淺析封閉式住宅小區(qū)與街區(qū)制住宅小區(qū)

1、淺析封閉式住宅模式與街區(qū)制住宅模式摘要：本文介紹了封閉式住宅小區(qū)和街坊制住宅的概念及發(fā)展歷程，比較了封閉式小區(qū)與街坊制住宅的安全性、道路系統、公共設施、社會性等內容上的優(yōu)缺點，在指出從封閉到開放是時代的進步的同時, 強調只有把握開放的合適程度，才是住區(qū)與城市的健康發(fā)展之路。關鍵詞：封閉式小區(qū)，街坊式住宅，實施措施引 言：2016年2月21日，中共中央國務院發(fā)布關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見（后簡稱意見）這是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件。意見中提出“優(yōu)化街區(qū)路網結構。加強街區(qū)的規(guī)劃和建設，分梯級明確新建街區(qū)面積，推動發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)

2、。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節(jié)約利用?！?，其中提出，加強街區(qū)的規(guī)劃和建設，分梯級明確新建街區(qū)面積，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節(jié)約利用。封閉的小區(qū)改成開放的街區(qū)會引起社區(qū)管理模式、生活模式的變化，牽涉到民眾的切身利益，與小區(qū)居民的傳統生活理念發(fā)生了碰撞，因而上述意見一推出，便激起了輿論的千層浪，很多人都在關注和熱議。本文針對目前我國住宅小區(qū)建設模式，在對比分析了封閉式小區(qū)和街區(qū)制兩種模式的優(yōu)缺點，

3、提出了封閉式小區(qū)幾種改造措施和推廣街區(qū)制的積極意義。一、封閉式小區(qū)與街區(qū)制的概念及發(fā)展歷程1.1、封閉式小區(qū)1.1.1、封閉式小區(qū)概念封閉式居住小區(qū)一般是指具有圍合結構,進行封閉式管理的小區(qū)。這類小區(qū)一般具有以下幾個特點：（1）在住宅區(qū)的邊界設有圍墻,或者是圍欄結構,使居住小區(qū)與小區(qū)周邊地帶相隔離；（2）在小區(qū)邊界上設置極為有限的幾個出入口,一般為兩個（3）小區(qū)內部主要道路一般只有兩個方向,分別通向小區(qū)出入口與外圍道路相連接（4）小區(qū)進出口處一般設置警衛(wèi)機構或電子監(jiān)督設備控制人員和車輛的出入（5）小區(qū)道路組織與小區(qū)外部道路組織相隔離,小區(qū)內部道路通而不暢,一般不允許非住宅區(qū)車輛通行小區(qū)。1.1

4、.2我國封閉式居住小區(qū)歷史發(fā)展進程封閉式居住小區(qū)自上世紀50年代開始出現在我國,經歷了漫長的歷史發(fā)展過程，封閉式小區(qū)被廣泛采用始于20世紀80年代初的美國，而它在我國的蔓延速度頗有后來居上之勢, 不僅是郊區(qū)新建大型住宅區(qū)的標準形式，同時也出現在市中心的舊城改造樓盤。封閉式小區(qū)的建設高峰有兩個，一個是上世紀50年代興起的單位大院，城市里各個獨立的單位圈一塊地，建一個集辦公生產、居住、后勤以及各項生活服務于一體的大院子，作為福利提供給職工，外人不能隨便進出。到現在，因為歷史延續(xù)性，單位大院仍然是國內許多城市的基本構成之一。有數據統計，光北京就仍現存3700多座單位大院。另一個高峰期是1998年之后

5、。當年我國進行了住房制度改革，取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化。一時間，房地產大熱。建筑形式、景觀設計、物業(yè)管理、社區(qū)營造、生活理念等許多方面都成為開發(fā)商努力追求的“賣點”：顧客喜歡安全和私密的環(huán)境，那就實行封閉式管理，少設置出口，周邊圍墻蓋起來;中國人喜歡居住得依山傍水，那就在小區(qū)內部精心打造宜人的景觀。這樣一來，封閉式小區(qū)成了我國小區(qū)開發(fā)的主流形式，且越是高端住宅區(qū)，封閉性有越強的趨勢。1.2、街區(qū)制1.2.1、街區(qū)制概念街區(qū)制是西方國家通常采用的城市規(guī)劃建設方式，實際上是由城市主干道圍合、中小街道分割、路網密度較高、公共交通完善、公共服務設施就近配套的開放街區(qū)模式。土地私有國家和

6、中國改革開放早期，大多采用這一方式；開放式街區(qū)的概念發(fā)源于美國，也在美國得到了最好的體現。1.2.2街區(qū)制歷史發(fā)展進程1967年，英國政府制定了街區(qū)保護法，這對英國城市歷史環(huán)境的保護和良好居住環(huán)境的維持起了很大作用。到了1971年城縣規(guī)劃法修改時，英國便把街區(qū)保護法納入了城鄉(xiāng)規(guī)劃法的體系之中，作為城鄉(xiāng)規(guī)劃的街區(qū)保護制度而存在至今并一直維護著英國的街區(qū)安寧。街區(qū)式住宅在國外已成熟發(fā)展，遍布于世界各大繁華都市：美國紐約、西班牙巴塞羅那、德國柏林、捷克布拉格等都有享譽世界的BLOCK街區(qū)。歷史長達百年的第五大道在19世紀初時不過只是一片空曠的農地，但在經過擴建后逐漸成長為紐約的高級住宅區(qū)及名媛仕紳聚

7、集的場所。高級購物商店也是從這時候起開始出現，而“恨天高”的諸多摩天大樓則在20世紀后成為第五大道的另一大特色。作為世界上最成功的街區(qū)制產物，第五大道已經成為到訪紐約的一個必經之地。據英國一家咨詢公司對全球45個國家所做的年度調查顯示，第五大道目前是全球租金最貴的零售業(yè)場所，商鋪的年租金可超過每平方英尺1000美元。二、封閉式小區(qū)與街區(qū)制的形成原因2.1、封閉式小區(qū)形成原因中國的城市規(guī)劃和建設受前蘇聯影響頗深，封閉式小區(qū)不過是新中國成立后大院式規(guī)劃的翻版。以北京為例，1949年解放后，大批革命成功者打下了江山，從天南海北聚集到了北京，大批的辦公樓、住宅樓在北京拔地而起，前蘇聯不僅影響了中國的意

8、識形態(tài)，影響了城市的建筑風貌，還影響了城市的規(guī)模和尺度。一個大院占地動輒數十上百公頃，形成了一個個的獨立王國。時間追溯到改革開放以后，大規(guī)模的土地出讓加劇了大體量封閉式小區(qū)的建設。許多城市動輒數十平方公里的土地掛牌出讓，對地方政府而言，可以快速的收入大量的土地出讓金，開發(fā)商可以降低成本規(guī)劃私密的小區(qū)空間。這在土地私有化的西方，是不可思議的。中國一個小區(qū)通常占地達12-20公頃，內含2000-3000戶；而美國的封閉式社區(qū)平均只有291戶，其中有一半只有150戶或更少。從農耕社會發(fā)展到現在的社會主義初級階段，中國仍然是一個圍墻社會：綿亙萬里的長城、城池上的城墻、單位機關里的院墻、各種小區(qū)里的圍墻

9、與美國人持槍自保相比，筑高圍墻似乎更為明智。大體量的土地出讓，加上大項目的風起云涌，中國大地上的各色大馬路、大廣場、大社區(qū)、大循環(huán)，規(guī)模過大的院落把城市割裂開來，形成一個個封閉的單元，成為阻礙城市微循環(huán)的巨無霸。2.2、街區(qū)制形成原因從規(guī)模和體量看，西方國家土地私有制，無論是政府征收還是開發(fā)商購買，都需要花費大量的時間成本和收購成本，根本無法進行動輒容納數萬人口的小區(qū)建設，基本都是順應既有的道路格局進行小體量的社區(qū)建設。從谷歌地圖上看城市的肌理，西方城市大多區(qū)塊小、道路細而密。三、封閉式小區(qū)與街區(qū)制的比較3.1、安全性封閉式小區(qū)的主要目的是增加小區(qū)的安全性。封閉式小區(qū)設在小區(qū)主要入口的門衛(wèi)確實

10、對減少過境交通、流動攤販有較大作用， 但實際無法限制非本小區(qū)人員的出人， 防范犯罪有效性差， 物業(yè)管理公司也意識到這一點， 于是采取了更有效的監(jiān)視與巡邏的方式。但由于低廉的物業(yè)費用導致無法增加人力對占地比較大的范圍保持高密度的持續(xù)巡邏。實際操作證實， 對大型中低檔住宅區(qū)進行封閉式管理, 在安保方面難度很大。街區(qū)制并不等同于放棄小區(qū)的安全性與居民的安全感。街區(qū)制以組團為防衛(wèi)單元，每個防衛(wèi)組團門衛(wèi)獨立, 設立的位置可使保安的視線既能到達內部庭院，也能兼顧公共道路及環(huán)境的情況。由于防衛(wèi)單元縮小，使保安防管理更有效，安全性提高; 同時每個防衛(wèi)單元為組團 ， 由于居民對可享用的組團公共空間比較熟悉并互相

11、了解，這種“可防衛(wèi)空間” 產生的“自然監(jiān)視” 作用使得區(qū)域安全性更高。3.2、道路系統封閉與街區(qū)制在規(guī)劃上的差異首先體現在道路系統上。封閉式小區(qū)的主路僅僅是滿足本小區(qū)的車行與人行需要， 由于封閉式管理將其與城市脈絡和生活脫離。功能單一；而街區(qū)制的主路不僅滿足本小區(qū)的需要，還需滿足城市的需要。它必須具備城市道路的開放性與公共性，同時與城市脈絡相呼應。街區(qū)制的道路系統開放程度與方式各不相同：有的主路開放、支路不開放; 有的人行開放、車行不開放； 有的主路、支路都開放。3.3、公共設施為了保證規(guī)定的服務半徑以方便小區(qū)居民使用，小區(qū)的公共設施如公共綠地、游戲場、游泳池、幼兒園等通常設在中心區(qū)域。封閉式

12、小區(qū)的管理模式將這些設施關在了大墻內，設想建成一個完全自成系統的小社會，這種烏托邦式的想法在現實生活中難免受挫。封閉式小區(qū)設置的公共設施由于封閉式管理模式拒絕外來居民的使用。一方面當因為經濟效益需要面向社會經營的公共設施，對外開放管理模式與封閉式管理模式相沖突，削弱了廣場周邊住戶的安全感，從另一個角度封閉式小區(qū)管理形同虛設，同時造成外部人群使用這些公共設施的不便與公共設施資源的浪費。街區(qū)制由干改變了封閉式管理模式，使公共設施城市化、社會化，可以根據周邊情況補充、完善一些配套服務功能， 形成與城市的互補和共享。小區(qū)中設置的公共設施，由于對城市的開放性，能夠很方便地提供給附近小區(qū)居民使用。它們既是

13、小區(qū)的，又是城市的， 避免了設施使用人數有限的問題， 提高了使用率，還可以激發(fā)不同小區(qū)居民之間的文流。若政府引導及市場調節(jié)并行，完全可以將公共設施合理分配，為居民提供更多樣化的公共場所，避免城市公共設施的重復建設。3.4、室外空間封閉式小區(qū)的一個明顯缺陷就是室外空間屬性單一且不明確。封閉式管理模式在小區(qū)內模糊了公共與私密的界定，只剩下外部空間尺度大小的區(qū)別，所謂的空間序列成了脫離生活的空間構成游戲。街區(qū)制的室外空間由于開放性帶來的公共屬性自然地向居住的私密屬性過渡，形成了基于城市生活本質的空間轉換。街區(qū)制將室外空間以方便小區(qū)同時方便城市為原則進行布工, 按公共、半公共、半私密等不同級別的空間屬

14、性來設計室外空間，倡導公共空間優(yōu)先，從而營造出一個能夠維護支持社會生活、充滿人情與鄉(xiāng)情的“ 活的社區(qū)”。（1）中心公共綠地公共空間。相宜的空間尺度、細致的小品設計、豐富的健身運動場所 其城市化、開放式的景觀特征成為人們文往、休閑、娛樂的高利用率場所。它能吸引區(qū)外居民停留, 真正體現了公共空間的特質, 成為社區(qū)居民文往、市民生活活動、社區(qū)與城市相融合滲透的場所。（2）組團內公共性綠地半公共空間。設計以創(chuàng)造一種鄉(xiāng)村自然風景走廊為原則. 為組團內的居民提供輕松、愉快的回家體驗。（3） 宅間庭院半私密空間。由建筑、水景和綠籬自然圍合而成的袋形空間安全而半私密,它們由小廣場、兒童游戲場、休息座及豐富的喬

15、、灌、草本植物組成, 構成的鄰里守望場所是領域感和歸屬感的標志。3.5、社會性封閉對城市社會交往具有副作用, 封閉式管理在給居民安全感的同時也給居民帶來離開封閉小區(qū)就不安全的負面心理作用。這種心理上的隱形障礙使得封閉小區(qū)之間的街道變得暴露、孤立，街道上的人越來越少。幾個封閉式管理小區(qū)的建成，造成除了少數有商業(yè)和公共站點的地段外，大部分街道冷清、生活氣氛不濃，導致居民的正式、非正式文往與消費往往到城中心的商業(yè)及公共設施密集區(qū)，帶給居民的不僅僅是極大的不便，而且使人們之間交往減少、城市效率降低、土地資源浪費、能源和資源耗費。街區(qū)制塑造的是“人來人往、車水馬龍”的城市生活氛圍, 追求的是從容而有效率

16、的城市生活節(jié)奏。住區(qū)的服務功能是通過街區(qū)之間的等級設施實現的，而不是在一個住區(qū)內部自我完善, 街區(qū)價值提升的同時帶來地段價值的提升，這種部分與整體的融合，體現了城市的有機統一， 不僅可以提高公共設施的服務水平和運行效率，還可以降低居民的購物與日常交往出行的文通流, 對城市和社會的貢獻不言而喻。四、推廣街區(qū)制的措施4.1推廣街區(qū)制的意義從封閉到開放是時代的進步，也是設計觀念的一種進步，采用封閉式還是開放式應根據不同的項目來選擇。對于小區(qū)級規(guī)模的住區(qū)，采用開放式設計對城市及居民生活其有正面作用；對于組團級規(guī)模的住區(qū)，就沒有必要強求開放而影響居住的私密性。4.1.1街區(qū)制是安全防范與城市生活之間的矛

17、盾平衡的策略街區(qū)制住宅模式能夠同時較好的解決小區(qū)的安全問題和滿足小區(qū)與城市融合的需要，它所具有圍合式的布局及其適中的尺度，既可以形成可防御的空間，又不過分影響居民參與城市生活，是安全防范與城市生活之間的矛盾平衡的策略。隨著我國和諧社會的逐步建立，社會治安的好轉，住宅小區(qū)的防御功能就會退化，封閉式住區(qū)也會隨之消失。于是那些過于強調自身以中心景觀為主的住宅小區(qū)或呆板的行列式布局的住宅小區(qū)不再適合城市的需要，而與城市緊密結合的街坊式住宅將更具活力。4.1.2街區(qū)制更符合現代城市以公共活動、公共空間共享的特征。街區(qū)制能夠最大程度提高城市空間要素的利用率，節(jié)約公共資源，增強流動的便利性，與街區(qū)制相對的是

18、我們普遍采用的小區(qū)院落制，一個小區(qū)一個獨立的王國，把城市隔裂成若干小的系統，互不聯系，即便是相鄰的兩個院落，通行也靠繞，至于公共設施共用基本不可能。在城市化加快、環(huán)境資源供給矛盾加劇的前提下，更注重空間的利用率和公共資源的統籌共享，更符合城市現代化的潮流與方向，因此，意見提出推廣街區(qū)制所具積極意義無須質疑。當然，推廣街區(qū)制的難點是如何處理當下的住宅小區(qū)。對此意見提出“住宅小區(qū)要逐步打開”，這是網友關注和熱議的焦點，近7 成的網友提出了擔憂，并明確表示了反對打開。坦率地講，這是意料之中的問題，畢竟小區(qū)制由來已久，作為一種狀態(tài)，他契合著固有文化心態(tài)，小區(qū)獨立性帶有小集體的歸屬感，轉變觀念非一時一日

19、；作為一種供給方式，承載著公共服務的基本保障，包括物業(yè)、治安等安居的基本要素；作為一種權益，小區(qū)院落是私域而非公域，小區(qū)所有的道路、綠化等公共設施和公共空間小區(qū)居民共有。4.2推廣街區(qū)制的措施可見，推廣街區(qū)制，推進住宅小區(qū)打開并不等于簡單“拆院墻”，把小區(qū)放開當成居民的義務。當然，這也不是意見的本義，但在具體制度尚未配套和實施途徑尚未明晰的語境下，“一拆了之”可能導致權益受損，自然不免讓人擔憂。打開住宅小區(qū)至少應該拆除“三重籬笆”。4.2.1一心理籬笆文化觀念的轉變需要周期，不可能一朝一夕，不宜操之過急。一者，街區(qū)制在新建住宅中得到落實，并顯示出共享的優(yōu)勢；二者，黨政機關和單位院落，帶頭打開，

20、并且打開后可能面臨的問題得到較好解決，在此基礎上住宅小區(qū)打開才具備基本條件。4.2.2服務籬笆小區(qū)封閉的管理給人感覺更安全，需要的安保和物業(yè)也會比較少，打開后的公共管理需要有效接管和配套，打開后的安保、物業(yè)等服務是“公進民退”的過程，這也需要城市的治理與街區(qū)制相適應，保證住宅小區(qū)打開服務機制從馬路延伸進樓棟前，保障居民的便利感、安全感不受損。4.2.3權益籬笆小區(qū)打開實質是小區(qū)私有資源拿出來與城市共享，打開要尊重和保障居民的合法權益，應在求取私域和公域的公約數的前提下，通過協商和回購的方式，從居民手中收回用以開放的共享的道路與設施。五、封閉式小區(qū)改造措施針對封閉式小區(qū)，我們提出以下幾點思路，一

21、種可行的改良模式：5.1合理的街坊尺度作為安全防衛(wèi)的基本鄰里單元，控制合理的街道網格密度，把大封閉住區(qū)化整為零，降低封閉區(qū)域內的人口總量。所有公共配套設施臨開放道路布置，使其真正成為城市公共領域。同時150m 左右就有道路或人行道路形成交叉口。人工安防的力量也因為小模塊而更高效。5.2生活次街的建立街坊組成小區(qū)，小區(qū)內的次街兩側設計公共設施，鼓勵城市資源進入，提供比如餐飲、生活服務、休閑娛樂等等業(yè)態(tài)服務。由于次街系統提供了便捷、高效的步行尺度，對城市開放的同時又具有次街的安靜和領域感，可以有效提供居民有活力的城市空間。5.3界面的改良同樣是封閉，我們可以破除高墻大院、地盡其用的狹隘思路。適度的退距、用景觀隔離、水景隔離、綠化緩坡隔離隔離的同時對內對外均提供悠閑宜人的城市景觀，舒適氛圍，雙贏而何不為?5.4全方位的公交系統因為合理的封閉范圍，我們可以合理覆蓋公交路線；因為生活次街的存在，我們可以用城市資源來與居民生活自主配套，我們就可以更有目的使用公交；因為圍合界面的改良，我們可以悠閑舒適的享受等候公