房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、入門專業(yè)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)1234Contents Page房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識* Transition Page房地產(chǎn)的基本概念入門專業(yè)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)1234房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識（一）房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（1）房地產(chǎn)基本概念）房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)專業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)

2、營、管理和服務(wù)多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。二者之間又有著非常密切的聯(lián)系，它們的服務(wù)對象都是房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和發(fā)包方，建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。 （一）房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（2）房地產(chǎn)市場的涵義）房地產(chǎn)市場的涵義房地產(chǎn)市場的涵義有廣義和狹義之分：狹義房地產(chǎn)市場，是指專門用來進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動(dòng)的經(jīng)營場所，主要指房地產(chǎn)交易所;廣義的房地產(chǎn)市場，是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易

3、關(guān)系的總和，而一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。（一）房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（3）房地產(chǎn)市場的特性）房地產(chǎn)市場的特性不可移動(dòng)性獨(dú)一無二性壽命長久性數(shù)量有限性用途多樣性相互影響性易受限制性價(jià)值高大性難以變化性保值增值性市場信息不明顯市場反應(yīng)慢（一）房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（4）房地產(chǎn)業(yè)的分類）房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。（二）（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（1）建筑知識）建筑知識1）按建筑物的使用性質(zhì)分類 建筑

4、物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。居住建筑 ：居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。 公共建筑公共建筑是供人們進(jìn)行各項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)的建筑物，公共建筑按使用特點(diǎn)，可以分為以下一些建筑類型；生活服務(wù)性建筑：食堂、菜場、浴室、理發(fā)店等；文教建筑：學(xué)校、圖書館、學(xué)生實(shí)驗(yàn)室等；托幼建筑：托兒所、幼兒園等；科研建筑：研究所、科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓等；醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；商業(yè)建筑：商店、商場、貿(mào)易市場、飯店、餐廳以及相關(guān)設(shè)施；體育建筑：體育場(館

5、)、游泳池(館)等服務(wù)于體育運(yùn)動(dòng)的房屋建筑；文娛建筑：劇院、會(huì)堂、博物館、文化館、展覽館等；交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運(yùn)站、郵政大樓、電報(bào)、電話局等用于交通、郵政、10.電訊的建筑；其他建筑：如園林建筑、紀(jì)念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設(shè)施。 （二）（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（1）建筑知識）建筑知識2）按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類： 磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑。低層建筑采用磚木結(jié)構(gòu)的較多，多層建筑采用磚混結(jié)構(gòu)的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結(jié)構(gòu)。（二）（二）房

6、地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（1）建筑知識）建筑知識3）按建筑物的層數(shù)分類 米以下不含米為低層或多層建筑米不含米為高層建筑米以上含米為超高層建筑（二）（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（1）建筑知識）建筑知識4）房屋建筑的構(gòu)造幢建筑物，一般是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、 樓梯、屋頂、門窗、陽臺和雨蓬等幾大部分構(gòu)成，它們在不同的部位，發(fā)揮著各自的作用。 基礎(chǔ)： 墻： 樓板層： 樓梯： 屋頂： 門窗： 陽臺： 隔斷：一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識 基礎(chǔ)：是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基

7、，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系，一般均設(shè)在地面以下。 墻：墻是建筑物的承受構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件，與外界直接接觸的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分統(tǒng)稱為外墻。一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識 樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。 樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識 屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護(hù)構(gòu)件和承受構(gòu)件。 門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風(fēng)或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風(fēng)，同時(shí)也起分隔和圍護(hù)的

8、作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識 陽臺：樓層建筑中，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的，或一面敞開的，或封閉的。 隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設(shè)計(jì)中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。（二）（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（2）建筑識圖）建筑識圖一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等?？偲矫鎴D：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖。建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建

9、筑剖面圖。結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，同時(shí)反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結(jié)構(gòu)的要求。在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計(jì)的，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進(jìn)行美化的方法。 一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識總總平平面面圖圖一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識建建筑筑施施工工圖圖一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識平面圖及剖面圖一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識效果圖及鳥瞰圖（二）（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知

10、識（3）房屋面積的規(guī)定和測算）房屋面積的規(guī)定和測算 1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。（不常說）（二）（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（3）房屋面積的規(guī)定和測算）房屋面積的規(guī)定和測算 2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后

11、，所剩實(shí)際生活使用的面積。（二）（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（3）房屋面積的規(guī)定和測算）房屋面積的規(guī)定和測算 4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。5）房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)處依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。（二）（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（3）房屋面積的規(guī)定和

12、測算）房屋面積的規(guī)定和測算 6）房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分?jǐn)偟枚?，出房率就要低一些。（二）（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（3）房屋面積的規(guī)定和測算）房屋面積的規(guī)定和測算 8）套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成；9）套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。10）套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或

13、承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。（二）（二）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測算 多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計(jì)算。穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳不分層高均按一層面積計(jì)算，回廊部分按其投影計(jì)算面積。房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20米的，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。封閉式陽臺按其外圍投影面積計(jì)算。凸陽臺按其投影面積的一半計(jì)算。共有公共面積的分?jǐn)傆?jì)算：每戶應(yīng)攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積（三）（三）房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知

14、識(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：l）土地取得費(fèi)用：2）前期工程費(fèi)：3）房屋建筑安裝工程費(fèi)4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6）經(jīng)營管理費(fèi)7）銷售費(fèi)用8）利息9）稅費(fèi)10）利潤（三）（三）房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：l）土地取得費(fèi)用：有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；三是通過政府有償出讓取得土地的地價(jià)款；四是通過二三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價(jià)款。（三）（三）房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格基礎(chǔ)

15、知識基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：2）前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面：三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。水通、電通、路通、場地平整。一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識（三）（三）房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：個(gè)方

16、面組成：3）房屋建筑安裝工程費(fèi)： 是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤和稅金等；（三）（三）房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（三）（三）房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：6）經(jīng)營管

17、理費(fèi)：指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營單位的管理人員所得7）銷售費(fèi)用：是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營銷策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)等。（三）（三）房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：8）利息：是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，自有資金也視同貸款計(jì)算利息。9）稅費(fèi)：稅費(fèi)是應(yīng)向國家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個(gè)人對國家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅

18、、所得稅等。 （三）（三）房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識一、入門專業(yè)知識一、入門專業(yè)知識(1)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：組成：10）利潤：利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。Transition Page房地產(chǎn)的基本概念* 入門專業(yè)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)1234專業(yè)術(shù)語住房抵押貸款知識申請個(gè)人住房抵押貸款的基本條件 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語申請個(gè)人住房抵押貸款的主要材料 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)

19、術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語1、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語2、占地總面積：建筑占用土地的面積，謂建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。3、建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團(tuán)所有建筑物（包括公共設(shè)施建筑）的面積之和。4、容積率：是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積、建筑用地面積 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語5、綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限

20、控制。（綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地）綠化率綠化面積/規(guī)劃用地面積（一一）專業(yè)術(shù)語專業(yè)術(shù)語 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語6、紅線：由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字、蓋章后生效。7、建筑紅線后退距離：指建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語8、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。9、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示10、日照：建筑物能迎受到陽

21、光的程度。各建筑對日照要求不同。第二十條住宅日照標(biāo)準(zhǔn)日為大寒日，有效日照時(shí)間帶為8時(shí)至16時(shí)，計(jì)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)為累計(jì)時(shí)間。第二十一條新城區(qū)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)不得低于2小時(shí)。舊城區(qū)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)不得低于1小時(shí)，對原有住宅日照標(biāo)準(zhǔn)不得低于2小時(shí) (原有住宅本身達(dá)不到此標(biāo)準(zhǔn)的除外)。摘自摘自遼寧省錦州市人民政府錦州市建筑間距、住宅遼寧省錦州市人民政府錦州市建筑間距、住宅日照、建筑退讓管理規(guī)定錦州市人民政府令第日照、建筑退讓管理規(guī)定錦州市人民政府令第6號號 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語11、配套：使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會(huì)公共設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內(nèi)部

22、有生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。12、住宅：供人們生活居住的建筑。13、通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。14、朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。15、隔音：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數(shù)表示。16、噪聲級：不同使用功能的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級（一般住宅為50DB以下）17、隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語18、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡化的名稱，如二室廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種

23、平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關(guān)心的因素。19、進(jìn)深：建筑中表示橫向(建筑短向)尺度的名稱。進(jìn)深大用地比較經(jīng)濟(jì)，但對日照采光等不利。20、開間：一般把建筑長向的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語21、層高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離(一些屋面上設(shè)有設(shè)備間的建筑，應(yīng)計(jì)到設(shè)備間上檐 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語22、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體。23、非承重墻：對整體建筑不起承重受力作用，但有可能

24、對局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻休。可拆改與不可拆改可拆改與不可拆改 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語24、物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會(huì)進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語25、復(fù)式住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅。26、躍層(錯(cuò)層)：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占中層，或在本層外在其上或下錯(cuò)開半層，高度占一層或半層。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語27、土地使用權(quán)出

25、讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 28、土地使用權(quán)劃撥：是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語29、“五證俱全五證俱全”是指哪五證？是指哪五證？1）建筑施工許可證2）房屋預(yù)售許可證3）建筑用地規(guī)劃許可證4）國有土地使用證5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語30、何為七通一平？何為七通一平？通上水、通下水

26、、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語31、土地使用權(quán)的最高出讓年限？、土地使用權(quán)的最高出讓年限？1）居住用地70年；2）工業(yè)用地50年；3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5）綜合或其它用地50年。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語物權(quán)法明確了公私財(cái)產(chǎn)的平等受保護(hù)權(quán)。我國規(guī)定住宅用地的最高年限70年；商業(yè)用地40（有特殊50年限）；綜合用地50年?，F(xiàn)已明確，屆滿自動(dòng)續(xù)期。續(xù)費(fèi)按當(dāng)時(shí)的110來增收（即土地使用權(quán)出讓金）。需要屆滿期

27、前一年申請續(xù)費(fèi)。城市房地產(chǎn)管理法第二十二條和物權(quán)法第一百四十九條有相關(guān)規(guī)定內(nèi)容。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語（一）專業(yè)術(shù)語32、房屋的保修內(nèi)容與保修期限？房屋的保修內(nèi)容與保修期限？1）屋面防水為5年；2）土建為1年，具體包括：墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；3）衛(wèi)生潔具為1年；4）電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為2年；5）管道堵塞為2個(gè)月；6）供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個(gè)供冷期及2個(gè)供暖期。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（二）

28、住宅抵押貸款知識（二）住宅抵押貸款知識1、住房抵押貸款概念：住房抵押貸款是售房者(或擔(dān)保公司)、銀行和購房者三方之間的一種約定，是約定購房者將其已預(yù)售部分購房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，售房者（或擔(dān)保公司）為購房者按期清償銀行貸款做擔(dān)保，在購房者不能按時(shí)履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。 1）、公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規(guī)定要求向按時(shí)足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時(shí)發(fā)放的貸款。該類貸款下以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。2）、自營性個(gè)人住房貸款

29、是銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“按揭”，該類貸款銀行資金成本較高，利率相對高一些，但貸款額度、期限所受限制教少。 3）、個(gè)人住房組合貸款 是指向按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時(shí)，同時(shí)發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款和自營性個(gè)人住房貸款。組合貸款是由政策性和自營性兩個(gè)獨(dú)立的貸款品種組成，抵押物相同，但其貸款的主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（二）住宅抵押貸款知識（二）住宅抵押貸款知識2、住房抵押貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語住房抵押貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語1）貸款金額：簡稱貸款額，是指借

30、款人向貸款人借款的數(shù)額。2）首付比率：通常指購買住房時(shí)首期付款額占所購住房總價(jià)的比率。3）住房抵押貸款的成數(shù)： 銀行通常不給予購房者相當(dāng)于房價(jià)款100%的貸款，而要求購房者自己支付房價(jià)款的一定比例的現(xiàn)金，即首付款，其余的向銀行申請貸款。 住房抵押貸款成數(shù)指貸款額與樓價(jià)的比率，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房最高的住房抵押貸款成數(shù)為8成。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（二）住宅抵押貸款知識（二）住宅抵押貸款知識2、住房抵押貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語住房抵押貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語4）借貸年期： 年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房一般最高的年期為30年。5）利息：借款

31、人在借貸期限內(nèi)不僅應(yīng)當(dāng)償還貸款本金，而且應(yīng)當(dāng)支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對住房抵押貸款的金融政策。6）償還比率：通常指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。7）貸款余額：是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)間的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（三）申請個(gè)人住房抵押貸款的基本條件（三）申請個(gè)人住房抵押貸款的基本條件、在中國境內(nèi)具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應(yīng)在18周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過65歲，女性不超過60歲。、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好

32、，有償還貸款本息的能力。有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。、有所購買（建造、大修）住房全部價(jià)款%以上的自籌資金，并保證用于支付購買（建造、大修）住房的首付款。、有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。、貸款銀行規(guī)定的其他條件。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（四）申請個(gè)人住房抵押貸款的主要材料（四）申請個(gè)人住房抵押貸款的主要材料、個(gè)人住房貸款申請表。、身份證件原件及復(fù)印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。、貸款銀行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借貸人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明或其他償債能力的證明資

33、料。、合法的購買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件，購買商品房的，需要提供所購商品房的用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等方面的合法材料。、抵（質(zhì)）押物的清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的有價(jià)證券等。、貸款銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語（四）申請個(gè)人住房抵押貸款的主要材料（四）申請個(gè)人住房抵押貸款的主要材料、保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明。、銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬供給貸款銀行質(zhì)押的有價(jià)證券等。、借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。、商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證（

34、現(xiàn)房）。、如果借款人有配偶的，其借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示相應(yīng)結(jié)婚證或戶口簿等證明文件材料。、貸款銀行要求提供的其他文件材料。房地產(chǎn)的基本概念* 入門專業(yè)知識優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)14房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語2房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識3商品房預(yù)售和銷售 三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識 三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識1、商品房預(yù)售的概念：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。2、商品房預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資

35、金達(dá)到程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向縣、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。 三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識3、商品房頂售合同登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽定商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售人可以持商品房預(yù)售合同到縣級以人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。（現(xiàn)階段錦州采用網(wǎng)絡(luò)備案登記制度） 三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識4、商品房銷售應(yīng)具備“五證”國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者向國家支付了土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年

36、限內(nèi)某塊國有土地的使用權(quán)的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證是建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準(zhǔn)證件。商品房預(yù)售商品房預(yù)售(銷售銷售)許可證許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。 三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識5、商品房銷售實(shí)行兩書制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商

37、品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和使用說明書制度的規(guī)定，向買受人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識三、房地產(chǎn)法規(guī)基礎(chǔ)知識6、房地產(chǎn)廣告房地產(chǎn)廣告是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。Transition Page房地產(chǎn)的基本概念* 優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)4入門專業(yè)知識1房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)術(shù)語2房地產(chǎn)法規(guī)3銷售員的基本素質(zhì)及要求優(yōu)秀銷售員的標(biāo)準(zhǔn)之自律面優(yōu)秀銷售員標(biāo)準(zhǔn)之業(yè)務(wù)面 四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn) 四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn) 四、優(yōu)秀

38、銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)銷售員先天素質(zhì)銷售員先天素質(zhì)總述你能擁有其中三項(xiàng)特點(diǎn)，就可以決定你將會(huì)成功，如總述你能擁有其中三項(xiàng)特點(diǎn)，就可以決定你將會(huì)成功，如果五項(xiàng)皆得，那么就可成就你的人生。歸根到底，成功者果五項(xiàng)皆得，那么就可成就你的人生。歸根到底，成功者永遠(yuǎn)是極少數(shù)人，所以要做這極少數(shù)人中的一員，就必須永遠(yuǎn)是極少數(shù)人，所以要做這極少數(shù)人中的一員，就必須性格、思想、能力都不平凡，任何環(huán)境中都要以高出他人性格、思想、能力都不平凡，任何環(huán)境中都要以高出他人一籌的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，忌隨大流，忌小聰明（注：先天素一籌的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，忌隨大流，忌小聰明（注：先天素質(zhì)不夠的人，也可以在后天努力可得，但

39、其努力程度是難質(zhì)不夠的人，也可以在后天努力可得，但其努力程度是難以想象的）。以想象的）。自信自信海綿性思想海綿性思想把信念看成生命把信念看成生命海洋天空那樣的胸懷與氣魄海洋天空那樣的胸懷與氣魄運(yùn)動(dòng)員的體能運(yùn)動(dòng)員的體能（一）銷售員的基本素質(zhì)及要求 四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn) 四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)四、優(yōu)秀銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)銷售員后天素質(zhì)銷售員后天素質(zhì)鍥而不舍，不斷培養(yǎng)自己克服困難的能力鍥而不舍，不斷培養(yǎng)自己克服困難的能力積極向上，不甘落后，有進(jìn)取心積極向上，不甘落后，有進(jìn)取心做事主動(dòng)，不依賴做事主動(dòng)，不依賴性格熱情，喜歡與人交流性格熱情，喜歡與人交流工作認(rèn)真，盡心盡責(zé)，一絲不茍工作認(rèn)真，盡心盡責(zé)，一絲不茍專研專業(yè)，能勝任工作專研專業(yè)，能勝任工作有企圖心，想做老板的員工，才是好職員有企圖心，想做老板的員工，才是好職員能與同事和睦相處，成為他人學(xué)習(xí)的榜樣能與同事和睦相處，成為他人學(xué)習(xí)的榜樣喜好新事物，不斷更新觀念喜好新事物，不斷更新觀念聽從指示，堅(jiān)決完成聽從指示，堅(jiān)決完成不怕犯錯(cuò)，知錯(cuò)就改不怕犯錯(cuò)，知錯(cuò)就改舉一反三，頭腦靈活舉一反三，頭腦靈活善于總結(jié)，快速提高善于總結(jié)，快速提高能說會(huì)道，表達(dá)自如能說會(huì)道，表達(dá)自如在生活中做細(xì)心人，體會(huì)人性思想在生活中做細(xì)心人，體會(huì)人性思想