在建工程抵押中利益沖突法律問題的研究

1、獨創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝之處外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含獲得 西南政法大學(xué) 或其他教育機構(gòu)的學(xué)位或證書而使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻均已在論文中作了明確的說明并表示了謝意。學(xué)位論文作者簽名：簽字日期：年月日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解 西南政法大學(xué) 有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定。特授權(quán)西 南 政 法 大 學(xué) 可以將學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進行檢索，并采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編以供查閱和借閱。同意學(xué)校向國家有關(guān)部

2、門或機構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子文檔。（保密的學(xué)位論文在解密后適用本授權(quán)說明）學(xué)位論文作者簽名：導(dǎo)師簽名：簽字日期：年月日簽字日期：年月日2碩 士 學(xué) 位 論 文在建工程抵押中利益沖突法律問題研究On the Legal Issue of the Conflicts of Interest in theMortgage of Buildings under Construction作 者 姓 名：徐靜雅指 導(dǎo) 教 師：唐烈英教授西南政 法大學(xué)Southwest University of Political Science and Law3內(nèi)容摘要不動產(chǎn)抵押作為資金融通的重要方式，在經(jīng)濟生活中占

3、據(jù)重要地位。隨著在建工程抵押為我國法律法規(guī)所承認(rèn)，作為不動產(chǎn)特殊形態(tài)之一的在建工程由于具有巨大的交換價值及變現(xiàn)可能性，其抵押在經(jīng)濟生活中得到了廣泛的應(yīng)用，逐漸成為了重要的抵押物類型。由于規(guī)定在建工程抵押制度的相關(guān)法律法規(guī)存在斷層和漏洞，在建工程抵押制度在實務(wù)運行中出現(xiàn)了不同主體間利益沖突的障礙，影響了各主體利益的順利實現(xiàn)，引起了理論界和實務(wù)界的關(guān)注和討論。對在建工程抵押中的利益沖突法律問題進行剖析研究，以在建工程抵押權(quán)人為中心，探討不同主體間利益沖突的現(xiàn)行平衡規(guī)則及其存在的問題，總結(jié)并借鑒不同地區(qū)、實務(wù)部門應(yīng)對問題的經(jīng)驗，嘗試提出較具有實務(wù)可操作性的完善建議，有助于明確平衡利益沖突的思路、排除

4、制度在實務(wù)運行中的障礙，是對在建工程抵押制度的完善所進行的理論探索，以期為實踐問題的解決提供有價值的參考。本文除引言與結(jié)語外，分四個部分，約 4 萬字。第一部分對在建工程抵押基本理論進行探討。首先將在建工程抵押界定為在建工程抵押人以不轉(zhuǎn)移占有的方式，以其在建工程向在建工程抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，指出在建工程抵押具有抵押物特殊、抵押合同內(nèi)容特殊、抵押登記特殊的法律特征。其次探討我國在建工程抵押制度的歷史沿革。最后對在建工程抵押的抵押物、主體和抵押合同內(nèi)容進行具體分析。第二部分分析在建工程抵押中的主要利益沖突類型。先通過國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)分析出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三大支柱性開發(fā)資金來源分別為

5、國內(nèi)貸款、自籌資金與其他資金。根據(jù)該資金來源分析，提出在建工程抵押實務(wù)中可能涉及的主體除在建工程抵押人與在建工程抵押權(quán)人外，主要包括建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人、建設(shè)工程承包人及商品房預(yù)購人。并以在建工程抵押權(quán)人的利益為中心，按照工程建設(shè)和沖突可能出現(xiàn)的順序，逐一對在建工程抵押權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人、在建工程抵押權(quán)人與建設(shè)工程承包人、在建工程抵押權(quán)人與商品房預(yù)購人間的兩種主體間的利益沖突，及在建工程抵押權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人、建設(shè)工程承包人及商品房預(yù)購人間的多主體利益沖突的表現(xiàn)及根源進行分析。1第三部分剖析在建工程抵押利益沖突平衡規(guī)則。本部分以第二部分的沖突分類為分析框架，分別對在建工程

6、抵押權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人、建設(shè)工程承包人及商品房預(yù)購人間形成的兩種主體間、多主體間的利益沖突平衡規(guī)則逐一進行研究。先分析利益沖突平衡規(guī)則，再進一步指出規(guī)則中所存在的問題，重點考察相關(guān)實務(wù)部門對這些問題所采取的應(yīng)對做法，并總結(jié)不同實務(wù)做法的利弊所在。第四部分為在建工程抵押利益沖突平衡規(guī)則之完善。該部分在前文分析基礎(chǔ)上嘗試提出一些較具有實務(wù)可操作性的建議，包括統(tǒng)一不動產(chǎn)抵押登記機關(guān)、建立建設(shè)工程價款強制登記制度、完善商品房預(yù)售合同示范文本的相關(guān)條款、進一步普及并完善房地產(chǎn)市場信息公開網(wǎng)等。本文的創(chuàng)新之處在于著重進行實務(wù)考察：通過分析國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源數(shù)據(jù)，提出在建工程抵押中

7、可能涉及的主要主體及以在建工程抵押權(quán)人為中心的利益沖突類型，以此作為本文的分析框架；在此框架下，具體分析現(xiàn)行法律法規(guī)所規(guī)定的利益沖突平衡規(guī)則，指出現(xiàn)行規(guī)則中存在的問題，重點對不同地區(qū)、實務(wù)部門針對這些問題所制定的具體規(guī)定和措施進行大量的檢索和比較分析，總結(jié)出不同實務(wù)做法的利弊；最后借鑒其中的優(yōu)秀經(jīng)驗，嘗試在現(xiàn)行規(guī)則基礎(chǔ)上提出較具有實務(wù)可操作性的建議。由于筆者的學(xué)術(shù)研究水平、實務(wù)經(jīng)驗及文章篇幅有限，本文的論述分析難免有不夠深入透徹之處，完善建議也較為粗淺，筆者將在日后繼續(xù)深入思考和研究。關(guān)鍵詞：在建工程抵押；建設(shè)用地使用權(quán)抵押；建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)；商品房預(yù)購人期待權(quán)；利益沖突2Abstrac

8、tReal property mortgage plays an important role in the economic life as a major financingmeans. Because mortgage of buildings under construction is adopted by our countrys legalsystems and buildings under construction itself has a great value and feasible financingfunction, this sort of mortgage is

9、now widely used and becomes more and more important.However, there are many conflicts of interest between the subjects caused by the legalinstitutions regulating this area. The existence of such conflicts affects the subjectsacquisition of benefit and catches much attention of both practical and aca

10、demic circle. Inorder to construct an integral legal institution of mortgage of buildings under construction andmake valuable suggestions which can solve the problems arising in practical world, it isnecessary to figure out the basic rationale balancing the subjects conflicts of interest andexclude

11、the exact barriers appearing during the implementing the said legal institutions. Thereare many works to do to achieve this goal. Firstly, this dissertation puts the mortgagee of themortgage of buildings under construction in the core status of the institution, and thendiscusses the existing rules b

12、alancing the subjects conflicts of interest and points out theproblems in these rules. Secondly, it summarizes and analyzes the experience of the relativedepartments of many areas. Finally, it proposes many practicable recommendations to resolvesuch problems.This dissertation counts up to 40 thousan

13、d words and consists of four parts besidespreface and conclusion.The first part focuses on addressing the basic theories of the mortgage of buildings underconstruction. This part first defines the concept of it and then points out that this type ofmortgage has legal specialness in the object of the

14、mortgage, the mortgage contract and theregistration of mortgage. Secondly, this part outlines the development of the legal institutionof mortgage of buildings under construction in our country. Thirdly, it analyzes the object ofthe mortgage, the subjects and the content of the mortgage contract.The

15、second part generalizes the kinds of conflicts of interest arising in the mortgage ofbuildings under construction. This part first indicates the real estate enterprises have threemain capital sources (domestic loan, self-financing, other financial contribution) by analyzingthe data published by the

16、State Statistics Bureau. According to the analysis, this dissertationrecommends that the subjects involve in the mortgage of buildings under construction1includes the mortgagee who has the right to use the land for construction purposes, theconstructor of the buildings and the subjects who become th

17、e buyers in the advance sales ofcommercial housing except the mortgagee and mortgagor of the mortgage of buildings underconstruction. According to the emerging sequence of the conflicts of the interest, thisdissertation not only outlines the appearance of the conflicts between the mortgagee of themo

18、rtgage of buildings under construction and the mortgagee who has the right to use the landfor construction purposes, the mortgagee of the mortgage of buildings under construction andthe constructor of the buildings, the mortgagee of the mortgage of buildings underconstruction and the subjects who be

19、come the buyers in the advance sales of commercialhousing, but also figures out the appearance of the conflicts among the mortgagee of themortgage of buildings under construction, the mortgagee who has the right to use the land forconstruction purposes and the constructor of the buildings and the su

20、bjects who become thebuyers in the advance sales of commercial housing, and then addresses the causation of thesaid conflicts.The third part analyses the existing balancing rules. Basing on the classificationsoutlined in the second part, this part makes a study of the balancing rules regulating thec

21、onflicts of interest between the two or among the three of the said subjects in detail and findsout the problems caused by the rule. After that, it researches different solutions proposed bythe relative departments in many areas of our countries and summarizes the advantageous anddisadvantageous of

22、them.The forth part makes some recommendations which can effectively modify the balancingrules in order to build an integral legal institution in light of the former three parts ofaddressing. These recommendations consists of integrating the department in charge of theregistration of mortgage, const

23、ructing the institution of the registration of project cost,modifying terms of the contract for the advance sales of commercial housing, establishing andimproving the website which publishes the information of the real state markets.The innovations of this dissertation are the practical analysis of

24、problems arising in thisarea. Based on the analysis of the data of the capital sources published by the State StatisticsBureau, it figures out the subjects involved in the mortgage of buildings under constructionand classifying the types of the conflicts of interest centering on the mortgagee of the

25、mortgage of buildings under construction and then uses the classification as the analyticalframework. Under this framework, it continues to analyze the balancing rules stipulated in the2relative laws and points out the problems caused by the said rules. And then this dissertationreviews and compares

26、 the different resolutions proposed by the relative departments in manyareas of our country in detail, summarizes the advantageous and disadvantageous of them.The last part of this dissertation makes some practicable recommendations to modify theexisting rules based on the former summary. Because of

27、 the authors limitations, lacks ofpractical experience and the restraint of the length of this dissertation, the analysis may be notdeep enough and the recommendations may be superficial. However, the author of thisdissertation will continue to work on it as to make a more valuable contribution to t

28、his issue.Key words: Mortgage of Buildings under Construction; Mortgage of the Right toUse the Land for Construction Purposes; the Preference Receiving Rights of thePayment of Construction Operation; Expectant Right of the Buyer in the Advance Salesof Commercial Housing; Conflicts of Interest3目 錄引言.

29、 1一、在建工程抵押基本理論探討. 2（一）在建工程抵押概述. 2（二）在建工程抵押制度之沿革. 5（三）在建工程抵押制度的具體要素. 6二、在建工程抵押中主要利益沖突類型. 13（一）在建工程抵押權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人的利益沖突. 16（二）在建工程抵押權(quán)人與建設(shè)工程承包人的利益沖突. 18（三）在建工程抵押權(quán)人與商品房預(yù)購人的利益沖突. 23（四）在建工程抵押權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人、建設(shè)工程承包人、商品房預(yù)購人的多主體利益沖突. 25三、在建工程抵押利益沖突平衡規(guī)則. 26（一）在建工程抵押權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人的利益沖突平衡規(guī)則. 26（二）在建工程抵押權(quán)人與建設(shè)工程承

30、包人的利益沖突平衡規(guī)則. 29（三）在建工程抵押權(quán)人與商品房預(yù)購人的利益沖突平衡規(guī)則. 33（四）在建工程抵押權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人、建設(shè)工程承包人、商品房預(yù)購人的多主體利益沖突平衡規(guī)則. 38四、在建工程抵押利益沖突平衡規(guī)則之完善 . 41（一）統(tǒng)一不動產(chǎn)抵押登記機關(guān). 42（二）建立建設(shè)工程價款強制登記制度. 43（三）完善商品房預(yù)售合同示范文本的相關(guān)條款. 47（四）進一步普及并完善房地產(chǎn)市場信息公開網(wǎng). 49結(jié)語. 52參考文獻. 53致謝. 561在建工程抵押中利益沖突法律問題研究引 言抵押，由于不需轉(zhuǎn)移標(biāo)的物之占有，“所有人得保留物之使用價值，僅以其交換價1行擔(dān)保，可以保留抵

31、押物的使用價值；對抵押權(quán)人而言，抵押作為物的擔(dān)保，比人的擔(dān)保更為可靠。抵押因此成為經(jīng)濟生活中最為常見和理想的擔(dān)保方式。隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場也日漸繁榮，各地的房地產(chǎn)開發(fā)都在如火如荼地進行。大量房地產(chǎn)建設(shè)項目的開發(fā)，使得作為房地產(chǎn)特殊形態(tài)的在建工程的總量也不斷上升。在建工程由于其巨大的價值和變現(xiàn)可能性，往往可被用于作為特殊的抵押物，在其上設(shè)定在建工程抵押權(quán)，為抵押人提供一種新的資金融通渠道。而由于房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的多樣性，在同一個在建工程之上，在建工程抵押可能涉及到多方主體如在建工程抵押權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人、建設(shè)工程承包人和商品房預(yù)購人之間的復(fù)雜利益關(guān)系，不同主體間的利

32、益存在著交叉和沖突的可能。本文對在建工程抵押中的利益沖突法律問題進行研究，目的在于通過探討利益沖突的現(xiàn)行平衡規(guī)則，明確平衡利益沖突的思路，從而為利益沖突平衡規(guī)則的完善、實務(wù)中在建工程抵押制度運行障礙的排除提供理論參考，具有理論和實踐意義。本文的研究以在建工程抵押為中心，首先對在建工程抵押的基本理論問題進行梳理，再從在建工程抵押權(quán)人利益的角度出發(fā)，逐一解構(gòu)圍繞在建工程抵押所可能出現(xiàn)的主要主體間的利益交叉和沖突關(guān)系，剖析各種利益沖突的根源，深入分析平衡利益沖突的現(xiàn)行法律規(guī)則及其存在的問題，最后總結(jié)并借鑒實務(wù)中的優(yōu)秀經(jīng)驗，嘗試對現(xiàn)有的平衡規(guī)則和措施提出較具有現(xiàn)實可行性的完善建議。本文的創(chuàng)新之處在于，

33、在研究視角和方法方面，在理論分析之余重視實務(wù)考察，大量檢索并分析實務(wù)數(shù)據(jù)及做法，以期為本文的研究結(jié)論及制度完善設(shè)想提供更具有說服力的支撐。1史尚寬：物權(quán)法論，北京：中國政法大學(xué)出版社，2000 年版，第 261 頁。1值供與抵押權(quán)人，財貨得發(fā)揮二重的效用”。對抵押人而言，采取抵押的形式對債務(wù)進西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文一、在建工程抵押基本理論探討（一）在建工程抵押概述1.在建工程抵押的概念（1）在建工程簡析2院關(guān)于適用若干問題的解釋（下稱擔(dān)保法解釋）第 47條的規(guī)定，在建工程應(yīng)當(dāng)指依法獲準(zhǔn)尚未建造或正在建造的建筑物。在物權(quán)法第 180條中，在建工程被表述為“正在建造的建筑物”。在建工程有廣義與狹

34、義之分。廣義的在建工程，是指主體工程動工建設(shè)后，至建筑物在行政主管部門辦理權(quán)屬登記并取得產(chǎn)權(quán)證書前的工程。狹義的在建工程，是指主體工程動工建設(shè)后，至建筑物通過竣工驗收3側(cè)重強調(diào)在建工程在事實上未完成的特點。（2）在建工程抵押的界定在建工程抵押，按照建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定，是指在建工程抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以土地使用權(quán)以及在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸4制為取得工程繼續(xù)建造資金的銀行貸款，并將抵押權(quán)人范圍縮小為只能是貸款銀行。如此一來，使得該辦法所界定的“在建工程抵押”的概念有專門指向“在建工程抵押開發(fā)貸款”之嫌，本文認(rèn)為該界定有待商榷。與城市房地產(chǎn)抵押管理辦法不同，物權(quán)法

35、規(guī)定債務(wù)人或第三人有權(quán)處分的52345李光國主編：擔(dān)保法新釋新解與適用，北京：新華出版社，2001 年版，第 404 頁。杜建國：“在建工程抵押評估的特點與范圍”，中國房地產(chǎn)估價師，2004 年第 3 期，第 54 頁。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第 3 條。物權(quán)法第 180 條。2所謂在建工程，通常是指正在建設(shè)的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程。根據(jù)最高人民法前的工程。廣義的在建工程關(guān)注在建工程在法律上未完成的特點，而狹義的在建工程則款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。該辦法所給出的定義，將在建工程抵押的目的限正在建造的建筑物可以設(shè)定抵押，將在建工程抵押與建筑物、建設(shè)用地使用權(quán)抵押等一在建工程抵押中利益沖突法

36、律問題研究6的新規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)對在建工程抵押與一般抵押作相同的理解，同樣適用物權(quán)法民事7在建工程抵押中，抵押人設(shè)定抵押不應(yīng)受到“為取得工程建造資金的銀行貸款”的目的之限制，抵押權(quán)人也不應(yīng)限于銀行抵押權(quán)人，只要在民事活動中有擔(dān)保需要，普通債權(quán)人也可以作為在建工程抵押的抵押權(quán)人。在建工程抵押應(yīng)當(dāng)既可以是在建工程所有權(quán)人為自己的債務(wù)提供擔(dān)保，也可以是為第三人所負(fù)的債務(wù)提供擔(dān)保。按照物權(quán)法的規(guī)定，在建工程可以作為抵押物為任何合法債權(quán)提供擔(dān)保而不應(yīng)僅限于銀行債權(quán)，這是更為科學(xué)、更為“物盡其用”的規(guī)定。8界定：在建工程抵押是指在建工程抵押人以不轉(zhuǎn)移占有的方式，以其在建工程向在建工程抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的

37、行為。2.在建工程抵押權(quán)的法律特征在建工程抵押是以在建工程這種特殊財產(chǎn)為標(biāo)的物所設(shè)定的抵押，在建工程抵押權(quán)9抵押權(quán)的特征。（1）抵押物的特殊性抵押物作為用于擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)的財產(chǎn)，在抵押關(guān)系中至關(guān)重要。在建工程抵押的抵押物為在建工程，即正在建造的建筑物，其特殊之處體現(xiàn)為不確定性。建筑物的建造是一個動態(tài)的過程，在這個過程中，建筑物的外部物質(zhì)形態(tài)與內(nèi)在價值均存在變化的可能。以正在建造的建筑物作為抵押物設(shè)定抵押，由于其存在著停工或無法竣工等可能，抵押權(quán)人在抵押權(quán)的實現(xiàn)方面承擔(dān)著比傳統(tǒng)抵押權(quán)人更大的風(fēng)險。（2）抵押合同內(nèi)容的特殊性6789胡衛(wèi)：“論在建工程抵押中的利益協(xié)調(diào)”，法學(xué)論壇，2009

38、 年第 4 期，第 133 頁。物權(quán)法第 171 條。城市房地產(chǎn)管理法第 47 條。李開國、張玉敏主編：中國民法學(xué)，北京：法律出版社，2002 年版，第 625 頁。3般抵押一并作出規(guī)定，并未對在建工程抵押作任何特殊化處理。那么，根據(jù)物權(quán)法活動中的債權(quán)人為保障其債權(quán)實現(xiàn)需要擔(dān)保的，可以設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定。換言之，在借鑒城市房地產(chǎn)管理法中房地產(chǎn)抵押的概念，本文嘗試對在建工程抵押作如下除具有傳統(tǒng)抵押權(quán)的從屬性、不可分性等特征外，還具有一些其所獨具的、區(qū)別于傳統(tǒng)西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文抵押權(quán)的設(shè)立必須有抵押人與抵押權(quán)人訂立的書面形式抵押合同。一般而言，抵押10在建工程抵押中抵押物在建工程所特有的不確

39、定的屬性及隨之而來的風(fēng)險，為保障抵押權(quán)人的利益，城市房地產(chǎn)抵押管理辦法對在建工程抵押合同的內(nèi)容作了進一步的要求。除應(yīng)具備一般房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容外，在建工程抵押合同中還應(yīng)當(dāng)明確記載國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證的編號；已交納的土地出讓金的款額；已投入的工程款；施工進度及竣工日期；已完成的工作量和工11情況的了解和掌握通常要多于抵押權(quán)人，上述規(guī)定相當(dāng)于強制抵押人披露與實現(xiàn)抵押權(quán)有關(guān)的重要信息，以便抵押權(quán)人可以自行權(quán)衡是否接受抵押、是否承擔(dān)抵押權(quán)實現(xiàn)中存在的風(fēng)險，這對抵押權(quán)人進行風(fēng)險評估和控制有重要意義。（3）抵押登記的特殊性12說，除書面抵押合同外，不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立還

40、應(yīng)進行登記。由于在建工程是處于未完成狀態(tài)的特殊不動產(chǎn)，針對在建工程之上設(shè)定的抵押，物權(quán)法還專門規(guī)定了在建工程抵押登記這種特殊的登記方式。隨著工程的竣工驗收，工程事實上的未完成狀態(tài)結(jié)束，在建工程變?yōu)槭聦嵣弦淹瓿傻目⒐そㄖ?；?jīng)過房屋所有權(quán)初始登記，該竣工建筑物取得權(quán)屬證書，也結(jié)束了其法律上的未完成狀態(tài)。此時該建筑物就不再屬于在建工程的范圍，其抵押登記也不再適用針對在建工程特點而設(shè)置的在建工程抵押登記。已辦理在建工程抵押權(quán)登記的當(dāng)事人在工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。1310111213擔(dān)保法第 39 條。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第 28

41、條。物權(quán)法第 9 條。房屋登記辦法第 62 條。4合同應(yīng)當(dāng)具備主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押物狀況、擔(dān)保范圍等內(nèi)容。然而由于程量。多數(shù)情況下，抵押權(quán)人相對于抵押人處于信息的弱勢地位，抵押人對于抵押物根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)之設(shè)立須經(jīng)依法登記方可發(fā)生效力。也就是在建工程抵押中利益沖突法律問題研究（二）在建工程抵押制度之沿革我國與在建工程抵押有關(guān)的最早的規(guī)范性文件是上海市人民政府 1994 年頒布的地14押權(quán)，其中包括“以工程承包合同約定將來某一時間取得建成房屋權(quán)利” 的房屋建設(shè)15工程抵押最早的規(guī)范性法律文件規(guī)定。隨后中華人民共和國擔(dān)保法（下稱擔(dān)保法）于 1995 年施行，但對在建工程是否可

42、以作為抵押物設(shè)定抵押未作明確規(guī)定。在擔(dān)保法第 34 條所列舉的可以設(shè)1617進行了列舉，也沒有對在建工程作禁止抵押的規(guī)定?；谠诿穹ㄉ稀胺o禁止皆自由”，在建工程應(yīng)當(dāng)屬于可以抵押的財產(chǎn)之一，在在建工程之上設(shè)定的抵押只要符合抵押的條件，都應(yīng)當(dāng)是合法有效的。1819將在建工程抵押的抵押權(quán)人和抵押所融通的資金用途作了限縮性規(guī)定，似乎專門指向“在建工程抵押開發(fā)貸款”，不夠嚴(yán)謹(jǐn)之余也有悖于民法上“物盡其用”的制度設(shè)計原則。2000 年最高人民法院出臺了擔(dān)保法解釋。在關(guān)于抵押的部分中，規(guī)定以依法獲準(zhǔn)尚未建造或正在建造的建筑物抵押的，若已辦理抵押物登記，則該抵押可以被認(rèn)定為14劉武元：房地產(chǎn)交易法律問題研究

43、，北京：法律出版社，2002 年版，第 318 頁。需要指出的是，1994 年頒布的上海市房地產(chǎn)抵押辦法已于 2000 年 1 月 1 日廢止。151994 年上海市房地產(chǎn)抵押辦法第 3 條。在 1994 年頒布的上海市房地產(chǎn)抵押辦法中，房屋期權(quán)是指 “以買賣合同約定將來某一時間取得房屋所有權(quán)或者以建筑工程承包合同約定將來某一時間取得建成房屋的權(quán)利”。161718擔(dān)保法第 34 條第 1 款。擔(dān)保法第 34 條第 6 款。2001 年建設(shè)部關(guān)于修改城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的決定對其進行了修正，但未涉及對在建工程抵押定義的修改。191997 年城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第 3 條規(guī)定，在建工程抵押是指

44、“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。5方政府規(guī)章上海市房地產(chǎn)抵押辦法。該辦法規(guī)定依法獲得的房屋期權(quán)可以設(shè)定抵工程期權(quán)。上海市允許以房屋建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押的規(guī)定，被認(rèn)為是我國關(guān)于在建定抵押的財產(chǎn)中，包括“抵押人所有的房屋和地上定著物”及“依法可以抵押的其他財產(chǎn)”，但并沒有關(guān)于在建工程的具體規(guī)定。同時，該法第37條又對不得抵押的財產(chǎn)1997年建設(shè)部制定了城市房地產(chǎn)抵押管理辦法，該辦法明確肯定了在建工程可以作為抵押物設(shè)定抵押，并首次對在建工程抵押作出界定。正如前文所述，該界定西南

45、政法大學(xué)碩士學(xué)位論文20力。2007 年物權(quán)法出臺，從法律的層面肯定了在建工程抵押制度。物權(quán)法第180 條明確了債務(wù)人或第三人有權(quán)處分的“正在建造的建筑物”可以設(shè)定抵押，此處的“正在建造的建筑物”即指在建工程。此外，物權(quán)法還規(guī)定，以在建工程抵押的，21權(quán)法對在建工程抵押所作的規(guī)定原則性較強，但物權(quán)法作為我國的民事基本法，它對在建工程抵押制度的肯定結(jié)束了長期以來關(guān)于在建工程是否可作為抵押物設(shè)定抵押的爭論，具有里程碑式的意義。與物權(quán)法相配套，專門規(guī)范土地、房屋登記行為的土地登記辦法、房屋登記辦法于 2008 年施行。在這兩部辦法中，土地登記辦法規(guī)范了建設(shè)用地使用權(quán)的抵押問題但未涉及在建工程抵押。而

46、房屋登記辦法則對物權(quán)法中關(guān)于在建工程抵押必須辦理抵押登記的規(guī)定進行了細(xì)化，規(guī)定了在建工程抵押權(quán)的設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記及申請各種登記的具體程序及應(yīng)當(dāng)22有利于規(guī)范和統(tǒng)一各地在建工程抵押登記的具體操作。（三）在建工程抵押制度的具體要素1.在建工程抵押的抵押物（1）在建工程作為抵押物的可行性在建工程抵押區(qū)別于其他不動產(chǎn)抵押的最大特征在于抵押物在建工程的特殊性。在建工程是否可以作為抵押物，是關(guān)系到在建工程抵押制度法理基礎(chǔ)的問題。由于在建工程在事實上和法律上均處于未完成狀態(tài)的特殊性質(zhì)，有學(xué)者曾經(jīng)對在建工程作為抵押物提出過反對意見，認(rèn)為若允許在建工程設(shè)定抵押，則不清楚實際抵押物202122擔(dān)保法解釋第 47 條。物權(quán)法第 187 條。房屋登記辦法第 59-62 條。6有效。最高人民法院用司法解釋的形式，也認(rèn)可了經(jīng)過登記的在建工程抵押