農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛的探討

1、農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛的探討當(dāng)前，城鄉(xiāng)一體化已成為是我國發(fā)展新階段提出的新任務(wù)，是實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會奮斗目標的新要求。2008年成都市被國務(wù)院確定為首批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)，雙流縣也成為全市試點之一。為了加速城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，成都市提出了“三個集中”的構(gòu)想，即工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中，土地向規(guī)模經(jīng)營集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中;市政府還先后實施了“新居工程”、“金土地工程”以及“農(nóng)民土地換社?！钡却胧谕ㄟ^這些大膽創(chuàng)新的嘗試，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新機制。在此背景下，我縣農(nóng)村房地產(chǎn)市場變得異常活躍，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也日益增多，特別是拆遷安置房買賣合同糾紛日益突出，越來越多的案件訴至法院。近

2、期我院深入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行安置房買賣合同糾紛的專題調(diào)研，并就現(xiàn)階段安置房買賣合同糾紛的解決提出對策和建議，以期能為解決試驗區(qū)改革的一些難題提供有益參考。一、農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的基本情況(一)買賣雙方的基本情況1.從購買“安置房”的購房者需求劃分。一是滿足基本住房需求的“安置房”，它們實現(xiàn)了對普通商品房的替代作用。這類人群雖然清楚安置房存在的風(fēng)險，但是無力購買高價的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購買安置房。他們對房屋的穩(wěn)定性較為敏感，抗風(fēng)險能力較弱，而且大部分沒有其他的住房。二是滿足休閑住房需求的“安置房。房屋所處的鄉(xiāng)村環(huán)境、不受商品房開發(fā)限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群

3、的休閑住房需求。此類購買人群對是否真正擁有房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該并不是特別關(guān)注，他們關(guān)注的重點是購買到了這種休息居住的價值。普遍來說，這類人群的抗風(fēng)險能力較強，他們要實現(xiàn)的是高層次的需求，而且普遍在市區(qū)擁有住房。三是實現(xiàn)投資功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市發(fā)展規(guī)劃等的考慮，購買部分地段和區(qū)位的安置房，以期實現(xiàn)投資功能。這類人群抗風(fēng)險能力強，對住房本身沒有需求，類似于商品房炒家。2 / 152.從安置房賣方的身份劃分。一是賣方為被征地拆遷的農(nóng)民。在拆遷安置的過程中，不少農(nóng)民分得面積相對較大的安置房，甚至有些農(nóng)民分得多套住房。為了使房屋發(fā)揮更大的效用，創(chuàng)造更大的價值，被拆遷農(nóng)民賣掉多余的住房。二是賣

4、方為房產(chǎn)開發(fā)公司和投資公司。從應(yīng)訴到我院的糾紛來看，此類糾紛占絕大多數(shù)。在推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程中，由于資金等方面的原因，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會一般采取招標方式選擇具有資金優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商或者投資公司作為業(yè)主修建安置小區(qū)。安置房竣工后，與被拆遷村民簽訂房屋安置合同。有部分開發(fā)商或者投資公司在安置完被拆遷村民后，將剩余的安置房出售。(二)此類糾紛的特點一是開發(fā)商與購買人簽訂的合同表面為項目安置合同，實為房屋買賣合同。雖然合同名稱為“某某項目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內(nèi)容。二是合同明確表明為購房人辦理國有土地使用權(quán)證。開發(fā)商為了吸引購房者，一般在合同里面明確注明：開發(fā)商在房屋

5、交付使用后一定期限內(nèi)，按規(guī)定為購房人辦理“村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)”，并在房屋交付使用后一定期間內(nèi)，依據(jù)相關(guān)政策換為“城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)”，同時辦理“國有土地使用權(quán)證”。但是在實踐中，開發(fā)商很難兌現(xiàn)此項諾言，導(dǎo)致違約，糾紛必然發(fā)生。三是此類案件矛盾尖銳。因為安置房的價格大大低于市面上的商品房，購房者基于價格的優(yōu)勢紛紛購買安置房。更何況有開發(fā)商“一定時期內(nèi)辦理國有土地使用權(quán)”的承諾，購房人更加義無反顧。因此一旦糾紛產(chǎn)生，業(yè)主一般不愿意選擇退房，而要求開發(fā)商履約。四是是涉穩(wěn)群體性糾紛案件較多。此類案件涉及利益主體廣泛且爭議的標的基本一致，紛紛要求開放商履約。眾多分散的購買人為了增強其維權(quán)的力量而聯(lián)合起來，一般是幾十戶甚

6、至上百戶訴至法院。近期到我院起訴的此類案件，其中一案件涉及近五百戶業(yè)主，嚴重地影響社會的穩(wěn)定。二、“安置房”涉及的法律問題(一)物權(quán)方面的問題1.房屋產(chǎn)權(quán)證問題。由于房屋屬于不動產(chǎn)，根據(jù)不動產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)屬性，各國對不動產(chǎn)一般采取法定登記主義，即房屋所有權(quán)只有經(jīng)過國家法定的部門登記才能確權(quán)和生效。我國也是采取的不動產(chǎn)所有權(quán)登記制度，根據(jù)物權(quán)法對登記的規(guī)定，負責(zé)房屋所有權(quán)的登記是房產(chǎn)管理部門，也就是說，房屋產(chǎn)權(quán)的確認、轉(zhuǎn)讓只有經(jīng)過房產(chǎn)管理部門的登記以后才能最終發(fā)生效力，物權(quán)才能發(fā)生轉(zhuǎn)移。如果房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒有經(jīng)過房產(chǎn)管理部門的登記確認，房屋的產(chǎn)權(quán)將不會發(fā)生轉(zhuǎn)移的法律效力。按照法律的規(guī)定，“安置房”如

7、果是農(nóng)村集體組織成員自己居住，農(nóng)村集體組織成員可以依照相關(guān)的法律獲得由基層政府頒發(fā)的宅基地使用權(quán)證及房產(chǎn)證。如果“安置房”轉(zhuǎn)讓交易的對象是城市居民時，一般不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，除非房屋所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地被征用為國有土地。2.辦理抵押問題。根據(jù)擔(dān)保法理論，用于抵押的標的物只有保證其能夠自由流通才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下也可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。具體到現(xiàn)行擔(dān)保法第三章所提及的抵押物也應(yīng)符合上述要求，以便在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人能夠?qū)⒌盅旱呢斘镎蹆r或者以拍賣、變賣，對該財產(chǎn)的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?，F(xiàn)階段，農(nóng)村房屋能否抵押的問題仍然困擾著理論界和實務(wù)界

8、，存在著不同的觀點和爭論。而作為轉(zhuǎn)讓之后的“安置房”能否抵押，也有很大的爭議。物權(quán)法規(guī)定只要是法律、法規(guī)沒有禁止的物均可抵押，但是安置房在現(xiàn)實中未能充分發(fā)揮安置房的經(jīng)濟價值，其生產(chǎn)性功能也就較為有限，因此是否適宜作為抵押物或者該抵押是否為債權(quán)人所接受仍然是一個值得思考的問題。3.能否得到征地、拆遷補償問題。城鎮(zhèn)居民購買安置房后，一旦國家決定對該安置房所占用的集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟組織成員予以拆遷，對于購買該類房屋的城市居民來講可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外。(二)合同效力問題目前關(guān)于農(nóng)村“安置房”買賣合同效力的認定，有以下兩種不同意見。第一種意見是房屋買賣關(guān)系無效。首先，

9、中華人民共和國土地管理法第63條規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非法農(nóng)業(yè)建設(shè)?！比绻仓梅抠I賣成立，就是將與房屋相連的宅基地使用權(quán)作為標的物出賣了，實質(zhì)上就是將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)變相用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。其次，物權(quán)法第162條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地。”這一規(guī)定首次明確了，集體所有的土地建造的房屋，可以轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶，城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購置宅基地。據(jù)此，應(yīng)

10、當(dāng)能夠得出城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買農(nóng)戶住房的結(jié)論。而且，由于農(nóng)村個人住房買賣須經(jīng)有關(guān)部門批準并輸相關(guān)的法定手續(xù)，安置房沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，買賣后無法辦理過戶手續(xù)。第二種意見是買賣關(guān)系有效。 我國民法通則第75條規(guī)定，公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn);物權(quán)法第64條也規(guī)定“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)”。對照該兩條規(guī)定，我們認定農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財產(chǎn)應(yīng)是不容置疑的。既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財產(chǎn)，那么從理論角度來說，作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居

11、民 ，完全可以依法對其房屋行使所有權(quán)，當(dāng)然包括其中能充分體現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的處分權(quán)。根據(jù)土地管理法第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民在出賣房屋時，同時轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。再從我國目前的立法精神和法律現(xiàn)狀來看，首先，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)第4條規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！倍鴩鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知以及國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見不是法律，因此不能作為認

12、定合同無效的依據(jù)。再者，土地管理法雖然規(guī)定了“一戶一宅”和“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”，但是，從其立法精神來看，這些條文主要的法律效果體現(xiàn)在國家對集體土地地行政管理上，旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，防止農(nóng)用地特別是耕地被違法占用，保證農(nóng)民的自下而上之本。違反該規(guī)定的，除了要承擔(dān)行政法律責(zé)任外，最重要的是不得再申請宅基地，這些規(guī)定雖然是強制性規(guī)范，但與合同的效力并未聯(lián)系在一起。從法律上講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，不能“越權(quán)”波及到民事法律關(guān)系，這是市場經(jīng)濟和社會法制化的必然要求。近來司法實踐顯示，法院越來越趨向于維護農(nóng)村私有房屋買賣合同中買受人的利益，其中以北

13、京市高級人民法院2007年發(fā)布的關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知對土地及房屋增值部分予以合理分配為典型。溫州市法院系統(tǒng)絕大多數(shù)法官的觀點是農(nóng)村房屋買賣有效。他們認為，對合同的效力認定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第44條、第52條規(guī)定的無效情形，就對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。法院就應(yīng)認定合同有效，以維護交易秩序的穩(wěn)定和安全。順義法院李遂法庭在一起農(nóng)村房屋買賣糾紛案中認，被告所購買的房屋并非相關(guān)法律、法規(guī)所禁止，亦未違背買賣雙方的真實意思，故應(yīng)

14、認定該房屋買賣關(guān)系有效。(三)繼承、遺贈和贈與問題作為安置房的主要消費者，一部分年齡較大的城市居民再將自己商品房讓給子女居住后，選擇了環(huán)境較好的城市周邊安置房作為養(yǎng)老居所。那么，繼承問題也就出現(xiàn)了。作為購買者的老年人尚未取得完全產(chǎn)權(quán)，那么作為繼承人的子女或是其他受遺贈人的權(quán)利會覆蓋到多大范圍呢?買賣雙方認定為所有權(quán)轉(zhuǎn)移交易，但從現(xiàn)階段的實然法的角度來看，購買者購買的是對房屋的占有權(quán)，占有作為一種事實狀態(tài)為物權(quán)法所保護，但在未出臺新的法律時，對安置房的占有還不能轉(zhuǎn)化為法律所承認的所有權(quán)，那么繼承人或是受遺贈人的權(quán)利不能優(yōu)于被繼承人、遺贈人。同理，受贈與人接受的也是占有，所以民事流轉(zhuǎn)關(guān)系一直處于不

15、確定的狀態(tài)。三、解決農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的對策建議(一)解決此類糾紛的原則任何問題的產(chǎn)生都是有一定的原因，而任何問題的解決，我們也應(yīng)該以其產(chǎn)生的原因為切入點，并依照一定的原則尋找解決問題的方法。安置房問題的解決也要以一定的原則為依托。我們根據(jù)安置房產(chǎn)生的原因，結(jié)合我國的現(xiàn)實國情，總結(jié)出解決這一問題的幾項原則。一是平等原則。平等是人類社會所追求的最重要的價值之一。古今中外的人們一直為此進行著不懈的追求與探究。平等因此成為法的價值之一。我國民法通則第三條規(guī)定：“當(dāng)事人在民事活動中的地位平等?！蔽餀?quán)法第三條第三款規(guī)定：“國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。”第四

16、條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”從這些規(guī)定，我們可以看出，在市場經(jīng)濟中，從事任何民事活動都應(yīng)該遵循平等的原則。我國土地所有權(quán)分為國家所有與集體所有兩種，對于國家所有的土地其使用權(quán)可以通過招標、拍賣、掛牌等程序在市場上流通，但集體所有的土地卻不能像國有土地一樣在市場上自由流通。根據(jù)前述，我們知道安置房正是在這種土地的二元結(jié)構(gòu)條件下產(chǎn)生的。因此，法律上的平等原則要求兩種土地所有的主體國家和集體，其民事主體資格是平等的，民事主體地位是平等的，從而能平等地享有權(quán)利，其民事權(quán)益能平等地受法律的保護。所以，要從根本上解決安置房問題，必須遵循平等原則，

17、以這一原則為根本出發(fā)點。這就要求對集體所有的土地自由流轉(zhuǎn)作出變革。二是保持社會穩(wěn)定的原則。黨的十六大提出了建設(shè)民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會主義和諧社會。穩(wěn)定的社會環(huán)境是實現(xiàn)社會和諧的前提，要想實現(xiàn)穩(wěn)定，就要不斷地發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟，使廣大群眾安居樂業(yè)。為適應(yīng)這一要求，今年的國務(wù)院機構(gòu)改革，新成立了城鄉(xiāng)建設(shè)和住房保障部，這足以看出在保持社會穩(wěn)原則下國家的努力。具體的安置房的問題上，我們也應(yīng)該以這一原則為指導(dǎo)。對于中國這樣一個傳統(tǒng)的國家來說，居者有其屋是每個人的基本要求。但是，目前隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的加快，在城市中有許多中低收入者以及進城務(wù)工人

18、員承受不起如此高價的房屋。所以，安置房市場能滿足這部分人的住房需求。另外，由于安置房存在有特定的歷史因素，如果輕率地確定安置房買賣違法，會使許多人無家可回，無房可住，進而影響社會的穩(wěn)定。此外，農(nóng)民收入本來有限，如果強烈制止安置房買賣，讓農(nóng)民多余的房屋閑置，就會影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，這都不利于社會的穩(wěn)定。所以，面對安置房買賣的問題，我們應(yīng)該遵循保持社會穩(wěn)定的原則。三是循序漸進、具體問題具體分析的原則。羅馬不是一天建成的，任何事情都不可能一蹴而就，而要按照一定的步驟，依循一定的程序，有條不紊、循序漸進的進行。任何冒進都可能適得其反。對于已經(jīng)存在很長時間，遍及范圍比較廣的安置房，我們采取的措施也應(yīng)該是

19、循序漸進的，不能太急進，不要想一下子從根本上就解決問題。世界上沒有完全相同的兩片葉子，由于歷史、地域、環(huán)境等等的不同，即使是同一事物也會有不同的表現(xiàn)。所以，應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析，不同情況不同對待。前面指出過，安置房依據(jù)不同的標準，可以做不同的類型劃分。我們要根據(jù)目前安置房買賣存在的情況、不同的類型，具體問題具體分析，找尋不同的解決途徑。(二)關(guān)于審理安置房買賣合同糾紛的具體處理前面曾指出，安置房依據(jù)不同的標準，可以做不同的類型劃分。我們在處理安置房買賣合同糾紛時，主要從以下幾方面劃分：一類是與本集體經(jīng)濟組織成員之間安置房買賣合同糾紛;第二類是與非本集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村居民之間安置房買賣合同糾

20、紛;第三類是與城鎮(zhèn)居民之間的安置房買賣合同糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，我們在適用法律處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時，就必須首先對糾紛進行歸類，再根據(jù)不同的類型，妥善處理不同的糾紛。1.與本集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村居民之間安置房買賣合同效力問題。因這類房屋買賣購房者具有在該地申請宅基地的集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙，故立法精神和國家相關(guān)政策也認可這種房屋轉(zhuǎn)讓行為。因此，審判人員在審判實踐中，本集體經(jīng)濟組織成員之間安置房買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，原則上均按有效合同適用合同法進行處理。2.與非本集體

21、經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村居民之間安置房買賣合同效力問題。購房者是非本集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村居民，我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，審理此類案件不能憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定這類農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使，而應(yīng)在審理案件中單獨就房屋買賣行為是否有效作出客觀公正的認定。這樣做既不與法律、法規(guī)、政策存在沖突，又有利于農(nóng)村居民對房屋處分權(quán)的實際實現(xiàn)，更能滿足和調(diào)劑某些農(nóng)村村民之間的特殊需要，特別是自愿向城鎮(zhèn)搬遷“退宅還耕”的農(nóng)民，從而維護地方穩(wěn)定和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件的，應(yīng)依法認定為有效合同，適用合同法有效合同規(guī)定進行處理，其效力不應(yīng)受到農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓的影響。3.與城鎮(zhèn)居民之間的安置房買賣合同效力問題。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售安置房，國務(wù)院辦公廳在1999年就在關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁