2012浦東三林項目產品定價報告ppt課件

1、2021-7-20本 體 觀 察【工程本體】【工程本體】商業(yè)、酒店、辦公綜合體工程商業(yè)、酒店、辦公綜合體工程工程整體為涵蓋商業(yè)、酒店、辦公的綜合體，規(guī)模及工程整體為涵蓋商業(yè)、酒店、辦公的綜合體，規(guī)模及配套上優(yōu)于傳統單體商辦工程配套上優(yōu)于傳統單體商辦工程酒店辦公商業(yè)商業(yè)商業(yè)東側地塊占地1.6萬方總建面6萬方地上建筑面積3.2萬方地下建筑面積2.8萬方物業(yè)形態(tài)酒店、商業(yè)、辦公西側地塊占地2.6萬方總建面10萬方地上建筑面積5.2萬方地下建筑面積4.8萬方物業(yè)形態(tài)商業(yè)【辦公主體】【辦公主體】小體量乙級辦公寫字樓小體量乙級辦公寫字樓商辦建筑單體上體量較小，以純辦公性質打造商辦建筑單體上體量較小，以純辦

2、公性質打造質量及建材配置無大亮點，乙級辦公樓級別質量及建材配置無大亮點，乙級辦公樓級別外立面高檔面磚+雙層中空玻璃幕墻電梯配置3部客梯、1部消防梯電梯品牌奧的斯空調配置帶新風中央空調智能化24小時智能化安保、停車場管理系統辦公總建面12288層數10單層面積1229主力面積段110-230【商務配套】【商務配套】商業(yè)配套成熟商業(yè)配套成熟工程商業(yè)部分及酒店曾經成熟運營且入駐情況較好，工程商業(yè)部分及酒店曾經成熟運營且入駐情況較好，皆可作為辦公部分商務配套，停車位充足皆可作為辦公部分商務配套，停車位充足沃爾瑪&綜合性 Shopping MallHoliday Inn 假日酒店 集中型商業(yè)本案東西約8

3、00個地下車位區(qū) 位 觀 察【板塊屬性】【板塊屬性】傳統居住屬性傳統居住屬性三林板塊2008-2012年預售許可情況區(qū)域板塊用途發(fā)證日期預售面積（萬方）合計（萬方）浦東三林住宅200842.9298.32200940.2720108.9220116.1320123.35商業(yè)20088.2219.9920092.0520101.2920118.4320120外高橋外高橋綜合保稅區(qū)綜合保稅區(qū)金橋金橋出口加工區(qū)出口加工區(qū)陸家嘴陸家嘴金融貿易區(qū)金融貿易區(qū)張江張江高科技園區(qū)高科技園區(qū)三林三林新興居住區(qū)新興居住區(qū)n 三林板塊規(guī)劃為傳統居住板塊n 2021年至今無辦公性質預售推出三林板塊非傳統商務板塊，整體

4、辦公氣氛較弱，純辦三林板塊非傳統商務板塊，整體辦公氣氛較弱，純辦公工程開發(fā)歷年稀少公工程開發(fā)歷年稀少【產業(yè)配套】【產業(yè)配套】區(qū)級、市級產業(yè)園環(huán)繞區(qū)級、市級產業(yè)園環(huán)繞康橋康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)三林三林都市產業(yè)園都市產業(yè)園漕河涇漕河涇出口加工區(qū)出口加工區(qū)三林周邊區(qū)域涵蓋較多大型產業(yè)園，受其輻射可開展三林周邊區(qū)域涵蓋較多大型產業(yè)園，受其輻射可開展一定商務關聯需求一定商務關聯需求周邊產業(yè)區(qū)產業(yè)區(qū)三林都市產業(yè)園漕河涇出口加工區(qū)康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)浦江高科技園能級區(qū)級區(qū)級市級市級規(guī)劃面積1平方公里3平方公里26.88平方公里8.3平方公里產業(yè)規(guī)劃傳統加工制造微電子信息通信封裝軟件新材料汽車組裝及配件新型材料電

5、子電器醫(yī)藥化工服裝鞋業(yè)光電子微電子設計計算機信息技術新材料生物醫(yī)藥工程航空航天新能源電子儀器儀表入駐企業(yè)數量10多家20多家1500多家100多家代表企業(yè)上海品食樂冷凍食品有限公司、上海衛(wèi)康光學有限公司英偉達、英華達、英順達、英源達美國通用、福特汽車公司、英國皮爾金頓公司、法國施奈德集團、德國大眾公司、中國一汽、東風汽車英順達科技有限公司、英華達（上海）科技有限公司、泰科醫(yī)療器材制（上海）有限公司 、德耐寶齒科（上海）有限公司 浦江浦江高科技園高科技園【交通配套】【交通配套】立體交通路網支持立體交通路網支持本案周邊短間隔內雙軌交、中外環(huán)、立體路網，商務活動通達性較本案周邊短間隔內雙軌交、中外環(huán)

6、、立體路網，商務活動通達性較好好交通形式交通工具通達站點自駕中環(huán)線古北虹橋外環(huán)線虹橋機場軌交6號線世紀大道11號線徐家匯公交572徐家匯795陸家嘴780人民廣場84楊思755B桂林路1003L6華夏西路站陸家嘴陸家嘴浦東機場浦東機場L6L11外環(huán)中環(huán)徐家匯徐家匯人民廣場人民廣場世博世博從工程察看從工程察看本案作為綜合體工程的乙級辦公體，質量不高，但本身其他物業(yè)的開本案作為綜合體工程的乙級辦公體，質量不高，但本身其他物業(yè)的開展為辦公部分構成較好開展支撐，價值上優(yōu)于同級別傳統辦公體；展為辦公部分構成較好開展支撐，價值上優(yōu)于同級別傳統辦公體；從區(qū)位察看從區(qū)位察看三林為新興居住板塊，辦公本開展時機較

7、小，但周邊區(qū)域大型產業(yè)園三林為新興居住板塊，辦公本開展時機較小，但周邊區(qū)域大型產業(yè)園所衍生的商辦需求成為本案開展契機，加上路網的優(yōu)勢及區(qū)域辦公稀所衍生的商辦需求成為本案開展契機，加上路網的優(yōu)勢及區(qū)域辦公稀缺性，本案可作為區(qū)域優(yōu)質商辦工程運作；缺性，本案可作為區(qū)域優(yōu)質商辦工程運作；【宏觀市場】上海中外環(huán)在售辦公成交走勢11年2月新政后，全市辦公成交動搖性較大，需求特征不明顯，月均成交1.7萬平米成交量繼續(xù)動搖，根本維持在月均成交量繼續(xù)動搖，根本維持在月均1.7萬平米萬平米上海市中外環(huán)在售商辦產權物業(yè)成交量走勢整體成交價錢在1.9w至2.1w區(qū)間內浮動，月均20526元/ 【宏觀市場】上海中外環(huán)在

8、售辦公價錢走勢2021.1至今上海中外環(huán)商辦物業(yè)成交均價至今上海中外環(huán)商辦物業(yè)成交均價20526元元/平米平米上海市中外環(huán)在售商辦產權物業(yè)成交價錢走勢【中觀市場】浦東中外環(huán)在售辦公成交走勢浦東中外環(huán)辦公性質產品成交體量在低位彷徨成交物業(yè)類型以酒店式公寓為主金橋智富大廈&高橋新城成交近1萬方酒店式公寓產品浦東中外環(huán)在售商辦產權物業(yè)成交價錢走勢成交量月均成交量月均0.2萬平米萬平米【中觀市場】浦東中外環(huán)在售辦公價錢走勢成交均價略低于全市平均成交均價，為19800元/平米2021.1至今浦東中外環(huán)商辦物業(yè)成交均價至今浦東中外環(huán)商辦物業(yè)成交均價19800元元/平米平米n 上海全市及浦東新區(qū)中外環(huán)間在售

9、辦公物業(yè)成交價錢在上海全市及浦東新區(qū)中外環(huán)間在售辦公物業(yè)成交價錢在1.9-2.11.9-2.1萬元萬元/ / 左右；左右；n 浦東新區(qū)自浦東新區(qū)自20212021年以來，辦公性質物業(yè)成交在低位彷徨，且根本為酒店式公寓產品。年以來，辦公性質物業(yè)成交在低位彷徨，且根本為酒店式公寓產品?！景鍓K市場】浦東各版塊在售辦公價錢外高橋外高橋2.1w金橋金橋2w張江張江2.2w浦江浦江2w浦東各版塊2011年至2012年上半年辦公產品成交情況板塊在售項目物業(yè)形態(tài)主力面積裝修標準成交價格外高橋樂非大廈酒店式公寓50-80150021090金橋禹洲藍爵酒店式公寓40-80150021224禹洲國際大廈酒店式公寓5

10、0-60毛坯19144森晟世洋國際大廈酒店式公寓40-70150020487金橋中環(huán)大廈酒店式公寓50-100150020139張江科技領袖之都辦公（甲級）1500-21578浦江萬科vmo傳統辦公（甲級）70-150-18361別墅型辦公（甲級）1400-21240陸家嘴二十一世紀中心大廈傳統辦公（甲級）140-450-102777嘉瑞國際廣場傳統辦公（甲級）150-260-47426中外環(huán)區(qū)域內目前在售根本為酒店式公寓為主，傳統辦公成交集中于陸家嘴板塊，售價較高陸家嘴陸家嘴5-10w【個案引見】萬科vmo甲級根本信息：別墅商務辦公樓根本信息：別墅商務辦公樓容積率：容積率：1.5開盤時間：開

11、盤時間：2021-12-11占地面積：畝占地面積：畝建筑面積：建筑面積：88762工程規(guī)模：別墅型辦公工程規(guī)模：別墅型辦公30套套 規(guī)范辦公規(guī)范辦公297套套產品類型面積段成交套數月均去化成交均價標準辦公50-1001261218361100-20079200-3008商務雙拼640-800140.819398商務獨棟1270-1440120.722756精裝規(guī)范辦公1.8w、商務雙拼1.9w，商務獨棟2.3w精裝交付-網絡架空地板、吊頂、中央空調、乳膠漆墻面萬科萬科VMO工程總建筑面積工程總建筑面積88762平方平方米，三面圍合著近米，三面圍合著近5萬平方米的綠化公園，萬平方米的綠化公園，發(fā)

12、明發(fā)明“生態(tài)辦公、生態(tài)辦公、“綠色辦公的新環(huán)綠色辦公的新環(huán)境。境?！緜€案引見】萬科vmo甲級9萬方占地面積，其中5萬方為生態(tài)花園，且不對外開放，低密度生態(tài)花園辦公環(huán)境【個案引見】特征雙拼別墅產品大體量地下室開挖，高附加值，地下室最高處可達5.1米特征獨棟萬科vmo甲級【個案引見】科技領袖之都甲級根本信息：總部基地型辦公樓根本信息：總部基地型辦公樓開盤時間：開盤時間：2005-7-25占地面積：占地面積：51.06公頃公頃工程規(guī)模：工程規(guī)模： 100多棟獨棟建筑多棟獨棟建筑總部基地型生態(tài)辦公工程，整棟出賣，對入駐企業(yè)有一定要求，成交單價21578元/平米；產品類型面積段成交套數月均去化成交均價商

13、務獨棟1400-16002-21578【個案對比】本案萬科vom科技領袖之都能級乙級甲級甲級產品形態(tài)傳統辦公傳統辦公+商務別墅商務別墅外立面高檔面磚+雙層中空玻璃幕墻意大利進口玻璃幕墻及玻璃磚面磚+玻璃幕墻電梯配置3部客梯、1部消防梯傳統辦公3部客梯、商務別墅一梯一戶商務別墅一梯一戶電梯品牌奧的斯通力電梯-空調配置帶新風中央空調VRV空調-智能化24小時智能化安保、停車場管理系統24小時智能化安保、停車場管理系統24小時智能化安保、停車場管理系統本案與萬科VOM及科技領袖之都工程屬性區(qū)別較大，從辦公環(huán)境及產品配置上處于較大優(yōu)勢。區(qū)域項目名稱租金（元/天/）二手價格金橋名航大廈323000藍庭工

14、坊創(chuàng)意園2.5-方正大廈2.219000張江中環(huán)科技研發(fā)城325000科技領袖之都2.522000德國中心大廈3.530000三林三林世博創(chuàng)意園2.519000世博科技成果創(chuàng)業(yè)孵化基地2.5-明通文化創(chuàng)意園2.016000【二手房租金及價錢】從租金上察看，三林目前周邊辦公租金最低，二手價錢在1.6-1.9萬元/ 之間。n浦東目前在售商辦產權工程主要以酒店式公寓定位，毛坯均價浦東目前在售商辦產權工程主要以酒店式公寓定位，毛坯均價1900019000元元/ / ；傳統辦公；傳統辦公在售工程集中于陸家嘴板塊，均價在售工程集中于陸家嘴板塊，均價5-105-10萬元萬元/ / ；中低價位辦公工程稀缺；中

15、低價位辦公工程稀缺；n中外環(huán)辦公工程主要以別墅類產權辦公產品為主，規(guī)劃環(huán)境優(yōu)、產品配置級別高，但單中外環(huán)辦公工程主要以別墅類產權辦公產品為主，規(guī)劃環(huán)境優(yōu)、產品配置級別高，但單套面積大，目前均價套面積大，目前均價1.82.21.82.2萬元萬元/ / 左右；左右；n二手房從租金及價錢上察看，三林租金價錢最低，目前二手售價在二手房從租金及價錢上察看，三林租金價錢最低，目前二手售價在1.6-1.91.6-1.9萬元之間；萬元之間；本案競爭優(yōu)勢主要表達在本案競爭優(yōu)勢主要表達在規(guī)范戶型，交統統達性，商務配套；規(guī)范戶型，交統統達性，商務配套；根據目前在售工程，浦東中外環(huán)酒店式公寓及陸家嘴純辦公工程由于產品屬性不根據目前在售工程，浦東中外環(huán)酒店式公寓及陸家嘴純辦公工程由于產品屬性不同及區(qū)位差距較大，不作為測算對象；同及區(qū)位差距較大，不作為測算對象；同時中外環(huán)在售的純辦工程萬科同時中外環(huán)在售的純辦工程萬科VMOVMO及科技領袖之都主要以別墅型產品為主，及科技領袖之都主要以別墅型產品為主，產品類型不同，測算規(guī)范較難衡量；產品類型不同，測算規(guī)范較難衡量；故以萬科VMO中的規(guī)范辦公作為價錢測算比較對象價錢測算對象闡明：【工程定價】產品比較定價項目名稱區(qū)位交通商務配套產品形象裝修配置評分單價單價推導萬科vmo（普通辦公）7.07.57.09.09.039.518361-本案8.59.08.57