常州翠竹大道拓展市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

1、租賃服務(wù)部2012.11.02調(diào)查日期：調(diào)查日期：20122012年年1111月月1 1日日翠竹大道，地處常州天寧區(qū)，大道的東北側(cè)是龍城大道高架，西南側(cè)是飛龍東路。附近的主要居民區(qū)為翠竹新村、永寧花園、翠竹北區(qū)、翠竹公寓等老小區(qū)，常住人口超1萬人；周邊配套有翠竹菜市場(chǎng)、翠竹幼兒園、翠竹新村小學(xué)、翠竹中學(xué)；在翠竹大道?？康墓卉囌军c(diǎn)有b10路、10路、10-1路、14路、29路、31路。大量的常住人口及發(fā)達(dá)的公共交通足以支撐起整個(gè)翠竹大道兩側(cè)的商業(yè)。 經(jīng)過對(duì)翠竹大道兩側(cè)商鋪的初步調(diào)查，餐飲類業(yè)態(tài)約占20%；男裝、女裝、童裝、飾品等各類服飾類業(yè)態(tài)約占65%；美容、美發(fā)、藥店等配套類業(yè)態(tài)約占15%。

2、對(duì)于翠竹大道的業(yè)態(tài)配比初步分析得出的原因：1、翠竹大道兩側(cè)商鋪多為住宅底商，限制了餐飲業(yè)的發(fā)展；2、翠竹大道交通相對(duì)擁擠，且老小區(qū)周邊停車不便，也影響了餐飲業(yè)的發(fā)展；3、老小區(qū)人口密集，社區(qū)配套商業(yè)相對(duì)健全；4、服飾業(yè)態(tài)在翠竹起步早，已形成氣候。租金水平比較：租金水平比較：翠竹大道兩側(cè)租金水平不一，北側(cè)略高，約71元/平/月，南側(cè)相對(duì)較低，約57元/平/月。新北金街的平均租金水平約125元/平/月，一環(huán)大致租金區(qū)間在210240元/平/月；二環(huán)大致租金區(qū)間在150180元/平/月；三環(huán)大致租金區(qū)間在90120元/平/月。商鋪產(chǎn)權(quán)性質(zhì)比較：商鋪產(chǎn)權(quán)性質(zhì)比較：翠竹大道兩旁商鋪與新北金街產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同

3、，均為業(yè)主自有商鋪。商鋪物業(yè)結(jié)構(gòu)比較：商鋪物業(yè)結(jié)構(gòu)比較：翠竹大道商鋪多為純一樓，開間4米左右，進(jìn)深10米左右，層高約4米，由于大部分為住宅底商，所以很多商鋪有承重墻，房型利用率不高。金街商鋪大部分為一帶二商鋪，開間4米左右，進(jìn)深11到14米，層高為4.5米，商鋪多為框架結(jié)構(gòu)，得房率在90%以上。交通狀況比較：交通狀況比較：翠竹大道附件主要干道有飛龍東路、永寧路、龍城大道，公共交通主要有b10路、10路、10-1路、14路、29路、31路。新北金街附近主要干道有通江路、太湖路、巢湖路、竹山路，公共交通主要有b1路、b10路、b13路、b16路、b19路、h1路、h2路、11路、46路、47路、5

4、0路、215路、241路、250路。對(duì)比分析結(jié)果對(duì)比分析結(jié)果翠竹大道的平均租金水平約為新北金街的翠竹大道的平均租金水平約為新北金街的50%50%。翠竹大道與新北金街均為業(yè)主自有商鋪。翠竹大道與新北金街均為業(yè)主自有商鋪。翠竹大道商鋪結(jié)構(gòu)多為純一樓，更受商家歡迎；新北金街絕大翠竹大道商鋪結(jié)構(gòu)多為純一樓，更受商家歡迎；新北金街絕大部分為一帶二商鋪，部分業(yè)態(tài)對(duì)二樓的需求性弱，對(duì)一帶二結(jié)部分為一帶二商鋪，部分業(yè)態(tài)對(duì)二樓的需求性弱，對(duì)一帶二結(jié)構(gòu)存在抗性。構(gòu)存在抗性。翠竹大道商鋪開間與金街相差無幾，進(jìn)深比金街短，層高比金翠竹大道商鋪開間與金街相差無幾，進(jìn)深比金街短，層高比金街低，得房率比金街低。街低，得房率

5、比金街低。翠竹大道附近主干道車流量比新北金街附近主干道少，但是翠翠竹大道附近主干道車流量比新北金街附近主干道少，但是翠竹大道的公共交通沒有新北金街的公共交通發(fā)達(dá)。竹大道的公共交通沒有新北金街的公共交通發(fā)達(dá)。翠竹大道業(yè)態(tài)以服飾類業(yè)態(tài)為主，輔以餐飲及社區(qū)配套業(yè)態(tài)，翠竹大道業(yè)態(tài)以服飾類業(yè)態(tài)為主，輔以餐飲及社區(qū)配套業(yè)態(tài)，新北金街目前餐飲業(yè)態(tài)與配套業(yè)態(tài)占多數(shù)，服飾類業(yè)態(tài)相對(duì)較新北金街目前餐飲業(yè)態(tài)與配套業(yè)態(tài)占多數(shù)，服飾類業(yè)態(tài)相對(duì)較少。少。翠竹大道客戶多為服飾類客戶，翠竹大道客戶多為服飾類客戶，該類客戶大多選擇純一樓店鋪，該類客戶大多選擇純一樓店鋪，金街一帶二的商鋪結(jié)構(gòu)導(dǎo)致這金街一帶二的商鋪結(jié)構(gòu)導(dǎo)致這類客戶

6、意向性大大降低。類客戶意向性大大降低。餐飲類客戶數(shù)量不多，且在租餐飲類客戶數(shù)量不多，且在租金上有一定差距，但是還是可金上有一定差距，但是還是可以嘗試引進(jìn)。以嘗試引進(jìn)。配套類商戶如移動(dòng)、銀行等已配套類商戶如移動(dòng)、銀行等已在新北金街開店。在新北金街開店。奶茶、雞排等小吃類客戶需求奶茶、雞排等小吃類客戶需求面積小，大多在面積小，大多在2020到到3030平，金平，金街店鋪?zhàn)钚榻值赇佔(zhàn)钚?171平，意向性弱平，意向性弱。鑒于服飾類客戶需鑒于服飾類客戶需求純一樓的特點(diǎn)，應(yīng)求純一樓的特點(diǎn)，應(yīng)對(duì)金街業(yè)主進(jìn)行梳理，對(duì)金街業(yè)主進(jìn)行梳理，挑選出愿意一二層分挑選出愿意一二層分割出租的業(yè)主，并尋割出租的業(yè)主，并尋找承租二樓的業(yè)態(tài)，找承租二樓的業(yè)態(tài)，如網(wǎng)吧、美容等。如