汕頭市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃——補(bǔ)充規(guī)劃

1、汕頭市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃補(bǔ)充規(guī)劃（方案）公示 按照市政府相關(guān)會(huì)議精神及市城鄉(xiāng)規(guī)劃局的工作指示，在汕頭市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（方案）的基礎(chǔ)上，根據(jù)市“三舊”辦提供的2010年6月以來(lái)由金平區(qū)、龍湖區(qū)、濠江區(qū)補(bǔ)充上報(bào)的“三舊”改造項(xiàng)目數(shù)量及用地規(guī)模（截至6月30日），編制汕頭市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃補(bǔ)充規(guī)劃（方案）。一、用地規(guī)模根據(jù)市“三舊”辦提供的增加列入市中心城區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目表，6月份以來(lái)（截至6月30日），中心城區(qū)“三舊”補(bǔ)充項(xiàng)目共46宗，總用地面積為1474.39畝（約98.29公頃）。其中：金平區(qū)有22宗，用地面積387.50畝（25.83公頃）；龍湖區(qū)有22

2、宗，用地面積731.15畝（48.74公頃）；濠江區(qū)2宗，用地面積355.74畝（23.72公頃）。二、用地布局1、改造單元上述中心城區(qū)補(bǔ)充項(xiàng)目所屬改造單元共21個(gè)。其中，本次新增改造單元3個(gè)（a-21、a-22、d-15），本次修改擴(kuò)大的改造單元4個(gè)（a-14、a-17、c-12、d-03），其余分布于14個(gè)已編改造單元中（a-01、a-05、a-06、a-07、a-09、a-13、d-02、d-04、d-05、d-06、d-08、d-09、e-02、h-01）。其中:金平區(qū)新增改造單元2個(gè)（a-21、a-22），修改擴(kuò)大的改造單元3個(gè)（a-14、a-17、c-12），其余分布于6個(gè)已編改造

3、單元中（a-01、a-05、a-06、a-07、a-09、a-13）；龍湖區(qū)新增改造單元1個(gè)（d-15），修改擴(kuò)大的改造單元1個(gè)（d-03），其余分布于7個(gè)已編改造單元中（d-02、d-04、d-05、d-06、d-08、d-09、e-02）。濠江區(qū)新增項(xiàng)目分布于1個(gè)已編改造單元（h-01）中。2、用地構(gòu)成上述中心城區(qū)補(bǔ)充“三舊”改造項(xiàng)目總用地面積約98.29公頃，用地構(gòu)成詳見下表：汕頭市中心城區(qū)新增“三舊”改造用地匯總表（改造地塊）用地代碼用地類型金平區(qū)龍湖區(qū)濠江區(qū)中心城區(qū)面積(公頃)面積(公頃)面積(公頃)面積(公頃)r居住用地12.79.62-23.54c公共設(shè)施用地3.7620.66-

4、24.42c1行政辦公用地1.968.72-10.68c2商業(yè)金融用地0.2911.03-11.32c5醫(yī)療衛(wèi)生用地-0.68-0.68c6教育科研設(shè)計(jì)用地1.510.23-1.74s/t道路及對(duì)外交通用地2.396.14-8.53u市政公用設(shè)施用地2.333.07-5.40g綠地1.246.98-8.22合計(jì)城市建設(shè)用地23.6446.47-70.11e6村鎮(zhèn)建設(shè)用地2.192.279.2713.73e2/e3/e4/e5耕地或區(qū)域綠地-14.4514.48合計(jì)其它用地2.192.2723.7228.18總計(jì)改造地塊總用地25.8348.7423.7298.29 備注：上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至201

5、0年6月30日。3、分類布局上述補(bǔ)充項(xiàng)目中，屬于舊城鎮(zhèn)改造的共12宗，用地面積351.83畝（23.45公頃）；屬于舊廠房改造的共30宗，用地面積570.08畝（38.01公頃）；屬于舊村居改造的共4宗，用地面積552.48畝（36.83公頃）。其中：金平區(qū)屬于舊城鎮(zhèn)改造的有6宗，用地面積96.406畝（6.43公頃）；屬于舊廠房改造的有15宗，用地面積287.36畝（19.16公頃）；屬于舊村居改造的有1宗，用地面積3.74畝（0.25公頃）。龍湖區(qū)屬于舊城鎮(zhèn)改造的有6宗，用地面積255.43畝（17.03公頃）；屬于舊廠房改造的有15宗，用地面積282.72畝（18.85公頃）；屬于舊村居

6、改造的有1宗，用地面積193畝（12.87公頃）。濠江區(qū)屬于舊村居改造的有2宗，用地面積355.74畝（23.72公頃）。汕頭市中心城區(qū)新增“三舊”改造項(xiàng)目類型統(tǒng)計(jì)表內(nèi) 容金平區(qū)龍湖區(qū)濠江區(qū)中心城區(qū)補(bǔ)充改造項(xiàng)目宗數(shù)2222246用地面積（公頃）25.8348.7423.7298.29舊城鎮(zhèn)宗數(shù)6612用地面積（公頃）6.4317.0323.45舊廠房宗數(shù)151530用地面積（公頃）19.1618.8538.01舊村居宗數(shù)1124用地面積（公頃）0.2512.8723.7236.83 備注：上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2010年6月30日。4、建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)本規(guī)劃對(duì)改造單元進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)劃層面的建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)控制。

7、為體現(xiàn)專項(xiàng)規(guī)劃的宏觀指導(dǎo)作用，本規(guī)劃確定的建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)采用區(qū)間值的形式，具體項(xiàng)目編制改造方案時(shí)依據(jù)的建設(shè)強(qiáng)度必須以下一層次法定規(guī)劃或規(guī)定為準(zhǔn)。本規(guī)劃確定的所有改造單元必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃；編制改造單元控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)狀情況、上蓋建筑拆遷量、周邊環(huán)境、區(qū)位條件、環(huán)境要求、土地價(jià)值等因素進(jìn)行綜合分析后，明確改造地塊的具體建筑容量控制指標(biāo)。中心城區(qū)“三舊”改造建筑密度和容積率控制指標(biāo)表建筑容量用地或建筑類型建筑密度（d）容積率(r)備注住宅用地多層30%2.035%2.2只適用于條例界定的相應(yīng)范疇中高層30%2.035%2.2只適用于條例界定的相應(yīng)范疇高層（小于等于13層）25%3.5

8、30%3.5只適用于條例界定的相應(yīng)范疇高層（13層以上）25%3.5r4.530%3.5r5.0只適用于條例界定的相應(yīng)范疇商業(yè)金融用地行政辦公用地高層（小于等于13層）25%3.530%3.5只適用于條例界定的相應(yīng)范疇高層（13層以上）25%3.5r4.530%3.5r5.0只適用于條例界定的相應(yīng)范疇現(xiàn)代化專用廠房30%d40%0.5r2.2現(xiàn)代化通用廠房25%d35%2.0r3.5教育設(shè)施用地25%0.6r 2.0市政設(shè)施用地30%2.0獨(dú)立式停車庫(kù)40%2.0小型公園綠地3%根據(jù)公園性質(zhì)及規(guī)模設(shè)置游憩、服務(wù)、管理建筑濱水綠地、街頭綠地、防護(hù)綠地只允許設(shè)置必備的建筑，如管理用房、公廁村鎮(zhèn)建設(shè)

9、用地適度開發(fā)；須根據(jù)區(qū)位條件及周邊環(huán)境綜合論證后確定生態(tài)綠地限制開發(fā)；承擔(dān)農(nóng)業(yè)基地和生態(tài)培育的功能備注：1、根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb 50180-93），中高層住宅為79層，高層住宅為大于等于10層，多層住宅為小于等于6層；2、上表備注中的條例是指汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市規(guī)劃條例。規(guī)劃將“三舊”改造用地分為五類建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)，分別為：低強(qiáng)度區(qū)（容積率不大于2.02.2，建筑密度不大于30%35%）；中強(qiáng)度區(qū)（容積率大于2.2且不大于3.5，建筑密度不大于25%30%）；高強(qiáng)度區(qū)（容積率大于3.5且不大于4.55.0，建筑密度不大于25%30%）；特殊強(qiáng)度區(qū)（村鎮(zhèn)建設(shè)用地）；生態(tài)環(huán)境培育區(qū)（生態(tài)綠

10、地或生態(tài)敏感區(qū)）。5、配套設(shè)施規(guī)劃（1）規(guī)劃控制本規(guī)劃對(duì)改造地塊和改造單元兩個(gè)層面分別進(jìn)行配套設(shè)施用地控制及類型引導(dǎo)。結(jié)合本規(guī)劃的建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)，確定“三舊”改造地塊中居住用地應(yīng)配建的居住配套設(shè)施的用地規(guī)模；結(jié)合改造單元范圍內(nèi)的用地布局，確定“三舊”改造單元中居住用地應(yīng)配建的主要的獨(dú)立占地的公益性居住配套設(shè)施類型?！叭f”改造涉及的居住用地中，本規(guī)劃確定的“改造地塊”應(yīng)配建的公共服務(wù)設(shè)施用地規(guī)模，以及“改造單元”應(yīng)配建的主要的獨(dú)立占地的公益性公共服務(wù)設(shè)施類型為規(guī)劃剛性指標(biāo)，必須在下一層次控制性詳細(xì)規(guī)劃中予以空間落實(shí)。對(duì)本規(guī)劃未予引導(dǎo)的公共服務(wù)設(shè)施類型，應(yīng)在下一層次控制性詳細(xì)規(guī)劃中予以確定。法定的

11、控制性詳細(xì)規(guī)劃是落實(shí)“三舊”改造項(xiàng)目配套設(shè)施類型、規(guī)模、用地布局的重要手段。控規(guī)一經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施，必須嚴(yán)格依據(jù)控規(guī)對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行剛性控制，不得隨意改變配套設(shè)施用地的規(guī)模和使用性質(zhì)。具體“三舊”改造住宅項(xiàng)目編制改造方案時(shí)依據(jù)的配建設(shè)施類型、規(guī)模、布局等必須以經(jīng)市規(guī)劃委員會(huì)審議通過(guò)的控制性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)定為準(zhǔn)。編制“三舊”改造單元控制性詳細(xì)規(guī)劃（或出具“三舊”改造地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）時(shí)必須在法定文件中對(duì)項(xiàng)目配建設(shè)施的建設(shè)方式進(jìn)行明確規(guī)定。其中，配建設(shè)施由社會(huì)投資主體負(fù)責(zé)建設(shè)的，應(yīng)明確配建設(shè)施必須與主體開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行同時(shí)報(bào)建、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)驗(yàn)收；配建設(shè)施由政府統(tǒng)一建設(shè)的，應(yīng)予以明確規(guī)定，并由土地管理部門完善相

12、關(guān)土地使用手續(xù)，納入政府土地儲(chǔ)備。（2）政策建議建議政府盡快擬定并出臺(tái)汕頭市中心城區(qū)“三舊”改造配套設(shè)施實(shí)施細(xì)則，以公平、公正的原則對(duì)每一宗住宅開發(fā)地塊應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行有效控制，以切實(shí)達(dá)到通過(guò)“三舊”改造完善城市服務(wù)功能、提升宜居環(huán)境質(zhì)量的目標(biāo)。鼓勵(lì)“三舊”改造項(xiàng)目按照法定控規(guī)的規(guī)定進(jìn)行成片配套、成片改造。確因?qū)嶋H情況未能實(shí)施成片改造的地塊、以及本規(guī)劃確定為簡(jiǎn)化報(bào)批手續(xù)的零星改造地塊的項(xiàng)目，建議以貨幣的形式承擔(dān)公共配套責(zé)任，具體措施應(yīng)按政府出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6、歷史文化遺存保護(hù)（1）涉及文物保護(hù)的項(xiàng)目改造要求“三舊”改造項(xiàng)目中如涉及各級(jí)人民政府已公布的各類文物保護(hù)單位和已列

13、入文物保護(hù)范圍予以登記的不可移動(dòng)文物點(diǎn)，以及各區(qū)縣文化文物行政管理部門在第三次全國(guó)文物普查中新發(fā)現(xiàn)的不可移動(dòng)文物點(diǎn)，應(yīng)嚴(yán)格依照文物保護(hù)法規(guī)和國(guó)家、省“三普”工作要求進(jìn)行規(guī)劃保護(hù)，在有效保護(hù)的前提下，建議將其用地列入整治型改造類型進(jìn)行環(huán)境和綠地空間的整體改造。（2）實(shí)施文物原址保護(hù)的項(xiàng)目建設(shè)要求實(shí)施原址保護(hù)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按相應(yīng)的文物保護(hù)等級(jí)確定保護(hù)范圍和措施，根據(jù)文物保護(hù)單位的級(jí)別報(bào)相應(yīng)的文物行政主管部門批準(zhǔn)，并將保護(hù)措施列入可行性研究報(bào)告或者設(shè)計(jì)任務(wù)書，在該片區(qū)報(bào)建時(shí)一同上報(bào)文化文物、城市規(guī)劃等相關(guān)職能部門。（3）未能實(shí)施文物原址保護(hù)的項(xiàng)目建設(shè)要求無(wú)法實(shí)施原址保護(hù)，必須遷移異地保護(hù)或者拆除的

14、，必須嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法及其實(shí)施條例和廣東省實(shí)施辦法的規(guī)定，上報(bào)上一級(jí)文物行政部門和人民政府審批。7、分期建設(shè)規(guī)劃近期（2010-2012年）改造建設(shè)堅(jiān)持“先易后難、突出重點(diǎn)、分步實(shí)施、扎實(shí)推進(jìn)”的原則，選擇改造條件好、群眾意愿明確、基層領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)結(jié)的片點(diǎn)或項(xiàng)目先行啟動(dòng)改造，發(fā)揮示范帶動(dòng)作用，成熟一個(gè)、改造一個(gè)，集中力量啟動(dòng)一批“三舊”改造項(xiàng)目，有序推進(jìn)重點(diǎn)改造區(qū)的“三舊”用地改造，力爭(zhēng)三年實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)“三舊”改造初見成效。中遠(yuǎn)期（2013-2015，展望至2020年）為“三舊”項(xiàng)目改造建設(shè)全面鋪開的階段，務(wù)必確保改造項(xiàng)目嚴(yán)格按政策規(guī)范運(yùn)作，按規(guī)劃有序進(jìn)行，在規(guī)劃期內(nèi)基本完成城市

15、重點(diǎn)功能區(qū)的舊城鎮(zhèn)成片改造、“城中村”全面改造工作以及不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的舊廠房搬遷改造工作。遠(yuǎn)期全面完成中心城區(qū)“三舊”改造任務(wù)，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新汕頭。本次中心城區(qū)新增“三舊”改造項(xiàng)目大部分為改造條件比較成熟、社會(huì)改造意愿比較明確的項(xiàng)目。規(guī)劃建議，除金平區(qū)編號(hào)425及濠江區(qū)編號(hào)05-1、05-2的改造地塊安排于中遠(yuǎn)期實(shí)施之外，其余項(xiàng)目可安排于近期進(jìn)行實(shí)施。三、2010年度實(shí)施計(jì)劃根據(jù)市“三舊”辦提供的新增2010年市中心城區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目計(jì)劃表，6月份以來(lái)（截至6月30日），2010年度中心城區(qū)“三舊”補(bǔ)充項(xiàng)目共22宗，總用地面積

16、為1692.01畝（約112.80公頃）。1、金平區(qū)新增7宗，用地面積285.71畝（19.05公頃）。新增項(xiàng)目分別為：新粵華實(shí)業(yè)有限公司改造項(xiàng)目（2宗）、鮀浦蓬洲居校場(chǎng)尾項(xiàng)目、金韓路尾片區(qū)、護(hù)堤路輕工機(jī)械廠改造項(xiàng)目、光華路榮信改造項(xiàng)目、護(hù)堤路韓江機(jī)械廠改造項(xiàng)目。2、龍湖區(qū)新增15宗，用地面積1406.30畝（93.75公頃）。新增項(xiàng)目分別為：珠湖工業(yè)區(qū)、汕頭絲綢進(jìn)出口片區(qū)、東和改造項(xiàng)目、佳和改造項(xiàng)目、珠池街道舊酒樓、金谷園片區(qū)、南碧埔片區(qū)、夏桂埔舊村改造項(xiàng)目（4宗）、周厝塭舊村改造項(xiàng)目（2宗）、金鷗園項(xiàng)目、西畔舊村改造項(xiàng)目。3、濠江區(qū)本次沒(méi)有新增2010年度改造項(xiàng)目。而且，汕濠府函2010117號(hào)文要求原列入計(jì)劃的第18號(hào)改造地塊（河?xùn)|居委會(huì)）由于改造條件尚不成熟，不列為2010年度實(shí)施計(jì)劃。四、本補(bǔ)充規(guī)劃未涉及的內(nèi)容，如技術(shù)路線、改造模式及策略、實(shí)施機(jī)制等，與汕頭市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（方案）相同。（汕頭市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 2010-7-7）附圖：補(bǔ) 1、區(qū)