國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則

1、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則第一章 總 則 制訂依據(jù)： 第一條 制訂依據(jù)：為了規(guī)范本市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作，保證房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平，根據(jù)中華人民共和國(guó) 城市房地產(chǎn)管理法 國(guó)務(wù)院 、 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 、 住建部國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法、海安市國(guó)有土地上 房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法，參照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn) 土地估價(jià)規(guī)程等有關(guān)規(guī)定，制定本技術(shù)細(xì)則。 適用范圍： 第二條 適用范圍：評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán) 調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及 對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本技術(shù)細(xì)則。 評(píng)估機(jī)構(gòu)： 第三條 評(píng)估機(jī)構(gòu)：從事國(guó)有土地上房屋征

2、收評(píng)估的單位， 應(yīng)當(dāng)是具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上（包含三 級(jí)）房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)）， 并已列入向社會(huì)公布的房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。 評(píng)估人員： 第四條 評(píng)估人員：從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)的工 作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)培訓(xùn)合格取得上崗證，負(fù)責(zé)征收評(píng)估工作的專業(yè)人 員，應(yīng)當(dāng)是評(píng)估機(jī)構(gòu)中的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。 評(píng)估對(duì)象： 第五條 評(píng)估對(duì)象：為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定的被征 收合法建筑物及其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn) （以下簡(jiǎn)稱被征收房屋）以及除政府對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特 別規(guī)定外的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期 限的臨時(shí)建筑。

3、評(píng)估目的： 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為 “為 第六條 評(píng)估目的： 房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)， 評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。 1 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部 門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差 價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值” 。 評(píng)估時(shí)點(diǎn) 第七條 評(píng)估時(shí)點(diǎn)：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決 定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估 時(shí)點(diǎn)一致。 評(píng)估假設(shè) 第八條 評(píng)估假設(shè)： 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收 房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié) 構(gòu)等相同或者相

4、似的房地產(chǎn)。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房 地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。 評(píng)估方法： 第九條 評(píng)估方法： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被 征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估； 被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng) 估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)用房的，如市場(chǎng)交易量較少， 無(wú)法選用市場(chǎng)法的，應(yīng)當(dāng)選用成本法評(píng)估；被征收房屋是在

5、建工 程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。 可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上 評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分 析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)： 第十條 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮被征收房屋在 估價(jià)時(shí)點(diǎn)所受抵押、租賃、查封等因素的影響。 價(jià)值構(gòu)成： 第十一條 價(jià)值構(gòu)成：為被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不 包含搬遷補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、 2 停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)以及獎(jiǎng)勵(lì)。住宅和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋合法土地使用 面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價(jià)值已在房屋評(píng)估時(shí) 體現(xiàn)，不再單獨(dú)估價(jià)。 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)

6、償，由 征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托與評(píng)估被征收房屋 價(jià)值的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。 評(píng)估程序： 第十二條 評(píng)估程序：1.接受評(píng)估委托，明確評(píng)估基本事項(xiàng) 并簽訂征收評(píng)估委托合同；2.驗(yàn)收委托方提供的有關(guān)資料，擬訂 征收評(píng)估作業(yè)方案；3.到征收地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、拍攝影像，做 好記錄；4.根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析； 5.確定 估價(jià)方法，進(jìn)行測(cè)算；6.出具分戶初評(píng)結(jié)果；7.交由征收部門公 示，征求意見(jiàn)； 8.公示期間負(fù)責(zé)評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng) 說(shuō)明解釋；9.對(duì)確屬錯(cuò)估的部分現(xiàn)場(chǎng)予以記錄后進(jìn)行修改和完善 報(bào)告；10.修正后出具分戶報(bào)告和整體報(bào)告提交房屋征收部門，并 由

7、征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告；11.評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資 料立卷、歸檔保管。 評(píng)估結(jié)果表達(dá)形式： 第十三條 評(píng)估結(jié)果表達(dá)形式：一是在征收實(shí)施之前由征收 部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展前期調(diào)查，向征收部門和征收管理部門提 交項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金總額概算報(bào)告；二是在征收實(shí)施時(shí)由選定的 評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并提交委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告及被 征收人分戶補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告，作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。 評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。 第二章 第十四條 房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類 房屋性質(zhì)認(rèn)定： 房屋性質(zhì)認(rèn)定：對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、 用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)； 房屋權(quán)屬證書(shū)

8、與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋 登記簿確有錯(cuò)誤外，應(yīng)以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑， 3 應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)職能部門認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估 第十五條 房屋分類： 房屋分類：被征收房屋一般分為住宅房屋、非住 宅營(yíng)業(yè)用房、非住宅非營(yíng)業(yè)用房（詳見(jiàn)附件 1） 。 第三章 住宅房屋征收評(píng)估 住宅房屋征收評(píng)估方法： 第十六條 住宅房屋征收評(píng)估方法：被征收住宅房屋適用市 場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其征收評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù) 路線為： 1.確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅” 作為評(píng)估基準(zhǔn)（ “標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求詳見(jiàn)附件 3） ； 2.測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的

9、方式，采用 市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比 準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定（測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇要求 詳見(jiàn)附件 3） 。其計(jì)算公式為： 1 n 基準(zhǔn)價(jià)格 v0 = vs第二章 住宅房屋征收評(píng)估 住宅房屋征收評(píng)估方法： 第十六條 住宅房屋征收評(píng)估方法：被征收住宅房屋適用市 場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其征收評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù) 路線為： 1.確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅” 作為評(píng)估基準(zhǔn)（ “標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求詳見(jiàn)附件 3） ； 2.測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的方式，采用 市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比 準(zhǔn)價(jià)格

10、的算術(shù)平均值確定（測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇要求 詳見(jiàn)附件 3） 。其計(jì)算公式為： 1 n 基準(zhǔn)價(jià)格 v0 = vs 100 k 2 100 100 n s =1 k1 100 k 31 k 32 vs 可比實(shí)例價(jià)格，n 為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)； k 1 交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可 比實(shí)例，因此該系數(shù)取 100； k 2 交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng) 情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價(jià)格 指數(shù)進(jìn)行確定； k 31 可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情 況的修正系數(shù)（系數(shù)確定詳見(jiàn)附件 4） ； k 32 可比實(shí)例區(qū)位因素情況修

11、正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情 況的修正系數(shù)（系數(shù)確定詳見(jiàn)附件 5） 。 3.確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與對(duì)應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本 住宅”結(jié)合相關(guān)調(diào)整修正系數(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體、區(qū)位因素比較， 4 按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。 其計(jì)算公式為： （1） 被征收成套住宅評(píng)估價(jià)格 vc= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià) 格 v0 k 31i k 32i 100 100 （2） 被征收獨(dú)門院落住宅評(píng)估價(jià)格 vd= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基 準(zhǔn)價(jià)格 v0 k 31i k 32i kd 100 100 （3） 被征收非成套住宅評(píng)估價(jià)格 vf= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn) 價(jià)格 v0 k 31i k 32i

12、kf 100 100 k31i 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)體因 素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見(jiàn)附件 4)。 k32i 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況修正為被征收房屋區(qū)位因 素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見(jiàn)附件 5)。 kd 獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù)(系數(shù)確定詳見(jiàn)附件 3)。 kf 非成套綜合修正系數(shù)，取值為 0.98。 第三章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估 征收 因案例收集等具 第十七條 非 住 宅 非 營(yíng) 業(yè) 用 房 評(píng) 估 方 法 ： 體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可選用成本法評(píng)估（應(yīng)用說(shuō)明詳 見(jiàn)附件 6） 。 成本法評(píng)估技術(shù)路線： 第十八條 成本法評(píng)估技術(shù)路線： 1. 測(cè)

13、算地價(jià)： 根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的占地范圍，可選用成 本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法等測(cè)算其為空地時(shí)的土地重 新取得價(jià)格 pd； 2. 確定房?jī)r(jià)：根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附 件 6 所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格 pj； 5 3估測(cè)折舊：現(xiàn)場(chǎng)勘察并對(duì)照房屋成新因素確定表 （詳 見(jiàn)附件 7） ，估計(jì)測(cè)算確定建筑物的折舊額 c； 4.補(bǔ) 償 價(jià) 格 評(píng) 估 ：根 據(jù) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 ，考 慮 到 房 屋征收補(bǔ)償評(píng)估的特點(diǎn)，按成本法評(píng)估的基本公式計(jì)算被 征 收 非 營(yíng) 業(yè) 用 房 的 征 收 補(bǔ) 償 價(jià) 格 vi 為 ： i pd pj c 第五章 第十九

14、條 非住宅營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估 非住宅營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估 征收 非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法： 非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法：因案例收集等具體原 因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基 準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估。但其中高檔賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù) 樓、大型超市、百貨商場(chǎng)等適用可比實(shí)例比較修正方式或單純收 益法方式。 第二十條 收益法評(píng)估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格: 收益法評(píng)估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格 :設(shè)定典型商鋪類 營(yíng)業(yè)用房為樣本房（詳見(jiàn)附件 8） 。采用收益法評(píng)估被征收營(yíng)業(yè)用 房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式。考慮到征收 評(píng)估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，即通常采用如下 公式計(jì)算： 1 a

15、vo = 1 ? r (1 + r ) n o 為基準(zhǔn)價(jià)格，a 為設(shè)定樣本房的年純收益，r 為資本化率， n 為收益年期（相關(guān)系數(shù)的確定詳見(jiàn)附件 8） 。 第二十一條 營(yíng)業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估：被征 營(yíng)業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估： 收營(yíng)業(yè)用房評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方式，其征收補(bǔ) 償價(jià)格經(jīng)過(guò)商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實(shí)體因素修正后 得到，其評(píng)估測(cè)算公式為： 被征收房屋評(píng)估價(jià)格 vi = v0 v0 商 業(yè) 街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格； 6 fm f 3i 100 100 100 f xy fxy商業(yè)用途修正系數(shù)（ 詳 見(jiàn) 附 件 8） ； fm商業(yè)街道路線修正系數(shù)（ 詳 見(jiàn) 附

16、 件 8） ； f3i被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)（ 詳 見(jiàn) 附 件 8） 。 第六章 其他征收評(píng)估問(wèn)題處理 地大于房”的評(píng)估：對(duì)被征收住宅合法土地 第二十二條 “地大于房”的評(píng)估 使用權(quán)面積大于房屋建筑面積的，合法土地使用權(quán)面積大于房屋 建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為： 1.“地大于房”面積 s合法土地使用權(quán)面積合法房屋建筑 面積 2.“地大于房”土地單價(jià) w = 被征收房屋所處區(qū)域住宅用地 基準(zhǔn)地價(jià)l 當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國(guó)有劃撥性質(zhì)時(shí)，l 取 0.6； 當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國(guó)有出讓性質(zhì)時(shí)，l 取 1。征收原 為集體性質(zhì)土地上房屋，參照國(guó)有土地上房屋評(píng)估時(shí)，參照國(guó)有 劃

17、撥性質(zhì) l 取 0.6。 基準(zhǔn)地價(jià)由評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)市國(guó)土資源部門公布的在用基準(zhǔn)地 價(jià)結(jié)合有關(guān)情況評(píng)估確定，同一個(gè)項(xiàng)目和區(qū)域執(zhí)行同一價(jià)格。 3.“地大于房”土地總價(jià)dws 4.國(guó)有直管住宅房屋不享有“地大于房”補(bǔ)償。 國(guó)有直管住宅房屋的評(píng)估： 第二十三條 國(guó)有直管住宅房屋的評(píng)估：對(duì)國(guó)有直管住宅房 屋，其重置價(jià)結(jié)合成新補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補(bǔ)償給房屋承租 人，計(jì)算方法如下： 1.用市場(chǎng)比較法求出被征收住宅房的價(jià)格 vi 2.補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人的部分： vi = pi g s pi被征收住宅建筑的建安單價(jià)（詳見(jiàn)附件 4） ； g被征收住宅建筑成新率（詳見(jiàn)附件 7） ； s 被征收住宅合法建筑面積。 7 3.

18、補(bǔ)償給使用人（承租人）的部分： vi= vi vi 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評(píng)估： 第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評(píng)估 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的, 對(duì)待調(diào)換房屋的評(píng)估應(yīng)采用與被征收房屋相同的評(píng)估方法進(jìn)行。 劃撥土地非住宅房屋評(píng)估：征收評(píng)估時(shí)涉及被 非住宅房屋評(píng)估 第二十五條 劃撥土地非住宅房屋評(píng)估 征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，非住宅房屋補(bǔ)償價(jià)格 計(jì)算公式如下： vi = v ? 0.4v jo s vi被征收非住宅房屋的征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格； v被征收非住宅房屋參照出讓土地性質(zhì)評(píng)估價(jià)格； vjo海安市土地基準(zhǔn)樓面地價(jià)，v jo = 標(biāo)準(zhǔn)容積率; s被征收非住宅房屋合法建筑面積。 裝飾裝修及附屬物評(píng)估：房

19、屋征收評(píng)估中，裝 第二十六條 裝飾裝修及附屬物評(píng)估 飾裝修及附屬物等部分為獨(dú)立的專項(xiàng)評(píng)估（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件 10） 。 第二十七 其它評(píng)估：未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成 第二十七 條 其它評(píng)估 本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估，工程 建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程 土地評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為 依據(jù)。 第七章 第二十八條 第二十九條 征收評(píng)估報(bào)告 vj m ，vj 為基準(zhǔn)地價(jià)，m 為 出具報(bào)告要求：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī) 出具報(bào)告要求 簽名蓋章：評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由專 簽名蓋章 范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則（試行）

20、的要求出具評(píng)估報(bào)告。 職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在評(píng)估報(bào)告上 簽字的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估報(bào)告的 內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。 8 第三十條 報(bào)告裝幀：評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、 報(bào)告裝幀 封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。 第八章 征收評(píng)估工作準(zhǔn)則 評(píng)估委托：被選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽 評(píng)估委托 第三十一條 訂評(píng)估委托合同。委托合同中應(yīng)約定評(píng)估操作程序及時(shí)間安排等。 評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)確定受委托評(píng)估 第三十二條 評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評(píng)估技術(shù)方案， 并對(duì)評(píng)估方法的選用和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé) 任。 現(xiàn)場(chǎng)

21、勘察：評(píng)估項(xiàng)目均須開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)勘察工作， 第三十三條 現(xiàn)場(chǎng)勘察 承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有評(píng)估資格的專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng) 勘察。現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄資料是評(píng)估測(cè)算和撰寫評(píng)估報(bào)告必備的基礎(chǔ) 資料。 評(píng)估到戶：評(píng)估人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項(xiàng)評(píng) 第三十四條 評(píng)估到戶 估，做到實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確、影像資料全面、評(píng)估到戶到項(xiàng)。 內(nèi)部審核評(píng)議：評(píng)估結(jié)果須經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審 第三十五條 內(nèi)部審核評(píng)議 核評(píng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式評(píng)估報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核 評(píng)估報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。 報(bào)告提交：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評(píng)估委托協(xié)議約定的 第三十六條 報(bào)告提交 時(shí)間內(nèi)，向房屋征收部門提交正式的分戶評(píng)估報(bào)告，并由房屋征 收部門安排征收實(shí)施單位將分戶評(píng)

22、估報(bào)告送達(dá)被征收人。分戶評(píng) 估報(bào)告需經(jīng)含項(xiàng)目評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人在內(nèi)不少于兩名的注冊(cè)房地產(chǎn) 估價(jià)師簽字認(rèn)可。 第三十七 報(bào)告解釋與答疑： 第三十七 條 報(bào)告解釋與答疑：評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人及 其他評(píng)估專業(yè)人員負(fù)有解釋評(píng)估報(bào)告技術(shù)問(wèn)題，接受征收當(dāng)事人 就評(píng)估報(bào)告相關(guān)問(wèn)題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向征收評(píng)估專家 委員會(huì)報(bào)告情況和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。 9 第九章 第三十八條 評(píng)估資料存檔 整理存檔內(nèi)容： 整理存檔內(nèi)容：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原 件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔。 1.評(píng)估委托合同； 2.征收決定公告； 3.評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材 料； 4.評(píng)估對(duì)

23、象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料； 5.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋、可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料； 6.確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料； 7.與評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)的其他資料。 第三十九條 年。 第十章 第四十條 成部分。 第四十一條 特種業(yè)務(wù)：征收評(píng)估中涉及原始成本測(cè)算、機(jī) 特種業(yè)務(wù) 電設(shè)備搬遷、工程造價(jià)分析等特殊專業(yè)技術(shù)工作的，評(píng)估機(jī)構(gòu)可 委托有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。 第四十二條 處理。 第四十三條 部門負(fù)責(zé)解釋。 第四十四 第四十四條 實(shí)施時(shí)間： 實(shí)施時(shí)間：本技術(shù)細(xì)則（試行）自公布之日起 10 保存期限： 保存期限：評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留十 期限 附 則 細(xì)則附件：附件系本技術(shù)細(xì)則（試行）的

24、必要組 細(xì)則附件 其它情況處理： 其它情況處理：本技術(shù)細(xì)則（試行）未能涵蓋 的其它征收評(píng)估情況，按房屋征收部門會(huì)同有關(guān)部門提出的意見(jiàn) 細(xì)則解釋： 細(xì)則解釋：本技術(shù)細(xì)則（試行）由市房屋征收 執(zhí)行。國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例施行前已依法 取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定評(píng)估。 附件： 1.被征收房屋分類及其說(shuō)明 2.可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明 3.標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求 4.住宅房屋實(shí)體因素（k31、k31i）修正說(shuō)明表 5.住宅房屋區(qū)位因素（k32、k32i）修正說(shuō)明表 6.非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明 7.房 屋 成 新 因 素 確 定 表 8.營(yíng)業(yè)用房收

25、益法評(píng)估應(yīng)用說(shuō)明 9.商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房依據(jù)納稅情況一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 10.裝 飾 裝 修 附 屬 物 補(bǔ) 償 指 導(dǎo) 價(jià) 及 其 它 補(bǔ) 償 標(biāo) 準(zhǔn) 11 附件 1： 被征收房屋分類及其說(shuō)明 一、住宅房屋分類 成套住宅 指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布 局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。 指辦理合法手續(xù)后建造的獨(dú)門獨(dú)院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨(dú) 家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)） ，房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。 以上兩類房屋以外的房屋。 住宅 房屋 獨(dú)門院落 非成套住宅 二、非住宅營(yíng)業(yè)用房分類 商場(chǎng)類建筑 商鋪類建筑 以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。

26、通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大 跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所， 一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、 辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。 以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、 磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開(kāi)間。 以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。通常為臨街 鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和 2、3 層等低層部分為大廳形 式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較 高。 各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和 混合結(jié)構(gòu)， 通常有娛樂(lè)用途大廳和包間， 設(shè)有公共衛(wèi)生間。 電照設(shè)施較復(fù)雜。 分為普通旅館、招待所和

27、準(zhǔn)星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)賓館兩類典型建 筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊， 水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi) 生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等 級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù) 等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪 華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備 設(shè)施系統(tǒng)。 各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混 合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐

28、飲 類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)生間。 上述類型之外的其他營(yíng)業(yè)性質(zhì)用房。 商務(wù)類建筑 營(yíng) 業(yè) 性 用 房 娛樂(lè)類建筑 旅館類建筑 餐飲類建筑 其他類建筑 三、非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類 以工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼 工業(yè)性建筑 屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體， 水泥地面，木門或鐵皮門。 非營(yíng) 以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊 業(yè)性 辦公性建筑 （內(nèi)廊或外廊） ，磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi) 普通裝修。 用房 公共性建筑 以圖書(shū)館、博物

29、館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造 型，一般為鋼混或磚混房屋。 12 附件 2： 可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明 以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方 式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。 一、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段。 二、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必 須用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評(píng)估對(duì)象的類別 相同。 三、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建 筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚 混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。 四、可比實(shí)例的交

30、易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例，其交易 價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。 五、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過(guò)十二個(gè)月， 近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。 六、采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量 應(yīng)為 3 個(gè)及以上數(shù)量。 七、可比實(shí)例為成套房屋的，其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格， 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均價(jià)格。 八、每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò) 20，綜合系 數(shù)調(diào)整不得超過(guò) 30。 九、 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò) 20%, 在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò) 30%。

31、13 附件 3： 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求 一、住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求 住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求 采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式對(duì)住宅房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范 圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根 據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度考慮，綜合被征收房屋的典型 特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅” 。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件： 1.為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備 使用條件。 2.一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。 3.一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。 4.成套住

32、宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表 是否成套 成套 套型 二室半一廳 坐落位置 征收范圍相對(duì)中央位置 建筑面積 結(jié)構(gòu) 混合 5 層 小區(qū)配套 所在層次 1-5 已使用年限 10 年左右 朝向 一室朝南 其他條件 室內(nèi)水電及裝修 同 征 收 范 圍 內(nèi) 的 配 普通室內(nèi)裝修，采光、通風(fēng)、日照、 套情況 普通廚衛(wèi)設(shè)施 休息等條件中等 70100m2 分?jǐn)傉嫉?權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 5. 獨(dú)門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表 是否獨(dú)門院落 獨(dú)門院落 坐落位置 征收范圍相對(duì)中央位置 建筑面積 套型 一層三間 結(jié)構(gòu) 混合一等或二等 已使用年限 10 年左右 朝向 一間朝南 其他條件 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝

33、修 同征收范圍內(nèi)的配 普通室內(nèi)裝修， 采光、 通風(fēng)、 日照、 套情況 普通廚衛(wèi)設(shè)施 休息等條件中等 140-220 m2 分?jǐn)傉嫉?權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 6.非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高 2.8m3.0m，一等或二 等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。 14 二、住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求 1.可比實(shí)例應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。 2.可比實(shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋。 3.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近。 4.可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格 類型。 5.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新

34、開(kāi)發(fā)上市的成套商 品房交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。 6.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過(guò)十二個(gè)月，近 期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先選用。 7.采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng) 為 3 個(gè)及以上數(shù)量。 8.每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò) 20，綜合系數(shù) 調(diào)整不得超過(guò) 30。 9.選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò) 20%, 在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò) 30%。 三、獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù) 合法院落 面積 s（） 調(diào)整系數(shù)d s10 106 10s20 108 20s30 110 s30

35、 112 合法院落面積=合法建設(shè)用地面積-建筑占地面積 15 附件 4： 住宅房屋實(shí)體因素（ 住宅房屋實(shí)體因素（k31、k31i）修正說(shuō)明表 一、成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) p1 表 鋼混結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)類型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 系數(shù)取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù) 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù) p2 表 房屋成新 系數(shù)取值 三成以

36、下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系數(shù) 3.住宅房屋朝向因素修正系數(shù) p3 表 臥室朝向 修正系數(shù) 北 97 西 98 東 99 一間朝南 100 兩間朝南 101 三間及以上朝南 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5 的浮動(dòng)。 4.住宅房屋層次因素修正系數(shù) 4.住宅房屋層次因素修正系數(shù) p4 表 住宅房屋層次因 樓層數(shù) 樓層系數(shù)(%) 所在樓層 一 二 三 四 五 六 七 16 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 100

37、100 100 100 110 90 100 105 110 85 100 105 110 105 80 100 105 115 110 100 70 100 105 115 115 105 95 65 說(shuō)明：a.底層為車庫(kù)的，底層系數(shù)增加 0.5，頂層系數(shù)減少 0.5。 b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加 2-5，具體取值根據(jù)閣樓高度及可 利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的 綜合價(jià)格由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。 c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少 0.5。 上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作0.5 的浮動(dòng)。 二、獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表 1.住宅房

38、屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) p1 表 鋼混結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)類型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 系數(shù)取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù) 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù) p2 表 房屋成新 系數(shù)取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系數(shù) 3.住宅房屋朝向因素修

39、正系數(shù) p3 表 臥室朝向 修正系數(shù) 北 96 西 98 東 99 一間朝南 100 兩間朝南 101 三間及以上朝南 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5 的浮動(dòng)。 4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù) 4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù) p4 表 住宅房屋套型及平面布 套型等級(jí) 系數(shù)取值 一等 100110 二等 96100 三等 9496 四等 9294 五等 9092 17 住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 等級(jí) 內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 設(shè)計(jì)合理， 內(nèi)部功能 布局得當(dāng)， 獨(dú)立廚衛(wèi) 設(shè)計(jì)較為

40、合理， 內(nèi)部功能布局 內(nèi)部功能布局 明確， 有獨(dú)立的 廚衛(wèi)設(shè)施， 露天 較為凌亂，設(shè) 施不全，搭建 廚衛(wèi)，院落凌 內(nèi)部功能布 局凌亂，房間 比較分散。 不滿足上 述要求的 獨(dú) 門 院 落。 說(shuō)明 設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大 臥明廳， 露天院落整 潔。 院落較為整潔。 亂。 三、非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù) 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) p1 表 鋼混結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)類型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 系數(shù)取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-9

41、1 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù) 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù) p2 表 房屋成新 系數(shù)取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋檐高因素修正系數(shù) 3.住宅房屋檐高因素修正系數(shù) p3 表 檐高 2.6 系數(shù)取值 94 2.6-2.8 2.8-2.9 97 100 2.9-3.1 102 3.1-3.3 104 3.3-3.5 106 3.5-3.7 108 3.7-4.0 110 4.0 113-115 4.住宅房屋功能因素修正系數(shù) 4.住宅房屋功能因素

42、修正系數(shù) p4 表 住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。 功能等級(jí) 系數(shù)取值 一等 101103 二等 99101 三等 9799 四等 9597 五等 9395 18 住宅功能因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 住宅功能因素等級(jí)說(shuō)明表如下 等級(jí) 內(nèi)容 一等 通行方便，二 室朝南，陽(yáng)光 二等 通行較為方 三等 設(shè)施不全，無(wú) 四等 內(nèi)部功能布局 凌亂，房間大 小不一，通行 不變。 五等 不滿足上述要 求的非成套住 宅房屋。 便， 一室朝南。 朝南房間。 說(shuō)明 充沛，空氣流 暢，房間大小 合適。 四、有關(guān)說(shuō)明 1.k31i 的取值范圍應(yīng)該界于 80120 之間。 2.可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)

43、體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè) 算辦法進(jìn)行。 3.實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為： ps、po、pb 0.3 p1 + 0.2 p 2 + 0.25 p3 + 0.25 p 4 可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 ps，標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 po， 被征收房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 pb。 可比實(shí)例實(shí)體因素修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正系數(shù) k31=ps/po100 標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù) k31i=pb/po 100 4.成套住宅層高超過(guò) 2.8m、獨(dú)門院落住宅房屋層高超過(guò) 3.0m、三層及 以下框架結(jié)構(gòu)房屋層高超過(guò) 3.6m、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超過(guò)相應(yīng)等級(jí)基本層 高的，每

44、增加 10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級(jí)建安價(jià)結(jié)合成新的 2%增加補(bǔ)償。 19 五、房屋建筑結(jié)構(gòu)等級(jí)及建安成本價(jià)說(shuō)明表 房屋建筑結(jié) 等級(jí)及建安成本價(jià)說(shuō)明表 成本 單位:元/ 結(jié) 構(gòu) 等級(jí) 一等 結(jié)構(gòu)、 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施 建安價(jià) 建安價(jià) 層高 2.8m 以上，整板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保 溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空 高層） （高層） 玻璃門窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。 框 架 四層及以上，層高 2.8m 以上，整板基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié) 構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑 二等 鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。三層及以下，平均層 高 3

45、.6m 以上，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)， 多層） （多層） 內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi) 齊全。 層高 2.8m 以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm 實(shí)心磚墻，設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及 層頂，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、 電、衛(wèi)、通訊齊全。 1150 1020 一等 磚 混 920 層高 2.8m 以上， 磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)， 底層樓板架 空， 240mm 實(shí)心磚墻， 層層圈梁， 現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂， 850 二等 內(nèi)墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門 窗，有水電，單獨(dú)或合用衛(wèi)浴。

46、 層高 2.8m 以上，磚基礎(chǔ)，180mm 或 240mm 磚墻，有圈梁， 現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷， 780 三等 水泥地面，木門窗，有水電。 層高(檐高)2.8m 以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實(shí) 砌 240mm 或以上磚墻，直徑 20cm 以上較好松杉木桁條，水 800 一等 泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面， 內(nèi)墻抹灰，較好木門窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。 層高(檐高)2.6m 以上，磚基礎(chǔ)，實(shí)砌 240mm 或以上磚墻，直 磚 徑 17 至 20cm 松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦 700 二等 木 屋面，木門窗，

47、水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較 好，水電設(shè)施齊全。 層高(檐高)2.4m 以上，240mm 磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑 15 至 17cm 松杉木桁條或雜木桁條、 水泥桁條， 稀疏的屋面或椽條 三等 600 蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡(jiǎn)易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般， 水電設(shè)施齊全。 檐高 2.2m 以上，180mm 或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡(jiǎn)易 瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù) 460 一等 簡(jiǎn) 制門窗框，磚、簡(jiǎn)易水泥地面，水電到戶。 易 檐高 2.2m 以上， 空斗墻或土坯墻， 磚、 泥土地坪， 簡(jiǎn)易門窗， 390 二等 水泥桁條或毛竹桁條。 注： 不包括工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房的

48、非住宅用房， 房屋層高為地平面與上層板頂面之間的 高度,前后檐高不等的,以平均高度計(jì)算。 20 附件 5： 住宅房屋區(qū)位因素（ 32、 住宅房屋區(qū)位因素（k32、k32i）修正說(shuō)明表 一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表 因素 類別 因素項(xiàng)目 內(nèi) 容 評(píng)分等級(jí) 考 察 項(xiàng) 目 一等 自然景觀、風(fēng)向 a11 二等 6 6 8 8 9 9 19 11 7 10 10 10 三等 5 5 7 7 8 8 18 10 5 9 9 9 四等 4 4 6 6 7 7 17 9 4 8 8 8 五等 3 3 5 5 6 6 16 8 3 7 7 7 自然環(huán)境 7 7 10 9 10 10 20 12 8 11

49、 11 11 征收 項(xiàng)目 周邊 大環(huán) 境 教育醫(yī)療設(shè)施 交通條件 空氣污染、噪音、水文 a12 離市區(qū)主干道的距離 a21 公交線路情況 a22 所在學(xué)區(qū) 1 公里內(nèi)學(xué)校情況 a31 醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況 a32 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施 a41 建筑小區(qū)布局與外形等 a51 征 收 項(xiàng) 目 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑密度、外型等 a52 綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠 范 圍 化景觀 a53 內(nèi) 小 環(huán)境 物業(yè)管理 配套設(shè)施 物業(yè)管理情況 a61 住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度 a71 以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí)， 根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作0.5 的浮動(dòng)。 21 二、住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)

50、評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表 序 因素 號(hào) 項(xiàng)目 考察項(xiàng) 目?jī)?nèi)容 一等 二等 自然環(huán)境 良好，附近 有一定的 綠地和綠 化，基本整 潔、衛(wèi)生。 空氣良好， 少量污染， 白天有部 分交通噪 音，水體局 部污染。 離主干道 的距離在 50-150m 之 間。 三等 四等 五等 自然景 觀、風(fēng) 向 1 自然 環(huán)境 公認(rèn)的自 然環(huán)境優(yōu) 越地區(qū)。 附近周圍 附近無(wú)綠 附近有少 無(wú)綠化，比 化，環(huán)境散 量綠地和 較擁擠、雜 亂，自然觀 綠化，衛(wèi)生 亂、環(huán)境較 環(huán)境欠缺。 感明顯差。 差。 空氣局部 受污染，靠 靠近污染 近大馬路， 源或重噪 白天和晚 音源。 間均有噪 音影響。 離主干道 的距離在 300-500m 之

51、間。 距離公交 線路的距 離在 350-450m 之間，至少 有 1 條公交 線路。 一般中小 學(xué)學(xué)區(qū)。 距市級(jí)及 以上醫(yī)院 1500 2500m。 在 800m 范 圍內(nèi)基本 上無(wú)商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)。 長(zhǎng)期受氣 味、煙塵、 噪音、污 水、垃圾等 污染影響， 環(huán)境污染 明顯。 離主干道 的距離在 500m 以上。 距離公交 線路的距 離在 450m 以上。 空氣清新、 空氣污 無(wú)污染，無(wú) 染、噪 噪音，水域 音、 水文 清潔，達(dá)衛(wèi) 生標(biāo)準(zhǔn)。 離主干 道的距 離 離主干道 的距離在 50m 以內(nèi)。 離主干道 的距離在 150-300m 之間。 距離重要 交通 距離公交 的公交線 2 距離公交 條件 站點(diǎn)

52、 路的距離 站點(diǎn) 100m 100-250m 公交線 在 250內(nèi)，有 2 條 路情況 內(nèi)，至少有 -350m 之 以上重要 公交線路。 1 條重要公 間，至少有 交線路。 1 條公交線 路。 屬于本市 屬于本市 所在學(xué) 屬于本市 較好的重 區(qū) 1.5 公 最好的重 點(diǎn)中學(xué)（初 點(diǎn)中學(xué)（初 一般中學(xué) 里內(nèi)學(xué) （初中）和 中）和重點(diǎn) 中）和重點(diǎn) 小學(xué)學(xué)區(qū)。 教育 校情況 小學(xué)學(xué)區(qū)。 小學(xué)學(xué)區(qū)。 3 醫(yī)療 設(shè)施 醫(yī)院及 距市級(jí)及 距市級(jí)及 距市級(jí)及 醫(yī)療機(jī) 以上醫(yī)院 以上醫(yī)院 以上醫(yī)院 構(gòu)分布 500 1000 500m 以內(nèi)。 1000m。 情況 1500m。 商業(yè) 重要商 4 配套 業(yè)配套 設(shè)

53、施 設(shè)施 在 500m 范 圍內(nèi)有大 型的市級(jí) 商業(yè)配套 設(shè)施。 在 500-800m 范圍內(nèi)市 級(jí)商業(yè)設(shè) 施較集中。 在 800m 范 圍內(nèi)有零 散分布的 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)， 基本滿足 生活需求。 無(wú)中學(xué)或 小學(xué)。 距市級(jí)及 以上醫(yī)院 2500m 以 上。 在 1000m 范圍內(nèi)無(wú) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 22 序 因素 號(hào) 項(xiàng)目 考察項(xiàng) 目?jī)?nèi)容 一等 二等 布局一般， 外形整齊， 滿足通風(fēng)、 日照等健 康要求。 三等 四等 五等 布局合理、 外形美觀、 建筑布 局、 小區(qū) 錯(cuò)落有致， 滿足通風(fēng)、 外形等 日照等健 康要求。 5 規(guī)劃 建筑 設(shè)計(jì) 密度 建筑密度 建筑密度 在 40% 40%以下。 -50%。

54、。 綠化率、 綠地率在 綠地率在 室外公 30%以上， 30%以下， 共活動(dòng) 部分綠地 室外公共 空間與 和綠樹(shù)，公 活動(dòng)空間 綠化景 共活動(dòng)空 豐富。 觀 間較小。 全封閉物 業(yè)管理。 半封閉物 業(yè)管理。 建筑散亂、 沒(méi)有布局， 布局一般， 任意布置、 且通行、空 排列不整 外型破舊 地利用明 齊，外型較 雜亂、擁 顯不合理， 整齊。 擠。 外型破舊 雜亂。 建筑密度在 建筑密度在 建筑密度 在 65%以 50-60%。 60%-65%。 上。 少量綠化， 無(wú)綠化，基 無(wú)公共活 動(dòng)空間，出 少量的公 本無(wú)公共 行通道狹 共活動(dòng)空 活動(dòng)空間。 窄，小道彎 間。 曲。 有物業(yè)管 理。 無(wú)物業(yè)管

55、理。 6 物業(yè) 物業(yè)管 管理 理情況 住宅 7 區(qū) 配 配套完 套 設(shè) 善程度 施 無(wú)物業(yè)管 理，無(wú)環(huán)衛(wèi) 管理。 在住宅區(qū) 在住宅區(qū) 在住宅區(qū) 在住宅區(qū) 在住宅區(qū) 內(nèi)具備小 內(nèi)具備寬 內(nèi)具備寬 內(nèi)具備寬 內(nèi)具備有 區(qū)智能化、 帶網(wǎng)、有線 帶網(wǎng)、有線 帶網(wǎng)、有線 線電視線 寬帶網(wǎng)、有 電視線路、 電視線路、 電視線路、 路、上下水 線電視線 燃?xì)夤艿馈?上下水管 上下水管 管道和住 路、燃?xì)夤?上下水管 道、污水管 道和住宅 宅區(qū)道路 道、上下水 道、污水管 道和住宅 區(qū)道路等 等配套設(shè) 管道、污水 道和小區(qū) 區(qū)道路等 配套設(shè)施。 施。 管道和小 道路等配 配套設(shè)施。 區(qū)道路等 套設(shè)施。 配套設(shè)

56、施。 三、住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明 1.基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) 為 基 礎(chǔ) 確 定 ， 住 宅 房 屋 區(qū) 位 因 素 調(diào) 節(jié) 系 數(shù) q aij ，其中 f12，f2 i =1 j =1 7 fi 2，f32，f41，f53，f61，f71。 2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) 為 qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù) k32qs/qo100 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 qo，被征收房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) 為 qb，標(biāo)準(zhǔn)樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù) k32iqb/qo100 23 附件 6

57、： 非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明 一、非營(yíng)業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用 1.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格,然后扣除折 舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本技術(shù)細(xì)則中定義的 成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的 方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成 本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。 2.成本法評(píng)估的基本公式： 征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格土地重新取得價(jià)格建筑物重置價(jià)格建筑物折 舊 3.土地重新取得價(jià)格應(yīng)首選市場(chǎng)比較法測(cè)算，在無(wú)法適用市場(chǎng)比較法 時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格 內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)

58、成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開(kāi)發(fā) 利潤(rùn)。 注：土地重新取得價(jià)格的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為： pdpo（1a）nk1k2k3 pd土地重新取得價(jià)格； po地塊所在土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，以政府管理部門公布的價(jià)格為準(zhǔn)； a地價(jià)漲落的年均價(jià)格變動(dòng)率； n估價(jià)時(shí)點(diǎn)年份-基準(zhǔn)地價(jià)頒布年份 k1土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余使用年限計(jì)算； k2土地實(shí)體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、規(guī)劃 條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍 0.85-1.2。 序號(hào) 1 2 3 4 5 因素內(nèi)容 土地形狀 地勢(shì) 地質(zhì)條件 規(guī)劃條件 地上附屬物狀況 因素權(quán)重 0.25 0.10 0.10 0.35 0.2

59、0 一等 二等 三等 四等 五等 85-90 85-90 85-90 85-90 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 24 k3土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、 金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍 0.85-1.2。 序號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 因素內(nèi)容 交通狀況 商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套 金融配套 通訊等條件 學(xué)校配套情況 醫(yī)院配套情況 其他公共設(shè)施配套 因素權(quán)重 0.15 0.20 0.1