土地估價師系列講義之土地估價理論與方法第6講

1、土地估價相關(guān)知識精講班第 6 講講義3、契稅的課稅對象3 、課稅對象：契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。4 、稅率：契稅的稅率為 3一5 各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。5 、計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)是房屋土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當(dāng)事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對房屋價值進(jìn)行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移必然連帶著土地權(quán)屬

2、的變動。房地產(chǎn)價格，會因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價格的一種體現(xiàn)，考慮到實際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價格和土地的價格，都以 房地產(chǎn)交易契約價格總額 為計稅依據(jù)。土地使用權(quán)交換、房屋交換時，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額為計稅依據(jù)。6 、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照契稅暫行條例，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10 日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。7 、減稅、免稅有下列行為之一的，減征、免征契稅：(1)

3、國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；(2) 城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；(3) 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；(4) 土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；(5) 納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；(6) 依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外

4、交部確認(rèn)，可以免征。中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則財法字 199752 號頒布日期： 19971028 實施日期： 19971001 頒布單位：財政部第一條 根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例（以下簡稱條例）的規(guī)定，制定本細(xì)則。第二條條例所稱土地、房屋權(quán)屬，是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。第三條條例所稱承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。第四條條例所稱單位，是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會團(tuán)體以及其他組織。條例所稱個人，是指個體經(jīng)營者及其他個人。第五條 條例所稱國有土地使用權(quán)出讓，是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國

5、家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。第六條 條例所稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。條例所稱土地使用權(quán)出售，是指土地使用者以土地使用權(quán)作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。條例所稱土地使用權(quán)贈與，是指土地使用者將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。條例所稱土地使用權(quán)交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。第七條 條例所稱房屋買賣，是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。條例所稱房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。條

6、例所稱房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。第八條 土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（四）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。第九條條例所稱成交價格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。第十條土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征

7、稅。第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。其計稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。第十二條條例所稱用于辦公的，是指辦公室（樓）以及其他直接用于辦公的土地、房屋。條例所稱用于教學(xué)的，是指教室（教學(xué)樓）以及其他直接用于教學(xué)的土地、房屋。條例所稱用于醫(yī)療的，是指門診部以及其他直接用于醫(yī)療的土地、房屋。條例所稱用于科研的，是指科學(xué)試驗的場所以及其他直接用于科研的土地、房屋。條例所稱用于軍事設(shè)施的，是指：（一）地上和地下的軍事指揮作戰(zhàn)工程；（二）軍用的機(jī)場、港口、碼頭；（三）軍用的庫房、營區(qū)、訓(xùn)練場、試驗場；（四）軍用的通信、導(dǎo)航、觀測臺站；（五）其

8、他直接用于軍事設(shè)施的土地、房屋。本條所稱其他直接用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研的以及其他直接用于軍事設(shè)施的土地、房屋的具體范圍，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。第十三條條例所稱城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，是指經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)購買的公有住房。城鎮(zhèn)職工享受免征契稅，僅限于第一次購買的公有住房。超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，仍應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。第十四條條例所稱不可抗力，是指自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。第十五條根據(jù)條例第六條的規(guī)定，下列項目減征、免征契稅：(一)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者

9、免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。(二)納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。(三)依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。第十六條納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后1 0日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理減征或者免征契稅手續(xù)。第十七條納稅人因改變土地、房屋用途應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征契稅的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當(dāng)天。

10、第十八條條例所稱其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證，是指具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的其他憑證。第十九條條例所稱有關(guān)資料，是指土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理土地、房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的有關(guān)土地、房屋權(quán)屬、土地出讓費(fèi)用、成交價格以及其他權(quán)屬變更方面的資料。第二十條征收機(jī)關(guān)可以根據(jù)征收管理的需要，委托有關(guān)單位代征契稅，具體代征單位由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。代征手續(xù)費(fèi)的支付比例，由財政部另行規(guī)定。第二十一條省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)條例和本細(xì)則的規(guī)定制定實施辦法，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。第二十二條本細(xì)則自1 9 9 7年1 0

11、月1日起施行。此前財政部關(guān)于契稅的各項規(guī)定同時廢止。印花稅4.6 印花稅1、印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅2、印花稅的納稅人為在中國境內(nèi)書立領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個人，包括國內(nèi)各類企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊及中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)、外國公司和其他經(jīng)濟(jì)組織及其在華機(jī)構(gòu)等單位和個人。3、印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項：(1) 購銷、加工承攬、建設(shè)工程勘察設(shè)計、建設(shè)安裝工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；(2)

12、 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；(3) 營業(yè)帳簿；(4) 權(quán)利、許可證照；(5) 經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。4、印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：1%。、5%o、3%o、0. 5%o、0. 3%o。對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采用定 額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。印花稅計稅依據(jù)根據(jù)應(yīng)稅憑證的種類，分別有以下幾種：(1) 合同或具有合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計稅依據(jù)。具體包括購銷金額、加工或承攬收入、收取費(fèi)用、承包金額、租賃金額、運(yùn)輸費(fèi)用、倉儲保管費(fèi)用、借款金額、保險費(fèi)收入等項；(2) 營業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動資金總額作為計稅依據(jù)；(3) 不記載金額的營業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細(xì)分類帳簿等輔助性帳簿，按憑證