第四房地產(chǎn)評(píng)估

1、第四章第四章 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估前期工作房地產(chǎn)評(píng)估前期工作第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第三節(jié)第三節(jié) 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第四節(jié)第四節(jié) 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五節(jié)第五節(jié) 其他評(píng)估技術(shù)方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用其他評(píng)估技術(shù)方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、市場(chǎng)售價(jià)類比法一、市場(chǎng)售價(jià)類比法 （一）市場(chǎng)售價(jià)類比法的基本思路（一）市場(chǎng)售價(jià)類比法的基本思路 1.1.市場(chǎng)售價(jià)類比法的含義市場(chǎng)售價(jià)類比法的含義 市場(chǎng)售價(jià)類比法又稱市場(chǎng)

2、比較法、交易案例比較法等市場(chǎng)售價(jià)類比法又稱市場(chǎng)比較法、交易案例比較法等, ,它是將評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與在較近期內(nèi)已經(jīng)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，并根據(jù)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的價(jià)格，經(jīng)過因素修正得出評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)值的評(píng)估方法。 該方法既可以對(duì)房地產(chǎn)（房地合一）價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，也可以單獨(dú)對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 2.2.市場(chǎng)售價(jià)類比法適用的條件和對(duì)象市場(chǎng)售價(jià)類比法適用的條件和對(duì)象 市場(chǎng)售價(jià)類比法的適用條件是具備發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場(chǎng),并且在市場(chǎng)上能夠收集到大量的與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的市場(chǎng)交易實(shí)例

3、資料。 市場(chǎng)售價(jià)類比法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)估。 3.3.市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)估計(jì)算公式市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)估計(jì)算公式 或： 上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)域狀況為基準(zhǔn)；個(gè)別因素修正的分子為100，表示以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的自身狀況為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100,表示以參照物交易日期的價(jià)格水平為基準(zhǔn)。格指數(shù)參照物交易日房地產(chǎn)

4、價(jià)指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價(jià)格參照物個(gè)別因素值素值評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)個(gè)別因參照物區(qū)域因素值素值評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域因參照物交易情況值正常交易情況值參照物交易價(jià)格交易日期修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)參照物交易價(jià)格房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值100100100100（）（）（）（）參照物交易價(jià)格房地產(chǎn)評(píng)估值（二）市場(chǎng)售價(jià)類比法的評(píng)估步驟（二）市場(chǎng)售價(jià)類比法的評(píng)估步驟 1.1.廣泛收集房地產(chǎn)交易資料廣泛收集房地產(chǎn)交易資料 運(yùn)用市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，必須以大量的交易資料為基礎(chǔ)，如果資料太少，則評(píng)估結(jié)果難免失真，因此，評(píng)估人員要經(jīng)常性地積累和收集盡可能多的交易資料，而不要等到需要采用市場(chǎng)售價(jià)

5、類比法評(píng)估時(shí)才臨時(shí)去做。 所收集的交易資料一般包括房地產(chǎn)坐落位置、用途、交易價(jià)格、交易日期、交易雙方的基本情況、建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備及裝修情況、建筑物建造質(zhì)量及新舊程度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、周圍環(huán)境以及市場(chǎng)狀況等。對(duì)于收集到的每一個(gè)交易實(shí)例、每一個(gè)內(nèi)容，都需要查證，做到準(zhǔn)確無誤。 收集房地產(chǎn)交易資料可采取以下途徑收集房地產(chǎn)交易資料可采取以下途徑： （1）查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料； （2）各種報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)交易的廣告； （3）同行之間相互提供經(jīng)手的交易實(shí)例資料； （4）假裝成顧客，以出售、出租房地產(chǎn)的經(jīng)辦人員洽談，以獲得有關(guān)資料； （5）其他途徑。 2.選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物 評(píng)

6、估人員應(yīng)對(duì)從各個(gè)渠道收集的交易實(shí)例進(jìn)行篩選，選擇其中符合本次評(píng)估要求的房地產(chǎn)交易實(shí)例作為可供比較參照物。 為確保估價(jià)精度，參照物的選取應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：為確保估價(jià)精度，參照物的選取應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： （1）參照物所處區(qū)域與評(píng)估對(duì)象所處的區(qū)域相同，或是土地級(jí)別相同； （2）參照物的用途應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的用途相同； （3）參照物的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同； （4）建筑物的規(guī)模應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)； （5）參照物的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同； （6）參照物實(shí)體特征應(yīng)與評(píng)估對(duì)象相接近； （7）參照物的交易類型應(yīng)與評(píng)估目的相吻合； （8) 參照物的交易日期應(yīng)與評(píng)估基準(zhǔn)日接近； （9）參照物的

7、交易價(jià)格應(yīng)是正常交易價(jià)格，或可修正為正常交易價(jià)格； （10）參照物應(yīng)選擇多個(gè)，一般為三個(gè)以上。 3.3.進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正 交易情況修正就是剔除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差，使所選則的參照物的交易價(jià)格成為正常價(jià)格。 特殊因素對(duì)交易情況的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：特殊因素對(duì)交易情況的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （1）有特別利害關(guān)系人之間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的單位之間的交易，通常價(jià)格偏低。 （2）有特殊動(dòng)機(jī)的交易，如急于出售的價(jià)格往往偏低，急于購(gòu)買的價(jià)格往往偏高。 （3）有意為逃避交易稅，簽訂是虛假交易合同，造成交易價(jià)格偏低。 （4）買方和賣方不

8、了解市場(chǎng)行情，盲目購(gòu)買或出售，使交易價(jià)格偏高或偏低。 對(duì)上述情況對(duì)交易價(jià)格的影響主要由評(píng)估人員靠經(jīng)驗(yàn)加以判斷和修正。 進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 正常價(jià)格正常價(jià)格= =參照物交易價(jià)格參照物交易價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 或 式中，交易情況修正系數(shù)通常以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)來確定，分子100代表正常交易情況值，分母括號(hào)中的數(shù)值為參照物交易情況值，如果參照物是正常交易則分母的數(shù)值為100，如果參照物是非正常交易則分母的數(shù)值大于或小于100。（）參照物交易價(jià)格正常價(jià)格100 例1 參照物房地產(chǎn)的交易價(jià)格為2000元/平方米，經(jīng)調(diào)查了解其交易價(jià)格與正常交易價(jià)格相比偏高5%，則修正后的正常交

9、易價(jià)格為： 上例中，如果參照物房地產(chǎn)的交易價(jià)格比正常交易價(jià)格偏低2%，則修正后的正常交易價(jià)格為：平方米）（元）（正常價(jià)格/19055101002000平方米）（元）（正常價(jià)格/2041981002000 4.4.進(jìn)行區(qū)域因素修正進(jìn)行區(qū)域因素修正 區(qū)域因素修正的內(nèi)容應(yīng)根據(jù)商業(yè)、工業(yè)、住宅等房地產(chǎn)的不同類型而確定，主要包括參照物房地產(chǎn)所在區(qū)域與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)所在區(qū)域在商業(yè)繁華程度、交通狀況、環(huán)境景觀、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等方面的差異。 房地產(chǎn)區(qū)域因素修正的思路是：房地產(chǎn)區(qū)域因素修正的思路是： 首先，首先，列出對(duì)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種區(qū)域因素； 其次，其次，判定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)和參照

10、物房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況； 然后，然后，將參照物房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度； 最后，最后，根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)參照物房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。進(jìn)行區(qū)域因素修正的一般公式為： 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域狀態(tài)下的價(jià)格評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域狀態(tài)下的價(jià)格= =參照物交易價(jià)格參照物交易價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) 式中，區(qū)域因素修正系數(shù)主要采用參照物房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)直接比較，通過評(píng)分的辦法確定，即直接比較修正直接比較修正。 首先，首先，以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將所選擇的參照物房地產(chǎn)的各區(qū)域因素與它逐項(xiàng)比較打分

11、，如果參照物房地產(chǎn)區(qū)域狀況好于評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)狀況，打的分?jǐn)?shù)就高于100；相反,打的分?jǐn)?shù)就低于100； 然后，然后，根據(jù)各區(qū)域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，分別給出不同的權(quán)重，再將各參照物對(duì)應(yīng)的各具體區(qū)域因素的實(shí)際得分分別乘以對(duì)應(yīng)的權(quán)重，得到各參照物的綜合得分； 最后，最后，將評(píng)估對(duì)象區(qū)域因素值（100）比上各參照物的區(qū)域因素綜合得分，得出各參照物的區(qū)域因素修正系數(shù)。 采用直接比較修正法確定房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)的表達(dá)式為： 式中括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為參照物房地產(chǎn)相與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)比較的區(qū)域因素綜合得分。 具體的打分方法見表1。（）區(qū)域因素修正系數(shù)100表表1 1 區(qū)域因素修正直接比較表區(qū)域因素修

12、正直接比較表區(qū)域因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象參照物a參照物b參照物c因素1f1100因素2f2100因素3f3100因素nfn100綜合1100 5.5.進(jìn)行個(gè)別因素修正進(jìn)行個(gè)別因素修正 個(gè)別因素修正的主要內(nèi)容包括：參照物房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在土地面積、土地形狀、臨街狀態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、位置、地勢(shì)、地形、土地使用年限、土地容積率等方面的差異，建筑物新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑式樣、朝向、樓層、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等方面的差異。 個(gè)別因素修正的方法與區(qū)域因素修正的方法基本相同，通常也采用直接比較和打分的方法確定個(gè)別因素修正系數(shù)，然后通過計(jì)算將參照物房地產(chǎn)價(jià)格修正為評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)自身狀態(tài)下的

13、價(jià)格。 進(jìn)行個(gè)別因素修正的一般公式為： 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)自身狀態(tài)下的價(jià)格評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)自身狀態(tài)下的價(jià)格= =參照物交易價(jià)格參照物交易價(jià)格 個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 如果單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)值，在土地使用年限、容積率（建筑總面積與土地總面積的比值）等因素對(duì)地價(jià)影響較大的情況下，可單獨(dú)進(jìn)行土地使用年限和容積率修正。（）個(gè)別因素修正系數(shù)100 土地使用權(quán)年限修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： y=1 式中：y年限修正系數(shù)； n評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限； n參照物土地使用權(quán)剩余年限； r折現(xiàn)率。 例2 評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限為30年，參照物土地使用權(quán)剩余年限為20年，假設(shè)折現(xiàn)率為8%，則土地使用權(quán)年限修正

14、系數(shù)為：)1 (11 )1 (1nnrr466. 1%)81 (11 %)81 (11 2030y 容積率修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 式中，y為容積率修正系數(shù) 例3 評(píng)估對(duì)象土地的容積率為3，參照物土地的容積率為2，根據(jù)容積率地價(jià)指數(shù)表（見表）,土地容積率的修正系數(shù)為：指數(shù)參照物土地容積率地價(jià)價(jià)指數(shù)評(píng)估對(duì)象土地容積率地 y%76.104%105%110y容積率12345地價(jià)指數(shù)%100105110115120 6.6.進(jìn)行交易日期修整進(jìn)行交易日期修整 由于參照物房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的交易時(shí)間不同，價(jià)格會(huì)發(fā)生變化，因此必須進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕灰兹掌谛拚?。交易日期修正一般是利用價(jià)格指數(shù)，將參照物房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)

15、的交易價(jià)格，修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。 利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為： 格指數(shù)參照物交易日房地產(chǎn)價(jià)指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價(jià)格參照物交易價(jià)格產(chǎn)價(jià)格交易日期修正后的房地 進(jìn)行房地產(chǎn)交易日期修正時(shí)，應(yīng)根據(jù)獲得價(jià)格指數(shù)資料的不同，運(yùn)用不同的價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正。 （1）運(yùn)用定基價(jià)格指數(shù)修正 如果能夠獲得本地區(qū)同類房地產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)或定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，房地產(chǎn)交易日期修正的公式為： 或 地產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)參照物交易期日同類房定基價(jià)格指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日同類房地產(chǎn)參照物交易價(jià)格產(chǎn)價(jià)格交易日期修正后的房地地產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)參照物交易期日同類房定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日同類房地產(chǎn)參照物交易價(jià)格產(chǎn)價(jià)格交易日期修正后的

16、房地11 例4 某地區(qū)某類房地產(chǎn)2011年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%（以2005年1月為100%）。其中某宗房地產(chǎn)在2011年5月的價(jià)格為3500元/平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2011年10月的價(jià)格為： 例5 某地區(qū)某類房地產(chǎn)2011年上半年各月的價(jià)格同2010年底相比，分別為上漲了2.5%, 5.7%, 6.8%, 7.3%, 9.6%, 10.5%。其中某宗房地產(chǎn)在2011年3月的價(jià)格為3800元/平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2011年6月的價(jià)格為：平方米）元 /(3809%

17、4 .105%7 .1143500平方米）元 /(3932%)8 . 61 (%)5 .101 (3800 （2）運(yùn)用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正。如果能夠獲得本地區(qū)同類房地產(chǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，房地產(chǎn)交易日期修正的公式為： 或 例6某宗房地產(chǎn)在2011年6月的價(jià)格為3000元/平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn)2011年7月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2011年10月的價(jià)格為： 30003000103.6%103.6%98.3%98.3%103.5%103.5%104.7%=3311104.7%=3311（元（元/ /

18、平方米）平方米）比價(jià)格指數(shù)乘積準(zhǔn)日各期（年或月）環(huán)參照物交易日至評(píng)估基參照物交易價(jià)格產(chǎn)價(jià)格交易日期修正后的房地積環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）乘準(zhǔn)日各期（年或月）參照物交易日至評(píng)估基參照物交易價(jià)格產(chǎn)價(jià)格交易日期修正后的房地1 ( 7.7.確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 按照要求，運(yùn)用市場(chǎng)售價(jià)類比法至少應(yīng)選擇三個(gè)以上參照物，通過上述各種因素修正后，至少應(yīng)得到三個(gè)以上初步評(píng)估結(jié)果（通常稱為比準(zhǔn)價(jià)值），最后需要綜合求出一個(gè)評(píng)估值，作為最終的評(píng)估結(jié)論。 在具體操作過程中，可采用以下兩種方法：（1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 將多個(gè)參照物交易實(shí)例修正后的初步評(píng)估結(jié)果簡(jiǎn)單地算術(shù)平均后，作為評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的最

19、終評(píng)估價(jià)值。簡(jiǎn)單算術(shù)平均法的計(jì)算公式如下： 式中，p評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值； pi第i個(gè)參照物房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)值； n參照物房地產(chǎn)個(gè)數(shù)。 例例8 8 對(duì)四個(gè)參照物房地產(chǎn)交易價(jià)格修正后得出的四個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值分別對(duì)四個(gè)參照物房地產(chǎn)交易價(jià)格修正后得出的四個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值分別為為45004500元元/ /平方米、平方米、48004800元元/ /平方米、平方米、42004200元元/ /平方米、平方米、43004300元元/ /平方米，則平方米，則用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估值為：用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估值為： （4500+4800+4200+43004500+4800+4200

20、+4300）4=44504=4450（元（元/ /平方米）平方米）nppnii1（2）加權(quán)算術(shù)平均法 判定各個(gè)初步評(píng)估結(jié)果（比準(zhǔn)價(jià)值）與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的接近程度，并根據(jù)接近程度賦予每個(gè)初步評(píng)估結(jié)果以相應(yīng)的權(quán)重，然后將加權(quán)平均后的比準(zhǔn)價(jià)值作為評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。加權(quán)算術(shù)平均法的計(jì)算公式如下： (f1+f2+ fn =1) 式中，p評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值； pi第i個(gè)參照物房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)值； f i第i個(gè)參照物房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)值pi的權(quán)重； n參照物房地產(chǎn)個(gè)數(shù)。niiifpp 例9 在例5-8中，如果賦予四個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值的權(quán)重分別為0.4、0.1、0.2、0.3，則用加權(quán)算術(shù)平均法計(jì)算的評(píng)估對(duì)象房

21、地產(chǎn)的評(píng)估值為： 450045000.4+48000.4+48000.1+42000.1+42000.2+43000.2+43000.3=44100.3=4410（元（元/ /平方米）平方米） （三）市場(chǎng)售價(jià)類比法的評(píng)估案例（三）市場(chǎng)售價(jià)類比法的評(píng)估案例 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)為濱海市黃海路80號(hào)陽光小區(qū)第8號(hào)樓一層公建，建筑面積1400平方米，具體情況如下： （1）位置與環(huán)境。評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)位于濱海市黃海路80號(hào)陽光住宅小區(qū)，小區(qū)北面靠山，南面俯瞰大海，地勢(shì)北高南低,倚山望水。小區(qū)南靠濱海市主要交通干道黃海南路，總建筑面積16萬平方米，各類住宅共1300套。 規(guī)劃為南北向30棟多層和小高層住宅。小區(qū)

22、中央設(shè)有寬闊的中央公園，各種配套設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)的交通組織體系采用完全人車分流設(shè)計(jì)，車道全部設(shè)置在社區(qū)的外圍，真正確保住宅區(qū)內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全。小區(qū)周邊交通發(fā)達(dá)，通過此地的有十幾路交通線路。 （2）占用土地的基本情況。 該評(píng)估對(duì)象為住宅區(qū)，該小區(qū)總占地面積98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。 根據(jù)濱海市政府200040號(hào)文件，該地塊土地級(jí)別為六級(jí)。目前已取得了國(guó)有土地使用證，證號(hào)為濱海市國(guó)用（2003）字第188號(hào)。 （3）評(píng)估對(duì)象房屋的基本情況。該評(píng)估對(duì)象房屋是陽光小區(qū)第8號(hào)樓，建于2003年，一層為公建，8號(hào)樓共13層，總建筑面積11000平方

23、米，其中一層公建1400平方米。 公建層高3.3米，全部為框架結(jié)構(gòu)，按八級(jí)抗震烈度設(shè)防。8號(hào)樓位于整個(gè)小區(qū)的中心，中央公園的北側(cè)。評(píng)估對(duì)象房屋的外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻粘土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白。評(píng)估對(duì)象房屋有完善的水、暖、電設(shè)施，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。 評(píng)估該房地產(chǎn)2005年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值。 （1）選擇評(píng)估方法。該類房地產(chǎn)有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)售價(jià)類比法進(jìn)行評(píng)估。（2）收集有關(guān)的評(píng)估資料，選擇參照物房地產(chǎn)。通過對(duì)所選擇的類似房地產(chǎn)交易資料的分析和篩選，確定可比性較強(qiáng)的三

24、個(gè)交易實(shí)例作為參照物。 參照物參照物a a：陽光小區(qū)12號(hào)樓一層公建。 該建筑建于2003年,位于評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)東面，中央公園的東北角；框架剪力墻結(jié)構(gòu)；外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻粘土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白；水、暖、電設(shè)施完善，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。其售價(jià)為5300元m2，成交日期為2002年4月，當(dāng)時(shí)為期房。 參照物參照物b b：光明住宅小區(qū)的步行商業(yè)街一層公建。 光明小區(qū)位于陽光小區(qū)東側(cè)500米，南靠濱海市主要交通干道黃海南路，東鄰幸福路，小區(qū)臨幸福路一側(cè)有多家店鋪。參照物房地產(chǎn)位

25、于陽光小區(qū)中部，建于2003年，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平及設(shè)備狀況與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)基本相同，售價(jià)為5800元m2，成交日期為2004年9月，交易情況為清盤。 參照物參照物c c：陽光小區(qū)西側(cè)，靠近黃海南路的一層公建。 該參照物房地產(chǎn)為一臨街公建，建于2003年，其建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)基本相同，該建筑室內(nèi)進(jìn)行了精裝修，售價(jià)為7000元m2，成交日期為2004年11月。 因素條件說明表因素條件說明表 評(píng)估對(duì)象及參照比較因素評(píng)估對(duì)象參照物a參照物b參照物c交易日期2002420049200411交易情況正常期房清盤正常區(qū)域因素商服繁華度一般一般一般好離市中心距離相同相同稍近相同交通便捷度較

26、好較好好好道路通達(dá)度較好較好好好土地級(jí)別六級(jí)六級(jí)六級(jí)六級(jí)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度較好較好較好較好綠地覆蓋度較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施完善度較好較好較好較好公用設(shè)施完備度較好較好較好較好規(guī)劃限制無無無無個(gè)別因素小區(qū)內(nèi)所處位置較好較好較好好臨街狀況較好較好較好好新舊程度優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)樓 層一層一層一層一層朝 向南北南北南北南北建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪框剪建筑質(zhì)量較好較好較好較好建筑物用途相同相同相同相同權(quán)利狀況較好較好較好較好裝修水平較好較好較好好設(shè)備狀況好好好好物業(yè)管理優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu) 進(jìn)行交易情況修正。 經(jīng)分析，三個(gè)參照物中，參照物a為期房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低10%，交易情況修正系數(shù)為：100/90；參照物b為清

27、盤房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低5%，交易情況修正系數(shù)為：100/95；參照物c為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：100/100。 進(jìn)行交易日期修正。 經(jīng)分析，濱海市2005年4月該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分別上漲了15%、5%和3%。則參照物a、參照物b和參照物c的交易日期修正系數(shù)分別為：115/100、105/100、103/100。 進(jìn)行區(qū)域因素修正。 將參照物a、參照物b和參照物c的各區(qū)域因素分別與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出參照物a、參照物b和參照物c的區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：100/100

28、、100/101.5、100/101.6，具體打分及計(jì)算情況見表4。 表表4 4 區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素區(qū)域因素權(quán)重權(quán)重評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象參照物參照物a a參照物參照物b b參照物參照物c c商服繁華度0.15100100105103離市中心距離0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通達(dá)度0.11100100102105土地級(jí)別0.07100100100100環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.10100100100100綠地覆蓋度0.08100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.10100100100100公用設(shè)施完備度0.0910010010010

29、0規(guī)劃限制0.05100100100100比較結(jié)果1100100101.5101.6 進(jìn)行個(gè)別因素修正。 將參照物a、參照物b和參照物c的各個(gè)別因素分別與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出參照物a、參照物b和參照物c的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具體打分及計(jì)算情況見表5。表表5 5 個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象參照物a參照物b參照物c小區(qū)內(nèi)所處位置0.1210098100105臨街狀況0.1510099101105新舊程度0.10100100100100樓 層0.08100

30、100100100朝 向0.07100100100100建筑結(jié)構(gòu)0.13100100100100建筑質(zhì)量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100權(quán)力狀況0.06100100100100裝修水平0.02100100100103設(shè)備狀況0.05100100100100物業(yè)管理0.03100100100100比較結(jié)果110099.6100.2101.4 計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。首先計(jì)算三個(gè)參照物的比準(zhǔn)價(jià)值，計(jì)算過程見表6。 通過對(duì)三個(gè)參照物的可比性分析，對(duì)參照物a、參照物b和參照物c分別給出不同的權(quán)重0.5、0.2、0.3，采用加權(quán)平均法計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的單價(jià)為：

31、 679967990.5+63030.5+63030.2+69980.2+69980.3=67600.3=6760（元（元/ /平方米）平方米） 4.4.評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果 房地產(chǎn)單價(jià)：6760元/平方米 房地產(chǎn)總價(jià)：14006760=9464000（元）表表6 6 房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算表房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算表參照物a參照物b參照物c實(shí)際成交價(jià)格（元/平方米）530058007000交易情況修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100區(qū)域因素修正100/100100/101.5100/101.6個(gè)別因素修正100/99.6100/100.2100/101.

32、4比準(zhǔn)價(jià)值（元/平方米）679963036998 二、基準(zhǔn)地價(jià)修正法二、基準(zhǔn)地價(jià)修正法 （一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的含義（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的含義 基準(zhǔn)地價(jià)修正法，基準(zhǔn)地價(jià)修正法，是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ脑u(píng)估對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物，對(duì)出讓年限、交易日期、土地狀況、市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素等進(jìn)行修正，從而求取評(píng)估對(duì)象宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)值的一種方法。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)途徑的一種具體方法。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法中的基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。它是由政府制定的城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，是不同區(qū)域、不同用途土地的一級(jí)市場(chǎng)平均價(jià)

33、格。 基準(zhǔn)地價(jià)一般由三個(gè)部分組成：基準(zhǔn)地價(jià)一般由三個(gè)部分組成： 土地出讓金土地出讓金。是指國(guó)家作為土地所有者向受讓者收取的一定年限的土地使用費(fèi)中的純收入部分。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。是指政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)已經(jīng)投入和近期預(yù)期投入的費(fèi)用部分，包括市政公用設(shè)施配套費(fèi)、四源費(fèi)（自來水、污水處理、供熱、供氣建設(shè)費(fèi)）、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)等。 土地開發(fā)及其他費(fèi)用土地開發(fā)及其他費(fèi)用。包括平整土地費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)用等。目前全國(guó)的許多城市都制定了基準(zhǔn)地價(jià)，但在基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成上并不完全一致，因此，在具體應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)要注意當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成，不可以機(jī)械地套用公式?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

34、p = ap = a a1 a1 a2 a2 a3 a3 a4 a4 式中，p評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值； a評(píng)估對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)； a1年限修正系數(shù)； a2交易日期修正系數(shù)； a3土地狀況修正系數(shù)； a4市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)。 （二）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)步驟（二）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)步驟 1.1.收集有關(guān)資料收集有關(guān)資料 關(guān)鍵是獲取當(dāng)?shù)卣钚轮朴喌年P(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)文件和有關(guān)資料，具體包括：土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、樣點(diǎn)地價(jià)分布圖、基準(zhǔn)地價(jià)表和相應(yīng)的因素條件說明表等，這是采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的前提。 2.2.計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)的年限是以某類

35、用途允許出讓的最高年限加以測(cè)算的，如商業(yè)用地最高出讓年限為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年，而對(duì)此年限以下的年限并沒有考慮，因此在估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象土地的實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限進(jìn)行修正。 年限修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： a1=1 式中：n土地最高出讓年限； n土地實(shí)際出讓年限； r折現(xiàn)率。)1 (11 )1 (1nnrr 3.3.計(jì)算交易日期修正系數(shù)計(jì)算交易日期修正系數(shù) 基準(zhǔn)地價(jià)反映的是基準(zhǔn)地價(jià)在其評(píng)估基準(zhǔn)日的地價(jià)水平，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估對(duì)象宗地評(píng)估基準(zhǔn)日通常是不一致的，因此，必須把基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平修正到宗地地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日的水平。 4.4.計(jì)算土地狀況修正系數(shù)計(jì)算土地狀況修正系數(shù)

36、 由于基準(zhǔn)地價(jià)是不同區(qū)域、不同用途土地的平均地價(jià)，不能反映每宗地塊的特點(diǎn)，因此需要對(duì)評(píng)估對(duì)象宗地地價(jià)產(chǎn)生影響的土地坐落位置、形狀、臨街狀況、周圍環(huán)境、交通條件、容積率等因素進(jìn)行分析和修正。 5. 5.計(jì)算市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)計(jì)算市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù) 這實(shí)際上是把一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)修正為二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)的問題。它的測(cè)算可通過類比推算法進(jìn)行，即利用已進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)且成交的地塊的二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)（參照物市場(chǎng)交易價(jià)格）與其一級(jí)市場(chǎng)的基準(zhǔn)地價(jià)的比值求取。它主要取決于評(píng)估時(shí)間二級(jí)市場(chǎng)的活躍程度。市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)的計(jì)算公式為： 市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)=參照物地塊市場(chǎng)交易價(jià)格 參照物地塊基準(zhǔn)地價(jià) 6.6.計(jì)算評(píng)估對(duì)象宗地的

37、評(píng)估價(jià)值計(jì)算評(píng)估對(duì)象宗地的評(píng)估價(jià)值 上述各修正系數(shù)求取出來后，可根據(jù)下列公式計(jì)算評(píng)估對(duì)象宗地的價(jià)值： 評(píng)估對(duì)象宗地的價(jià)值= 評(píng)估對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)年 限修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)土地狀況修正系 數(shù)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù) 第三節(jié)第三節(jié) 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一、收益途徑的基本思路一、收益途徑的基本思路 1.1.收益途徑的含義收益途徑的含義 收益途徑，收益途徑，是求取評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)未來預(yù)期的正常純收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將未來純收益折算為現(xiàn)值，以估測(cè)房地產(chǎn)價(jià)值的思路及方法。 收益途徑及其方法既可以評(píng)估房地產(chǎn)（房地合一）的價(jià)值,也可以評(píng)估土地或

38、建筑物的價(jià)值。 2、收益途徑的理論依據(jù)是預(yù)期原理 預(yù)期原理說明，房地產(chǎn)的價(jià)值通常不是基于其歷史價(jià)格、生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來所能獲得的收益獲得到的滿足的預(yù)期。 根據(jù)預(yù)期原理，如果現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可源源不斷地獲得凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 3.3.收益途徑適用的條件和對(duì)象收益途徑適用的條件和對(duì)象 收益途徑適用的條件，收益途徑適用的條件，是房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測(cè)和量化，房地產(chǎn)的收益年限能夠確定。 收益途徑適用的對(duì)象，收益途徑適用的對(duì)象，

39、是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商場(chǎng)、商務(wù)辦公樓、公寓、賓館、酒店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院等房地產(chǎn)。 但對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益房地產(chǎn)的評(píng)估，收益途徑及其方法一般不適用。 4.4.收益途徑的評(píng)估步驟收益途徑的評(píng)估步驟 （1）收集房地產(chǎn)有關(guān)收入和費(fèi)用的資料； （2）測(cè)算房地產(chǎn)的正常收入； （3）測(cè)算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用； （4）測(cè)算房地產(chǎn)的純收益； （5）估測(cè)并選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率； （6）確定房地產(chǎn)的收益年限； （7）估測(cè)并確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。 二、房地產(chǎn)純收益的測(cè)算二、房地產(chǎn)純收益的測(cè)算 （一）純收益的測(cè)算思路（一）純收益的測(cè)算思路 房地產(chǎn)純收益是通過首先測(cè)算房地產(chǎn)的正常收入和房地產(chǎn)的正

40、常費(fèi)用，然后用房地產(chǎn)的正常收入減去房地產(chǎn)的正常費(fèi)用房地產(chǎn)的正常收入減去房地產(chǎn)的正常費(fèi)用得到。用得到。1、正常收入 房地產(chǎn)正常收入不是房地產(chǎn)的實(shí)際收入，它是剔除了特殊的、偶然的因素之后房地產(chǎn)所能得到的正常客觀的收入（有租約限制的除外）。 房地產(chǎn)正常收入通常是在考慮和分析房地產(chǎn)的實(shí)際收益、類似房地產(chǎn)受益、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)以及房地產(chǎn)收入的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性的基礎(chǔ)上確定。 2、正常費(fèi)用 房地產(chǎn)正常費(fèi)用也不是房地產(chǎn)為取得實(shí)際收益而付出的實(shí)際費(fèi)用，它是房地產(chǎn)取得正常收入必須支付的各項(xiàng)支出，一般從房地產(chǎn)實(shí)際費(fèi)用中剔除不正常費(fèi)用項(xiàng)目和數(shù)額的方式求得。 房地產(chǎn)的純收益計(jì)算的基本公式為： 純收益純收益= =潛在總收入

41、空置等造成的收入損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用潛在總收入空置等造成的收入損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 = =有效總收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有效總收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 潛在總收入，潛在總收入，是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。 有效總收入，有效總收入，是潛在總收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收入。 （運(yùn)營(yíng)費(fèi)用一般不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，但包含其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)。） （二）不同類型房地產(chǎn)純收益的測(cè)算（二）不同類

42、型房地產(chǎn)純收益的測(cè)算 1.1.出租型出租型房地產(chǎn)純收益的測(cè)算房地產(chǎn)純收益的測(cè)算 純收益純收益= =租賃收入維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)租賃收入維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi) 房地產(chǎn)稅租賃代理費(fèi)房地產(chǎn)稅租賃代理費(fèi) 租賃收入具體包括有效毛租金和租賃保證金、押金等的利息收入。 維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等是否要扣除，應(yīng)在分析租賃合同的基礎(chǔ)上決定。關(guān)鍵看租賃合同中規(guī)定這些費(fèi)用具體由誰來負(fù)擔(dān)。 如果上述費(fèi)用由出租方負(fù)擔(dān)，則應(yīng)將這些費(fèi)用全部扣除； 如果這些費(fèi)用全部由承租方負(fù)擔(dān)，此時(shí)的租賃收入就接近于純收益了。 此外，如果租金中包含了水、電、燃?xì)?、暖氣等費(fèi)用，則這些費(fèi)用也應(yīng)該扣除； 還要根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的

43、情況，考慮同房屋一起出租的家具等房地產(chǎn)以外的物品的收入是否扣除。 2.2.直接經(jīng)營(yíng)型直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)純收益的測(cè)算房地產(chǎn)純收益的測(cè)算 直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者,房地產(chǎn)租金與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒有分開的房地產(chǎn)，如商場(chǎng)、賓館、飯店等。 直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)純收益可按下面的公式進(jìn)行計(jì)算： 純收益純收益= =銷售收入銷售成本銷售費(fèi)用銷售稅金及其附加銷售收入銷售成本銷售費(fèi)用銷售稅金及其附加 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 3.3.自用或尚未使用自用或尚未使用的房地產(chǎn)純收益的測(cè)算的房地產(chǎn)純收益的測(cè)算 自用或尚未使用的房地產(chǎn)可以比照同一市場(chǎng)上有收益的類似房地

44、產(chǎn)的有關(guān)資料，按上述相應(yīng)的方法計(jì)算純收益，或直接比較得出純收益。 4.4.混合性混合性房地產(chǎn)純收益的測(cè)算房地產(chǎn)純收益的測(cè)算 混合性房地產(chǎn)，混合性房地產(chǎn)，是指有多種收益類型（出租、經(jīng)營(yíng)、自用等）的房地產(chǎn)，在測(cè)算純收益時(shí)，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進(jìn)行綜合。 三、房地產(chǎn)資本化率的估測(cè)三、房地產(chǎn)資本化率的估測(cè) （一）房地產(chǎn)資本化率的種類（一）房地產(chǎn)資本化率的種類 1.1.土地資本化率土地資本化率 土地資本化率是求取單純土地的價(jià)值時(shí)所采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的純收益是土地自身的純收益，而不應(yīng)包含建筑物及其他方面帶來的部分。 2.2.建筑物資本化率建筑物資本化率 建筑物

45、資本化率是求取單純建筑物的價(jià)值時(shí)所采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的純收益是建筑物自身的純收益，而不應(yīng)包含土地及其他方面帶來的部分。 3.3.綜合資本化率綜合資本化率 綜合資本化率是求取房地合一價(jià)值時(shí)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的純收益是土地和建筑物共同產(chǎn)生的純收益。 土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率三者雖然含義不同，但又是相互聯(lián)系的。三種資本化率的聯(lián)系可用下列公式表示： 式中：r綜合資本化率； r1土地資本化率； r2建筑物資本化率； p1土地價(jià)值； p2建筑物價(jià)值。212211ppprprr122211)(pprpprr211212)(pprpprr 例：某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為1000萬元，經(jīng)

46、估測(cè)建筑物部分的價(jià)值為600萬元，假定綜合的資本化率為8%，建筑物的資本化率為10%，則土地的資本化率為： %56001000600%101000%8（二）房地產(chǎn)資本化率的估測(cè)方法（二）房地產(chǎn)資本化率的估測(cè)方法 1.1.安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率法安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率法 安全利率，安全利率，指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中通常選擇國(guó)債或銀行定期存款利率作為安全利率。 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，是根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)以及通貨膨脹等因素對(duì)地產(chǎn)投資的影響綜合確定。 這種方法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：房地產(chǎn)資本化率安全利率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率房地產(chǎn)資本化率安全利率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 2.2.市場(chǎng)租價(jià)比

47、法市場(chǎng)租價(jià)比法 該方法是在市場(chǎng)上選取多個(gè)（通常為三個(gè)以上）與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)地相似的交易實(shí)例的正常純租金（純收益）與價(jià)格的比率作為依據(jù)，然后求出各交易實(shí)例正常純租金與價(jià)格比率的平均值，以此作為評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的資本化率。 該方法運(yùn)用的前提是各年租金等額、收益期限永續(xù)，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為： r = n 式中：r 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的資本化率； ai 交易實(shí)例i的純收益； pi交易實(shí)例i的價(jià)格； n交易實(shí)例個(gè)數(shù)。niiipa1 選擇4個(gè)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)相類似的交易實(shí)例，各交易實(shí)例有關(guān)數(shù)據(jù)資料如表7所示。表表7 7 交易實(shí)例及相關(guān)資料交易實(shí)例及相關(guān)資料交易實(shí)例租金（萬元/年）價(jià)格（萬元）還原利率（%）11516

48、59.0922421611.1135249810.4448786310.08 根據(jù)表中的數(shù)據(jù)資料，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法求得： 房地產(chǎn)資本化率（房地產(chǎn)資本化率（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）4 4 10.18%10.18% 3. 3.投資收益率排序插入法投資收益率排序插入法 該方法是通過收集市場(chǎng)上各種投資的收益率資料，如銀行存款、政府債券、企業(yè)債券、股票以及各個(gè)領(lǐng)域的工商業(yè)投資等，然后把各項(xiàng)投資收益率的大小排隊(duì)，制成圖表（如圖1所示）。將評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與各類投資風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定評(píng)估對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)

49、程度應(yīng)落的位置，以此確定評(píng)估對(duì)象的資本化率。收益率投資風(fēng)險(xiǎn)0評(píng)估對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置資本化率應(yīng)落的區(qū)域圖1 四、房地產(chǎn)收益年限的確定四、房地產(chǎn)收益年限的確定 （一）單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物評(píng)估情況（一）單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物評(píng)估情況 對(duì)于單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物的評(píng)估，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的年限。對(duì)收益折現(xiàn)時(shí)，純收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。 （二）土地和建筑物和成一體評(píng)估的情況（二）土地和建筑物和成一體評(píng)估的情況 1.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命比土地的使用年限長(zhǎng)或二者相等，根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限（如圖2所示）。 對(duì)收益折現(xiàn)時(shí)，純收益中不扣

50、除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命比土地的使用年限長(zhǎng)，還應(yīng)將土地使用年限到期時(shí)建筑物部分的殘余價(jià)值或政府收回土地使用權(quán)對(duì)建筑物的補(bǔ)償價(jià)值折現(xiàn)。 房地產(chǎn)收益年限建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用年限0圖2 2.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命比土地的使用年限短，以土地使用年限為房地產(chǎn)總的收益年限，但對(duì)房地產(chǎn)的收益折現(xiàn)分兩段進(jìn)行, 第一段以建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為界，將房地合一的純收益折現(xiàn)，純收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)； 第二段將土地使用年限超過建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限中的土地純收益折現(xiàn)，并把此價(jià)值加到第一段的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值中（如圖3所示）。 房地產(chǎn)收益年限0土地剩余使用年限建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用

51、年限圖3五、房地產(chǎn)價(jià)值的估測(cè)五、房地產(chǎn)價(jià)值的估測(cè) （一）房地合一價(jià)值的估測(cè)（一）房地合一價(jià)值的估測(cè) 估測(cè)房地合成一體的房地產(chǎn)價(jià)值，應(yīng)根據(jù)上述介紹的有關(guān)方法分別測(cè)算和確定房地產(chǎn)純收益、資本化率和收益年限，并運(yùn)用合適的評(píng)估計(jì)算公式進(jìn)行收益折現(xiàn)。 1.收益年限為有限期，各年收益額不相等 式中: p房地產(chǎn)價(jià)值； ri房地產(chǎn)第i年純受益； r綜合資本化率； n房地產(chǎn)收益年限。 2.收益年限為有限期，各年收益額相等式中: p房地產(chǎn)價(jià)值； a房地產(chǎn)的純受益（年金）； r綜合資本化率； n房地產(chǎn)收益年限。niiirrp)1 ()1 (11 nrrap 3.收益年限為無限期，各年收益額相等 式中: p房地產(chǎn)價(jià)值

52、； a房地產(chǎn)的純受益（年金）； r綜合資本化率。 4.收益年限為無限期，收益額按等比級(jí)數(shù)遞增 式中: p房地產(chǎn)價(jià)值； a房地產(chǎn)的純受益（年金）； r綜合資本化率； g房地產(chǎn)收益遞增率。（rapgrap （二）土地價(jià)值的估測(cè)（二）土地價(jià)值的估測(cè) 1.1.單純的土地出租單純的土地出租 首先通過土地的正常收入減去土地的正常費(fèi)用得到土地的純收益，然后用適當(dāng)?shù)耐恋氐馁Y本化率將土地的純收益折現(xiàn)。 常用的收益折現(xiàn)公式為： （1）收益年限為有限期，各年收益額相等 式中: p1土地價(jià)值； a1土地的純受益（年金）； r1土地資本化率； n土地收益年限。)1(111111nrrap （2）收益年限為無限期，各年收

53、益額相等 式中: p1土地價(jià)值； a1土地的純受益（年金）； r1土地資本化率。 111rap 2.2.房地產(chǎn)出租或經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)出租或經(jīng)營(yíng) 土地價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值減去房屋價(jià)值后剩余的價(jià)值。運(yùn)用收益途徑及其方法評(píng)估土地的價(jià)值，通常是用房地產(chǎn)的純收益減去建筑物的純收益得到土地的純收益，用土地的資本化率對(duì)土地的純收益折現(xiàn)求和即可得到土地的價(jià)值。 常用的評(píng)估計(jì)算公式如下： （1）收益年限為有限期，各年收益額相等 其中，a2= p2a2= p2r2r2 式中: p1土地價(jià)值； a房地合一的純受益（年金）； a2建筑物的純受益（年金）； r1土地資本化率； n土地收益年限； p2建筑物價(jià)值； r2建筑物資本化

54、率。 評(píng)估時(shí)，建筑物價(jià)值應(yīng)采用收益途徑以外的途徑和方法求取，通常采用成本途徑，評(píng)估計(jì)算公式為： 建筑物價(jià)值建筑物價(jià)值= =建筑物重置成本建筑物重置成本成新率成新率 )1 (11 )(1121nrraap （2）收益年限為無限期，各年收益額相等 式中: p1土地價(jià)值； a房地合一的純受益（年金）； a2建筑物的純受益（年金）； r1土地資本化率。 公式中建筑物純受益的求取方法與第一種情況相同。 121)(raap （三）建筑物價(jià)值的估測(cè)（三）建筑物價(jià)值的估測(cè) 建筑物價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值減去土地價(jià)值后剩余的價(jià)值。 運(yùn)用收益途徑及其方法評(píng)估建筑物的價(jià)值，通常是用房地產(chǎn)的純收益減去土地的純收益得到建筑物的

55、純收益，用建筑物的資本化率對(duì)建筑物的純收益折現(xiàn)求和即可得到建筑物的價(jià)值。 評(píng)估計(jì)算公式如下： （1）收益年限為有限期，各年收益額相等 其中，a1= p1r1 式中: p2建筑物價(jià)值； a房地合一的純受益（年金）； a1土地的純受益（年金）； r2建筑物資本化率； n土地收益年限； p1土地價(jià)值； r1土地資本化率。 評(píng)估時(shí)，土地價(jià)值應(yīng)采用收益途徑以外的途徑和方法求取，如市場(chǎng)途徑和成本途徑等。)1 (11 )(2212nrraap （2）收益年限為無限期，各年收益額相等 式中: p2建筑物價(jià)值； a房地合一的純受益（年金）； a1土地的純受益（年金）； r2建筑物資本化率。 公式中土地純收益的求

56、取方法與第一種情況相同。在實(shí)際評(píng)估操作中，評(píng)估人員應(yīng)該根據(jù)建筑物的收益和收益期限的具體狀況選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估計(jì)算公式。212)(raap六、收益途徑及其方法評(píng)估案例六、收益途徑及其方法評(píng)估案例 例： 1.1.評(píng)估對(duì)象概況評(píng)估對(duì)象概況 評(píng)估對(duì)象為六層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，土地總面積500平方米,房屋建筑面積1500平方米，月租金4.5萬元，假設(shè)建筑物的資本化率為10%，耐用年限為60年，土地資本化率為8%，管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)，維修費(fèi)以房屋現(xiàn)值的1.5%計(jì)，房租損失準(zhǔn)備費(fèi)按半月租金計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值3計(jì)，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，土地使用稅每年每平方米2元，營(yíng)業(yè)稅及附加綜合稅率為5.5%，建筑物尚可使

57、用年限為50年，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物價(jià)值依成本法求得為120萬元。 2.2.評(píng)估要求評(píng)估要求 用收益法評(píng)估該房屋基地使用權(quán)價(jià)值。 3.3.評(píng)估過程評(píng)估過程 （1）求取年有效總收入 年有效總收入年有效總收入4500045000121245000450002 2 517500517500（元）（元） （2）求取年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 管理費(fèi)管理費(fèi)5400005400003%3% 1620016200（元）（元） 修繕費(fèi)修繕費(fèi)120000012000001.5%1.5% 1800018000（元）（元） 保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)1200000120000033 36003600（元）（元） 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅54000

58、054000012%12% 6480064800（元）（元） 營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅及附加5400005400005.5%5.5% 2970029700（元）（元） 土地使用稅土地使用稅5005002 2 10001000（元）（元） 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用16200+18000+3600+64800+29700+100016200+18000+3600+64800+29700+1000 133300133300（元）（元） （3）求取房地產(chǎn)純收益 房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益517500517500133300133300 384200384200（元）（元） （4）求取土地純收益 房屋純收益房屋純收

59、益1200000120000010%10% 120000120000（元）（元） 土地純收益土地純收益384200384200120000120000 264200264200（元）（元） （5）求取土地使用權(quán)價(jià)值 土地使用權(quán)價(jià)值土地使用權(quán)價(jià)值 31504833150483（元）（元） 土地單價(jià)土地單價(jià)3150483315048350050063016301（元（元/ /平方米平方米） 4.4.評(píng)估結(jié)論評(píng)估結(jié)論 本宗土地使用權(quán)的評(píng)估值為3150483元，單價(jià)為每平方米6301元。 %8111 %826420040）（ 一、成本途徑的基本思路一、成本途徑的基本思路 1.1.成本途徑的含義成本途徑

60、的含義 成本途徑，成本途徑，是通過估測(cè)備評(píng)估房地產(chǎn)的重新構(gòu)建成本，然后扣除各種貶值，以確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估思路和技術(shù)方法。 成本途徑的理論依據(jù)，從賣方的角度來看是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即賣方愿意接受的價(jià)格，不能低于其為開發(fā)建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的代價(jià)（包括建造費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等）； 從買方的角度來看是替代原理，即買房愿意支付的最高價(jià)格，不能高于其所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的代價(jià)。第四節(jié)第四節(jié) 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 2.2.成本途徑適用的條件和對(duì)象成本途徑適用的條件和對(duì)象 成本途徑適用的條件，成本途徑適用的條件，是房地產(chǎn)的重新構(gòu)建成本費(fèi)用