物業(yè)辦工作總結(jié)及下一步工作計劃

1、物業(yè)辦工作總結(jié)及下一步工作計劃按照局領(lǐng)導(dǎo)的工作安排，我于 2018 年 3 月負責物業(yè)辦 管理工作。物業(yè)辦之前的工作職責主要是負責我縣日常的 物業(yè)活動管理及物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理工作，2017 年的工作主要是解決開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾糾紛。隨著新的遼寧省物業(yè)管理條例于 2018 年 2 月 1 日 起開始施行，條例重新明確了物業(yè)活動管理的責任主體 （物業(yè)活動管理的主體為街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府）；同時取消了物業(yè)主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)認 定，不再受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定申請和資質(zhì)變更、更 換、補證。經(jīng)請示局領(lǐng)導(dǎo)，征求市物業(yè)管理科的意見后， 重新制定了物業(yè)辦的工作職責，便于下一步

2、開展工作?，F(xiàn) 將近期工作總結(jié)如下：一、 明確物業(yè)辦工作職責（一）建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。 物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)載 明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總積、專 有部分數(shù)量、共有部分主要情況、建設(shè)單位及其他需載明 的事項。（二）組織專業(yè)經(jīng)營單位進行驗收。 建設(shè)單位在組織竣 工驗收時，應(yīng)當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營 單位參加；驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè) 備及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理，專業(yè)經(jīng)營單 位應(yīng)當接收。已投入使用的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線尚未移交 專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當組織專 業(yè)經(jīng)營單位按照國家有關(guān)規(guī)定進行驗收。（三）小區(qū)業(yè)主委員會備案。 業(yè)

3、主委員會應(yīng)當自選舉之 日起 30 日內(nèi)，持下列資料到縣物業(yè)行政主管部門辦理備 案：1、業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉決議2、管理規(guī)約3、業(yè)主大會議事規(guī)則4、業(yè)主委員會主任、副主任及其他成員名單5、符合備案的，縣物業(yè)行政主管部門自收到備案資料后十日內(nèi)予以備案并出具備案證明（業(yè)主委員會任期 內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起 三十日內(nèi)將變更內(nèi)容報告?zhèn)浒覆块T）。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。 住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當 通過招投標的方式選聘；建筑面積不超過三萬平米的，經(jīng) 縣物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘。物業(yè) 服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自新建物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向 縣物業(yè)行政主管部門辦

4、理備案：1、前期物業(yè)服務(wù)合同2、臨時管理約定3、物業(yè)承接查驗協(xié)議4、建設(shè)單位移交資料清單5、查驗記錄6、交接記錄7、其他與承接查驗有關(guān)的文件（五）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)標準、質(zhì)量考核和信用評價體系。 定期組織對其進行考核，聽取業(yè)主、業(yè)主委員 會和居（村）民委員會的評價意見，并將考核結(jié)果向社會 公布。（六）住宅專項資金的收繳及監(jiān)督管理。 業(yè)主大會成 立前，住宅專項維修資金由物業(yè)行政主管部門代行管理。 業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇自行管理或者 代行管理。選擇自行管理的，應(yīng)當在銀行設(shè)立住宅專項維 修資金專戶，接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督。二、加強學(xué)習(xí)，認真貫徹執(zhí)行物業(yè)相關(guān)法律法規(guī) 認真學(xué)習(xí)新的

5、遼寧省物業(yè)管理條例，維修資金管理辦 法等一系列的法律法規(guī)。三、按照物業(yè)屬地管理的原則，重新劃分物業(yè)管理權(quán) 限國王花園小區(qū)、興隆尚品小區(qū)、天富御靜園小區(qū)、豐 慧佳苑小區(qū)目前已納入到華新社區(qū)，華新社區(qū)是雙塔區(qū)龍 山街道成立機構(gòu)，按照遼寧省物業(yè)管理條例的規(guī)定，以上 幾個小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)限應(yīng)在雙塔區(qū)的龍山街道。四、配合柳城街道和社區(qū)做好祥泰居成立業(yè)主委員會 工作目前祥泰居業(yè)主委員會籌備會議已召開，并進入公式 階段。五、整合我縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，統(tǒng)一管理。 目前我縣有物業(yè)公司 16 個，管理 21個住宅小區(qū) （華恒 4 個項目一個物業(yè)公司、金園 2 個項目一個公司、 巴黎莊園 2 個項目一個公司）。

6、其中新柳城小區(qū)、鑫合怡 園小區(qū)、祥泰居小區(qū)、柳城家園小區(qū)已納入到柳城社區(qū)管 理。剩余小區(qū)目前都是有個別業(yè)主入住，但數(shù)量很少。六、制定朝陽縣住宅前期物業(yè)服務(wù)收費管理辦法我局與縣物價局按照朝陽市住宅前期物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的文件精神，制定了朝陽縣住宅前期物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，該辦法明確了住宅前期物業(yè)服務(wù)收費 項目、標準。同時制定了住宅前期物業(yè)服務(wù)等級評定辦法 和指導(dǎo)標準。七、在亞峰局長的協(xié)調(diào)下，和不動產(chǎn)登記管理中心達 成協(xié)議，在不動產(chǎn)中心安裝新系統(tǒng)的時候把維修資金的系 統(tǒng)也安裝上，在不動產(chǎn)中心設(shè)立一個維修資金收費窗口的 同時進行數(shù)據(jù)的錄入。八、繼續(xù)做好住宅維修資金的收繳工作和專項資金賬 戶管理自

7、2013 年我縣開始收繳住宅維修資金， 2013 年至 2018 年共收繳住宅維修資金 2785 萬元，利息 928373 元。九、分別和民政、規(guī)劃部門進行溝通，完成了縣人大關(guān)于加強社區(qū)配套用房建設(shè)管理的意見的提案答復(fù)。十、解決了一些業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛雖然按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)公司的矛 盾、糾紛的管理主體是街道，但有業(yè)主到物業(yè)辦反映的問 題物業(yè)辦能協(xié)調(diào)解決的也都幫業(yè)主去協(xié)調(diào)了（鑫合怡園車 位問題、祥泰居業(yè)主委員會成員問題等）。目前遇到的問題及建議1、住宅建設(shè)項目在竣工驗收時，物業(yè)辦也參加，這樣 對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等信息能第一時間掌握。2、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住宅小區(qū)該怎樣管理

8、，如西營子福安家 園、東大屯圣德新村（以后各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅小區(qū)會更多），街 道社區(qū)怎么樣劃分。之前和亞峰局長就這個問題進行了溝通，亞峰局長的意見是朝陽縣轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)辦都 應(yīng)統(tǒng)一管理。3、維修資金系統(tǒng)一直裝不上，原有的舊系統(tǒng)里的數(shù)據(jù) 不能移植，新的信息又不能錄入，因此現(xiàn)在一直都是手開 票。由于票據(jù)數(shù)量太多，在沒有系統(tǒng)的情況下查閱數(shù)據(jù)也 很困難，要一本一本的票據(jù)去找（不動產(chǎn)中心說給安但一 直沒有準確時間）。4、目前我縣的住宅維修資金都是開發(fā)商在交房的時候 直接從業(yè)主那收取，現(xiàn)在普遍存在開發(fā)商不及時上繳或者 根本不繳的情況，要不就等到需要辦理備案的時候把需要 備案的（如住宅、網(wǎng)點）的維修資金上繳，

9、不辦理備案手 續(xù)的（倉房、車庫、閣樓等）就不上繳。已陸續(xù)有業(yè)主到 住建局反映開發(fā)商在收完維修資金后不把維修資金上繳到 專有賬戶的情況。因此，建議開發(fā)商在辦理商品房預(yù)售許 可手續(xù)時將業(yè)主交納的首期維修資金上繳到專戶管理（市 維修資金管理辦公室就是采取這樣的做法）；或者由開發(fā) 商墊付所要辦理預(yù)售許可手續(xù)項目的維修資金，由物業(yè)辦 出具交納維修資金專用收據(jù)，在其他手續(xù)齊全的同時持維 修資金專用收據(jù)辦理商品房預(yù)售許可。5、目前我縣入住的幾個小區(qū)只有祥泰居完成了竣工驗 收，其他小區(qū)由于種種原因一直沒做（個別住宅小區(qū)業(yè)主 入住已有 5 年以上）。在過一年兩年沒做竣工驗收的小區(qū) 住宅如發(fā)生質(zhì)量或其他問題需要動用維修資金怎么辦同意 使用維修資金，不符合法律程序（沒做竣工驗收就無法判 斷住宅小區(qū)的保修期，保修期從竣工驗收合格之日起開 始）；不同意使用，業(yè)主投訴維修資金主管部門監(jiān)管不嚴 （開發(fā)商交房時已收取業(yè)主維修資金但沒上繳到維修資金 專戶），業(yè)主必然要討個說法。建議盡快對我縣各個住宅 小區(qū)項目進行竣工驗收。下一步工作1、以下發(fā)朝陽縣住宅前期物業(yè)收費管理辦法為契 機，盡快和物業(yè)公司對接。2、做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)檔案管 理