)志、權(quán)屬沒有爭議的，若地下空間符合沒有爭議的，若地下空間符合劃撥用地目錄劃撥用地目錄可采取劃撥方式可采取劃撥方式供地，不符合供地，不符合劃撥用地目錄劃撥用地目錄的，應(yīng)采取有償方式供地的，應(yīng)采取有償方式供地。6三、三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定 u單獨建設(shè)的地下工程一般來說產(chǎn)權(quán)單獨建設(shè)的地下工程一般來說產(chǎn)權(quán)沒有爭議，地下土地使用權(quán)的范圍沒有爭議，地下土地使用權(quán)的范圍是地下建筑物、附屬物的頂板至建是地下建筑物、附屬物的頂板至建筑物、附屬物的最深基礎(chǔ)平面

6、外圍筑物、附屬物的最深基礎(chǔ)平面外圍所及的權(quán)利邊界所及的權(quán)利邊界7三、三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定 大連案例u發(fā)放他項權(quán)利證、分?jǐn)偝鲎?三、三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定 u一般來說，商品房開發(fā)住宅小區(qū)、商場、辦公樓等，地下開發(fā)利用作一般來說，商品房開發(fā)住宅小區(qū)、商場、辦公樓等，地下開發(fā)利用作為地上權(quán)利的配套部分，產(chǎn)權(quán)較易出現(xiàn)爭議，尤其以住宅小區(qū)的地下為地上權(quán)利的配套部分，產(chǎn)權(quán)較易出現(xiàn)爭議，尤其以住宅小區(qū)的地下停車場最為典型。停車場最為典型。u物權(quán)法物權(quán)法第第7474條條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、

7、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。” 9三、三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定 對對物權(quán)法物權(quán)法關(guān)于停車位歸屬的理解：關(guān)于停車位歸屬的理解： 小區(qū)停車位、車庫應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。小區(qū)停車位、車庫應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。 小區(qū)停車位、車庫應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有。小區(qū)停車位、

8、車庫應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有。 小區(qū)停車位、車庫的歸屬依照當(dāng)事人的約定。小區(qū)停車位、車庫的歸屬依照當(dāng)事人的約定。 應(yīng)當(dāng)以是否計入公攤面積決定小區(qū)停車位、車庫的歸屬。應(yīng)當(dāng)以是否計入公攤面積決定小區(qū)停車位、車庫的歸屬。10三、三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定 南京某小區(qū)因停車位的歸屬及使用問題，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商南京某小區(qū)因停車位的歸屬及使用問題，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)公司發(fā)生了糾紛，經(jīng)過三方協(xié)商，最終達成如下協(xié)議：及物業(yè)公司發(fā)生了糾紛，經(jīng)過三方協(xié)商，最終達成如下協(xié)議： 1 1、小區(qū)停車場、車庫屬于全體業(yè)主共有；、小區(qū)停車場、車庫屬于全體業(yè)主共有； 2 2、在開發(fā)商開始銷售的前兩年，一半

9、的停車場由業(yè)主、在開發(fā)商開始銷售的前兩年，一半的停車場由業(yè)主免費使用，另一半開發(fā)商可以出租，租期為免費使用，另一半開發(fā)商可以出租，租期為2 2年，年，2 2年后由承年后由承租業(yè)主無償使用；租業(yè)主無償使用； 3 3、全體業(yè)主共有的停車場由物業(yè)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，、全體業(yè)主共有的停車場由物業(yè)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收入納入物業(yè)費一并管理使用。其收入納入物業(yè)費一并管理使用。11三、三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定 u 開發(fā)商自由定價后：大連軟件園某小區(qū)開發(fā)商自由定價后：大連軟件園某小區(qū)因停車位的歸屬及使用問題，小區(qū)業(yè)主因停車位的歸屬及使用問題，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生了糾紛，由于發(fā)生糾紛時

10、與開發(fā)商發(fā)生了糾紛，由于發(fā)生糾紛時較早，車位使用不飽和，故比較容易協(xié)較早，車位使用不飽和，故比較容易協(xié)商，經(jīng)過協(xié)商，最終達成如下協(xié)議：商，經(jīng)過協(xié)商，最終達成如下協(xié)議： 1 1、部分屬業(yè)主所有，開發(fā)商不得出售，、部分屬業(yè)主所有，開發(fā)商不得出售，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理；由物業(yè)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理； 2 2、其余部分開發(fā)商可以出售。、其余部分開發(fā)商可以出售。 u 由物價局核定售價時：將地下停車場的成本分?jǐn)傊量偡績r中，應(yīng)視作全體業(yè)主共由物價局核定售價時：將地下停車場的成本分?jǐn)傊量偡績r中，應(yīng)視作全體業(yè)主共有；但由于當(dāng)時出售車庫、車位的行為很少，故矛盾不突出有；但由于當(dāng)時出售車庫、車位的行為很少，故矛盾不突出

11、12三、三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定 u商品住宅項目，規(guī)劃中應(yīng)按相關(guān)規(guī)定明確強制性的停車位、車商品住宅項目，規(guī)劃中應(yīng)按相關(guān)規(guī)定明確強制性的停車位、車庫配建標(biāo)準(zhǔn)，保障小區(qū)業(yè)主基本停車需求，明確該部分由業(yè)主庫配建標(biāo)準(zhǔn)，保障小區(qū)業(yè)主基本停車需求，明確該部分由業(yè)主共有；共有； u超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的地下車庫，本著超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的地下車庫，本著“誰投資、誰受益誰投資、誰受益”原則，可以原則，可以將該部分權(quán)屬界定為開發(fā)商所有，同時在測算出讓底價時，應(yīng)將該部分權(quán)屬界定為開發(fā)商所有，同時在測算出讓底價時，應(yīng)考慮該部分的地價款（具體測算方法及地價水平確定詳見第五考慮該部分的地價款（具體測算方法及地價

12、水平確定詳見第五條）條） 13四、地下空間利用時規(guī)劃政策與土地政策的結(jié)合四、地下空間利用時規(guī)劃政策與土地政策的結(jié)合 u規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃和建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，除了要明規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃和建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，除了要明確土地的平面范圍以外，還要明確地下建確土地的平面范圍以外，還要明確地下建( (構(gòu)構(gòu)) )筑物水平投影最大占地范筑物水平投影最大占地范圍和起止深度圍和起止深度u規(guī)劃部門應(yīng)在規(guī)劃條件中明確地下建（構(gòu)）筑物的用途，土地管理部門規(guī)劃部門應(yīng)在規(guī)劃條件中明確地下建（構(gòu)）筑物的用途，土地管理部門按相應(yīng)的土地政策確定供地方式按相應(yīng)的土地政策確定供地方式u關(guān)于配套的地下停車

13、場，應(yīng)分類明確規(guī)劃條件關(guān)于配套的地下停車場，應(yīng)分類明確規(guī)劃條件 商品住宅項目，規(guī)劃中應(yīng)按相關(guān)規(guī)定明確強制性的停車位、車庫配建商品住宅項目，規(guī)劃中應(yīng)按相關(guān)規(guī)定明確強制性的停車位、車庫配建標(biāo)準(zhǔn)，保障小區(qū)業(yè)主基本停車需求，明確該部分由業(yè)主共有，開發(fā)商不標(biāo)準(zhǔn)，保障小區(qū)業(yè)主基本停車需求，明確該部分由業(yè)主共有，開發(fā)商不得分割轉(zhuǎn)讓、出售、長期出租（指租賃得分割轉(zhuǎn)讓、出售、長期出租（指租賃1 1年以上）。年以上）。 商場及辦公樓項目，規(guī)劃中應(yīng)按相關(guān)規(guī)定明確標(biāo)準(zhǔn)停車位，保障正常商場及辦公樓項目，規(guī)劃中應(yīng)按相關(guān)規(guī)定明確標(biāo)準(zhǔn)停車位，保障正常經(jīng)營需要。經(jīng)營需要。14五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估

14、及地價的確定 u杭州市人民政府杭州市人民政府關(guān)于積極鼓勵盤活存量土地促進土地節(jié)約和集關(guān)于積極鼓勵盤活存量土地促進土地節(jié)約和集約利用的意見約利用的意見( (試行試行) )（杭政（杭政200520052 2號）號） “對利用地下空間從事經(jīng)營性活動、銷售或轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)依法有對利用地下空間從事經(jīng)營性活動、銷售或轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)依法有償使用，地下一層土地出讓金按市區(qū)土地基準(zhǔn)地價相對應(yīng)用途容積償使用，地下一層土地出讓金按市區(qū)土地基準(zhǔn)地價相對應(yīng)用途容積率為率為2.02.0樓面地價的樓面地價的30%30%收?。坏叵露拥耐恋爻鲎尳鸢吹叵乱粚拥氖杖。坏叵露拥耐恋爻鲎尳鸢吹叵乱粚拥臉?biāo)準(zhǔn)減半收?。坏叵氯龑拥耐恋爻鲎尳鸢吹?/p>

15、下二層標(biāo)準(zhǔn)減半收取，標(biāo)準(zhǔn)減半收?。坏叵氯龑拥耐恋爻鲎尳鸢吹叵露訕?biāo)準(zhǔn)減半收取，并依此類推。并依此類推?！?15五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定 “地下空間土地出讓金的評估價格以該區(qū)域出讓金標(biāo)準(zhǔn)為地下空間土地出讓金的評估價格以該區(qū)域出讓金標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，按平均容積率計算毛地評估樓面價格的一定比例確定?；鶖?shù)，按平均容積率計算毛地評估樓面價格的一定比例確定。其中，地下一層按樓面地價的其中，地下一層按樓面地價的30%30%確定，地下二層（含二層）以確定，地下二層（含二層）以下按樓面地價的下按樓面地價的20%20%確定。確定。 ”16五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空

16、間權(quán)的評估及地價的確定 一、大型公建（含商業(yè)、服務(wù)業(yè)、寫字樓等）項目，在項目建設(shè)中建一、大型公建（含商業(yè)、服務(wù)業(yè)、寫字樓等）項目，在項目建設(shè)中建設(shè)的地下（半地下）停車場按出讓方式供應(yīng)土地，出讓最高年限設(shè)的地下（半地下）停車場按出讓方式供應(yīng)土地，出讓最高年限4040年，不年，不收取土地出讓金，但未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自對外出售、出租和改變使用用途。收取土地出讓金，但未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自對外出售、出租和改變使用用途。 二、住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)的地下（半地下）停車場和地下（半地下）車庫二、住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)的地下（半地下）停車場和地下（半地下）車庫按出讓方式供應(yīng)土地，出讓最高年限按出讓方式供應(yīng)土地，出讓最高年限7070年

17、。地下（半地下）停車場為公共年。地下（半地下）停車場為公共停車場的，不收取土地出讓金，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自對外出售、出租和改變停車場的，不收取土地出讓金，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自對外出售、出租和改變使用用途。使用用途。17五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定 三、大型公建和住宅小區(qū)地下（半地下）停車場和地下（半地下）三、大型公建和住宅小區(qū)地下（半地下）停車場和地下（半地下）停車庫經(jīng)依法批準(zhǔn)對外出售、出租的，按下列規(guī)定繳納土地出讓金：停車庫經(jīng)依法批準(zhǔn)對外出售、出租的，按下列規(guī)定繳納土地出讓金： （一）土地級別確定按大政發(fā)（一）土地級別確定按大政發(fā)200040200040號文件規(guī)定

18、執(zhí)行。號文件規(guī)定執(zhí)行。 （二）土地出讓金按大政發(fā)（二）土地出讓金按大政發(fā)200040200040號文件規(guī)定的公建用途土地出號文件規(guī)定的公建用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的下列比例收取：建設(shè)地下一層（半地下）停車場（車庫）的，讓金標(biāo)準(zhǔn)的下列比例收取：建設(shè)地下一層（半地下）停車場（車庫）的，按按50%50%計取；建設(shè)地下兩層的，地下一層按計?。唤ㄔO(shè)地下兩層的，地下一層按50% 50% 取，地下二層按取，地下二層按25%25%計取；計取；建設(shè)地下三層以下的，三層（含三層）以下不收取土地出讓金。建設(shè)地下三層以下的，三層（含三層）以下不收取土地出讓金。 （三）核算土地出讓金時，停車場部分，按每個車位（三）核算土地出

19、讓金時，停車場部分，按每個車位1515平方米計算；平方米計算；車庫部分，建筑面積按車庫實際建筑面積計算。車庫部分，建筑面積按車庫實際建筑面積計算。18五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定 u獨立開發(fā)建設(shè)的地下工程獨立開發(fā)建設(shè)的地下工程 典型案例典型案例地下商場的評估地下商場的評估u結(jié)建地下工程結(jié)建地下工程 典型案例典型案例住宅配套的地下停車場的評估住宅配套的地下停車場的評估19五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定 項目名稱項目名稱市體育場東外場市體育場東外場市體育場西外場市體育場西外場奧林匹克廣場奧林匹克廣場位置位置大同街與五四路大同街與

20、五四路交匯處交匯處民運街與五四路民運街與五四路交匯處交匯處中山路與大同街中山路與大同街交匯處交匯處宗地面積宗地面積(m(m2 2) )11810.111810.1118101181025849.325849.3層數(shù)層數(shù)地下二層地下二層（有一夾層）（有一夾層）地下二層地下二層（有一夾層）（有一夾層）地下二層地下二層交易時間交易時間20012001年年1212月月20002000年年3 3月月20002000年年7 7月月地上利用地上利用情況情況廣場、網(wǎng)球場、廣場、網(wǎng)球場、足球場足球場廣場、網(wǎng)球場、廣場、網(wǎng)球場、足球場足球場廣場廣場樓面地價樓面地價( (元元/m/m2 2) )3387338728

21、7028703375337520五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定 u適用方法適用方法市場比較法、收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法市場比較法、收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法u地價水平：地價水平：p 經(jīng)調(diào)查，此三個地下商場建安費平均約為經(jīng)調(diào)查，此三個地下商場建安費平均約為40004000元元/ /，均無地下停車場（停，均無地下停車場（停車場均在地上），有效經(jīng)營面積比率較高。車場均在地上），有效經(jīng)營面積比率較高。p 在出讓時點，該區(qū)域地上商服用地的平均樓面地價約在出讓時點，該區(qū)域地上商服用地的平均樓面地價約60006000元元/ /左右。左右。p 地下商

22、場的地價約是地上商場樓面地價的地下商場的地價約是地上商場樓面地價的50%50%左右左右 。u注意事項：合理確定有收益面積、合理確定各項收益（包括場地廣告收益）注意事項：合理確定有收益面積、合理確定各項收益（包括場地廣告收益）21五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定 u適用方法適用方法市場比較法、收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法市場比較法、收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法u需注意的事項：過大的地下停車場導(dǎo)致成本偏高，進而使得地價低于周需注意的事項：過大的地下停車場導(dǎo)致成本偏高，進而使得地價低于周邊正常地價水平邊正常地價水平土建費800元/土建費2500元/

23、土建費平均：約10001000元/土建費800元/土建費4000元/土建費平均：約15001500元/22五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定 u 遵循最有效使用原則遵循最有效使用原則u 選擇客觀的成本作為測算依據(jù)選擇客觀的成本作為測算依據(jù)u 與相關(guān)政策銜接與相關(guān)政策銜接土建費800元/土建費2500元/地下部分主要為設(shè)備間及規(guī)劃要求的配套停車位總售價=單位面積售價 S地上土建費平均=（800S地上+2500S地下）（S地上S地下） =1000元/總成本=（1000V地上部分裝修）（S地上S地下）土建費平均=（800S地上+2500S地下）S地上 =1100元/總成

24、本=（1100V地上部分裝修）S地上地下停車位出售時，參照相關(guān)政策確定補繳的土地出讓金。23五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定 土建費800元/土建費4000元/地下可出售的停車位面積過大時總售價=單位面積售價 S地上土建費平均=（800S地上+4000S地下）（S地上S地下） =1500元/總成本=（1500V地上部分裝修）S地上 或總成本=（1500V地上部分裝修）（S地上 S設(shè)備及合理停車位）地下停車位出售時，參照相關(guān)政策確定補繳的土地出讓金。u 需注意的事項：過大的地下停車場導(dǎo)致成本過高，需注意的事項：過大的地下停車場導(dǎo)致成本過高，進而使得地價低于周邊正常

25、地價水平進而使得地價低于周邊正常地價水平24五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定 我們采用剩余法分別測算地上住宅部分地價及地下停車場部分我們采用剩余法分別測算地上住宅部分地價及地下停車場部分地價，假設(shè)開發(fā)周期地價，假設(shè)開發(fā)周期1 1年，地上住宅為小高層，地下停車場年，地上住宅為小高層，地下停車場2 2層，在層，在只改變售價和建安成本，其他參數(shù)不變的情況下，測算結(jié)果如下：只改變售價和建安成本，其他參數(shù)不變的情況下，測算結(jié)果如下：（測算表）（測算表）u設(shè)定住宅售價為設(shè)定住宅售價為80008000元元/ /，地上部分樓面地價約為，地上部分樓面地價約為30003000元元/

26、 /；u地下停車位售價地下停車位售價15151616萬元萬元/ /個（停車位個（停車位2020左右左右/ /個），平均售價個），平均售價76007600元元/ /，地下部分樓面地價約為地下部分樓面地價約為 750750元元/ /；其地價水平約為地其地價水平約為地上部分的上部分的25%25%。結(jié)論結(jié)論25五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定 26五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定五、地下空間權(quán)的評估及地價的確定 經(jīng)調(diào)查測算，地下部分一般來說建筑成本較高，尤其是深度越深，成本會經(jīng)調(diào)查測算，地下部分一般來說建筑成本較高，尤其是深度越深，成本會越高，但其收益并不因成本高而升高，而是與用途、經(jīng)營類型有關(guān)。經(jīng)調(diào)查，越高，但其收益并不因成本高而升高，而是與用途、經(jīng)營類型有關(guān)。經(jīng)調(diào)查，建設(shè)地下三層甚至更深的，往往三層以