中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響剖析

1、中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟增摘要：隨著我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構的轉型，積極推進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定長過程中的龍頭產(chǎn)業(yè)。在當前的市場環(huán)境下，重點對于我國宏觀經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有指導意義和現(xiàn)實價值。因此，的發(fā)展，總結國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的相關研究我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，從房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展和中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究成果，借鑒國外的經(jīng)驗和啟示，針對我國宏觀政策整體性改革和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向提出有效性對兩個層面，策，是保障我國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵性問題。 關鍵詞：宏觀經(jīng)濟；環(huán)境；盈利；房地產(chǎn)本文主要圍繞“宏觀政策整體性改革”和“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)

2、展方向” 兩方引言： 從學術的角度上強首先介紹了課題的研究背景與研究意義， 面展開深入的探討。 房并結合國外房地產(chǎn)供求變化、 調了我國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的核心地位， 并從中總結經(jīng)驗企業(yè)績效評價各個環(huán)節(jié)的發(fā)展現(xiàn)狀進行綜合分析， 價影響因素、 為研究宏觀經(jīng)濟環(huán)境對同時深入的刨析了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，和啟示。通過列舉各項數(shù)其次，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響，提供了強有力的理論依據(jù)。 對當前房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)和指標， 深入的探討我國的各項宏觀調控經(jīng)濟指標和政策， 企業(yè)資產(chǎn)收益率產(chǎn)生影響的依據(jù)和可能性。 最后， 通過列舉各項宏觀調控數(shù)據(jù)、 并從宏觀政策層面得出最終結論， 各個周期的資產(chǎn)收益率， 進行實證

3、研究總結， 和房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)展層面提出了促進我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的建議。 1 緒論1.1 研究背景與研究意義近年來， 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國地方政府推動地方經(jīng)濟建設的主要方式， 它在很大程度上提高了地方gdb曾長，促進了地方經(jīng)濟穩(wěn)定而健康的發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構的轉型， 房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展， 已經(jīng)發(fā)展成為我們國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)相關數(shù)據(jù)指出：我國房地產(chǎn)行業(yè)約占中國gdz曾長的20%因此，這對帶動我國整體產(chǎn)業(yè)結構的發(fā)展， 加快我國經(jīng)濟社會的建設和穩(wěn)定， 具有積極的指導意義。目前，我國城市化進程逐步加快，房價年年攀升，在高昂的房價面前，如何緩解房價的壓力， 真正解決社會住房保障工作是當

4、今社會的研究熱點。 在市場體我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展在很大的程度上推動了我制逐步轉型的時代背景下，國土地稅收以及財政收入的開展。它在很大近年來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國地方政府推動地方經(jīng)濟建設的主要方式，房地產(chǎn)程度上提高了地方gd?曾長，促進了地方經(jīng)濟穩(wěn)定而健康的發(fā)展。 因此， 具有著行業(yè)的健康發(fā)展， 對于我國的經(jīng)濟建設、社會民生各個領域的深入發(fā)展，重要的意義。在當前的市場環(huán)境下，積極推進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展， 對于我國宏觀經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有指導意義和現(xiàn)實價值 國內(nèi)外研究綜述1.2房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力 1.2.1它是企業(yè)在也被稱之為企業(yè)資本的增值力。盈利狀況是企業(yè)最關注的核心部分，本文圍繞房

5、地產(chǎn)企業(yè)一定期間內(nèi)獲得利潤的能力，是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的綜合體現(xiàn)。的“利潤”為中心，從企業(yè)的資產(chǎn)負債率、成本管理、成本控制、現(xiàn)金流量各個家房地產(chǎn)公司的財務數(shù)據(jù)為樣本， 以上海地區(qū)和深圳地區(qū)的 39 層面， 展開探討。從市場價值、資源、投資回報、銷售、現(xiàn)金流量五個環(huán)節(jié)選擇衡量我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利的指標，然后從公司風險、營運效率、股權結構、資本結構各個方面，選個變量進行實證分析，得出最終結論：較高的 10 定了可能影響企業(yè)盈利能力的資產(chǎn)負債率和較慢的總資產(chǎn)周轉率不利用企業(yè)的盈利能力。 1.2.2 宏觀經(jīng)濟環(huán)境與房地產(chǎn)市場 一般都會將整個房地產(chǎn)行業(yè)作為研究的我國學術界， 致力于房地產(chǎn)市場的研究， 這些研究大

6、都停留在宏對象， 目前， 探討房價的發(fā)展趨勢以及可能帶來的影響。 并在此基礎上提出調控從宏觀的角度去研究房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，觀的角度，性建議。但是，在研究房地產(chǎn)企業(yè)利潤時，因為涉及大量的企業(yè)數(shù)據(jù)， 只有運用在此基找到影響房地產(chǎn)企業(yè)盈利的主要因素。 才能做出準確的判斷， 實證分析， 礎上， 才能對企業(yè)的運營模式提出真正有效的改善建議。 1.3 研究內(nèi)容和研究方法本文主要圍繞 “宏觀政策整體性改革”和 “房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向” 兩方面展開研究我國宏觀經(jīng)濟深入的探討， 并從宏觀政策層面和房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)展層面， 選取代表性強的環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。 通過列舉相應的經(jīng)濟數(shù)據(jù)， 考量中國在稅

7、收政策和國家財政同時結合國內(nèi)外文獻研究成果，宏觀經(jīng)濟指標。重點探討宏觀數(shù)據(jù)對我國房并且從定性分析和定量分析兩方面，機制上的影響。 并針對我國進行說明，地產(chǎn)企業(yè)盈利能力可能產(chǎn)生的影響，最后對總結的論點，宏觀政策下房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提出有效性對策。1.4 我國房地產(chǎn)市場供應分析及現(xiàn)狀本文主要探討在中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。 目前， 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢不明確， 整個宏觀經(jīng)濟體制處于疲軟的狀態(tài)， 這在一定程度上影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的整體發(fā)展趨勢。 為了更好的刨析宏觀經(jīng)濟環(huán)境對企業(yè)盈利模式的影響，本文針對我國目前的房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，展開了深入的討論。1.4.1 我國房地產(chǎn)市場供

8、求關系市場供求關系， 是經(jīng)濟社會發(fā)展的核心， 是商品經(jīng)濟環(huán)境下， 產(chǎn)品消費者和產(chǎn)品供應者之間的一種互相聯(lián)系和互相制約的關系。 如果整個市場上商品的供應大于需求， 需求方具有市場優(yōu)勢。 反之， 如果求大于供， 企業(yè)供應者則占有絕對優(yōu)勢。因此， 有效的控制市場價格， 保持供求關系的平衡， 才是長期可持續(xù)發(fā)展的關鍵性因素。 我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要受房價變動以及其它客觀因素的影響。 近年來， 由于我國城市化進程的逐步加快， 住房需求成為人們生活的硬性需求， 從而也導致了房地產(chǎn)發(fā)展成為我國一項高投資性的產(chǎn)品， 在市場經(jīng)濟模式下飛速的發(fā)展。 直到 2008年國家針對我國房地產(chǎn)市場過熱的情況， 頒布了一系

9、列降溫政策，并取消了貸款優(yōu)惠政策， 提高了銀行貸款利率后。 直到今天， 房地產(chǎn)市場長期的低迷走勢，稍顯逆轉，國家政策又一次轉向刺激房地產(chǎn)市場需求。近年來，隨著房價的逐年上漲，中國的房地產(chǎn)政策暴露出一些不足。例如：中國的房地產(chǎn)長期受特有土地制度的影響， 導致后期不斷增長的住房需求與住宅用地供給嚴重不符。 而大型房地產(chǎn)企業(yè)的長期壟斷， 在一定程度上， 將土地和房稅的上漲成本轉嫁給了住房需求者。1.4.2 我國房地產(chǎn)市場目前供求現(xiàn)狀近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展大趨勢不明朗，從而導致了房地產(chǎn)市場面臨著供求失衡的局面。在我國許多程度，出現(xiàn)了大量的空置房、庫存房，僅 2013 年北京的空置率就已經(jīng)達到20%，

10、高空置率， 在一定程度上造成了社會資源的浪費。 但是，在經(jīng)濟適用房以及社會保障房上卻嚴重短缺， 這對我們房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展帶來了極大的風險。本文主要圍繞我國房地產(chǎn)市場的“供求關系” ，并針對各項對我們房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力宏觀政策和指標對我們房地產(chǎn)市場供求關系的影響，的影響，展開深入的探討。并重點闡述了我國土地財政鏈條的形成和作用機制。2. 宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力影響理論分析2.1 gdpgdpw國內(nèi)生產(chǎn)總值，它是衡量一個國家經(jīng)濟發(fā)展情況的硬性指標。良好的經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境， 帶動了國民的經(jīng)濟消費水平和購買力， 也在一定程度上帶動房地產(chǎn)市場的繁榮。反之，當gdps內(nèi)生產(chǎn)總值降低，國民的消

11、費水平和購買力也會降低，從而造成房地產(chǎn)市場的低迷。2.2 土地收入占地方財政收入的比例目前， 我國的城市用地歸政府所有， 而農(nóng)村集體用地經(jīng)過地方政府征用后轉為城市建設用地。 這一措施， 導致了土地所有權的壟斷， 容易滋生出一系列尋租行為。地方政府通常低價購入土地，然后高價出讓給房地產(chǎn)企業(yè)，獲得高利潤。因此，利益驅使是土地財政鏈條中的關鍵性因素。2.3 土地財政鏈條的形成我國土地鏈條的形成， 是在長期的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程中， 在政府針對房地產(chǎn)發(fā)展出臺的一系列中政策變動中所形成的。 自 1994 中央政府針對分稅制度改革后，財政收入大幅增加。至1994 年中央財政收入增加到56%，而地方政府的稅收

12、收入?yún)s大幅度減少，收支不平衡導致了各種困境。至2013 年，由于地方政府的之處比率達到了85%， 承擔了大部分的社會保障和基礎建設支出。為了追求地方gdp的增長， 保障地方性建設， 地方政府不得不加大房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展， 以此來平衡地方性財政支出和收入的平衡。2.4 土地財政規(guī)模對房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力的影響土地財政規(guī)模的變化， 在一定層面上代表著政府的政策走向。 而這種宏觀的政策走向， 也必然會對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和走向造成一定的影響。 根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，自 2012 年后，地方性政府在土地轉讓上的收入，在分稅改革后成為了地方政府重要的財政來源。 從而也導致了， 地方政府在利益的趨勢下， 大

13、力發(fā)展城市化進程，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，也間接的推動了我們低價和房價的快速上漲。2.5 土地財政潛在的危機隨著我國城市化建設進程的快速發(fā)展， 大量資金流入房地產(chǎn)建設行業(yè)。 這在一定行業(yè)和行業(yè)之其它產(chǎn)業(yè)鏈上投資的不足，揭示了我國市場經(jīng)濟環(huán)境下，程度上，間的分布不平衡，差距逐漸被拉大。另外，地方政府為了追求政績，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)， 過度投資導致了大量的債務。 這在一定程度上導致了政府的財政危機和債務危機，也會影響房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。3結論和建議3.1 結論本文結合“宏觀政策整體性改革”和“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向” ，從較強的宏觀經(jīng)濟指標入手， 刨析我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力之間的關系。

14、 并且，圍繞“我國房地產(chǎn)市場的供求關系”和“土地財政鏈條”，刨析gdp宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。cdp勺增長，在一定程度上提高了我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，也提高了居民的消費能力和購買力。 從而， 帶動了我國房地產(chǎn)市場的供求繁榮， 有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。我國特殊的土地制度和一系列政策的出臺，加大了地方政府對土地財政的依賴。這條長期形成的財政鏈條， 壯大了我國城市化建設的過程， 推動了我國土地價格和房產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。 這種快速的發(fā)展趨勢， 從短期上來看， 是有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的。 但是， 從長期的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略上分析， 這種模式顯得是不可持續(xù)的

15、，長此以往，我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力必然會受到不良影響。3.2 建議在新的市場趨勢下， 房地產(chǎn)企業(yè)密切關注我國宏觀經(jīng)濟的大環(huán)境， 在做出投資和開發(fā)決策的時候， 要考慮宏觀經(jīng)濟的運行情況， 考慮宏觀經(jīng)濟環(huán)境所可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響。 深入了解國家相應政策的出臺， 了解市場行情的變動， 把控住行業(yè)發(fā)展的大趨勢， 將這些外部的客觀因素、 有可能影響企業(yè)盈利能力的因素，納入到企業(yè)的投資和建設決策中。 地方性政府要尋找新的財政來源去平衡財政收入和支出。 只有降低土地財政的規(guī)模， 才能保障我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。政府應該根據(jù)城市的具體發(fā)展要求， 制定土地供給政策， 在土地供給上， 要考量人民的剛

16、性需求、 城市化發(fā)展現(xiàn)狀、 基礎建設和公共需求。 大力加強經(jīng)濟適用房和社會保障性住房項目的開發(fā)， 與企業(yè)協(xié)作探索多種途徑， 減少庫存房， 維護房地長行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展方向。對于我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境的房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟中的支柱性產(chǎn)業(yè)， : 結語可持續(xù)發(fā)展具有積極的指導意義。 在當前的市場格局下， 房地產(chǎn)不僅決定著我國的國民經(jīng)濟， 在一定程度上推動了我國經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展， 也是一個有關于社會民生的重要課題。 目前， 我國的城市化進程逐步的加快， 人民的綜合生活水平逐步的提高。 我國房地產(chǎn)行業(yè)緊跟社會主義市場經(jīng)濟的步伐， 經(jīng)歷了幾十年的快速發(fā)展歷程， 已經(jīng)日趨成熟。 本文著重探討宏觀經(jīng)濟環(huán)境對

17、當下房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響， 通過定性和定向分析， 針對我國宏觀政策整體性改革和房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展方向， 提出對策性建議。 隨著我國城市化進程逐步加快， 房價年年攀升， 在高昂的房價面前， 如何緩解房價的壓力， 真正解決社會住房保障工作是當今社會的研究熱點。 在市場體制逐步轉型的時代背景下， 我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展在很大的程度上推動了我國土地稅收以及財政收入的開展。 這種快速的發(fā)展趨勢，從短期上來看，是有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的。但是，從長期的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略上分析， 這種模式顯得是不可持續(xù)的， 長此以往， 我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力必然會受到不良影響。參考文獻1 趙東青 . 宏觀調控與房地產(chǎn)上市公司資本結構調整. 金融研究 , 第 10 期 .