2020房地產(chǎn)市場行業(yè)分析研究報告

1、2020房地產(chǎn)市場行業(yè)分析研究報告目錄1. 研究背景和分析框架 51.1 研究背景：房地產(chǎn)行業(yè)告別高增長，未來地區(qū)發(fā)展差異化 51.2 分析框架：人口決定需求，需求和土地決定需求 62. 山西省總體房地產(chǎn)市場分析 62.1 發(fā)展現(xiàn)狀：總體供過于求，但尚未失衡，且供需關(guān)系趨向平衡 62.1.1 現(xiàn)狀總結(jié)：短期供大于求，供給端已開始減量調(diào)整 62.1.2 短期需求與供給 72.2 發(fā)展趨勢：需求分化，未來山西房地產(chǎn)市場對于高品質(zhì)住房需求潛力大 102.2.1 需求與供給：城市配套，科技，經(jīng)濟決定人口，人口決定需求 113 山西省主要城市房地產(chǎn)市場分析 173.1 分析模型：人口決定需求，需求決定供

2、給；指數(shù)模型助力研判長期需求 173.2 發(fā)展現(xiàn)狀：地區(qū)發(fā)展差異開始顯現(xiàn)，太原一枝獨秀 183.2.1 現(xiàn)狀總結(jié)：城市與城市之間住房供需情況差異明顯，但總體供過于求 183.2.2 需求與供給：短期人口趨勢相似，但需求趨勢大相徑庭 183.3 發(fā)展趨勢：城市間發(fā)展的差異化更為突出，需求的分化也將更為明顯 213.3.1 需求與供給：人口從小城市流向大城市 224.風(fēng)險提示 26圖表目錄圖 1：分析框架 6圖 2：貨幣供應(yīng)量 7圖 3：貸款利率 8圖 4：貸款余額同比 8圖 5：房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速 9圖 6：山西省土地供應(yīng)變化 9圖 7：山西省土地供應(yīng)變化 10圖 8：山西省經(jīng)濟人口比值變化

3、 11圖 9：山西省城鎮(zhèn)化率變化 12圖 10：山西省公路里程變化 13圖 11：山西省主要城市發(fā)展?jié)摿?19圖 12：山西省主要城市發(fā)展?jié)摿?19圖 13：山西省主要城市年均新增住房需求 19圖 14：山西省主要城市年均新增住房面積 20圖 15：山西省主要城市土地供應(yīng)變化 20圖 16：山西省主要城市發(fā)展?jié)摿?21圖 17：山西省主要城市經(jīng)濟人口比值 22圖 18：山西省主要城市常住人口變化 22圖 19：山西省主要城市小學(xué)生變化 23圖 20：山西省主要城市科技發(fā)展 24圖 21：山西省主要城市發(fā)展?jié)摿?24圖 22：山西省主要城市發(fā)展?jié)摿?25圖 23：山西省主要城市發(fā)展?jié)摿?26圖

4、24：山西省主要城市發(fā)展?jié)摿?26表 1：山西省戰(zhàn)略創(chuàng)新十三五規(guī)劃 14表 2：山西省教育十三五規(guī)劃 15表 3：山西省醫(yī)療十三五規(guī)劃 161. 研究背景和分析框架1.1 研究背景：房地產(chǎn)行業(yè)告別高增長，未來地區(qū)發(fā)展差異化中國經(jīng)濟開始進入輕數(shù)量，重質(zhì)量的新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)供需總體趨于平衡。經(jīng)濟層面，19 大報告指出，中國經(jīng)濟將由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長，政府不再把房地產(chǎn)行業(yè)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，房地產(chǎn)業(yè)整體對經(jīng)濟的重要性逐漸下降；政策層面，政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的思路發(fā)生了轉(zhuǎn)變，2016 年 12 月中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，開始提出建立促進健康平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)性制度

5、和長效機制，房地產(chǎn)調(diào)控思路逐漸從短期干預(yù)市場轉(zhuǎn)變?yōu)橥七M整個房地產(chǎn)行業(yè)向長期有效市場機制過渡；人口層面，在需求側(cè)，國內(nèi)購房適齡人口（20-50 歲）于 2013 年達到峰值，目前住房剛性需求峰值已過，同時，人口老齡化、出生率下降等問題浮出水面，根據(jù)推測，中國人口總量將在 2024 年左右見頂，即便鼓勵生育的情況下，見頂時機可能延遲到 2031 年。目前全國存量住房套戶比接近 1.1，表面住房短缺時代已經(jīng)過去。中國房地產(chǎn)市場進入?yún)^(qū)域分化時代，城市和區(qū)域市場研究價值凸顯。從地區(qū)看，根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見，到 2022 年，全國將逐漸形成若干空間結(jié)構(gòu)清晰、城市功能互補、

6、要素流動有序、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)調(diào)、交通往來順暢、公共服務(wù)均衡、環(huán)境和諧宜居的現(xiàn)代化都市圈。到 2035 年，現(xiàn)代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。在過去，雖然經(jīng)濟高速發(fā)展，但城市住房普及率偏低，人均住房面積偏低，城市之間房地產(chǎn)屬于增量市場，發(fā)展程度差異不大。近幾 年，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，供需關(guān)系逐漸回歸平衡，房地產(chǎn)市場總體供需已達到平衡；但由于區(qū)域發(fā)展不均衡，城市發(fā)展水平存在差異，我國房地產(chǎn)市場開始進入?yún)^(qū)域分化時代，套戶比低，產(chǎn)業(yè)活力強，人口持續(xù)流入的城市房地產(chǎn)市場會更具發(fā)展?jié)摿?；而對于高套戶比，住房高存量，產(chǎn)業(yè)落后，人口持續(xù)流出的城市，房地產(chǎn)市場可能會逐漸萎縮。在這個背景

7、之下，篩選不同發(fā)展?jié)摿Φ某鞘凶兊糜葹橹匾?，城市和區(qū)域房地產(chǎn)市場研究價值凸顯。山西經(jīng)濟重新煥發(fā)活力，房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展?jié)摿?。受供給側(cè)改革影響，以傳統(tǒng)的能源、鋼鐵、化工為主的山西經(jīng)濟增長在過去受到了較大影響，經(jīng)過幾年的出清、調(diào)整和轉(zhuǎn)型，山西經(jīng)濟增長從 2017 年開始重新進入快速增長通道，通信設(shè)備制造業(yè)、汽車制造業(yè)、新能源裝備制造業(yè)、旅游業(yè)等代表未來經(jīng)濟發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè)增長迅速，山西經(jīng)濟重新煥發(fā)出活力。從房地產(chǎn)市場來看，2018 年底，山西省城鎮(zhèn)居民人均居住面積為 ，低于全國 39 平方米的平均水平；另外，2018 年底，山西省城鎮(zhèn)化率為 58.41%，同樣也低于全國 59.58%的平均水平，同發(fā)達

8、國家 75%以上的城鎮(zhèn)化率水平相比，還有較大的提升空間。未來，隨著山西經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)化率不斷提升，山西省城市人口將會保持較快增長，城市住房需求也會逐漸增加，山西房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?.2 分析框架：人口決定需求，需求和土地決定需求圖 1：分析框架需求面供給面短期需求長期需求短期供給長期供給=長期需求新增需求面積人口增長住房增量消費人均居住面積科技交通運輸土地供應(yīng)工業(yè)教育資料來源：山西證券研究所對房地產(chǎn)行業(yè)，我們認為，需求最終的決定因素為人口，人口的增量可分為本地新生人口，本地城鎮(zhèn)化新增人口和外來遷入人口；影響人口變化的因素非常多，但主要體現(xiàn)在以下幾個方面：經(jīng)濟、交通、產(chǎn)業(yè)、教育、環(huán)境、

9、醫(yī)療等。供給方面，從市場供需關(guān)系來看，供給一般會以需求為導(dǎo)向，最終實現(xiàn)供需平衡，但貨幣政策和土地供應(yīng)會在一定程度和時期內(nèi)影響供給。2. 山西省總體房地產(chǎn)市場分析2.1 發(fā)展現(xiàn)狀：總體供過于求，但尚未失衡，且供需關(guān)系趨向平衡2.1.1 現(xiàn)狀總結(jié)：短期供大于求，供給端已開始減量調(diào)整結(jié)合過去 3-5 年間的住房增量和人口增量，我們認為目前市場上住宅總體供過于求，由于需求端增速的下降，供給端也開始從有所反應(yīng)，分別從融資渠道、宏觀政策、土地供給、市場預(yù)期等方面加強了調(diào)控，住房增量從 2017 年開始已經(jīng)有一個明顯的下降，按照目前的人口增量和住宅增量以及存量的關(guān)系，我們認為市場需要 2 到 3 年的時間消

10、化過去 5 年間的住房增量。2.1.2 短期需求與供給從需求上講，山西省常住人口過去三年、五年、十年的年均復(fù)合增長率分別為 0.35%、0.4%、0.82%，平均年增長率為 0.52%，2019 年預(yù)計常住人口增量為 38 萬人。結(jié)合全國人均居住面積和山西省城鎮(zhèn)化率，我們預(yù)計全省未來一年、三年需求增量約為 700 萬平方米、2000 萬平方米。短期需求呈現(xiàn)逐漸增加的趨勢。從供給上講，2017 年全省房屋增量為 1900 萬平方米，過去三年房屋竣工面積為 7900 萬平方米，山西省房屋竣工面積過去 5 年總供給為 1 億 2 千萬平方米。過去 3 年、5 年銷售面積分別為 6000 萬平方米、9

11、000 萬平方米。2.1.3 短期供需其它影響因素金融從貨幣政策來看，M2 增速已經(jīng)從 16 年 14%的高位下降到目前的 8%左右，貨幣供給總體呈下降趨勢；盡管貸款利率整體呈下降趨勢，但個人住房貸款利率增長明顯，無論從需求端還是從供給端，房地產(chǎn)行業(yè)貸款總體呈收緊趨勢，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額和個人住房貸款余額的增長速率也印證了這一觀點。圖 2：貨幣供應(yīng)量2015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019

12、-042019-07資料來源：山西證券研究所，Wind圖 3：貸款利率2014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-06資料來源：山西證券研究所，Wind圖 4：貸款余額同比2014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-06

13、2018-092018-122019-032019-06資料來源：山西證券研究所，Wind從房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道來講，從房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠自籌資金，國內(nèi)貸款和其他資金，其中，只有海外融資存在明顯增長的趨勢，但是占比并不高，同時今年 7 月國家發(fā)改委發(fā)布了通知，限制房地產(chǎn)企業(yè)的海外融資。其它三項房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源相對其 2015-2017 年的高位也有明顯的降速。圖 5：房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速2015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-0

14、22018-052018-082018-112019-022019-052019-08資料來源：山西證券研究所，Wind土地供應(yīng)從過去 10 年土地購置面積和土地供應(yīng)變化來看，土地交易面積持續(xù)下降，但住房施工面積和竣工面積都持續(xù)上升，在 2016 年到達峰值。結(jié)合土地供應(yīng)面積的上升趨勢，我們認為表面土地成交活躍度下降，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆榻档汀ＧD 6：山西省土地供應(yīng)變化資料來源：山西證券研究所、Wind千圖 7：山西省土地供應(yīng)變化資料來源：山西證券研究所、Wind2.2 發(fā)展趨勢：需求分化，未來山西房地產(chǎn)市場對于高品質(zhì)住房需求潛力大2.2.1 趨勢總結(jié)：從需求上講，對于房地產(chǎn)市場而言，決定需求

15、的最終變量是人口。經(jīng)濟，城鎮(zhèn)化率與交通，教育和醫(yī)療等一切地區(qū)綜合實力最終的落腳點都是人口的變化情況。結(jié)合經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)化率，交通，教育和醫(yī)療幾個維度的分析，我們認為隨著十三五規(guī)劃的實現(xiàn)以及未來十四五規(guī)劃的實施，將來山西省人口流失程度會減弱，經(jīng)濟人口比值會上升到 1.3-1.4（目前為 1.2）附近，人口年均增長會達到 0.7-0.9%左右，屆時每年平均房地產(chǎn)市場新增需求約為 3000 萬平方米?？偟膩碚f，我們認為山西省未來房地產(chǎn)市場的需求仍將是一個持續(xù)增長的趨勢。圖 8：山西省經(jīng)濟人口比值變化資料來源：山西證券研究所、Wind對于供給側(cè)而言，短期內(nèi)價格和政府土地供應(yīng)是影響總供給的主因。長期而

16、言，總供給由于市場調(diào)節(jié)和博弈的原因，一定是等于總需求的，對于山西省房地產(chǎn)市場而言，除去人口增長之外，未來智慧城市和人民對于高科技住宅的需求會是供給端增長的主要因素。2.2.1 需求與供給：城市配套，科技，經(jīng)濟決定人口，人口決定需求城鎮(zhèn)化率和交通從城鎮(zhèn)化率的角度看，根據(jù)山西省十三五規(guī)劃，2020 年山西省目標(biāo)城鎮(zhèn)化率要達到 60%+，2019 年全省整體城鎮(zhèn)化率我們計算在 60%左右，未來距離發(fā)達國家 80%的城鎮(zhèn)化率還有很大的空間，我們認為未來隨著城市群的建立，城市可以提供更多就業(yè)機會的情況下，山西農(nóng)村人口將持續(xù)向城市流動。所以對于城市住房的需求也會持續(xù)增長。值得一提的是根據(jù)全球城鎮(zhèn)化率的規(guī)律

17、和經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率達到 50%之后普遍存在增速下降的現(xiàn)象，結(jié)合山西近年來的發(fā)展，有一定概率城鎮(zhèn)化率已經(jīng)度過了快速發(fā)展的時期，增長加速度將放緩。過去十年間城鎮(zhèn)化率年平均增長為 3%，我們預(yù)計未來 10 年城鎮(zhèn)化率每年將長期保持在 1%- 2%的增長。圖 9：山西省城鎮(zhèn)化率變化資料來源：山西證券研究所、Wind從交通的角度看，山西地理位置重要，山西是連接中國內(nèi)蒙和其它地區(qū)的重要通道，同時，山西也是北京、東北，通往河南、陜西等地的首選路徑。隨著國家振興東北和一帶一路，以及中部崛起的戰(zhàn)略，山西作為連接多個區(qū)域的交通樞紐，未來將扮演更為重要的角色。從鐵路來看，根據(jù)山西省十三五交通規(guī)劃，山西省 2015 年

18、鐵路里程為 5100 公里，在 2020 年預(yù)計將達到 6400 公里，增幅接近 25%，其中幾乎全部為高速鐵路，高速鐵路目標(biāo)建設(shè)里程為 1300 公里。根據(jù)國家鐵路中長期規(guī)劃，2025 年到 2030 年期間，山西省境內(nèi)還會有三條高鐵計劃通車。從公路通車?yán)锍虂砜?，根?jù)山西省交通十三五規(guī)劃，山西省公路里程在 2020 年預(yù)計為 15 萬公里，2016 年公路里程約為 14 萬 3 千公里，預(yù)計 17、18、19、20 每年增長 1750 公里左右。十三五規(guī)劃對于公路的規(guī)劃增長并不顯著，所以我們認為山西省公路快速建設(shè)和發(fā)展的時期已經(jīng)過去，但由于山西重要的戰(zhàn)略地理位置結(jié)合十三五規(guī)劃，山西省十三五期

19、間目標(biāo)建成高速公路 2200 公里，2020 年底預(yù)計高速公路里程比 2015 年增幅接近 50%，因此我們預(yù)測高速公路的發(fā)展在十三五規(guī)劃之后的未來仍長期高速增長。x 10000圖 10：山西省公路里程變化資料來源：山西證券研究所、Wind從民航來看，山西省預(yù)計 2020 年前將會有 8 座機場，其中一座為十三五規(guī)劃新建。其余民航計劃主要圍繞現(xiàn)有機場的擴建和改造。截止到 2025 年，山西省計劃建成不少于 30 個機場。產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟從產(chǎn)業(yè)看，根據(jù)山西省戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)十三五規(guī)劃，山西省未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將主要圍繞高端裝備制造、新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物產(chǎn)業(yè)、煤層氣、信息技術(shù)、新能源汽車和現(xiàn)代化煤工業(yè)

20、。2015 年全省戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為 2600 億元，截止到 2020 年底，全省戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)總值預(yù)計達到 4500 億元左右。九大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)主要圍繞“一核兩帶四板”塊展開，其中“一核”為太原和晉中，高端裝備制造，節(jié)能環(huán)保，信息技術(shù)，新能源產(chǎn)業(yè)將主要圍繞太原地區(qū)發(fā)展?！皟蓭А本褪菄@和依托大西線、太焦線，充分利用沿線區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、要素優(yōu)勢，依托重點開發(fā)區(qū)（園區(qū)），促進戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展，努力打造“大西沿線戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶”和“太焦沿線戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶”，成為全省戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要聚集帶?！八陌鍓K”方面，一是依托大同、朔州、忻州等市風(fēng)能、太陽能等新能源資源優(yōu)勢和現(xiàn)代

21、煤化工項目，合力打造晉北新能源產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代煤化工產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展板塊；二是依托長治、晉城在生物醫(yī)藥、煤層氣等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢，合力打造晉東南煤層氣和生物產(chǎn)業(yè)板塊；三是依托太原、呂梁、忻州、朔州等市的節(jié)能環(huán)保研發(fā)基礎(chǔ)，合力打造節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展板塊；四是依托臨汾、運城新材料研發(fā)與制造優(yōu)勢，以聞喜銀光鎂合金深加工、中磁科技高性能釹鐵硼磁材、山西宏特碳纖維、山西三佳有機硅深加工等一批龍頭企業(yè)為基礎(chǔ)，合力打造晉南新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展板塊。從科技講，過去山西省科研經(jīng)費投入低于全國平均水平。2015 年，山西省創(chuàng)新能力綜合排名位于全國第 25 位，絕大多數(shù)指標(biāo)位于全國 20 位左右，屬于科技綜合競爭力薄弱地區(qū)?？萍?/p>

22、經(jīng)費投入不足，2014年，山西省 R&D 經(jīng)費投入占 GDP 比重只有 1.19%，明顯低于全國 2.05%的平均水平，R&D 經(jīng)費投入排全國第 20 位， 2014 年，山西省 R&D 人員全時當(dāng)量只占全國的 1.32%。聚焦主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新平臺數(shù)量少，高端平臺更少，國家級重點實驗室數(shù)量只占全國的 1.25%，國家級高新區(qū)數(shù)量只占全國的 1.38%，國家自主創(chuàng)新示范區(qū)全國 14 家。表 1：山西省戰(zhàn)略創(chuàng)新十三五規(guī)劃資料來源：山西證券研究所、山西省人民政府不過根據(jù)十三五規(guī)劃，截至到 2020 年底，山西省 R&D/GDP 將達到 2.5%，2017 年為 0.72%，距離十三五規(guī)劃目標(biāo)差距較大，

23、所以我們認為 2019 年、2020 年山西 R&D 等各項科技指標(biāo)將會有較大幅度增 長。教育和醫(yī)療從教育來看，根據(jù)山西省十三五規(guī)劃，未來山西省教育產(chǎn)業(yè)目標(biāo)為：在 2020 年底，主要教育指標(biāo)達到或者超過全國平均水平，達到中西部地區(qū)先進行列。表 2：山西省教育十三五規(guī)劃資料來源：山西證券研究所、山西省人民政府從醫(yī)療來看，山西省十三五醫(yī)療規(guī)劃的主要目標(biāo)是：到 2020 年建立覆蓋城鄉(xiāng)的基本醫(yī)療衛(wèi)生制度，基本實現(xiàn)全民健康公平和病有所醫(yī)。具體量化到指標(biāo)中表 3：山西省醫(yī)療十三五規(guī)劃資料來源：山西證券研究所、山西省人民政府3 山西省主要城市房地產(chǎn)市場分析3.1 分析模型：人口決定需求，需求決定供給；指

24、數(shù)模型助力研判長期需求在城市房地產(chǎn)的分析中，我們使用的框架和全省的分析框架基本一致，不同之處在于我們認為對于同一個地區(qū)的城市而言，由于其遷徙成本較低，所以城市中其它指標(biāo)對于總需求的影響更大。此外，由于我們本篇報告的重點是討論山西省主要城市房地產(chǎn)未來發(fā)展的潛力和差異，以及影響城市發(fā)展的變量眾多，我們認為從人口增長、經(jīng)濟實力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、交通區(qū)位和公共資源等大的方面各選取少量指標(biāo)進行分析無法還原一個城市發(fā)展的潛力，所以我們在分析城市長期需求的變化時使用了 43 個指標(biāo)，搭建了城市發(fā)展?jié)摿Φ闹笖?shù)模型使得我們的結(jié)論更加可靠。我們通過 43 個指標(biāo)，根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟學(xué)中關(guān)于城市發(fā)展的三要素編輯了五個指數(shù)來綜合

25、反映一個城市房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，由于個別城市一些指標(biāo)并不能通過我們的搜集和整理獲取，我們對于不同的指標(biāo)給與不同的權(quán)重，對于數(shù)據(jù)比較全面的指標(biāo)給的權(quán)重較大，不全的指標(biāo)權(quán)重較小，理論依據(jù)是我們認為信息公示也可以從一個側(cè)面體現(xiàn)出城市競爭力的體現(xiàn)。然后對每項指標(biāo)在不同城市間排名，采取遞減的方式每項指標(biāo)排名第一得 10 分，最后一名得 0 分。再把每個城市得指標(biāo)排名總得分相加然后除以指標(biāo)項數(shù)求得每個指數(shù)得得分，最后把五個指數(shù)相加求平均數(shù)作為最終得分。五個指數(shù)分別為科技指數(shù)，消費指數(shù)，工業(yè)指數(shù)，交通與基建指數(shù)和教育和醫(yī)療指數(shù)五個指數(shù)。我們對于每項指標(biāo)采取等權(quán)重的編輯方式。其中，科技指數(shù)包含在校大學(xué)生數(shù)量，重

26、點大學(xué)數(shù)量，專利申請 量，上市企業(yè)數(shù)量，單位能源GDP，空氣達標(biāo)天數(shù)，研發(fā)投入強度，戰(zhàn)略新型產(chǎn)業(yè)數(shù)量，PM2.5，城市污水處理率，每千人專利量。消費指數(shù)包含高鐵頻次，距離城市群中心城市的距離，第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比例，經(jīng)濟人口比值，房價收入比，社會消費品零售總額，進出口總金額，機動車保有量。工業(yè)指數(shù)中包括公路里程，小學(xué)生在校生數(shù)量，第二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比例，近 5 年人口自然增長率，發(fā)電量以及原煤產(chǎn)量，工業(yè)增加值。交通和基建指數(shù)中包括機場的客流和貨物吞吐量，國道里程以及省道里程，鐵路網(wǎng)中長期規(guī)劃中的高鐵線路數(shù)量，規(guī)劃軌道交通數(shù)量，公共交通出行分擔(dān)率，公交站點 500 米覆蓋率，公共自行車數(shù)

27、量，人均綠地面積，500 米見園率。教育和醫(yī)療指數(shù)中包括初中數(shù)量，高中數(shù)量，以及職業(yè)中學(xué)的數(shù)量，每千人執(zhí)業(yè)醫(yī)師，每千個老人養(yǎng)老床位，人均期望壽命，幼兒園入園率。3.2 發(fā)展現(xiàn)狀：地區(qū)發(fā)展差異開始顯現(xiàn)，太原一枝獨秀3.2.1 現(xiàn)狀總結(jié)：城市與城市之間住房供需情況差異明顯，但總體供過于求結(jié)合需求和供給，我們通過上一年的新增人口計算出總新增需求，以竣工面積為總供給，發(fā)現(xiàn)各個城市的供需關(guān)系出現(xiàn)了不同的情況。目前的需求增量需要 2-3 年的時間得以完全消化供給增量，但是市場整體由于供給增量下降也十分明顯，所以我們認為短期內(nèi)山西省主要城市房地產(chǎn)將保持一個平穩(wěn)的趨勢。（臨汾市竣工面積數(shù)據(jù)缺失）供求平衡的城市

28、有（供給約等于需求）：陽泉，呂梁。供大于求的城市有（供給增量遠大于需求增量）：太原，大同，運城，晉城，長治，晉中，忻州。供小于求的城市有：朔州3.2.2 需求與供給：短期人口趨勢相似，但需求趨勢大相徑庭從需求上講，我們通過每個城市過去三年，五年，和十年的人口變化預(yù)測出了短期未來人口增長率，結(jié)合人均居住面積推測除了未來短期內(nèi)每個城市人口的增長數(shù)量和新增需求的面積。我們認為短期內(nèi)山西省各個城市房地產(chǎn)需求都處于增長階段，但是城市之間需求增長速度差異較大。太原和朔州優(yōu)勢明顯，其他城市增長率均在 0.1%-0.2%左右。體現(xiàn)在年新增需求上的話，由于朔州本身人口基數(shù)小，所以需求面積增長并不明顯。只有太原新

29、增需求面積大于 1,000,000 平方米，其它城市大多在 200,000-400,000 平方米的區(qū)間，陽泉，忻州，晉城三地新增需求面積僅為 100,000 平方米左右。圖 11：山西省主要城市發(fā)展?jié)摿Y料來源：山西證券研究所，Wind圖 12：山西省主要城市發(fā)展?jié)摿Y料來源：山西證券研究所，Windx 10000圖 13：山西省主要城市年均新增住房需求資料來源：山西證券研究所、Wind從供給上講，竣工面積可以體現(xiàn)出 2017 年山西省各個城市的新增供給總量。土地購置面積可以判斷出地方政府對于房地產(chǎn)市場走勢的規(guī)劃和預(yù)期。百萬圖 14：山西省主要城市年均新增住房面積資料來源：山西證券研究所、W

30、ind3.2.3 ：影響短期供需的其它因素金融由于前文中提到的，房企融資渠道受限，資金鏈緊張的緣故，房企普遍拿地速度減緩，同時由于居民部門 60%左右的較高杠桿率，需求端購買力也有限，進一步限制了供給端增長土地供給土地供應(yīng)各個城市差異明顯，土地供應(yīng)多數(shù)城市呈現(xiàn)上升的趨勢，這說明土地成交量下降，可賣土地面積增加。結(jié)合全省土地情況，我們判單忻州和晉城土地銷售情況上升，其余城市下降。千圖 15：山西省主要城市土地供應(yīng)變化資料來源：山西證券研究所、Wind3.3 發(fā)展趨勢：城市間發(fā)展的差異化更為突出，需求的分化也將更為明顯3.3.1 趨勢總結(jié)：四級分化，太原優(yōu)勢明顯圖 16：山西省主要城市發(fā)展?jié)摿Y料

31、來源：山西證券研究所結(jié)合指數(shù)模型，從需求上講，長期來看我們認為山西省的人口集中度將提高，未來山西房地產(chǎn)市場需求會主要集中在太原，大同和運城。隨著城市群的打造和發(fā)展，山西境內(nèi)會形成以太原為核心，包括晉 中，陽泉，忻州，呂梁在內(nèi)的太原城市群。北部的大同和朔州會劃進京津冀城市群，南部的臨汾、運城和長治、晉城會被西安和鄭州兩個城市群輻射。山西省各城市的人口與經(jīng)濟將呈現(xiàn) 4 種分化。第一檔是太原，太原將會作為城市群中心城市，大概率會與晉中合并形成 1000 萬人口規(guī)模的城市，人口預(yù)計將會有2%-3%的年均增長，經(jīng)濟人口比值達到 1.8 左右。第二檔是大同、長治、臨汾和運城，分別作為京津冀、鄭州和西安城市

32、群中的副中心型城市人口在 200-300 萬人，人口預(yù)計會有 1%左右的年均增長，經(jīng)濟人口比值在 1.5 左右。第三檔是呂梁，忻州在新規(guī)劃下，區(qū)位優(yōu)勢不如大同運城和臨汾，在我們的模型中增長趨勢也不如運城和大同。我們預(yù)測人口年均增長會在 0.5%左右的增長，經(jīng)濟人口比值在 1 左右。第四檔是晉城，陽泉和朔州，這三個城市本身綜合競爭力弱于其他城市，在城市群種的位置也并不理想，人口凈流出的可能性較大，我們認為人口年均增長在 0.2%左右，經(jīng)濟人口比值在 0.8 附近。圖 17：山西省主要城市經(jīng)濟人口比值資料來源：山西證券研究所3.3.1 需求與供給：人口從小城市流向大城市我們通過人口的年均自然增長，

33、小學(xué)生在校生人數(shù)，經(jīng)濟人口比值的數(shù)據(jù)進行人口增長的初步判斷，最后再結(jié)合指數(shù)模型修正我們的判斷。山西省主要城市太原人口在 2015-2017 時間段內(nèi)人口增速下降程度最小，我們認為是由于太原在經(jīng)濟，交通，產(chǎn)業(yè)，教育科技，公共資源等各方面的優(yōu)勢，使得周邊人口流入太原，減緩了自身人口減少的速率。圖 18：山西省主要城市常住人口變化資料來源：山西證券研究所、Wind分城市來看，通過小學(xué)生在讀人數(shù)增長可以看出，小學(xué)生增量明顯。結(jié)合大同、臨汾、忻州、晉城、長治、陽泉小學(xué)生數(shù)量負增長，我們認為受經(jīng)濟不景氣的影響，雖然以上城市常住人口沒有出現(xiàn)明顯下 滑，但是新生人口向大城市流出現(xiàn)象明顯，降低了城市未來發(fā)展?jié)摿Α＝陙砀鱾€城市放寬落戶政策，其中太原也降低了外來人口落戶的門檻努力吸收外來新生人口。我們預(yù)測，未來太原由于其醫(yī)療、教育等條件的優(yōu)勢，使得其對于其他城市人口的吸力會體現(xiàn)的更加明顯。圖 19：山西省主要城市小學(xué)生變化資料來源：山西證券研究所、Wind3.3.2 指數(shù)模型科技我們用科技指數(shù)的方式呈現(xiàn)各個城市之間科技類指標(biāo)發(fā)展