某花園營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告

1、君安國(guó)際置業(yè)君安國(guó)際置業(yè)2006年年4月月4日日目目 錄錄部分一區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析部分一區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析一區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析二區(qū)域未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析三結(jié)論性分析部分二項(xiàng)目產(chǎn)品分析部分二項(xiàng)目產(chǎn)品分析一成交產(chǎn)品力分析二營(yíng)銷(xiāo)力分析三成交客戶(hù)分析四余房分析部分三項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷綜述部分三項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷綜述一營(yíng)銷(xiāo)診斷分析二下階段后期產(chǎn)品如何面對(duì)三下階段營(yíng)銷(xiāo)贏遵循的原則前前 言言 通過(guò)前期幾次與開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的真誠(chéng)溝通，以及對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的節(jié)奏的憂(yōu)慮，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)所提供的部分銷(xiāo)售資料，我方在整合公司綜合資源的基礎(chǔ)上，針對(duì)性展開(kāi)項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析，以期從中找到項(xiàng)目原始狀態(tài)下的節(jié)奏和困難點(diǎn)，并歸結(jié)出對(duì)下階段整體營(yíng)銷(xiāo)工作更加有意義的建議，

2、現(xiàn)呈本如下。部分一部分一 區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)分析一蜀山區(qū)代表樓盤(pán)分析一蜀山區(qū)代表樓盤(pán)分析1、百協(xié)、百協(xié)大溪地大溪地位置：黃山路與懷寧路交匯處投資商：深圳百協(xié)集團(tuán)總建筑面積：80萬(wàn)教育配套：社區(qū)附帶二個(gè)雙語(yǔ)幼兒園、一所國(guó)際小學(xué)、劃片五十中一期占地面積：66526.69 建筑密度：20.30 綠化率：53.20 園林面積：35871.68 容積率：1.4 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005年5月 交房時(shí)間：一期2006年年底一期規(guī)模：2棟18層高層（1A、1B）7棟12層小高層(5A/5B/5C、6#、7#、13#、14#)5棟6層多層（812），6棟5層花園洋房（1520），3棟SOHO公寓（22、2

3、3、24）二期預(yù)計(jì)06年10月份開(kāi)盤(pán)，約600戶(hù)主力面積：多層 1層 3/2/1 89.73， 3/2/2 123.47,129.83， 4/2/2 136.37 25層 3/2/1 93.14， 3/2/2 130.23、130.26、143.90小高層 3/2/1(2) 95.69153.11高層 5/2/2 180.48，181.31SOHO公寓 (層高4.9米)35.83-35.91-41.5771.70(2,4,6,8層) 74.12（3,5,7,9層）均價(jià)：多層4050元/,小高層3850元/營(yíng)銷(xiāo)解析：營(yíng)銷(xiāo)解析： 自2005年5月份開(kāi)盤(pán)起就對(duì)外公布銷(xiāo)售過(guò)60，目前銷(xiāo)售率多層80%以

4、上、小高層70%左右、高層30%、別墅50%。 現(xiàn)階段余房分布較為零散，突出特征為多層余房集中在大面積單元（140左右，4-2-2房型），且余房均價(jià)接近3800元/；小高層沿街為140左右的戶(hù)型余房較多，而分布在火車(chē)道一側(cè)100以下的小戶(hù)型仍有少量余房。 1A、1B雙子星樓，面積集中在180左右，均價(jià)4600元/，仍有較多余房，特別集中在10層以上和中間部分。單身公寓22、23、24樓銷(xiāo)售形勢(shì)較好，挑高4.5米。小高層靠近二期景觀區(qū)面積130150的戶(hù)型基本銷(xiāo)售完畢，底層有少量余房。2、綠城百合公寓、綠城百合公寓位置：位于項(xiàng)目以東1200米處，黃山路與合作化路交叉口西南側(cè)。（原自行車(chē)廠地塊）開(kāi)

5、發(fā)商：浙江綠城集團(tuán) 占地面積：148畝，總建筑面積：25萬(wàn)平方米 物業(yè)類(lèi)型：高層，綠化率61%，容積率2.1樓盤(pán)規(guī)模：共13棟，分為四個(gè)組團(tuán)，總戶(hù)數(shù)1500戶(hù) 車(chē)位配比：1：1開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005年5月28日 交房時(shí)間：部分2006年年底 物業(yè)費(fèi)用：1.28元/社區(qū)配套：幼兒園，室外和室內(nèi)游泳池，一個(gè)籃球廠，一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)。銷(xiāo)售價(jià)格：一期初陽(yáng)苑均價(jià)4200元，起價(jià)3588元/，最高價(jià)4800元/一期主力戶(hù)型：120180，總套數(shù)：240套。 銷(xiāo)售率：603、學(xué)府春天花園、學(xué)府春天花園位置：黃山路與石臺(tái)路交口的西南側(cè)開(kāi)發(fā)商：安徽新華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總用地面積：138672.55 建筑用地面積：12818

6、1.55住宅總建筑面積：236082.23 商鋪建筑面積：20785.72建筑密度：24.7 容積率：2.017 居住總戶(hù)數(shù)：1767學(xué)府春天二期5棟樓（4、10、11、24、27樓，256套），總面積為40237。向市場(chǎng)推出的只有4棟樓（232套住宅），總面積約33838。其中：多層總面積約10848；小高層總面積約14278；情景洋房1幢， 8套，約8712三期祥云閣三期祥云閣高層（26層）交房日期：2008年6月28日，物業(yè)費(fèi)用：1.18元/戶(hù)型面積：8090，120130，公攤21%，均價(jià)：3800元/銷(xiāo)售情況：目前剩余8090的數(shù)量稀少，120仍有剩余4、廣利花園、廣利花園樓盤(pán)位置：

7、潛山路與貴池路交口，梅山路105號(hào)（售樓中心）投資商：廣利集團(tuán)有限公司，開(kāi)發(fā)商：合肥市鴻志房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)規(guī)模：總建筑面積：16萬(wàn)、北區(qū)共14幢多層，300戶(hù)左右物業(yè)類(lèi)型：多層，小高層，商鋪銷(xiāo)售解析：一期一期A組團(tuán)：組團(tuán)：銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售完畢，工程進(jìn)度已封頂。一期一期B組團(tuán)：組團(tuán)：2004年7月29日開(kāi)盤(pán)，推量約88套。一期一期C組團(tuán)：組團(tuán)：2004年10月份放號(hào)，均價(jià)約2900元/；主力面積：100.81129.09。從銷(xiāo)售情況看：一期120以上還有少數(shù)余量，主要為樓盤(pán)地塊最西側(cè)（1層、6層復(fù)式）3218元/（04年價(jià)格）南區(qū)一組團(tuán)：南區(qū)一組團(tuán)：05年3月12日放號(hào)，5棟多層，主力面積1

8、02-122，均價(jià)：3500元/（05年價(jià)格）時(shí)間：2005年5月28日公開(kāi)派號(hào)；6月4日南區(qū)公開(kāi)意向選房物業(yè)類(lèi)型：多層，推量：兩棟為22#、23#面積：96-149，均價(jià)：3700-3800元/，起價(jià)：3200元左右/銷(xiāo)售狀況：所剩物業(yè)主要為130以上單元，少數(shù)樓層低的120左右的單元。5、信旺、信旺華府駿園華府駿園位置：潛山路與望江路交叉口，開(kāi)發(fā)商：合肥大唐置業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目規(guī)模：占地面積25.39公頃、建筑面積94.39萬(wàn)，物業(yè)形態(tài)：高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年3月18日，交房時(shí)間：2007年年底銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)3600元/，現(xiàn)推出430套，主力戶(hù)型面積：120以上，3/2/2銷(xiāo)售情況：開(kāi)盤(pán)

9、至3月23日，已售出27套，成交均價(jià)2906元/6、漢嘉都市森林、漢嘉都市森林樓盤(pán)位置：貴池路與潛山路交叉口，開(kāi)發(fā)商：合肥萬(wàn)事利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)規(guī)劃：占地面積220畝，建筑面積23萬(wàn) 其中好又多超市建筑面積2萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期2003年12月28日銷(xiāo)售情況： 一期多層剩余部分復(fù)式，小高層剩11013024層，1601層還剩余128.8，和150.39。一期全部售完，現(xiàn)開(kāi)始推薦二期4棟小高層（沿潛山路）和3棟多層（沿貴池路）價(jià)格3500元/。戶(hù)型面積：90148 7、秀水花園、秀水花園位置：合肥市望江路與石臺(tái)路交口的東北側(cè)開(kāi)發(fā)商：合肥市裕邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司營(yíng)銷(xiāo)代理公司：時(shí)代風(fēng)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)

10、構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)總占地面積：104542，建筑面積：159220，物業(yè)形態(tài)：多層、高層總居住戶(hù)數(shù)：1211戶(hù)，建筑密度：21.8%容積率：1.52%，綠化率：40%一期：占地面積：29011.36，建筑面積：52540規(guī)模：6棟多層，三棟高層、計(jì)：421戶(hù)，戶(hù)型：60140，主力戶(hù)型：3/2/2價(jià)格：目前仍未確定，預(yù)計(jì)均價(jià)在3500元/左右交房時(shí)間：2007年上半年現(xiàn)期工程進(jìn)度：目前處于基礎(chǔ)階段。8、香樟雅苑、香樟雅苑樓盤(pán)位置：東至路與黃山路交口往南400米。開(kāi)發(fā)商：合肥興泰置業(yè)發(fā)展有限公司樓盤(pán)規(guī)模：建筑面積22萬(wàn)。一期于04年11月12日開(kāi)工。1#樓 6層（局部11層），總建筑面積74

11、93；2#樓 6層（局部18層），總建筑面積11878；3#樓 9層，總建筑面積8124；4#樓 11層（局部18層），總建筑面積14733開(kāi)盤(pán)日期：二期2005年9月28日交房日期：2007年1月1日銷(xiāo)售價(jià)格：認(rèn)購(gòu)均價(jià)3500元/，二期多層均價(jià)4200元/主力戶(hù)型：96130（單層最大面積150）復(fù)式220。聞墨齋：96.93103.78103.98123.86126.35；沁香閣：123.86一期聞墨齋（高層、小高層）面積戶(hù)型總套數(shù)銷(xiāo)售率/均價(jià)90100二戶(hù)室3432.35%/3700100110二戶(hù)室2095.00%/3400120130三戶(hù)室9471.27%/3550130140三戶(hù)室

12、4864.58%/3650140150三戶(hù)室4082.50%/3600160四戶(hù)室3476.47%/3900160250復(fù)式303.33%/3500 香樟雅苑香樟雅苑位置與本項(xiàng)目較接近，項(xiàng)目定位也比較相近，其前期以高層、小高層為主，總體銷(xiāo)售率不錯(cuò)。但主要成交仍然集中在2005年開(kāi)盤(pán)期幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，后期受到價(jià)格提升的壓力影響，銷(xiāo)售比較遲緩，這種銷(xiāo)售趨勢(shì)可以說(shuō)是近期臨近區(qū)域內(nèi)大部分中檔次項(xiàng)目面臨的情況。二期沁香閣（多層）面積戶(hù)型總套數(shù)銷(xiāo)售率/均價(jià)90100三戶(hù)室862.50%/4130110120三戶(hù)室862.50%/4250120130三戶(hù)室2475.00%/4230150160四戶(hù)室862.50%

13、/4200160210復(fù)式室1225.00%/40009、盛世名城、盛世名城樓盤(pán)地址：黃潛交叉口西南角，潛山路277號(hào)（黃潛交口向南100米）投資商：江蘇方天企業(yè)發(fā)展股份有限公司，發(fā)展商：合肥圣安物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司工程規(guī)模：總占地230畝 二期9棟多層，綠化率：53，物業(yè)費(fèi)用：多層0.72元/銷(xiāo)售解析： 一期A組團(tuán)：2004年6月5日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已基本售罄。均價(jià)2950元/，最高價(jià)約3200元/，面積范圍：8899.40102.24105114.33119.34129.77。一期B組團(tuán)（8#、9#、10#、11#、12#樓）：2004年10月15日認(rèn)購(gòu)，面積：90-140；復(fù)式：150-215。

14、均價(jià)3400元/。銷(xiāo)售狀況良好。一期第三組團(tuán)（2棟多層，一棟小高層）：2005年4月10日公開(kāi)，主力面積：90-122，銷(xiāo)售價(jià)格:3400-4100元/。多層和小高層90-104還剩一樓,三室兩廳兩衛(wèi)125.8以上戶(hù)型銷(xiāo)售不理想.（05年4月份價(jià)格）二期（悉尼陽(yáng)光）：2005年9月10日開(kāi)盤(pán)，多層，5棟，工程進(jìn)度：建到3-4層。戶(hù)型面積區(qū)間為93-141，主力戶(hù)型100-120，復(fù)式：156-200。均價(jià)3760元，其中最低價(jià)3700元左右；最高價(jià)：3910元左右。120以下的單元銷(xiāo)售良好，130以上的單元走量緩慢。05年，9月13日，推出一棟潛山路特價(jià)小高層15樓，面積集中在143，起價(jià)29

15、50元/左右。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，僅售出一套。 盛世名城盛世名城現(xiàn)推出產(chǎn)品以多層為主，一期有少量小高層，整體面積區(qū)間集中在130140，總價(jià)過(guò)高，在市場(chǎng)理性、消費(fèi)者持幣待購(gòu)的情況下，后期銷(xiāo)售陷入低速。區(qū)域其他在售樓盤(pán)后期都有大量小高層產(chǎn)品將要推出，鑒于市場(chǎng)狀況，戶(hù)型調(diào)整將成為多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)下階段工作重點(diǎn)。一期小高層面積戶(hù)型總套數(shù)銷(xiāo)售率/均價(jià)140150三戶(hù)室3237.50%/3700212217復(fù)式40%/4000綜合分析：綜合分析： 蜀山區(qū)目前在售樓盤(pán)主要集中在黃山路學(xué)府板塊、望江西路板塊、合作化南路板塊，其中學(xué)府板塊中廣利花園、漢嘉都市森林進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售，以新華學(xué)府、盛世名城（二期悉尼陽(yáng)光）、大溪地為代

16、表的進(jìn)入中盤(pán)銷(xiāo)售；望江西路板塊中黃山花園、維也納森林公園進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售，華府駿苑、秀水宜家為新生樓盤(pán)代表；合作化南路板塊中的了綠城百合公寓、香樟雅苑多進(jìn)入第二階段銷(xiāo)售。 隨著以望江西路、黃山路為代表的區(qū)域道路體系的成型，復(fù)合化物業(yè)出現(xiàn)、多元產(chǎn)品構(gòu)建合理布局，加上銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，整個(gè)區(qū)域?qū)㈤_(kāi)始逐漸回暖升溫。 根據(jù)上述區(qū)域樓盤(pán)具體情況，結(jié)合其他數(shù)據(jù)，目前區(qū)域項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：目前區(qū)域項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1.現(xiàn)階段該區(qū)域內(nèi)的多層主流產(chǎn)品集中在130150，小高層產(chǎn)品主要集中在。少數(shù)補(bǔ)充性戶(hù)型銷(xiāo)售較快例如100120的產(chǎn)品，近階段近階段90100多戶(hù)型供應(yīng)量增加，競(jìng)爭(zhēng)力多戶(hù)型供應(yīng)量增加，競(jìng)爭(zhēng)力加強(qiáng)。加

17、強(qiáng)。2.多層產(chǎn)品均價(jià)在3985元/，小高層產(chǎn)品均價(jià)在3765元/3.多層銷(xiāo)售速率基本超過(guò)小高層，除產(chǎn)品差異化因素外，放量的控制是節(jié)奏控制的基本手法。4. 絕大多少項(xiàng)目后期都有相當(dāng)數(shù)量小高層推出，鑒于市場(chǎng)情況，其產(chǎn)品戶(hù)型和定位都會(huì)適應(yīng)市場(chǎng)而進(jìn)行改變。二經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)代表樓盤(pán)分析二經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)代表樓盤(pán)分析1、上海城市、上海城市公寓公寓項(xiàng)目地址：合肥市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)翠微路8號(hào)開(kāi)發(fā)商：合肥市昂鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類(lèi)型：高層、小高層、soho 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積32601、建筑面積31701，共有9棟高層，分三期開(kāi)發(fā)，一期四棟高層交房時(shí)間：2006年12月物業(yè)費(fèi)：暫定1元/銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)3050元/銷(xiāo)售進(jìn)度：

18、一期推出313套，已售65套，銷(xiāo)售率20.73%主力戶(hù)型：一期在96137區(qū)間2、金歷東?；?qǐng)@、金歷東?；?qǐng)@項(xiàng)目地址：合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)寶塔路東、翠微路北開(kāi)發(fā)商：合肥鑫宏房地產(chǎn)投資有限公司物業(yè)類(lèi)型：高層、小高層、soho，項(xiàng)目規(guī)模：建筑規(guī)模10萬(wàn)平米銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)4200元/，銷(xiāo)售進(jìn)度：一期推出718套，已售291套，銷(xiāo)售率40.52%主力戶(hù)型：130150物業(yè)管理：戴德梁行面積戶(hù)型總套數(shù)銷(xiāo)售率/均價(jià)90100二戶(hù)室9834.69%/4300100110三戶(hù)室6435.94%/4050130140三戶(hù)室24645.12%/4180140150三戶(hù)室23040.87%/4250160170四戶(hù)室

19、3215.62%/5000170200復(fù)式240%/7800綜合分析：綜合分析： 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，由于城市交通距離、土地成本等綜合原因的影響，整個(gè)區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)高性?xún)r(jià)比態(tài)勢(shì)，通過(guò)合理經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型設(shè)計(jì)、通過(guò)單價(jià)和面積來(lái)調(diào)控總價(jià)、細(xì)化突出室內(nèi)功能，因此，新政后整個(gè)區(qū)域成為2005年下半年熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。 2006年金寨路的交通提速建設(shè)即將展開(kāi)、再加上明珠廣場(chǎng)區(qū)域等環(huán)境配套的逐步完善，區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力將逐漸提高。結(jié)合區(qū)域在售樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況，表現(xiàn)為以下特征：1中高檔次樓盤(pán)多集中在會(huì)展中心、徽?qǐng)@區(qū)域以及沿312國(guó)道臨近政務(wù)區(qū)的區(qū)域。2中高檔次樓盤(pán)主力戶(hù)型集中在110130范圍區(qū)間內(nèi)3投資性需求減少，自住性、高

20、性?xún)r(jià)比戶(hù)型受寵自住性、高性?xún)r(jià)比戶(hù)型受寵。4價(jià)格水平大體呈現(xiàn)呈現(xiàn)“由西向東、由北向南由西向東、由北向南”逐步遞減的態(tài)勢(shì)。東向大學(xué)城板塊和會(huì)展中心逐步遞減的態(tài)勢(shì)。東向大學(xué)城板塊和會(huì)展中心板塊樓盤(pán)均價(jià)高于其他樓盤(pán)。板塊樓盤(pán)均價(jià)高于其他樓盤(pán)。三潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析三潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析1亞華亞華新城邦新城邦樓盤(pán)地址：合肥政務(wù)文化新區(qū)東流路與東至路西北角開(kāi)發(fā)商：合肥市亞華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積：20萬(wàn)平方米規(guī)模：共分三期開(kāi)發(fā)，一期為6層花園洋房和2層臨街商鋪 二期為1幢5層商務(wù)公寓和1幢4層商業(yè)辦公樓 三期為8幢11層小高層一期占地面積6995，建筑面積10953容積率：1.6綠化率：39.5%銷(xiāo)售去化：

21、一期只剩2套（130140，一層和五層）銷(xiāo)售價(jià)格：二期3棟沿東流路多層，均價(jià)3300元/2華地項(xiàng)目華地項(xiàng)目位置：望江路與潛山路交口以北100米左右的北側(cè)開(kāi)發(fā)商：新華房產(chǎn)、信地置業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)工程狀況：土地平整階段物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層預(yù)計(jì)上市時(shí)間：06年67月份3華藝廣場(chǎng)：華藝廣場(chǎng)：占地面積：50006000建筑類(lèi)型：高層，低層為商城、高處為住宅。4市政大樓前項(xiàng)目：（天鵝灣）市政大樓前項(xiàng)目：（天鵝灣）信政天鵝灣位置：市政正南區(qū)域建筑面積：5萬(wàn)主力戶(hù)型面積：120140上市時(shí)間：2006年67月結(jié)合即將推出樓盤(pán)和潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)信息，分析如下：1現(xiàn)階段政務(wù)區(qū)內(nèi)130150戶(hù)型主要為多層，小高層13

22、0150戶(hù)型主要是前期剩余下的高總價(jià)位置略差的戶(hù)型，性?xún)r(jià)更高的小高性?xún)r(jià)更高的小高100120區(qū)間內(nèi)戶(hù)型區(qū)間內(nèi)戶(hù)型(3房房2廳廳)在區(qū)域市場(chǎng)在區(qū)域市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性的空白，中長(zhǎng)期內(nèi)將是區(qū)域市場(chǎng)補(bǔ)充型主力戶(hù)型。呈現(xiàn)階段性的空白，中長(zhǎng)期內(nèi)將是區(qū)域市場(chǎng)補(bǔ)充型主力戶(hù)型。2由于地價(jià)成本等因素影響，90以下的戶(hù)型是區(qū)域市場(chǎng)的空白，也是區(qū)域極具潛力型以下的戶(hù)型是區(qū)域市場(chǎng)的空白，也是區(qū)域極具潛力型產(chǎn)品。產(chǎn)品。 3由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，隨著新政后投資客的理性退出，教師、公務(wù)人員等是區(qū)域樓盤(pán)重點(diǎn)爭(zhēng)奪的主要客戶(hù)群體，高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品將是這部分群體所關(guān)注和購(gòu)買(mǎi)的主要類(lèi)型。4即將推出樓盤(pán)和潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)將進(jìn)一步提升

23、板塊價(jià)值、形成新一輪的熱點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，市場(chǎng)機(jī)遇和消費(fèi)信心將會(huì)提高。5在市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)一步加劇情況下，高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將更加理性。四政務(wù)文化新區(qū)代表樓盤(pán)分析四政務(wù)文化新區(qū)代表樓盤(pán)分析1、振業(yè)、振業(yè)山水名城山水名城樓盤(pán)地址：祁門(mén)路和圣泉路交匯處開(kāi)發(fā)商：振業(yè)（合肥）股份有限公司樓盤(pán)規(guī)模：占地面積6萬(wàn)多，建筑面積14萬(wàn)，一期共10幢高層、小高層，現(xiàn)推出3棟13層小高層容積率：2.03，綠化率：41%配套設(shè)施：政府規(guī)劃大型超市和金融商貿(mào)區(qū)、天鵝湖公園、四星級(jí)賓館交房時(shí)間：一期2007年9月份，銷(xiāo)售價(jià)格：小高層均價(jià)3400元/銷(xiāo)售進(jìn)度：底層均價(jià)為31003300元/基本已售完，余房主要集中在6層以上，銷(xiāo)售率接近

24、50%物業(yè)費(fèi)用：1.1元/主力戶(hù)型：戶(hù)型集中150180之間，主力戶(hù)型為150 1號(hào)樓 2層 174.05四房（東） 3275元/ 公攤14.5% 1號(hào)樓 2層 152.4大三房(中) 3126元/ 頂層復(fù)式價(jià)格為3600元/ 現(xiàn)推出3幢小高層，從3400元/的均價(jià)來(lái)講，在同區(qū)域樓盤(pán)中顯出比較突出的性?xún)r(jià)比。一來(lái)試探市場(chǎng)虛實(shí)，二來(lái)積累人氣與口碑，為后期提價(jià)做好充分的準(zhǔn)備。2、瑞城、瑞城岸上玫瑰岸上玫瑰樓盤(pán)地址：政務(wù)文化新區(qū)祁門(mén)路和圣泉路交匯處開(kāi)發(fā)商：安徽省中心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司樓盤(pán)規(guī)模：占地面積88800，建筑面積17萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型：11層小高層、6+1多層，現(xiàn)推出3幢多層、2幢小高層 共102

25、套容積率：1.4，綠化率：35.1%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年元月，交房時(shí)間：2007年6月份銷(xiāo)售價(jià)格：小高層均價(jià)3400元/，多層均價(jià)3600元/ 銷(xiāo)售率在50%左右銷(xiāo)售進(jìn)度：小高層：小戶(hù)型數(shù)量較少，基本售完，余房集中價(jià)格較高的46層 多層：整體銷(xiāo)售較均衡，銷(xiāo)售率在40%左右物業(yè)公司：上海萬(wàn)科物業(yè)費(fèi)用：多層0.68元/、小高層1.1元/主力戶(hù)型：小高層54125之間，一梯一戶(hù)，風(fēng)格為簡(jiǎn)約式，空間利用率高 多層在138152，朝南附帶大轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)3、恒潤(rùn)花園、恒潤(rùn)花園樓盤(pán)地址：政務(wù)文化新區(qū)懷寧路（政務(wù)綜合樓西側(cè)）開(kāi)發(fā)商：安徽省恒潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)規(guī)模：4棟小高層，現(xiàn)階段開(kāi)1、2兩棟總建筑面積：6

26、萬(wàn)平米綠化率：35銷(xiāo)售均價(jià)：3450元/，層差30元/物業(yè)管理費(fèi)：1.25元/戶(hù)型面積：124、133、142個(gè)案調(diào)查：1樓 1201 139.07 單價(jià)：3570元/ 總價(jià)：496480元 4層 124.31 單價(jià)：3480元/ 總價(jià)：432598 2層 124.31 單價(jià)：3460元/ 總價(jià)：430112元4、國(guó)建香榭水都、國(guó)建香榭水都樓盤(pán)地址：合肥政務(wù)文化新區(qū)圣泉路和習(xí)友路交匯處開(kāi)發(fā)商：合肥國(guó)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)規(guī)模：占地面積96657，建筑面積20萬(wàn)物業(yè)類(lèi)別：一期小高層5幢、其余為別墅別墅為疊加型（主要在210230之間）容積率：2.07，銷(xiāo)售價(jià)格：小高層均價(jià)3500元/，別墅70

27、萬(wàn)110萬(wàn)/棟銷(xiāo)售進(jìn)度：一期別墅接近70%，小高層在30%左右主力戶(hù)型：小高層100140，公攤17%，物業(yè)費(fèi)用：1.1元/米月其他： 小區(qū)定位為高檔樓盤(pán)。樣板房和部分景觀環(huán)境的建設(shè)，對(duì)消費(fèi)者視覺(jué)沖擊較大、有一定的吸引力。 現(xiàn)推出4、7、8、11樓，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間1萬(wàn)元誠(chéng)意金抵2萬(wàn)元購(gòu)房款，開(kāi)盤(pán)時(shí)另有其他開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠。 90多，共36套 127.56，共44套。 125.69，共18套 142.66，共18套。 公攤率17 樓盤(pán)小高層產(chǎn)品對(duì)區(qū)域市場(chǎng)沖擊力較強(qiáng)。5、水墨蘭庭、水墨蘭庭樓盤(pán)地址：東流路與圣泉路交匯處開(kāi)發(fā)商：合肥東信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：12萬(wàn)，總建筑面積：22萬(wàn)，分期開(kāi)發(fā)：共分三期

28、開(kāi)發(fā)，一期為多層（已經(jīng)售完）、二期為多層小高層、三期為小高層高層容積率：1.8，綠化率：40開(kāi)盤(pán)時(shí)間：二期2006年2月6日交房時(shí)間：一期2006年底，二期2007年6月30日物業(yè)管理費(fèi)：多層為0.7元/主力戶(hù)型：86180二期開(kāi)出三棟戶(hù)型在90114、137142，目前90和137的銷(xiāo)售率較高銷(xiāo)售價(jià)格：一期多層均價(jià)3200元/，二期開(kāi)出三棟多層均價(jià)3600元/個(gè)案調(diào)查：25樓 501 139.60 單價(jià)：3948元/ 總價(jià)：551141元 24樓 503 114 單價(jià)：3916元/ 總價(jià)：446424元 139.6 單價(jià)：4138元/ 總價(jià)：577665元 601復(fù)式 200.68 單價(jià)：3

29、428元/ 總價(jià)：687931元銷(xiāo)售進(jìn)度：一期在90%左右，二期接近50%6、宋都、宋都西湖花苑西湖花苑位置：地處政務(wù)文化新區(qū)的南端，政務(wù)文化新區(qū)中軸線(xiàn)西側(cè)，習(xí)友路南側(cè)、懷寧路西側(cè)、312國(guó)道和環(huán)新區(qū)防護(hù)林北側(cè)。開(kāi)發(fā)商：合肥宋都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，建筑設(shè)計(jì)：香港何顯毅建筑工程師樓景觀設(shè)計(jì)：澳洲D(zhuǎn)LC建筑景觀，物業(yè)管理：綠城物業(yè)法律顧問(wèn)：天禾律師事務(wù)所，營(yíng)銷(xiāo)策劃：金石地產(chǎn)，占地：227畝，總建筑面積：約30萬(wàn)平方米綠化率：35%，車(chē)位：機(jī)動(dòng)車(chē)位約1400個(gè)，戶(hù)型面積：90180多一期規(guī)模：7幢多層，4幢小高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2005-5-28面積：100多150 （多層最小114.95，小高層最小10

30、8.99）均價(jià)：多層3350元/推出樓盤(pán)：多層桂雨苑2、3、5、6樓，共120套（其中110共36套，150共12套。）個(gè)案調(diào)查：5樓 102室 110.07 3270元/ 總價(jià)：359929元5樓 302室 110.07 3500元/ 總價(jià)：385245元 5樓 602室 110.07 3300元/ 總價(jià)：363231元2樓 202室 112.57 3360元/ 總價(jià)：378235元目前4幢小高層開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)1樓 504 130.09 單價(jià)：3185元/，總價(jià)：414337元4樓 501 130.09 單價(jià)：3235元/，總價(jià)：420841元（套內(nèi)：108.76，公攤：21.33）公攤系數(shù)2

31、07、頤園世家、頤園世家位置：政務(wù)區(qū)習(xí)友路于懷寧路交叉口占地面積：80590平方米，總建筑面積：18萬(wàn)平方米物業(yè)公司：深圳成城物業(yè)管理股份有限公司物業(yè)費(fèi)：1.1元/（變頻供水2.5元/噸）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005年5月22日交房時(shí)間：2006年12月31日現(xiàn)推出現(xiàn)推出1、3兩幢高層，面積兩幢高層，面積92.13135.38，均價(jià)，均價(jià)3480元元/個(gè)案調(diào)查：1樓 3F 92.13 單價(jià)：3280元/ 總價(jià)：302186元 （ 套內(nèi)：75 公攤:17.13 公攤系數(shù):23%）901 135.38 單價(jià)：3465元/ 總價(jià)：469092元8、國(guó)際花都、國(guó)際花都四期丹若苑四期丹若苑項(xiàng)目地址：政務(wù)文化新區(qū)休

32、寧路，開(kāi)發(fā)商：上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司物業(yè)類(lèi)型：小高層、高層，物業(yè)費(fèi)用：1.1元/ ，主力戶(hù)型：90130銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)4286元/、頂層復(fù)式價(jià)格區(qū)間在43004400元/銷(xiāo)售進(jìn)度：現(xiàn)推出312 套，已售172套，銷(xiāo)售率達(dá)55%其剩余戶(hù)型集中在90100、130140、160220，其中130140由于總量較大，其剩余的數(shù)量最多。面積戶(hù)型總套數(shù)銷(xiāo)售率/均價(jià)90100二戶(hù)室7356.16%/4100110120三戶(hù)室4977.55%/4200120130三戶(hù)室2462.50%/4130130140三戶(hù)室12343.90%/4150150160三個(gè)半戶(hù)室1777.55%/4450160220復(fù)

33、式2611.53%/4300 國(guó)際花都丹若苑的開(kāi)盤(pán)時(shí)間在一年左右，其周邊環(huán)境、配套設(shè)施、項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)商品牌和資金實(shí)力都具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)階段銷(xiāo)售呈現(xiàn)以下特征： 1.主力戶(hù)型面積區(qū)間集中在130150之間，平均總價(jià)在56萬(wàn)左右，銷(xiāo)售狀況一般，但其銷(xiāo)售的部分大都集中在均價(jià)以下或者東西兩頭位置較好的產(chǎn)品，現(xiàn)階段大量均價(jià)以上位置靠中的戶(hù)型銷(xiāo)售速度明顯放緩，甚至陷入停滯期。 2.復(fù)式銷(xiāo)售陷入瓶頸階段，突出表現(xiàn)在四期丹若苑復(fù)式銷(xiāo)售上，其銷(xiāo)售率才11.53%；從產(chǎn)品上綠地定位是典型的高檔樓房，從產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)不存在硬件方面的問(wèn)題，從價(jià)格上來(lái)說(shuō)均價(jià)是最低的，最低總價(jià)約為68萬(wàn)。假若要取得比較快的去化率，扣去100

34、0元/差價(jià)，可參考的復(fù)式總價(jià)盡量不要超過(guò)68萬(wàn)。 3.90130區(qū)間內(nèi)的戶(hù)型是銷(xiāo)售熱點(diǎn)，該類(lèi)型戶(hù)型除極少量頂層和底層外基本售罄，客戶(hù)對(duì)品味和檔次的需求仍然較強(qiáng)。綜合分析：綜合分析： （1）政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)歷程作為合肥市新的中心，政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)在近幾年的發(fā)展，也隨著基礎(chǔ)配套生活設(shè)施的完善而蒸蒸日上。從總建筑面積高達(dá)70萬(wàn)平方米的國(guó)際花都在2003年10月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，引爆了政務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 之后開(kāi)盤(pán)的有丹青花園、頤園世家、生活地帶、水墨蘭庭，2005年陸續(xù)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的有恒潤(rùn)花園、宋都西湖花苑、亞華新城邦、振業(yè)山水名城、岸上玫瑰，而到了2006年，目前只有國(guó)建香榭水都開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。同時(shí)根據(jù)監(jiān)測(cè)，三

35、盛頤景園、信達(dá)水岸茗都、湖畔春天、新城國(guó)際、三胞麗景苑以及國(guó)際麗晶城等樓盤(pán)近期要推出，目前部分樓盤(pán)正在建設(shè)中。（2）政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)的現(xiàn)狀 截止到2006年1月份，合肥市政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)約有10多家。目前，國(guó)際花都和生活地帶銷(xiāo)售的是四期，丹青花園和頤園世家都是二期，水墨蘭庭二期即將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，宋都西湖花園、恒潤(rùn)花園、亞華新城邦、振業(yè)山水名城、岸上玫瑰以及國(guó)建香榭水都一期。 由于地價(jià)的不斷高漲，從政務(wù)文化新區(qū)各樓盤(pán)推出的產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，主要是以小高層小高層/高高層住宅為主層住宅為主，多層的多層的比例也越來(lái)越少，同時(shí)政務(wù)區(qū)的部分樓盤(pán)還推出少部分的花園洋房、花園洋房、疊拼別墅疊拼別墅。（3）政務(wù)文化

36、新區(qū)樓盤(pán)的規(guī)模 從政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)的規(guī)模來(lái)看，國(guó)際花都總建筑面積達(dá)到70萬(wàn)平方米，成為政務(wù)文化新區(qū)規(guī)模最大的樓盤(pán)，也是政務(wù)文化新區(qū)最具代表性的樓盤(pán)。宋都西湖花苑的總建筑面積達(dá)到30萬(wàn)平方米，水墨蘭庭和國(guó)建香榭水都的總建筑面積約為20萬(wàn)平方米，政務(wù)文化新區(qū)其他在售樓盤(pán)中，總建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的還有頤園世家、丹青花園、恒潤(rùn)花園、岸上玫瑰、振業(yè)山水名城等5家樓盤(pán)。 此外，在即將開(kāi)盤(pán)或已經(jīng)動(dòng)工的樓盤(pán)中，三盛頤景園總建筑面積超過(guò)了10萬(wàn)平方米，信達(dá)水岸茗都總建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米。（4）政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)的價(jià)格 作為合肥市新的市中心，政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格要高于其他區(qū)域。2006年元月在售的8

37、家樓盤(pán)中，國(guó)際花都平均價(jià)格為4000元左右/平方米，其他樓盤(pán)如岸上玫瑰、恒潤(rùn)花園、宋都西湖花苑、頤園世家、水墨蘭庭以及國(guó)建香榭水都等樓盤(pán)的均價(jià)在3200-4000元/平方米之間。 2005年1月，政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)為3116元/平方米，05年12月，政務(wù)文化新區(qū)的在售樓盤(pán)為國(guó)際花都、頤園世家、丹青花園、恒潤(rùn)花園、宋都西湖花苑以及岸上玫瑰6家樓盤(pán)，該月，政務(wù)文化新區(qū)的在售樓盤(pán)均價(jià)達(dá)到3598元/平方米，全年價(jià)格增長(zhǎng)了482元/平方米。（5）政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)銷(xiāo)售發(fā)展?fàn)顩r銷(xiāo)售價(jià)格變化2005年1月，政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)的均價(jià)為3116元/平方米，截止到2006年1月底，均價(jià)增長(zhǎng)到3618元

38、/平方米，價(jià)格增幅為502元/平方米。政務(wù)文化新區(qū)由于受城市規(guī)劃的影響，各種生活配套設(shè)施也逐漸完善，并且在未來(lái)幾年內(nèi)，將成為合肥新的城市中心，因此，政務(wù)文化新區(qū)的銷(xiāo)售價(jià)格還將繼續(xù)上漲。 2006年1月份，政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)中，多層、小高層的價(jià)格相差不大，分別為3500元/平方米和3575元/平方米，高層的平均價(jià)格為3779元/平方米，別墅的平均價(jià)格為4000元/平方米。高層的均價(jià)比多層的均價(jià)高出約8個(gè)百分點(diǎn)。 政務(wù)文化新區(qū)在售和即將推出的住宅都是價(jià)格相對(duì)較高的產(chǎn)品，再加上政務(wù)文化新區(qū)的本身?xiàng)l件，包括市中心的遷徙、周邊環(huán)境的改善、配套設(shè)施的齊全等因素影響，因此，政務(wù)文化新區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格還將持續(xù)上

39、漲。圖二：06年1月政務(wù)區(qū)在售商品住宅各建筑類(lèi)型價(jià)格35003575400037793000320034003600380040004200多層多層小高層小高層高層高層別墅別墅建筑類(lèi)型變化06年1月份，政務(wù)區(qū)在售樓盤(pán)的建筑類(lèi)型以小高層、高層為主。 多層：多層：截止到1月底，政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)中，宋都西湖花苑和岸上玫瑰有多層住宅在銷(xiāo)售。 小高層：小高層：國(guó)際花都、頤園世家、恒潤(rùn)花園、岸上玫瑰和國(guó)建香榭水都有小高層住宅在銷(xiāo)售，國(guó)際花都和頤園世家除了銷(xiāo)售小高層外，還在銷(xiāo)售高層，國(guó)建香榭水都除了銷(xiāo)售小高層外，還有疊加別墅在銷(xiāo)售。 2005年政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)中，水墨蘭庭、宋都西湖花苑以及岸上玫瑰有多層

40、住宅銷(xiāo)售，除此之外，其他樓盤(pán)均為小高層/高層住宅。因此，2005年政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)主要是以小高層住宅為主，隨著政務(wù)文化新區(qū)土地供給量的減少，這種高容積率的產(chǎn)品形式將成為政務(wù)文化新區(qū)的標(biāo)志。 截止到2006年1月底，政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)中，宋都西湖花苑、岸上玫瑰以及水墨蘭庭銷(xiāo)售多層住宅而且體量較小，其他在售樓盤(pán)基本上均為小高層產(chǎn)品，而國(guó)際花都、頤園世家還有一定體量的高層產(chǎn)品，國(guó)建香榭水都有疊加別墅銷(xiāo)售。從05年1月至06年1月，多層的在售面積占比增加了8個(gè)百分點(diǎn)。高層的占比增加明顯，由開(kāi)始的7.5%快速擴(kuò)大至19%。政務(wù)文化新區(qū)是以小高層/高層住宅為主體產(chǎn)品的集政務(wù)、文化、居住、旅游、金融、商貿(mào)

41、于一體的新城區(qū)。圖三：06年1月政務(wù)區(qū)各建筑類(lèi)型在售面積占比高層高層19%19%別墅別墅4%4%小高層小高層59%59%多層多層18%18%5. 房產(chǎn)新政對(duì)合肥政務(wù)區(qū)的影響 2005年3月27日七部委意見(jiàn)目的性很明確，就是旨在通過(guò)供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，保證住房?jī)r(jià)格平穩(wěn)和市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。（1）新政對(duì)合肥政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)的影響 根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政后，政務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售在5月份時(shí)進(jìn)入低谷，成交量下降，到9月份時(shí)才略有回升，這說(shuō)明，傳統(tǒng)的、單一的樓盤(pán)銷(xiāo)售模式已經(jīng)越來(lái)越不被消費(fèi)者認(rèn)可，而“板塊同步運(yùn)動(dòng)板塊同步運(yùn)動(dòng)”樓

42、盤(pán)營(yíng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)模式則可以更好的帶動(dòng)該區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售。（2）新政后消費(fèi)者購(gòu)房意向 新政過(guò)后，做了一次新政后消費(fèi)者購(gòu)房意向的調(diào)查。調(diào)查結(jié)果如下： 自新政執(zhí)行之后，消費(fèi)者在戶(hù)型、面積以及單價(jià)的選擇等方面都發(fā)生了明顯的變化，中低價(jià)位、中小中低價(jià)位、中小套實(shí)用型住房成為消費(fèi)者的首選。套實(shí)用型住房成為消費(fèi)者的首選。消費(fèi)者實(shí)際需求的戶(hù)型面積明顯減小，主力需求面積從主力需求面積從120130平平方米變?yōu)榉矫鬃優(yōu)?0多多110平方米；主觀意愿承受購(gòu)房單價(jià)在平方米；主觀意愿承受購(gòu)房單價(jià)在2800元元/平方米平方米3000元元/平方米；平方米； 在購(gòu)房時(shí)間上，也明顯發(fā)生變化，兩年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的被訪者比例有所下降

43、，而在三至五年內(nèi)有購(gòu)房意向的消費(fèi)者比例明顯增加。居民的購(gòu)房意向發(fā)生了一定的變化，部分消費(fèi)者開(kāi)始持幣觀望，并推遲了部分消費(fèi)者開(kāi)始持幣觀望，并推遲了其購(gòu)房時(shí)間其購(gòu)房時(shí)間； 在購(gòu)房目的上，以改善居住環(huán)境為主要目的，投資比例明顯下降、結(jié)婚買(mǎi)房比例明顯增加。由于新政系列政策的指向非常明確，只是針對(duì)短期投機(jī)者，新政的實(shí)施使投資回報(bào)減少,特別是大大增加了投機(jī)者的投資成本，投資比例明顯下降投資比例明顯下降；而普通住房擁有者，即大眾消費(fèi)群體不會(huì)受到太多影響； 另外，消費(fèi)者對(duì)中低價(jià)位住房的需求量較大，“優(yōu)先供應(yīng)中小套型優(yōu)先供應(yīng)中小套型”以及以及“完善廉租房制度完善廉租房制度”等政策受到等政策受到較多消費(fèi)者的擁戴較

44、多消費(fèi)者的擁戴。（3）新政后政務(wù)區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)量 5月份，政務(wù)區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)的有恒潤(rùn)花園、丹青花園二期、頤園世家一期二組團(tuán)、國(guó)際花都三期天香苑C組團(tuán)以及宋都西湖花苑；6月份，政務(wù)區(qū)無(wú)新開(kāi)樓盤(pán)。綜上所述：綜上所述： 2006年合肥市12月份房地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量為10萬(wàn)平方米，3月份供應(yīng)量接近45萬(wàn)平方米。隨著氣候的逐漸轉(zhuǎn)暖，整個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始進(jìn)入高速期。 綜合上述即將推出物業(yè)和潛在競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)的資料，2006年在學(xué)府板塊、合作化南路板塊、望江西路板塊、政務(wù)區(qū)板塊以及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)部分區(qū)域所形成的“線(xiàn)型帶狀區(qū)域線(xiàn)型帶狀區(qū)域”，市場(chǎng)供應(yīng)量將加大、物業(yè)類(lèi)型更豐富、結(jié)構(gòu)調(diào)整更市場(chǎng)化、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)更加多元化。 而政務(wù)新區(qū)今年也

45、有100多萬(wàn)平米的總供應(yīng)量，區(qū)域樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)層面會(huì)更加寬闊。因此，“戰(zhàn)略布局、節(jié)奏控制、實(shí)用營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略布局、節(jié)奏控制、實(shí)用營(yíng)銷(xiāo)”將是下階段區(qū)域樓盤(pán)所需面對(duì)的重點(diǎn)問(wèn)題。將是下階段區(qū)域樓盤(pán)所需面對(duì)的重點(diǎn)問(wèn)題。部分二部分二 項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析一項(xiàng)目概況回顧1基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：44980總住戶(hù)人數(shù)：2162人，平均沒(méi)戶(hù)3.3人總居住戶(hù)數(shù)：655戶(hù)總建筑面積：107895，49.91/人其中：住宅建筑面積 87666，133.84/戶(hù)，40.55/人公建建筑面積：11200，地下車(chē)庫(kù)面積：9029容積率：2.198建筑密度：20.2地面停車(chē)位：20輛地下停車(chē)位：295輛綠化率：412動(dòng)態(tài)時(shí)間

46、節(jié)點(diǎn)2004年7月中旬，開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2004年9月26日，推出一組團(tuán)開(kāi)盤(pán)2005年5月22日，二組團(tuán)正式開(kāi)盤(pán)。 結(jié)合項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)、開(kāi)發(fā)節(jié)奏和工程投入等因素，項(xiàng)目在初始狀態(tài)下遵循的是“中低價(jià)位、高檔品中低價(jià)位、高檔品質(zhì)、平穩(wěn)加快去化質(zhì)、平穩(wěn)加快去化”開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。二營(yíng)銷(xiāo)力分析二營(yíng)銷(xiāo)力分析 【丹青花園】項(xiàng)目于2004年7月中旬開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)1、3 樓以及商鋪，總共銷(xiāo)售住宅53套、商鋪20套。 2004年9月26日一組團(tuán)正式開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售為2、5、8 、9、10樓，總共銷(xiāo)售184套。 2005年5月22日二組團(tuán)正式開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售為12、15、17、18樓，總共銷(xiāo)售125套。 從2004年7月至今，共21

47、個(gè)月（約628天）的時(shí)間內(nèi)，總共銷(xiāo)售住宅362套，平均速度為0.58套/天。從整體銷(xiāo)售速度來(lái)看，銷(xiāo)售節(jié)奏控制不合理、銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)不理想。（一）04年8月06年3月銷(xiāo)售進(jìn)度曲線(xiàn)圖（住宅）備注：1紅色曲線(xiàn)代表04年銷(xiāo)售情況，藍(lán)色曲線(xiàn)代表05年銷(xiāo)售情況，黃色曲線(xiàn)代表06年銷(xiāo)售情況 共有6套商品房合同未簽，7套住宅無(wú)成交時(shí)間數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)不全。（二）04年8月06年3月，共19個(gè)銷(xiāo)售月中，創(chuàng)造了1個(gè)銷(xiāo)售最高點(diǎn)，2大銷(xiāo)售高點(diǎn)，5大銷(xiāo)售低點(diǎn)。1創(chuàng)造1個(gè)銷(xiāo)售最高點(diǎn)（2004年9月，共計(jì)122套），創(chuàng)造整個(gè)銷(xiāo)售周期最高點(diǎn)22大銷(xiāo)售高點(diǎn)（04年8月，共計(jì)28套；04年10月，共計(jì)34套）35大銷(xiāo)售地點(diǎn)（05年1月，

48、共計(jì)2套；05年2月，0套；05年3月，共計(jì)1套；05年4月，共計(jì)3套；06年2月，共計(jì)3套）（三）04年8月06年3月住宅銷(xiāo)售進(jìn)度分析1從銷(xiāo)售進(jìn)度線(xiàn)上看，曲線(xiàn)波動(dòng)極大、超出正常波動(dòng)范圍。2 04年9月份創(chuàng)造整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售最高峰（122套），進(jìn)入05年銷(xiāo)售趨勢(shì)趨緩（79月有所反彈），06年維持原始低速狀態(tài)。3分析原因：（1）2004年為合肥樓市整體高速發(fā)展期，市場(chǎng)前景超乎看好。政務(wù)新區(qū)高起點(diǎn)規(guī)劃，吸引眾多投資人群、人群期望值偏高。（2）2005年4月開(kāi)始，國(guó)家宏觀調(diào)控政策相應(yīng)出臺(tái)，政府著力調(diào)整樓市平衡，投機(jī)炒房人群開(kāi)始逐漸退出、樓市進(jìn)入理性低谷期。（3）05年9月10月，各項(xiàng)政策指針性更加明確，

49、普通人群逐漸清楚政策調(diào)控范圍和對(duì)象，樓市開(kāi)始回暖。（4）進(jìn)入06年，仍保持自然營(yíng)銷(xiāo)狀態(tài)，項(xiàng)目產(chǎn)品主體結(jié)構(gòu)開(kāi)始呈現(xiàn)（接近準(zhǔn)現(xiàn)房），去化量平穩(wěn)。（5）市場(chǎng)期望預(yù)期值過(guò)高，產(chǎn)品與市場(chǎng)銜接不夠，自我保護(hù)性不強(qiáng)、整體營(yíng)銷(xiāo)無(wú)節(jié)奏感。三成交產(chǎn)品力分析（一）04年8月06年3月每月銷(xiāo)售率月份銷(xiāo)售套數(shù)該月日平均交易量占總銷(xiāo)售比例04年8月28280.9804年9月1221224.073804年10月34341.1310.604年11月110.373.404年12月100.323.105年1月20.060.605年2月00.0005年3月10.030.305年4月30.100.905年5月110.353.405年

50、6月90.302.805年7月90.292.805年8月19190.615.905年9月18180.605.605年10月90.292.805年11月90.302.805年12月110.353.406年1月50.161.606年2月30.100.906年3月70.232.1（二）04年8月06年3月銷(xiāo)售進(jìn)度曲線(xiàn)圖分析分析:1、從以上圖表和曲線(xiàn)圖可以看出，其銷(xiāo)售走勢(shì)極其不穩(wěn)定,在04年9月，即開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售第二個(gè)月，銷(xiāo)售122套，占了總比例的38%,剩余62的產(chǎn)品卻在17個(gè)月完成，銷(xiāo)售去化速率非常罕見(jiàn)，無(wú)任何規(guī)律性節(jié)奏段出現(xiàn)。2、從創(chuàng)造的“銷(xiāo)售高點(diǎn)”看，項(xiàng)目階段性熱銷(xiāo)之力，一方面依托開(kāi)盤(pán)之勢(shì)“發(fā)力”；

51、另一方面依托整體市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之勢(shì)“借力”，其余階段，則主要依靠原始自然銷(xiāo)售。3、從本項(xiàng)目已經(jīng)成交住宅面積中發(fā)現(xiàn)：130以下，共32套；1333.39137.76，共199套；140多，共91套；200以上（復(fù)式），共10套。項(xiàng)目缺少中小實(shí)用型產(chǎn)品。項(xiàng)目缺少中小實(shí)用型產(chǎn)品。 整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品沒(méi)有明顯的面積區(qū)段劃分，在宏觀利好背景下，整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)追求在宏觀利好背景下，整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)追求“舒適舒適型型”體系體系，但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的相應(yīng)出臺(tái)、“實(shí)用居家型”產(chǎn)品、價(jià)格承受力等的影響，項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)入低迷期。本項(xiàng)目的產(chǎn)品力已無(wú)法有效的滿(mǎn)足現(xiàn)階段目標(biāo)客戶(hù)群需求。本項(xiàng)目的產(chǎn)品力已無(wú)法有效的滿(mǎn)足現(xiàn)階段目標(biāo)客戶(hù)群需求。四

52、成交客戶(hù)分析四成交客戶(hù)分析（一）客戶(hù)行業(yè)分析（一）客戶(hù)行業(yè)分析從已有客戶(hù)資料分析來(lái)看，本項(xiàng)目客戶(hù)群體所屬行業(yè)體現(xiàn)出以下特點(diǎn)1建筑、個(gè)體建筑、個(gè)體 本項(xiàng)目第一梯隊(duì)的消費(fèi)群體為建筑及個(gè)體行業(yè)人群，該人群消化了本項(xiàng)目近一半的產(chǎn)品，達(dá)44。以“儒雅文化”作為最初形象定位的丹青花園，其主要購(gòu)買(mǎi)力卻來(lái)源于文化層次相對(duì)較低的這一人群。項(xiàng)項(xiàng)目最初的形象定位和自身高品質(zhì)產(chǎn)品呈現(xiàn)形成了一對(duì)矛盾。目最初的形象定位和自身高品質(zhì)產(chǎn)品呈現(xiàn)形成了一對(duì)矛盾。 因此，如何重新定位后期產(chǎn)品的如何重新定位后期產(chǎn)品的“入市姿態(tài)和戰(zhàn)略入市姿態(tài)和戰(zhàn)略”，將是加快產(chǎn)品去化率的核心要點(diǎn)。，將是加快產(chǎn)品去化率的核心要點(diǎn)。2公務(wù)員、教師公務(wù)員、

53、教師 公務(wù)員、教師組成了本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)人群的第二梯隊(duì)，共計(jì)17。就本項(xiàng)目所處位置而言，公務(wù)員及教師整個(gè)“條形帶狀”板塊所共同爭(zhēng)奪的主流目標(biāo)客戶(hù)，經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定是其選擇置業(yè)的有力保障。 因此，如何解決主流客戶(hù)和其他客戶(hù)所承受的如何解決主流客戶(hù)和其他客戶(hù)所承受的“產(chǎn)品價(jià)格力產(chǎn)品價(jià)格力”將是解決產(chǎn)品自身硬傷的主要方向。將是解決產(chǎn)品自身硬傷的主要方向。3金融、醫(yī)療、外企、合資企業(yè)、科技通訊金融、醫(yī)療、外企、合資企業(yè)、科技通訊 金融、醫(yī)療、外企、合資企業(yè)、科技通訊組成了項(xiàng)目第三梯隊(duì)，共計(jì)26。幾大板塊的銜接了多樣了多樣化的消費(fèi)群體?；南M(fèi)群體。 因此，如何進(jìn)一步擴(kuò)大如何進(jìn)一步擴(kuò)大“信息傳播力信息傳播力”，

54、增加多樣化消費(fèi)群體輻射面寬，將是后期產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)突圍的，增加多樣化消費(fèi)群體輻射面寬，將是后期產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)突圍的必要條件。必要條件。 （二）成交客戶(hù)原屬區(qū)域分析（二）成交客戶(hù)原屬區(qū)域分析從現(xiàn)有資料分析，客戶(hù)原屬區(qū)域呈現(xiàn)以下特征：從現(xiàn)有資料分析，客戶(hù)原屬區(qū)域呈現(xiàn)以下特征：1成交客戶(hù)原屬區(qū)以蜀山區(qū)與包河區(qū)居多以蜀山區(qū)與包河區(qū)居多，占總成交客戶(hù)的49。2合肥地區(qū)（四個(gè)行政區(qū)三縣）成交客戶(hù)占總量的81。3成交的蜀山區(qū)客戶(hù)多數(shù)集中在合作化南路板塊。4全省各地及外省消費(fèi)者占近20個(gè)百分點(diǎn)的產(chǎn)品。分析： 由于前期原始營(yíng)銷(xiāo)狀態(tài)下，傳播渠道力的輻射面寬達(dá)不到項(xiàng)目所需要的力度，其他板塊區(qū)域?qū)Ρ卷?xiàng)目的認(rèn)知度不高，形成了前

55、期成交客戶(hù)群體相對(duì)單一集中。因此，增加傳播面寬和力度、擴(kuò)大目標(biāo)客戶(hù)人群將非常重要。（三）從購(gòu)買(mǎi)目的來(lái)分析（三）從購(gòu)買(mǎi)目的來(lái)分析成交客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的中投資占11，自用占89分析：分析： “務(wù)實(shí)價(jià)格（指入市時(shí)價(jià)格）、高品質(zhì)產(chǎn)品、區(qū)域整體規(guī)劃的認(rèn)同、保值增值”，產(chǎn)生理性購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，是居家自住型客戶(hù)置業(yè)的主要目的。因此，高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比、舒適實(shí)用型。因此，高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比、舒適實(shí)用型產(chǎn)品產(chǎn)品是整個(gè)項(xiàng)目最為真實(shí)的支持點(diǎn)。部分三項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷綜述部分三項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷綜述一營(yíng)銷(xiāo)診斷分析 循著項(xiàng)目銷(xiāo)售的特征情況分析，項(xiàng)目產(chǎn)品所出現(xiàn)的“節(jié)奏無(wú)序、低速去化”狀況，主要有以下幾點(diǎn)綜合原因：1宏觀利好背景下，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)追求“舒適型”體系，新的市場(chǎng)變化，產(chǎn)品自身硬傷無(wú)