土地法 案例分析

1、案例一： 小周于2003年初與某開發(fā)商簽訂商品房預售合同，預交部分房款后，等待產權證下達。在此期間該開發(fā)商將該房以更高價格賣給不知情的小李，并與小李辦理了房屋產權登記。2003年末，該開發(fā)商告知小周，拒絕履行合同，同時退還小周預付房款和違約金。小周不愿接受，遂向法院請求和該公司繼續(xù)履行合同。 小周與該開發(fā)商簽訂的商品房預售合同能履行嗎? 12v法院經審理:v小周與該開發(fā)商簽訂的商品房預售合同有效。在預購人未取得房屋所有權之前，開發(fā)商擅自就同一商品房與他人簽訂預售合同，是嚴重違反原合同的行為。v但是，小周認購的商品房被銷售給不知情的第三人，并辦理了房屋產權登記，因此認定開發(fā)商與小李所簽訂的合同有

2、效。v法院最終判決：小周與該開發(fā)商簽訂的商品房預售合同不能履行，駁回小周要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同的訴訟請求。小李最終取得該房屋所有權。預售人對因此而給小周造成的損失，應承擔相應的民事責任。v 3u案例二：案例二：20052005年年7 7月，某私營公司從某開發(fā)商月，某私營公司從某開發(fā)商處購買別墅一套，辦理產權登記時由辦公室主處購買別墅一套，辦理產權登記時由辦公室主任王某代為辦理，王某將產權登記為自己名下，任王某代為辦理，王某將產權登記為自己名下，一年后，王某將別墅賣給趙某，趙某在付款前一年后，王某將別墅賣給趙某，趙某在付款前核實房管局登記所有權人為王某，遂交付了款核實房管局登記所有權人為王某，遂

3、交付了款項。過戶后，王某的公司請求法院判令買賣合項。過戶后，王某的公司請求法院判令買賣合同無效，法院駁回其訴訟請求。同無效，法院駁回其訴訟請求。u案例三：案例三：20042004年年3 3月，方某從劉某處購買房屋月，方某從劉某處購買房屋一處，交付全部款項后，未辦理過戶手續(xù)即搬一處，交付全部款項后，未辦理過戶手續(xù)即搬進房屋居住。后，劉某將該房屋轉賣給孫某，進房屋居住。后，劉某將該房屋轉賣給孫某，并辦理了過戶手續(xù)。孫某起訴要求劉某騰房，并辦理了過戶手續(xù)。孫某起訴要求劉某騰房，法院支持了其訴訟請求。法院支持了其訴訟請求。u上兩個案例法院判決對嗎？上兩個案例法院判決對嗎？4u物權法第九條：“關于不動產

4、物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力。法律另有規(guī)定的除外?！痹摋l體現(xiàn)的就是不動產登記保護制度。u物權法第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋以及其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。” 案例：案例：u20012001年春天，楊某在自己家的自留地里種了年春天，楊某在自己家的自留地里種了黃瓜、西紅柿、大白菜等經濟作物?？墒?，黃瓜、西紅柿、大白菜等經濟作物?？墒?，到了四、五月

5、份，同村的曹某在緊挨著楊某到了四、五月份，同村的曹某在緊挨著楊某的菜地東側種上了楊樹苗。這些小樹苗長得的菜地東側種上了楊樹苗。這些小樹苗長得很快，當年就長到了兩三米高，使楊某地里很快，當年就長到了兩三米高，使楊某地里的黃瓜、西紅柿的生長受到了嚴重影響。的黃瓜、西紅柿的生長受到了嚴重影響。u20022002年，楊某又種植了大白菜，而楊樹苗已年，楊某又種植了大白菜，而楊樹苗已經長到了六七米高，成了楊樹，而且很多樹經長到了六七米高，成了楊樹，而且很多樹苗就種在兩塊地之間的田埂上，將白菜地的苗就種在兩塊地之間的田埂上，將白菜地的陽光遮住，使白菜無法正常采光，直到秋天陽光遮住，使白菜無法正常采光，直到秋

6、天收獲季節(jié)，白菜還沒裹緊菜心。為了維護自收獲季節(jié)，白菜還沒裹緊菜心。為了維護自己的權利，楊某向法院起訴。己的權利，楊某向法院起訴。5 法院判決：法庭通過多方調查后認為，曹某法庭通過多方調查后認為，曹某的樹苗確實影響了楊某菜地的采光，影響了的樹苗確實影響了楊某菜地的采光，影響了蔬菜的生長，法庭依照實際情況，判定曹某蔬菜的生長，法庭依照實際情況，判定曹某賠償楊某經濟損失賠償楊某經濟損失500500元。元。6案例 王某出生在某市郊區(qū)的農村，父母均系農民。2000年9月，王某考上大學，其戶口也由農村隨其遷出入校。在讀大學期間，王某原籍所在地因國家建設需要征用了部分土地，征用單位向王某原籍所在地集體經濟

7、組織（村小組）支付了土地補償費。村小組將土地補償費分配給了村民，王某未能分得。王某遂以該村小組為被告，向人民法院提起民事訴訟，請求法院判令村小組按村民同等待遇給付王某土地補償費。 問：王某應否獲得土地補償款？7本案應該如何處理 1.河南省?？h王莊鄉(xiāng)小灘村第一村民小組有河南省浚縣王莊鄉(xiāng)小灘村第一村民小組有19611961年年前稱第一生產隊，前稱第一生產隊，19621962年?？h人民政府向小灘村第年?？h人民政府向小灘村第一生產隊頒發(fā)了生產資料所有證，載明一生產隊頒發(fā)了生產資料所有證，載明“千王千王地地”43.54”43.54畝。畝。19741974年，當時的王莊人民公社為下年，當時的王莊人民公社為

8、下鄉(xiāng)知青提供勞動鍛煉的場所，成立了青年隊，無償鄉(xiāng)知青提供勞動鍛煉的場所，成立了青年隊，無償占用了小灘不可救藥第一生產隊占用了小灘不可救藥第一生產隊“千王地千王地”43.54”43.54畝，未辦任何征地手續(xù)和補償。畝，未辦任何征地手續(xù)和補償。19841984年知青回城，年知青回城，青年隊解散，其使用的土地一直由鄉(xiāng)政府管理，從青年隊解散，其使用的土地一直由鄉(xiāng)政府管理，從8080年代初，村民小組一直向政府追要該幅土地，年代初，村民小組一直向政府追要該幅土地，20032003年村民小組向法院提起民事訴訟，要求鄉(xiāng)政府年村民小組向法院提起民事訴訟，要求鄉(xiāng)政府返還非法侵占的土地返還非法侵占的土地43.544

9、3.54畝。畝。 人民法院應該如何審理此案？人民法院應該如何審理此案？892.某鄉(xiāng)管轄范圍內的甲村和乙村系鄰村，由于某鄉(xiāng)管轄范圍內的甲村和乙村系鄰村，由于歷史的原因，兩村之間的界樁已經滅失。位歷史的原因，兩村之間的界樁已經滅失。位于兩村之間的一塊地，長期以來由甲村村民于兩村之間的一塊地，長期以來由甲村村民耕種。但乙村認為該塊土地屬于乙村所有，耕種。但乙村認為該塊土地屬于乙村所有，乙村多次要求甲村返還土地，均遭到甲村拒乙村多次要求甲村返還土地，均遭到甲村拒絕。后來乙村在無奈之下，將甲村告上法院。絕。后來乙村在無奈之下，將甲村告上法院。 問：（問：（1）乙村能否直接向人民法院提起訴訟，）乙村能否直

10、接向人民法院提起訴訟，要求法院裁決雙方的土地糾紛？要求法院裁決雙方的土地糾紛？ （2）對于本案的爭議，正確的處理途徑是什）對于本案的爭議，正確的處理途徑是什么？么？案例 1999年，某房地產公司在于某等居民住房的南面相年，某房地產公司在于某等居民住房的南面相隔中環(huán)線進行房地產開發(fā)建設公寓住宅。該公寓住隔中環(huán)線進行房地產開發(fā)建設公寓住宅。該公寓住宅屬于高層樓房。在工程施工過程中，居民以日后宅屬于高層樓房。在工程施工過程中，居民以日后建成的公寓住宅定會影向采光為主要理由，先后到建成的公寓住宅定會影向采光為主要理由，先后到施工現(xiàn)場、售樓處、及中環(huán)線等處進行抗議，不僅施工現(xiàn)場、售樓處、及中環(huán)線等處進行

11、抗議，不僅造成房地產公司停工四十余天，而且一度造成中環(huán)造成房地產公司停工四十余天，而且一度造成中環(huán)線長時間堵塞。房地產公司在政府部門和基層組織線長時間堵塞。房地產公司在政府部門和基層組織的主持下，與居民代表進行了協(xié)商，居民提出高額的主持下，與居民代表進行了協(xié)商，居民提出高額賠償?shù)囊?，雙方未能達成一致而成訟。賠償?shù)囊螅p方未能達成一致而成訟。10本案法院應如何判決？案例20072007年年1010月月1212日，住在王某樓下的李某在其陽臺上安日，住在王某樓下的李某在其陽臺上安裝防盜欄，寬度裝防盜欄，寬度4040公分。在安裝過程中，王某以李公分。在安裝過程中，王某以李某安裝的防盜欄頂部為水平面

12、并且寬度達某安裝的防盜欄頂部為水平面并且寬度達4040公分給公分給自己帶來了被偷盜的危險為由，阻止李某安裝該防自己帶來了被偷盜的危險為由，阻止李某安裝該防盜欄。李某說：盜欄。李某說： 從一樓到三樓的陽臺均安裝了防從一樓到三樓的陽臺均安裝了防盜欄，我也是為了安全起見才安裝防盜欄的。況且，盜欄，我也是為了安全起見才安裝防盜欄的。況且，我是在自己家的陽臺上安裝防盜欄，不關你家的事。我是在自己家的陽臺上安裝防盜欄，不關你家的事。你要是覺得不安全，你也可以在你家陽臺上安裝防你要是覺得不安全，你也可以在你家陽臺上安裝防盜欄嗎？盜欄嗎？ 于是，兩人爭吵起來，王某一怒之下，于是，兩人爭吵起來，王某一怒之下，將

13、已經被安裝工人放到四樓但尚未固定防盜欄的護將已經被安裝工人放到四樓但尚未固定防盜欄的護繩用剪刀剪斷。致使防盜欄從四樓摔到一樓，完全繩用剪刀剪斷。致使防盜欄從四樓摔到一樓，完全損壞，所幸并無人員傷亡。于是，李某將王某告上損壞，所幸并無人員傷亡。于是，李某將王某告上法庭，要求賠償防盜欄損失法庭，要求賠償防盜欄損失800800元。元。1112 土地使用權相鄰關系 兩個或兩個以上相毗鄰土地使用權人因對各自使用的土地行使使用權而發(fā)生的權利義務關系v土地使用權相鄰關系法律保護的內容v1.相鄰便利提供v2.鄰地利用v3.相鄰妨害禁止案例 年月，某服裝集團公司與某對外年月，某服裝集團公司與某對外貿易公司及某省

14、外貿紡織品進出口公司三方貿易公司及某省外貿紡織品進出口公司三方共同出資成立了某制衣有限公司。共同出資成立了某制衣有限公司。年月，制衣有限公司向人民法院申請破產年月，制衣有限公司向人民法院申請破產還債，法院依法立案受理，并組成了破產清還債，法院依法立案受理，并組成了破產清算組。在清算的過程中發(fā)現(xiàn)，服裝集團公司算組。在清算的過程中發(fā)現(xiàn)，服裝集團公司用以出資的土地使用權為國有劃撥土地使用用以出資的土地使用權為國有劃撥土地使用權。本案中是否應將該國有劃撥土地使用權權。本案中是否應將該國有劃撥土地使用權列入破產財產？列入破產財產？13存在兩種意見 第一種意見認為：不應將該國有劃撥土地使用權列入破產財不應

15、將該國有劃撥土地使用權列入破產財產。理由是：根據中華人民共和國土地管理法第五十八產。理由是：根據中華人民共和國土地管理法第五十八條第一款第條第一款第(四四)項及城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行項及城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第四十七條的規(guī)定，破產企業(yè)以劃撥方式取得的國有條例第四十七條的規(guī)定，破產企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業(yè)破產時，有關人民政府土地使用權不屬于破產財產，在企業(yè)破產時，有關人民政府可予以收回，并依法處置。另外，根據最高人民法院發(fā)布的可予以收回，并依法處置。另外，根據最高人民法院發(fā)布的關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問關于破產企業(yè)國

16、有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復，破產企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權不題的批復，破產企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產。因此，制衣有限公司的國有劃撥土地使用權屬于破產財產。因此，制衣有限公司的國有劃撥土地使用權不屬于破產財產，可由出資人收回不屬于破產財產，可由出資人收回;出資人服裝集團公司對出資人服裝集團公司對制衣有限公司的出資制衣有限公司的出資(土地使用權，作價土地使用權，作價300萬元萬元)視為出資視為出資不到位，不到位的部分為制衣有限公司的破產債權，由破產不到位，不到位的部分為制衣有限公司的破產債權，由破產清算組負責向出資人清收。清算組負責向出資人清收。14

17、 第二種意見認為：應將該國有劃撥土地使用權列入應將該國有劃撥土地使用權列入破產財產。理由是：我國土地管理法、破產財產。理由是：我國土地管理法、城鎮(zhèn)國有城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例土地使用權出讓和轉讓暫行條例及公司法均未規(guī)及公司法均未規(guī)定不可以國有劃撥土地使用權對外出資設立新的公定不可以國有劃撥土地使用權對外出資設立新的公司。因此，服裝集團公司以國有劃撥土地使用權出司。因此，服裝集團公司以國有劃撥土地使用權出資并未違反法律規(guī)定，且土地行政管理部門已為制資并未違反法律規(guī)定，且土地行政管理部門已為制衣有限公司辦理了國有劃撥土地使用權證。三股東衣有限公司辦理了國有劃撥土地使用權證。三股東在設立

18、制衣有限公司的過程中并沒有違反法律規(guī)定在設立制衣有限公司的過程中并沒有違反法律規(guī)定的地方。經會計師事務所驗資，三股東的出資均已的地方。經會計師事務所驗資，三股東的出資均已到位，制衣有限公司經工商行政管理部門核準成立，到位，制衣有限公司經工商行政管理部門核準成立，制衣有限公司的資產具有公示的效力，破產企業(yè)的制衣有限公司的資產具有公示的效力，破產企業(yè)的債權人有理由相信該土地使用權為制衣有限公司所債權人有理由相信該土地使用權為制衣有限公司所享有。如果以該土地使用權為國有劃撥土地使用權享有。如果以該土地使用權為國有劃撥土地使用權為由，由出資人收回，不列入破產財產，將對債權為由，由出資人收回，不列入破產

19、財產，將對債權人不公平。人不公平。15案例 1998年甲企業(yè)通過協(xié)議出讓方式取得年甲企業(yè)通過協(xié)議出讓方式取得A城市近郊的城市近郊的一宗國有建設用地使用權，土地用途為工業(yè)用地，一宗國有建設用地使用權，土地用途為工業(yè)用地，出讓年限出讓年限50年。近年隨著該城市的快速發(fā)展，甲企年。近年隨著該城市的快速發(fā)展，甲企業(yè)所取得土地已納入該城市發(fā)展規(guī)劃之列。業(yè)所取得土地已納入該城市發(fā)展規(guī)劃之列。2010年，年，該市人民政府以發(fā)展城市規(guī)劃、美化城市環(huán)境為由，該市人民政府以發(fā)展城市規(guī)劃、美化城市環(huán)境為由，要求國土資源管理部門負責提前收回甲企業(yè)的該宗要求國土資源管理部門負責提前收回甲企業(yè)的該宗國有建設用地使用權，但

20、遭到企業(yè)的極力反對，并國有建設用地使用權，但遭到企業(yè)的極力反對，并以違反土地出讓合同為由，將當?shù)貒临Y源管理部以違反土地出讓合同為由，將當?shù)貒临Y源管理部門訴至法院。門訴至法院。 問：政府能否以實施城市規(guī)劃為由提前收回國有土問：政府能否以實施城市規(guī)劃為由提前收回國有土地使用權？地使用權？16案例 董某和孫某分別是哈市延壽縣福山村和新興董某和孫某分別是哈市延壽縣福山村和新興村的村民。他們因外出打工，在村的村民。他們因外出打工，在1998年第二年第二輪土地承包時都未與村委會簽訂土地承包合輪土地承包時都未與村委會簽訂土地承包合同。同。2004年初，二人回到家鄉(xiāng)，要求繼續(xù)承年初，二人回到家鄉(xiāng)，要求繼續(xù)

21、承包土地，但此時他們原先承包的土地早已轉包土地，但此時他們原先承包的土地早已轉包他人，董某和孫某將各自的村委會告上了包他人，董某和孫某將各自的村委會告上了法庭，要求村委會返還他們的土地承包經營法庭，要求村委會返還他們的土地承包經營權。權。17 一審法院審理后認為，董、孫二人在第二輪一審法院審理后認為，董、孫二人在第二輪土地承包時沒有與村委會簽訂土地承包合同，土地承包時沒有與村委會簽訂土地承包合同，雙方沒有形成權利義務關系。他們二人外出雙方沒有形成權利義務關系。他們二人外出打工回鄉(xiāng)要求承包土地，應通過民主協(xié)商，打工回鄉(xiāng)要求承包土地，應通過民主協(xié)商，由各自的村委會從現(xiàn)有機動地中予以調整，由各自的村

22、委會從現(xiàn)有機動地中予以調整，遂駁回了他們的訴訟請求。二人不服向哈市遂駁回了他們的訴訟請求。二人不服向哈市中級法院提出上訴。中級法院提出上訴。18案例 武某所在村實行土地承包五年一變動政策，其兩個孩子在讀大學期間，村委會重新分配土地，孩子因戶口變動帶入學校所在地而沒能分到土地。而武某家的經濟收入主要是土地收益，所以失去孩子的承包地將更加難以維持兩個孩子的學業(yè)。因此，武某將此事訴至法院，要求法院依法維護了其合法的土地承包經營權益。19 【評析】在本案中，需要明確的幾個問題是：第一，村里實行的農村土地承包五年一變動政策是違反法律規(guī)定的。我國農村土地承包法第二十條規(guī)定：耕地的承包期為三十年。草地的承包

23、期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。以上條款的規(guī)定主要是為了維護農村土地政策的穩(wěn)定性。村委會實行的五年一變動政策顯然是與農村土地承包法的具體規(guī)定和基本精神相違背的。20 第二，農村土地承包法第二十六條第三款規(guī)定，承包期內，承包方全家遷入設區(qū)的市，轉為非農業(yè)戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。子女外地求學，戶口遷出，并非全家都轉成非農戶口。因此不符合承包法中所規(guī)定的發(fā)包方收回承包地的前提條件。第三，對于統(tǒng)一組織家庭承包時，原戶口在本村的下列人員，依法享有農村土地承包經營權：一是解放軍、武警部隊的現(xiàn)役義務兵和符合國家有

24、關規(guī)定的士官；二是高等院校、中等職業(yè)學校的在校學生；三是正在服刑的人員。21 第四，承包合同生效后發(fā)包方不得以任何理由變更或解除合同，發(fā)包方也不能隨便調整承包地。承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經本集體經濟組織成員的村民（代表）大會2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農業(yè)等行政主管部門批準后才可以做適當調整。雖然武某的子女上學將戶口遷出，但其生活來源仍然來自農村，來自賴以生存的土地。所以，根據農村土地承包法及相關法規(guī)的基本精神，為了維護我國農村土地政策的長期性和穩(wěn)定性，不能因為子女上學、服役

25、等情況就剝奪其土地承包經營權。22案例 趙某攜帶妻子棄耕撂荒，南下深圳打工。趙某攜帶妻子棄耕撂荒，南下深圳打工。2005年以來，中央落實一系列惠農政策，在年以來，中央落實一系列惠農政策，在外飽受漂泊之苦的趙某想回家繼續(xù)經營承包外飽受漂泊之苦的趙某想回家繼續(xù)經營承包地。但回村后，村委會以土地已經發(fā)包給他地。但回村后，村委會以土地已經發(fā)包給他人為由拒絕了趙某的要求。幾經協(xié)商后雙方人為由拒絕了趙某的要求。幾經協(xié)商后雙方沒有達成共識，趙某便向法院提起訴訟，要沒有達成共識，趙某便向法院提起訴訟，要求村委會返還承包地。求村委會返還承包地。23 【評析】土地是農民安身立命的根本，農民【評析】土地是農民安身立

26、命的根本，農民棄耕撂荒大多數(shù)有著深刻而復雜的原因，農棄耕撂荒大多數(shù)有著深刻而復雜的原因，農民放棄耕地不能簡單地理解為農民永久性放民放棄耕地不能簡單地理解為農民永久性放棄土地承包經營權。由此可見，不論發(fā)包方棄土地承包經營權。由此可見，不論發(fā)包方是否將該戶承包地與他了另行建立承包合同是否將該戶承包地與他了另行建立承包合同關系，土地承包經營權人棄耕撂荒后有要求關系，土地承包經營權人棄耕撂荒后有要求返還承包地的，法院都會依法給予支持。返還承包地的，法院都會依法給予支持。24 【依據】最高人民法院關于審理涉及農村土地承【依據】最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第六條第一款因包糾紛案件適用法律問題的解釋第六條第一款因發(fā)包方違法收回、調整承包地，或者因發(fā)包方收回發(fā)包方違法收回、調整承包地，或者因發(fā)包方收回承包方棄耕、撂荒的承包地產生的糾紛，按照下列承包方棄耕、撂荒的承包地產生的糾紛，按照下列情形分別處理：情形分別處理： （一）發(fā)包方未將承包地另行發(fā)包，