長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告27554554

1、長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告為準(zhǔn)確把握長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，長(zhǎng)沙市邦友置業(yè)顧問(wèn)有限公司與長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心聯(lián)合對(duì)長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查研究。本次研究采取現(xiàn)場(chǎng)采集信息、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷并參考政府相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等手段，主要以長(zhǎng)沙市2006年推出的產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)為研究對(duì)象，研究?jī)?nèi)容包括宏觀市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，硬件、軟件配套及服務(wù)情況，實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況等，研究時(shí)間截至2007年3月。本報(bào)告采用的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心與大臧組市場(chǎng)研究中心。a產(chǎn)權(quán)式酒店概述（一）定義產(chǎn)權(quán)式酒店源于上世紀(jì)70年代的歐美國(guó)家，是指開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店

2、居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。投資者可以通過(guò)分期付款或一次性付款取得產(chǎn)權(quán)酒店一定時(shí)段的客房產(chǎn)權(quán)，但沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)。（二）產(chǎn)權(quán)式酒店的特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店是一種全新的酒店經(jīng)營(yíng)方式。與傳統(tǒng)酒店產(chǎn)業(yè)相比，其不同之處主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）將酒店客房（單間或套間）的產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主的同時(shí)，將客房返租給酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，業(yè)主可以享受一定數(shù)量的免租入住權(quán)益，獲得一定比例的固定回報(bào)，并可參與酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分成。此外，身為業(yè)主還可以享受酒店餐飲、康樂(lè)等消費(fèi)的特別優(yōu)惠。業(yè)主沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)擁有時(shí)間一般為820年。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店往往位

3、于城市郊外、旅游勝地，以休閑度假為主題。隨著城市居民生活逐步進(jìn)入小康，很多居民有了旅游度假的需求。產(chǎn)權(quán)式酒店正是在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下應(yīng)運(yùn)而生。（3）購(gòu)買酒店客房產(chǎn)權(quán)具有較佳的投資價(jià)值。購(gòu)買酒店客房產(chǎn)權(quán)的業(yè)主絕大多數(shù)都不會(huì)完全自用，大部分時(shí)間返租給酒店經(jīng)營(yíng)公司，獲取投資回報(bào)。（三）產(chǎn)權(quán)式酒店的興起和發(fā)展20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)興起。之后的20年中，逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)外的發(fā)展已日趨成熟。在我國(guó)內(nèi)地，最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店的是海南地區(qū)。之后，該投資經(jīng)營(yíng)模式相繼進(jìn)入廣州、

4、北京、上海、深圳等地。1999年，我國(guó)實(shí)行黃金周的休假制度，使得人們的休閑、旅游需求劇增。2001年11月，中國(guó)正式加入wto，中國(guó)市場(chǎng)成為世界最為矚目的焦點(diǎn)之一，外商入境人數(shù)與日俱增，這一形勢(shì)為產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展提供了廣闊的空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展到數(shù)百個(gè)。（四）長(zhǎng)沙產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展概況自2002年長(zhǎng)沙首家產(chǎn)權(quán)式酒店雨花大廈建成以來(lái)，目前已出現(xiàn)了十余家規(guī)模、等級(jí)、經(jīng)營(yíng)模式各異的產(chǎn)權(quán)式酒店。特別是2005年2月長(zhǎng)沙首家白金五星產(chǎn)權(quán)酒店的推出，在長(zhǎng)沙造成了轟動(dòng)效應(yīng)。在不到2個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，華雅推出600余套產(chǎn)權(quán)式酒店并銷售一空。2006年，長(zhǎng)沙推出的酒店物業(yè)檔次發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

5、2006年下半年，芙蓉國(guó)豪廷國(guó)際大酒店、大成華天大酒店等一批五星級(jí)及白金五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店面市，吸引了長(zhǎng)沙大眾投資者的眼球，產(chǎn)權(quán)酒店銷售業(yè)績(jī)持續(xù)看好。同期在營(yíng)業(yè)的四星級(jí)酒店，如中銀華天、國(guó)貿(mào)酒店、時(shí)代帝景酒店對(duì)外出售產(chǎn)權(quán)，紛紛將物業(yè)由純酒店轉(zhuǎn)型為產(chǎn)權(quán)酒店。據(jù)大臧組研究中心統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)沙的產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，據(jù)保守估計(jì)，僅2006年產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)規(guī)模就在30萬(wàn)平方米以上，按8000元的銷售均價(jià)粗略統(tǒng)計(jì)，產(chǎn)權(quán)酒店的銷售總額就達(dá)20多億元。b長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店的基本情況調(diào)查（一）硬件設(shè)施條件此處所指的酒店硬件主要包括物業(yè)所處的地段及配套設(shè)施等以實(shí)物形態(tài)存在的外在因素。顯而易見(jiàn)，良好的硬件設(shè)施條件是

6、酒店發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)也是影響酒店升值潛力的重要指標(biāo)。長(zhǎng)沙市酒店業(yè)在經(jīng)歷了多次硬件設(shè)施的改造后，不管在消費(fèi)還是在投資方面都具備了較大的吸引力。對(duì)于具有投資與消費(fèi)雙重功能的產(chǎn)權(quán)式酒店，必須擁有良好的硬件資源，或者在城市中心地帶，以地段優(yōu)勢(shì)取勝；或者在旅游資源、商務(wù)資源豐富的地段，吸引特定客戶群體，以保證酒店的出租率；或者通過(guò)良好配套設(shè)施投入，提高酒店的居住質(zhì)量，達(dá)到良好經(jīng)營(yíng)的目的。1、地段優(yōu)越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某種程度上降低酒店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從目前長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店的地域分布來(lái)看，主要集中于城市cbd或交通條件發(fā)達(dá)、人氣較旺的地段。在長(zhǎng)沙市芙蓉中路1公里范圍內(nèi)，國(guó)貿(mào)大酒店、中銀華

7、天大酒店以及芙蓉國(guó)豪廷大酒店形成了一個(gè)金三角，成為產(chǎn)權(quán)式酒店最為集中的區(qū)域。而以高尚運(yùn)動(dòng)為特色的華雅國(guó)際大酒店，偏安東隅，選點(diǎn)二環(huán)線以外，通過(guò)高爾夫球場(chǎng)與酒店的結(jié)合，試圖打造湖南省首家高爾夫主題的園林產(chǎn)權(quán)式酒店。時(shí)代帝景、美林銀谷、三全元康年則坐落于河西市府板塊核心地段，環(huán)境優(yōu)雅，吸引了不少置業(yè)者在此投資。通常而言，地段越好，酒店的銷售價(jià)格越高，經(jīng)營(yíng)狀況越好，投資回報(bào)越有保障。2、電梯目前長(zhǎng)沙的產(chǎn)權(quán)式酒店主要為四星級(jí)以上。與酒店檔次相匹配，大多采用國(guó)際品牌或中外合資電梯，其中三菱電梯占有的市場(chǎng)份額就在50%左右。各產(chǎn)權(quán)酒店配備的電梯數(shù)量，因建造年代不同而有所差異，通常在38臺(tái)不等。另外，一般還

8、配備13臺(tái)消防電梯?？傮w而言，酒店建造的年代越久遠(yuǎn)，客房數(shù)量越少，配備的電梯數(shù)量也就越少。而電梯的配備越好，客房?jī)r(jià)格和開(kāi)房率越高，整體的經(jīng)營(yíng)狀況越好。3、停車位停車位配置是衡量酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與吸客能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)。從長(zhǎng)沙市目前產(chǎn)權(quán)式酒店的車位配比情況來(lái)看，絕大多數(shù)酒店都已達(dá)到國(guó)內(nèi)較高的標(biāo)準(zhǔn)。越是靠近現(xiàn)在建造的產(chǎn)權(quán)酒店，其停車位配置越寬松，如大成華天、三全元康年、融城國(guó)際，停車位配置相比其他酒店都要多。再如中銀華天從專業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)轉(zhuǎn)型為產(chǎn)權(quán)酒店，停車位的配置比較超前。部分酒店充分利用地上停車位來(lái)滿足停車的需要，適當(dāng)減少地下停車位設(shè)計(jì)。由于產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者基本為有車族，因此，停車位配置充裕的產(chǎn)權(quán)

9、式酒店，更受消費(fèi)者的青睞，其經(jīng)營(yíng)狀況也相對(duì)比較理想。4、其它酒店層高是衡量酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與投資升值的一項(xiàng)重要指標(biāo)。層高過(guò)高，會(huì)增加建設(shè)成本，減少建筑面積，浪費(fèi)能源；層高過(guò)低，會(huì)影響使用的舒適度，產(chǎn)生壓抑感，降低酒店檔次。同時(shí)，酒店層高設(shè)計(jì)要與該城市的消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)。國(guó)內(nèi)部分先進(jìn)城市的酒店層高達(dá)到3.5米左右，目前長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店的層高，絕大多數(shù)尚未達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)。長(zhǎng)沙市20052006年推出的產(chǎn)權(quán)式酒店中，層高基本都在3.3米左右,如豪廷大酒店、大成華天、三全元康年等，基本可以滿足目前消費(fèi)者對(duì)酒店的使用需求。（二）軟件設(shè)施及其服務(wù)隨著酒店業(yè)的發(fā)展，在硬件水平日益趨同的情況下，酒店的服務(wù)水平、員工素質(zhì)

10、等“軟件”已成為酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。此處所指軟件主要指酒店的服務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理水平，包括家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通服務(wù)和其他服務(wù)等。近年以來(lái)，長(zhǎng)沙娛樂(lè)業(yè)的飛速發(fā)展，有力地推動(dòng)了酒店業(yè)的繁榮。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，各酒店在改進(jìn)硬件設(shè)施的同時(shí)，更在酒店軟件上狠下功夫，通過(guò)豐富服務(wù)內(nèi)容，提升服務(wù)品質(zhì)，來(lái)樹(shù)立酒店的良好形象，搶占市場(chǎng)份額。大多數(shù)酒店除了可以提供客房、餐廳外，還可為客戶提供舒適愉悅的商務(wù)洽談場(chǎng)所，酒吧、休閑娛樂(lè)等各種完善的綜合服務(wù)設(shè)施，并可為客人提供綜合商務(wù)服務(wù)。在對(duì)意外事故的防范上也都采取了積極的應(yīng)對(duì)措施，包括24小時(shí)保安巡邏，智能化網(wǎng)絡(luò)及安保系統(tǒng)，配備消防監(jiān)測(cè)裝置等。酒店提供個(gè)性化的服務(wù)，是酒

11、店信息化的一個(gè)重要方面。在信息化基礎(chǔ)上建立起來(lái)的“常住客人信息庫(kù)”，可以記錄每位客人的個(gè)人喜好。長(zhǎng)沙的酒店行業(yè)，軟件服務(wù)的含金量正在進(jìn)一步提升。（三）實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況縱觀長(zhǎng)沙目前在營(yíng)業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店，其營(yíng)業(yè)狀況是有人歡喜有人憂。華雅酒店由于其引入了高爾夫酒店的理念，配套設(shè)施先進(jìn)，并結(jié)合了國(guó)際化的品牌優(yōu)勢(shì)、專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為酒店引入國(guó)際化的營(yíng)銷系統(tǒng)、財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)、培訓(xùn)系統(tǒng)以及服務(wù)運(yùn)作系統(tǒng)等，酒店的品質(zhì)在長(zhǎng)沙也是首屈一指的。因此，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)中也是比較好的。經(jīng)過(guò)改造而成的產(chǎn)權(quán)式國(guó)貿(mào)大酒店，以其得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)，加上優(yōu)秀的服務(wù)管理水平，業(yè)績(jī)一路領(lǐng)先。而雨花大廈和時(shí)代帝景，由于建成時(shí)間較早，目

12、前設(shè)備配套已趨落后，加上地段和經(jīng)營(yíng)服務(wù)等因素的制約，目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相對(duì)而言差強(qiáng)人意。c產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)情況分析（一）長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)供需狀況分析1、20052006年產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量分析從批準(zhǔn)預(yù)售的情況來(lái)看，20052006年長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為45.94萬(wàn)，其中2006年為36.97萬(wàn)m2，與上年相比增長(zhǎng)了312.15%，批準(zhǔn)預(yù)售總量大幅提高。2005年，只有雨花區(qū)、岳麓區(qū)各推出1個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，2006年除雨花區(qū)外，其余各區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)數(shù)量均有增加，一年內(nèi)長(zhǎng)沙市總共推出7個(gè)，其中芙蓉區(qū)3個(gè)，岳麓區(qū)2家，天心區(qū)、開(kāi)福區(qū)各1家。盡管從2006年酒店新推數(shù)量上看，天心區(qū)、開(kāi)

13、福區(qū)較少，但兩區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積分別占新推總量的33.17%和35.62%。從酒店客房戶型特征看，2006年新推項(xiàng)目戶型面積較上年有所提高，說(shuō)明在酒店開(kāi)發(fā)及建設(shè)上，人們對(duì)客房的要求從可以簡(jiǎn)單入住向?qū)挸ā⑹孢m、多功能等高層次的需求轉(zhuǎn)變。2、20052006年產(chǎn)權(quán)式酒店分區(qū)銷售狀況分析20052006年長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店客房累計(jì)推出客房3377套，到目前為止，有2400余套已經(jīng)售出，占總供給量的71.22%。從分區(qū)供應(yīng)量來(lái)看，芙蓉區(qū)、雨花區(qū)兩年合計(jì)推出總量分別為812套、800套，占市區(qū)推出總套數(shù)的24.05%與23.69%；從銷售量來(lái)看，芙蓉區(qū)、雨花區(qū)銷售量分別為552套、640套，分列長(zhǎng)沙五區(qū)前兩位

14、；岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)客房供給量分別為608套、619套、538套，銷售量分別為528套、400套、285套?？傮w而言，目前長(zhǎng)沙的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)仍處在快速發(fā)展的階段，市民對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的投資熱情持續(xù)高漲。（二）長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店銷售價(jià)格分析20052006年長(zhǎng)沙市新推出的產(chǎn)權(quán)式酒店全部為四星級(jí)以上，2006年五星級(jí)酒店銷售均價(jià)為8370元/m2，與上年相比上漲了7.31%；四星級(jí)酒店銷售均價(jià)為7774元/，與上年相比上漲了61.96。從四星級(jí)、五星級(jí)酒店銷售價(jià)格增幅的對(duì)比關(guān)系來(lái)看，五星級(jí)酒店平均售價(jià)變化較小，而四星級(jí)酒店售價(jià)則上漲較快，并且酒店等級(jí)對(duì)銷售價(jià)格的影響逐漸趨于弱化。這主要與酒店向投資

15、者所承諾的投資回報(bào)率基本相同有關(guān)。據(jù)調(diào)查，目前長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店向投資者承諾的回報(bào)率基本在8%10%之間，投資者利益的同質(zhì)性是目前產(chǎn)權(quán)式酒店銷售均價(jià)趨于一致的重要原因。（三）長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)、投資和經(jīng)營(yíng)主體分析1、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)的影響從長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商的情況來(lái)看，大多數(shù)都有房地產(chǎn)或相關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但之前的開(kāi)發(fā)經(jīng)歷并不以酒店物業(yè)為主，或者完全沒(méi)有涉足過(guò)酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，基本上是多元化經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)調(diào)查了解，發(fā)現(xiàn)這些開(kāi)發(fā)商選擇此物業(yè)形態(tài)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，主要看中產(chǎn)權(quán)式酒店可以擴(kuò)大集團(tuán)公司的知名度及影響力，迅速提升企業(yè)的品牌效應(yīng)。而開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，決定了所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)權(quán)式酒店定位的準(zhǔn)確程度、資源整合能力

16、和成本控制能力，這些方面恰恰是投資者信心的源泉。因此，開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售和經(jīng)營(yíng)狀況有著直接的影響。2、經(jīng)營(yíng)方對(duì)物業(yè)的影響目前，長(zhǎng)沙市酒店托管單位大部分為本土的酒店管理公司，這些公司在經(jīng)營(yíng)管理上可以利用熟悉本地消費(fèi)特點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)制定、實(shí)施切合大眾消費(fèi)需求的營(yíng)銷方案。三全元康年等則引入了康年國(guó)際酒店集團(tuán)公司，利用品牌優(yōu)勢(shì)及該公司成熟的酒店經(jīng)營(yíng)管理模式來(lái)對(duì)酒店實(shí)施管理。另外，從經(jīng)營(yíng)方與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系來(lái)看，中銀華天、國(guó)貿(mào)大酒店、大成華天等酒店開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)方是兩個(gè)不同的主體，二者是真正的委托與被委托的關(guān)系，而華雅國(guó)際大酒店、美林銀谷、時(shí)代帝景，托管單位與開(kāi)發(fā)商實(shí)際上同屬一個(gè)集團(tuán)公司，集團(tuán)公司有權(quán)對(duì)經(jīng)營(yíng)方

17、的經(jīng)營(yíng)模式及策略進(jìn)行直接調(diào)整。經(jīng)營(yíng)方的管理經(jīng)驗(yàn)、知名度和影響力，也是影響酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的重要因素。因此，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)初期，往往借助一些國(guó)際知名品牌的酒店管理公司，來(lái)提高投資者的信心。3、投資對(duì)象及其預(yù)期產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新的投資模式，投資者兼具消費(fèi)者、投資者的雙重個(gè)性。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂(lè)、健身等vip優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購(gòu)買的物業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)。這些投資者，對(duì)投資產(chǎn)權(quán)式酒店的預(yù)期普遍比較樂(lè)觀，期望的投資回報(bào)率大多在10左右。據(jù)調(diào)查，長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者主要有以下兩種：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭或個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間，他們投資主要是為

18、了資產(chǎn)增值和分紅，附帶進(jìn)行酒店消費(fèi)。據(jù)調(diào)查，長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店的投資以本地置業(yè)者為主，約占投資總數(shù)的90%以上，并且這類投資者的職業(yè)主要集中于公務(wù)員、商業(yè)成功人士、高校教師、醫(yī)院醫(yī)師等。其二是集團(tuán)客戶，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)是用于集團(tuán)內(nèi)部員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，對(duì)于企業(yè)集團(tuán)由于這些設(shè)施的日常管理隨著市場(chǎng)化程度的提高逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店可以卸掉這些包袱。從這類客戶的消費(fèi)特征來(lái)看，他們往往具有購(gòu)買能力強(qiáng)、投資規(guī)模大等特點(diǎn)，因此逐漸成為開(kāi)發(fā)商或發(fā)展商推銷產(chǎn)品的重點(diǎn)對(duì)象。這兩類群體所關(guān)注的利益各不相同，個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的 比重、投資升值的保障、

19、酒店經(jīng)營(yíng)能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等；而集團(tuán)客戶投資關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，而且中國(guó)目前有能力投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào)的開(kāi)發(fā)商很難取得他們的信任。d產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的swot分析（一）優(yōu)勢(shì)1、投資成本適中與常規(guī)中高檔物業(yè)相比，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資總價(jià)比較適中，一般不超

20、過(guò)100萬(wàn)元，即便銀行利率變化，受到的影響也不大。即便受到一定的影響，也有固定的投資回報(bào)為基礎(chǔ)，能消除一部分銀行利率的波動(dòng)影響。2、委托經(jīng)營(yíng)，業(yè)主輕松目前產(chǎn)權(quán)式酒店的投資模式，通常是業(yè)主購(gòu)買后，委托酒店經(jīng)營(yíng)方按日出租、打理，自己定期收取租金或年底的酒店贏利分紅。這樣，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，省去了不少不必要的經(jīng)營(yíng)管理麻煩。3、提供包租，收益穩(wěn)定不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率，包租年限有五年、十年不等。以一套總價(jià)30萬(wàn)，10年包租的產(chǎn)權(quán)式酒店為例，對(duì)于投資者而言，若是一次性付款的話，10年后凈收益約為27萬(wàn)元。若按揭貸款的話，首付五成即15萬(wàn)左右，每年穩(wěn)定的租金收益

21、，也可獲得相當(dāng)可觀的凈收益。這一優(yōu)勢(shì)條件是其他類型物業(yè)所無(wú)法比擬的。備注：前8年，銀行按揭的凈回報(bào)率達(dá)8.08，一次性的回報(bào)率達(dá)8.8%，后2年凈回報(bào)可達(dá)10；投資客戶享受終生vip貴賓優(yōu)惠，享受酒店消費(fèi)優(yōu)惠折扣；一次性付款享受每年18天免費(fèi)入住，銀行按揭享受12天免費(fèi)入住。（二）劣勢(shì)1、投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資方式，其風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)的。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，雖然酒店產(chǎn)權(quán)屬于每個(gè)投資者，但產(chǎn)權(quán)所有人并不對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，而是由開(kāi)發(fā)商委托酒店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)。產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，是按照最理想的經(jīng)營(yíng)條件來(lái)計(jì)算的，市場(chǎng)的不確定性及酒店經(jīng)營(yíng)狀況的好壞給投資者收益帶來(lái)的不確定性。

22、目前，長(zhǎng)沙市一套產(chǎn)權(quán)式酒店的客房?jī)r(jià)格約為5080萬(wàn)元，以下采用酒店收益反推法來(lái)確定不同價(jià)位的客房其年均開(kāi)房率的最小值。首先，依據(jù)客房總價(jià)及大多數(shù)開(kāi)發(fā)商所承諾8%的投資回報(bào)率來(lái)確定每年業(yè)主所獲取的收益額；然后，參照當(dāng)前管理公司與業(yè)主按照7：3的比例進(jìn)行收益分配的產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)規(guī)律，得出酒店保證正常運(yùn)營(yíng)所應(yīng)獲取的最低收益值；最后，以一般四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房的掛牌價(jià)400元/天間，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房的掛牌價(jià)500元/天間，套房800元/天計(jì)算，總收益=房間牌價(jià)365天開(kāi)房率推出不同價(jià)位客房所對(duì)應(yīng)的開(kāi)房率的最小值。從測(cè)算結(jié)果可以看出，標(biāo)準(zhǔn)客房的年平均開(kāi)房率要保證在85以上，套房年平均開(kāi)房率要保證在65以上，投資

23、者的投資回報(bào)才有基本保證。據(jù)調(diào)查，長(zhǎng)沙市酒店業(yè)受一定的季節(jié)性影響，大多數(shù)酒店旺季開(kāi)房率可達(dá)90%以上，淡季則可能僅有30%，年均開(kāi)房率基本維持在70左右，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商所承諾的投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)是有較大風(fēng)險(xiǎn)的。2、投資者對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的所有，不是真正產(chǎn)權(quán)所有，實(shí)際是810年的投資成本的債權(quán)人，物業(yè)本身的投資收益并不為投資者所有。3、缺乏規(guī)范，一旦發(fā)生糾紛，維權(quán)很艱難目前國(guó)家相關(guān)管理部門對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，相關(guān)部門也沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。這造成了傳統(tǒng)方式的分時(shí)度假產(chǎn)品由于在銷售環(huán)節(jié)上存在問(wèn)題和部分不法經(jīng)營(yíng)者的搶先進(jìn)入，影響了市場(chǎng)健康發(fā)展。因此，在實(shí)際操作過(guò)程中，一旦發(fā)生糾紛

24、，業(yè)主維權(quán)缺乏法律依據(jù)，維權(quán)將很艱難。（三）機(jī)遇1、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)近年來(lái)，長(zhǎng)沙市旅游市場(chǎng)火爆，2006年全市接待入境游客突破40萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)56.56%，創(chuàng)匯3.08億元，同比增長(zhǎng)52.48%，增長(zhǎng)率位居全國(guó)省會(huì)城市前列。據(jù)湖南省旅游局預(yù)測(cè)，到2008年來(lái)湘的外賓將達(dá)到110萬(wàn)人次以上，與現(xiàn)階段相比增加一倍多，國(guó)內(nèi)游客數(shù)量將達(dá)到1.1億人次以上，以上統(tǒng)計(jì)只考慮了旅游方面的數(shù)據(jù)，如果將在酒店內(nèi)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的消費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙酒店業(yè)有一個(gè)更大的增長(zhǎng)空間。另外，金鷹藝術(shù)節(jié)、超級(jí)女聲、超級(jí)男聲，各種大型演唱會(huì)等娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展也為長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店的進(jìn)一步擴(kuò)張注入了新的活力。2、產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境日

25、趨形成近幾年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、中國(guó)加入wto和對(duì)外開(kāi)放進(jìn)度的加大，一方面培養(yǎng)了一批具有高消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面也培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開(kāi)始釋放。這些都會(huì)助推長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店的投資需求。3、相關(guān)政策的促進(jìn)近來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)抑制投資性需求，平抑住宅價(jià)格的持續(xù)上漲。然而產(chǎn)權(quán)式酒店屬于商業(yè)項(xiàng)目，而非住宅產(chǎn)品，它與平時(shí)接觸的酒店本質(zhì)上是一致的。所以新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)影響很大，但與產(chǎn)權(quán)式酒店并無(wú)直接關(guān)聯(lián)，這樣會(huì)使一部分投資需求從住宅中分流出來(lái)，投入到產(chǎn)權(quán)式酒店中來(lái)獲取收益。（四）挑戰(zhàn)1、宏觀調(diào)控近期出臺(tái)的一系列旨在抑制投資、打擊投機(jī)的宏觀調(diào)控，對(duì)于那些

26、通過(guò)銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人來(lái)講，就意味著加大了投資成本。另外，政府下一步是否會(huì)對(duì)此類物業(yè)出臺(tái)有關(guān)政策或調(diào)控措施，不得而知，后續(xù)政策的不可預(yù)期性對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)影響較大。2、投資市場(chǎng)變動(dòng)其他投資產(chǎn)品市場(chǎng)變化也會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店投資產(chǎn)生影響，如股市回暖、存款利率的提高以及其他投資渠道的日益健全，都會(huì)分流產(chǎn)權(quán)式酒店的投資人群，這樣一來(lái)，便會(huì)引發(fā)一系列的連鎖反應(yīng)。e結(jié)論縱觀目前長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀與市場(chǎng)投資熱情，我們可以認(rèn)為：（一）業(yè)態(tài)形式及特征因素。長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店的操作模式一般采取投資者購(gòu)買一定年限的酒店產(chǎn)權(quán)，合同期屆滿后由開(kāi)發(fā)商按原價(jià)回購(gòu)，并將酒店統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，投資者獲取固定投資利潤(rùn)

27、加上一定天數(shù)的免費(fèi)入住權(quán)的形式，返還周期從按月返還到按季度、半年不等。這種投資模式相對(duì)比較簡(jiǎn)單，較好的實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)方和投資者三方利益的共贏：開(kāi)發(fā)商可以快速回籠資金，緩解資金壓力；經(jīng)營(yíng)方可以憑借自身的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，不需要大量投資，就可以獲取合理利潤(rùn)；而投資者只需投入部分資金，就可以獲得較穩(wěn)定的投資回報(bào)，并不用操心物業(yè)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。不足之處在于經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng)，投資者的利潤(rùn)回報(bào)受到來(lái)自市場(chǎng)、政策等多方面的因素影響，投資者無(wú)法控制自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。（二）市場(chǎng)供求關(guān)系及變化態(tài)勢(shì)。目前，長(zhǎng)沙市的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)仍處在初級(jí)發(fā)展階段，最早的雨花大廈經(jīng)營(yíng)至今也不外乎短短的四年時(shí)間。這種全新的投資模式和經(jīng)營(yíng)理念，無(wú)

28、疑對(duì)開(kāi)發(fā)商和投資者都具有極強(qiáng)的誘惑力，這也是產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)量在2006年出現(xiàn)井噴的重要原因，并吸引了一部分其他類型的物業(yè)中途殺出，改作產(chǎn)權(quán)式酒店上市銷售。從供需關(guān)系來(lái)看，目前長(zhǎng)沙投資市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店仍具有較強(qiáng)的吸納能力。新推出的產(chǎn)權(quán)式酒店，在推廣力度不大的情況下，保持了較快的銷售速度，銷售周期基本在六個(gè)月到一年之間，地段好、品質(zhì)高的產(chǎn)權(quán)式酒店，銷售周期更短。預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)，長(zhǎng)沙的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)保持供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。（三）投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)警示。從短期來(lái)看，長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)基本得到保證。目前長(zhǎng)沙市在營(yíng)業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店中，開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)方基本能按照合同約定的投資回報(bào)率反還給投資者，因開(kāi)

29、發(fā)商和經(jīng)營(yíng)方違約而導(dǎo)致糾紛的情況還很少出現(xiàn)。投資者每年可以按時(shí)拿到810不等的投資回報(bào)，并能享受到每年10天左右的酒店免費(fèi)入住權(quán)。但是，從長(zhǎng)期來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)還是客觀存在的。由于經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng)受市場(chǎng)不確定因素的影響，酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)很難保持一路飄紅。當(dāng)經(jīng)營(yíng)狀況下滑的時(shí)候，投資者的投資回報(bào)將會(huì)受到一定的威脅。因此，投資者在選擇產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資渠道時(shí)，必須慎重考慮，預(yù)先進(jìn)行認(rèn)真的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)判。（四）發(fā)展前景與政策變化。產(chǎn)權(quán)式酒店在長(zhǎng)沙還有較廣闊的發(fā)展空間。受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，原來(lái)的一部分住宅投資者會(huì)受產(chǎn)權(quán)式酒店的投資利益驅(qū)動(dòng)，轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)式酒店投資。但政府對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模和增長(zhǎng)幅度的控

30、制，使得產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)規(guī)模不會(huì)盲目擴(kuò)張。長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店2006年的擴(kuò)張速度，有發(fā)展過(guò)快的嫌疑。我們預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，政府可能會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店適當(dāng)控制投資規(guī)模和發(fā)展速度，以引導(dǎo)其良性協(xié)調(diào)的發(fā)展。 蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁薄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蒈薀螄芆薇螞羀膂薆螅螃肈薅蒄羈肄膁蚇螁羀膁蝿肆艿膀葿衿膅腿薁肅肁膈蚃袇羇芇螆蝕芅芆蒅袆膁芆薈蚈膇芅螀襖肅芄蒀螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羈肀莀蒆螃羆莀薈罿袂荿蟻螂芀莈蒀肇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁薄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蒈薀螄芆薇螞羀膂薆螅螃肈薅蒄羈肄膁蚇螁羀膁蝿肆艿膀葿衿膅腿薁肅肁膈蚃袇羇芇螆蝕芅芆蒅袆膁芆薈蚈膇芅螀襖

31、肅芄蒀螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羈肀莀蒆螃羆莀薈罿袂荿蟻螂芀莈蒀肇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁薄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蒈薀螄芆薇螞羀膂薆螅螃肈薅蒄羈肄膁蚇螁羀膁蝿肆艿膀葿衿膅腿薁肅肁膈蚃袇羇芇螆蝕芅芆蒅袆膁芆薈蚈膇芅螀襖肅芄蒀螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羈肀莀蒆螃羆莀薈罿袂荿蟻螂芀莈蒀肇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁薄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蒈薀螄芆薇螞羀膂薆螅螃肈薅蒄羈肄膁蚇螁羀膁蝿肆艿膀葿衿膅腿薁肅肁膈蚃袇羇芇螆蝕芅芆蒅袆膁芆薈蚈膇芅螀襖肅芄蒀螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羈肀莀蒆螃羆莀薈罿袂荿蟻螂芀莈蒀肇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)?/p>

32、芇莄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁薄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蒈薀螄芆薇螞羀膂薆螅螃肈薅蒄羈肄膁蚇螁羀膁蝿肆艿膀葿衿膅腿薁肅肁膈蚃袇羇芇螆蝕芅芆蒅袆膁芆薈蚈膇芅螀襖肅芄蒀螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羈肀莀蒆螃羆莀薈罿袂荿蟻螂芀莈蒀肇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁薄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蒈薀螄芆薇螞羀膂薆螅螃肈薅蒄羈肄膁蚇螁羀膁蝿肆艿膀葿衿膅腿薁肅肁膈蚃袇羇芇螆蝕芅芆蒅袆膁芆薈蚈膇芅螀襖肅芄蒀螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羈肀莀蒆螃羆莀薈罿袂荿蟻螂芀莈蒀肇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁薄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蒈薀螄芆薇螞羀膂薆螅螃

33、肈薅蒄羈肄膁蚇螁羀膁蝿肆艿膀葿衿膅腿薁肅肁膈蚃袇羇芇螆蝕芅芆蒅袆膁芆薈蚈膇芅螀襖肅芄蒀螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羈肀莀蒆螃羆莀薈罿袂荿蟻螂芀莈蒀肇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁薄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蒈薀螄芆薇螞羀膂薆螅螃肈薅蒄羈肄膁蚇螁羀膁蝿肆艿膀葿衿膅腿薁肅肁膈蚃袇羇芇螆蝕芅芆蒅袆膁芆薈蚈膇芅螀襖肅芄蒀螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羈肀莀蒆螃羆莀薈罿袂荿蟻螂芀莈蒀肇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁薄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蒈薀螄芆薇螞羀膂薆螅螃肈薅蒄羈肄膁蚇螁羀膁蝿肆艿膀葿衿膅腿薁肅肁膈蚃袇羇芇螆蝕芅芆蒅袆膁芆薈蚈膇芅螀襖肅芄蒀螇

34、罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羈肀莀蒆螃羆莀薈罿袂荿蟻螂芀莈蒀肇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P莄蕆蟻膃蒄蕿袇聿蒃螞蠆羅蒂莁裊袁蒁薄蚈艿蒀蚆羃膅袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄

35、薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁

36、莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞

37、蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿

38、蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃

39、莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈

40、薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂

41、莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿

42、蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃

43、蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋

44、芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)

45、薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆

46、莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀

47、螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆

48、蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂

49、芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆

50、薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀

51、荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄

52、蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿

53、蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇薂羄蕆蒃薁肆芀荿蝕膈肅蚈蠆袈羋薄蚈羀肁蒀蚇膃芇蒆蚆袂腿莂蚆羅蒞蝕蚅肇膈薆蚄腿莃蒂螃衿膆莈螂羈莂芄螁肅膄蚃螁袃莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀肄薆袆羂艿蒂裊肄肂莈裊螄羋芄襖羆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆罿肅莂薅罿膇膅蒁羈袇莁莇薄聿膃莃薃膂葿蟻薂袁節(jié)薇