崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析

1、關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 1 -關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià)崗廈項(xiàng)目崗廈項(xiàng)目 5.85.8 容積率下容積率下評(píng)估機(jī)構(gòu)：深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問公司評(píng)估時(shí)間：2007 年 1 月 版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 2 -目目 錄錄1崗廈項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算評(píng)價(jià)主要調(diào)整參數(shù)快速瀏覽表崗廈項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算評(píng)價(jià)主要調(diào)整參數(shù)快速瀏覽表 .-

2、4 -2測(cè)算假設(shè)及不確定性因素評(píng)價(jià)測(cè)算假設(shè)及不確定性因素評(píng)價(jià) .- 6 -2.1測(cè)算假設(shè)評(píng)價(jià).- 6 -2.2不確定性因素評(píng)價(jià).- 7 -2.3可能影響項(xiàng)目收益的因素分析的評(píng)價(jià).- 8 -3項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃說明的評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃說明的評(píng)價(jià) .- 9 -4項(xiàng)目成本測(cè)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本測(cè)算評(píng)價(jià) .- 10 -4.1項(xiàng)目建安成本的測(cè)算評(píng)價(jià).- 10 -4.2項(xiàng)目其他投資項(xiàng)目的測(cè)算評(píng)價(jià).- 14 -4.2.1前期費(fèi)用評(píng)價(jià).- 14 -4.2.2管理費(fèi)用評(píng)價(jià).- 14 -4.2.3營(yíng)銷費(fèi)用評(píng)價(jià).- 15 -4.2.4房屋公用設(shè)施專用基金評(píng)價(jià).- 16 -4.3經(jīng)營(yíng)稅金（指營(yíng)業(yè)稅及附加）評(píng)價(jià).- 16 -4.4土

3、地增值稅評(píng)價(jià).- 16 -4.5關(guān)于稅收的補(bǔ)充說明的評(píng)價(jià).- 16 -5各類型物業(yè)銷售價(jià)格確定各類型物業(yè)銷售價(jià)格確定 .- 18 -5.1基于金地報(bào)告測(cè)算時(shí)點(diǎn)下的物業(yè)銷售價(jià)格評(píng)價(jià).- 18 -5.1.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估評(píng)價(jià).- 18 -5.1.2崗廈各物業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià).- 18 -5.1.2.1寫字樓價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià).- 18 -5.1.2.2公寓價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià).- 19 -5.1.2.3商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià).- 19 -5.2基于本報(bào)告測(cè)算時(shí)點(diǎn)的物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè).- 19 -5.2.1寫字樓物業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè).- 20 -5.2.1.1中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài).- 20 -5.2.1.2三級(jí)市場(chǎng)情況.- 20 -5

4、.2.1.3對(duì)本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)的銷售價(jià)格預(yù)測(cè)如下頁(yè)：.- 22 -5.2.1.4項(xiàng)目銷售期寫字樓銷售價(jià)格預(yù)測(cè).- 24 -5.2.2項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè).- 24 -5.2.2.1中心區(qū)商業(yè)物業(yè)概況.- 24 -5.2.2.2相關(guān)商業(yè)物業(yè)介紹.- 25 -5.2.2.3對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格預(yù)測(cè)如下：.- 26 -5.2.3商務(wù)公寓物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè).- 27 -5.2.3.1區(qū)域商務(wù)公寓物業(yè)概況.- 27 -5.2.3.2區(qū)域相關(guān)案例概況.- 27 -關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 3 -5.2.3.3對(duì)本項(xiàng)目商務(wù)公寓物業(yè)的銷售價(jià)格預(yù)測(cè)如下頁(yè)：.- 27 -5.2.4

5、各類型銷售價(jià)格預(yù)測(cè)方案.295.2.5項(xiàng)目住宅全部返還村民，未進(jìn)行價(jià)格分析.296對(duì)測(cè)算過程相關(guān)分項(xiàng)調(diào)整的說明對(duì)測(cè)算過程相關(guān)分項(xiàng)調(diào)整的說明.306.1有關(guān)不可預(yù)見費(fèi).306.2有關(guān)建設(shè)單位管理費(fèi).306.3有關(guān)管理費(fèi).306.4有關(guān)施工圖技術(shù)審查費(fèi)和施工圖預(yù)算編制費(fèi)及竣工圖編制費(fèi).307經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果分析與綜合評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果分析與綜合評(píng)價(jià).32關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 4 -關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果評(píng)價(jià)的相關(guān)說明測(cè)算結(jié)果評(píng)價(jià)的相關(guān)說明1崗廈項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算評(píng)價(jià)主要調(diào)整參數(shù)快速瀏覽表崗廈項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算評(píng)價(jià)主要調(diào)整參數(shù)快速瀏覽表序序號(hào)號(hào)

6、分分 項(xiàng)項(xiàng) 名名 稱稱原報(bào)告測(cè)算方式原報(bào)告測(cè)算方式世聯(lián)調(diào)整的相關(guān)參數(shù)世聯(lián)調(diào)整的相關(guān)參數(shù)浮動(dòng)范圍浮動(dòng)范圍世聯(lián)評(píng)價(jià)世聯(lián)評(píng)價(jià)1.1 土地出讓最高使用年限各種物業(yè)均為70 年；無浮動(dòng)范圍公寓用地土地出讓最高年限采用 70 年，寫字樓用地最高土地出讓年限采用 50 年，商業(yè)用地地出讓最高年限采用 40年(按國(guó)家相關(guān)政策）;1.2 管理費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)為建安成本無浮動(dòng)范圍計(jì)算基礎(chǔ)為土地成本、前期費(fèi)用和建安成本之和;1.3 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)包含在建安成本中；無浮動(dòng)范圍將不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整到總投資構(gòu)成表中統(tǒng)計(jì)；1.4 建設(shè)單位管理費(fèi)包含在前期費(fèi)用中；無浮動(dòng)范圍在管理費(fèi)的統(tǒng)計(jì)中已包含了建設(shè)單位管理費(fèi)，在前期費(fèi)用中屬多

7、余項(xiàng)，不應(yīng)納入前期費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)中；1.5 施工圖技術(shù)審查費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)為設(shè)計(jì)費(fèi)無浮動(dòng)范圍計(jì)算基礎(chǔ)為勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1 1成成本本1.6 施工圖預(yù)算編制費(fèi)及竣工圖編制費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)為設(shè)計(jì)費(fèi)無浮動(dòng)范圍計(jì)算基礎(chǔ)為勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2.1 公寓銷售價(jià)格16000 元/m216000 元/m217000元/m2原報(bào)告預(yù)測(cè)的公寓銷售價(jià)格符合市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)；2.2 寫字樓銷售價(jià)格17000 元/m218000 元/m219500元/m2根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，原報(bào)告預(yù)測(cè)的寫字樓銷售價(jià)格略偏低于項(xiàng)目所在區(qū)域正常的市場(chǎng)寫字樓價(jià)格；2 2銷銷售售價(jià)價(jià)格格2.3 地上商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格25700 元/m225700 元/m226000元/m2原

8、報(bào)告預(yù)測(cè)的地上商業(yè)銷售價(jià)格與市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)相符；關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 5 -2.4 地下商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格25000 元/m225000 元/m225500元/m2原報(bào)告預(yù)測(cè)的地下商業(yè)銷售價(jià)格符合市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)；金地測(cè)算的資金缺口金地測(cè)算的資金缺口世聯(lián)測(cè)算的資金缺口合理范圍世聯(lián)測(cè)算的資金缺口合理范圍3 3項(xiàng)目資金缺口比較項(xiàng)目資金缺口比較17.21 億元15.01 億元-18.01 億元4 4世聯(lián)對(duì)原報(bào)告的簡(jiǎn)世聯(lián)對(duì)原報(bào)告的簡(jiǎn)要總體評(píng)價(jià)要總體評(píng)價(jià)根據(jù)對(duì)相關(guān)成本分項(xiàng)的調(diào)整以及預(yù)測(cè)的浮動(dòng)銷售價(jià)格,我司對(duì)該項(xiàng)目重新進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)測(cè)算。金地公司測(cè)算的項(xiàng)目資金缺口為 17.21 億元，

9、該資金缺口處于本次測(cè)算的項(xiàng)目資金缺口合理范圍之內(nèi)。關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 6 -2測(cè)算假設(shè)及不確定性因素評(píng)價(jià)測(cè)算假設(shè)及不確定性因素評(píng)價(jià)2.1 測(cè)算假設(shè)評(píng)價(jià)測(cè)算假設(shè)評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程假設(shè)地價(jià)按舊改政策繳納，按容積率 2.0 以下全免，2.04.5 交 20，容積率 4.5 以上全交計(jì)算；股份公司提出方案，劃出 1 萬平米土地股份公司自行建設(shè)；集體物業(yè)全部返還集中商業(yè)；金地大百匯公司投資回報(bào)率為 10；金地大百匯建筑面積 82.13 萬（其中：還建村民 43.39 萬，公建 0.6 萬，可售部分中公寓 15.1 萬，寫字樓 9.0 萬，商業(yè) 14.03 萬） ；B：

10、世聯(lián)評(píng)價(jià)金地報(bào)告對(duì)地價(jià)的測(cè)算是根據(jù)深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定以及關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，所選取的測(cè)算參數(shù)執(zhí)行了政策的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)地價(jià)的測(cè)算結(jié)果合理；.股份公司對(duì)本項(xiàng)目用地中 1 萬平方米土地?fù)碛械淖孕薪ㄔO(shè)權(quán)利是根據(jù)崗廈河園片區(qū)改造合作協(xié)議的要求作為金地報(bào)告測(cè)算的依據(jù)；將集體物業(yè)全部返還集中商業(yè)也是根據(jù)崗廈河園片區(qū)改造合作協(xié)議的要求作為金地報(bào)告測(cè)算的依據(jù)；目前，行業(yè)對(duì)投資回報(bào)率的要求普遍集中在 15%左右，金地公司取投資回報(bào)率為 10%，屬于行業(yè)對(duì)投資回報(bào)率要求的較低水平。在測(cè)算中，采取 10%的投資回報(bào)率是金地公司對(duì)其處于行業(yè)領(lǐng)先水平的體現(xiàn)，該取值可較大

11、程度的降低項(xiàng)目的資金缺口；金地公司根據(jù)本項(xiàng)目改造規(guī)劃以及崗廈河園片區(qū)改造合作協(xié)議的要求，確定項(xiàng)目各物業(yè)類型的建筑面積，該假設(shè)是與項(xiàng)目的規(guī)劃和發(fā)展要關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 7 -求相適應(yīng)的。2.2 不確定性因素評(píng)價(jià)不確定性因素評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程 本測(cè)算假定商業(yè)物業(yè)及寫字樓等所有物業(yè)銷售率為 100%；該指標(biāo)實(shí)現(xiàn)與否將直接影響項(xiàng)目收益水平和利潤(rùn)缺口； 地價(jià)測(cè)算基于整個(gè)項(xiàng)目按照整宗地建設(shè)測(cè)算，如果整個(gè)項(xiàng)目分拆為諸多獨(dú)立宗地計(jì)算地價(jià)，將影響地價(jià)測(cè)算水平； 銷售價(jià)格的制定基于項(xiàng)目所有物業(yè)年限全為 70 年，如果寫字樓、商業(yè)物業(yè)改變使用年限，將影響價(jià)格水平； 根據(jù)我司開發(fā)計(jì)

12、劃，開發(fā)周期暫定為 5 年，賠還時(shí)間為 3 年，如果開發(fā)周期延長(zhǎng)，將重大影響我司動(dòng)態(tài)投資回報(bào)水平；B：世聯(lián)評(píng)價(jià) 所有物業(yè)類型都達(dá)到 100%的銷售率在確定的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)具有較大的實(shí)現(xiàn)難度，但我們認(rèn)為對(duì)于本項(xiàng)目而言，實(shí)現(xiàn)的可能性較大。金地公司在測(cè)算中假定了商業(yè)物業(yè)及寫字樓等所有物業(yè)銷售率為100%，作為商業(yè)物業(yè)和寫字樓物業(yè)，實(shí)現(xiàn)如此之高的銷售率對(duì)于即便是在深圳中心區(qū)的本項(xiàng)目來說，也將會(huì)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于本項(xiàng)目中公寓類型的物業(yè)，達(dá)到 100%的銷售率則具有較好的實(shí)現(xiàn)度。當(dāng)該指標(biāo)沒有達(dá)到 100%的銷售率時(shí)，將會(huì)降低影響本項(xiàng)目的收益水平，增加項(xiàng)目的利潤(rùn)缺口； 按照整宗地建設(shè)進(jìn)行測(cè)算對(duì)于舊城改造項(xiàng)

13、目具有一定的不確定性，采用該假設(shè)的測(cè)算結(jié)果會(huì)低于項(xiàng)目的正常開發(fā)成本，縮小項(xiàng)目的資金缺口；但對(duì)于本項(xiàng)目而言，采取這種假設(shè)是與現(xiàn)階段項(xiàng)目的進(jìn)展情況對(duì)應(yīng)的，是合理的假設(shè)。 由于本項(xiàng)目已與股份有限公司簽訂了一系列的合約，與其形成了良好的合作伙伴關(guān)系。因此，在地價(jià)測(cè)算中，本項(xiàng)目采用基于整個(gè)項(xiàng)目按照整宗地建設(shè)測(cè)算的思路具有良好的可行性；但同時(shí)，由于本項(xiàng)目屬舊城改造項(xiàng)目，存在諸多的項(xiàng)目不確定性因素，如果整個(gè)項(xiàng)目分拆為諸多獨(dú)立宗地計(jì)算地價(jià)，關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 8 -將會(huì)增加土地的中間費(fèi)用，降低項(xiàng)目收益水平。 所有物業(yè)類型均采用 70 年的物業(yè)持有期有悖于政策允許的最高土地出讓年限

14、，我們建議公寓用地土地出讓最高年限采用 70 年，寫字樓用地最高土地出讓年限采用 50 年，商業(yè)用地出讓最高年限采用 40 年金地在測(cè)算中對(duì)于商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)、居住物業(yè)均采用了 70 年的物業(yè)持有年限，對(duì)于該類物業(yè)類型，由于在土地出讓政策中，商業(yè)用地的最高土地出讓年限通常為 40 年，寫字樓用地的最高土地出讓年限為 50 年，居住用地的最高土地出讓年限通常為 70 年。因此，商業(yè)和寫字樓用地采用 70年物業(yè)持有年限，具有很高的項(xiàng)目持有期的風(fēng)險(xiǎn)，影響項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)收益水平； 我們認(rèn)為開發(fā)周期和賠還時(shí)間的確定是合理的由于本項(xiàng)目屬于舊城改造項(xiàng)目，能否按期獲得土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)將會(huì)存在很多的不確定性因

15、素。金地在經(jīng)濟(jì)測(cè)算中，采用了 5 年的開發(fā)周期，將賠還時(shí)間確定為 3 年具有一定的可實(shí)現(xiàn)度。2.3 可能影響項(xiàng)目收益的因素分析的評(píng)價(jià)可能影響項(xiàng)目收益的因素分析的評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程 售價(jià)因素 售價(jià)是項(xiàng)目收益實(shí)現(xiàn)最重要的條件，一旦將來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)，將很大程度影響項(xiàng)目收益水平。 成本因素 成本因素的變動(dòng)包括材料費(fèi)用和人工費(fèi)用等成本因素的上漲，該類因素上漲將導(dǎo)致項(xiàng)目投資增加，資金缺口變大。 項(xiàng)目持續(xù)周期如果項(xiàng)目開發(fā)周期延長(zhǎng)，不影響靜態(tài)測(cè)算的效果，但是將嚴(yán)重影響開發(fā)商資金的動(dòng)態(tài)收益水平。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 9 - 在測(cè)算中，在考慮到影響項(xiàng)目收益的

16、因素時(shí)，金地從售價(jià)因素、成本因素、項(xiàng)目持續(xù)周期等方面入手，確定項(xiàng)目各種物業(yè)類型的售價(jià)、成本、項(xiàng)目持續(xù)周期，充分考慮了可能影響項(xiàng)目收益的因素。關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 10 -3項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃說明的評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃說明的評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程本地塊建筑物業(yè)類型復(fù)雜、規(guī)模及投資巨大，總建筑面積約為 108.63萬 m2，其中包括 27.1 萬 m2的兩層地下室（局部三層） ，二棟二百多米高的超高層辦公樓和公寓，根據(jù)我司開發(fā)計(jì)劃，開發(fā)周期暫定為五年，賠還時(shí)間為 3 年，因?yàn)榫唧w規(guī)劃方案未出，只能給出大致開發(fā)計(jì)劃：1、第一年：開挖土方、基坑支護(hù)并完成 20 萬 m2的地下室及

17、10.67 萬 m2的地面建筑；2、第二年：完成 7 萬 m2的地下建筑及 19.19 萬 m2的地面建筑；3、第三年：完成地面建筑 26.63 萬 m2；4、第四、五年：由于超高層建筑物建設(shè)周期長(zhǎng)，主要是完成建設(shè)超高層物業(yè)，合計(jì) 25.63 萬 m2。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)鑒于金地公司在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的實(shí)力，可適當(dāng)考慮縮短開發(fā)周期；但由于本項(xiàng)目地塊建筑物類型復(fù)雜、規(guī)模及投資巨大，總建筑面積約為 108.63萬 m2，其中包括 27.1 萬 m2的兩層地下室（局部三層） ，二棟二百多米高的超高層辦公樓和公寓。綜合以上因素的考慮，確定開發(fā)周期暫定為 5 年，賠還時(shí)間為 3 年以及金地公司每年計(jì)劃的開發(fā)量是

18、合理的。關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 11 -4項(xiàng)目成本測(cè)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本測(cè)算評(píng)價(jià)4.1 項(xiàng)目建安成本的測(cè)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目建安成本的測(cè)算評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程根據(jù)金地公司建安成本初步估算，項(xiàng)目建安成本為 48.74 億元，該建安成本估算是根據(jù)最新的概念規(guī)劃等相關(guān)要求，參考我司以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我司的成本控制水平的基礎(chǔ)上進(jìn)行的客觀的成本估算；. 建安成本輸出：. 建安成本測(cè)算的具體說明： 基礎(chǔ)設(shè)施成本：香蜜山項(xiàng)目單方造價(jià)為 234.72 元/m2；翠堤灣項(xiàng)目單方造價(jià)為 107.40 元/m2；（注：翠堤灣利用了金地海景相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，故造價(jià)水平偏低）崗廈項(xiàng)目單方造價(jià)為 140

19、.53 元/m2；與金地公司以往類似工程造價(jià)水平相當(dāng)； 環(huán)境成本：香蜜山項(xiàng)目單方造價(jià)為 184.38 元/m2；翠堤灣項(xiàng)目單方造價(jià)為 94.70 元/m2；崗廈項(xiàng)目單方造價(jià)為 58.29 元/m2； 公建配套成本：香蜜山項(xiàng)目單方造價(jià)為 667.23 元/m2；翠堤灣項(xiàng)目單方造價(jià)為 998.27 元/m2；崗廈項(xiàng)目單方造價(jià)為 1051.75 元/m2；（公建配套造價(jià)主要和地下室等的配置情況有關(guān)，崗廈項(xiàng)目配置的地下室相對(duì)較多，所以單方成本略微偏高一點(diǎn)） 地下室工程費(fèi)：漁農(nóng)村項(xiàng)目地下室單方造價(jià)為：4100 元/m2崗廈項(xiàng)目地下室單方造價(jià)為：3966 元/m2（漁農(nóng)村項(xiàng)目靠近深圳河地質(zhì)條件相對(duì)復(fù)雜，所

20、以單方造價(jià)略高一些） ；關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 12 - 高層普通住宅單體成本（返建物業(yè)）：漁農(nóng)村項(xiàng)目住宅單體的單方造價(jià)為 2850 元/m2（毛坯價(jià)）崗廈項(xiàng)目的住宅單體單方造價(jià)為 2800 元/m2（不含 450 元/m2 的精裝修成本） 地上商業(yè)成本：漁農(nóng)村項(xiàng)目地上商業(yè)單方造價(jià)為：4100 元/m2；崗廈項(xiàng)目地上商業(yè)單方造價(jià)為：4000 元/m2； 地下商業(yè)成本：一般來說地下商業(yè)的單方造價(jià)水平會(huì)比地上商業(yè)增加 1000 元/m2 以上，所以崗廈項(xiàng)目單方造價(jià)為：5000 元/m2； 不可預(yù)見費(fèi)：工程預(yù)備費(fèi)一般情況下取工程總造價(jià)的 35，由于長(zhǎng)期以來金地公司在房地產(chǎn)開

21、發(fā)領(lǐng)域積累的經(jīng)驗(yàn)較豐富，所以崗廈項(xiàng)目取下限 3；. 相關(guān)案例造價(jià)水平比較：關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 13 -單方造價(jià)單方造價(jià)公寓公寓商業(yè)商業(yè)序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱返建高層住返建高層住宅（簡(jiǎn)單裝宅（簡(jiǎn)單裝修）修）銷售超高層銷售超高層辦公樓辦公樓返建高層返建高層公寓（簡(jiǎn)公寓（簡(jiǎn)單裝修）單裝修）銷售高層公銷售高層公寓（中高檔寓（中高檔裝修）裝修）銷售超高層銷售超高層公寓（中高公寓（中高檔裝修）檔裝修）返建商業(yè)返建商業(yè)銷售地上商銷售地上商業(yè)業(yè)銷售地下銷售地下商業(yè)商業(yè)1崗廈項(xiàng)目測(cè)算單方造價(jià)3620.35 6452.85 3877.85 4907.85 6555.85 4392.

22、85 4392.85 5422.85 2漁農(nóng)村項(xiàng)目（毛坯價(jià) 3198 元/m2）3648.00 3招商銀行大廈7360.00 4深圳市電視中心6850.00 5 金中環(huán)6400.00 6益田假日廣場(chǎng)4890.00 7萬象城4750.00 8中信城市廣場(chǎng)4500.00 9港島中心5250.00 10星河 CBD5400.00 . 建安成本的風(fēng)險(xiǎn)分析：近年來，建筑材料市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，以銅的價(jià)格為例，2006 年元月的銅價(jià)格為 43000 元/噸，到 5 月已經(jīng)突破了 80000 元/噸。其他材料如鋼材、鋁以及能源等的價(jià)格上升也較明顯。另一方面，隨著國(guó)家惠農(nóng)政策的出臺(tái)、落實(shí)，以及中國(guó)主力勞動(dòng)年齡人

23、口的大幅下降（2535 歲男性人口將從 1.1 億下降到 0.7 億） ，建筑工人工資在未來 10 年內(nèi)都會(huì)處于一個(gè)快速增長(zhǎng)期，近年來建筑市場(chǎng)上的人工工資也大幅度上漲，人工費(fèi)基本上是以每年 10%左右的速度上升。預(yù)計(jì)原材料市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)的這種漲勢(shì)還將在接下來的幾年中得以延續(xù)。綜合以上可預(yù)見及眾多不可預(yù)見的因素，崗廈項(xiàng)目成本測(cè)算中的 3的不可預(yù)見費(fèi)用屬于嚴(yán)重低估，金地公司必須承擔(dān)很大的成本風(fēng)險(xiǎn)。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)我們對(duì)項(xiàng)目測(cè)算的建安成本為 47.32 億元，金地公司測(cè)算的建安成本為48.74 億元。我們對(duì)建安成本作出的調(diào)整主要如下所述： 關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 14 -.

24、建安成本輸出的評(píng)價(jià)：建安成本輸出的評(píng)價(jià)：在項(xiàng)目成本輸出表（容積率 5.8） 中，建安成本中包含了不可預(yù)見費(fèi)，這是建安成本中不應(yīng)包含的分項(xiàng)；不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)在項(xiàng)目總投資構(gòu)成表中進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。如果將不可預(yù)見費(fèi)納入到建安成本統(tǒng)計(jì)中，就會(huì)增加其他以建安成本作為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算的分項(xiàng)（如前期費(fèi)用、管理費(fèi)等）的費(fèi)用，導(dǎo)致總投資額偏離正常水平。. 建安成本測(cè)算具體說明的評(píng)價(jià)：建安成本測(cè)算具體說明的評(píng)價(jià)：案例具有可比性，考慮到了本項(xiàng)目的特點(diǎn)，確定的最終建安成本是合理的在對(duì)各類建安成本組成單項(xiàng)的造價(jià)水平確定中，金地公司從先前參與過的舊城改造項(xiàng)目（香蜜山項(xiàng)目、翠堤灣項(xiàng)目、漁農(nóng)村項(xiàng)目）入手，考慮到參考案例與本項(xiàng)目的異同，結(jié)合本

25、項(xiàng)目的特點(diǎn)，確定本項(xiàng)目的各分項(xiàng)建安成本。. 相關(guān)案例造價(jià)水平比較評(píng)價(jià)：相關(guān)案例造價(jià)水平比較評(píng)價(jià)： 在案例比較中，從不同的物業(yè)類型、不同的裝修檔次，根據(jù)本項(xiàng)目與可參考案例的異同，確定本項(xiàng)目的造價(jià)水平，整個(gè)方法是正確可行的. 建安成本的風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)：建安成本的風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)：建安成本主要由材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)三部分構(gòu)成，建安成本的風(fēng)險(xiǎn)也主要包括這三部分的風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)材料費(fèi)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)考慮到建筑材料的多樣性、復(fù)雜性，避免用某一種或幾種材料的過快上漲來確定建筑材料價(jià)格的整體上漲率。金地公司在確定項(xiàng)目人工費(fèi)時(shí)，考慮了國(guó)家惠農(nóng)政策的出臺(tái)、落實(shí)，以及中國(guó)主力勞動(dòng)人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化，確定人工

26、費(fèi)以每年 10%左右的速度上漲具有一定的前瞻性。近年來，機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用的變化較小，確定機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用可參考最新的、關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 15 -有關(guān)深圳市建筑工程定額確定。綜合以上可預(yù)見因素以及眾多不可預(yù)見的因素，我們認(rèn)為金地公司在崗廈項(xiàng)目成本測(cè)算中采用 3（略偏低正常水平）的不可預(yù)見費(fèi)用與其公司的實(shí)力和市場(chǎng)因素是相符合的。4.2 項(xiàng)目其他投資項(xiàng)目的測(cè)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目其他投資項(xiàng)目的測(cè)算評(píng)價(jià)4.2.1 前期費(fèi)用評(píng)價(jià)前期費(fèi)用評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程前期費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)，報(bào)批報(bào)建等過程中發(fā)生的成本費(fèi)用；結(jié)合我司成本水平以及崗廈項(xiàng)目綜合考慮設(shè)計(jì)，咨詢等環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用，按照建安成本

27、的 6%估算（政府相關(guān)文件計(jì)算出來的工程建設(shè)其他費(fèi)用約為8） ，即使是考慮到項(xiàng)目的規(guī)模效益和金地的管理能力挖潛，6%的水平也是難以達(dá)到的。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)金地公司在此部分將前期費(fèi)用確定為建安成本的 6%，該部分費(fèi)用實(shí)際上包含了勘察測(cè)量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)供水供電場(chǎng)地平整、臨時(shí)道路等前期費(fèi)用以及工程監(jiān)理費(fèi)、報(bào)建費(fèi)等其他費(fèi)用。一般情況下，前期費(fèi)用為建安成本的 2%-4%，其他費(fèi)用為建安成本的 3%-5%。金地公司在經(jīng)濟(jì)測(cè)算中考慮到項(xiàng)目的規(guī)模效益和金地的管理能力挖潛，對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用采用為建安成本的 6%，該取值屬于行業(yè)的平均水平。4.2.2管理費(fèi)用評(píng)價(jià)管理費(fèi)用評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理

28、部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目管理費(fèi)用的計(jì)算按照建安成本的 2.5%計(jì)算。行業(yè)一般按照“建安成本+管理費(fèi)用”總額的 3%估算。項(xiàng)目物業(yè)類型復(fù)雜、投資及建設(shè)規(guī)模大、工期長(zhǎng)、拆遷安置管理情況復(fù)雜，管理費(fèi)用具有非常大的不確定性。關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 16 -漁農(nóng)村項(xiàng)目的管理費(fèi)用也為建安成本的 2.5%。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)一般情況下，管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的 3%-5%估算。在測(cè)算中，金地公司取管理費(fèi)為建安成本的 2.5%，嚴(yán)重低于了行業(yè)的平均水平，建議對(duì)管理費(fèi)的測(cè)算基礎(chǔ)按項(xiàng)目總投資的 2.5%計(jì)算。雖然金地公司擁有沉淀了多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及公司高效的管理效率

29、，但由于本項(xiàng)目物業(yè)類型復(fù)雜、投資及建設(shè)規(guī)模大、工期長(zhǎng)、拆遷安置管理情況復(fù)雜，管理費(fèi)用具有非常大的不確定性，以項(xiàng)目總投資的 2.5%統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目管理費(fèi)仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)努力控制好管理費(fèi)用的發(fā)生。4.2.3營(yíng)銷費(fèi)用評(píng)價(jià)營(yíng)銷費(fèi)用評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程銷售費(fèi)用是指為銷售產(chǎn)品和提供勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。按銷售收入的 4計(jì)算。行業(yè)內(nèi)住宅物業(yè)銷售費(fèi)用一般按照銷售收入的3-4%估算。因?yàn)轫?xiàng)目可售的部分基本全部為商業(yè)辦公物業(yè)，將發(fā)生大量的招商代理、廣告推廣費(fèi)用！因?yàn)樯虡I(yè)辦公類物業(yè)不同于住宅房地產(chǎn)，全部銷售的假設(shè)很難實(shí)現(xiàn)，往往會(huì)大量采用免（減）租 1-2 年等措施進(jìn)行招商，所以將發(fā)生大量的

30、營(yíng)銷推廣費(fèi)用。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)為確定營(yíng)銷費(fèi)用，金地公司在測(cè)算中考慮了以下因素： 項(xiàng)目可售的部分基本全部為商業(yè)辦公物業(yè)，在營(yíng)銷中將發(fā)生大量的招商代理、廣告推廣費(fèi)用； 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)辦公物業(yè)全部銷售，往往會(huì)大量采用免（減）租 1-2 年等措施進(jìn)行招商，將會(huì)發(fā)生大量的營(yíng)銷推廣費(fèi)用； 在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中，住宅物業(yè)銷售費(fèi)用一般按照銷售收入的 3-4%估關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 17 -算，按銷售收入的 4計(jì)算；在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中，商業(yè)辦公類物業(yè)不同于住宅物業(yè)（行業(yè)內(nèi)住宅物業(yè)銷售費(fèi)用一般按照銷售收入的 3-4%估算） ，金地公司在測(cè)算中，對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用按照銷售收入的 4%估算，是與本項(xiàng)目的

31、物業(yè)類型要求相適應(yīng)的。4.2.4房屋公用設(shè)施專用基金評(píng)價(jià)房屋公用設(shè)施專用基金評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程按照深府200640 號(hào)文件，建安工程費(fèi)用的 2計(jì)提。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)在測(cè)算中，金地公司按照深府200640 號(hào)文件，取房屋公用設(shè)施專用基金為建安工程費(fèi)用的 2估算，具有合理性。4.3 經(jīng)營(yíng)稅金（指營(yíng)業(yè)稅及附加）評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)稅金（指營(yíng)業(yè)稅及附加）評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程銷售物業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入的 5.2；返建物業(yè)營(yíng)業(yè)稅按返建物業(yè)固定資產(chǎn)投資成本的 5.2交納。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)在測(cè)算中，金地公司取銷售物業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入的 5.2；返建物業(yè)營(yíng)業(yè)稅按返建物業(yè)固定資產(chǎn)投資成本的 5.2交納。此項(xiàng)取值屬

32、于行業(yè)正常水平。4.4 土地增值稅評(píng)價(jià)土地增值稅評(píng)價(jià)在測(cè)算中，金地公司考慮到項(xiàng)目基本未增值，所以未考慮土地增值稅。這種考慮是基于項(xiàng)目屬于舊城改造項(xiàng)目取值的，該種考慮是合理的。4.5 關(guān)于稅收的補(bǔ)充說明的評(píng)價(jià)關(guān)于稅收的補(bǔ)充說明的評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程. 在測(cè)算中按地價(jià)契稅免征計(jì)算，如果按 3%繳納地價(jià)契稅，則需增加成本關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 18 -3100 萬元。. 政府補(bǔ)貼 17 億，其中資金缺口 9 億，補(bǔ)貼后金地公司稅前利潤(rùn) 7.8668億，在測(cè)算中未計(jì)算所得稅。如按 15%的稅率計(jì)算，稅后利潤(rùn)為 6.6868 億。B：世聯(lián)評(píng)價(jià).金地公司的報(bào)告中是按按地價(jià)契稅

33、免征進(jìn)行測(cè)算的，如果按 3%繳納地價(jià)契稅，則需增加成本 3100 萬元。該部分測(cè)算過程按正常的契稅稅率計(jì)算，結(jié)果正確、合理。.按照方案一（具體詳見 4.2.4） ，政府補(bǔ)貼 18 億，其中資金缺口 9.99 億元，補(bǔ)貼后金地公司稅前利潤(rùn) 8.01 億元，在測(cè)算中未計(jì)算所得稅。如按 15%的稅率計(jì)算，稅后利潤(rùn)為 6.81 億元。按照方案二（具體詳見 4.2.4） ，政府補(bǔ)貼 15.04 億，其中資金缺口 7.05億元，補(bǔ)貼后金地公司稅前利潤(rùn) 7.99 億元，在測(cè)算中未計(jì)算所得稅。如按15%的稅率計(jì)算，稅后利潤(rùn)為 6.79 億元。關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 19 -5各類型物

34、業(yè)銷售價(jià)格確定各類型物業(yè)銷售價(jià)格確定5.1 基于金地報(bào)告測(cè)算時(shí)點(diǎn)下的物業(yè)銷售價(jià)格評(píng)價(jià)基于金地報(bào)告測(cè)算時(shí)點(diǎn)下的物業(yè)銷售價(jià)格評(píng)價(jià)金地公司崗廈項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)報(bào)告的測(cè)算時(shí)點(diǎn)是在 2006 年 6 月，該報(bào)告對(duì)各種類型物業(yè)的銷售價(jià)格是基于該時(shí)點(diǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。我們?cè)谠摬糠謱⒒诮鸬貓?bào)告測(cè)算時(shí)點(diǎn)下的物業(yè)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)價(jià)。5.1.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估評(píng)價(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估評(píng)價(jià)金地公司在崗廈項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)報(bào)告中，首先從市場(chǎng)基本需求降低帶來的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)變化與房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控存在的風(fēng)險(xiǎn)等方面出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，認(rèn)為隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化，以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的結(jié)構(gòu)性變化，中國(guó)的房地產(chǎn)市

35、場(chǎng)在未來幾年的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將大大增加，在 5 年左右的時(shí)間內(nèi)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能進(jìn)入階段性的低谷，該市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的存在對(duì)崗廈項(xiàng)目也是潛在的巨大的風(fēng)險(xiǎn)因素。我們認(rèn)為該報(bào)告的預(yù)測(cè)是基于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，考慮了房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及受政策，尤其是縱觀近年來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)越來越頻繁調(diào)控的影響，對(duì)本項(xiàng)目存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)做出的客觀、合理、可能的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，因此在對(duì)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)中，我們也充分考慮了本項(xiàng)目在 5 年左右的開發(fā)周期中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。5.1.2崗廈各物業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)崗廈各物業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)5.1.2.1 寫字樓價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)在對(duì)本項(xiàng)目的寫字樓價(jià)格預(yù)測(cè)中，金地公司首先

36、分析了深圳的寫字樓市場(chǎng)情況，然后分析深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的情況，其次對(duì)全國(guó)主要城市的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行了對(duì)比分析，最后對(duì)本項(xiàng)目的寫字樓價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格定位。我們認(rèn)為金地報(bào)告從宏觀的寫字樓市場(chǎng)出發(fā)，然后對(duì)細(xì)化到項(xiàng)目本身，著眼于用宏觀的趨勢(shì)和區(qū)域發(fā)展的規(guī)律，從大處著眼，逐步細(xì)化，根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn)，采用客觀、合理、適時(shí)的數(shù)據(jù)，基于正確、適用的預(yù)測(cè)原理，使用市場(chǎng)比較法和租金收益還原法，綜合兩種不同價(jià)格預(yù)測(cè)方法，對(duì)本項(xiàng)目寫字樓銷售價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)結(jié)果（17000 元/平方米）考慮了項(xiàng)目未來存在的不確定性因素和潛在風(fēng)險(xiǎn)，基于金地報(bào)告的估算時(shí)點(diǎn)，該預(yù)測(cè)結(jié)關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 20

37、 -果是與整個(gè)報(bào)告的方法體系以及項(xiàng)目本身的情況相符合的。5.1.2.2 公寓價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)在對(duì)本項(xiàng)目的公寓價(jià)格預(yù)測(cè)中，金地公司首先分析了近期項(xiàng)目所在片區(qū)的公寓市場(chǎng)情況，然后對(duì)中心區(qū)公寓市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)作出了判斷，最后對(duì)本項(xiàng)目的公寓價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格定位。我們認(rèn)為該報(bào)告根據(jù)公寓物業(yè)的特點(diǎn)從項(xiàng)目所在片區(qū)市場(chǎng)的分析出發(fā)，參考可借鑒案例交易價(jià)格，采用客觀、適時(shí)、合理的數(shù)據(jù)，使用市場(chǎng)比較法和租金收益還原法，綜合兩種不同價(jià)格預(yù)測(cè)方法，對(duì)本項(xiàng)目寫字樓銷售價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)結(jié)果（16000 元/平方米）考慮了項(xiàng)目未來存在的不確定性因素和潛在風(fēng)險(xiǎn)，基于金地報(bào)告的估算時(shí)點(diǎn)，該預(yù)測(cè)結(jié)果是與整個(gè)報(bào)告的方法體系以及項(xiàng)

38、目本身的情況相符合的。5.1.2.3 商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)在對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)中，與其它物業(yè)類型相比，原報(bào)告根據(jù)商業(yè)物業(yè)獨(dú)有的特點(diǎn)，從項(xiàng)目所在商圈以及核心商圈人口統(tǒng)計(jì)、中心區(qū)商業(yè)年度總營(yíng)業(yè)額預(yù)計(jì)、零售市場(chǎng)容量對(duì)項(xiàng)目可承受規(guī)模的影響等方面分析了項(xiàng)目可承受的商業(yè)規(guī)模。然后，原報(bào)告根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn)，采用客觀、合理、適時(shí)的數(shù)據(jù)，基于正確、適用的預(yù)測(cè)原理，使用市場(chǎng)比較法和租金收益還原法，綜合兩種不同價(jià)格預(yù)測(cè)方法的結(jié)果，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格預(yù)測(cè)。根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃，在考慮項(xiàng)目為集中式商業(yè)的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)結(jié)果（地上商業(yè)25700 元/平方米、地下商業(yè) 25000 元/平方米）考慮了商業(yè)物業(yè)在未來存在的不確

39、定性因素和潛在風(fēng)險(xiǎn)，基于金地報(bào)告的估算時(shí)點(diǎn)，該預(yù)測(cè)結(jié)果是與整個(gè)報(bào)告的方法體系以及項(xiàng)目本身的情況相符合的。5.2 基于本報(bào)告測(cè)算時(shí)點(diǎn)的物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)基于本報(bào)告測(cè)算時(shí)點(diǎn)的物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)本項(xiàng)目屬于深圳市福田中心區(qū)崗廈片區(qū)，該區(qū)域直接受中心區(qū)的輻射，規(guī)劃基本延續(xù)中心區(qū)規(guī)劃，是深圳未來房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，在市場(chǎng)中受到高度關(guān)注，有很好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。近幾年來，城市宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景良好；項(xiàng)目所在地位于地鐵一號(hào)線崗廈站，交通十分便捷；福田中心區(qū)的快速發(fā)展為本項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會(huì)。福田中心區(qū)作為深圳市未來的新中心區(qū)，定位為深圳市唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政于一體的城

40、市商務(wù)、行政、文化中心。該區(qū)關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 21 -建成后，大廈林立、商貿(mào)云集，商務(wù)氛圍將會(huì)更甚于羅湖。本次評(píng)價(jià)將從本報(bào)告現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)出發(fā)，對(duì)各種物業(yè)類型進(jìn)行銷售價(jià)格的預(yù)測(cè)，與金地公司于 06 年六月份完成的價(jià)格預(yù)測(cè)報(bào)告在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上有所區(qū)別，因而預(yù)測(cè)出的價(jià)格也會(huì)有所差別。5.2.1寫字樓物業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)寫字樓物業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)5.2.1.1 中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài)目前中心區(qū)寫字樓在售項(xiàng)目：新世界商務(wù)中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)、大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)、現(xiàn)代商務(wù)大廈（現(xiàn)代國(guó)際） 、時(shí)代財(cái)富大廈等。中心區(qū)寫字樓（部份）在售項(xiàng)目 9-12 月銷售動(dòng)態(tài)如下：數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、深圳國(guó)土資源網(wǎng)

41、備 注：銷售數(shù)據(jù)來源于國(guó)土資源網(wǎng)銷售公示，相比現(xiàn)場(chǎng)銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因受簽約周期影響，實(shí)際銷售量存在一定的延遲性。目前中心區(qū)在售項(xiàng)目存量減少，同時(shí)受財(cái)富大廈、現(xiàn)代國(guó)際高價(jià)入市，三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格攀升影響，中心區(qū)寫字樓客戶心理價(jià)位從 1.8 萬/ m突破至 2萬/ m；均價(jià) 2 萬/ m以上的項(xiàng)目銷售速度增快；財(cái)富大廈：11 月中旬入市，主要推售中區(qū)，整體均價(jià)突破目前中心區(qū)寫字樓最高價(jià)，樹立了新的價(jià)格標(biāo)竿；卓越時(shí)代廣場(chǎng)：主要推售 40 層以上樓層，以整層銷售為主，每月銷售量逐步遞增，12 月銷售量為 6740 m；大中華國(guó)際廣場(chǎng)：銷售態(tài)勢(shì)從停滯狀態(tài)復(fù)蘇，每月平均銷售 1314 m。5.2.1.2 三級(jí)市場(chǎng)

42、情況三級(jí)市場(chǎng)報(bào)盤價(jià)格，分為三個(gè)片區(qū)，北區(qū)：安聯(lián)大廈、諾德中心、江蘇9-129-12 月中心區(qū)部份寫字樓銷售動(dòng)態(tài)月中心區(qū)部份寫字樓銷售動(dòng)態(tài)42436273830285442277211816451040803422546267400200040006000800010000120009 月10 月11 月12 月單位：平米榮超經(jīng)貿(mào)中心新世界商務(wù)中心卓越時(shí)代廣場(chǎng)關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 22 -大廈；南區(qū)（會(huì)展商圈）：國(guó)際商會(huì)中心、金中環(huán)商務(wù)大廈；南區(qū)（第一組團(tuán)）：中央商務(wù)大廈、國(guó)際商會(huì)大廈、新華保險(xiǎn)大廈等。.三級(jí)市場(chǎng)買賣報(bào)盤均價(jià)（單位：元/m）：日期日期北區(qū)北區(qū)南區(qū)（會(huì)展

43、商圈）南區(qū)（會(huì)展商圈）南區(qū)（第一組團(tuán)）南區(qū)（第一組團(tuán)）整體均價(jià)整體均價(jià)06 年 8 月1692717143153541599106 年 9 月1623617088160141610506 年 10 月1865317516153141676706 年 11 月19091185141613817280數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù).深圳中心區(qū)典型寫字樓調(diào)查結(jié)果序序號(hào)號(hào)物業(yè)名稱物業(yè)名稱位置位置/ /路段路段銷售情況銷售情況租金租金( (元元/ /平方米平方米月月) )三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格入伙日期入伙日期1中心商務(wù)大廈中心區(qū)福華一路與民田路交匯處售完95-12015,000-18,0002003.72深

44、圳國(guó)際商會(huì)大廈中心區(qū)高交會(huì)館的正南方向售完95-12514,000-17,0002003.33卓越大廈中心區(qū)福華一路售完90-12013,500-17,0002004.64江蘇大廈中心區(qū)益田路售完65-10011,000-14,0002001.55投資大廈中心區(qū)深南大道只租不售85-120-6信息樞紐大廈中心區(qū)益田路 48 號(hào)尚有少量樓層招租90-11013,000-15,000-7新華保險(xiǎn)大廈中心區(qū)民田路西側(cè)售完100-130（地下停車位租金 500-600元/月）14,000-17,5002004.128興業(yè)銀行大廈中心區(qū)深南大道投資大廈旁售完95-12013,500-16,0002003

45、.99時(shí)代金融中心中心區(qū)深南大道與益田路交匯處西南角售完95-12515,000-18,0002003.4.10航天大廈中心區(qū)深南大道與新洲路交匯處售完90-12014,000-17,5002005.411深圳國(guó)際商會(huì)中心中心區(qū)益田路與福華三路交匯處售完95-13015,000-19,0002005.312安聯(lián)大廈中心區(qū)市民廣場(chǎng)東側(cè)售完90-12014,500-18,5002005.813諾德中心中心區(qū)金田路與福中三路交匯處售完95-13515,500-20,0002005.11關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 19 -5.2.1.3 對(duì)本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)的銷售價(jià)格預(yù)測(cè)如下頁(yè)：關(guān)

46、于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 24 -表一 寫字樓銷售價(jià)格預(yù)測(cè)參照項(xiàng)目參照項(xiàng)目安聯(lián)大廈安聯(lián)大廈諾德中心諾德中心金中環(huán)金中環(huán)大中華交易廣場(chǎng)大中華交易廣場(chǎng)財(cái)富大廈財(cái)富大廈本項(xiàng)目本項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重權(quán)重評(píng)分評(píng)分加權(quán)分加權(quán)分評(píng)分評(píng)分加權(quán)分加權(quán)分評(píng)分評(píng)分加權(quán)分加權(quán)分評(píng)分評(píng)分加權(quán)分加權(quán)分評(píng)分評(píng)分加權(quán)分加權(quán)分評(píng)分評(píng)分加權(quán)分加權(quán)分相對(duì)位置10%90.990.970.790.980.880.8片區(qū)成熟度10%90.990.980.890.980.880.8交通條件10%80.880.870.790.990.980.8周邊配套10%80.880.880.880.880.880.8外觀形態(tài)5

47、%70.3590.4570.3580.490.4580.4規(guī)模5%70.3580.470.3590.4580.490.45戶型5%70.3580.480.490.4580.480.4項(xiàng)目規(guī)劃硬件10%70.780.860.670.790.980.8噪音5%70.3580.470.3570.3590.4570.35標(biāo)志性5%70.3580.470.3590.4590.4580.4物業(yè)管理10%70.780.870.780.880.890.9開發(fā)商品牌5%70.3580.470.3570.3580.490.45裝修交樓5%70.3590.4570.3590.4580.480.4入住企業(yè)品牌5%80

48、.490.4570.3590.4580.480.4總評(píng)分7.658.357.158.358.358.15銷售價(jià)格1700019000160001900018500相對(duì)價(jià)格1811118544182371854418056參照度2020202020100評(píng)分價(jià)格3622370836473708361118299取：18000關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 25 -根據(jù)市場(chǎng)比較法，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目如果在目前售價(jià)，可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為18000 元/平方米。5.2.1.4 項(xiàng)目銷售期寫字樓銷售價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)結(jié)合 06 年 9 月 1 日至今的交易情況，考慮到本項(xiàng)目的推出市場(chǎng)的時(shí)間為

49、2010 年前后，根據(jù)調(diào)查分析，中心區(qū)主要的寫字樓銷售時(shí)間在 20062008 年，2010 年中心區(qū)推出市場(chǎng)的寫字樓總量不會(huì)大于 62 萬平方米，高于 20042005 年的年銷售量，因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)已推出或即將推出的寫字樓物業(yè)都定位為甲級(jí)寫字樓，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，但外觀設(shè)計(jì)新穎且設(shè)施功能齊備的物業(yè)市場(chǎng)反應(yīng)良好。未來深圳 CBD 區(qū)內(nèi)辦公樓最上限容量為 375 萬平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2004年深圳中心區(qū)的辦公面積推出量達(dá)到 140 萬平方米，占規(guī)劃建筑總面積的75%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了 CBD 中心區(qū)規(guī)劃的 50%警戒線，城市商務(wù)中心區(qū)開發(fā)從規(guī)劃到完成一般需

50、要 10-20 年的時(shí)間，甚至更長(zhǎng)，因此，商務(wù)中心規(guī)模是動(dòng)態(tài)的，隨著城市發(fā)展而發(fā)展，而現(xiàn)在深圳中心區(qū)辦公樓剛在啟動(dòng)階段就已預(yù)支了今后的發(fā)展空間，后續(xù)辦公樓市場(chǎng)有疲軟勢(shì)頭，眾多辦公樓項(xiàng)目在區(qū)域尚未發(fā)展成熟的條件下啟動(dòng)，也使區(qū)域開發(fā)辦公樓的風(fēng)險(xiǎn)放大。銷售價(jià)格已經(jīng)從 2001 年的 10,000 元/平方米左右上升到了 2006 年的18,000 元/平方米左右。租賃價(jià)格也從 6080 元/平方米月上升到了90120 元/平方米月。根據(jù)中心區(qū)寫字樓物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，考慮到本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)體量達(dá) 9萬平方米，到本類物業(yè)推出時(shí)，項(xiàng)目又面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，在對(duì)比二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)的差異的基礎(chǔ)上，根據(jù)以上

51、分析，保守性預(yù)測(cè)到項(xiàng)目銷售期，可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)范圍為 18000-19500 元/平方米。5.2.2項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)5.2.2.1 中心區(qū)商業(yè)物業(yè)概況 目前中心區(qū)已有的商業(yè)多集中在首層，二層以上空置率較大； 目前商業(yè)熱點(diǎn)集中在民田路兩側(cè)，其他區(qū)域隨著寫字樓入伙和企業(yè)入駐、各項(xiàng)配套的完善，商業(yè)氛圍會(huì)逐漸集聚；關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 26 - 就目前情況而言，中心區(qū)的商業(yè)氣氛尚不濃厚，租金水平偏低，售價(jià)相對(duì)偏高，但大部分商業(yè)物業(yè)銷售狀況良好，這反映出市場(chǎng)上普遍看好中心區(qū)的未來發(fā)展，對(duì)商業(yè)升值潛力充滿信心。 隨著周邊大量超高層寫字樓的相繼入伙

52、，交通條件逐步改善，各項(xiàng)配套設(shè)施的不斷完善，商業(yè)物業(yè)的租金將有一定的上升空間。 雖然中心區(qū)常住人口及商務(wù)人口不超過 30 萬，但中心區(qū)商業(yè)定位是面向國(guó)內(nèi)、國(guó)際化市場(chǎng)的，中心區(qū)每年會(huì)展客流預(yù)計(jì)有 1,000 萬人次，地鐵將帶來 53 萬人次的日流量，公交站客流預(yù)計(jì)為每日 12 萬人次，這對(duì)于中心區(qū) 50 多萬平方米的中高檔主力商業(yè)總量來說，具有強(qiáng)有力的支撐背景。 目前中心區(qū)商業(yè)物業(yè)一般集中在寫字樓的裙樓部分，且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)大多以服務(wù)于入駐周邊寫字樓企業(yè)的金融、餐飲、證券行業(yè)為主； 5.2.2.2 相關(guān)商業(yè)物業(yè)介紹怡景中心城怡景中心城怡景中心城位于深圳福田區(qū)中心區(qū) CBD，項(xiàng)目北臨市民中心廣場(chǎng)，南臨國(guó)

53、際會(huì)展中心，西臨香格里拉酒店，東臨深圳國(guó)際交易廣場(chǎng)。中心城項(xiàng)目是深圳中心區(qū) CBD 商業(yè)核心項(xiàng)目，未來將成為引領(lǐng)中心區(qū)商圈繁榮的龍頭企業(yè)。中心城建筑面積近 14 萬平方米，并擁有東西方向兩側(cè)各 7500 平方米的下沉水景廣場(chǎng)和 2.8 萬平方屋頂生態(tài)公園，是中心區(qū)最大的商業(yè)項(xiàng)目，其中商業(yè)面積近 12 萬平方米。家樂福整層租賃中心城項(xiàng)目，面積 2 萬平方米，將在此建設(shè)其在華南最大的旗艦店。華納影院在中心城設(shè)立了擁有六個(gè)放映廳、1,100 多個(gè)座位，以一流影音設(shè)備建設(shè)的國(guó)際影院。中心百貨是中心城設(shè)立的女性主題百貨，面積近 2 萬平方米，擁有 160 個(gè)專柜；中心城名店將匯集國(guó)際知名品牌，引進(jìn) 16

54、0 個(gè)品牌。COCOCOCO ParkParkCOCO park 總占地面積約 30,800 平方米，總建筑面積約 85,000 平方米，層數(shù) 5 層(地上 3 層，地下 2 層)。COCO Park 是代表星河集團(tuán)從開發(fā) CBD 到運(yùn)營(yíng) CBD 的戰(zhàn)略提升項(xiàng)目。另外，強(qiáng)調(diào) Park 的休閑功能，是深圳首家引入景觀環(huán)境設(shè)計(jì)的商業(yè)項(xiàng)目，有近 25%的面積被設(shè)計(jì)為休閑空關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 27 -間，打破了傳統(tǒng)的封閉式構(gòu)造，其中有 6000 平方米的下沉式露天廣場(chǎng)，8大自然光中庭，100 米空中天橋。建筑本身體現(xiàn)的放松、休閑氛圍，是COCOPark 與其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

55、最大的不同。COCOPARK 的開業(yè)，引領(lǐng)著中心區(qū)的商業(yè)由單一的餐飲、金融過度到商場(chǎng)、休閑、娛樂等綜合商業(yè)配套的轉(zhuǎn)變，中心區(qū)的商業(yè)升級(jí)開始啟動(dòng)。5.2.2.3 對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格預(yù)測(cè)如下：參照項(xiàng)目參照項(xiàng)目怡景中心城怡景中心城萬象城萬象城本項(xiàng)目本項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重權(quán)重評(píng)分評(píng)分加權(quán)分加權(quán)分評(píng)分評(píng)分加權(quán)分加權(quán)分評(píng)分評(píng)分加權(quán)分加權(quán)分交通便利系數(shù)20%91.891.891.8規(guī)模系數(shù)15%91.3591.3591.35標(biāo)志度15%71.0591.3591.35片區(qū)成熟度系數(shù)15%71.05101.591.35規(guī)劃吸引力系數(shù)15%81.291.3591.35經(jīng)營(yíng)系數(shù)10%70.790.990

56、.9單位面積競(jìng)爭(zhēng)力系數(shù)10%90.990.990.9總評(píng)分8.059.159規(guī)模權(quán)數(shù)12%9%30%市場(chǎng)份額13%20%30%滲透率111%120%121%銷售價(jià)格2050021796相對(duì)價(jià)格2291921438參照度6040評(píng)分價(jià)格13751857522327.?。?2300根據(jù)市場(chǎng)比較法，本類項(xiàng)目如果在目前售價(jià)，可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為22300 元/平方米。根據(jù)中心區(qū)商業(yè)物業(yè)的趨勢(shì)，考慮到本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)體量達(dá) 14 萬平方米，到本類物業(yè)推出時(shí)又面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，保守性預(yù)測(cè)商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格增長(zhǎng)率為 4%，保守性預(yù)測(cè)到項(xiàng)目銷售期，地上商業(yè)可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為 25700-26000 元/平方米

57、、地下商業(yè)可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)為 25000-25500 元/平方米。關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 28 -5.2.3商務(wù)公寓物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)商務(wù)公寓物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)5.2.3.1 區(qū)域商務(wù)公寓物業(yè)概況 福田區(qū)商務(wù)公寓基本集中在中心區(qū)和華強(qiáng)北區(qū)域； 2005 年下半年銷售均價(jià)在 12,000 元/平方米以上，且銷售率基本在 90%以上，銷售狀況良好； 商務(wù)公寓戶型面積基本集中在 100 平方米以下的小戶型，且公寓基本集中在商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域，如華強(qiáng)北區(qū)域和福田中心區(qū)； 客戶購(gòu)買物業(yè)一般為自用兼投資，該類型物業(yè)置業(yè)門檻不高，客戶范圍廣，市場(chǎng)認(rèn)可度高。5.2.3.2 區(qū)域相關(guān)案例概況樓

58、盤名稱樓盤名稱規(guī)模規(guī)模（m2m2）均價(jià)均價(jià)（元（元/m2/m2）開盤日期開盤日期戶型面積戶型面積（m2m2）金中環(huán)國(guó)際商務(wù)大廈14,706.5718,0002005.10.3020100星河世紀(jì)56,024.3112,0002005.10.014467佳兆業(yè)中心62,186.4813,0002005.12.1730705.2.3.3 對(duì)本項(xiàng)目商務(wù)公寓物業(yè)的銷售價(jià)格預(yù)測(cè)如下頁(yè)：關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) - 29 -表二. 公寓銷售價(jià)格預(yù)測(cè)參照項(xiàng)目參照項(xiàng)目中海華庭中海華庭星河國(guó)際星河國(guó)際天健世紀(jì)花園天健世紀(jì)花園深業(yè)花園深業(yè)花園港麗豪園港麗豪園本項(xiàng)目本項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重評(píng)分加權(quán)分評(píng)

59、分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分相對(duì)位置15%91.3591.3591.3581.291.3581.2交通條件15%91.3581.281.281.281.281.2周邊配套15%81.281.281.291.3581.271.05外觀5%80.490.4580.490.4580.480.4規(guī)模5%80.480.480.480.480.480.4戶型5%80.490.4580.490.4580.480.4項(xiàng)目規(guī)劃硬件5%80.480.480.480.480.480.4景觀資源10%80.880.880.880.880.880.8標(biāo)志性5%80.480.480.480.480.4

60、70.35物業(yè)管理5%80.480.480.490.4580.480.4開發(fā)商品牌10%80.880.880.880.880.880.8裝修交樓5%80.490.4580.490.4580.480.4總評(píng)分8.38.38.158.358.157.8銷售價(jià)格145001650015000163001350014500相對(duì)價(jià)格1362615506143551522612920參照度2020202020評(píng)分價(jià)格2725310128713045258414326?。?4300關(guān)于對(duì)崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果的評(píng)價(jià) P.30 根據(jù)市場(chǎng)比較法，保守性本項(xiàng)目如果在目前銷售，可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為14300