商業(yè)地產(chǎn)策劃定位課件

1、本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與策劃定位商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與策劃定位本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和利潤(rùn)密碼如何進(jìn)行如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)定位定位如何進(jìn)行如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)定位定位如何進(jìn)行如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格商業(yè)價(jià)格定位定位如何進(jìn)行如何進(jìn)行商業(yè)體量商業(yè)體量定位定位商業(yè)地產(chǎn)與住宅的開(kāi)發(fā)行為比較商業(yè)地產(chǎn)與住宅的開(kāi)發(fā)行為比較如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)定位？如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)定位？本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)一一所謂商業(yè)地產(chǎn)，就是為商業(yè)流通領(lǐng)域搭建一

2、個(gè)實(shí)體平臺(tái)本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按行業(yè)類(lèi)別分類(lèi)按行業(yè)類(lèi)別分類(lèi)健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產(chǎn)餐飲功能房地產(chǎn)（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）娛樂(lè)功能房地產(chǎn)娛樂(lè)功能房地產(chǎn)（電影城、娛樂(lè)城、KTV）零售功能房地產(chǎn)零售功能房地產(chǎn)（百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購(gòu)物中心和SHOPPING MALL）本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。

3、一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按市場(chǎng)范圍分類(lèi)按市場(chǎng)范圍分類(lèi)超區(qū)域型超區(qū)域型（出租面積在7萬(wàn)平方米以上，入駐商戶(hù)數(shù)量150200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店35家，商圈人口在50萬(wàn)以上，停車(chē)位數(shù)量在5000輛以上。）超級(jí)型超級(jí)型（出租面積在10萬(wàn)平方米以上，入駐商戶(hù)數(shù)量在250700家，主力店如百貨公司、超市、家店等36家，商圈人口輻射幾百萬(wàn)人，甚至千萬(wàn)人不等，停車(chē)位數(shù)量在1萬(wàn)個(gè)左右或更多。（如萬(wàn)象城,就是超級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的典范。）區(qū)域型區(qū)域型（出租面積在1.5萬(wàn)7萬(wàn)平方米，入駐商戶(hù)數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬(wàn)以上，停車(chē)位在10005000輛。）社區(qū)

4、型社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬(wàn)平方米，入駐商戶(hù)20100家，商圈半徑在30分鐘車(chē)程以?xún)?nèi)，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車(chē)位約500輛。）近鄰型近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶(hù)1020家，商圈內(nèi)人口為510萬(wàn)，商圈半徑在10分鐘車(chē)程內(nèi)，主要經(jīng)營(yíng)日用品和一般食品，停車(chē)位約100輛。）本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按照消費(fèi)行按照消費(fèi)行為分類(lèi)為分類(lèi)體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（娛樂(lè)、休閑類(lèi)房地產(chǎn)）服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（餐飲、寫(xiě)字樓、服務(wù)性公寓）物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（SHOPPING MALL，大型購(gòu)物中心，百貨商場(chǎng)，超市

5、，家居建材店，以及各種類(lèi)型產(chǎn)品旗艦店和專(zhuān)業(yè)店）按照建筑形按照建筑形式分類(lèi)式分類(lèi)綜合建筑綜合建筑（多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃）項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問(wèn)題，如果規(guī)劃不合理，會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)。單體建筑單體建筑（商業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立在特定地塊上建設(shè)，無(wú)其它房地產(chǎn)存在）面臨純商業(yè)問(wèn)題本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。城市綜合體城市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等是將商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市功能之間的城市功能之間的三項(xiàng)以上三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相

6、互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落建筑群落。城市綜合體的定義n城市綜合體從功能業(yè)態(tài)定義，國(guó)外稱(chēng)之為HOPSCA，即：Hotel(酒店)Office(寫(xiě)字樓)Park(公園)Shopping mall(購(gòu)物中心)Convention(會(huì)議/會(huì)展中心)Apartment(公寓)n這一定義，是城市綜合體內(nèi)部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價(jià)值體現(xiàn)。n在國(guó)內(nèi)，一般而言，城市綜合體只要三項(xiàng)及以上功能疊加就可以稱(chēng)為城市綜合體。n國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu)，對(duì)2003 年以來(lái)的建成或在建的100 個(gè)新建筑綜合體研究顯示：65% 的建筑

7、綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。HOPSCA組合模型組合模型（城市綜合體的終極體現(xiàn)）（城市綜合體的終極體現(xiàn)）HOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCONVENTION本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。城西區(qū)域中心杭州的杭州的“圓周輻射型圓周輻射型”多中心發(fā)展模式，催生大量城市綜合多中心發(fā)展模式，催生大量城市綜合體體濱江新城錢(qián)江世紀(jì)城臨平新城城市核心城市圈運(yùn)河新城城東新城錢(qián)江新城未來(lái)之核下沙新城之江新城湘湖新城本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。杭州城市綜合體發(fā)展特點(diǎn)總建60萬(wàn)，含五星級(jí)酒店、大型商場(chǎng)、標(biāo)志性寫(xiě)字樓、總部基地、高尚住宅。杭州運(yùn)河商務(wù)區(qū)

8、杭州西溪天堂總建約30萬(wàn)，含博物館、國(guó)際品牌五星級(jí)酒店、超五星級(jí)度假酒店、精品商業(yè)、頂級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓、旅游集散中心等。杭州萬(wàn)象城 總建80萬(wàn)（含地下），含大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、高尚住宅，首批進(jìn)入主力店為泰國(guó)CENTRAL尚泰百貨、嘉禾影院、OLE超市、冰紛萬(wàn)象真冰溜冰場(chǎng)、TOYSRUS玩具反斗城、NOVO新概念、大食代美食廣場(chǎng)、蘇浙匯、全球超五星柏悅酒店、NIKE等。杭州來(lái)福士廣場(chǎng)總建39萬(wàn)（含地下），含星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、大型商業(yè)廣場(chǎng)、服務(wù)式公寓等。凱德在全球共擁有七個(gè)“來(lái)福士”項(xiàng)目。繼上海來(lái)福士廣場(chǎng)、北京來(lái)福士中心、成都來(lái)福士廣場(chǎng)之后，杭州市國(guó)內(nèi)最大的

9、來(lái)福士廣場(chǎng)。在國(guó)內(nèi)，杭州的大型綜合建設(shè)起步在近三年，但起點(diǎn)較高，僅以下4個(gè)城市綜合體總體量已超過(guò)200萬(wàn)。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)l中等規(guī)模的購(gòu)物中心將是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)中等規(guī)模的購(gòu)物中心將是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)以零售為主，商品檔次中檔偏高甚至更高，一般體重較大，超級(jí)購(gòu)物中心又稱(chēng)MALL，中等購(gòu)物中心的服務(wù)半徑是區(qū)域型的，地鐵和地面公共交通將是疏導(dǎo)購(gòu)物人流的主要方式。l室內(nèi)外相結(jié)合的購(gòu)物空間：商業(yè)步行街室內(nèi)外相結(jié)合的購(gòu)物空間：商業(yè)步行街以零售商業(yè)為主，由一條城市主干輔道，輔之以廣場(chǎng)、街

10、巷，形成一個(gè)相對(duì)的固定區(qū)域。l社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)群體鎖定于社區(qū)住戶(hù)。l流通型商業(yè)地產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)流通型商業(yè)地產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)一般位置較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。l資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn)資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn)泛指在旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，也指用于旅游用途的物業(yè)開(kāi)發(fā)。選擇一個(gè)有前景的商業(yè)地產(chǎn)投資類(lèi)型，需要發(fā)展商前瞻的眼光本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較二二本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較規(guī)劃層面的區(qū)別規(guī)劃層面的區(qū)別開(kāi)發(fā)

11、流程層面的區(qū)別開(kāi)發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿(mǎn)足功能要求的前提下，如何滿(mǎn)足未來(lái)大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問(wèn)題。各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過(guò)程，才能避免因規(guī)劃不當(dāng)帶來(lái)的投資損失。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行

12、為比較商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位比住宅開(kāi)發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位比住宅開(kāi)發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。規(guī)劃層面的區(qū)別規(guī)劃層面的區(qū)別開(kāi)發(fā)流程層面的區(qū)別開(kāi)發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與住住宅宅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的區(qū)區(qū)別別土地開(kāi)發(fā)流程土地開(kāi)發(fā)流程土地獲取土地獲取市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)

13、調(diào)研項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)銷(xiāo)售組織銷(xiāo)售組織營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地段選擇是關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營(yíng)狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究地區(qū)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究項(xiàng)目立地條件研究商圈的確定和研究目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶(hù)定位目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)投資小業(yè)主定位目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶(hù)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目形象定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案景觀(guān)設(shè)計(jì)方案交通組織設(shè)計(jì)方案銷(xiāo)售招商銷(xiāo)售交樓開(kāi)業(yè)

14、清盤(pán)持續(xù)經(jīng)營(yíng)住宅開(kāi)發(fā)住宅開(kāi)發(fā)地段選擇是關(guān)鍵客觀(guān)市場(chǎng)調(diào)研微觀(guān)市場(chǎng)調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研形象定位市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶(hù)群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)景觀(guān)設(shè)計(jì)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建營(yíng)銷(xiāo)方式多樣化銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建招商團(tuán)隊(duì)組建以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。租金收入自營(yíng)收入銷(xiāo)售收入其他收入二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)產(chǎn)生模型更為復(fù)雜商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)產(chǎn)生模型更為復(fù)雜規(guī)劃層面的區(qū)別規(guī)劃層面的區(qū)別開(kāi)發(fā)流程層面的區(qū)別開(kāi)發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系開(kāi)發(fā)

15、商開(kāi)發(fā)商小業(yè)主小業(yè)主經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者管理者管理者 消費(fèi)者消費(fèi)者出售出售出租出租出租出租商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型總銷(xiāo)售收入總銷(xiāo)售收入（銷(xiāo)售額）（銷(xiāo)售額）總成本總成本利潤(rùn)利潤(rùn)總收入總收入總成本總成本利潤(rùn)利潤(rùn)本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼利潤(rùn)密碼三三本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼只租不售只租不售只售不租只售不租又租又售，且租且售又租又售，且

16、租且售SOHOSOHO地產(chǎn)地產(chǎn)六佰本六佰本大成國(guó)際購(gòu)物中心大成國(guó)際購(gòu)物中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中糧大悅城中糧大悅城本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼盈利模式盈利模式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)適用類(lèi)型適用類(lèi)型盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類(lèi)型只租不售分散出租租金高，開(kāi)發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)需充分重視前期的市場(chǎng)定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設(shè)立專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商能力、日常經(jīng)營(yíng)管理能力的要求極高，同時(shí)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車(chē)場(chǎng)及卸貨區(qū)的

17、商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設(shè)立專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)公司和配備專(zhuān)業(yè)的商業(yè)人員，交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，升值空間較大，有利開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，帶租約更有利于日后整體銷(xiāo)售收益低、在35%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對(duì)租戶(hù)的評(píng)估。沒(méi)有商業(yè)專(zhuān)才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開(kāi)發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過(guò)3萬(wàn)m2只售不租相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式租金相對(duì)整體出現(xiàn)要高一些，風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對(duì)有一定保證物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層

18、經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開(kāi)發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等），需設(shè)立相應(yīng)的管理部門(mén)及配備相關(guān)的商業(yè)專(zhuān)才；要求開(kāi)發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶(hù)資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼心態(tài)心態(tài)融資融資外腦外腦共同利益共同利益主題定位主題定位商業(yè)地發(fā)開(kāi)發(fā)商要具備長(zhǎng)線(xiàn)贏利心態(tài)：商業(yè)地發(fā)開(kāi)發(fā)商要具備長(zhǎng)線(xiàn)贏利心態(tài)：（例如：上海正大廣場(chǎng)、金源茂，成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備正視風(fēng)險(xiǎn)心態(tài)：商業(yè)地

19、產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備正視風(fēng)險(xiǎn)心態(tài)：（防范物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)、防范市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）長(zhǎng)線(xiàn)贏利與正視風(fēng)險(xiǎn)，就是應(yīng)了“說(shuō)得容易做到難”的老話(huà)本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼心態(tài)心態(tài)融資融資外腦外腦共同利益共同利益主題定位主題定位一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氣氛，因而所有的前期投入都來(lái)自開(kāi)發(fā)商的積累，而且在租售過(guò)程中，為了吸引主力店加盟，開(kāi)發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式。成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常是由基金作為項(xiàng)目的主要投資人，或是開(kāi)發(fā)完成后由基金購(gòu)買(mǎi)，再進(jìn)行

20、統(tǒng)一的租賃經(jīng)營(yíng)等。中國(guó)典型的融資比例是：50權(quán)益/50貸款。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼心態(tài)心態(tài)融資融資外腦外腦共同利益共同利益主題定位主題定位一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)、以及后期的經(jīng)營(yíng)管理后期的經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)階段都需要有高度專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。發(fā)展商需要在專(zhuān)業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問(wèn)公司專(zhuān)業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問(wèn)公司以及商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)公司商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的協(xié)助下，才能使一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專(zhuān)業(yè)化的高度。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許

21、可不得傳播。商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼支持管理者的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商投資者投資者經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者消費(fèi)者管理者管理者站在城市建設(shè)的高度帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保證投資者的租金收入預(yù)留經(jīng)營(yíng)者的增值空間符合消費(fèi)者的消費(fèi)取向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利益共同體商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利益共同體心態(tài)心態(tài)融資融資外腦外腦共同利益共同利益主題定位主題定位政府政府三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼智者說(shuō)：賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)不一定是成功的買(mǎi)賣(mài)，成功的買(mǎi)賣(mài)是雙方都滿(mǎn)意的買(mǎi)賣(mài)。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利

22、潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼分析歷史悠久的商業(yè)街與當(dāng)代成功的商業(yè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有“向心格局向心格局”，一個(gè)靈魂人物（項(xiàng)目），一個(gè)靈魂人物（項(xiàng)目），具有強(qiáng)烈的磁場(chǎng)效應(yīng)；具有強(qiáng)烈的磁場(chǎng)效應(yīng)；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有“集群效應(yīng)集群效應(yīng)”，成行成市更有利于商業(yè)地產(chǎn)，成行成市更有利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。的可持續(xù)發(fā)展。無(wú)論是向心格局，還是集群效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的相生相旺最終歸為一點(diǎn)成功的主題定位（用系統(tǒng)的理論來(lái)分析，包括市場(chǎng)主題定位（用系統(tǒng)的理論來(lái)分析，包括市場(chǎng)定位、消費(fèi)者定位、業(yè)態(tài)定位等）定位、消費(fèi)者定位、業(yè)態(tài)定位等）。心態(tài)心態(tài)融資融資外腦外腦共同利益共

23、同利益主題定位主題定位本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。如何進(jìn)行商業(yè)定位如何進(jìn)行商業(yè)定位四四l 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位如何進(jìn)行商業(yè)體量定位l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。在確定項(xiàng)目以配套為主題的方向下1、如何進(jìn)行商業(yè)體量定位、如何進(jìn)行商業(yè)體量定位外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間；中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間；內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2以下。商業(yè)與住宅面積配比法商業(yè)與住宅面積配比法本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。1、如何進(jìn)行商業(yè)體量定位

24、、如何進(jìn)行商業(yè)體量定位社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模= 項(xiàng)目人口* 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)?？刂圃?.4-0.6平方米/人）人均面積推算法人均面積推算法本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。1、如何進(jìn)行商業(yè)體量定位、如何進(jìn)行商業(yè)體量定位根據(jù)生活配套類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)商家開(kāi)店規(guī)模所需及項(xiàng)目適合引進(jìn)的店鋪個(gè)數(shù)推算匯總商業(yè)規(guī)模（下表舉例） 業(yè)態(tài)組合反推法業(yè)態(tài)組合反推法本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。如何進(jìn)行商業(yè)定位如何進(jìn)行商業(yè)定位四四l 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位如何進(jìn)行商業(yè)體量定位l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位如何

25、進(jìn)行商業(yè)定位如何進(jìn)行商業(yè)定位本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位項(xiàng)目立地條件研究項(xiàng)目立地條件研究項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃劃調(diào)查調(diào)查商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究究競(jìng)品及典型性案例研究競(jìng)品及典型性案例研究市場(chǎng)定位的推導(dǎo)思路市場(chǎng)定位的推導(dǎo)思路消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)的調(diào)查與研究消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)的調(diào)查與研究本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目立地條件研

26、究項(xiàng)目立地條件研究 項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目基本指標(biāo)決定項(xiàng)目的產(chǎn)品形式 道路類(lèi)別研究道路類(lèi)別研究依用途分交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，如王府井大街商業(yè)干道，朝外大街兼具商業(yè)干道和交通干道雙重功能，商業(yè)干道是最好的道路類(lèi)別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道；商業(yè)干道是最好的道路類(lèi)別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道； 交通易達(dá)性研究交通易達(dá)性研究是否有障礙物（如交通欄隔），消費(fèi)人群本項(xiàng)目的車(chē)行和人行來(lái)外部交通動(dòng)線(xiàn)； 周邊環(huán)境和目前商業(yè)設(shè)施研究周邊環(huán)境和目前商業(yè)設(shè)施研究利用可借鑒資源，進(jìn)行業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)或互補(bǔ)性；本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境

27、的分析和生活結(jié)構(gòu)研究項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶(hù)數(shù)構(gòu)成、收入水平、消總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶(hù)數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等費(fèi)水平等 GDP GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 全市商業(yè)增加值全市商業(yè)增加值 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額開(kāi)發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)

28、定位 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo) 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2004年初，國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局下發(fā)了關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見(jiàn)關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知三個(gè)文件，要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，未制定的不得上報(bào)外商投資商業(yè)企業(yè)項(xiàng)目。目前包括北京等省會(huì)城市和計(jì)劃單列市已經(jīng)完成了該項(xiàng)工作，在對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商及時(shí)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位、如何進(jìn)行商

29、業(yè)市場(chǎng)定位 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 公共設(shè)施狀況公共設(shè)施狀況 交通體系狀況交通體系狀況 道路狀況、通行量道路狀況、通行量 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)城市性質(zhì)與功能特點(diǎn) 各項(xiàng)城市的機(jī)能各項(xiàng)城市的機(jī)能 城市規(guī)劃城市規(guī)劃本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究 地區(qū)間的銷(xiāo)售動(dòng)向地區(qū)間的銷(xiāo)售動(dòng)向 商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況 業(yè)種間的銷(xiāo)售動(dòng)向業(yè)種間的銷(xiāo)售動(dòng)向 大型主力店的動(dòng)向大型主力店的動(dòng)向以上綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效

30、益預(yù)測(cè)提供定性定性的參考分析。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 競(jìng)品及典型性案例研究競(jìng)品及典型性案例研究 規(guī)模規(guī)模 客流量客流量 提供的產(chǎn)品或服務(wù)、收益情況提供的產(chǎn)品或服務(wù)、收益情況 交通來(lái)源交通來(lái)源 優(yōu)劣和劣勢(shì)優(yōu)劣和劣勢(shì)從以上幾個(gè)方面分析其現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行差異化差異化的定位，同時(shí)提煉出本項(xiàng)目可借鑒借鑒和需要規(guī)避規(guī)避的因素。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究 人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平消費(fèi)水平 購(gòu)買(mǎi)行為分析購(gòu)買(mǎi)行為分析 收入水平

31、收入水平 交通和出行方式交通和出行方式通過(guò)以上方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)進(jìn)行定量和定性研究。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓、項(xiàng)目的宗旨市場(chǎng)定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓、項(xiàng)目的宗旨大眾化定位大眾化定位 VS VS 特色化定位特色化定位大眾化定位法大眾化定位法適合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所在地有足夠消費(fèi)群、沒(méi)有激烈競(jìng)爭(zhēng)，采用該定位方式可以取得穩(wěn)定收益，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小；特色化定位法特色化定位法表現(xiàn)在兩方面：特色主題、特色服務(wù)。該定位方式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，但一旦成功，較易形成品牌。有了特色才具有不可替代性，從而具有競(jìng)爭(zhēng)。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。2、

32、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)是不斷培育、不斷不斷培育、不斷發(fā)展發(fā)展的，在原有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以再度開(kāi)再度開(kāi)發(fā)發(fā)有競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。如何進(jìn)行商業(yè)定位如何進(jìn)行商業(yè)定位四四l 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位如何進(jìn)行商業(yè)體量定位l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位不是一成不變不是一成不變的，隨著客觀(guān)

33、市場(chǎng)的，隨著客觀(guān)市場(chǎng)條件的變化，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合會(huì)發(fā)生一定的條件的變化，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合會(huì)發(fā)生一定的變化變化，從最初的業(yè)態(tài)，從最初的業(yè)態(tài)組合到組合到穩(wěn)定穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過(guò)一個(gè)的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過(guò)一個(gè)陣痛期陣痛期。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 初步業(yè)態(tài)規(guī)劃初步業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈消費(fèi)群的特性，消費(fèi)習(xí)性及潛力后，評(píng)選集客集客力強(qiáng)且具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合力強(qiáng)且具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合。初步業(yè)態(tài)組合定位初步業(yè)態(tài)組合定位商圈業(yè)態(tài)普查商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查供給面調(diào)查消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查需求面調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻

34、射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)果，選出商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)態(tài)的業(yè)態(tài)，并兼顧涵蓋各類(lèi)型的業(yè)態(tài)。參照國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營(yíng)管理制度下運(yùn)作，可以達(dá)到績(jī)效相互補(bǔ)充的功能。國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目初步經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例試算方法：項(xiàng)目初步經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例試算方法：供給面商圈各供給面商圈各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額的比例業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額的比例，與需求面的消費(fèi)者最常去的，與需求面的消費(fèi)者最常去的業(yè)態(tài)的消費(fèi)比業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例例，再加上消費(fèi)者最，再加上消費(fèi)者最希望增加業(yè)態(tài)的消費(fèi)金額的比例希望增加業(yè)態(tài)

35、的消費(fèi)金額的比例，三項(xiàng)比例平均之后，三項(xiàng)比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例。本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位最終確定：項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位最終確定：初步業(yè)態(tài)定位初步業(yè)態(tài)定位主力店招商反饋主力店招商反饋調(diào)整業(yè)態(tài)組合調(diào)整業(yè)態(tài)組合確定設(shè)計(jì)方案、政府報(bào)批確定設(shè)計(jì)方案、政府報(bào)批本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。如何進(jìn)行商業(yè)定位如何進(jìn)行商業(yè)定位四四l 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位如何進(jìn)行商業(yè)體量定位l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如

36、何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。l 價(jià)格定位的重要性?xún)r(jià)格定位的重要性地段地段與與價(jià)格價(jià)格是影響商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售成交的兩大因素，而其中是影響商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售成交的兩大因素，而其中地段是一個(gè)地段是一個(gè)固定不變固定不變的因素，可塑性程度不高，的因素，可塑性程度不高，價(jià)格則是一個(gè)可變因素價(jià)格則是一個(gè)可變因素，在市場(chǎng)競(jìng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可根據(jù)對(duì)手的情況進(jìn)行調(diào)整，在地段因素基本一定的情況下，價(jià)格因素爭(zhēng)中可根據(jù)對(duì)手的情況進(jìn)行調(diào)整，在地段因素基本一定的情況下，價(jià)格因素對(duì)商鋪成交將起決定作用。對(duì)商鋪成交將起決定作用。在很多發(fā)展商看來(lái)，在很多發(fā)展商看來(lái)，建設(shè)一個(gè)好的商場(chǎng)并不難建設(shè)一個(gè)好的商場(chǎng)并不難，判斷，判斷“商鋪賣(mài)多少錢(qián)市商鋪賣(mài)多少錢(qián)市場(chǎng)才能接受場(chǎng)才能接受”也并不難也并不難，難的是，難的是怎樣才能在最短的時(shí)間內(nèi)完成怎樣才能在最短的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售項(xiàng)目的銷(xiāo)售，迅速回籠開(kāi)發(fā)資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)，這，迅速回籠開(kāi)發(fā)資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)，這就取決于就取決于價(jià)格策略?xún)r(jià)格策略。有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格，有符合市場(chǎng)需要的間隔、配。有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格，有符合市場(chǎng)需要的間隔、配套、商業(yè)氛圍，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售