風險評價方法

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法（一）調(diào)查和專家打分法（一）調(diào)查和專家打分法最常用、最簡單、易于應用的分析方法。最常用、最簡單、易于應用的分析方法。首先，辨識出某一特定工程項目可能遇到的所有首先，辨識出某一特定工程項目可能遇到的所有風險，列出風險調(diào)查表；其次，利用專家經(jīng)驗，風險，列出風險調(diào)查表；其次，利用專家經(jīng)驗，對可能的風險因素的重要性進行評價，綜合成整對可能的風險因素的重要性進行評價，綜合成整個項目風險。具體步驟如下：個項目風險。具體步驟如下：第一步，確定每個風險因素的權(quán)重，以表征其對第一步，確定每個風險因素的權(quán)重，以

2、表征其對項目風險的影響程度。項目風險的影響程度。第二步，確定每個風險因素的等級值，按可能性第二步，確定每個風險因素的等級值，按可能性很大、較大、一般、不大、較小這五個等級，分很大、較大、一般、不大、較小這五個等級，分別以別以1.01.0、0.80.8、0.60.6、0.40.4、0.20.2打分。打分。第三步，將每個風險因素的權(quán)數(shù)與等級值相乘，第三步，將每個風險因素的權(quán)數(shù)與等級值相乘，求出該風險因素的得分。再求出此工程項目風險求出該風險因素的得分。再求出此工程項目風險因素的總分，總分越高說明風險越大。因素的總分，總分越高說明風險越大。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法風險分析

3、表風險分析表可能發(fā)生的風險可能發(fā)生的風險因素因素權(quán)數(shù)權(quán)數(shù)（W W）風險因素發(fā)生的可能性（風險因素發(fā)生的可能性（C C）風險度風險度W W* *C C很大很大1.01.0 比較大比較大0.80.8 中等中等0.60.6 不大不大0.40.4 較小較小0.20.2政局不穩(wěn)政局不穩(wěn)0.050.050.030.03物價上漲物價上漲0.150.150.120.12業(yè)主支付能力業(yè)主支付能力0.10.10.060.06技術難度技術難度0.20.20.040.04工期緊迫工期緊迫0.150.150.090.09材料供應材料供應0.150.150.120.12匯率浮動匯率浮動0.10.10.060.06無后續(xù)項

4、目無后續(xù)項目0.10.10.040.041 1WW* *C=0.56C=0.56房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法評價基準評價基準風險度范圍風險度范圍風險定性風險定性決策決策0-0.40-0.4低風險低風險正常投標正常投標0.4-0.60.4-0.6中等風險中等風險可以投標，要考慮可以投標，要考慮風險成本風險成本0.6-0.80.6-0.8高風險高風險進一步風險分析進一步風險分析0.8-1.00.8-1.0非常高風險非常高風險不投標不投標此項目的整體風險度為此項目的整體風險度為0.560.56，則定性為中等風險，則定性為中等風險，可以投標，要考慮風險成本?？梢酝稑?，要考慮風險

5、成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法根據(jù)專家的經(jīng)驗、對該項目的了解程度、專長等根據(jù)專家的經(jīng)驗、對該項目的了解程度、專長等，對專家評分的權(quán)威性確定一個權(quán)重值，取值建，對專家評分的權(quán)威性確定一個權(quán)重值，取值建議在議在0.5-1.00.5-1.0之間，之間，1.01.0代表專家的最高水平，其代表專家的最高水平，其他專家的取值相應減少。他專家的取值相應減少。最后的風險度計算為：每位專家打出的風險總分最后的風險度計算為：每位專家打出的風險總分乘以專家權(quán)威性的權(quán)重值，所得之積合計后再除乘以專家權(quán)威性的權(quán)重值，所得之積合計后再除以全部專家權(quán)重值的和。以全部專家權(quán)重值的和。房地產(chǎn)開發(fā)項目

6、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法專家專家風險打分風險打分專家的權(quán)威專家的權(quán)威性權(quán)重性權(quán)重乘積乘積專家專家A A0.560.561.01.00.560.56專家專家B B0.620.620.70.70.4340.434專家專家C C0.480.480.80.80.3840.3842.52.51.3781.378 最終的風險度最終的風險度=1.378/2.5=0.5512=1.378/2.5=0.5512 則定性為中等風險，可以投標，要考慮風險成本。則定性為中等風險，可以投標，要考慮風險成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法優(yōu)點：簡單易懂，容易操作，適用于缺乏具體客優(yōu)點：

7、簡單易懂，容易操作，適用于缺乏具體客觀資料的工程項目前期決策階段的風險分析。觀資料的工程項目前期決策階段的風險分析。缺點：只能利用專家的主觀數(shù)據(jù)進行估計，得出缺點：只能利用專家的主觀數(shù)據(jù)進行估計，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值。的結(jié)論也只是一種大致的程度值。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法（二）決策樹（二）決策樹決策樹常常用于不同風險方案的選擇。決策樹常常用于不同風險方案的選擇。決策樹又稱決策圖決策樹又稱決策圖，是以方框和圓圈及節(jié)點，并是以方框和圓圈及節(jié)點，并由直線連接而形成的一種像樹枝形狀的結(jié)構(gòu)圖。由直線連接而形成的一種像樹枝形狀的結(jié)構(gòu)圖。即，將備選方案、可能出現(xiàn)的自然

8、狀態(tài)、結(jié)果、即，將備選方案、可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)、結(jié)果、各種益損值和概率值等分別用一些特殊的頂點與各種益損值和概率值等分別用一些特殊的頂點與邊以及權(quán)值來表示，并按其因果關系排列而成的邊以及權(quán)值來表示，并按其因果關系排列而成的樹形圖。如下圖所示：樹形圖。如下圖所示：房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法 決策樹所用圖解符號及結(jié)構(gòu)：決策樹所用圖解符號及結(jié)構(gòu)： （1 1）決策點決策點：它是以：它是以方框表示方框表示的節(jié)點。一般決策點位于決策樹的節(jié)點。一般決策點位于決策樹的最左端，即決策樹的起點位置。的最左端，即決策樹的起點位置。 （2

9、2）方案枝方案枝：它是由決策點起自左而右畫出的若干條直線，每：它是由決策點起自左而右畫出的若干條直線，每條直線表示一個備選方案。方案枝表示解決問題的途徑，通常是條直線表示一個備選方案。方案枝表示解決問題的途徑，通常是兩枝或兩枝以上。兩枝或兩枝以上。 （3 3）狀態(tài)節(jié)點狀態(tài)節(jié)點：在每個方案枝的末端畫上一個：在每個方案枝的末端畫上一個“ “ ”并注上代并注上代號叫做狀態(tài)節(jié)點。狀態(tài)節(jié)點是決策分枝的終點，也是表示一個備號叫做狀態(tài)節(jié)點。狀態(tài)節(jié)點是決策分枝的終點，也是表示一個備選方案可能遇到的自然狀態(tài)的起點。選方案可能遇到的自然狀態(tài)的起點。其上方的數(shù)字表示該方案的其上方的數(shù)字表示該方案的期望損益值期望損益

10、值。 （4 4）概率枝概率枝：從狀態(tài)節(jié)點引出的若干條直線叫概率枝，每條直：從狀態(tài)節(jié)點引出的若干條直線叫概率枝，每條直線代表一種自然狀態(tài)及其可能出現(xiàn)的概率（每條分枝上面線代表一種自然狀態(tài)及其可能出現(xiàn)的概率（每條分枝上面注明自注明自然狀態(tài)及其概率然狀態(tài)及其概率）。）。 （5 5）結(jié)果點結(jié)果點：它是畫在概率枝的末端的一個三角節(jié)點（：它是畫在概率枝的末端的一個三角節(jié)點（）。）。在結(jié)果點處列出不同的方案在不同的自然狀態(tài)及其概率條件下的在結(jié)果點處列出不同的方案在不同的自然狀態(tài)及其概率條件下的收益值或損失值。收益值或損失值。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法 決策樹形圖可分為決策樹形圖可分

11、為單階段決策樹單階段決策樹和和多階段決策樹多階段決策樹。 單階段決策樹單階段決策樹是指決策問題只需進行一次決策活動，便可以是指決策問題只需進行一次決策活動，便可以選出理想的方案。單階段決策樹一般只有一個決策節(jié)點。選出理想的方案。單階段決策樹一般只有一個決策節(jié)點。 多階段決策多階段決策是指在一個決策問題中包含著兩個或兩個以上層是指在一個決策問題中包含著兩個或兩個以上層次的決策，即在一個決策問題的決策方案中又包含著另一個次的決策，即在一個決策問題的決策方案中又包含著另一個或幾個決策問題。只有當?shù)鸵粚哟蔚臎Q策方案確定之后，高或幾個決策問題。只有當?shù)鸵粚哟蔚臎Q策方案確定之后，高一層次的決策方案才能確定

12、。因此，處理多階決策問題必須一層次的決策方案才能確定。因此，處理多階決策問題必須通過依次的計算、分析和比較，直到整個問題的決策方案確通過依次的計算、分析和比較，直到整個問題的決策方案確定為止。定為止。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法例如某種產(chǎn)品市場預測，在例如某種產(chǎn)品市場預測，在1010年中銷路好的概率為年中銷路好的概率為0.7,0.7,銷路銷路不好的概率為不好的概率為0.30.3。相關工廠的建設有兩個方案：。相關工廠的建設有兩個方案：（1 1）新建大廠需投入）新建大廠需投入50005000萬元，如果銷路好每年可獲得利萬元，如果銷路好每年可獲得利潤潤15001500萬元；銷

13、路不好，每年虧損萬元；銷路不好，每年虧損2020萬元。萬元。（2 2）新建小廠需投入）新建小廠需投入20002000萬元，如果銷路好每年可獲得萬元，如果銷路好每年可獲得600600萬元的利潤；銷路不好，每年可獲得萬元的利潤；銷路不好，每年可獲得200200萬元的利潤。萬元的利潤。 則可作決策樹見下圖。則可作決策樹見下圖。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法 對對A A方案的收益期望為：方案的收益期望為： EA=1600EA=1600* *1010* *0.7+(-500)0.7+(-500)* *1010* *0.3-5000=47000.3-5000=4700萬元萬元 對對B

14、 B方案的收益期望為：方案的收益期望為： EB=600EB=600* *1010* *0.7+2000.7+200* *1010* *0.3-2000=28000.3-2000=2800萬元萬元 由于由于A A方案的收益期望比方案的收益期望比B B高，所以高，所以A A方案是有利的。方案是有利的。21D銷路好銷路不好銷路好銷路不好+160010-500106002000.70.30.70.3投入5千萬+4000萬投入2千萬2800萬方案A建大廠方案B建小廠圖16-3 決策樹房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法 某開發(fā)公司擬為一企業(yè)承包新產(chǎn)品的研制與開發(fā)任務，但某開發(fā)公司擬為一企

15、業(yè)承包新產(chǎn)品的研制與開發(fā)任務，但是為了得到合同必須參加投標。已知投標的準備費用為是為了得到合同必須參加投標。已知投標的準備費用為4000040000元，中標的可能性是元，中標的可能性是4040。如果不中標，準備費用。如果不中標，準備費用得不到補償。如果中標，可采用兩種方法進行研制開發(fā)：得不到補償。如果中標，可采用兩種方法進行研制開發(fā)：方法方法1 1成功的可能性為成功的可能性為8080，費用為，費用為260000260000元；方法元；方法2 2成功成功的可能性為的可能性為5050，費用為，費用為160000160000元。如果研制開發(fā)成功，元。如果研制開發(fā)成功，該開發(fā)公司可得到該開發(fā)公司可得到

16、600000600000元，如果合同中標但未研制成功元，如果合同中標但未研制成功，則開發(fā)公司需賠償，則開發(fā)公司需賠償100000100000元。問題是要決策：元。問題是要決策：(1)(1)是否是否參加投標參加投標?(2)?(2)若中標了，采用哪種方法研制開發(fā)若中標了，采用哪種方法研制開發(fā)? ?房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法（1 1）畫決策樹）畫決策樹房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法（2 2）計算第二階段各狀態(tài)頂點的期望值）計算第二階段各狀態(tài)頂點的期望值D D點的期望值：點的期望值：6000006000000.8+(-100000)0.8+(-10000

17、0)0.2= 460000 0.2= 460000 E E點的期望值：點的期望值：6000006000000.5+(-100000)0.5+(-100000)0.5= 250000 0.5= 250000 方法方法1 1的期望利潤為的期望利潤為460000260000=200000460000260000=200000方法方法2 2的期望利潤為的期望利潤為2500001601100=900002500001601100=90000在在C C點的最優(yōu)決策是選擇方法點的最優(yōu)決策是選擇方法1 1利潤值利潤值200000200000房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法（3 3）再計算第

18、一階段各狀態(tài)頂點的期望值：）再計算第一階段各狀態(tài)頂點的期望值：B B點的期望值：點的期望值：2000002000000.4+00.4+00.6= 800000.6= 80000。 由于投標的期望利潤為由于投標的期望利潤為80000-40000= 4000080000-40000= 40000，比不投標比不投標( (利潤為利潤為0)0)要好，要好，所以所以在在A A點的最優(yōu)決策是選擇投標點的最優(yōu)決策是選擇投標。 房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法（三）盈虧平衡分析（三）盈虧平衡分析盈虧平衡分析（損益平衡分析、量本利分析）盈虧平衡分析（損益平衡分析、量本利分析）定定義義：指根據(jù)項

19、目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量（或銷：指根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量（或銷售量）、可變成本、固體成本、產(chǎn)品價格和銷售售量）、可變成本、固體成本、產(chǎn)品價格和銷售稅金等數(shù)據(jù)，確定項目的稅金等數(shù)據(jù)，確定項目的盈虧平衡點盈虧平衡點BEPBEP。目的：計算工程項目的盈虧平衡點，從而確定項目的：計算工程項目的盈虧平衡點，從而確定項目的最小規(guī)模和經(jīng)濟規(guī)模。目的最小規(guī)模和經(jīng)濟規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法 盈虧平衡點盈虧平衡點BEPBEP定義定義：當項目的成本和收益達到平衡時所必：當項目的成本和收益達到平衡時所必需的最低生產(chǎn)水平或銷售水平。需的最低生產(chǎn)水平或銷售水平。銷售收入銷售收入=

20、 =生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本 盈虧平衡點盈虧平衡點作用作用：該點越低，說明項目盈利的可能性越大，：該點越低，說明項目盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項目有較大的抗經(jīng)營風險能力。虧損的可能性越小，因而項目有較大的抗經(jīng)營風險能力。 盈虧平衡點的盈虧平衡點的表達形式表達形式：產(chǎn)量產(chǎn)量、單位產(chǎn)品售價、單位產(chǎn)品可、單位產(chǎn)品售價、單位產(chǎn)品可變成本以及年固定成本總量、變成本以及年固定成本總量、生產(chǎn)能力利用率生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法 根據(jù)生產(chǎn)成本、銷售收入與產(chǎn)量根據(jù)生產(chǎn)成本、銷售收入與產(chǎn)量( (銷售量銷售量) )之間是否呈線性之間是否呈線性關系，盈虧平衡分析可分為：

21、線性盈虧平衡分析和非線性關系，盈虧平衡分析可分為：線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。盈虧平衡分析。盈虧平衡分析盈虧平衡分析線形盈虧平衡分析線形盈虧平衡分析非線性盈虧平衡分析非線性盈虧平衡分析圖表法圖表法解析法解析法圖表法圖表法解析法解析法房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法線性盈虧平衡分析基本假設：線性盈虧平衡分析基本假設：（1 1）產(chǎn)品的產(chǎn)量等于銷售量；）產(chǎn)品的產(chǎn)量等于銷售量；（2 2）單位產(chǎn)品的銷售單價不變；）單位產(chǎn)品的銷售單價不變；（3 3）單位產(chǎn)品的可變成本不變；）單位產(chǎn)品的可變成本不變； （4 4）生產(chǎn)的產(chǎn)品可以換算為單一產(chǎn)品計算。）生產(chǎn)的產(chǎn)品可以換算為單一產(chǎn)品計

22、算。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法 產(chǎn)品單價P銷售收入TR 產(chǎn)品的銷售量即產(chǎn)量Q 第一個公式： TR=PQ 注：考慮稅金 TR=(P-r)Q r-單位產(chǎn)品價格中包含的稅金。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法總成本=固定成本（fixed cost） +可變成本（variable cost）固定成本是不隨產(chǎn)量變化而變化的成本，包括廠房、設備的折舊費、利息、地租、廣告費等。這些費用即使在停產(chǎn)的情況下也必須支付?？勺兂杀臼请S產(chǎn)量變化而變化的成本，如原材料、燃料和動力支出。當產(chǎn)量為零時，可變成本也為零，產(chǎn)量增多，可變成本隨之增多。 第二個公式：TC=Cf+CvQ

23、TC 總成本； Cf 總固定成本； Cv單位產(chǎn)品可變成本； Q 產(chǎn)品產(chǎn)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法銷售收入=生產(chǎn)成本 TR=TC*fvCQPC*fvPQCC Q如果項目在小于Q*的產(chǎn)量下組織生產(chǎn)，項目虧損；如果在Q*的產(chǎn)量下生產(chǎn)，項目盈利。如果考慮稅金？房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法如果項目的設計生產(chǎn)能力為Q0，則盈虧平衡點也可以用盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率表示，即：*00100%100%fvCQEQPCQE*盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法銷售收入總成本固定成本銷售量（產(chǎn)量）銷售收入或成本BEP可變成本

24、盈利區(qū)虧損區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法1例: 某工程項目設計生產(chǎn)能力為生產(chǎn)某產(chǎn)品5萬件/年，單位產(chǎn)品售價為2560元。生產(chǎn)總成本為9800萬元，其中固定成本為4500萬元，總可變成本與產(chǎn)量呈線性關系，求盈虧平衡點的產(chǎn)量和盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法解：（1）計算單位產(chǎn)品的可變成本。 TC=Cf+CvQ009800450010605fvTCCCQ（元）*9800325601060fvCQPC（萬件）*03100%100%60%5QEQ萬萬（2）計算盈虧平衡點的產(chǎn)量：（3）計算盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率為：房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開

25、發(fā)項目風險風險分析方法分析方法 例：一生產(chǎn)項目有兩個方案可供選擇。兩個方案的年設計生產(chǎn)能力、產(chǎn)品單價、變動成本、稅率和年固定成本分別為: 方案1： Q0 =90000件，P=45元，Cv=18元，r=9元，Cf=810000元 方案2： Q0 =85000件，P=45元，Cv=16元，r=9元，Cf=960000元 試比較這兩個方案的年最大利潤、盈虧產(chǎn)量和生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法 解：方案1年最大利潤：P=(P-Cv-r) Q0 -Cf=(45-18-9)*90000-810000=810000（元）盈虧產(chǎn)量：Q*=Cf/(P-Cv-r)=81000

26、0/(45-18-9)=45000（件）生產(chǎn)能力利用率：E*=Q*/Q0=45000/90000=0.5房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法 方案2年最大利潤：PP=(P-Cv-r) Q0 -Cf=(45-16-9)*85000-960000=740000（元）盈虧產(chǎn)量：Q*=Cf/(P-Cv-r)=960000/(45-16-9)=48000（件）生產(chǎn)能力利用率：E*=Q*/Q0=48000/85000=0.565 結(jié)論：無論是盈利額還是盈虧產(chǎn)量以及生產(chǎn)能力利用率，方案2的風險承受能力都不如方案1。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法（四）敏感性分析（四）敏感

27、性分析 敏感性分析法用于研究在工程項目周期內(nèi)，當工程項目變敏感性分析法用于研究在工程項目周期內(nèi)，當工程項目變數(shù)（例如產(chǎn)量、投資、產(chǎn)品價格、變動成本等）以及工程數(shù)（例如產(chǎn)量、投資、產(chǎn)品價格、變動成本等）以及工程項目的各種前提與假設發(fā)生變動時，經(jīng)濟指標（例如項目項目的各種前提與假設發(fā)生變動時，經(jīng)濟指標（例如項目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等）的變動程度，從的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等）的變動程度，從而估算各風險對工程項目的影響程度。而估算各風險對工程項目的影響程度。 該方法在項目進行技術經(jīng)濟分析時經(jīng)常使用。該方法在項目進行技術經(jīng)濟分析時經(jīng)常使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方

28、法分析方法敏感性分析的步驟：敏感性分析的步驟：1 1選擇評價指標作為敏感性分析的對象選擇評價指標作為敏感性分析的對象2 2選擇敏感性分析的風險因素選擇敏感性分析的風險因素3 3確定系統(tǒng)目標對各種敏感性因素的敏感程度確定系統(tǒng)目標對各種敏感性因素的敏感程度4 4經(jīng)分析比較找出最敏感因素，并對風險情況做出判斷經(jīng)分析比較找出最敏感因素，并對風險情況做出判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法例題：例題： 【例例】 G G公司有一投資項目，其基本數(shù)據(jù)如下表所示。公司有一投資項目，其基本數(shù)據(jù)如下表所示。假定投資額、年收入、折現(xiàn)率為主要的敏感性因素。試假定投資額、年收入、折現(xiàn)率為主要的敏感性

29、因素。試對該投資項目凈現(xiàn)值指標進行單因素敏感性分析。對該投資項目凈現(xiàn)值指標進行單因素敏感性分析。 敏感性分析基礎數(shù)據(jù)敏感性分析基礎數(shù)據(jù)項目投資額壽命期年收入年費用殘值折現(xiàn)率數(shù)據(jù)100 000元5年60 000元20 000元10 000元10%房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法 解：（解：（1 1）敏感性因素與分析指標已經(jīng)給定，我們選）敏感性因素與分析指標已經(jīng)給定，我們選取取5%5%，10%10%作為不確定因素的變化程度。作為不確定因素的變化程度。 （2 2）計算敏感性指標。首先計算決策基本方案的）計算敏感性指標。首先計算決策基本方案的NPVNPV；然后計算不同變化率下的；然

30、后計算不同變化率下的NPVNPV。 NPV=-100000+(60000-20000)NPV=-100000+(60000-20000)(P/A(P/A，10%10%，5)+100005)+10000（P/FP/F，10%10%，5 5）=57840.68=57840.68房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法不確定因素變化后的取值不確定因素變化后的取值項目項目投資額投資額年收入年收入折現(xiàn)率折現(xiàn)率-10%-10%90 00090 00054 00054 0009%9%-5%-5%95 00095 00057 00057 0009.5%9.5%0 0100 000100 00060

31、 00060 00010%10%5%5%105 000105 00063 00063 00010.5%10.5%10%10%110 000110 00066 00066 00011%11%不確定因素變化后的取值不確定因素變化后的取值不確定因素變化后不確定因素變化后NPVNPV的值的值NPVNPV變化率變化率-10%-10%-5%-5%0 0+5%+5%+10%+10%投資額投資額67840.6867840.6862840.6862840.6857840.6857840.6852840.6852840.6847840.6847840.68年收入年收入35095.9635095.9646468.3

32、246468.3257840.6857840.6869213.0469213.0480585.4080585.40折現(xiàn)率折現(xiàn)率62085.3662085.3659940.6359940.6357840.6857840.6855784.3355784.3353770.3953770.39不確定因素變化后不確定因素變化后NPVNPV的值的值房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法A當投資額的變化率為當投資額的變化率為-10%-10%時時 = =67840.68-57840.6857840.68= 17.3% = 17.3% AEF1 7 . 3 %- 1 0 %= = -1.73= -

33、1.73 其余情況計算方法類似。其余情況計算方法類似。房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目風險風險分析方法分析方法(3) (3) 計算臨界值計算臨界值投資臨界值投資臨界值: : 設投資額的臨界值為設投資額的臨界值為I I，則，則NPV=-I+(60 000-20 000)NPV=-I+(60 000-20 000)(P/A(P/A，10%10%，5)+10 0005)+10 000（P/FP/F，10%10%，5 5）=0=0得：得：I=157840I=157840。收入臨界值收入臨界值: : 設年收入的臨界值為設年收入的臨界值為R R，則，則NPV=-100000+(R-20000)NPV=-100000+(R-20000)(P/A(P/A，10%10%，5)+100005)+10000（P/FP/F，10%10%，5 5）=0=0得：得：R=44741.773R=44741.773。折現(xiàn)率臨界值折現(xiàn)率臨界值: : 設折現(xiàn)率的臨界值為設折現(xiàn)率的臨界值為i