房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

1、第第 八八 講講 房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制成本控制 （1）編制成本管理規(guī)劃；）編制成本管理規(guī)劃； （2）確定成本管理的對象；）確定成本管理的對象； （3）費用比較與投資偏差分析；）費用比較與投資偏差分析； （4）有效利用工程價款結(jié)算方法；）有效利用工程價款結(jié)算方法； （5）重視工程變更工作；）重視工程變更工作； （6）認真做好成本核實與總結(jié)工作。）認真做好成本核實與總結(jié)工作。成本管理的參加者成本管理的參加者主要有主要有開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)、承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計單位等、承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計單位等項目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容項目開發(fā)不

2、同階段成本管理的主要內(nèi)容（1 1）項目策劃階段；）項目策劃階段； （2 2）設(shè)計階段；）設(shè)計階段；（3 3）施工階段的成本管理；）施工階段的成本管理； （4 4）項目銷售階段的成本管理）項目銷售階段的成本管理項目成本管理方法項目成本管理方法3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理主要問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理主要問題 缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系 無法準確掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本無法準確掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制 超合同付款時有發(fā)生超合同付款時有發(fā)生 難以實時了解大量工程合同的執(zhí)行進度難以實時了解大量工程合

3、同的執(zhí)行進度 難以精確制定資金計劃難以精確制定資金計劃 缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析 難以及時追蹤各類材料的價格變動及應(yīng)用狀況難以及時追蹤各類材料的價格變動及應(yīng)用狀況 缺乏對供應(yīng)商的全面管理缺乏對供應(yīng)商的全面管理4 1 1 理念與方法理念與方法 2 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成 3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理 4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 5 5 總結(jié)總結(jié)5 房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢 資源競爭資源競爭 資本競爭資本競爭 管理競爭管理競爭 向管理要效益向管理要效益

4、管理規(guī)范化管理規(guī)范化法制法制日趨健全日趨健全消費者消費者日趨成熟日趨成熟企業(yè)企業(yè)規(guī)模發(fā)展規(guī)模發(fā)展1 1 理念與方法理念與方法1 1 理念與方法理念與方法6 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭1 1 理念與方法理念與方法7房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚聚焦焦體體現(xiàn)現(xiàn)1 1 理念與方法理念與方法8目標成本管理目標成本管理責任成本管理責任成本管理動態(tài)成本管理動態(tài)成本管理核心體系核心體系1

5、 1 理念與方法理念與方法91011目標成本：目標成本：項目的目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定項目的目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定 時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標； 是項目是項目成本的控制線成本的控制線。責任成本：責任成本：在在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰來做、做什么誰來做、做什么”的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責和崗位職責的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責和崗位職責層面的分解和落實。層面的分解和落實。動態(tài)成本：動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預期成本是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預期成本 結(jié)果。結(jié)果?；靖拍罨靖拍睿?

6、1 理念與方法理念與方法12投資策劃投資策劃方案設(shè)計方案設(shè)計初步設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計項目策劃項目策劃概念設(shè)計概念設(shè)計投資估算表投資估算表成本測算成本測算1成本測算成本測算2目標成本目標成本合同清單合同清單項目發(fā)展項目發(fā)展營銷策劃營銷策劃產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇供應(yīng)商選擇施工管理施工管理變更簽證變更簽證項目結(jié)算項目結(jié)算招標管理招標管理項目銷售項目銷售目標成本的實施管理目標成本的實施管理采購招標采購招標項目管理項目管理設(shè)計管理設(shè)計管理銷售管理銷售管理施工結(jié)算施工結(jié)算財務(wù)決算財務(wù)決算1 1 理念與方法理念與方法13 目標成本形成目標成本形成 目標成本執(zhí)行目標成本執(zhí)行目標成本的形成過程目

7、標成本的形成過程1 1 理念與方法理念與方法14立項立項施工施工規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計招標招標竣工結(jié)算竣工結(jié)算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理盈利總目標盈利總目標房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本土地成本 行政費用行政費用 設(shè)計費設(shè)計費 招標費用招標費用 建安費用建安費用 財務(wù)費用財務(wù)費用 租售費用租售費用管理費用管理費用1 1 理念與方法理念與方法15目標成本管理中經(jīng)常遇到的問題目標成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、目標成本合理嗎？、目標成本合理嗎？2、動態(tài)成本信息為什么失真？、動態(tài)成本信息為什么失真？A、目標估計不足B、目標剛性不足C、目標與實際脫節(jié)A、信息歸集不及時

8、B、信息反饋失控1 1 理念與方法理念與方法16動態(tài)成本動態(tài)成本 = = 未結(jié)算合同未結(jié)算合同 + + 已結(jié)算合同已結(jié)算合同 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待發(fā)生成本待發(fā)生成本簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整已發(fā)生成本已發(fā)生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本待發(fā)生成本動態(tài)成本動態(tài)成本動態(tài)成本構(gòu)成動態(tài)成本構(gòu)成1 1 理念與方法理念與方法17目標成本的動態(tài)管理目標成本的動態(tài)管理PDCA1 1 理念與方法理念與方法18如何實現(xiàn)動態(tài)成本控制如何實現(xiàn)動態(tài)成本控制以合

9、同管理為中心以合同管理為中心抓住三條主線：抓住三條主線：“動態(tài)成本動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本實際發(fā)生成本”、“實付成本實付成本” “動態(tài)成本動態(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布； “實際發(fā)生成本實際發(fā)生成本”指的是項目當前已審定的工程量，與指的是項目當前已審定的工程量，與“動動態(tài)成本態(tài)成本”對比可反映出項目整體進度；對比可反映出項目整體進度； “實付成本實付成本”指的是實際已支付的款項，與指的是實際已支付的款項，與“實際發(fā)生成本實際發(fā)生成本”對比反映出款項的支付進度，包括應(yīng)付、實付的情況。對比反映出款項的支付進度，包括應(yīng)付、實付的情況。建立成本分

10、析預警機制建立成本分析預警機制 建立成本分析預警制度建立成本分析預警制度 建立成本臺帳建立成本臺帳充分借助信息化手段充分借助信息化手段191 1 理念與方法理念與方法動態(tài)成本相關(guān)報表的例子動態(tài)成本相關(guān)報表的例子目標成本控制責任書目標成本控制責任書 成本費用計劃表成本費用計劃表 月成本費用報表月成本費用報表 成本費用記錄臺帳成本費用記錄臺帳 項目動態(tài)成本記錄表項目動態(tài)成本記錄表 成本預警通知書成本預警通知書 目標成本調(diào)整申報表目標成本調(diào)整申報表 工程總進度計劃表工程總進度計劃表 工程進度月報表工程進度月報表 工程進度與付款臺帳工程進度與付款臺帳 分部分項工程量明細臺帳分部分項工程量明細臺帳 分部

11、分項工程造價分析臺帳分部分項工程造價分析臺帳 甲供材料進度月報表甲供材料進度月報表 甲供材料進度與付款臺帳甲供材料進度與付款臺帳 甲供材料供應(yīng)明細臺帳甲供材料供應(yīng)明細臺帳 20責任成本管理責任成本管理通過確定責任主體和評價部門，通過通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。體成本的合理性和先進性。責任成本管理要素責任成本管理要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人）評價人責任成本管理責任成本管理1 1 理念與方法理念與方法212 2

12、 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成22房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 土地成本（約占項目總成本的土地成本（約占項目總成本的30-35%30-35%左右）左右） 前期費用（約占項目總成本的前期費用（約占項目總成本的2-3%2-3%左右）左右） 工程成本（約占項目總成本的工程成本（約占項目總成本的50-55%50-55%左右）左右） 營銷成本（約占項目總成本的營銷成本（約占項目總成本的5-8%5-8%左右）左右） 管理成本和財務(wù)成本管理成本和財務(wù)成本 工程成本、營銷成本是項目開發(fā)過程中成本控制的重工程成本、營銷成本是項目開發(fā)過程中成本控制的重點！點！

13、 23尤以工程成本為重尤以工程成本為重 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成從房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性2410330510174454.55577.568.530社區(qū)配套市政建設(shè)工程建設(shè)材料采購其他費用市場費用銷售費用基本利潤環(huán)境因素設(shè)計因素品牌因素建造成本建造成本38.5%項目收益率項目收益率22.5%銷售成本銷售成本9%土地成本土地成本30%土地轉(zhuǎn)讓5941彈性成本和利潤剛性成本和利潤資料來源：其他顧問公司報告未加財務(wù)成本與管理費用關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成萬科如是說：萬科如是說： 我們的成本在本我們的成本在本 行

14、業(yè)中占有優(yōu)勢行業(yè)中占有優(yōu)勢! 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成25 成本有哪八大類？成本有哪八大類？2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成26成本八大類成本八大類2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成272.2 2.2 光明城市成本簡介光明城市成本簡介2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成28光明城市成本簡介光明城市成本簡介上海寶山住宅單價分布30%5%37%4%11%5%2%6%一、土地獲得價款二、開發(fā)前期準備費三、主體建筑工程費四、主體安裝工程費五、社區(qū)管網(wǎng)工程費六、園林環(huán)境費七、配套設(shè)施費八、開發(fā)間接費2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成29 成本科目基本組成成本科目基本組成二級科目二級科目-四、五個四、五個一、土地獲得價款一、土地獲得價

15、款1、政府地價及相關(guān)費用、政府地價及相關(guān)費用2、合作款項、合作款項3、紅線外市政設(shè)施、紅線外市政設(shè)施4、拆遷補償費、拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費二、開發(fā)前期準備費 1、勘察設(shè)計費、勘察設(shè)計費 2、報批報建增容費、報批報建增容費 3、三通一平費、三通一平費 4、臨時設(shè)施費、臨時設(shè)施費2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成30成本科目基本組成成本科目基本組成三、主體建筑工程費三、主體建筑工程費1、基礎(chǔ)工程、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門窗工程、門窗工程4、公共部位裝修、公共部位裝修5、室內(nèi)裝修、室內(nèi)裝修 四、主體安裝工程費四、主體安裝工程費 1、室內(nèi)水曖氣電、室內(nèi)水曖氣電 2、設(shè)備及安裝費、設(shè)

16、備及安裝費 3、弱電工程、弱電工程2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成31成本科目基本組成成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)工程費五、社區(qū)管網(wǎng)工程費1、室外給排水系統(tǒng)、室外給排水系統(tǒng) 4、室外高低壓線路、室外高低壓線路2、室外采暖系統(tǒng)、室外采暖系統(tǒng) 5、室外智能化系統(tǒng)、室外智能化系統(tǒng)3、室外燃氣系統(tǒng)、室外燃氣系統(tǒng) 6、其它、其它 六、園林環(huán)境費六、園林環(huán)境費2、綠化建設(shè)費、綠化建設(shè)費 5、圍墻建造費、圍墻建造費3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明4、道路廣場建造費、道路廣場建造費 7、室外零星工程、室外零星工程2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成322.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成七、配套設(shè)施

17、費七、配套設(shè)施費1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室2、會所、會所 6、行政管理及設(shè)區(qū)服、行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù)務(wù)3、幼兒園、幼兒園 7、市政用房、市政用房4、學校、學校 八、開發(fā)間接費八、開發(fā)間接費 1、工程管理費、工程管理費 3、營銷設(shè)施建造費、營銷設(shè)施建造費 2、資本化利息、資本化利息 4、物業(yè)完善費、物業(yè)完善費 5、不可預見費、不可預見費2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成33成本科目基本組成成本科目基本組成一、土地獲得價款一、土地獲得價款1、政府地價及相關(guān)費用、政府地價及相關(guān)費用 土地出讓金土地出讓金 契稅契稅 4%3、紅線外市政設(shè)施、紅線外市政設(shè)施 大市政配套費大市政配套費 105元元/M2

18、河西市政配套費河西市政配套費 110元元/M2 三級、四級科目三級、四級科目2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成34成本科目基本組成成本科目基本組成二、開發(fā)前期準備費二、開發(fā)前期準備費1、勘察設(shè)計費、勘察設(shè)計費 勘察丈量費勘察丈量費-下設(shè)五下設(shè)五 十個子目十個子目 商品房測繪、初勘、詳勘、施工驗線、竣工測量、商品房測繪、初勘、詳勘、施工驗線、竣工測量、日照分析等日照分析等 規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計費-下設(shè)五下設(shè)五 十個子目十個子目交通分析、概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計、室外自交通分析、概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計、室外自來水管道設(shè)計、小區(qū)配電工程設(shè)計、環(huán)境設(shè)計等來水管道設(shè)計、小區(qū)配電工程設(shè)計、環(huán)境設(shè)計等2

19、、報批報建費、報批報建費 報批報建費報批報建費-下設(shè)二十個子目下設(shè)二十個子目政府綜合報建、人防異地建設(shè)、白蟻防治、圖紙審查、政府綜合報建、人防異地建設(shè)、白蟻防治、圖紙審查、新墻體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標管理費、新墻體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標管理費、項目環(huán)境影響測評、消防檢測、房屋交易手續(xù)、商品房項目環(huán)境影響測評、消防檢測、房屋交易手續(xù)、商品房價格認證、房屋面積測量等等價格認證、房屋面積測量等等2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成35 成本科目基本組成成本科目基本組成2、報批報建費、報批報建費增容費增容費-下設(shè)五下設(shè)五 十個子目十個子目水增容費水增容費(住宅、商業(yè)住宅、商業(yè))、煤氣

20、增容費、煤氣增容費三通一平費三通一平費-下設(shè)三個子目下設(shè)三個子目臨時道路、臨時用電、臨時用水臨時道路、臨時用電、臨時用水 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成36成本科目基本組成成本科目基本組成三、主體建筑工程費三、主體建筑工程費1、基礎(chǔ)工程費、基礎(chǔ)工程費土方土方護坡護坡掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護、木樁等注樁支護、木樁等工程樁、樁基檢測、降水工程樁、樁基檢測、降水2、結(jié)構(gòu)與粗裝修、結(jié)構(gòu)與粗裝修3、門窗工程、門窗工程單元門單元門入戶門入戶門防火門、防火卷簾門防火門、防火卷簾門窗、陽臺門窗、陽臺門2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成37成本科目基本組成成本科目基本組成三、主體建筑

21、工程費三、主體建筑工程費4、公共部位裝修、公共部位裝修大堂精裝修、架空層、地下室大堂大堂精裝修、架空層、地下室大堂電梯廳精裝修電梯廳精裝修單元入口、樓梯間單元入口、樓梯間外墻：外墻：涂料、面磚、頁巖磚、花崗巖、涂料、面磚、頁巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等鋁合金花鉓等5、室內(nèi)裝修、室內(nèi)裝修2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成38成本科目基本組成成本科目基本組成四、主體安裝工程費四、主體安裝工程費室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)水暖氣電施工費用、施工費用、PVC管、電纜、管、電纜、配電箱戶內(nèi)箱、開關(guān)配電箱戶內(nèi)箱、開關(guān) 、插座等、插座等設(shè)備及安裝費設(shè)備及安裝費電梯、通風、消防系統(tǒng)電梯、通風、消防系統(tǒng)弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)防盜、對講系統(tǒng)

22、、三表遠傳、有防盜、對講系統(tǒng)、三表遠傳、有線電視、電話、多媒體箱線電視、電話、多媒體箱2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成39成本科目基本組成成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)費五、社區(qū)管網(wǎng)費 室外給排水系統(tǒng)室外給排水系統(tǒng) 室外給水雨污水室外消防室外給水雨污水室外消防 室外燃氣系統(tǒng)室外燃氣系統(tǒng) 管道系統(tǒng)調(diào)壓站管道系統(tǒng)調(diào)壓站 室外電器及高低壓設(shè)備室外電器及高低壓設(shè)備 高低壓配電設(shè)備及安裝高低壓配電設(shè)備及安裝 室外強電管道及敷設(shè)室外弱電管道埋設(shè)室外強電管道及敷設(shè)室外弱電管道埋設(shè) 室外智能化系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng) 停車管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外停車管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外防越防越 小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)

23、電子信息公告小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子信息公告系統(tǒng)系統(tǒng) 前景音樂廣播系統(tǒng)人工湖電子提示系統(tǒng)前景音樂廣播系統(tǒng)人工湖電子提示系統(tǒng)2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成40成本科目基本組成成本科目基本組成六、園林環(huán)境費六、園林環(huán)境費1、綠化建設(shè)費、綠化建設(shè)費2、建筑小品、建筑小品3、道路廣場建造費、道路廣場建造費4、圍墻建造費、圍墻建造費5、室外照明、室外照明6、室外零星設(shè)施、室外零星設(shè)施七、配套設(shè)施費七、配套設(shè)施費會所會所基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費室內(nèi)基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修精裝修 鋁合金門窗外墻裝修鋁合金門窗外墻裝修(花崗巖、花崗巖、涂料、面磚等涂料、面磚等)41成本科目基本組成成本科目基本組

24、成七、配套設(shè)施費七、配套設(shè)施費幼兒園幼兒園-光明無光明無學校學校 -光明無光明無 地下室地下室結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費人防設(shè)備費結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費人防設(shè)備費 車擋及仃車位車擋及仃車位行政管理及社區(qū)服務(wù)行政管理及社區(qū)服務(wù)基礎(chǔ)費用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)費用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修市政公用房市政公用房基礎(chǔ)費用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)費用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修八、開發(fā)間接費八、開發(fā)間接費工程管理費工程管理費工程監(jiān)理費預結(jié)算編審費工程監(jiān)理費預結(jié)算編審費行政費用行政費用施工獎金工程施工獎金工程質(zhì)量監(jiān)督費安全監(jiān)督費工程保險費工程細部檢查費質(zhì)量監(jiān)督費安全監(jiān)督費工程保險費工程細部檢查費七、

25、配套設(shè)施費七、配套設(shè)施費幼兒園幼兒園-學校學校 -地下室地下室結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費人防設(shè)備費結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費人防設(shè)備費 車擋及仃車位車擋及仃車位行政管理及社區(qū)服務(wù)行政管理及社區(qū)服務(wù)基礎(chǔ)費用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)費用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修市政公用房市政公用房基礎(chǔ)費用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)費用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修八、開發(fā)間接費八、開發(fā)間接費工程管理費工程管理費工程監(jiān)理費預結(jié)算編審費工程監(jiān)理費預結(jié)算編審費行政費用行政費用施工獎金工施工獎金工程質(zhì)量監(jiān)督費安全監(jiān)督費工程保險費工程細部檢查程質(zhì)量監(jiān)督費安全監(jiān)督費工程保險費工程細部檢查費費2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成42成本科

26、目基本組成成本科目基本組成八、開發(fā)間接費八、開發(fā)間接費資本化利息資本化利息營銷設(shè)施建造費營銷設(shè)施建造費接待廳及銷售辦公室裝修費樣板接待廳及銷售辦公室裝修費樣板間費用示范景觀帶費間費用示范景觀帶費物業(yè)完善費物業(yè)完善費不可預見費不可預見費2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成43管什么？管什么？責任成本管理責任成本管理管多深？管多深？誰來管？誰來管？怎么管？怎么管？3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理443 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理責任成本體系責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，

27、來保證整技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：責任成本管理體系要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人）評價人責任成本體系建立目的：責任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本管理行為令全員實施自覺的成本管理行為3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理45責任主體責任主體責任內(nèi)容責任內(nèi)容責任控制要點責任控制要點責任履行評價責任履行評價責任狀（書）責任狀（書）責任成本的分配最終落實到了項目開發(fā)計劃以及責任成本的分配最終落實到了項目開發(fā)計劃以

28、及各部門工作計劃中?。尤霑r間、質(zhì)量、價值、責任人各部門工作計劃中?。尤霑r間、質(zhì)量、價值、責任人等要素）等要素）3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理46建立合理的目標成本建立合理的目標成本將目標成本分解成責任成本將目標成本分解成責任成本將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評估體系量化評估體系成本考核與績效管理成本考核與績效管理3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理47如何建立項目責任成本體系如何建立項目責任成本體系“責任成本責任成本”回答的是在回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰來做、做什么誰來做、

29、做什么”的的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責和崗位職責層面的分解和落實。問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責和崗位職責層面的分解和落實。 “責任成本體系責任成本體系”包含以下要素，即責任主體、責任范圍、考核指標和包含以下要素，即責任主體、責任范圍、考核指標和評價部門。評價部門。 責任主體：按照房地產(chǎn)開發(fā)項目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、責任主體：按照房地產(chǎn)開發(fā)項目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、銷售客服等職能部門確定相應(yīng)的責任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)銷售客服等職能部門確定相應(yīng)的責任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導部門和配合部門；分主導部門和配合部門； 責任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，

30、建造成本以外按成責任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍；本項目劃分責任范圍； 考核指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數(shù)值反映項目成本特考核指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數(shù)值反映項目成本特性，單一反饋指標高低并不能如實反映成本理性；性，單一反饋指標高低并不能如實反映成本理性； 評價部門：及時計算并提供反饋指標。在各部門發(fā)表自我評價的基評價部門：及時計算并提供反饋指標。在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理宗礎(chǔ)上，就各責任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責任成本分析

31、報告。旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責任成本分析報告。483 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理項目經(jīng)理部：項目經(jīng)理部：工程進度、質(zhì)量；工程進度、質(zhì)量；工程材料部：工程材料部： 供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；設(shè)計研發(fā)部：設(shè)計研發(fā)部： 設(shè)計圖紙設(shè)計圖紙 財務(wù)計統(tǒng)部：財務(wù)計統(tǒng)部： 財務(wù)核算財務(wù)核算 經(jīng)營銷售部：經(jīng)營銷售部：人力資源部：人力資源部： 組織架構(gòu)、職能分工組織架構(gòu)、職能分工預決算部預決算部/ /成本管理部成本管理部/ /審計核算部：對工程項目的全審計核算部：對工程項目的全過程進行成本管理。對可控成本、變動成本和成本異過程進行成本管理。對可控成本、變

32、動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標成本范常偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標成本范圍內(nèi)圍內(nèi) 。責任體系前提責任體系前提3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理49萬達成本控制部萬達成本控制部成本目標組成本目標組招標合約組招標合約組過程控制組過程控制組集中采購組集中采購組指導檢查組指導檢查組例例 成本管理架構(gòu)成本管理架構(gòu)( (萬達萬達) )3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理50成本管理架構(gòu)成本管理架構(gòu)投資管理部投資管理部負責土地相關(guān)費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續(xù)費等費用的目標控制值的審核和過程監(jiān)控，負責審核監(jiān)控項

33、目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標準。 規(guī)劃設(shè)計中心規(guī)劃設(shè)計中心 負責勘察設(shè)計相關(guān)費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。同時，對影響建安成本的主要設(shè)計指標（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟性提出專業(yè)意見。營銷策劃中心營銷策劃中心 負責營銷相關(guān)費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。 財務(wù)資金部財務(wù)資金部 負責利息費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。 發(fā)展管理部發(fā)展管理部 負責總成本、建安費用與主要經(jīng)濟技術(shù)指標、大配套工程等的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。 3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理51實施要點牽頭牽頭組織組織討論討論形

34、成形成普及普及執(zhí)行執(zhí)行實現(xiàn)實現(xiàn)制定制定定期考核定期考核公布公布3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理52某標桿企業(yè)責任成本體系表533 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理主要內(nèi)容（1）要素概括責任主體責任主體配合部門配合部門評價部門評價部門項目發(fā)展部項目發(fā)展部財務(wù)部財務(wù)部1、建建造造內(nèi)內(nèi)容容、建建筑筑形式合理化形式合理化設(shè)計部設(shè)計部銷售部銷售部成本部成本部2、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)指指標標合合理理化化及施工圖質(zhì)量及施工圖質(zhì)量設(shè)計部工程部設(shè)計部工程部成本部成本部3、獲獲取取競競爭爭性性的的合合理低價理低價工程部成本部工程部成本部項目經(jīng)理部項目經(jīng)理部招標領(lǐng)導小組招標領(lǐng)

35、導小組4、現(xiàn)現(xiàn)場場成成本本管管理理、施工質(zhì)量與效率施工質(zhì)量與效率項目經(jīng)理部項目經(jīng)理部工程部工程部工程部工程部銷售部 銷售部 財務(wù)部財務(wù)部各職能部門各職能部門財務(wù)部財務(wù)部管理費用 管理費用 責責任任目目標標責任范圍 責任范圍 土地、報批報建費 土地、報批報建費 建造成本建造成本銷售費用 銷售費用 3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理54主要內(nèi)容（2）反饋指標項目項目反饋指標反饋指標項目項目反饋指標反饋指標每平米地價報建費用節(jié)減率土地獲得時間每平米設(shè)計費每平米三通費用每平米臨時設(shè)施費 規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計周期每平米管理費每平米鋼筋含量每平米營銷費每平米含砼量人均行政費用招標比率

36、每平米管理費用最低價定標比率人均銷售收入甲定材料占造價比率每平米銷售費用統(tǒng)購材料購買率每平米廣告費用 設(shè)計變更變更比率人均銷售員面積 工程簽證簽證比率稅金稅金實際交納稅率 工程結(jié)算結(jié)算錯漏率物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)實際盈虧額主體建造成本主體建造成本社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本 招標及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計土地獲得成本土地獲得成本 材料采購開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費開發(fā)間接費開發(fā)間接費管理費用管理費用銷售費用銷售費用3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理55方式一：根據(jù)成本科目，將目標成本分解成方式一：根據(jù)成本科目，將目標成本分解成目標成本控制責任書目標成本控制責任書，對各，

37、對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，形成成本控制的指引，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標成本分解成方式二：根據(jù)合同分類，將目標成本分解成合同控制清單合同控制清單，將合同簽訂，將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成本的完成3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理561、設(shè)計管理的責任成本僅僅是設(shè)計費嗎？、設(shè)計管理的責任成本僅僅是設(shè)計費嗎？2、招投標管理

38、的責任成本如何切分？招投標管理的責任成本如何切分？設(shè)計階段設(shè)計階段 責任成本管理責任成本管理招投標責任成本管理3 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目責任成本管理573、責任分配合理嗎？、責任分配合理嗎？4、這些問題是責任成本管理的錯？、這些問題是責任成本管理的錯？A、無邊界責任：如（樣板房成本責任、甲供材成本責任等）、無邊界責任：如（樣板房成本責任、甲供材成本責任等）B、各階段圖紙的成本責任、各階段圖紙的成本責任C、合同招標與與履約跟蹤管理、合同招標與與履約跟蹤管理A、產(chǎn)品品質(zhì)下降了、產(chǎn)品品質(zhì)下降了C、財務(wù)數(shù)據(jù)失真了、財務(wù)數(shù)據(jù)失真了B、質(zhì)量問題出現(xiàn)、質(zhì)量問題出現(xiàn)了58594 4 房地

39、產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點（1 1）項目論證階段成本控制要點）項目論證階段成本控制要點 建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對目標地塊準確的建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對目標地塊準確的成本信息分析評價體系；成本信息分析評價體系； 項目拓展論證階段的成本控制重點在于控制土地成本項目拓展論證階段的成本控制重點在于控制土地成本 建立嚴格完善的項目立項審批權(quán)限和流程；建立嚴格完善的項目立項審批權(quán)限和流程； 制定適當?shù)耐恋孬@取投標報價策略；制定適當?shù)耐恋孬@取投標報價策略； 嚴格控制交地及付款風險。嚴格控制交地及付款風險。604 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點（2 2）

40、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制要點）規(guī)劃設(shè)計階段成本控制要點設(shè)計采購管理：對概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均通過規(guī)設(shè)計采購管理：對概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均通過規(guī)范化的設(shè)計采購控制流程，以爭取最佳的性價比；范化的設(shè)計采購控制流程，以爭取最佳的性價比；通過限額設(shè)計落實目標成本的要求：通過限額設(shè)計落實目標成本的要求：通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計合同嚴格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量：設(shè)通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計合同嚴格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量：設(shè)計單位的施工圖預算原則上不得突破甲方編制的建造成本預算；計單位的施工圖預算原則上不得突破甲方編制的建造成本預算；通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)

41、計節(jié)點的設(shè)計成果質(zhì)量：通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點的設(shè)計成果質(zhì)量：通過施工圖會審來控制設(shè)計質(zhì)量和工程成本：通過會審，提出明確的書通過施工圖會審來控制設(shè)計質(zhì)量和工程成本：通過會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。誤所造成的投資損失浪費。 614 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點規(guī)劃設(shè)計階段成本優(yōu)化的重點規(guī)劃設(shè)計階段成本優(yōu)化的重點三個總說明三個總說明 建筑建筑 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) 設(shè)備設(shè)備豎向控制豎向控制基坑支護基坑支護基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程地下室設(shè)計

42、地下室設(shè)計含鋼量控制含鋼量控制機電設(shè)計參數(shù)控制機電設(shè)計參數(shù)控制室外環(huán)境景觀室外環(huán)境景觀62（3 3） 采購招標階段成本控制要點及延伸采購招標階段成本控制要點及延伸成本管理4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點63優(yōu)選供應(yīng)商，貨比三家控制成本優(yōu)選供應(yīng)商，貨比三家控制成本：招標準備階段、發(fā)標階段、投標階段、招標準備階段、發(fā)標階段、投標階段、 評定標階段、評定標階段、 授標與簽約階段、后續(xù)工作授標與簽約階段、后續(xù)工作 供應(yīng)商管理供應(yīng)商管理 招標文件與合同文件：招標范圍及界面、招標文件與合同文件：招標范圍及界面、 工程量清單、技術(shù)措施及質(zhì)量標準工程量清單、技術(shù)措施及質(zhì)量標準 材料設(shè)備

43、管理材料設(shè)備管理 招標流程管理招標流程管理 4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點采購招標階段成本控制要點及延伸采購招標階段成本控制要點及延伸6465招投標及合同訂立階段工程成本控制的內(nèi)容招投標及合同訂立階段工程成本控制的內(nèi)容u承包方式的選擇承包方式的選擇u合同類型的選擇；合同類型的選擇；u 計價方式的選擇（采用清單計價）；計價方式的選擇（采用清單計價）；u編制招標文件，確定合理的工程造價計價方法，編制招標文件，確定合理的工程造價計價方法，確定預算控制價或標底。確定預算控制價或標底。u選擇合理的評標方式進行評標，以商務(wù)標（即投選擇合理的評標方式進行評標，以商務(wù)標（即投標報價）

44、為評標重點。標報價）為評標重點。 u 充分考慮風險因素（主要是材料）；充分考慮風險因素（主要是材料）；u 合同簽訂前，再談判；合同簽訂前，再談判；4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點工程招標，工程招標，。工程招標，工程招標，。需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對把握度還是不夠。把握度還是不夠。：向施工單位或供應(yīng)商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，：向施工單位或供應(yīng)商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。 4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點

45、房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點采購招標階段成本控制要點及延伸采購招標階段成本控制要點及延伸66有利于施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位一開始就報實價，有利于我們有利于施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位一開始就報實價，有利于我們得到相對準確的工程成本信息得到相對準確的工程成本信息 ；有利于提高工程招標的透明度，有利于增強施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支有利于提高工程招標的透明度，有利于增強施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位的信心，有利于在業(yè)界樹立威信持單位的信心，有利于在業(yè)界樹立威信 ；有利于簡化我們的內(nèi)部管理有利于簡化我們的內(nèi)部管理 ；工程招標簡潔明了，有利于現(xiàn)場的工程管理工程招標簡潔明

46、了，有利于現(xiàn)場的工程管理 ；發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標準缺陷或商務(wù)缺陷導致報價不合理，不利于糾正發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標準缺陷或商務(wù)缺陷導致報價不合理，不利于糾正 ；合同中某些條款（如付款條件）可以作為合同談判的交換條件，會影響合同中某些條款（如付款條件）可以作為合同談判的交換條件，會影響“低價中低價中標標”的具體操作的具體操作 。4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點采購招標階段成本控制要點及延伸采購招標階段成本控制要點及延伸67招標文件中的技術(shù)標準缺陷或商務(wù)缺陷，可以在后續(xù)工作中彌補招標文件中的技術(shù)標準缺陷或商務(wù)缺陷，可以在后續(xù)工作中彌補 ；發(fā)現(xiàn)價格不合理，可以在后續(xù)工作中完善發(fā)現(xiàn)價格不合理，可以

47、在后續(xù)工作中完善 ；在某一個項目的某些分部工程上可能可以砍到一個低價在某一個項目的某些分部工程上可能可以砍到一個低價 ；缺點：缺點：承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位很難一開始就報出實價；承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位很難一開始就報出實價；工程招標的透明度無法保證工程招標的透明度無法保證 ；工程招標內(nèi)部管理鏈比較長，不確定的因素多，定標的時間比較長，這工程招標內(nèi)部管理鏈比較長，不確定的因素多，定標的時間比較長，這對于大規(guī)模開發(fā)是很不利的對于大規(guī)模開發(fā)是很不利的 ；工程招標過程復雜，或在一些合同細節(jié)上糾纏不清。工程招標過程復雜，或在一些合同細節(jié)上糾纏不清。4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制

48、要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點4.3 4.3 采購招標階段成本控制要點及延伸采購招標階段成本控制要點及延伸68 在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理，工在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對社會程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對社會資源的把握與配置。資源的把握與配置。 社會工程資源的考察、選用、評估與管理。社會工程資源的考察、選用、評估與管理。 694 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點（4 4） 工程施工階段成本控制要點工程施工階段成本控制要點 工程進度款管理工程進度款管理 根據(jù)施工合同，核實工程

49、進度，明確審批權(quán)限，嚴根據(jù)施工合同，核實工程進度，明確審批權(quán)限，嚴格審批流程格審批流程 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理 完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。限。 工程結(jié)算管理工程結(jié)算管理 704 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點施工單位和材料供應(yīng)商考察、選用、履約評估、篩選程序化施工單位和材料供應(yīng)商考察、選用、履約評估、篩選程序化工程目標成本肢解套路化工程目標成本肢解套路化招標管理程序化與工程量清單招標招標管理程序化與

50、工程量清單招標合同管理規(guī)范化、標準化合同管理規(guī)范化、標準化甲供材料管理程序化甲供材料管理程序化工程成本數(shù)據(jù)管理信息化工程成本數(shù)據(jù)管理信息化設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理系統(tǒng)化設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理系統(tǒng)化設(shè)計標準化與限額設(shè)計設(shè)計標準化與限額設(shè)計選材用料程序化選材用料程序化充分了解社會工程資源（施工單位、供應(yīng)商、施工單位成本數(shù)據(jù)、材料價格等）充分了解社會工程資源（施工單位、供應(yīng)商、施工單位成本數(shù)據(jù)、材料價格等）714 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點724 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點73設(shè)計變更的控制設(shè)計變更的控制 1）不提高建設(shè)標準）不提高建設(shè)標準 2）不影

51、響建設(shè)工期）不影響建設(shè)工期 3）不擴大范圍）不擴大范圍 4）建立工程變更的相關(guān)制度）建立工程變更的相關(guān)制度 5）要有嚴格的程序）要有嚴格的程序4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 控制現(xiàn)場簽證的原則：避免簽證，減少簽證，控制現(xiàn)場簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。規(guī)范簽證。 影響現(xiàn)場簽證的原因：影響現(xiàn)場簽證的原因： 第一種：合同出現(xiàn)漏洞第一種：合同出現(xiàn)漏洞 第二種：設(shè)計變更第二種：設(shè)計變更7475施工階段工程成本控制技巧施工階段工程成本控制技巧p 建立工程變更簽署流程制度；建立工程變更簽署流程制度；p 建立工程變更限額審查制度；建立工程變更限額審查制度；p 材料、設(shè)備

52、認質(zhì)認價制度；材料、設(shè)備認質(zhì)認價制度；p 甲供材料，建立采購管理制度；甲供材料，建立采購管理制度；p 加強工程計量管理；加強工程計量管理；p 充分市場調(diào)研、市場詢價；充分市場調(diào)研、市場詢價；p 嚴格按合同辦事。嚴格按合同辦事。4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點A A、工程范圍劃分不清楚、不具體，為施工單位提供變更索賠、工程范圍劃分不清楚、不具體，為施工單位提供變更索賠機會，導致工程簽證難以控制。機會，導致工程簽證難以控制。B B、工程清單說明不夠詳細，容易引起簽證。、工程清單說明不夠詳細，容易引起簽證。C C、付款條件與形象進度或節(jié)點工期或完成工程量的關(guān)系描述、付款條件與

53、形象進度或節(jié)點工期或完成工程量的關(guān)系描述的不清不楚，為施工單位提供了索賠的空間。的不清不楚，為施工單位提供了索賠的空間。D D、甲供材的管理及結(jié)算要求沒有規(guī)范，容易引起索賠風險。、甲供材的管理及結(jié)算要求沒有規(guī)范，容易引起索賠風險。76如何進行有效的簽證管理要點如何進行有效的簽證管理要點 現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理?，F(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。 現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算

54、人員必須對工程量、單價、用工量負簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關(guān)。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)責把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。自行制定。 現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內(nèi)現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結(jié)算依據(jù)。清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結(jié)算依據(jù)。774 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點如何進行有效的簽證管理要點如何進行有效的

55、簽證管理要點 凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。中不得辦理任何簽證。 因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當，確實需要變更設(shè)計因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫設(shè)計變更審批表并編制預算，經(jīng)的，應(yīng)填寫設(shè)計變更審批表并編制預算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負責人認可后，方可設(shè)計、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。樓合同，明確

56、經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。 784 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點 第一步：第一步：營銷策劃部門提出項目的競爭對手樓盤或樓盤所營銷策劃部門提出項目的競爭對手樓盤或樓盤所在地同檔次樓盤。分析客戶敏感點（如電梯、大堂等公共在地同檔次樓盤。分析客戶敏感點（如電梯、大堂等公共部位）選材用料檔次。部位）選材用料檔次。 第二步第二步：采購招標部門與營銷策劃、研發(fā)設(shè)計部門一起，采購招標部門與營銷策劃、研發(fā)設(shè)計部門一起，制訂項目選材用料標準。制訂項目選材用料標準。 第三步：第三步：根據(jù)項目選材用料標準，確定項目各分部分項的根據(jù)項目選材用料標準，確定項目各分部分項的技術(shù)標準。技術(shù)標準。 第四

57、步：第四步：按各分部分項技術(shù)標準，組織招標，確定各部品按各分部分項技術(shù)標準，組織招標，確定各部品質(zhì)量檔次。質(zhì)量檔次。7980工程索賠的概念工程索賠的概念 工程索賠通常是指在工程履行過程中，合同當事人工程索賠通常是指在工程履行過程中，合同當事人一方一方非自身因素非自身因素或?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同而受到經(jīng)濟或?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同而受到經(jīng)濟損失或權(quán)利損害時，通過一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟損失或權(quán)利損害時，通過一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟或時間補償?shù)囊??；驎r間補償?shù)囊蟆?索賠包括工期索賠和費用索賠。索賠包括工期索賠和費用索賠。4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點

58、81 1）具有瞻前意識，預防索賠事件的發(fā)生。）具有瞻前意識，預防索賠事件的發(fā)生。 2）完善合同內(nèi)容及合同管理。）完善合同內(nèi)容及合同管理。 3）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹慎原則。）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹慎原則。 4）反索賠。）反索賠。4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點工程索賠的控制工程索賠的控制82（5 5）竣工結(jié)算階段工程成本控制）竣工結(jié)算階段工程成本控制 竣工結(jié)算是業(yè)主及承包商兩個主體最終成交的竣工結(jié)算是業(yè)主及承包商兩個主體最終成交的交易價格。交易價格。工程價款結(jié)算控制工程價款結(jié)算控制 采取什么方式支付價款？采取什么方式支付價款？ 款項如何計算？款項如何計算？ 支付節(jié)奏支付節(jié)奏 預

59、付備料款扣回比例如何控制？預付備料款扣回比例如何控制？4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點83 核對合同條款。核對合同條款。 檢查隱蔽驗收記錄。檢查隱蔽驗收記錄。 落實設(shè)計變更簽證。落實設(shè)計變更簽證。 核實現(xiàn)場簽證、定額（或單位估價表）、核實現(xiàn)場簽證、定額（或單位估價表）、 取費標準。取費標準。 按圖紙核實工程量。按圖紙核實工程量。 按合同約定核實單價。按合同約定核實單價。4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點竣工結(jié)算階段工程成本控制要點：竣工結(jié)算階段工程成本控制要點：84（1） 預付備料款結(jié)算預付備料款結(jié)算 根據(jù)建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法規(guī)根據(jù)建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法規(guī)定，包工包料工程的預付款按合同約定撥定，包工包料工程的預付款按合同約定撥付，原則上預付比例不低于合同金額的付，原則上預付比例不低于合同金額的10%，不高于合同金額的不高于合同金額的30%。對重大工程項目，。對重大工程項目，按年度工程計劃逐年預付。按年度工程計劃逐年預付。4 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點85（2）工程進度款的結(jié)算方式）工程進度款的結(jié)算方式 1）按月結(jié)算）按月結(jié)算 這種結(jié)算是按月支付工程進度款，竣工后清算這種結(jié)算是按月支付工程進度款，竣工后清算的辦法。具體結(jié)算時間通過合同約定。