捷開大廈營(yíng)銷策劃方案

1、 捷開大廈商業(yè)項(xiàng)目策劃方案 第一章 總體策劃思路一、 策劃的總體思路1.全面把握：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤和成功的經(jīng)驗(yàn)，避免重蹈覆轍-先求不敗而后求全勝。2.項(xiàng)目對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。3.創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來(lái)領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。二、 項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目概述 捷開大廈位于十堰市人民中路五堰崗?fù)の髂蟼?cè)，西臨百二河，東望五商時(shí)尚

2、百貨，南隔燕林小區(qū)，北接九歌、國(guó)美電器和東岳路立交橋，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購(gòu)物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。2.項(xiàng)目規(guī)劃負(fù)二層：消防設(shè)備負(fù)一層：地下停車場(chǎng)（租售并行）、機(jī)房設(shè)施等一層：酒店大堂、雙層商鋪（出售）二層、三層：品牌商超（中百倉(cāng)儲(chǔ)）四層：酒店配套餐飲（租售并行）五層：休閑、娛樂城（租售并行）六層至十五層：高級(jí)酒店客房（維也納酒店）、空中泳池十六層至二十五層：可自由間隔式高級(jí)寫字間或稱酒店式投資公寓（出售）二十六層：會(huì)所（租售或自營(yíng)）、寫字間（出售）二十七層：電梯機(jī)房三、項(xiàng)目資源分析、項(xiàng)目目標(biāo)的界定-效益和品牌1. 項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成 第一階段

3、銷售必須成功，以順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。 總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。2. 項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)。 借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，捷開置業(yè)發(fā)展有限公司確立在十堰房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。綜合提升捷開置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。四、核心目標(biāo)物業(yè)銷售原理：達(dá)到商業(yè)、酒店、寫字樓的三贏境界 所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過對(duì)樓盤潛在價(jià)值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能： 消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財(cái)富涌

4、流、鳳凰涅磐的全新局面。五、項(xiàng)目策劃總建議1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。2. 通過前期銷售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理概念，對(duì)項(xiàng)目精心包裝。4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)行造勢(shì)炒作，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來(lái)控制總價(jià)，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。6. 充分利用項(xiàng)目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。六、項(xiàng)目的swot分析 1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)a、地理位置優(yōu)越

5、，商圈人氣興旺 捷開大廈位于十堰市五堰中心地帶，屬于人民路頂級(jí)商業(yè)中心的核心地帶，交通便利?？梢哉f(shuō)是是目前十堰市城區(qū)內(nèi)最具價(jià)值的商業(yè)物業(yè)。b、商業(yè)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷 由人民路、柳林路、東岳路與朝陽(yáng)路相交匯所形成的中心路地段是十堰市五堰中心區(qū)最為成熟的商業(yè)活動(dòng)區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個(gè)十堰市具絕對(duì)代表性。隨著近年來(lái)來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項(xiàng)目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)業(yè)已成為十堰最為頻繁的地區(qū)。 項(xiàng)目集商業(yè)、現(xiàn)代酒店、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)、旅游居住與商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。2. 項(xiàng)目劣勢(shì) 本項(xiàng)目的前身為物資

6、大廈，是已經(jīng)有十余年的爛尾樓，在市場(chǎng)上有一定的負(fù)面影響。周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。雖然片區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項(xiàng)目如五商時(shí)尚百貨、武當(dāng)廣場(chǎng)一期目前經(jīng)營(yíng)、招商狀況不容樂觀，容易造成客戶的對(duì)比心理，為后期銷售招商增加壓力。 目前十堰商住一體的商業(yè)鋪面供應(yīng)量較大，如北京路上的商業(yè)項(xiàng)目至今還沒有大面積傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)正式動(dòng)作，本片區(qū)的二樓以上商鋪銷售和租賃價(jià)格不太理想。 目前市場(chǎng)上寫字樓投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購(gòu)買意向不強(qiáng)。3. 機(jī)會(huì)點(diǎn)a、經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素 人民路地位的提升，是十堰市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。

7、目前已形成南北以人民路為軸，東西以東岳路、柳林路為軸的格局。而人民路與東岳路、柳林路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。b地理區(qū)位優(yōu)勢(shì) 目前十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給-需求”，便可以搶占“先機(jī)”。項(xiàng)目連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 本項(xiàng)目周邊是五堰香港街、武當(dāng)廣場(chǎng)、五商時(shí)尚百貨、人商家電、燕林市場(chǎng)等十堰老牌商業(yè)，以及國(guó)美電器、五商量販、燈飾城、金地廣場(chǎng)、君貿(mào)商城等外來(lái)商業(yè)和本地新興專業(yè)市場(chǎng)的聚集地，因此如何結(jié)合項(xiàng)目自身開發(fā)特點(diǎn)，能完善和補(bǔ)充市場(chǎng)缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化

8、，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。c、中心城市的建設(shè)匯聚了人氣 隨著政府發(fā)展“區(qū)域性中心城市”力度加大，五堰黃金商圈長(zhǎng)久以來(lái)在十堰的強(qiáng)勢(shì)影響力和知名度，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來(lái)人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)“，為增加項(xiàng)目銷售的安全性打下良好的基礎(chǔ)。4. 風(fēng)險(xiǎn)a、市場(chǎng)因素 可對(duì)形成直接影響的超大型項(xiàng)目在本項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)都將面市時(shí)，例如武當(dāng)廣場(chǎng)二期、君貿(mào)商城、金地廣場(chǎng)酒店等，這些項(xiàng)目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓或住宅于一體。同期上市必將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 同時(shí)，從目前十堰市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，各類型競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的建設(shè)周期測(cè)算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到

9、產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。b、自身因素本項(xiàng)目的前身為有爛尾的負(fù)面影響。與本項(xiàng)目一路之隔的武當(dāng)廣場(chǎng)二期、五堰時(shí)尚百貨及人民路的其他大型商場(chǎng)已經(jīng)有強(qiáng)烈的對(duì)比，假如本項(xiàng)目沒能在項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。5. 綜合分析 從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的投入產(chǎn)業(yè)比，追求產(chǎn)品供給-需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望

10、值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在： 一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩?，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素； 二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)理念，十堰當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的商業(yè)步行街、一站式購(gòu)物的大賣場(chǎng)等新的經(jīng)營(yíng)管理模式所帶來(lái)的影響是不言而喻的；同時(shí)隨著市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項(xiàng)目要立于市場(chǎng)不敗之地的關(guān)鍵就是如何策劃出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進(jìn)

11、的經(jīng)營(yíng)理念。 三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對(duì)消費(fèi)及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)項(xiàng)目的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。 第二章 項(xiàng)目總體的定位一、項(xiàng)目總體形象定位 隨著十堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，及政府致力于發(fā)展“區(qū)域性中心城市”，五堰商業(yè)區(qū)在目前及今后的發(fā)展?jié)摿Χ紵o(wú)可限量，唯一尚缺的就是“城市標(biāo)志性物業(yè)”的出現(xiàn)。因此做為外業(yè)商業(yè)投資十堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，“捷開大廈，新型復(fù)合型商業(yè)物業(yè)”將成為必然趨勢(shì)。 本案作為融會(huì)商業(yè)、現(xiàn)代酒店及寫字樓功能的綜合型物業(yè)，以其現(xiàn)代、高級(jí)、俊朗

12、、雄偉的建筑立面，它的出現(xiàn)必然成為“五堰城市標(biāo)志性物業(yè)”，而我們也可以說(shuō)是順應(yīng)潮流的將其定位于：形成項(xiàng)目?jī)?nèi)部商務(wù)生態(tài)鏈打造令十堰商業(yè)走向前瞻和成熟的標(biāo)志建筑，它的出現(xiàn)，必然使目前的城市格局和經(jīng)濟(jì)發(fā)生新的變化，也是城市自身發(fā)展戰(zhàn)略性選擇與需要。二、項(xiàng)目功能定位 在確定項(xiàng)目整體形象的基礎(chǔ)上，我們針對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際情況，為捷開大廈各組成部分的功能定位如下圖： 1、商業(yè)部分的功能定位: 一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，正確的定位是關(guān)鍵。正確的定位，不僅僅是發(fā)揮項(xiàng)目先天的優(yōu)勢(shì)，更重要是要有前瞻性，能通過后期的適當(dāng)?shù)母脑炫c創(chuàng)新的形象宣傳，挖掘新優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造新優(yōu)勢(shì)，激發(fā)最大價(jià)值，獲得最大收益。 定位原則：1，商圈互補(bǔ)；2，價(jià)

13、值鏈完整；3，前瞻性；4，創(chuàng)造性；5，唯一性 十堰的商業(yè)形態(tài)必須升級(jí)，為五堰商業(yè)中心打造一個(gè)完整出色的商圈，才是本片區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。因此我們必須找到與現(xiàn)有商圈互補(bǔ)的空白點(diǎn)那就是超越五堰商場(chǎng)和武當(dāng)廣場(chǎng)，打造一個(gè)高檔次的綜合性消費(fèi)平臺(tái)， 因此，結(jié)合項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)與中等規(guī)模的體量，我們對(duì)于商場(chǎng)部份的定位就是：十堰首座精品綜合性商業(yè)廣場(chǎng)：集商超、酒店、娛樂、商務(wù)辦公為一體的精品型城市綜合體；(城市綜合體，西方稱“hopsca（豪布斯卡）”，即酒店hotel寫字樓office停車場(chǎng)parking大型綜合購(gòu)物中心shopping mall會(huì)展博覽convention社區(qū)公寓apartment的復(fù)合體。這

14、一定義，是城市綜合體內(nèi)部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價(jià)值體現(xiàn)。城市綜合體本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價(jià)值鏈。城市綜合體被形象地稱為“城中之城”，是以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，有商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會(huì)展等展覽功能，是城市人口集聚、用地緊張到一定程度后出現(xiàn)的資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式) 基本業(yè)態(tài)規(guī)劃： 首層“精品名店城”，六米高的空間形成十堰獨(dú)有的雙層連體商鋪的形式，臨街商鋪應(yīng)延續(xù)人民路巨大的人流及傳統(tǒng)商業(yè)格局，以形成與項(xiàng)目形象相協(xié)調(diào)的“品牌店”經(jīng)營(yíng)模式，內(nèi)街商鋪可通過營(yíng)造室

15、內(nèi)休閑廣場(chǎng)，采用玻璃通透式間隔成使用面積在2040左右的鋪面，即可解決商場(chǎng)內(nèi)采光不足的問題，又可極大的降低投資門檻，為原有地塊商家的順利回流奠定基礎(chǔ)。同時(shí)也可以考慮致力吸引于中高檔次的特色餐飲商家進(jìn)入，以形成依托于項(xiàng)目強(qiáng)大商務(wù)客源基礎(chǔ)上的特色經(jīng)營(yíng)。 二樓、三樓引進(jìn)大型商超品牌主力店（中百倉(cāng)儲(chǔ)），為整個(gè)商業(yè)帶來(lái)充足的人氣，為其他商鋪經(jīng)營(yíng)帶來(lái)大樹底下好乘涼的效應(yīng)。四樓可以考慮為維也納酒店配套的品牌餐飲（中餐、西餐、咖啡廳、茶吧等）。 五樓娛樂休閑，如格蘭高地量販?zhǔn)絢tv，或與酒店配套的健身、美容、spa、浴足等休閑項(xiàng)目。2、商務(wù)部分的功能定位: 定位原則：1，商業(yè)商務(wù)商住互動(dòng)互補(bǔ)；2，提升附加值；

16、3，前瞻性； 從城市區(qū)域功能規(guī)劃的高度著眼，結(jié)合項(xiàng)目的地段，規(guī)模與設(shè)計(jì)特點(diǎn)，特別是本項(xiàng)目擁有可分割式的宜居宜商宜投資的現(xiàn)代寫字樓和高級(jí)維也納酒店，我們對(duì)于商務(wù)部份的定位就是：捷開大廈，十堰首座酒店式公寓、現(xiàn)代soho城 四、項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)的建立基礎(chǔ)1、經(jīng)營(yíng)策略： 經(jīng)營(yíng)哲學(xué)：顧客至上。 服務(wù)宗旨：以合理售價(jià)及租金為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的商務(wù)服務(wù)。 優(yōu)質(zhì)服務(wù)：引進(jìn)世界流行的商務(wù)服務(wù)概念，建筑設(shè)計(jì)注重?fù)碛懈鼜V闊的空間，并揉合舒適光線，為顧客提供一個(gè)舒適的商務(wù)環(huán)境。 高效營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)：充分利用星級(jí)酒店管理系統(tǒng)及國(guó)外先進(jìn)的商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，降低成本，提高營(yíng)運(yùn)效率。 2、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 捷開大廈的核心

17、競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自其三部分功能的相互依賴，共同形成對(duì)外部強(qiáng)大的商務(wù)輻射能力 首先，立足于傳統(tǒng)商業(yè)旺地的商業(yè)部分，以精品名店和品牌商超，將項(xiàng)目與周邊商業(yè)、賓館、金融、家電及娛樂產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嫁接，共同形成進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的區(qū)域環(huán)境。 其次，是捷開酒店式投資公寓的出現(xiàn)，與維也納酒店上下呼應(yīng)，為商務(wù)人士提供更完善的服務(wù)，同時(shí)通過對(duì)甲級(jí)寫字樓的前期炒做，傲顯酒店式公寓所蘊(yùn)涵的商機(jī)。 第三，是捷開投資型酒店式公寓寫字樓（soho城）強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)，以其獨(dú)樹一幟的經(jīng)營(yíng)模式和絕對(duì)與國(guó)際接軌的軟硬件配套設(shè)施，通過高檔的形象及相對(duì)合理的售價(jià)，將十堰十堰最具發(fā)展?jié)摿Φ母黝惞尽⑵髽I(yè)及商家聚集在一起，共同組成項(xiàng)目?jī)?nèi)部的商務(wù)環(huán)境。最后，在項(xiàng)

18、目?jī)?nèi)部形成商業(yè)、商務(wù)酒店與酒店公寓寫字樓商務(wù)鏈的基礎(chǔ)上，與周邊大環(huán)境進(jìn)行全面接軌，以本項(xiàng)目為標(biāo)志共同推進(jìn)十堰精品型城市綜合體的全面成熟。捷開大廈項(xiàng)目賣點(diǎn)：地理位置：地處十堰市商業(yè)中心區(qū)五堰核心商圈，是城市中心的中心。項(xiàng)目地塊形狀：呈l形狀，臨街面寬，徑深短，是規(guī)化商業(yè)物業(yè)絕佳的地形，商業(yè)價(jià)值巨大。 人氣：主干道十字路口，人氣如織、商機(jī)旺盛。 樓盤定位：城市商業(yè)綜合體。以名店商鋪、高級(jí)酒店、特色餐飲、娛樂休閑、小面積辦公寫字樓、酒店式小戶投資公寓，項(xiàng)目自身形成一個(gè)小型商業(yè)生態(tài)鏈，互相配套，互相支持，并結(jié)合黃金商圈其他業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)將捷開商業(yè)價(jià)值整體帶動(dòng)提升。 樓盤形象：項(xiàng)目地段佳，地形好，外觀新

19、，定位清晰，多新概念推廣、操作手法先進(jìn)，必將成為2009年十堰市商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)軍物業(yè)。 物業(yè)種類：物業(yè)產(chǎn)品多樣性，能滿足不同商業(yè)投資的需求。新定位與新概念：可分割投資型酒店式公寓、小面積辦公寫字樓、小間隔雙層商鋪聯(lián)袂出街，分層次遞進(jìn)推廣，刮起2009年十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng) “小”旋風(fēng)，商業(yè)大變革。國(guó)際級(jí)維也納酒店和中百倉(cāng)儲(chǔ)大型品牌商業(yè)主力店進(jìn)駐，為中小商戶投資賺錢做有力的經(jīng)營(yíng)后盾。捷開大廈項(xiàng)目獨(dú)特銷售主張：1、商鋪：十堰首創(chuàng)，超高復(fù)式鋪，六米挑高空間，買一層送一層2、公寓寫字樓：車城首推純soho小戶型酒店式公寓，可分割大小，可投資、可居住、可辦公。3、停車位：十堰率先推出地下一樓雙層停車位，與

20、商鋪、寫字樓配套捆綁銷售4、價(jià)格：用住宅的價(jià)格買酒店式公寓（寫字樓） 用一層的價(jià)格買兩層使用空間（一樓雙層商鋪） 這就是我們項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 完善全面內(nèi)部商務(wù)功能，依托周邊環(huán)境共同組成 商務(wù)活動(dòng)生態(tài)鏈 前景展望： 商務(wù)生態(tài)鏈以全新的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念為投資者提供最具投資價(jià)值的產(chǎn)品，為商務(wù)客戶提供周到貼心的服務(wù)，優(yōu)雅舒適的商務(wù)環(huán)境，必將成為引領(lǐng)本地區(qū)商務(wù)潮流，極大程度的引導(dǎo)城市功能格局的國(guó)際化進(jìn)程。同時(shí)本項(xiàng)目引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗(yàn)，形成獨(dú)具特色的商業(yè)文化，為市民提供高品質(zhì)的商品和服務(wù)，有助于提升整體商業(yè)水平，對(duì)促進(jìn)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有

21、重要意義。第三章 項(xiàng)目整體組合營(yíng)銷策略一、 項(xiàng)目總體整合營(yíng)銷策略 營(yíng)銷策略即營(yíng)銷戰(zhàn)略指導(dǎo)下的計(jì)謀與謀略，它雖由營(yíng)銷戰(zhàn)略所規(guī)定，是對(duì)營(yíng)銷戰(zhàn)略的進(jìn)一步細(xì)化，但自身也是極為豐富多彩的，是可以對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行創(chuàng)造性的發(fā)揮的，從而使戰(zhàn)略本身更加血肉豐滿，最終得以完美的實(shí)現(xiàn)。內(nèi)容如下： 、傳播形式的重點(diǎn)是創(chuàng)新性活動(dòng) 以強(qiáng)勢(shì)而精準(zhǔn)為原則，以主流媒體報(bào)紙廣告、電視廣告?zhèn)鞑橹?，并以公益性、公關(guān)性、文化性的活動(dòng)為引爆點(diǎn)，形成強(qiáng)大的口碑廣告。 活動(dòng)必須有所創(chuàng)新，有時(shí)需要大創(chuàng)新，這是必須堅(jiān)持的一個(gè)原則，平庸無(wú)為的活動(dòng)寧愿不搞。 許多創(chuàng)新型公關(guān)文化活動(dòng)的原則爭(zhēng)取以最小的投入獲得最大的效果。 2、組合營(yíng)銷，環(huán)環(huán)相扣 項(xiàng)目整體

22、銷售成功的關(guān)鍵在于，各功能組合所形成的內(nèi)部商務(wù)鏈及與外部環(huán)境的融合，因此無(wú)論是推廣任何一部分都必須與其他功能相結(jié)合，以整體商務(wù)環(huán)境做推廣營(yíng)銷的基礎(chǔ)。3、明確堅(jiān)定的經(jīng)營(yíng)思路 在統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)整體策劃、經(jīng)營(yíng)與管理相結(jié)合的前提下（經(jīng)法律合同認(rèn)定，不準(zhǔn)隨意變更）將項(xiàng)目全部出售，然后統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理或委托專業(yè)化的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行管理，以保持經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性、整體性、長(zhǎng)期性和雙贏性。 4、實(shí)行銷售合同條款限制 對(duì)購(gòu)房者施于嚴(yán)格的合同條款限制是有必要的，這也是許多商鋪銷售教訓(xùn)所告訴我們的真理。應(yīng)該規(guī)定，購(gòu)買者在用途限定的區(qū)域內(nèi)只能進(jìn)行相應(yīng)內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)，不得亂來(lái)。 5、慎重承諾，有諾必踐 不要輕易作承諾，尤其

23、不要作過多的、過頭的承諾，因?yàn)檫@只會(huì)圖一時(shí)快意而埋下可能的隱患，盡量只作做得到的進(jìn)行承諾。但一旦承諾了的就應(yīng)該做到，有時(shí)多付出一些代價(jià)也是必要的。 二、總體操盤計(jì)劃、步驟準(zhǔn)備銷售物料1、 招商手冊(cè)2、 招商海報(bào)3、 銷售手冊(cè)4、 電視宣傳片5、 系列報(bào)紙平面廣告6、 廣告圍墻7、 促銷禮品8、 劃分商鋪格局和商業(yè)動(dòng)線9、 確定招商政策10、 確定發(fā)布媒體第一階段：造勢(shì) 目的：1、 以新型業(yè)態(tài)引起全社會(huì)關(guān)注2、 以舊城改造消除爛尾樓影響3、 以三城聯(lián)創(chuàng)借政府東風(fēng)4、 以招商引資搏政策支持手段：公關(guān)活動(dòng)1、 十堰電視臺(tái)車城大講壇開講主題1：從捷開大廈城市綜合體的開發(fā)看十堰商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新發(fā)展主題2：

24、從捷開大廈的鳳凰涅磐的看舊城改造的變化主題3：從捷開大廈的升級(jí)看三城聯(lián)創(chuàng)的價(jià)值主題4：從捷開大廈招商引資看區(qū)域性中心城市戰(zhàn)略的影響2、 主流媒體（十堰晚報(bào)）專題報(bào)道，主題同上3、 十堰商業(yè)新業(yè)態(tài)高峰論壇 第二階段：蓄勢(shì) 目的：1、 讓公眾認(rèn)知捷開各種新型商業(yè)態(tài)的概念和關(guān)系a、 什么是城市綜合體b、 什么是投資型酒店式公寓寫字樓（soho）c、 什么是雙層商鋪、什么是雙層停車區(qū)d、 什么是商務(wù)生態(tài)鏈e、 為什么要引進(jìn)中百倉(cāng)儲(chǔ)f、 為什么要引進(jìn)維也納酒店 g、 為什么說(shuō)捷開將會(huì)成為五堰及至十堰的標(biāo)志性建筑和城市名片2、讓公眾了解捷開的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)和投資價(jià)值a、 中百倉(cāng)儲(chǔ)和維也納酒店進(jìn)駐帶來(lái)的升值價(jià)值b

25、、 捷開大廈地標(biāo)性建筑帶來(lái)的物業(yè)附加值c、捷開大廈產(chǎn)權(quán)歸屬毋庸置疑d、捷開大廈地段、交通價(jià)值、發(fā)展前景毋庸置疑e、捷開大廈建筑品質(zhì)、配套品質(zhì)毋庸置疑f、捷開大廈人氣指數(shù)、消費(fèi)潛力毋庸置疑g、捷開大廈商業(yè)定位、商業(yè)價(jià)值毋庸置疑3、讓公眾對(duì)投資型酒店式公寓寫字樓和雙層商鋪的上市發(fā)售充滿期待和渴望，積累客戶a、購(gòu)vip卡有大幅優(yōu)惠，購(gòu)商鋪和寫字樓雙卡有更大優(yōu)惠b、停車位和商鋪、寫字樓捆綁銷售另有優(yōu)惠 手段1：軟硬廣告1、 軟文專題連續(xù)報(bào)道2、 硬廣告強(qiáng)力傳播手段2：人際傳播1、召開捷開招商投資說(shuō)明會(huì)2、召開中百倉(cāng)儲(chǔ)及維也納酒店招商引資成功簽約及新聞發(fā)布會(huì)第三階段：上市 目的：引爆捷開商鋪和寫字樓的銷

26、售，促進(jìn)其他租租賃商戶簽約手段：報(bào)道加硬廣告1、 捷開正式發(fā)售，商戶選鋪交款2、 報(bào)道捷開開盤銷售盛況3、 報(bào)道招商成果和銷售進(jìn)度4、 硬廣告配合發(fā)布，繼續(xù)突出賣點(diǎn)和投資價(jià)值第四階段：加油目的：發(fā)布招商和籌備動(dòng)態(tài)，繼續(xù)催促商戶購(gòu)買和租賃手段：報(bào)道加硬廣告1、報(bào)道招商成果和銷售進(jìn)度2、硬廣告配合發(fā)布，繼續(xù)突出賣點(diǎn)和投資價(jià)值3、發(fā)布維也納酒店和中百倉(cāng)儲(chǔ)籌備及招聘信息4、發(fā)布維也納酒店和中百倉(cāng)儲(chǔ)裝修招標(biāo)公告 第四章 寫字樓建議一、寫字樓投資中小型酒店式公寓寫字樓常遇到以下問題： 問題一：如何組建適合的公司架構(gòu)人員問題二：如何最大程度的降低初始投入成本問題三：如何利用寫字樓最大程度的提高公司形象硬件問

27、題四：如何合理的使用辦公空間面積問題五：如何增強(qiáng)公司持續(xù)發(fā)展的潛力產(chǎn)權(quán)問題六：如何令已投入的資本不斷膨脹增值問題七：如何保證公司永續(xù)發(fā)展的創(chuàng)造力資源 這些問題也就自然而然的成為了“捷開大廈小戶型辦公寫字樓酒店寫字樓”推廣概念的起源，而從根本上幫助這些新銳公司解決這七大問題就是為本項(xiàng)目推出的七大服務(wù)體系作鋪墊，也是成功銷售的關(guān)鍵及賣點(diǎn)。投資寫字樓的公司度身定做的七大服務(wù)體系 體系一:商務(wù)服務(wù)。有強(qiáng)大的外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位支持，哪怕是一個(gè)人，也可以讓公司高效運(yùn)作。 體系二：集約化辦公?？梢源蟠笫∪ッ貢⑶芭_(tái)、復(fù)印、傳真等相關(guān)人力成本和辦公設(shè)備成本。 體系三：精銳的工作空間。在購(gòu)買寫字樓單位時(shí)省去了前臺(tái)

28、、會(huì)議室、接待室等使用頻率不高的辦公面積。 體系四：便捷的產(chǎn)權(quán)分割。創(chuàng)業(yè)初期幾個(gè)合伙人一起出資購(gòu)買可以打通合并成大的辦公空間，同時(shí)為將來(lái)可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)分割提供了便捷，降低了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，解決了后顧之憂。 體系五：買得起、用得值、前景好。投資很少即可擁有位于十堰市最核心的五堰商業(yè)中心的寫字樓，無(wú)論日后自用或轉(zhuǎn)讓都極具升值潛力。 體系六：交流溝通的互動(dòng)平臺(tái)。硬件上大廈內(nèi)的會(huì)所、多功能廳，軟件上內(nèi)、外部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位的組建，讓各企業(yè)通過捷開大廈寫字樓這個(gè)共同的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)充分的交流和溝通，資源共享和整合，產(chǎn)生了許多的靈感和合作機(jī)會(huì)，達(dá)到共同發(fā)展共同進(jìn)步。 體系七：快速提升企業(yè)形象。在十堰市商業(yè)中心區(qū)擁有如

29、此中小企業(yè)的辦公場(chǎng)所，坐擁超強(qiáng)人流和極為便捷的交通優(yōu)勢(shì)，對(duì)提高辦公效率，迅速提升公司形象極大的幫助。3、 捷開大廈小面積辦公房比酒店：（1） 捷開大廈小面積辦公房提供的星級(jí)酒店商務(wù)服務(wù)，更細(xì)致、更優(yōu)質(zhì)、更專業(yè)。（2） 買捷開大廈小面積辦公房是向自己的產(chǎn)權(quán)賬戶存款，自擁完整產(chǎn)權(quán)物業(yè)；（3） 同等硬件配套，捷開大廈小面積辦公房的收費(fèi)低于酒店數(shù)倍，辦公成本更低;（4） 捷開大廈小面積辦公房商務(wù)服務(wù)收費(fèi)遠(yuǎn)低于酒店；捷開大廈為中小企業(yè)公司度身定做的軟硬件配套 (一)硬件1大堂：豪華氣派的酒店式大堂，設(shè)計(jì)現(xiàn)代感極強(qiáng)、明晰的公司水牌更能提升和彰顯入住客戶的企業(yè)形象。內(nèi)設(shè)多媒體觸摸屏和傘袋機(jī)、備用雨傘、電子擦

30、鞋機(jī)。為大廈的客戶提供酒店式貼身服務(wù)，增加入住客戶的滿意度。多媒體觸摸屏。方便來(lái)訪客戶和大廈內(nèi)業(yè)主了解大廈其他公司單位的位置分布、公司簡(jiǎn)介、主要產(chǎn)品/經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的圖片展示等資料，同時(shí)可以介紹大廈的物管內(nèi)容、配套服務(wù)項(xiàng)目的分布位置、安全通道位置、大廈所屬cbd商圏的相關(guān)物業(yè)、大廈周邊公交信息、十堰市旅游信息與著名公司企事業(yè)單位的黃頁(yè)信息等。傘袋機(jī)、備用雨傘、電子擦鞋機(jī)。為大廈的客戶提供酒店式貼身服務(wù)，體現(xiàn)對(duì)入住客戶的尊貴服務(wù)。2獨(dú)立空調(diào)：節(jié)省成本，滿足24小時(shí)辦公和節(jié)假日加班的需要。3寬帶網(wǎng)絡(luò)：遍布于各辦公單位、自助商務(wù)中心、會(huì)議室、主題會(huì)所等區(qū)域。便捷智能化的服務(wù)，對(duì)中小企業(yè)公司提高工作效率給予

31、強(qiáng)大的支持。4自助商務(wù)中心：設(shè)置在大堂電梯間旁，內(nèi)設(shè)一接待留言秘書前臺(tái)、一臺(tái)傳真機(jī)、多條上網(wǎng)線、多臺(tái)電腦、多臺(tái)自助式打印機(jī)、多臺(tái)自助式復(fù)印機(jī)、多臺(tái)ip電話機(jī)等。為中小企業(yè)公司節(jié)省辦公設(shè)備投入的初始成本，滿足日常辦公的商務(wù)需要，更有效的利用辦公使用空間。接待留言秘書前臺(tái)常設(shè)一名服務(wù)人員，在中小企業(yè)公司全體人員外出時(shí)/休息日，進(jìn)行簡(jiǎn)單接待來(lái)訪客戶、資料轉(zhuǎn)交、電話聯(lián)系、留言轉(zhuǎn)告等秘書服務(wù)，日常商務(wù)服務(wù)內(nèi)容中還包括文字輸入、制表、打印、復(fù)印、代客電話回訪客戶、代發(fā)傳真等相關(guān)日常商務(wù)服務(wù)。5電梯：最新款進(jìn)口高速辦公電梯，并在電梯間配有液晶電視，切身感受酒店寫字樓高檔配置，等候電梯也是一種享受，一種自豪感

32、的迸發(fā)。6在每層樓放置的5塊牌。每層電梯間放置該層各公司水牌、樓層平面圖示意牌，電梯口側(cè)面走道處設(shè)置指示牌,公司門口放置統(tǒng)一制作的公司名牌，顯眼位置放置樓層服務(wù)人員名牌（包括服務(wù)人員姓名、像片、工號(hào)和服務(wù)投訴電話）。方便客戶的關(guān)系單位的訪客找尋，并對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。(二)軟件1兩網(wǎng)合一。成立捷開大廈網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位。將捷開大廈內(nèi)各公司和入駐企業(yè)建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位，將為大廈內(nèi)各公司和入駐企業(yè)服務(wù)的相關(guān)單位建立外部服務(wù)網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位。 內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)會(huì)員單位體現(xiàn)整體形象，有利于統(tǒng)一推廣。因?yàn)楸敬髲B入住的大多為剛剛起步發(fā)展的中小型新銳公司，在十堰市浩翰的商海中只是一葉小舟，孤軍奮戰(zhàn)勢(shì)單力薄。以捷開大廈會(huì)員單位整體形象面向大眾，可以達(dá)到相互借勢(shì)，多渠道多方位的展示和信息的傳遞，有利于迅速發(fā)展壯大。如：組織捷開大廈球迷助威團(tuán)、捷開大廈會(huì)員單位大型公益活動(dòng)日、捷開大廈學(xué)術(shù)研討會(huì)等活動(dòng)。資源共享，資源整合。有利于本大廈內(nèi)各會(huì)員單位進(jìn)行內(nèi)部交流，實(shí)現(xiàn)資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、創(chuàng)造合作的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)資源整合，共同發(fā)展共同進(jìn)步。如：相關(guān)行業(yè)的人士在大廈的行業(yè)主題會(huì)所、多功能廳內(nèi)利用這種近距離短暫放松時(shí)刻進(jìn)行一些專業(yè)上的多頻率互動(dòng)交流和腦力激蕩，在業(yè)務(wù)合作領(lǐng)域的一些相關(guān)探討，由此可產(chǎn)生很多工作靈感和合作機(jī)會(huì)。便于大廈提供統(tǒng)一的配套服務(wù)。