重慶市合川區(qū)3宗掛牌宗地市場調(diào)研分析報告

1、重慶市合川區(qū)3宗掛牌宗地市場調(diào)研分析報告2010年11月26日目 錄第一部分 重慶市合川區(qū)宏觀市場調(diào)研分析2一、重慶市合川區(qū)社會現(xiàn)狀及發(fā)展分析2二、重慶市合川區(qū)社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展分析4三、重慶市合川區(qū)城市地位解讀和城市定位7四、小結(jié)10第二部分 重慶市合川區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析11一、重慶市合川區(qū)近年房地產(chǎn)市場投資與運(yùn)營分析11二、重慶市合川區(qū)近年商品房銷售情況分析12三、重慶市合川區(qū)近年房地產(chǎn)市場總體分析12四、重慶市合川區(qū)房地產(chǎn)市場銷售客戶群體分析15五、重慶市合川區(qū)房地產(chǎn)市場展望與預(yù)測16六、重慶市合川區(qū)在售樓盤調(diào)查表19第三部分 合川區(qū)商業(yè)環(huán)境分析22一、合川區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)街22二、合川區(qū)新

2、興的專業(yè)市場23三、商務(wù)旅游市場23第四部分 合川區(qū)土地市場分析24第五部分 重慶市合川區(qū)3宗掛牌宗地評估分析25一、hc10-003-27/28合陽城街道思睿路南側(cè)ab宗地評估25二、hc10-001-29北環(huán)路延伸與環(huán)城大道交叉口東北側(cè)宗地評估28三、hc10-003-45/46/47南津街街道白鹿山宗地評估30第一部分 重慶市合川區(qū)宏觀市場調(diào)研分析一、重慶市合川區(qū)社會現(xiàn)狀及發(fā)展分析（一）城市概況1、地理位置合川區(qū)重慶市區(qū)距市區(qū)56公里合川區(qū)是重慶的北大門，距重慶56公里，是規(guī)劃中的重慶北部地區(qū)中心城市，屬重慶“小時經(jīng)濟(jì)圈”。 合川區(qū)位于嘉陵江、渠江、涪江交匯處，扼川北水陸交通咽喉，是重慶

3、與資源豐富的川北地區(qū)相聯(lián)的紐帶，也是重慶資金技術(shù)集約發(fā)展的延伸帶，被譽(yù)為重慶通向四川北部、陜西、甘肅等大西北省區(qū)的經(jīng)濟(jì)走廊。2、面積與人口合川區(qū)東西寬69公里，南北距58公里，全市幅員面積2356.21平方公里。轄23個鎮(zhèn)、7個街道辦事處、1個工業(yè)園區(qū)，共524個村、82個居民委員會，全區(qū)總?cè)丝跒?54萬人，城市人口39.6萬。 3、地勢地貌合川區(qū)位于四川盆地東部，地處中丘陵和川東平行嶺谷的交接地帶。全市地貌因受地質(zhì)構(gòu)造和巖性的制約，其特征是東、北、西三面地勢較高，南面地勢較低。最高點(diǎn)是三匯鎮(zhèn)白巖頭，海拔高度為1284.2米；次高點(diǎn)在西部龍多山，海拔高度619.7米；最低在南面的草街鎮(zhèn)嘉陵江邊

4、，海拔185米。全境地貌大致分為平行嶺谷和平緩丘陵兩大類型：東南邊緣之華鎣山區(qū)為平等嶺谷地形，分布面積359平方公里，占幅員面積的15.5%；西北部廣大地區(qū)，屬川中丘陵盆地，為平緩丘陵地型，分布面積1997.21平方公里，占幅員面積的84.5%。4、礦藏資源合川區(qū)境現(xiàn)探明的礦藏資源有煤、石灰石、鹽、鍶礦等26種。其中煤儲量約18.2億噸，分布在華鎣山周邊地區(qū)的三匯、清平、土場、鹽井、草街、雙鳳、獅灘、小沔等8個鎮(zhèn)，位于鹽井儲量達(dá)2億噸的瀝鼻峽煤田正在建設(shè)；鍶礦100萬噸，分布于鹽井鎮(zhèn)干溝一帶；鐵礦6800萬噸，分布在鹽井、雙鳳、三匯地區(qū)；鹽160億噸，全市分布面積約1000平方公里，鹽層厚度平

5、均為16米；石灰石55億噸，分布在鹽井、三匯地區(qū)；鋁土礦7500萬噸，分布在三匯、清平地區(qū)；重晶石40萬噸，主要含礦層為三迭系下統(tǒng)飛仙關(guān)和嘉陵江組。5、交通網(wǎng)絡(luò)合川區(qū)水陸交通四通八達(dá)，境內(nèi)有渝武高速公路、110省道線、襄渝鐵路、遂渝快速鐵路和即將建設(shè)的蘭渝鐵路等，經(jīng)渝武高速公路到重慶內(nèi)環(huán)高速公路只需30多分鐘，到重慶機(jī)場僅需50分鐘；經(jīng)遂渝快速鐵路到重慶僅需15分鐘，到成都僅需2小時。嘉陵江、涪江、渠江三江匯流于合川城區(qū)，千噸級客貨輪可直航上海，已形成以鐵路、公路為主體，港口、機(jī)場為依托的綜合、立體、快捷的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。二、重慶市合川區(qū)社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展分析1、國民生產(chǎn)總值（gpd）年份200

6、6年2007年2008年2009年gdp（億元）142.1167.7203.4228.8增長（%）18%18%17%16%2009年，重慶市合川區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值228.75億元，比上年增長16.3%；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值33.25億元，增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102.32億元，增長22.6%，其中工業(yè)增加值76.84億元，增長24.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值93.18億元，增長14.5%。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值17822元，按當(dāng)年匯率折算達(dá)到2609美元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，工業(yè)經(jīng)濟(jì)所占比重進(jìn)一步提高，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為14.544.740.8。2、社會消費(fèi)水平年份2006年200

7、7年2008年2009年社會消費(fèi)品零售總額 (億元)46.054.668.884.01地方財政收入(億元)7.110.9查無數(shù)據(jù)31.46城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）112.4129.9查無數(shù)據(jù)191.52城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）913910755查無數(shù)據(jù)14878重慶市合川區(qū)2009年全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額84.01億元，比上年增長21.8%，全年實(shí)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)財政收入31.46億元，增長39.3%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款191.52億元，比年初增加35.36億元，同比增長22.7%；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14878元，比上年增長11.2%，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，消費(fèi)品市場平穩(wěn)較快增長

8、。3、全社會固定資產(chǎn)投資年份2006年2007年2008年2009年全社會固定資產(chǎn)投資（億元）88.5 111.3 152.9 200.37增長（%）24.57%25.81%37.40%31.0%重慶市合川區(qū)2009年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 200.37億元，增長31.0%，固定資產(chǎn)投資增速較快，2009年合川區(qū)積極貫徹落實(shí)中央擴(kuò)內(nèi)需保增長的政策，著力擴(kuò)大有效投入，規(guī)劃展覽中心、文化藝術(shù)中心、客運(yùn)中心基本建成，涪江一橋改建、南屏嘉陵江大橋建設(shè)進(jìn)展順利，完成涼亭、文峰塔“兩片”60萬平方米舊城拆遷并引進(jìn)業(yè)主開發(fā)。完成南城干道“白改黑”二期工程，襄渝鐵路二線合川段投入試運(yùn)行，遂渝鐵路二線、蘭渝

9、鐵路啟動建設(shè)，重點(diǎn)項目推進(jìn)力度加大。4、招商引資發(fā)展?fàn)顩r2009年以來，重慶市合川區(qū)進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境，創(chuàng)新招商引資激勵機(jī)制，招商引資工作取得了顯著的成績。全年新簽招商引資項目達(dá)到190個，同比增長93.9%。新簽招商引資項目協(xié)議投資555億元，同比增長80.2%，新簽和續(xù)擴(kuò)建項目實(shí)際到位資金73.1億元，增長122.3%。從上海引進(jìn)的資金量最大，達(dá)到22億元。其次是四川和北京，分別為15億元和14億元。引進(jìn)的主要項目是涼亭片區(qū)排危改造和昌興水泥項目，當(dāng)年投資分別達(dá)到22億元和6億元。4、工業(yè)園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r合川工業(yè)園區(qū)是2003年3月經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)的重慶市級特色工業(yè)園區(qū)，園區(qū)控制性規(guī)劃面積

10、22.3平方公里，現(xiàn)建成面積3平方公里。212國道南北橫貫園區(qū)，園區(qū)內(nèi)建有遂渝快速鐵路客運(yùn)站、貨運(yùn)站，距渝合高速公路進(jìn)出口2公里、合川中心港（擬建）2公里，交通方便快捷。工業(yè)園區(qū)是一方投資的熱土，已落戶一大批工業(yè)企業(yè)，包括全國知名企業(yè)華西希望集團(tuán)，上市公司重慶華邦制藥，知名品牌上海金考拉服飾，國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)重慶德佳食品集團(tuán)等一批知名度高、成長性強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿^大的工業(yè)企業(yè)均選擇入駐園區(qū)。隨著園區(qū)的快速發(fā)展，必將成為合川工業(yè)發(fā)展的基地、對外開放的前沿和新的經(jīng)濟(jì)增長級。城北拓展區(qū)：總體規(guī)劃用地1800公頃，地處草街航電樞紐上游區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展汽車摩托車、電器、紡織服裝、倉儲物流等產(chǎn)業(yè)。草街拓

11、展區(qū)：總體規(guī)劃用地約250公頃，緊鄰草街航電樞紐，爭取直供電政策，重點(diǎn)發(fā)展用電量較大的機(jī)械加工、裝備制造、建材等產(chǎn)業(yè)。三匯拓展區(qū)：總體規(guī)劃用地350公頃，礦產(chǎn)資源豐富，可利用豐富的煤層氣資源，重點(diǎn)發(fā)展能源、建材、機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)。三、重慶市合川區(qū)城市地位解讀和城市定位（一）合川區(qū)域定位 根據(jù)重慶總體規(guī)劃，合川區(qū)屬于渝西經(jīng)濟(jì)走廊精華地區(qū)。根據(jù)重慶市委二屆八次全委會決定，按照建設(shè)“一個中心、多組團(tuán)、城鎮(zhèn)群集合的現(xiàn)代化大都市”的總體定位，合川區(qū)為區(qū)域中心城市。 合川區(qū)屬于重慶市“1小時經(jīng)濟(jì)圈”和成渝城鎮(zhèn)群中的戰(zhàn)略高地，重慶市“1小時經(jīng)濟(jì)圈”的北部增長極和水陸交通樞紐；重慶市的能源生產(chǎn)基地、建材基地；輻

12、射重慶市北部和四川東北部的橋頭堡和重要節(jié)點(diǎn)。（二）合川區(qū)城市定位重慶市北部的區(qū)域性中心城市，重慶市北部、四川省東北部的商貿(mào)中心、教育基地；國家級文物釣魚城所在地；川渝嘉陵江流域文化生態(tài)旅游區(qū)的重要目的地；國家級歷史文化名城；以發(fā)展制造業(yè)、加工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主；重慶市的風(fēng)景旅游城市。（三）合川區(qū)總體規(guī)劃1、總規(guī)的城市結(jié)構(gòu)目標(biāo)城市發(fā)展總體上形成“北上南拓，西擴(kuò)東控”的戰(zhàn)略構(gòu)想，城區(qū)由城市核心區(qū)和五個城市功能片區(qū)構(gòu)成組團(tuán)式城市。 城市結(jié)構(gòu)為“一心五片”?！耙恍摹笔侵钢行某瞧?，以合陽、東渡、南屏兩江交匯地帶為中心，擴(kuò)容提質(zhì)?！拔迤保杭次遄鸫笫瑓^(qū)、思居云門片區(qū)、大學(xué)城片區(qū)、南溪片區(qū)和草街灘子片區(qū)，其

13、中草街灘子片區(qū)包含合川區(qū)工業(yè)園草街拓展區(qū)。東渡片區(qū)南屏片區(qū)2、核心區(qū)城市功能規(guī)劃合陽：金融信息、商業(yè)服務(wù)、居住。南屏：政治、物流、居住。東渡：文化、旅游、休閑服務(wù)。（四）合川區(qū)人口與城市化分析1、現(xiàn)狀中心城區(qū)人口 合川區(qū)主城建成區(qū)主要由合陽、南屏、東渡組成，其中合陽城鎮(zhèn)人口88976人，城鎮(zhèn)化水平78%。 南屏城鎮(zhèn)人口64779人，城鎮(zhèn)化水平54%，東渡城鎮(zhèn)人口13769 人 城鎮(zhèn)化水平28%。 從現(xiàn)狀可以看出，合川主城內(nèi)，核心區(qū)城鎮(zhèn)人口大概有16.8萬。2、中心城區(qū)規(guī)劃目標(biāo) 人口規(guī)模：至2012年，合川區(qū)中心城區(qū)城市人口發(fā)展到60萬人；至2020年，合川區(qū)中心城區(qū)城市人口發(fā)展到80萬人；遠(yuǎn)景

14、到2050年，合川區(qū)中心城區(qū)城市人口按100萬人控制。 核心區(qū)遠(yuǎn)期城鎮(zhèn)人口41萬，其中合陽：22萬，南屏：17萬，東渡：2萬。合川區(qū)人口規(guī)劃分區(qū)示意圖四、小結(jié) 重慶市是中西部地區(qū)唯一的直轄市，是全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，在促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和推進(jìn)改革開放大局中具有重要的戰(zhàn)略地位，政治意義重大。 合川區(qū)是重慶的北大門，距重慶56公里，是規(guī)劃中的重慶北部地區(qū)中心城市，屬重慶“小時經(jīng)濟(jì)圈”，是重慶與資源豐富的川北地區(qū)相聯(lián)的紐帶，也是重慶資金技術(shù)集約發(fā)展的延伸帶，被譽(yù)為重慶通向四川北部、陜西、甘肅等大西北省區(qū)的“經(jīng)濟(jì)走廊”。 合川區(qū)依托水、煤等資源優(yōu)勢，2010年合川成為重慶市的能源工業(yè)大基地，隨

15、著合川工業(yè)園區(qū)、城北拓展區(qū)、草街拓展區(qū)、三匯拓展區(qū)園區(qū)的積極招商引資和快速發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展汽車摩托車、電器、紡織服裝、倉儲物流、機(jī)械加工、裝備制造、建材、發(fā)展能源等多個領(lǐng)域的發(fā)展，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展突出。 在重慶市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中，將合川、江津、主城9區(qū)劃入中西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)，而規(guī)劃的6大衛(wèi)星城市也包括合川，這將對作為成渝經(jīng)濟(jì)帶重要中間經(jīng)濟(jì)中心的合川經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的帶動作用。 合川區(qū)在2020年遠(yuǎn)期中，合川規(guī)劃將建100平方公里100萬人口的城市，城鎮(zhèn)化率都有了大幅度的提高，隨著重慶城市進(jìn)程的不斷發(fā)展，給合川區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展帶來很好的發(fā)展機(jī)遇。第二部分 重慶市合川區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析一、重慶市合川區(qū)近年房地

16、產(chǎn)市場投資與運(yùn)營分析年份2006年2007年2008年2009年2010年1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資8.111.112.8616.38增長5.19%37.01%15.88%27.37%商品房銷售面積(萬平方米)86.8106.394.8109.594.25商品房銷售額（億元）10.917.8無數(shù)據(jù)27.527.34近年，合川區(qū)房地產(chǎn)投資連續(xù)增長，商品房銷售面積、銷售額連續(xù)累創(chuàng)新高，后市非?？春?。二、重慶市合川區(qū)近年商品房銷售情況分析年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-7月商品房銷售面積(萬平方米)84.386.8106.394.8109.594.25增長3%22%-

17、11%16%住宅銷售面積(萬平方米)76.577.497.791.5103增長1%26%-6%13%商品房銷售額（億元）8.9 10.9 17.8 無數(shù)據(jù)27.527.34增長7.0 8.3 15.6 無數(shù)據(jù)無數(shù)據(jù)98.26%商品房平均銷售價格（元平方米）105012511671無數(shù)據(jù)25152900增長19.1%33.6%無數(shù)據(jù)26.30%住宅平均銷售價格（元平方米）91810791594無數(shù)據(jù)2500增長17.5%47.7%無數(shù)據(jù).30.40% 2009年，重慶市合川區(qū)商品房銷售面積109.5萬平方米，增長15.5%，其中住宅銷售面積103.0萬平方米，增長12.6%。商品房平均銷售價格為

18、2515元/平方米，增長26.3%，其中住宅2500元/平方米，增長30.4%。 2010年1-7月，合川區(qū)商品房預(yù)售合同面積94.25萬平方米,成交額27.34億元，同比增長98.26%，辦理二手房交易登記4432件，面積44.65萬平方米,成交額7.08億元元，同比增長21.26%， 從近年歷史數(shù)據(jù)看，合川區(qū)的住宅銷售面積、住宅平均銷售價格連續(xù)5年出現(xiàn)大幅度的增長，表明合川區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，未來潛力巨大。三、重慶市合川區(qū)近年房地產(chǎn)市場總體分析（一）房地產(chǎn)發(fā)展起步較早 市場發(fā)展迅速 價格提升快在2003年，合川區(qū)就啟動南城的開發(fā)建設(shè)，首先是區(qū)政府辦公大樓的搬遷進(jìn)駐，國土局、社報大樓、文化

19、中心的落成，區(qū)域目前開發(fā)已是合川的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心商務(wù)區(qū)。那時，房地產(chǎn)開發(fā)就有多個小區(qū)在開發(fā)，其中有世紀(jì)花園、弘運(yùn)小區(qū)、南城華庭、湖畔佳園等。2005-2008年，合川區(qū)地產(chǎn)開發(fā)形成多個區(qū)域板塊，其中有瑞山西路板塊、涪濱路北岸及嘉濱路西岸板塊、涪濱路南岸板塊、南城板塊。2003年，住宅價格在800-1000元/平方米，2005-2008年住宅價格在1800-2500元/平方米，2009年住宅價格普遍在3000-3800元/平方米。2010年9月市場調(diào)研究數(shù)據(jù)看：住宅價格普通在3300-3800元/平方米，一線江景價格在4000-4300元/平方米，一些低密度花園洋房價格更是在4800-58

20、00元/平方米，從2010年1-7月商品房銷售面積94.25萬平方米、商品房銷售額27.34億元、商品房平均銷售價格2900元平方米的銷售市場數(shù)據(jù)看，合川區(qū)市場發(fā)展迅速，價格提升快。（二）三大居住區(qū) 四大開發(fā)熱點(diǎn)北城為老城居住區(qū)東城未來居住區(qū)南城發(fā)展成熟的居住區(qū)大學(xué)城板塊嘉濱路西岸板塊南城板塊東城板塊在重慶市合川區(qū)，政府規(guī)劃和打造“一心、三片”，居住形成三大區(qū)域。其中：北城及高職教城北城是繁華的老城區(qū)，發(fā)展以商業(yè)、金融、科技教育的居住功能為主，特別是重慶師范大學(xué)的工商學(xué)院、郵電大學(xué)的落成，形成了高職教城。南城南城是新發(fā)展起來的城區(qū)，以行政、工業(yè)、物流、會展、居住功能為主，是合川的政治文化中心和

21、產(chǎn)業(yè)支撐基地。東城半島是規(guī)劃打造中的旅游度假區(qū)，規(guī)劃定位為文化、旅游、休閑服務(wù)功能為主。在重慶市合川區(qū)，目前已形成四大開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域： 大學(xué)城板塊以重慶師范大學(xué)的工商學(xué)院、郵電大學(xué)為依托，已經(jīng)開發(fā)項目有學(xué)府中央、假日之城等，在售項目為卓然翡翠城、麗景水岸、黃金海岸等。嘉濱路西岸板塊依托繁華的老城區(qū)，城市北擴(kuò)，也是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，目前在售樓盤有陽光華庭、東海濱江城、江潤地中海岸、龍庭盛世等南城板塊已是合川的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心商務(wù)區(qū)，目前在售樓盤有安藍(lán)濱1號、華地領(lǐng)域、世紀(jì)金馬生態(tài)城、希望玫瑰園等高檔住宅區(qū)，也是售價最貴的區(qū)域。（三）多為占地20-100畝花園高層社區(qū) 花園洋房和別墅類產(chǎn)品逐步

22、出現(xiàn) 從在售及潛在樓盤體量分布表來分析，由于受到區(qū)域土地供應(yīng)、開發(fā)商資金實(shí)力及購房需求力的影響，合川區(qū)目前開發(fā)的小區(qū)多為20-100畝花園高層社區(qū)，從產(chǎn)品類型看，目前有三個樓盤推出6層花園洋房，但是低密度的別墅類產(chǎn)品只有南景豪爵在前幾年開發(fā)了20套聯(lián)排別墅，此外就是地中海岸未來規(guī)劃有別墅組團(tuán)。因此，合川區(qū)目前的中低端項目供應(yīng)為主，高端項目稀缺是合川樓盤開發(fā)的重要特征。（四）市場銷售速度火爆從市場調(diào)研數(shù)據(jù)看，市場銷售速度非?；鸨?，一些尚未封頂?shù)臉潜P一推出市場馬上銷售清空，從銷售速度，一些樓盤月售50-80套單位。（五）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和主力戶型為中小套型 總價控制在80萬元以下 從市場調(diào)研究結(jié)果看：合川

23、區(qū)的房地產(chǎn)市場以60-80平方米的二房和90-120平米的三房為主力供應(yīng)戶型，從市場銷售總價看，市場承接的總價在80萬以下。（六）本地開發(fā)為主 產(chǎn)品創(chuàng)新不足 園林 綠化 立面設(shè)計亮點(diǎn)不多在重慶市合川區(qū)的房地產(chǎn)市場中，由于經(jīng)濟(jì)落后，外來人口不多，房地產(chǎn)開發(fā)仍是以本土開發(fā)商為主，少有外來地產(chǎn)商進(jìn)駐，產(chǎn)品研發(fā)一直比較落后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大多是平層單位，個別樓盤布置了的復(fù)式、躍式單位。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品缺少創(chuàng)新，特別是小區(qū)的園林、綠化、立面等設(shè)計亮點(diǎn)不多。（七）重慶主城區(qū)1小時范圍內(nèi) 吸引力明顯不足 難以大量吸納主城區(qū)客戶 合川區(qū)雖然是重慶主城區(qū)1小時范圍內(nèi)，但城市四面環(huán)山，面積不大，城市經(jīng)濟(jì)落后，從目前

24、市場銷售情況看，城市中心區(qū)對重慶主城區(qū)購房客戶吸引力明顯不足，難以大量吸納主城區(qū)客戶，合川區(qū)購房客戶仍然集中在本地為主。四、重慶市合川區(qū)房地產(chǎn)市場銷售客戶群體分析市場調(diào)研過程中，重慶市合川區(qū)房地產(chǎn)市場銷售客戶群體主要是集中如下：合川區(qū)的進(jìn)城農(nóng)民，外出沿海發(fā)達(dá)城市回鄉(xiāng)一族、教職工、醫(yī)生、政府官員、公務(wù)員、生意私人老板等，并有少量外地投資客戶，但是重慶市區(qū)的客戶并不多。購買目的主要是自住。五、重慶市合川區(qū)房地產(chǎn)市場展望與預(yù)測（一）城市鎮(zhèn)化進(jìn)程催生持續(xù)置業(yè)需求目前，合川區(qū)主城區(qū)32.8平方公里，城區(qū)人口約39萬人，按照規(guī)劃，力爭到2020年城市化建成區(qū)達(dá)到100平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá)到100萬人，達(dá)到

25、大中城市規(guī)模。按照每年約有1.8-2萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為主城區(qū)城鎮(zhèn)人口，同時，主城區(qū)固有購房人數(shù)約為0.2萬左右，按照每人30平方米建筑面積計算，主城區(qū)商品房正常需求量應(yīng)為60-70萬平方米，隨著大眾置業(yè)觀念的升級，城市（鎮(zhèn)）化進(jìn)程的加快,農(nóng)村移居城市的趨勢越發(fā)明顯，這一趨勢將會給房地產(chǎn)業(yè)帶來龐大的持續(xù)的置業(yè)需求。（二）舊城改造大舉推進(jìn) 住房繼續(xù)保持旺盛剛性需求2010年，加快推進(jìn)涼亭、文峰塔、太平門“三大片區(qū)”舊城改造，3年內(nèi)完成舊城改造120萬平方米，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)33.5平方米，舊城改造力度空前，目前已動工開發(fā)項目有合陽新城、城尚城、書香尚第等樓盤。舊城改造大舉推進(jìn)和隨著重慶市“千萬農(nóng)民進(jìn)

26、城”計劃的不斷深化，合川區(qū)住房繼續(xù)保持旺盛剛性需求，為區(qū)內(nèi)商品房開發(fā)提供了充足的剛性需求客戶群體。（三）開發(fā)趨勢由主城向周邊區(qū)縣擴(kuò)散的轉(zhuǎn)變 外來投資商增多隨著消費(fèi)市場置業(yè)需求和心理的變化，重慶主城區(qū)開發(fā)門檻的提高，以及從城市化到城鎮(zhèn)化的政策調(diào)整，越來越多的開發(fā)企業(yè)看中二、三線城市所釋放出來的強(qiáng)大需求，重慶市的地產(chǎn)開發(fā)從主城向周邊區(qū)縣擴(kuò)散的趨勢也十分明顯，目前就有來自重慶住城區(qū)的和外來的開發(fā)商大舉進(jìn)入合川，其中有重慶市著名餐飲品牌企業(yè)重慶小天鵝控股集團(tuán)、重慶市房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)之一的錦天地產(chǎn)集團(tuán)、上海寶龍地產(chǎn)、四川省希望集團(tuán)等等。（五）東城啟動開發(fā) 旅游休閑地產(chǎn)奮起 高端物業(yè)看好東城半島是規(guī)劃打造

27、中的旅游度假區(qū)，目前正在建設(shè)的嘉陵江南屏大橋和濱江大橋?qū)|城半島連成一體，東城目前約6000畝的可開發(fā)用地尚未開發(fā)，特別區(qū)域有釣漁城旅游景區(qū)，規(guī)劃定位為文化、旅游、休閑服務(wù)功能為主，未來區(qū)域旅游休閑地產(chǎn)奮起，高端物業(yè)看好。（五）低密度別墅類和高檔產(chǎn)品增多 樓價突破4000大關(guān)在重慶市合川區(qū)，政府努力在打造城區(qū)南部區(qū)域，東城半島是規(guī)劃打造中的旅游度假區(qū)，隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價格將有一定程度的上漲。從目前的產(chǎn)品供應(yīng)看，未來合川區(qū)的低密度別墅類和高檔產(chǎn)品增多，相信城區(qū)房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲。例如希望玫瑰園、卓然翡翠城、江潤地中海岸等中高端樓盤預(yù)計高層洋房售價

28、都突破4000元/平方米大關(guān)，低密度花園洋房售價在5500元/平方米以上。（六）區(qū)域未來放量巨大 競爭愈發(fā)激烈 09年的瘋狂讓不少的開發(fā)商錢包大鼓，在需求旺盛，現(xiàn)金流充裕，市場前景看好的前提下，開發(fā)企業(yè)加大了拿地步伐，開發(fā)進(jìn)程明顯加大。且隨著合川開始進(jìn)入大盤時代，區(qū)域內(nèi)不論是已經(jīng)面世的兆甲合陽新城，東海濱江城，江潤地中海岸，希望玫瑰園還是未來會成現(xiàn)的花灘新城等都是大體量項目，未來市場放量巨大，競爭也將越來越激烈。（七）區(qū)域公租房建設(shè)對開發(fā)界的影響不容小視2010年8月7日隨著合川第一個公租房建設(shè)工程的啟動，拉開了合川三年建設(shè)150萬方公租房的序幕。其中，2010年建設(shè)35萬平方米，2011年建

29、設(shè)61萬平方米，2012年建設(shè)54萬平方米。公租房建設(shè)作為政府立足長遠(yuǎn)讓房地產(chǎn)行業(yè)平衡健康發(fā)展而頒布的房地產(chǎn)綜合調(diào)控措施中的一部分，作用巨大，意義深遠(yuǎn)。這一政策從頒布到落實(shí)，規(guī)模龐大，執(zhí)行迅速，這會讓公租房對商品房的產(chǎn)生沖擊及影響，應(yīng)引起開發(fā)界的足夠重視。六、重慶市合川區(qū)在售樓盤調(diào)查表（一）南城南屏板塊樓盤名稱開發(fā)商規(guī)模主力產(chǎn)品（）銷售均價（元/）（毛坯）工程進(jìn)度銷售速度客戶群體安成美地亞安成地產(chǎn)規(guī)劃3棟25層高層，7棟6層多層無電梯花園洋房，約600戶二房：58-89三房：99-114高層：3300多層花園洋房：3400多層：即將封頂，高層：地面3樓10年2月開盤，已售280套，月售35套合

30、川區(qū)的進(jìn)城農(nóng)民、外出沿海發(fā)達(dá)城市回鄉(xiāng)一族、教職工、醫(yī)生、公務(wù)員等華地領(lǐng)域華川置業(yè)規(guī)劃3棟31層高層，1棟酒店二房：90三房：105-126未開盤未開盤土地平整未開盤藍(lán)濱1號綠港地產(chǎn)規(guī)劃3棟32層高層，6棟6層多層花園洋房，約700戶高層：75-117花園洋房：128-200高層：3800多層花園洋房：4800-5800多層已出立面，高層封頂10年1月開盤，已售280套，月售50套教職工、醫(yī)生、公務(wù)員，生意人等等世紀(jì)金馬生態(tài)城世紀(jì)金馬占地60畝，規(guī)劃8棟33層高層，目前推出4棟，約700套一房：46二房：70-85三房：90-108高層：3800即將封頂10年2月開盤，700套單位已售80%，月

31、售70套合川區(qū)的進(jìn)城農(nóng)民、外出沿海發(fā)達(dá)城市回鄉(xiāng)一族、教職工、醫(yī)生、公務(wù)員等希望玫瑰園希望地產(chǎn)占地150難以，總建27萬，規(guī)劃18棟28-33層高層，約2500戶二房和三房：70-120未開盤，預(yù)計超4000地基處理未開盤未開盤江城麗景華潤物業(yè)規(guī)劃6棟23-28層高層組成，約900戶二房：70-85三房：90-1173800即將封頂09年7月開盤，900套已售80%，月售50套合川區(qū)的進(jìn)城農(nóng)民、外出沿海發(fā)達(dá)城市回鄉(xiāng)一族、教職工、醫(yī)生、公務(wù)員等（二）老城區(qū)瑞山西路大學(xué)城板塊樓盤名稱開發(fā)商規(guī)模主力產(chǎn)品（）銷售均價（元/）（毛坯）工程進(jìn)度銷售速度客戶群體黃金海岸弛華地產(chǎn)規(guī)劃2棟28-32層高層，約40

32、0戶二房：65-81三房：90-1153800即將封頂09年底推出，已售60%，月售20套合川區(qū)的進(jìn)城農(nóng)民、外出沿海發(fā)達(dá)城市回鄉(xiāng)一族、教職工、醫(yī)生、公務(wù)員等獅王華府弛華地產(chǎn)規(guī)劃4棟28層高層，約戶二房：65-81三房：90-1153600即將封頂09年底推出，已售60%，月售50套合川區(qū)的進(jìn)城農(nóng)民、外出沿海發(fā)達(dá)城市回鄉(xiāng)一族、教職工、醫(yī)生、公務(wù)員等麗景水岸紅鷹地產(chǎn)規(guī)劃4棟28層高層和11棟6層花園洋房組成，約900戶高層：80-136花園洋房：145-244高層：3800花園洋房：4200即將封頂09年底推出，已售80%，月售60套附近大學(xué)城的教職工、醫(yī)生、公務(wù)員等學(xué)府中央世紀(jì)金馬一二期已開發(fā)入

33、住，目前即將推出三期，為1棟29層未開盤未開盤未開盤未開盤附近大學(xué)城的教職工、醫(yī)生、公務(wù)員等卓然翡翠城卓然地產(chǎn)規(guī)劃有高層和花園洋房組成9月18日開盤，銷售火爆附近大學(xué)城的教職工、醫(yī)生、公務(wù)員等（三）老城區(qū)嘉濱路板塊樓盤名稱開發(fā)商規(guī)模主力產(chǎn)品（）銷售均價（元/）（毛坯）工程進(jìn)度銷售速度客戶群體東海濱江城東海集團(tuán)規(guī)劃4大臨江高層組團(tuán)，目前開發(fā)1-3期，為28-32層高層一房：56二房：80三房：90-161四房：181非江景：3800一線江景：4300一期現(xiàn)樓，二期三期即將封頂08年底推出，銷售2年，已售約2800套單位，月售80套合川區(qū)的進(jìn)城農(nóng)民、外出沿海發(fā)達(dá)城市回鄉(xiāng)一族、教職工、醫(yī)生、公務(wù)員等

34、江潤地中海岸江潤實(shí)業(yè)占地378畝，規(guī)劃有高層、花園洋房、別墅，近期即將推出高層和花園洋房高層：76-140花園洋房：130-190未開盤地基處理未開盤未開盤龍庭盛世東霄地產(chǎn)規(guī)劃10多棟12-25層，約1000套二房：80-86三房：95-1183200-3600即將封頂09年推出，已售800套，月售50套單位合川區(qū)的進(jìn)城農(nóng)民、外出沿海發(fā)達(dá)城市回鄉(xiāng)一族、教職工、醫(yī)生、公務(wù)員等北城好望角晟正地產(chǎn)規(guī)劃1棟25層高層和商業(yè)廣場組成二房：65-85三房：115住宅：3300商鋪8000-20000地基處理10年推出，住宅售罄合川區(qū)的進(jìn)城農(nóng)民、外出沿海發(fā)達(dá)城市回鄉(xiāng)一族、教職工、醫(yī)生、公務(wù)員，有一定的投資客

35、中央商業(yè)廣場規(guī)劃1棟高層、1棟寫字樓和商業(yè)街組成住宅和寫字樓未推出，主推商業(yè)商業(yè)：7500-13000地基處理10年推出，商業(yè)售30%合川區(qū)的進(jìn)城農(nóng)民、外出沿海發(fā)達(dá)城市回鄉(xiāng)一族、教職工、醫(yī)生、公務(wù)員，有一定的投資客麗景水岸花園洋房和高層銷售火爆卓然翡翠城花園洋房和高層銷售火爆第三部分 合川區(qū)商業(yè)環(huán)境分析一、合川區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)街在多年來，合川區(qū)的商業(yè)區(qū)就集中蘇家街是金久時代廣場和久長步行街一帶，區(qū)域憑借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次稍微較齊全的優(yōu)勢，不但服務(wù)于區(qū)內(nèi)的居民，而且能吸引全市及周邊縣的中消費(fèi)群體前來購物消費(fèi)，是目前合川消費(fèi)接受度和知名度最高的城市核心商圈。金久時代廣場的重慶百貨經(jīng)營以

36、中檔為主，雖然有金利來、皮爾卡丹、耐克、阿迪達(dá)斯、蘇寧家電等國內(nèi)一線品牌，但是銷售貨物價格一般不貴，例如男女套裝，商務(wù)、運(yùn)動等系列的服裝價格也是在500-2000元左右。久長步行街的臨街商鋪的租金一般在300元/平方米，店面的開間約3.3米，進(jìn)深約12米，并且如租賃也需轉(zhuǎn)手費(fèi)在10萬元不等。二、合川區(qū)新興的專業(yè)市場隨著“富強(qiáng)合川”戰(zhàn)略，強(qiáng)力建設(shè)大市場、培育大企業(yè)、發(fā)展大商貿(mào)，有力推動了城鄉(xiāng)商貿(mào)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、快速發(fā)展。合川區(qū)合理布局商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)，結(jié)合重慶市合川區(qū)專業(yè)市場發(fā)展規(guī)劃其中，引進(jìn)了總投資30億元的重慶義烏小商品批發(fā)市場、總投資5億元的茂田國際家具裝飾建材城等項目。重慶義烏小商品批發(fā)市場的首層

37、租金在50元/月左右，首層售價在13000元/平方米，二樓售價在6000元/平方米。由于是新開業(yè)，商場的整體較為平淡，并有一年的免租期。而在新汽車站的兩邊目前也有商業(yè)項目在售，北城好望角的商鋪為8000-20000元/平方米，中央商業(yè)廣場規(guī)劃由1棟高層、1棟寫字樓和商業(yè)街組成，目前推出商鋪約7500-13000元/平方米。該兩個項目目前仍在地基處理階段，距離開業(yè)時間和經(jīng)營成功還需走一段路程。三、商務(wù)旅游市場目前，合川區(qū)仍未有甲級寫字樓和高級的酒店，在酒店業(yè)中，最好的酒店是錦城賓館，標(biāo)間也只在268元/間。隨著城市化進(jìn)程加快，第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展興起，合川區(qū)政府扶持私營企業(yè)發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)

38、會成為寫字樓租售市場的主力軍。政府在招商引資過程中，成功引進(jìn)希望集團(tuán)、小天鵝集團(tuán)，未來開發(fā)有高檔寫字樓項目、文峰塔古街、釣魚城旅游項目等等。因此，合川區(qū)的商務(wù)旅游市場存在著市場的空白點(diǎn)。小結(jié)： 隨著合川經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，城區(qū)人口的極速擴(kuò)大，大學(xué)城的如期建設(shè)，商貿(mào)城的持續(xù)影響，旅游項目的深度開發(fā)，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將會進(jìn)一步升級，消費(fèi)升級將會引領(lǐng)行業(yè)升級，地產(chǎn)開發(fā)在滿足了原始的居住功能之外，將會更多地滿足休閑，商務(wù)的用途，商業(yè)地產(chǎn)的前景值得期待。第四部分 合川區(qū)土地市場分析2010年合川區(qū)成交多塊宗地，其中： 2010年10月28日，白鹿山首期供地經(jīng)過現(xiàn)場競價，由重慶恒春置業(yè)有限公司、重慶國樺森安全產(chǎn)

39、業(yè)投資有限公司以230.67萬元/畝競得。白鹿山首期供地面積為192.27畝，建筑面積不大于47萬平方米，用途為商業(yè)金融兼容二類居住，掛牌出讓起始價為110萬元/畝，通過現(xiàn)場競價比起始價成交額凈增收入2.32億元，增長110%。 2010年9月28日來自上海的中國十大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商第一家上市公司寶龍地產(chǎn)(hk.1238) 以1.62億競得重慶市合川區(qū)合陽城街道地塊，該地塊位于合化路與環(huán)城大道交叉口，占地面積約18萬平方米，總建筑面積達(dá)60萬平方米，土地用途為商業(yè)金融兼容二類居住用地。 2010年9月30日，我司參加合川區(qū)汽車客運(yùn)站東側(cè)61畝、南津街道南津路北側(cè)80畝、南津街道南津路北側(cè)77畝三

40、宗土地競買的，最后由本土公司益價成交，樓面地價在1700-2100元/平方米。從合川區(qū)的土地成交市場看，單幅土地價格在60-300萬元/畝，從成交的土地位置看，都是處于主城區(qū)范圍內(nèi)，綜合條件優(yōu)越的地塊還是吸引了眾多開發(fā)商前來拿地，開發(fā)商拿地?zé)崆橐琅f不減。我們從合川區(qū)的合川區(qū)bt融資建設(shè)項目工作規(guī)范和合川區(qū)bt融資建設(shè)項目管理試行辦法中，發(fā)現(xiàn)合川區(qū)在土地一級開發(fā)過程中，都是通過bt融資方式引進(jìn)開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)整理，待土地開發(fā)成熟后就進(jìn)行出讓。此外，我們在國土局了解到，合川區(qū)政府在土地開發(fā)過程中，采用集約、循序暫進(jìn)的方式，有力的操控土地，例如東城區(qū)域約6000畝的土地已在政府的掌控之中，并且也有

41、公司在進(jìn)行前期的土地整理工作。第五部分 重慶市合川區(qū)3宗掛牌宗地評估分析一、hc10-003-27/28合陽城街道思睿路南側(cè)ab宗地評估（一）地塊位置地塊建設(shè)中的思睿路宗地位于重慶市合川區(qū)合陽城街道思睿路南側(cè)，地塊東面2公里是合川高校區(qū)，地塊北面臨近思睿路，靠近民生職業(yè)學(xué)院，距離城區(qū)繁華中心較遠(yuǎn)，地塊周邊處于開發(fā)初期，思睿路和各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都在進(jìn)行中，目前居住范圍較缺乏，位置較偏遠(yuǎn)。（二）宗地的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序 號主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù)hc10-003-27hc10-003-281總用地面積38042平方米（57畝）35143平方米（53畝）2土地用途二類居住用地二類居住用地3容積率334掛牌起

42、始價7419（萬元）6853（萬元）5掛牌起始地價130萬元/畝，樓面地價650元/平方米130萬元/畝，樓面地價650元/平方米（三）宗地現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀思睿路項目地塊由二塊宗地相連組成，宗地北面是山體，地塊地勢高低起伏，部分高差大，主要為山體。目前，政府正在對土地進(jìn)行平整工作，地塊北面是建設(shè)中的思睿路，對面為民生職業(yè)學(xué)院，開發(fā)條件已成熟。（四）宗地s.w.o.t.分析1、項目優(yōu)勢和機(jī)會分析 處于城市未來發(fā)展的高職教城片區(qū)，是地塊最大價值的體現(xiàn)。 項目地塊起始樓面地價大約650元/平方米，地價便宜，遠(yuǎn)期升值潛力較大。 隨著思睿建設(shè)開通后，地塊前往城區(qū)中心區(qū)、高校區(qū)交通便利，地塊東面2公里是合川發(fā)

43、展的高校區(qū)，隨著高校區(qū)區(qū)域發(fā)展日益成熟，地塊未來發(fā)展較為看好。2、項目劣勢和威脅分析 地塊東面臨近渝武高速，有噪音，地塊距離城區(qū)繁華中心較遠(yuǎn)，地塊周邊處于開發(fā)初期，思睿路和各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都在進(jìn)行中，目前居住范圍較缺乏，位置較偏遠(yuǎn)。 地塊區(qū)域的市政設(shè)施較差，區(qū)域1公里內(nèi)，還沒有地產(chǎn)開發(fā)項目，區(qū)域要發(fā)展仍需一定時間。 從項目地塊的規(guī)劃條件和容積率看，地塊總占地是110畝，容積率3.0，難以打造低密度的高端產(chǎn)品，如開發(fā)低檔次產(chǎn)品，從合川市場看，未來低檔次產(chǎn)品競爭壓力較大，地塊開發(fā)售價難以提高。 地塊目前仍是生地，政府正在進(jìn)行土地平整，估計交地時間在半年后，我們競買后，未能立馬開工建設(shè)，難以實(shí)施我司

44、短、平、快的競爭策略。（五）評估結(jié)論建議公司不參加摘牌和開發(fā)！二、hc10-001-29北環(huán)路延伸與環(huán)城大道交叉口東北側(cè)宗地評估（一）地塊位置地塊北環(huán)路延伸環(huán)城大道已出讓270畝地塊，估計是寶龍公司項目宗地位于重慶市合川區(qū)北環(huán)路延伸與環(huán)城大道交叉口東北側(cè)，地塊東面距離新汽車站約1公里，地塊距離城區(qū)中心區(qū)約5公里，通過地塊的北環(huán)路延伸段和環(huán)城大道正在建設(shè)中，地塊是生地狀態(tài)，開發(fā)條件不成熟。（二）宗地的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序 號主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參 數(shù)1總用地面積74878平方米（112畝）2土地用途二類居住用地兼容商業(yè)金融3容積率2.54掛牌起始價13478（萬元）5掛牌起始地價120萬元/畝，樓面地價720元/平方米（三）宗地現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀北環(huán)路延伸段地塊現(xiàn)狀項目地塊主要是小山腰，地塊地勢高低起伏，部分高差大，目前政府正在建設(shè)北環(huán)路延伸段和環(huán)城大道，估計是明年3月才通車，宗地南面為已出讓的270畝地塊（估計是寶龍地產(chǎn)項目），地塊為生地，尚未三通一平，開發(fā)條件不成熟。（四）宗地s.w.o.t.分析1、項目優(yōu)勢和機(jī)會分析 處于城市未來發(fā)展外擴(kuò)地帶，隨著