土木工程概論姜晨光土木工程運(yùn)營(yíng)PPT課件

1、圖16-1-2 懸索橋的測(cè)點(diǎn)布置示意第1頁(yè)/共20頁(yè)16.1.1橋梁的運(yùn)營(yíng)監(jiān)測(cè)設(shè)計(jì)原則大橋健康與安全監(jiān)控系統(tǒng)的重點(diǎn)是保證系統(tǒng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定性以及長(zhǎng)期的延續(xù)性，因此在設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下3條原則：（1）、設(shè)計(jì)中主要關(guān)鍵技術(shù)問(wèn)題為測(cè)試系統(tǒng)的實(shí)用性和可靠性，必須從設(shè)計(jì)中考慮到系統(tǒng)如何能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地使用，因此應(yīng)優(yōu)先采用成熟可靠的測(cè)試技術(shù)。（2）、設(shè)計(jì)中應(yīng)有針對(duì)性地考慮系統(tǒng)的可更換性、系統(tǒng)的自診斷、系統(tǒng)的采集優(yōu)化制度、數(shù)據(jù)庫(kù)的合理設(shè)計(jì)等問(wèn)題，在測(cè)點(diǎn)設(shè)計(jì)中，考慮可更換性和延續(xù)性的問(wèn)題，采用表貼式等可更換性好的施工方法。（3）、系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧實(shí)用性、可靠性、可操作性、易維護(hù)和完整性，應(yīng)具有可擴(kuò)展性，應(yīng)便于后續(xù)系統(tǒng)的

2、維護(hù)和升級(jí)。橋梁健康與安全監(jiān)控系統(tǒng)存在使用、維護(hù)、管理等諸多問(wèn)題。由于系統(tǒng)大多使用電子設(shè)備，某些設(shè)備在惡劣環(huán)境中（即使是在使用期或壽命期內(nèi)）損壞的可能性仍很大，并會(huì)出現(xiàn)橋梁未出現(xiàn)損傷而監(jiān)測(cè)設(shè)備已不能使用的情況。大橋應(yīng)從結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)環(huán)境等實(shí)際情況出發(fā)，多方面調(diào)研大橋安全的實(shí)際需求，有針對(duì)性的制定測(cè)試方案、管理系統(tǒng)和分階段實(shí)施計(jì)劃。分階段實(shí)施方案是指根據(jù)橋梁結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，在結(jié)構(gòu)使用初期對(duì)重要部位的重要參數(shù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，等結(jié)構(gòu)運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行測(cè)點(diǎn)和功能的擴(kuò)展。第2頁(yè)/共20頁(yè)16.1.2 監(jiān)測(cè)系統(tǒng)總體方案設(shè)計(jì)橋梁健康與安全監(jiān)測(cè)系統(tǒng)包括對(duì)大橋工作環(huán)境的監(jiān)測(cè)、正橋的結(jié)構(gòu)響應(yīng)監(jiān)測(cè)、引橋的結(jié)構(gòu)響應(yīng)監(jiān)

3、測(cè)、等。斜拉橋監(jiān)測(cè)項(xiàng)目包括大橋沉降監(jiān)測(cè)、大橋線(xiàn)形監(jiān)測(cè)、大橋動(dòng)力特征測(cè)試、關(guān)鍵截面應(yīng)變測(cè)試、拉索索力監(jiān)測(cè)、結(jié)構(gòu)溫度監(jiān)測(cè)、等。懸索橋監(jiān)測(cè)項(xiàng)目包括大橋沉降監(jiān)測(cè)、大橋線(xiàn)形監(jiān)測(cè)、大橋動(dòng)力特征測(cè)試、關(guān)鍵截面應(yīng)變測(cè)試、結(jié)構(gòu)溫度監(jiān)測(cè)、等。大橋工作環(huán)境監(jiān)測(cè)項(xiàng)目包括風(fēng)速風(fēng)向監(jiān)測(cè)、環(huán)境溫度監(jiān)測(cè)、車(chē)輛荷載監(jiān)測(cè)、等。引橋監(jiān)測(cè)項(xiàng)目包括引橋沉降監(jiān)測(cè)、引橋線(xiàn)形監(jiān)測(cè)、引橋動(dòng)力特征測(cè)試、關(guān)鍵截面應(yīng)變測(cè)試、等。大橋健康與安全監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)為各參數(shù)提供可擴(kuò)容接口，并且在綜合評(píng)估中綜合考慮各參數(shù)信息，進(jìn)行綜合評(píng)估。16.1.3 監(jiān)測(cè)內(nèi)容監(jiān)測(cè)內(nèi)容主要包括以下5個(gè)方面：（1）橋梁工作環(huán)境監(jiān)測(cè)。橋梁工作環(huán)境監(jiān)測(cè)的內(nèi)容包括以下3方面內(nèi)容，即：1）

4、、橋址處的風(fēng)速、風(fēng)向監(jiān)測(cè)；2）橋址處環(huán)境溫度與橋梁結(jié)構(gòu)溫度監(jiān)測(cè)；3）運(yùn)行車(chē)輛的荷載監(jiān)測(cè)。（2）橋梁結(jié)構(gòu)整體性能監(jiān)測(cè)。對(duì)橋梁結(jié)構(gòu)整體性能的監(jiān)測(cè)包括橋梁結(jié)構(gòu)空間三維位移與變形的監(jiān)測(cè)、以及橋梁動(dòng)力特性和振動(dòng)水平的監(jiān)測(cè)，即橋梁結(jié)構(gòu)空間三維位移與變形的監(jiān)測(cè)、橋梁動(dòng)力特性及振動(dòng)水平的監(jiān)測(cè)。（3）大橋結(jié)構(gòu)控制斷面的應(yīng)力（應(yīng)變）監(jiān)測(cè)。包括靜應(yīng)變（應(yīng)力）監(jiān)測(cè)、動(dòng)應(yīng)變（應(yīng)力）監(jiān)測(cè)。（4）拉索狀態(tài)監(jiān)測(cè)。斜拉索是斜拉橋的關(guān)鍵受力桿件，對(duì)其進(jìn)行受力狀態(tài)和拉索完好程度監(jiān)控是大橋結(jié)構(gòu)安全與健康狀態(tài)監(jiān)測(cè)的重要組成部分，其內(nèi)容包括索力監(jiān)測(cè)和索振動(dòng)監(jiān)測(cè)兩部分，應(yīng)分別監(jiān)測(cè)拉索索力的變化以及拉索振動(dòng)水平的變化。 （5）引橋監(jiān)測(cè)。第3

5、頁(yè)/共20頁(yè)16.2 土木工程運(yùn)營(yíng)管理土木工程運(yùn)營(yíng)管理是指土木工程結(jié)構(gòu)交付使用后，在壽命有效期內(nèi)進(jìn)行的日常維護(hù)、維修和經(jīng)營(yíng)管理。日常維護(hù)、維修工作主要采用土木工程設(shè)計(jì)和施工技術(shù)領(lǐng)域的理論和方法，在此不作過(guò)多的闡述。下面主要介紹土木工程產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題。16.2.1 寫(xiě)字樓的物業(yè)管理現(xiàn)代寫(xiě)字樓是指擁有一定規(guī)模的面積，具有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，能夠滿(mǎn)足現(xiàn)代社會(huì)辦公的各種需要的樓宇。寫(xiě)字樓都具有現(xiàn)代化的設(shè)備，如有電腦控制的樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)設(shè)備、保安監(jiān)控設(shè)備、自動(dòng)給水濾水設(shè)備、消防自動(dòng)報(bào)警設(shè)備、應(yīng)急自備電力設(shè)備以及自支控制的高檔與升降機(jī)，而且環(huán)境優(yōu)越、通

6、訊快捷、交通方便，在寬闊的停車(chē)場(chǎng)或地下車(chē)庫(kù)相匹配。這種現(xiàn)代寫(xiě)字樓主要用于大公司或大企業(yè)從事各業(yè)務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)是要為業(yè)主和用戶(hù)創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、快捷的工作與生活環(huán)境，應(yīng)確保延長(zhǎng)大樓的使用年限及其功能的正常發(fā)揮，應(yīng)完善寫(xiě)字樓管理不僅使物業(yè)管理保值、而且可以使物業(yè)增值。寫(xiě)字樓的的維護(hù)、維修與環(huán)境管理的內(nèi)容包括裝修與管理、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備管理及維修保護(hù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、保安服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、客戶(hù)服務(wù)、等。第4頁(yè)/共20頁(yè)目前，我國(guó)寫(xiě)字樓的類(lèi)型尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)業(yè)人員主要依照其所處的地理位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類(lèi)。按建筑面積的大小，寫(xiě)字樓可分為四種，即小型寫(xiě)字樓（建筑面

7、積10000m3以下）、中型寫(xiě)字樓（建筑面積10000-30000m3 ）、大型寫(xiě)字樓（建筑面積30000m3以上）、超大型寫(xiě)字樓（100000m3以上）。按功能寫(xiě)字樓可分為三種，即寫(xiě)字樓（指其基本上只有辦公一種功能，而沒(méi)有其他功能）、商住寫(xiě)字樓（指既能提供辦公，同時(shí)又能提供宿舍的寫(xiě)字樓）、綜合性寫(xiě)字樓（指以辦公為主，同時(shí)又具備多種功能，比如：公寓、商場(chǎng)、展廳、餐廳等）。按國(guó)際慣例寫(xiě)字樓可分為甲級(jí)寫(xiě)字樓（是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑的自然狀況良好，建筑質(zhì)量的達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力新建成的寫(xiě)字樓相仿：有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)、維修與保安服務(wù)）、乙級(jí)寫(xiě)字

8、樓（指具有良好的地理位，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求；但建筑物的功能不是最進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新建成的同類(lèi)建筑物）、丙級(jí)寫(xiě)字樓（指物業(yè)的使用年限已較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿(mǎn)足新的建筑條例或規(guī)范要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但能滿(mǎn)足低收入的需求；因租金較低，尚可保持一個(gè)合理的出租率）。 第5頁(yè)/共20頁(yè)寫(xiě)字樓的物業(yè)管理模式有2種，即小而全的管理模式和規(guī)模化、集約化管理模式。小而全的管理模式一般由一個(gè)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)一幢辦公樓實(shí)施全面的物業(yè)管理，多為“麻雀雖小五臟俱全”，是目前較為普遍的做法。具體做法是：發(fā)展商在大樓建成后將日后的管理委托給某

9、一家物業(yè)管理企業(yè)包攬管理和服務(wù)；或發(fā)展商在物業(yè)管理建成后與某一家物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)手組建管理公司，以彌補(bǔ)自身管理經(jīng)驗(yàn)與人才的匱乏；或發(fā)展商自己組建物業(yè)管理，聘請(qǐng)境外著名物業(yè)管理集團(tuán)為顧問(wèn)。規(guī)?；?、集約化管理模式是物業(yè)管理的發(fā)展方向。規(guī)?；⒓s化的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施高品位、專(zhuān)業(yè)化管理，具有嚴(yán)格的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)作規(guī)范和作業(yè)規(guī)范，配備高水平的管理人才。在此前提下，將部分管理項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)服務(wù)分解發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)折專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司 ，同一專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，如保安、維修保養(yǎng)、保潔綠化等。物業(yè)管理企業(yè)按契約實(shí)行管理質(zhì)量總控制。規(guī)?；?、集約化使物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)管理多幢寫(xiě)字樓，形成規(guī)模，而承擔(dān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，同一專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司可

10、承擔(dān)多幢辦公樓的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，規(guī)?；?、集約化管理模式提高管理品位和水準(zhǔn)，大大降低了費(fèi)用成本，受到用戶(hù)青睞，也為物業(yè)管理自身發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。國(guó)家各政府主管部門(mén)十分重視和扶植高規(guī)格、高水準(zhǔn)和已相當(dāng)管理規(guī)格的集團(tuán)公司，鼓勵(lì)其擴(kuò)大物業(yè)管理市場(chǎng)份額，提高示范性，使之成為物業(yè)管理發(fā)展的行業(yè)領(lǐng)頭羊，以帶整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。第6頁(yè)/共20頁(yè)16.2.2 商業(yè)樓宇的物業(yè)管理商業(yè)樓宇包括大型購(gòu)物中心、大型綜合超市、大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、大型百貨商場(chǎng)、便利店。商業(yè)樓宇的特點(diǎn)是建筑面積大、客流量大、時(shí)間性強(qiáng)、服務(wù)項(xiàng)目繁多、車(chē)輛多。商業(yè)樓宇物業(yè)管理的內(nèi)容包括樓宇與設(shè)備、設(shè)施管理；環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理；安全保衛(wèi)管理；廣告

11、管理；裝修管理；租賃管理及合同管理；等。16.2.3 工業(yè)廠房及倉(cāng)庫(kù)的物業(yè)管理工業(yè)廠房就是指供制造企業(yè)、科研單位安置生產(chǎn)設(shè)備與實(shí)驗(yàn)設(shè)備，進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)或科學(xué)實(shí)驗(yàn)的物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施。自20世紀(jì)80年代改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)沿海14個(gè)城市的陸續(xù)建立了經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，并相應(yīng)組建了經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司。受地方政府委托，由開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)了一批工業(yè)園區(qū)，園內(nèi)也包括了一批標(biāo)準(zhǔn)廠房一般由數(shù)十棟或十幾棟廠房及配套用房組成一個(gè)廠區(qū)，廠區(qū)內(nèi)供水、供電 、供（燃）氣、供（熱能）熱、通訊、倉(cāng)儲(chǔ)、道路、綠化等市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，建造后再出售或出租給國(guó)內(nèi)外的廠商客戶(hù)，因此開(kāi)發(fā)公司是通用廠房的發(fā)展商，也是在業(yè)主（第一業(yè)

12、戶(hù)）。而承購(gòu)或承租的廠商則為小業(yè)主或租賃戶(hù)，通常稱(chēng)其為業(yè)戶(hù)。工業(yè)廠房的物業(yè)管理與其他的物業(yè)管理相比，有相同之處（管理理念、服務(wù)宗旨等），又有自己的特點(diǎn)。主要特點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用高；清潔難度大、環(huán)保要求高；隱患多；安全保衛(wèi)制度工作難度大；常規(guī)服務(wù)（安保、保潔、綠化、等各種現(xiàn)場(chǎng)管理工作）標(biāo)準(zhǔn)高。工業(yè)廠區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容工業(yè)廠房是產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量，而產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量直接影響到生產(chǎn)廠商的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)效益，因此，以工業(yè)廠房的管理必須做好。搞好工業(yè)廠區(qū)物業(yè)管理的關(guān)鍵是制定嚴(yán)格的管理制度；強(qiáng)化房屋結(jié)構(gòu)的安全管理，確保房屋結(jié)構(gòu)完好和安全使用；強(qiáng)化環(huán)境管理；強(qiáng)化保衛(wèi)制度。第7頁(yè)/共20頁(yè)16

13、.2.4 智能化建筑的管理與服務(wù)智能建筑是指具有通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇設(shè)備自動(dòng)化等功能，以及對(duì)這些系統(tǒng)實(shí)行集成管理的建筑物及建筑群。智能建筑大多數(shù)都是辦公樓宇、商業(yè)樓宇、醫(yī)院、圖書(shū)館、博物館、展覽館、體育場(chǎng)等非住宅用地物業(yè)。但近幾年來(lái)，智能建筑也在高級(jí)住宅中得到發(fā)展。智能建筑一詞，是于1984年由美國(guó)首次提出來(lái)的，其后便得到了迅速發(fā)展，以美國(guó)和日本居多。我國(guó)的智能建筑起源于80年代末，但在近幾年來(lái)才得到了發(fā)展，在北京、上海、廣州等大城市相繼興建了具有一定水準(zhǔn)的智能化樓宇，如北京的恒基中心、中國(guó)國(guó)際貿(mào)易大廈、現(xiàn)代盛世大廈、廣州的中天廣場(chǎng)、上海的久事復(fù)興大廈、金茂大廈、證券大廈、東方明珠廣播

14、電視塔等。智能化建筑也稱(chēng)之為3A智能樓宇，其特點(diǎn)是通信自動(dòng)化（CA）、辦公自動(dòng)化（OA）、樓宇設(shè)備自動(dòng)化（BA）。樓宇設(shè)備自動(dòng)化包括自動(dòng)消防系統(tǒng)；保安監(jiān)控系統(tǒng)；電腦管理系統(tǒng)；空氣調(diào)節(jié)自動(dòng)化系統(tǒng)；供暖自動(dòng)化系統(tǒng)；電梯自動(dòng)化系統(tǒng)；停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)；電力、供水、供熱自動(dòng)化系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化布線(xiàn)系統(tǒng)（PDS）；系統(tǒng)集成平臺(tái)；等。智能化建筑物業(yè)管理的要求是應(yīng)用現(xiàn)代技術(shù)，將建筑智能化系統(tǒng)和計(jì)算物業(yè)管理系統(tǒng)集成一體的自動(dòng)化監(jiān)控和綜合信息服務(wù)平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)具有集成性、交互性、動(dòng)態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式。它為小區(qū)的使用者提供與住戶(hù)提供了高效率和完善與多樣化的服務(wù)，以及低成本的管理費(fèi)用。包括建立智能化安保系統(tǒng)、物業(yè)信息

15、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（包括信息存儲(chǔ)、Web信息發(fā)布、電子郵件、目錄服務(wù)、協(xié)同工作、等）。另外，為保證中心數(shù)據(jù)庫(kù)信息資源的安全與網(wǎng)絡(luò)中心的正常運(yùn)行，小區(qū)物業(yè)管理中心應(yīng)采取一些措施確保網(wǎng)絡(luò)安全，譬如可以采用設(shè)置的防火墻、身份認(rèn)證、加密與數(shù)字簽名等方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。除了能耗自動(dòng)計(jì)量收費(fèi)系統(tǒng)、安保系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)外，現(xiàn)代化的小區(qū)物業(yè)管理還應(yīng)該包括房產(chǎn)及維修管理、房屋設(shè)備管理、各類(lèi)房屋的租賃、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售管理和公共設(shè)施與環(huán)境的管理等。所有的這些都可以通過(guò)小區(qū)的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的辦公自動(dòng)化。 第8頁(yè)/共20頁(yè)16.3 土木工程交易與評(píng)估16.3.1 土地問(wèn)題土地的供給分自然供給（地球提供給人類(lèi)可利用的土地?cái)?shù)量）和經(jīng)濟(jì)供給

16、（在自然供給范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、規(guī)劃和整治，滿(mǎn)足不同需求的土地供給）。土地的自然特性包括土地位置的固定性（土地具有位置的固定性。地產(chǎn)交易，不是土地實(shí)體本身的空間移動(dòng)，而是土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征）、土地質(zhì)量的差異性（土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個(gè)差異導(dǎo)致土地地租的產(chǎn)生）、土地資源的不可再生性（土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源）、土地效用的永續(xù)性（只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)）。土地的經(jīng)濟(jì)特性包括土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性（土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)）、土地產(chǎn)權(quán)的

17、可壟斷性（土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益）、土地利用的多方向性（一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途）、土地效益的級(jí)差性（土地質(zhì)量的差異性不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性）。第9頁(yè)/共20頁(yè)我國(guó)城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。地

18、價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物

19、所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)出租是指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地時(shí)，土地使用權(quán)不得出租。土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期末獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷(xiāo)土地登記。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿(mǎn)前1年申請(qǐng)續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)

20、定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。 第10頁(yè)/共20頁(yè)16.3.2 房地產(chǎn)及其特性房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱(chēng)。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋的占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”同時(shí)，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，在房地產(chǎn)評(píng)估中，通常評(píng)估房地產(chǎn)的整體價(jià)值。房地產(chǎn)具有位置固定性、供求區(qū)域性、長(zhǎng)期使用性、大量投資性、保值與增值性、投資風(fēng)險(xiǎn)性、不易變現(xiàn)性、政策限制性。16.3.3 房地產(chǎn)評(píng)估的原則房地產(chǎn)評(píng)估的原則是最有效使用原則和合法原則。土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途，不同用途帶來(lái)的收益也不一樣。評(píng)估房

21、地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)的最佳效用必須在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，必須受城市規(guī)劃的制約。合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時(shí)，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用第11頁(yè)/共20頁(yè)16.3.4 房地產(chǎn)評(píng)估的程序房地產(chǎn)評(píng)估程序包括明確評(píng)估基本事項(xiàng)（明確評(píng)估目的；了解評(píng)估對(duì)象，即了解被估房地產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)；確定評(píng)估基準(zhǔn)日，就是

22、確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示；簽訂評(píng)估合同）、制定工作計(jì)劃（就是對(duì)評(píng)估工作日程、人員組織等做出安排）、實(shí)地勘察與收集資料（評(píng)估資料的收集包括評(píng)估對(duì)象的基本情況；有關(guān)評(píng)估對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，如獲市場(chǎng)供需狀況、建造成本、租售價(jià)格等等；國(guó)家和地主涉及房地產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)）、測(cè)算被估房地產(chǎn)的價(jià)值（在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評(píng)估方法，進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。評(píng)估的基本方法有成本法、市場(chǎng)法和收益法）、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果（同一宗房地產(chǎn)運(yùn)用不同評(píng)估方法評(píng)估出來(lái)的價(jià)值往往不一致，需要進(jìn)行綜合分析。綜合分析是對(duì)所選用的評(píng)估方法、資

23、料及評(píng)估程序的各階段，做客觀的分析和檢查）和撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告（評(píng)估報(bào)告是評(píng)估過(guò)程和評(píng)估成果的綜合反映，通過(guò)評(píng)估報(bào)告，不僅可以得到房地產(chǎn)評(píng)估的最后結(jié)果，還能了解整個(gè)評(píng)估過(guò)程的技術(shù)思路、評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)）。第12頁(yè)/共20頁(yè)16.3.5 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)權(quán)益不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕话阋仁袌?chǎng)交易價(jià)格低。租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格根據(jù)形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。市場(chǎng)交易價(jià)格是房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格

24、是對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。房地產(chǎn)的價(jià)格按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。土地價(jià)格包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等?；鶞?zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地評(píng)估以城市為單位進(jìn)行。標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn)市場(chǎng)中，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容

25、積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到，也可以通過(guò)市場(chǎng)交易資料，直接進(jìn)行評(píng)估得到。建筑物價(jià)格是指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。第13頁(yè)/共20頁(yè)按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。樓面地價(jià)，又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積，因?yàn)?，建筑總面積/土地總面積=容積率，所以，樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率。公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國(guó)家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。申報(bào)地價(jià)，是土地所有人或使用人參照公告地價(jià)向政府申報(bào)的

26、土地價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格，與用途相關(guān)，具有個(gè)別性和可比性。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素（包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、財(cái)政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素）、社會(huì)因素（包括人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科研水平和治安因素、社會(huì)福利因素）、行政因素（包括土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策；城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制）和心理因素等。區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性，包括商業(yè)和服務(wù)業(yè)繁華因素（指所在地區(qū)的繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服

27、務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高）、道路通達(dá)因素（指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高）、交通便捷因素（指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高、城市設(shè)施狀況因素（包括基礎(chǔ)設(shè)施-主要是供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施；生活設(shè)施-主要是學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施；文化娛樂(lè)設(shè)施-主要是電影院、圖書(shū)館、博物館、俱樂(lè)部、文化館等設(shè)施）、環(huán)境狀況因素（若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；

28、若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低）。個(gè)別因素包括土地的個(gè)別因素和建筑物的個(gè)別因素。 第14頁(yè)/共20頁(yè)16.3.6 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用收益法在國(guó)外被廣泛運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，收益法又稱(chēng)為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國(guó)也是最常用的評(píng)估方法之一?？偸杖肟傎M(fèi)用=凈收益房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/資本化率這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提，即凈收益每年不變；資本化率固定；收益為無(wú)限年期。運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，首先要求取凈收益，通過(guò)總收益減總費(fèi)用求得；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、

29、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。 客觀總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。 客觀總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出?？傎M(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用。客觀總收益客觀總費(fèi)用=凈收益。 資本化率又稱(chēng)為還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。資本化率越高，意味著投資風(fēng)險(xiǎn)越大，在

30、凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。求取資本化率的方法包括凈收益與售價(jià)比率法；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（資本化率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率（例如：國(guó)債利率）+ 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）；各種投資收益率排序插入法。資本化率分綜合資本化率（是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率。 第15頁(yè)/共20頁(yè)16.3.7 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估中最常用的基本方法之一，又稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)資料比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等。市場(chǎng)法的基本含義是在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（

31、與05年不同）等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。房地產(chǎn)的狀況因素修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。市場(chǎng)法只要有適合的類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類(lèi)似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：（1）、沒(méi)發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；（2）、某些類(lèi)型少見(jiàn)的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；（3）、很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；（4）、風(fēng)景名勝區(qū)土地；（5）、圖書(shū)館、體育館、學(xué)校用地等。市場(chǎng)法的操作步驟包括交易資料收集、可比交易案例確定、因素修正。成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本（參照物成交