物業(yè)項目運營中的能源管控

1、1電話（電話（Tel） :郵（電郵（E-mail）:授課人簡介授課人簡介 董 東理學碩士高級工程師國家注冊監(jiān)理工程師國家注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人曾任曾任中海物業(yè)管理公司工程部經(jīng)理開元國際物業(yè)管理公司總工程師開元同濟樓宇科技公司總工程師誠則成物業(yè)管理顧問公司副總經(jīng)理現(xiàn)任現(xiàn)任花樣年彩生活科技公司副總經(jīng)理花樣年物業(yè)管理公司總經(jīng)理2物業(yè)運營項目中的能源管控物業(yè)運營項目中的能源管控n第一節(jié) 物業(yè)管理中的節(jié)能降耗概念n第二節(jié) 房屋設備及節(jié)能技術簡介n第三節(jié) 節(jié)能降耗的管控方法n第四節(jié) 節(jié)能降耗案例3第一節(jié) 物業(yè)管理中的節(jié)能降耗概念 物業(yè)在使用的過程中，為了達到生活、工作條件，無時無刻不在

2、消耗著資源和能源，如電、蒸汽、燃料、水等。 這些能源和資源的消耗，物業(yè)企業(yè)要支付相當多的費用，在物業(yè)管理成本中占較大比重，僅次于人工費成本。 4 反映到項目的財務上為:公共水電費、空調水電費、燃油燃氣費等。降低資源能耗成本，是物業(yè)管理的一項重要工作，關系到企業(yè)的收支平衡。 節(jié)能工作要系統(tǒng)綜合考慮，只節(jié)能不節(jié)錢不是物業(yè)企業(yè)想要達到的目的。我們將從三個方面：政策節(jié)能，技術節(jié)能，管理節(jié)能來介紹節(jié)能經(jīng)驗方法。5第二節(jié)第二節(jié) 房屋設備及節(jié)能技術簡介房屋設備及節(jié)能技術簡介 房屋設備又稱建筑設備，他不同于房屋設備又稱建筑設備，他不同于生產(chǎn)設備，是為建筑物配套服務的設備，生產(chǎn)設備，是為建筑物配套服務的設備，是

3、物業(yè)企業(yè)節(jié)能管理的主要對象。是物業(yè)企業(yè)節(jié)能管理的主要對象。 6 一、供配電設備一、供配電設備 1 1、構成、構成 高壓環(huán)網(wǎng)柜（開關柜）、變壓器、低壓高壓環(huán)網(wǎng)柜（開關柜）、變壓器、低壓配電柜配電柜 2 2、節(jié)能技術方法、節(jié)能技術方法 供電系統(tǒng)本身不耗能，損耗約供電系統(tǒng)本身不耗能，損耗約5%5%。該系。該系統(tǒng)應運用供電政策來節(jié)約電費。如合理利統(tǒng)應運用供電政策來節(jié)約電費。如合理利用計量方式，獲取優(yōu)惠的商業(yè)居民用電比用計量方式，獲取優(yōu)惠的商業(yè)居民用電比例；減少變壓器基本電費等例；減少變壓器基本電費等78910二、備用發(fā)電設備 1、構成柴油發(fā)電機組、EPS設備 2、節(jié)能技術方法 柴油發(fā)電機組是消耗柴油提

4、供電能的設備，設有電能計量裝置，在抄表到戶的情況下，應注意與供電部門商議，用發(fā)電的電量沖減公共表上發(fā)電時多計量的部分。發(fā)電機每月試運行的時間一般在10分鐘為好。111213三、給排水設備三、給排水設備 1、構成、構成 a.給水設備：室外環(huán)網(wǎng)、地下水池給水設備：室外環(huán)網(wǎng)、地下水池/水箱、加壓水箱、加壓泵泵/變頻泵、加壓罐、高位水箱、水表、供水管網(wǎng)、變頻泵、加壓罐、高位水箱、水表、供水管網(wǎng)、終端設備（衛(wèi)生潔具等）終端設備（衛(wèi)生潔具等） b.排水設備：雨水管、污水管、陰井、化糞池排水設備：雨水管、污水管、陰井、化糞池 c.中水設備：廢水收集池、廢水處理池、循環(huán)泵、中水設備：廢水收集池、廢水處理池、循

5、環(huán)泵、加壓泵、中水管加壓泵、中水管 d.熱水供應設備熱水供應設備 熱源、熱水器、循環(huán)泵、循環(huán)管等熱源、熱水器、循環(huán)泵、循環(huán)管等142、節(jié)能技術方法、節(jié)能技術方法n水平衡測試減少滴漏跑冒水平衡測試減少滴漏跑冒n供水方式改造供水方式改造n水泵的節(jié)能改造水泵的節(jié)能改造1516 四、暖通空調設備四、暖通空調設備 1 1、構成、構成 a.a.供暖設備：鍋爐、高溫蒸汽、溴化鋰熱水機組、供暖設備：鍋爐、高溫蒸汽、溴化鋰熱水機組、熱泵機組、循環(huán)泵、熱交換器、管道熱泵機組、循環(huán)泵、熱交換器、管道 b.b.供冷設備：溴化鋰冷水機組、離心供冷設備：溴化鋰冷水機組、離心/ /螺桿螺桿/ /活塞活塞冷水機組、循環(huán)泵、冷

6、卻塔、空氣處理器、風機盤冷水機組、循環(huán)泵、冷卻塔、空氣處理器、風機盤管、新風機、管道管、新風機、管道 c.c.通風設備：風機、風管、風閥通風設備：風機、風管、風閥 172 2、節(jié)能技術方法、節(jié)能技術方法n蓄冰空調技術蓄冰空調技術n機組功率選擇機組功率選擇n變頻技術變頻技術n管網(wǎng)設計管網(wǎng)設計n計量技術計量技術1819202122 五、照明設備 1、構成 照明按作用可分為正常照明、事故照明、安全監(jiān)視照明、障礙照明、彩燈和裝飾照明燈。 2、節(jié)能技術方法按國家標準調整各場合的照度選擇發(fā)光效率高的燈具。如T8燈管改為T5燈管配置分區(qū)控制及自控裝置消防誘導照明選用低功率產(chǎn)品建筑立面照明應申請政府補貼23

7、六、電梯設備 1、構成 a.垂直梯：控制柜、曳引機、轎箱、對重、緩沖器、導軌、外呼器、顯示器 b.扶梯：控制箱、拖動機構、扶手帶、梯板 2、節(jié)能技術方法 采用變頻技術 多梯采用群控技術 住宅梯取消返基站功能 扶梯設自控裝置 相控技術2425第三節(jié)第三節(jié) 節(jié)能降耗的管控 在物業(yè)管理的日常運作階段，把能耗支出費用在物業(yè)管理的日常運作階段，把能耗支出費用控制在批準的限額以內，隨時糾正發(fā)生的偏差，控制在批準的限額以內，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證成本管理目標的實現(xiàn)，以求在物業(yè)管理的以保證成本管理目標的實現(xiàn)，以求在物業(yè)管理的各階段能合理使用人力、物力、財力，取得較好各階段能合理使用人力、物力、財力，取得較

8、好的經(jīng)濟效益和社會效益。的經(jīng)濟效益和社會效益。26不符合輸出輸入1.過程2.檢查3.與預算對比4.糾偏27 項目的全部物業(yè)管理活動，可以看成由一個個項目的全部物業(yè)管理活動，可以看成由一個個“過程過程”組成，要控制整體成本費用，需對每一組成，要控制整體成本費用，需對每一“過程過程”的費用進行控制。對每一過程的輸出的費用進行控制。對每一過程的輸出（本月產(chǎn)生的費用數(shù)值）進行測量，形成當月的（本月產(chǎn)生的費用數(shù)值）進行測量，形成當月的財務報表（或報銷單據(jù)），控制者將報表（或報財務報表（或報銷單據(jù)），控制者將報表（或報銷單據(jù)）與預算進行比對，發(fā)現(xiàn)超支，分析原因，銷單據(jù)）與預算進行比對，發(fā)現(xiàn)超支，分析原因，

9、制定糾正措施，控制次月過程的輸入（人、財、制定糾正措施，控制次月過程的輸入（人、財、物等投入），達到次月過程輸出符合預算的目的。物等投入），達到次月過程輸出符合預算的目的。這就是成本的這就是成本的“動態(tài)控制原理動態(tài)控制原理”。 28第一步第一步 識別全部的耗能過程識別全部的耗能過程n統(tǒng)計各種用電、用水設備的型號n統(tǒng)計各個用水、用油、燃氣等的項目n根據(jù)設備、資源的用途進行分類29 第二步第二步 編制管控的依據(jù)標準，即根據(jù)項編制管控的依據(jù)標準，即根據(jù)項目的實際情況，制定出項目用電用水預算目的實際情況，制定出項目用電用水預算30一、項目公共水電預算的編制一、項目公共水電預算的編制1 1、公共用電預算

10、、公共用電預算A.A.公共設備用電的收入公共設備用電的收入 在深圳公共設備用電費用，已包含在物業(yè)管理在深圳公共設備用電費用，已包含在物業(yè)管理服務費中，不能另行收取。若管理費的收繳率過服務費中，不能另行收取。若管理費的收繳率過低，則對應公用設備用電收入過低。低，則對應公用設備用電收入過低。B.B.公共設備用電費用計算公共設備用電費用計算 統(tǒng)計各種用電設備的功率、及運行的時間，計統(tǒng)計各種用電設備的功率、及運行的時間，計算公共設備每年平均用電度數(shù)，乘單價，可得用算公共設備每年平均用電度數(shù)，乘單價，可得用電費用。電費用。詳見預算表詳見預算表312 2、公共用水預算、公共用水預算A.A.公共用水的收入公

11、共用水的收入 在深圳公共用水費用，已包含在物業(yè)管理在深圳公共用水費用，已包含在物業(yè)管理服務費中，不能另行收取。若管理費的收服務費中，不能另行收取。若管理費的收繳率過低，則對應公共用水收入過低。繳率過低，則對應公共用水收入過低。B.B.公共用水費用計算公共用水費用計算 統(tǒng)計各種用水設備及用水途徑，可按指標，統(tǒng)計各種用水設備及用水途徑，可按指標，計算公共用水量，乘相應的單價，可得用計算公共用水量，乘相應的單價，可得用水費用。水費用。詳見預算表詳見預算表32二、中央空調預算1、收入按制冷面積及核定后的單價進行收費。按能量進行計費2、費用33三、水電代收代繳統(tǒng)計測算34第三步 落實水電控制責任人n公司審批水電報銷單的領導要根據(jù)預算進行審批n公司要設置水電管理工程師n項目要設置水電管理員、抄表員n各種設備要落實操作責任人35第四步 數(shù)據(jù)的采集上報及分析n由項目水電管理員進行抄表報財務n由財務人員編制財務報表報公司n