物業(yè)管理培訓(xùn)內(nèi)容提綱

1、物業(yè)管理培訓(xùn)內(nèi)容提綱1、培訓(xùn)依據(jù)相關(guān)法律條款來自于：住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法、商品銷售管理 辦法、城市供水管理?xiàng)l例、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法（試 行）、物權(quán)法、節(jié)約用水條例、物業(yè)管理?xiàng)l例、住 宅公用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法等。2、培訓(xùn)的知識(shí)要點(diǎn)：（1）物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成的細(xì)目（物業(yè)成本核算下次講），為何物業(yè)費(fèi)難收，如何催收物業(yè)費(fèi)。例子。結(jié)合的法律條文有物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法（試行）第四條、第七條、第十條、第十一條、第十三條、第十七條、第 十八條；物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法中的第三條、第六 條第十八條。商品銷售管理辦法第十三條。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十六條第二十九條；物業(yè)管理

2、條例第二十二第二十三條。明確以下觀點(diǎn)：A、物業(yè)費(fèi)是“取之于民，用之于民，高來高去，低來低去，； 結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年度繼續(xù)使用，超支下年度收入彌補(bǔ)”的，物業(yè) 公司基本是微利可圖甚至無利可圖。所謂暴利是不存在的。B、穩(wěn)定的住宅物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)和日益上漲的人工費(fèi)、材 料、物品費(fèi)，使得物業(yè)公司舉步為艱（盡管政府正逐步放開指導(dǎo)價(jià)）。C、物業(yè)費(fèi)定價(jià)的高低和收繳率的高低直接決定了業(yè)主維護(hù) 自身利益能力的高低，物業(yè)公司絕不是最終受害者。（2 ）裝修管理中的常見問題及預(yù)防，穿插講解前期介入在物業(yè)管理中的重要意義。例子。結(jié)合的法律條文有物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法（試行） 第十 五條；住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第五條、第六條、第

3、 十一條、第十二條、第二十條、第二一條等。裝修常見問題：擅自改動(dòng)燃?xì)饩€路、空調(diào)不按位置裝、改變 玻璃、陽臺(tái)、戶門顏色等、隨意圭寸陽臺(tái)，裝防盜網(wǎng)、拆改墻 體、改動(dòng)上下水、破壞防水層、室外加裝廣告等、隨意改智 能系統(tǒng)、不按時(shí)施工停工、利用公共部位加工裝修材料等。違章處理：批評(píng)教育，規(guī)勸改正；責(zé)令停工，出具違章整 改通知單限期整改；責(zé)令恢復(fù)原狀；扣留或沒收工具；停 水停電（須報(bào)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)）；要求賠償損失（須報(bào)管理 處經(jīng)理批準(zhǔn)）。明確以下觀點(diǎn)：A、裝修管理是和業(yè)主建立良好關(guān)系的重要時(shí)期。B、規(guī)范的裝修管理是將為以后管理服務(wù)工作奠定良好的基 礎(chǔ)。（3）根據(jù)物權(quán)法中的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論結(jié)合實(shí)際 工作

4、中的例子講解以下物業(yè)服務(wù)工作中常用的概念區(qū)分：建 筑物區(qū)分所有、按份共用、共同共有、共用部分、景觀權(quán)、相鄰關(guān)系等以及物業(yè)工作常用的留置權(quán)、相鄰權(quán)、地役權(quán)等建筑物區(qū)分所有區(qū)分建筑物專有部分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)及因共用關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分建筑物中具有結(jié)構(gòu)和使用上能夠獨(dú)立存在的部位，它以墻壁、天花、地板為間隔構(gòu)成具有一定長、寬、高的立體空間。取得區(qū)分所有權(quán)的最重要標(biāo)志取得專有部分空間的所有權(quán)。四種觀點(diǎn)：（1） 空間說實(shí)踐中缺陷：如業(yè)主在墻壁上釘釘還要共有人同意不符合日常生活習(xí)慣。（2） 壁心說目前房產(chǎn)交易多用此說，由于墻體界物結(jié)構(gòu)復(fù)雜，不能簡單一分為二，否則會(huì)危及結(jié)構(gòu)安全，以

5、及 各種共用或?qū)Ｓ泄芫€（水管、電線、通信等）埋藏其中，勢 必影響相鄰業(yè)主權(quán)益。（3）最后粉刷層說一一忽略了交易習(xí)慣。（4） 最后粉刷層折衷說 專有部分的范圍分內(nèi)部關(guān)系 與外部關(guān)系，在交易是使用中心說，在區(qū)分所有人相互之間 對(duì)建筑物使用、維護(hù)、管理的關(guān)系上，使用表層說。按份共有只有夫妻共有、家庭共有、繼承人在遺產(chǎn)分割前對(duì) 遺產(chǎn)的共有，其余都是按份共有。表現(xiàn)（1）輪流使用如電梯、網(wǎng)球場（2）共同使用如樓道等（3）分割使用如停車位。 共用部分一一共用部位+共用設(shè)施+共用基地住宅共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法第三條規(guī) 定：共用部位是住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承 重墻體、主、梁、樓梯、屋

6、頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、走廊 通道、樓梯間等。第三條第2款規(guī)定共用設(shè)施設(shè)備是住宅小區(qū)或單狀住宅內(nèi)， 建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落 水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋 爐、暖氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、 非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的 房屋等。鄭州市城市供水管理?xiàng)l例14條城市供水設(shè)施的產(chǎn)權(quán)以用 戶注冊(cè)水表為界劃分。注冊(cè)水表及注冊(cè)水表以上部分，屬城 市供水單位所有；注冊(cè)水表以下部分及表經(jīng)屬使用單位所 有。使用單位不得損壞，不得擅自改動(dòng)。新建城市供水管道 注冊(cè)水表及水表以上部分，經(jīng)驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)將產(chǎn) 權(quán)及有關(guān)資

7、料無償移交城市供水單位，由城市供水單位統(tǒng)一 管理、安排使用、養(yǎng)護(hù)維修。18條城市供水設(shè)施由產(chǎn)權(quán)所有 者負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，確保完好、安全運(yùn)行。景觀權(quán) 外墻=外墻面（公有）+外墻體（共有）+內(nèi)墻（專有）在實(shí)踐中具體表現(xiàn)為（1 ）樓宇外墻面殘缺、屋頂 綠化枯萎；（2）樓宇外墻清洗由維修基金支出。（3）依靠樓宇獲取廣告收益歸全體業(yè)主。并經(jīng)該樓物業(yè)業(yè)主同意。（4） 因設(shè)置收益性設(shè)備導(dǎo)致業(yè)主樓宇遭受損壞，由業(yè)主按收益獲 取比例分?jǐn)?。?）防盜網(wǎng)統(tǒng)一規(guī)格（6）空調(diào)指定位置（7） 小區(qū)外墻面顏色、立面造型、綠化、道路的更改除經(jīng)該樓業(yè) 主同意、業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，還應(yīng)報(bào)城市建設(shè)部門審批。相鄰關(guān)系一一處理相鄰關(guān)系對(duì)用水、通

8、行（門開啟方向）、排水等的關(guān)系。留置權(quán)（欠費(fèi)搬家） 債務(wù)人為履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人扣留 已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并依照法律規(guī)定的程序就該 動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。結(jié)合的法律條文有物權(quán)法第七十條一一第七十二條、第八十四八十九條、第二百三十一一一第二百三十九條。（4 ）物業(yè)管理中的公共秩序管理。小區(qū)（大廈）公共秩序管理包括公共治安秩序、消防秩序、公共交通秩序。員工人身安全預(yù)防及傷亡事件處理（外出打架、工傷、過失偷盜等、管理過失致人死亡）。業(yè)內(nèi)三種觀點(diǎn)（1 ）物業(yè)公司不是保險(xiǎn)公司，只是配合和協(xié) 助公安部門進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視，承擔(dān)著安全防范的行政責(zé) 任，由政府部門依據(jù)行政法規(guī)追究責(zé)任，如通報(bào)批評(píng)、警告、降

9、低資質(zhì)等。要賠應(yīng)該和公安一起賠。而且還是次要責(zé) 任。物業(yè)公司和業(yè)主是民事合同關(guān)系，由于過失、過錯(cuò)造成業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損失，賠償合情合理。（2）物業(yè)費(fèi)含的安全費(fèi)是配合和協(xié)助公安部門進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等費(fèi)用，不是保險(xiǎn)費(fèi)，承擔(dān)責(zé)任也有限的；不是業(yè)主人身監(jiān)護(hù)人和私有財(cái)產(chǎn)保管者。物業(yè)公司如果為在小區(qū)行兇的歹徒和咬人的寵物承擔(dān)負(fù)責(zé)的話，必然導(dǎo)致法律關(guān) 系的混亂。美國紐約世貿(mào)大廈物業(yè)管理公司是否應(yīng)該對(duì)撞機(jī) 事件死難者負(fù)責(zé)呢。公共秩序的混亂會(huì)影響業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全。撞擊事件如果事先指導(dǎo)不通告有責(zé)任，因 為標(biāo)識(shí)不清正在被起訴。（3）收費(fèi)就要服務(wù)，服務(wù)不好就要賠。消費(fèi)者法給于賠償依據(jù)。業(yè)主是物業(yè)控制空間、狀態(tài)中的受影響者。物業(yè)與業(yè)主關(guān)系來源與合同，不受消法調(diào)整，承擔(dān)是合同法 和民法種的安全管理過錯(cuò)責(zé)任或違約責(zé)任。侵害者才是主要 責(zé)任承擔(dān)者。不是保險(xiǎn)公司；失誤或缺陷；及時(shí)制止。（5）依據(jù)相關(guān)法律講解以下物業(yè)管理服務(wù)中常見的問題及 應(yīng)對(duì)措施：A、人員流失大，服務(wù)質(zhì)量波動(dòng)大（市場、環(huán)境、 工資、人才培養(yǎng)短視等+方法）B、物業(yè)共用部位、設(shè)施因資金等問題維護(hù)不到位。電梯繩更換、護(hù)欄刷漆、加壓水泵、水景維護(hù)、水管更換等）C、物業(yè)管理用房不到