廣州市天河南公交站改造項(xiàng)目實(shí)施方案

1、1廣州市天河南公交站改造項(xiàng)目廣州市天河南公交站改造項(xiàng)目實(shí)施方案實(shí)施方案廣州交通信息化建設(shè)投資營(yíng)運(yùn)有限公司廣州交通信息化建設(shè)投資營(yíng)運(yùn)有限公司二二四年三月二十六日四年三月二十六日i目目 錄錄第二部分第二部分 項(xiàng)目開發(fā)篇項(xiàng)目開發(fā)篇.1一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研.11、廣州市綜合情況概述.1a、廣州市簡(jiǎn)介.1b、廣州市2003年經(jīng)濟(jì)情況概述.12、廣州市天河區(qū)綜合情況概述.12a、天河區(qū)簡(jiǎn)介.12b、本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研.14c、本項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查.17二、土地價(jià)值分析二、土地價(jià)值分析.201、土地個(gè)別因素分析.20a、地理位置.20b、地塊現(xiàn)狀.21c、周邊環(huán)境.21d、城市規(guī)劃.23e、地塊的

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn).242、土地優(yōu)劣勢(shì)分析.243、項(xiàng)目發(fā)展建議.25a、開發(fā)物業(yè)類型.25b、公交營(yíng)運(yùn)調(diào)度樞杻.25c、汽車配套服務(wù)業(yè).26d、辦公寫字樓租賃.264、優(yōu)選方案進(jìn)行項(xiàng)目投資概算（不含地價(jià)）.27a、綜合項(xiàng)目建筑成本估算.27b、財(cái)務(wù)費(fèi)用.28c、管理費(fèi)用.29d、加油站(lpg) .29e、項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含地價(jià)）.295、項(xiàng)目未來租價(jià)預(yù)測(cè).30三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案（建議案）三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案（建議案）.311、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案概述.312、物業(yè)定位.323、經(jīng)營(yíng)模式.324、合作方式.335、營(yíng)業(yè)方式.336、目標(biāo)客戶群體.34ii7、經(jīng)營(yíng)范圍.358、優(yōu)質(zhì)服務(wù).359、配套

3、設(shè)施.3510、經(jīng)營(yíng)推廣策略.36四、項(xiàng)目投資初步分析四、項(xiàng)目投資初步分析.371、項(xiàng)目總投資估算.372、投資利潤(rùn)額.383、投資利潤(rùn)率.384、投資回報(bào)率.385、盈虧平衡點(diǎn).39a、成本回收年限的盈虧平衡點(diǎn).39b、項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析.406、敏感性分析.417、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析.418、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避.429、項(xiàng)目假設(shè)和限制條件.42五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限與利潤(rùn)分析五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限與利潤(rùn)分析.44六、對(duì)未來經(jīng)營(yíng)發(fā)展的設(shè)想六、對(duì)未來經(jīng)營(yíng)發(fā)展的設(shè)想.44 1第二部分第二部分 項(xiàng)目開發(fā)篇項(xiàng)目開發(fā)篇一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研1、廣州市綜合情況概述、廣州市綜合情況概述a、廣州市簡(jiǎn)介、廣州市簡(jiǎn)介廣州是廣東省省會(huì)

4、，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心。地處廣東省東南部，珠江三角洲北緣，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門，是華南地區(qū)區(qū)域性中心城市、交通通訊樞紐，是中國的“南大門” 。廣州屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，雨量充沛，四季如春，繁花似錦。全年平均氣溫 22.9 攝氏度，平均相對(duì)濕度為77%，市區(qū)年降雨量為 1700 毫米以上。廣州市轄十區(qū)和兩個(gè)縣級(jí)市，總面積 7434.4 平方千米，共設(shè)117 個(gè)街道辦事處、64 個(gè)鎮(zhèn)。2002 年末總?cè)丝?720.62 萬人，市區(qū)平均每天流動(dòng)人口約 292 萬人。市轄十區(qū)面積 3718.5 平方千米，年末人口 583.89 萬人；市轄兩個(gè)縣級(jí)市面積 3715.9

5、 平方千米，年末人口 136.73 萬人。b、廣州市、廣州市 2003 年經(jīng)濟(jì)情況概述年經(jīng)濟(jì)情況概述綜合部分綜合部分國民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。據(jù)初步核算，2003 年廣州市生產(chǎn)總值（gdp）3466.63 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 15.0%，2增長(zhǎng)速度創(chuàng) 8 年來新高，在國內(nèi)大城市中位居前列。按戶籍人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值達(dá)到 4.79 萬元，增長(zhǎng) 14.0%。按當(dāng)年平均匯率折算，約合 5793 美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。從三次產(chǎn)業(yè)情況看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 104.14 億元，比上年下降 0.3%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1504.89 億元，增長(zhǎng) 21.4%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1857.60

6、 億元，增長(zhǎng) 11.0%。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重由上年的 3.4:40.9:55.7 調(diào)整為 3.0:43.4:53.6，第二產(chǎn)業(yè)的比重提高了 2.5 個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)價(jià)格總水平略有上升。2003 年，城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升 0.1%，農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升0.7%。生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格有升有降。工業(yè)品出廠價(jià)格比上年下降 0.4%，原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上升 5.7%，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上升1.6%。就業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，再就業(yè)工作取得新進(jìn)展。2003 年末，全市從業(yè)人員 537.75 萬人，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員 283.92 萬人，比上年末增加 30.15 萬人

7、。在全市從業(yè)人員中，年末職工總?cè)藬?shù)188.79 萬人，比上年末增加 11.06 萬人；全市城鎮(zhèn)私營(yíng)從業(yè)人員3和個(gè)體勞動(dòng)者 89.44 萬人，比上年末增加 18.31 萬人。全年安置城鎮(zhèn)失業(yè)人員 15.90 萬人就業(yè)，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.57%（含“城中村”農(nóng)轉(zhuǎn)居登記失業(yè)人員） 。工業(yè)和建筑業(yè)部分工業(yè)和建筑業(yè)部分工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展。2003 年，廣州市工業(yè)呈現(xiàn)速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、動(dòng)力足、效益好的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值1336.48 億元，比上年增加 267.46 億元，增長(zhǎng) 24.3%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 4705.91 億元，比上年增加 917 億元，增長(zhǎng) 26.5%。工業(yè)產(chǎn)品銷售率達(dá) 9

8、8.0 %。在工業(yè)總產(chǎn)值中：股份制企業(yè)完成產(chǎn)值 798.81 億元，增長(zhǎng) 31.0%；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)完成產(chǎn)值2814.80 億元，增長(zhǎng) 30.7%；國有及國有控股企業(yè)完成產(chǎn)值1251.84 億元，增長(zhǎng) 25.4%；大中型企業(yè)完成產(chǎn)值 2646.83 億元，增長(zhǎng) 40.9%；市屬企業(yè)完成產(chǎn)值 4264.56 億元，增長(zhǎng) 28.0%。工業(yè)重工化取得新進(jìn)展。2003 年，全市完成輕工業(yè)總產(chǎn)值2375.30 億元，比上年增長(zhǎng) 22.1%；重工業(yè)總產(chǎn)值 2330.61 億元，增長(zhǎng) 32.0%；重工業(yè)增速比輕工業(yè)快 9.9 個(gè)百分點(diǎn)，輕、重工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值比重由上年的 53.3:46.7

9、調(diào)整為450.5:49.5，重工業(yè)比重提高 2.8 個(gè)百分點(diǎn)。電子、汽車制造、石油化工三大支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值 1610.07 億元，增長(zhǎng) 48.1%，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為 40.1%。其中汽車制造業(yè)完成產(chǎn)值 462.43 億元，增長(zhǎng) 68.3%。全市實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 1094.31 億元，增長(zhǎng) 37.6%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重為 23.3%，比上年提高 2.3 個(gè)百分點(diǎn)。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量保持較快增長(zhǎng)。其中服裝、合成洗滌劑、汽車、摩托車、家用電冰箱、房間空氣調(diào)節(jié)器、移動(dòng)電話機(jī)、傳真機(jī)等產(chǎn)品產(chǎn)量增幅在 30%以上。2003 廣州市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量統(tǒng)計(jì)表廣州市主要

10、工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量統(tǒng)計(jì)表產(chǎn)品名稱產(chǎn)品名稱單位單位產(chǎn)量產(chǎn)量比上年增長(zhǎng)（比上年增長(zhǎng)（%）軟飲料萬噸143.4918.3啤酒萬噸91.9913.9服裝萬件7734436.3人造板萬立方米45.9226.6發(fā)電量?jī)|千瓦時(shí)33517.5合成洗滌劑萬噸73.21.0 倍中成藥噸402803.6輪胎外胎萬條550.3313.5成品鋼材萬噸360.2728.3汽車萬輛18.994.5轎車萬輛18.331.1 倍家用電冰箱萬臺(tái)126.6167.9房間空氣調(diào)節(jié)器萬臺(tái)221.9549.4電話單機(jī)萬部670.3318.6移動(dòng)電話機(jī)萬部520.882.5 倍傳真機(jī)萬部36.981.4 倍微型電子計(jì)算機(jī)萬部35.4220.4彩

11、色電視機(jī)萬部29.5512.2摩托車萬輛145.7535.9電梯臺(tái)906920.4鋼琴架826563.25工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益總體水平大幅提高。2003 年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為 177.9，比上年提高 25.4 點(diǎn)，分別比全國、全省平均水平高 33.2 個(gè)和 25.8 個(gè)點(diǎn)。其中國有及國有控股工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為 227.4，高于全市平均水平 49.5 個(gè)點(diǎn)。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 318.47 億元，增長(zhǎng) 53.4 %；虧損面 17.8%，比上年下降 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。建筑業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。全市完成建筑業(yè)增加值 168.42 億元，比上年增長(zhǎng) 0.7%；建筑安裝工作

12、量 641.58 億元，增長(zhǎng) 6.1%。固定資產(chǎn)投資部分固定資產(chǎn)投資部分全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快。2003 年廣州市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1157.77 億元，比上年增長(zhǎng) 14.7 %。其中基本建設(shè)投資完成 454.45 億元，增長(zhǎng) 59.9%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的39.3%，是支撐投資較快增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?；更新改造投資完成188.61 億元，比上年增長(zhǎng) 3.0%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 16.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 405.94 億元，比上年下降 4.8%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 35.1%。民間投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。全年民間固定資產(chǎn)投資達(dá) 443.70 億元，增長(zhǎng) 9.3%。2003 年

13、，全市完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資 181.66 億元，增長(zhǎng)617.7%。在工業(yè)固定資產(chǎn)投資中，制造業(yè)完成投資 154.90 億元，增長(zhǎng) 9.2%，其中汽車制造業(yè)投資發(fā)展迅猛，完成投資 40.73 億元，增長(zhǎng) 94.8%。交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)完成投資 146.69 億元，增長(zhǎng) 32.7%；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)完成投資 140.78 億元，增長(zhǎng) 70.7%；教育完成投資 76.06 億元，增長(zhǎng) 1.4 倍；建筑業(yè)完成投資 46.23 億元，增長(zhǎng) 24.9%；批發(fā)和零售業(yè)完成投資 15.64億元，增長(zhǎng) 5.3%；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)完成投資15.11 億元，增長(zhǎng) 3.4 倍。重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目

14、進(jìn)展順利。2003 年，水利環(huán)境公共設(shè)施管理業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)郵政業(yè)、制造業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目投資分別占全市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的 54.2%、29.4 %和 12.7%。廣州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目完成固定資產(chǎn)投資 193.64 億元，占全市基本建設(shè)和更新改造投資額的比重為 30.1 %。地鐵 3 號(hào)線、廣州白云國際機(jī)場(chǎng)遷建、新機(jī)場(chǎng)高速公路北延線南段工程、西朗、瀝滘、獵德污水處理工程、廣州本田汽車擴(kuò)建、本田轎車出口基地等建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展較快。商品房銷售平穩(wěn)。2003 年，全市商品房實(shí)際銷售（交樓）面積為 780.23 萬平方米，實(shí)際銷售（交樓）合同金額為 330.80 億元，分別增長(zhǎng) 7.2%和 8.2%。商品房預(yù)售面積

15、為 626.13 萬平方米，比上年下降 4.3%；預(yù)售合同金額為 304.04 億元，比上年增長(zhǎng) 2.4%。國內(nèi)貿(mào)易部分國內(nèi)貿(mào)易部分消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2003 年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額71494.27 億元，比上年增長(zhǎng) 9.0%。其中貿(mào)易業(yè)零售額 1183.38億元，增長(zhǎng) 10.0%；餐飲業(yè)零售額 281.85 億元，增長(zhǎng) 6.0%；其他行業(yè)零售額 29.04 億元，增長(zhǎng) 0.8%。限額以上批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 427.87 億元，增長(zhǎng) 13.3%，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重由上年的 27.6%上升到 28.6%。在限額以上貿(mào)易企業(yè)商品零售額中，機(jī)電產(chǎn)品及設(shè)備類、石油及制品類

16、、家用電器和音像器材類、化妝品類及日用品類的商品銷售增長(zhǎng)較快，分別增長(zhǎng)10.1%、58.2%、24.7%、16.8%及 35.0%。商品交易市場(chǎng)成交活躍，全年億元以上商品交易市場(chǎng) 96 個(gè)，比上年增加 1 個(gè)；總成交額 452.17 億元，比上年增長(zhǎng) 10.4%。對(duì)外經(jīng)濟(jì)部分對(duì)外經(jīng)濟(jì)部分外貿(mào)進(jìn)出口持續(xù)快速增長(zhǎng)。2003 年，全市海關(guān)進(jìn)出口總值為349.44 億美元，比上年增長(zhǎng) 25.1%。其中海關(guān)進(jìn)口總值 180.55億美元，增長(zhǎng) 27.6 %；海關(guān)出口總值 168.89 億美元，增長(zhǎng) 22.6%。從出口方式看，一般貿(mào)易出口 61.29 億美元，加工貿(mào)易出口105.57 億美元，分別增長(zhǎng) 13

17、.0 %和 29.1 %。從出口主體看，國有企業(yè)和三資企業(yè)出口分別占全市出口總額的 33.5%和59.1%。私營(yíng)企業(yè)出口雖然只占 3.6%，但增長(zhǎng)迅速，比上年增長(zhǎng)83.3 倍。從出口產(chǎn)品看，高技術(shù)產(chǎn)品出口增長(zhǎng) 92.7%，機(jī)電產(chǎn)品出口增長(zhǎng) 41.1%，服裝、鞋和紡織品等傳統(tǒng)大宗出口商品分別增長(zhǎng)4.7%、4.7%和 8.1%。從出口市場(chǎng)看，對(duì)歐盟、美國和日本三大主要貿(mào)易伙伴的出口增勢(shì)強(qiáng)勁，分別增長(zhǎng) 46.8%、27.1%和 25.9%。利用外資呈現(xiàn)總量多、制造業(yè)項(xiàng)目多、大項(xiàng)目多的特點(diǎn)。2003年，全年合同利用外資金額為 40.22 億美元，比上年增長(zhǎng) 27.0 %，其中外商直接投資金額為 35.

18、11 億美元，增長(zhǎng) 16.1%。實(shí)際利用外資金額為 30.64 億美元，其中外商直接投資金額為 25.81億美元，分別增長(zhǎng) 15.5%和 13.0%。外資投向制造業(yè)的力度加大，制造業(yè)合同直接利用外資占全市合同直接利用外資比重達(dá) 65.7%。全市新批和增資超過 1000 萬美元的項(xiàng)目 125 個(gè)，合同外資金額18.54 億美元。目前，世界 500 強(qiáng)大企業(yè)已有 115 家進(jìn)入廣州，投資設(shè)立 204 個(gè)項(xiàng)目，投資總額達(dá) 58.2 億美元。國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作進(jìn)一步加強(qiáng)。2003 年，對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作業(yè)務(wù)均有較大發(fā)展，完成對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作營(yíng)業(yè)額1.09 億美元，增長(zhǎng) 19.8%；派出工程勞務(wù)

19、人員 3237 人次，增長(zhǎng)35.4%；年末在外人數(shù) 4080 人，增長(zhǎng) 20.8%。 9金融、證券和保險(xiǎn)部分金融、證券和保險(xiǎn)部分金融形勢(shì)穩(wěn)定。2003 年末，廣州地區(qū)金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額為 9379.61 億元，貸款余額為 6742.81 億元，分別比年初增長(zhǎng)13.9%和 17.3%。本外幣存款余額中，人民幣存款余額為8676.72 億元，比年初增長(zhǎng) 15.4%，新增存款 1158.01 億元。其中企業(yè)存款 3174.03 億元，比年初增長(zhǎng) 8.6 %。本外幣貸款余額中人民幣貸款余額為 6127.27 億元，比年初增長(zhǎng) 16.1%，新增貸款 850.88 億元。在各項(xiàng)貸款中，中長(zhǎng)期貸款余額及

20、增速均大于短期貸款。中長(zhǎng)期貸款余額為 2780.46 億元，比年初增長(zhǎng)19.2%；短期貸款余額 2463.66 億元，比年初增長(zhǎng) 7.5%。在短期貸款中，工業(yè)貸款和私營(yíng)企業(yè)及個(gè)體貸款增長(zhǎng)較快，分別比年初增長(zhǎng) 12.4%和 83.4%。各項(xiàng)外幣存款余額為 82.04 億美元，比年初下降 2.3%；貸款余額為 64.22 億美元，比年初增長(zhǎng)29.2%。2003 年末，全市共有各類金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 2403 家，外資金融機(jī)構(gòu)（不包保險(xiǎn)和證券機(jī)構(gòu)）在廣州設(shè)立的分行和辦事處達(dá) 28 家。至 2003 年末，廣州市在深、滬兩證券交易所上市的公司共 20家，股票 22 只。全市有證券公司 4 家，證券營(yíng)業(yè)部

21、 116 個(gè)。全年廣州地區(qū)國家銀行發(fā)行國庫券 96.91 億元。保險(xiǎn)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。全年保費(fèi)收入 117.28 億元，比上年增長(zhǎng)17.4%。其中財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入 35.12 億元，增長(zhǎng) 24.5%；人身險(xiǎn)保費(fèi)收入 82.16 億元，增長(zhǎng) 14.6 %。至 2003 年末，全市共有各10類保險(xiǎn)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 144 家，外資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在廣州設(shè)立的分公司和代表處達(dá) 13 家。城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)部分城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)部分城市建設(shè)發(fā)展加快。2003 年全市用于城市建設(shè)的固定資產(chǎn)投資（未包括城市維護(hù)費(fèi)）達(dá) 160 億元，比上年增長(zhǎng) 16.2%。城市交通路網(wǎng)不斷完善，城市道路面積達(dá) 6370 萬平方米，增長(zhǎng)2.8%。

22、供水綜合生產(chǎn)能力達(dá) 513 萬立方米/日，與上年持平。城市供電、供氣能力不斷增強(qiáng)。供電量達(dá) 302.99 億千瓦.時(shí)，增長(zhǎng)18.5%；煤氣銷售量達(dá) 1.94 億立方米，增長(zhǎng) 16.8%。城市生態(tài)環(huán)境繼續(xù)改善。2003 年，全市森林覆蓋率達(dá)41.4%，新增城市園林綠地面積達(dá) 1508 公頃，新增公共綠地面積539 公頃，新增公園 12 個(gè)，人均公共綠地面積（十區(qū)口徑）9.44平方米，綠化覆蓋率（十區(qū)口徑）達(dá) 34.2%，建成區(qū)綠地面積達(dá)184 平方公里?？諝猸h(huán)境質(zhì)量保持在國家規(guī)定的良好水平，噪聲污染持續(xù) 9 年下降。市區(qū)共建成煙塵控制區(qū) 14 個(gè)，覆蓋率達(dá)100%；環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)區(qū) 25 個(gè)，覆蓋

23、率達(dá) 79.0%。全市廢水、廢氣中的主要污染物排放總量控制在廣東省規(guī)定的排放總量指標(biāo)內(nèi)。汽車尾氣達(dá)標(biāo)率達(dá) 83.6%，比上年提高 2.5 個(gè)百分點(diǎn)。生活垃圾處理率達(dá) 100%。人民生活和社會(huì)保障部分人民生活和社會(huì)保障部分2003 年末，全市總?cè)丝?725.19 萬人，比上年末增加 4.57 萬11人。全市人口出生率 7.9，人口自然增長(zhǎng)率 2.2。城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。2003 年，全市職工工資總額533.55 億元，比上年增長(zhǎng) 17.65%。職工平均工資為 28237 元，增長(zhǎng) 10.4%。據(jù)抽樣調(diào)查，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 15003 元，增長(zhǎng) 12.1%。農(nóng)村居民人均純收入為 61

24、30 元，增長(zhǎng) 5.1%。 12月末，城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額為 3727.33 億元，比年初增長(zhǎng) 19.0%。居民收入的持續(xù)提高促進(jìn)了消費(fèi)層次和結(jié)構(gòu)的提升。2003 年，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為 11571 元，增長(zhǎng) 8.4%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)按原口徑計(jì)算為 36.8%，按新口徑（人均消費(fèi)性支出不包括居民自有房虛擬房租折算）計(jì)算為 38.9%，比上年下降2.1 個(gè)百分點(diǎn)。交通與通訊類支出 1405 元，增長(zhǎng) 18.5%；醫(yī)療保健類支出 729 元，增長(zhǎng) 23.0 %；居住類支出 1169 元，增長(zhǎng)19.1%；娛樂教育文化類支出 1884 元，增長(zhǎng) 7.6%。城市居民家庭對(duì)電腦、移動(dòng)電話和

25、汽車等科技含量較高的產(chǎn)品的消費(fèi)需求不斷增加。近年來，隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的逐步轉(zhuǎn)型，旅游、教育、文化、信息等服務(wù)性消費(fèi)進(jìn)一步擴(kuò)大。在城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出中，服務(wù)性的消費(fèi)支出所占比重達(dá) 33.9%。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出4116 元，比上年下降 1.6%。主要原因是農(nóng)村私人建房得到有效控制，農(nóng)戶建房減少，住房支出下降所致。農(nóng)村居民人均食品類支出 1806 元，減少 3.8%。人均醫(yī)療保健類支出 244 元、交通通訊類支出 475 元、文教娛樂類支出 606 元，比上年分別增長(zhǎng)46.4%、31.0%和 21.0%。12城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。城市居民人均居住面積從上年末的 15.67 平方米提高到

26、本年末的 17.31 平方米；農(nóng)村居民人均居住面積由上年末的 34.97 平方米提高到本年末的 36.01 平方米。房地產(chǎn)近期狀況部分房地產(chǎn)近期狀況部分2003 年 10 月，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 33.39 億元，較上月增長(zhǎng) 24.22，全市預(yù)售商品房總銷售面積高達(dá) 58.19 萬平方米，較上月增長(zhǎng) 80.15，銷售金額 23.01 億元，較上月增長(zhǎng)59.79。商品房新開工面積 41.22 萬平方米，竣工面積更是達(dá)到82.43 萬平方米，而由于發(fā)展商競(jìng)相推出優(yōu)惠活動(dòng)，將 10 月份住宅價(jià)格大大拉低，下跌至本年度最低點(diǎn) 3772 元/平方米。2002 年年 7 月月2003 年年 10

27、月全市預(yù)售商品房成交價(jià)格走勢(shì)圖月全市預(yù)售商品房成交價(jià)格走勢(shì)圖進(jìn)入十月以后，本年度第二個(gè)銷售旺季來到，10、11 兩個(gè)月中，各發(fā)展商紛紛祭出銷售法寶，各種促銷活動(dòng)令廣大消費(fèi)者得到了實(shí)惠，發(fā)展商回籠了資金，更是使得樓市呈現(xiàn)出交投兩旺的良性循環(huán)局面。 132、廣州市天河區(qū)綜合情況概述、廣州市天河區(qū)綜合情況概述a、天河區(qū)簡(jiǎn)介、天河區(qū)簡(jiǎn)介天河區(qū)位于廣州市老城區(qū)的東部，西與東山區(qū)、越秀區(qū)接壤；南臨珠江，與海珠區(qū)隔江相望；北與白云區(qū)毗鄰；東與黃埔區(qū)相連，處于廣州市域的幾何中心位置。根據(jù)廣州市總體規(guī)劃，天河區(qū)的西部屬于城市中心區(qū)大組團(tuán)，其功能定位為城市的政治、文化和對(duì)外交往的中心；東部屬于城市東翼大組團(tuán)，其功

28、能主要是現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。天河區(qū)得天獨(dú)厚的地理位置使其在過去的十幾年里獲得了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也將是其今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的主要?jiǎng)恿?。?jīng)濟(jì)發(fā)展速度快天河區(qū)自 1985 年建區(qū)以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度非?？?，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。1996 年天河區(qū)生產(chǎn)總值位居廣州市八個(gè)區(qū)的首位。此外，天河區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為合理，高新科技和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。1994 年第三產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中的比重為 46.88%，并且這一數(shù)字呈上升趨勢(shì)。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高為天河區(qū)社會(huì)、 文化發(fā)展和城市建設(shè)提供了良好的基礎(chǔ)，也成為其社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的有利條件。參見：表 11998 年天河區(qū)國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)表 科技力量雄厚天河區(qū)內(nèi)大專院校、

29、科研單位、大中型企業(yè)和文化場(chǎng)所高度集中。區(qū)內(nèi)有 22 所高等院校、34 間科研院所、60 多家大中型企業(yè)，還有國家級(jí)的廣州市天河高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和聞名的科 技一條街，擁有 800 多家科技企業(yè)，300 多家“三資”企業(yè)，各類科技人才 2 萬多人，其中高中級(jí)職稱的有 1 萬多人。區(qū)內(nèi)還有14活躍的科技市場(chǎng)和靈通的信息網(wǎng)絡(luò)，全國乃至世界水平的高新技術(shù)都可以在這里交易和獲取。密集的科技設(shè)施和人才為天河區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了有力的智力支持。 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較齊備天河區(qū)公共設(shè)施較集中。除上述的科技設(shè)施以外，天河區(qū)還擁有天河體育中心、華南植物園、麓湖公園、東郊公園、市老干活動(dòng)中心、市兒童活動(dòng)中心、廣州世

30、界大觀園和廣州跑馬場(chǎng)等一批市級(jí)文化娛樂設(shè)施。天河區(qū)交通便捷。轄區(qū)內(nèi)有廣州大道、中山大道、黃埔大道等 7 條與市區(qū)及市外緊密相連的道路,有橫貫全區(qū)的廣深雙軌鐵路，又是廣深、廣珠、廣汕、廣韶、廣贛五大公路的出口處。廣州火車東站位于天河區(qū)內(nèi)，全國第一條準(zhǔn)高速鐵路廣州段、廣州地鐵 1 號(hào)線東部始發(fā)站和廣州市環(huán)城高速公路東環(huán)、北環(huán)部分也己建成。此外，天河區(qū)的水、電、通訊、燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施及海關(guān)、工商、稅務(wù)等辦事機(jī)構(gòu)日趨完善。密集的公共設(shè)施和較齊備的基礎(chǔ)設(shè)施使天河區(qū)具有較好的投資環(huán)境，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。土地資源豐富天河區(qū)地域遼闊，轄區(qū)總面積達(dá) 147.77 平方公里。其中己建成區(qū) 61.65

31、 平方公里，占 41.7%，耕地 12.71 平方公里，占 8.6%，坡度大于 25%的不宜建設(shè)用地 42 平方公里，扣除山林、保護(hù)農(nóng)田及水域等不可建設(shè)用地，仍有約 31 平方公里的大量土地可供開發(fā)利用。目前天河區(qū)大量土地的利用強(qiáng)度較低，再開發(fā)的潛力很大。隨著城市土地有償使用制度和房地產(chǎn)開發(fā)的不斷推進(jìn)，將有效地增加城市建設(shè)資金的來源，改善城區(qū)面貌，推動(dòng)城15市建設(shè)的發(fā)展。b、本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研、本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研天河城和宏城廣場(chǎng)（臨拆遷）帶來的影響天河城和宏城廣場(chǎng)（臨拆遷）帶來的影響天河城已發(fā)展成為新的商業(yè)中心，在天河城的帶動(dòng)下，周邊商用物業(yè)的開發(fā)速度加快，一些住宅的底層改建成商鋪，用于出租，

32、商鋪開始連片成網(wǎng)，吸引了不少商家和消費(fèi)者。據(jù)了解，六運(yùn)小區(qū)原沒有群樓商鋪的配置，天河城和宏城廣場(chǎng)開業(yè)后，有商家看準(zhǔn)商機(jī)，把六運(yùn)小區(qū)沿天河南一路的首層住宅買下，并把物業(yè)性質(zhì)由住宅改為商鋪，進(jìn)行出租。天河城和宏城廣場(chǎng)商圈為其帶來大量人流，商鋪生意越做越旺，鋪?zhàn)庖苍缴礁?。而該路段鋪?zhàn)庖才c兩個(gè)商場(chǎng)關(guān)系密切，東段天河城對(duì)面的商鋪?zhàn)饨鹱钐旌映菑V場(chǎng)天河城廣場(chǎng)16高，約 500 元平方米，中段宏城廣場(chǎng)對(duì)面的商鋪?zhàn)饨鸺s 400 元平方米，而西段與正佳廣場(chǎng)相對(duì)的鋪位租金則為 300 元平方米。天河城商圈也帶動(dòng)了六運(yùn)小區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)。六運(yùn)小區(qū)本身常住人口多，需要小區(qū)式消費(fèi)；而在天河城和宏城廣場(chǎng)和體育西路商鋪工作的人員

33、數(shù)目也非常龐大，由于天河城廣場(chǎng)一帶飲食等消費(fèi)較高，不少商圈內(nèi)的工作人員都喜歡在六運(yùn)小區(qū)消費(fèi)，造就了現(xiàn)在六運(yùn)小區(qū)的商業(yè)氛圍。目前，小區(qū)內(nèi)也出現(xiàn)了大包租商購買首層物業(yè)統(tǒng)一出租的投資現(xiàn)象，也有不少業(yè)主辦理“臨租牌”把首層住宅改為商鋪出租。天河城周邊街鋪?zhàn)饨鹂焖倥噬旌映侵苓吔咒佔(zhàn)饨鹂焖倥噬w育西路周邊受商業(yè)人氣的影響，已形成餐飲一條街的氛圍，如蒙地卡羅、麥當(dāng)勞、肯德基、綠茵閣、大和壽司等已在此開設(shè)分店，天河南一路的仙蹤林更是眾多連鎖店中效益最好的一間，不少餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者都希望能進(jìn)駐這里分得一杯羹?，F(xiàn)在的鋪?zhàn)庖咽乔皫啄甑膬杀抖?，在地鐵開通前，體育西和天河南一路商鋪的月租只是 100 元平方米，但地鐵開通

34、鋪?zhàn)庖搽S之快速攀升，現(xiàn)在一間新開張的東南亞餐廳，400 平方米左右的面積，月租就在 20 萬元左右，頂手費(fèi)也要近百萬元。而另一間不能做餐飲的中型鋪，月租也要 200 元平方米。體育西的鋪位大多是 100300 平方米的大鋪位，靠天河路的北段租金普遍在 300500 元平方米，轉(zhuǎn)手費(fèi)也大多近百萬元，17但仍有供不應(yīng)求的情況。而靠近黃埔大道的體育西末段一帶，則以新項(xiàng)目的裙樓商鋪為主，租價(jià)稍低，約 200 元平方米左右，如駿匯大廈的一二層商鋪剛租給一間 ktv，月租不超過 20 萬元。雖然天河城周邊商鋪?zhàn)饨鸶?，但由于生意興旺，商鋪求遠(yuǎn)大于供。天河南一路和小區(qū)內(nèi)南北向的主道路甚少有商鋪放出，而求鋪者卻

35、很多，如果有一個(gè)商鋪放租，也會(huì)有好幾個(gè)商家爭(zhēng)搶，更有不少商家會(huì)主動(dòng)找商鋪?zhàn)饪蜕陶劮肿饣蛘唔斒帧?jù)了解，小區(qū)內(nèi)一個(gè)10 平方米左右商鋪轉(zhuǎn)手費(fèi)已達(dá) 2 萬元，而個(gè)別旺鋪轉(zhuǎn)租，新租客不僅向原租客交“貴租” ，還要給轉(zhuǎn)手費(fèi)，這是商鋪轉(zhuǎn)租中少見的。c、本項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查、本項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查正佳廣場(chǎng)調(diào)研表正佳廣場(chǎng)調(diào)研表名名 稱稱正佳廣場(chǎng)正佳廣場(chǎng)所屬商圈所屬商圈天河區(qū) cbd地理位置地理位置天河路體育中心正對(duì)面商業(yè)類型商業(yè)類型超大型綜合商業(yè)發(fā)展商發(fā)展商廣州市正佳企業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)檔次亞洲第一代理商代理商營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)面積30 萬平方米層數(shù)層高層數(shù)層高7 層裙樓商場(chǎng)、30 層超甲級(jí)寫字樓、

36、48 層酒店商務(wù)公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修硬件設(shè)施硬件設(shè)施1500 位置的停車場(chǎng)、大型棕櫚廣場(chǎng)、中國最高的音樂噴泉等一一層售價(jià)層售價(jià)7萬元 /m2二層售價(jià)二層售價(jià)三層售價(jià)三層售價(jià)2四四層售價(jià)層售價(jià)一層租金一層租金900元/m2二層租金二層租金400元/m2三層租金三層租金400元/m2四層租金四層租金400元/m2經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別未知經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別未知經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別未知經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別未知18分割形式分割形式獨(dú)立分割形式分割形式獨(dú)立分割形式分割形式獨(dú)立分割形式分割形式獨(dú)立分割面積分割面積10100 m2分割面積分割面積10100m2分割面積分割面積10100m2分割面積分割面積10100

37、m2空置情況空置情況據(jù)目前資料統(tǒng)計(jì)，供不應(yīng)求；天河城調(diào)研表天河城調(diào)研表名名 稱稱天河城天河城所屬商圈所屬商圈天河區(qū) cbd地理位置地理位置正佳廣場(chǎng)西面商業(yè)類型商業(yè)類型大型綜合商業(yè)發(fā)展商發(fā)展商廣州天貿(mào)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)檔次高代理商代理商營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)面積近 30 萬層數(shù)層高層數(shù)層高49 層裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)豪華硬件設(shè)施硬件設(shè)施廣場(chǎng)、大型停車場(chǎng)一一層售價(jià)層售價(jià)二層售價(jià)二層售價(jià)三層售價(jià)三層售價(jià)四層售價(jià)四層售價(jià)19一層租金一層租金800元/m2二層租金二層租金300元/m2三層租金三層租金300元/m2四層租金四層租金300元/m2經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別綜合經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別綜合經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別綜合經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別

38、綜合分割形式分割形式獨(dú)立分割形式分割形式獨(dú)立分割形式分割形式獨(dú)立分割形式分割形式獨(dú)立分割面積分割面積10100 m2分割面積分割面積10100 m2分割面積分割面積10100 m2分割面積分割面積10100 m2空置情況空置情況空置率3陽光都會(huì)調(diào)查表陽光都會(huì)調(diào)查表名名 稱稱陽光都會(huì)廣場(chǎng)陽光都會(huì)廣場(chǎng)所屬商圈所屬商圈次天河區(qū) cbd地理位置地理位置天河區(qū)石牌東路商業(yè)類型商業(yè)類型綜合性商鋪發(fā)展商發(fā)展商廣州建圖房產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)檔次中代理商代理商營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)面積10 萬平方米層數(shù)層高層數(shù)層高三層商鋪，其余為住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)一般硬件設(shè)施硬件設(shè)施附近的摩登百貨、好又多商場(chǎng)等臨街臨街售價(jià)售價(jià)7

39、.5萬元 /m2一層售價(jià)一層售價(jià)5萬元 /m2二層售價(jià)二層售價(jià)3萬元 /m2四層售價(jià)四層售價(jià) 一層租金一層租金二層租金二層租金三層租金三層租金四層租金四層租金經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別未知經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別未知經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別未知經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別未知分割形式分割形式獨(dú)立分割形式分割形式獨(dú)立分割形式分割形式獨(dú)立分割形式分割形式獨(dú)立20分割面積分割面積1040 m2分割面積分割面積1040m2分割面積分割面積1040m2分割面積分割面積1040m2空置情況空置情況單位一經(jīng)推出就售磬；21二、土地價(jià)值分析二、土地價(jià)值分析1、土地個(gè)別因素分析、土地個(gè)別因素分析a、地理位置、地理位置該項(xiàng)目位于廣州市天河區(qū)天河南二路

40、，南接天河南二街，西隔體育東路，與正佳廣場(chǎng)相鄰，地塊北側(cè)為在建的“新國際廣場(chǎng)（寫字樓） ” ；本項(xiàng)目所在地本項(xiàng)目所在地22 b、地塊現(xiàn)狀、地塊現(xiàn)狀該項(xiàng)目為商圈改造項(xiàng)目，是廣州市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)工程之一，現(xiàn)為天河南公交總站，擁有 9 條公交線路和 2 條旅游公交線路；項(xiàng)目周邊商業(yè)配套成熟，商業(yè)氣息濃厚；c、周邊環(huán)境、周邊環(huán)境該地塊西臨正佳廣場(chǎng)，南接供電大廈，北側(cè)有在建項(xiàng)目（新國際）商業(yè)用地，東臨萬佳百貨正在興建的正在興建的“新國際新國際”23另外與天河城廣場(chǎng)毗鄰；外圈還有廣州電腦城、廣州東站、廣州書城、天河體育中心綜合評(píng)述：綜合評(píng)述：該地塊及其周邊用地為 cbd 及配套用地區(qū)各項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目及

41、配套項(xiàng)目設(shè)施完善。從大的周邊環(huán)境來說，有天河城廣場(chǎng)、萬佳百貨、正佳廣場(chǎng)、廣州書城、天河體育中心、廣州東站形成的正佳廣場(chǎng)正佳廣場(chǎng)位于豐興大廈裙樓位于豐興大廈裙樓“華潤(rùn)萬佳華潤(rùn)萬佳”百貨百貨24成熟 cbd 中央商圈環(huán)境。d、城市規(guī)劃、城市規(guī)劃根據(jù)廣州市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，本安適于位于天河區(qū)天河南二路的城市建設(shè)用地，總用地面約 18800；根據(jù)廣州交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，將此區(qū)域定位成為集辦公，零售，金融貿(mào)易，信息產(chǎn)業(yè)及管理綜合區(qū)域；本片區(qū)內(nèi)各地塊土地利用性質(zhì)主要包括道路廣場(chǎng)用地、公交站場(chǎng)及其配套用地，商業(yè)性公共設(shè)施用地及市政公用設(shè)施用地。現(xiàn)時(shí)天河南公交總站現(xiàn)時(shí)天河南公交總站廣場(chǎng)廣場(chǎng)25e、地塊的規(guī)劃

42、設(shè)計(jì)要點(diǎn)、地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建設(shè)用地面積：18800 平方米總建筑面積：70132 平方米公交站場(chǎng)建筑面積：1423 平方米辦公大樓建筑面積：54060 平方米公用建筑面積：712 平方米建筑容積率3.46綠化率：302、土地優(yōu)劣勢(shì)分析、土地優(yōu)劣勢(shì)分析本項(xiàng)目本項(xiàng)目 swot 綜合分析表綜合分析表優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（strength）劣勢(shì)（劣勢(shì)（weakness）1.項(xiàng)目所在地人氣相對(duì)來說不旺；1.位于天河區(qū) cbd 中心位置，具有其他公交總站無法比擬的天生優(yōu)勢(shì)2.項(xiàng)目臨北的“新國際”的施工進(jìn)度和定位不明朗；2.政府大力支持項(xiàng)目之一，不存在土地價(jià)格；3.旁邊的“供電”大廈，入夜后是一個(gè)巨大的“明亮坐標(biāo)”

43、 ，標(biāo)志性強(qiáng)。3.項(xiàng)目所在地并非主干道，而且道路相對(duì)來說窄小。機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（opportunity）威脅（威脅（threat）1.天河商業(yè)圈帶來的龐大的消費(fèi)群體；1.天河區(qū)成熟的商業(yè)圈和即將開始營(yíng)業(yè)的正佳廣場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)是一個(gè)沖擊；2.政府用地，所以相對(duì)來說開發(fā)成本較低，有機(jī)會(huì)形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)。2.有關(guān)部門能否保證本項(xiàng)目的順利開發(fā)及正常經(jīng)營(yíng)。263、項(xiàng)目發(fā)展建議、項(xiàng)目發(fā)展建議a、開發(fā)物業(yè)類型、開發(fā)物業(yè)類型從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析該規(guī)劃方案考慮到該區(qū)域現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，將該區(qū)域定位為公交站配套產(chǎn)業(yè)區(qū)，主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為公交站服務(wù)配套設(shè)施及汽車產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的大型汽車百貨商場(chǎng)，公交產(chǎn)業(yè)類型為三類：b、公交營(yíng)

44、運(yùn)調(diào)度樞杻、公交營(yíng)運(yùn)調(diào)度樞杻以廣州最新交通統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，廣州公交站場(chǎng)總?cè)笨诔^ 50 萬平方米。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，廣州市交委準(zhǔn)備在 10 年內(nèi)建設(shè) 73 個(gè)公交樞紐站場(chǎng)，現(xiàn)已制定了相應(yīng)的調(diào)整建設(shè)方案，著手對(duì)全市公交站場(chǎng)進(jìn)行大調(diào)整，建成后的公交調(diào)度樞紐，總面積將達(dá)到 150 萬平方米，基本可滿足現(xiàn)在廣州市交通發(fā)展規(guī)劃需要。 公交營(yíng)運(yùn)調(diào)度樞紐就是一座集現(xiàn)代化運(yùn)營(yíng)調(diào)度、多條公共汽車線路中轉(zhuǎn)、汽車百貨零售業(yè)、寫字樓為一體的現(xiàn)代化公共交通樞紐中心。公交樞紐工程建成后，將為天河區(qū)的交通提供有序的分流方式。建成后將安排公交到發(fā)線路 11 條。該樞紐站總建筑面積近 7 萬平方米（包括辦公寫字樓、商業(yè)裙樓等） ，

45、可為社會(huì)車輛提供足量的停車泊位。其中地上建筑有 lpg 加油站，寫字樓等，商業(yè)裙樓主要為汽車配套服務(wù)區(qū)。公交營(yíng)運(yùn)調(diào)度樞紐將實(shí)現(xiàn)換乘和人車分流。全部交通樞紐功能占地上地下兩層，地下一層為公交樞紐的換乘大廳，27地上一層則是公交車的地上編組站。c、汽車配套服務(wù)業(yè)、汽車配套服務(wù)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型、技術(shù)密集型的產(chǎn)業(yè)，具有高度的集中性。汽車配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)就是優(yōu)化汽車配套服務(wù)體系，逐步與客戶、經(jīng)銷商、供應(yīng)商等建立新型業(yè)務(wù)關(guān)系，合理、有效地利用資源，更好地為汽車消費(fèi)者提供全方位服務(wù)，建立與國際接軌的營(yíng)銷體系與配套網(wǎng)絡(luò)。重點(diǎn)投資建立具備新車銷售、舊車回收、維修服務(wù)、零配件供應(yīng)及信息反饋職能的汽車品牌店；

46、集采購、營(yíng)銷、服務(wù)、信息等為一體的汽車產(chǎn)業(yè)鏈；具備中轉(zhuǎn)、運(yùn)輸、管理職能的配套服務(wù)體系。還為客戶提供相應(yīng)的售后服務(wù)，如汽車維修、汽車救援、維修期間提供代用車及汽車租賃等一系列增值配套服務(wù)。d、辦公寫字樓租賃、辦公寫字樓租賃目前該區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀為商業(yè)類服務(wù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，該土地再利用性質(zhì)為公共交通基礎(chǔ)設(shè)施改造用地。考慮到目前的狀況，擬建一個(gè)集現(xiàn)代化公交運(yùn)營(yíng)調(diào)度，多條公共汽車線路中轉(zhuǎn),汽車百貨，辦公寫字樓為一體的現(xiàn)代化公共交通樞杻中心。將該區(qū)域重新規(guī)劃為公交綜合服務(wù)功能的產(chǎn)業(yè)模式，是充分改變目前公交站場(chǎng)滯后，公交運(yùn)用調(diào)度效率低下狀況的有效途徑。從土地使用分析從土地使用分析28該土地使用面積為 1

47、8800 平方米，有兩面臨街，地塊呈長(zhǎng)方形分布?？偨ㄖ娣e 70132 平方米，容積率 3.46，是較高密度區(qū)域。對(duì)于公交站服務(wù)產(chǎn)業(yè)來說，建造大型公交物業(yè)配套是其考慮的主要原因。該地域地段位置適合安排公交車，汽車保修、加油、停車、洗車等服務(wù)流水作業(yè)線，以及辦公，商業(yè)等項(xiàng)目功能。特別是該地塊西側(cè)臨街有投資逾 40 億元的超大型 shopping mall（正佳廣場(chǎng)）商業(yè)輻射,由此現(xiàn)狀分析，在整個(gè)規(guī)劃改造時(shí)圍繞西北部商業(yè)中心做擴(kuò)散方式均勻排列。4、優(yōu)選方案進(jìn)行項(xiàng)目投資概算（不含地價(jià)）、優(yōu)選方案進(jìn)行項(xiàng)目投資概算（不含地價(jià)）a、綜合項(xiàng)目建筑成本估算、綜合項(xiàng)目建筑成本估算a.寫字樓建筑成本寫字樓建筑成本

48、序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目單價(jià)（元單價(jià)（元/）建筑面積（建筑面積（）總價(jià)（元）總價(jià)（元）a前期費(fèi)用80540604,324,800b勘查設(shè)計(jì)60540603,243,600c建筑安裝c1基礎(chǔ)土石方1854060973,080c2樁基礎(chǔ)120540606,487,200c3主體工程12005406064,872,000c4水電安裝120540606,487,200c5消防60540603,243,600c6人防30540601,621,800c7公共裝修部分4005406021,624,000c8其他設(shè)備1054060540,600d城市公配基金100540605,406,000e市政改造費(fèi)5005406

49、027,030,000f管理費(fèi)(a+b+c+d+e+)3%4,375,616.4g不可預(yù)見費(fèi)用(a+b+c+d+e+f)5%7,511,474.8總價(jià)總價(jià)157,740,97129b.商業(yè)建筑成本計(jì)算表商業(yè)建筑成本計(jì)算表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目單價(jià)（元單價(jià)（元/）建筑面積（建筑面積（）總價(jià)（元）總價(jià)（元）a前期費(fèi)用805936474,880b勘查設(shè)計(jì)605936356,160c建筑安裝c1基礎(chǔ)土石方185936106,848c2樁基礎(chǔ)1205936712,320c3主體工程120059367,123,200c4水電安裝1205936712,320c5消防605936356,160c6人防3059361

50、78,080c7公共裝修部分40059362,374,400c8其他設(shè)備10593659,360d城市公配基金1005936593,600e市政改造費(fèi)50059362,968,000f管理費(fèi)(a+b+c+d+e+)3%480,457.44g不 可預(yù)見費(fèi)(a+b+c+d+e+f)5%16,495,705.4總價(jià)總價(jià)32,991,490.84c.公交站場(chǎng)建筑成本：公交站場(chǎng)建筑成本：1423300 元元/=426,900 元元d.公用建筑成本：公用建筑成本：712100 元元/=71,200 元元b、財(cái)務(wù)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用（不含土地價(jià)款的利息）按正常的開發(fā)速度，項(xiàng)目可在 2 年的時(shí)間內(nèi)完成改造及

51、招商租賃，假設(shè)建筑成本在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，按開發(fā)期均勻投入，按開發(fā)期的一半計(jì)算利息，則建筑成本的利息額為：30（32,991,490+157,740,971+426,900+71,200）820.515,298,444 元元c、管理費(fèi)用、管理費(fèi)用指項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項(xiàng)目管理費(fèi)用。由于地塊為政府公共交通基礎(chǔ)設(shè)施改造項(xiàng)目，故土地成本的管理費(fèi)用忽略不計(jì)，管理費(fèi)用按建筑成本的 3%計(jì)算：（32,991,490+157,740,971）3%=5,721,973 元元d、加油站、加油站(lpg)預(yù)計(jì)投入成本：10,000,000 元（預(yù)計(jì)）e、項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含地價(jià)）、項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含

52、地價(jià)）項(xiàng)目開發(fā)的總投資額（不含地價(jià)款及其利息）為：32,991,490+157,740,971+426,900+71,200+15,298,444+5,721,973+10,000,000=222,250,978 元元按照項(xiàng)目總建筑面積 70,132 平方米計(jì)算，開發(fā)總成本為:222,250,978 元人民幣，綜合開發(fā)成本為：3,169 元/平方米。315、項(xiàng)目未來租價(jià)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目未來租價(jià)預(yù)測(cè)根據(jù)前期調(diào)研結(jié)果，預(yù)測(cè)月租金收入水平為租金水平（元租金水平（元/平方米平方米/月）月）租金水平（元租金水平（元/平方米平方米/月）月）項(xiàng)目項(xiàng)目保守估計(jì)保守估計(jì)樂觀估計(jì)樂觀估計(jì)商場(chǎng)100150寫字樓2040總

53、計(jì)120190注：1.此表年租金不包括交付交委使用的 10000 平方米的辦公面積；2.房地產(chǎn)綜合稅率以 14%計(jì)算；3.空置率以廣州天河區(qū)附近商業(yè)寫字樓平均空置率 80%為基準(zhǔn)。年計(jì)算稅后租金收入水平年租金水平（元）年租金水平（元）年租金水平（元）年租金水平（元）項(xiàng)目項(xiàng)目保守估計(jì)保守估計(jì)樂觀估計(jì)樂觀估計(jì)商場(chǎng)4,900,7627,051,968寫字樓6,979,10413,958,208總計(jì)11,879,86621,010,176注：1.此表年租金不包括交付交委使用的 10000 平方米的辦公面積；2.房地產(chǎn)綜合稅率以 14%計(jì)算；3.空置率以廣州天河區(qū)附近商業(yè)寫字樓平均空置率 80%為基準(zhǔn)。

54、32三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案（建議案）三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案（建議案）1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案概述、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案概述本項(xiàng)目為整個(gè)天河南二路公交站綜合開發(fā)功能部分，汽車百貨商場(chǎng)是本項(xiàng)目功能盈利性項(xiàng)目之一，根據(jù)我司對(duì)廣州公交汽車及私家汽車調(diào)研結(jié)果分析，建議在本項(xiàng)目商業(yè)裙樓部分開發(fā)經(jīng)營(yíng)汽車百貨商場(chǎng)。本項(xiàng)目位于廣州市天河區(qū)天河南二路，總用地面積約 18800平方米，其中商業(yè)裙樓面積 5936 平方米。汽車百貨商場(chǎng)可全新導(dǎo)入國際先進(jìn)的汽車用品大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，深圳深圳“皇馬汽車百貨皇馬汽車百貨”33致力汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)終端市場(chǎng)的拓展，與廣大汽車用品生產(chǎn)商攜手共創(chuàng)新型銷售與服務(wù)的商業(yè)平臺(tái)，不斷滿足廣州汽車市場(chǎng)日趨

55、多元化、個(gè)性化、時(shí)尚化的消費(fèi)需求。2、物業(yè)定位、物業(yè)定位“一站式一站式”大型汽車用品及公交汽車配套服務(wù)專業(yè)商場(chǎng)大型汽車用品及公交汽車配套服務(wù)專業(yè)商場(chǎng)一一 站站 式式是指從汽車消費(fèi)客戶將車鑰匙交給工作人員開始，一直到工作人員再將車鑰匙交還消費(fèi)客戶這段時(shí)間車產(chǎn)生的一系列消費(fèi)（比如貼膜、汽車美容、維修、保養(yǎng)等）的總和。大大 型型體現(xiàn)在汽車相關(guān)消費(fèi)品的品種齊全，服務(wù)周到。配套服務(wù)配套服務(wù)是指針對(duì)于公交汽車的一系列配套服務(wù)（清洗、維修、保養(yǎng)、更換、升級(jí)等） 。以商品類別及功能劃分商品區(qū)域，以敞開式品牌專柜與 diy 商品自助式服務(wù)相結(jié)合的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營(yíng)銷推廣的新型商業(yè)模式。3、經(jīng)營(yíng)

56、模式、經(jīng)營(yíng)模式以采購+合作經(jīng)營(yíng)即集中收銀線與單開收銀為一體的百貨商場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)模式。 汽車百貨汽車百貨：汽車美容護(hù)理34 汽車快修改裝 汽車用品百貨 汽車配件專營(yíng)店 汽車保養(yǎng)傳播區(qū) 汽車族的休閑區(qū)4、合作方式、合作方式租賃方式租賃方式按建筑面積計(jì)租聯(lián)營(yíng)方式聯(lián)營(yíng)方式保底租金扣點(diǎn)保底營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)純扣點(diǎn)供貨方式供貨方式代銷實(shí)結(jié)購銷月結(jié) 招招 商商利用品牌：殼牌、埃克森美孚、阿爾派、松下、索尼、先鋒、米其林、固特異、橫濱、普利斯通、巴斯夫、3m、雷朋、法拉特等5、營(yíng)業(yè)方式、營(yíng)業(yè)方式會(huì)員制量販批發(fā)銷售會(huì)員制量販批發(fā)銷售效仿山姆會(huì)員店的銷售模式，招納大量會(huì)員，形成擁有大量自己的會(huì)員規(guī)模及形成批量銷售的規(guī)模，實(shí)

57、現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。35商品零售與咨詢服務(wù)商品零售與咨詢服務(wù)除了有會(huì)員制的量販銷售外，還要有針對(duì)于高端客戶（名貴轎車）的專項(xiàng)服務(wù)，以保證本商場(chǎng)的市場(chǎng)客戶覆蓋率。汽車配套增值（快修護(hù)理等）服務(wù)汽車配套增值（快修護(hù)理等）服務(wù)設(shè)立“24 小時(shí)汽車便利店” （包含一般的汽車百貨及快修等服務(wù)） ，真正實(shí)現(xiàn)全天候?qū)I(yè)汽車服務(wù)。會(huì)員專用網(wǎng)絡(luò)查詢及網(wǎng)絡(luò)購物平臺(tái)會(huì)員專用網(wǎng)絡(luò)查詢及網(wǎng)絡(luò)購物平臺(tái)網(wǎng)上汽車查詢服務(wù)（比如新車資料、汽車新聞、汽車價(jià)格、配件市場(chǎng)、汽車租賃等服務(wù)）及網(wǎng)上購物平臺(tái)（比如預(yù)定新車、選購汽車配件、預(yù)定維修、保養(yǎng)、更換的時(shí)間等） ，真正實(shí)現(xiàn)全方位的專業(yè)汽車服務(wù)。6、目標(biāo)客戶群體、目標(biāo)客戶群體汽車保養(yǎng)美容

58、客戶目標(biāo)：家庭轎車、公交車輛汽車保養(yǎng)美容客戶目標(biāo)：家庭轎車、公交車輛家庭轎車家庭轎車目前廣州的的年家庭轎車增長(zhǎng)率為 33，汽車保養(yǎng)行業(yè)市場(chǎng)潛力無限。公交車輛公交車輛公交車輛的數(shù)量沒有家庭轎車多，但是公交車輛的消耗非常大，折舊非?？?，基本上每天都需要一定的檢修和維護(hù)保養(yǎng)，市場(chǎng)潛力也非常大。量販（會(huì)員）客戶目標(biāo)：家庭轎車擁有者量販（會(huì)員）客戶目標(biāo)：家庭轎車擁有者36家庭轎車擁有者的消費(fèi)潛力巨大，影響力廣泛，也是本項(xiàng)目形成口碑的重要條件之一。7、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)范圍主力經(jīng)營(yíng)汽車用品、汽車服務(wù)以及舊機(jī)動(dòng)車交易等。汽車用品種類汽車用品種類汽車電器類、汽車內(nèi)外飾品、汽車養(yǎng)護(hù)用品、汽車易耗用品、汽車配件和工具

59、等。汽車服務(wù)種類汽車服務(wù)種類汽車清洗、汽車貼膜、汽車美容、汽車檢修、汽車保養(yǎng)、汽車改裝、汽車事務(wù)委托等。8、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)建“無敵”優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從擁有一部汽車至汽車報(bào)廢的全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)。美車、美居、美飾的全新演繹。讓本百貨商場(chǎng)成為車的第二個(gè)流動(dòng)的家。9、配套設(shè)施、配套設(shè)施足量車位的停車場(chǎng)（約為 150 個(gè)）直行客梯（約 2 部） 、扶手電梯（約上下各一條）整樓采用中央空調(diào)系統(tǒng)，配置自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)以及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消火栓37連接各樓層的專用車道（雙向單車道）10、經(jīng)營(yíng)推廣策略、經(jīng)營(yíng)推廣策略本地塊項(xiàng)目劃分為三塊：加油站、公交停車場(chǎng)、綜合部分（商業(yè)裙樓和寫字樓） ，但就地塊現(xiàn)時(shí)情況及前期的調(diào)研報(bào)

60、告分析出：本地塊的關(guān)鍵盈利部分在綜合部分（商業(yè)裙樓和寫字樓） ，而商業(yè)裙樓的利潤(rùn)最高，因此在經(jīng)營(yíng)推廣策略中將會(huì)主要描述“商業(yè)裙樓（汽車百貨） 。商業(yè)裙樓（汽車百貨）經(jīng)營(yíng)推廣策略商業(yè)裙樓（汽車百貨）經(jīng)營(yíng)推廣策略汽車百貨引入與國際接軌的會(huì)員制大賣場(chǎng)的營(yíng)銷模式，整合四大強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，必將引發(fā)廣州汽車公交服務(wù)產(chǎn)業(yè)的全面升級(jí)?！捌嚂?huì)員營(yíng)銷汽車會(huì)員營(yíng)銷”會(huì)員就是提款機(jī)。強(qiáng)大的會(huì)員營(yíng)銷方式、每年 33%的城市汽車增長(zhǎng)率、近30 萬的會(huì)員發(fā)展?jié)摿?。憑借會(huì)員卡在汽車百貨、汽車護(hù)理中心、休閑會(huì)所可享受優(yōu)惠的購物折扣、快捷完善的汽車護(hù)理與維修、別具一格的商務(wù)休閑服務(wù)?！捌囄幕癄I(yíng)銷汽車文化營(yíng)銷”評(píng)鑒、拍賣、展會(huì)、賽事