畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）信陽市康詩丹郡小區(qū)房地產(chǎn)投資評(píng)估研究

1、華北水利水電學(xué)院畢業(yè)論文 信陽市康詩丹郡小區(qū)房地產(chǎn)投資評(píng)估研究摘要： 隨著社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，以及我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目日益興旺，逐漸成為國家的經(jīng)濟(jì)支柱以及地方政府的主要財(cái)政來源。但是住宅房屋的價(jià)格持續(xù)快速上漲，不僅影響到城市居民的生活質(zhì)量，也是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素。如何評(píng)估住房價(jià)格以及對于其投資是否得利是人們?nèi)找骊P(guān)注的問題。影響住房價(jià)格因素是多方面的，如經(jīng)濟(jì)因素，政治因素，地理因素等等，這些定性的因素如何進(jìn)行定量計(jì)算是人們廣泛關(guān)注的話題。本文首先簡單介紹了研究意義以及背景，并就目前廣泛應(yīng)用的比較法、成本法以及收益法進(jìn)行詳述，并進(jìn)行一些改進(jìn)措施并以此對信陽市一

2、處房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)估，來驗(yàn)證這三種方法的可操作性。通過這一系列對數(shù)據(jù)的分析，來說明這幾種方法的實(shí)踐性以及對于房地產(chǎn)評(píng)估的重要性。關(guān)鍵詞：比較法，成本法，收益法，模糊綜合評(píng)價(jià)the investment appraisal of kangshidanjun district in xinyang cityabstract：with the transformation of the socialist economy and the rapid development of china's market economy, a thriving real estate projects i

3、n china has become the country's economic mainstay and the main financial sources of local government. however, residential housing prices continued to rise rapidly, not only affects the quality of life of urban residents, but also the entire national economy, a stable development of instab

4、ility.  how to evaluate the housing prices and whether get the benefit for their investors is a growing concern. there are many factors that affect housing prices, such as economical factors, political factors, geographical factors, etc., but these qualitative factors are calculated to qua

5、ntify how widespread topic of concern. this article first briefly introduces the research significance and background, and to compare the current widely used method, cost and income approach to detail, and make some improvements and use of real estate in xinyang city, a comprehensive assessment

6、 to verify operability of these three methods key words：comparative method, cost method, income method, fuzzy comprehensive evaluation目錄摘要iabstractii1 緒論11.1 研究背景11.2 研究的目的和意義42 概述52.1 房地產(chǎn)評(píng)估基本理論52.1.1 價(jià)值52.1.2 房地產(chǎn)市場的特性52.1.3 影響房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)因素62.2 房地產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)132.2.1 房地產(chǎn)評(píng)估的概念132.2.2 房地產(chǎn)評(píng)估目的132.2.3 房地

7、產(chǎn)評(píng)估的要素133 評(píng)估方法以及應(yīng)用163.1 信陽市康詩丹郡小區(qū)基本概況163.2 比較法163.2.1 比較法的含義163.2.2 比較法的理論依據(jù)173.2.3 比較法的適用條件173.2.4 操作步驟173.2.5 比較法因素修正173.2.6 比較法在評(píng)估應(yīng)用中存在的問題203.2.7 實(shí)例分析213.3 成本法233.3.1 概述233.3.2 適用條件243.3.3 基本公式以及應(yīng)用243.3.4 成本法評(píng)估步驟243.3.5 價(jià)格構(gòu)成253.3.6 重新購建價(jià)格263.3.7 成本法在評(píng)估應(yīng)用中存在的問題273.3.8 基于模糊綜合評(píng)價(jià)的房屋成新度的定量計(jì)算283.4 收益法3

8、03.4.1 概述303.4.2 理論依據(jù)303.4.3 收益法的應(yīng)用前提313.4.4 收益法的適用對象313.4.5 收益法的評(píng)估公式323.4.6 收益法應(yīng)用中存在問題333.4.7 還原利率確定353.4.8 實(shí)例分析363.4.9 主要參數(shù)說明374 結(jié)論以及展望394.1 小結(jié)394.2 展望39參考文獻(xiàn)41附 錄42附 錄1： 英文原文42附 錄2： 中文譯文44致謝461 緒論1.1 研究背景近幾年，伴隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了無可比擬的重要貢獻(xiàn)。但是進(jìn)入2008年下半年，在全世界

9、金融危機(jī)的影響下，中國整個(gè)房地產(chǎn)市場開始下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。截止到2008年末，全國完成房地產(chǎn)市場開發(fā)投資30580億元，同比增長20.9%。其中，商品房完成投資22081億元，同比增長22.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.2%。2008年112月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。到了12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.4%，環(huán)比下降0.5%。由于全國各地樓市發(fā)展不均衡，2008年東部地區(qū)房屋銷售量下降幅度明顯大于中西地區(qū)，一、二線城市下降幅度則大于三四線城市。北京、上海、武漢等重點(diǎn)城市的成交量萎縮超過五成。在國家“保增長”政策的主導(dǎo)以及各方

10、面努力下，2008年第四季度房地產(chǎn)市場進(jìn)一步惡化的趨勢才被得到明顯遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。但是進(jìn)入2009年我國房地產(chǎn)市場將更加不容樂觀，總體下行趨勢不可避免。上半年，房價(jià)基本承接2008年的下滑勢頭，房價(jià)水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較大的城市，隨著價(jià)格的下降及經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，自住型需求將逐漸提高。我國政府連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，并力爭2009年經(jīng)濟(jì)增長保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。因此，對于房價(jià)下行是對前期房價(jià)過高的修正，而一旦房價(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈

11、，市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。結(jié)合國際國內(nèi)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期特征，所以伴隨著2009年下半年房地產(chǎn)市場各方的博弈趨于理性以及成交量開始回升的發(fā)展形勢下，2010年全年處于平穩(wěn)期，主要是消化累積的存量房。而如今，隨著國際經(jīng)濟(jì)開始恢復(fù)，前期大量基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)保障制度等投資，并且在內(nèi)、外需雙引擎的驅(qū)動(dòng)下將改變傳統(tǒng)三架馬車帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)新一輪發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)下一個(gè)發(fā)展周期在此時(shí)出現(xiàn)。就整體而言，從近期房地產(chǎn)市場的各種信息來看，在2011上半年以及以后的一段時(shí)期內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場將充滿挑戰(zhàn)，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，但機(jī)遇將大于挑戰(zhàn)。那么，在當(dāng)前局勢下認(rèn)清形勢、掌控方向，對房地產(chǎn)行業(yè)所處環(huán)境和未來的發(fā)展

12、態(tài)勢予以剖析，無論是對于中國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，還是對房地產(chǎn)行業(yè)在具體工作中的突破都具有積極的指導(dǎo)作用。與此同時(shí)，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真分析當(dāng)前行業(yè)發(fā)展形勢、把握未來市場發(fā)展方向，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并根據(jù)行業(yè)趨勢制定發(fā)展戰(zhàn)略，才能盡可能避免風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)和可持續(xù)發(fā)展14。02468101214162007200720072007200820082008200820092009系列1圖11 20072009年季度經(jīng)濟(jì)增長率圖12 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)圖 從以上兩圖可以看出2007年到2008年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)受國際金融危機(jī)的影響基本上是呈現(xiàn)下降趨勢，從200

13、9年開始回暖，并快速上升，說明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)基本上復(fù)蘇，繼續(xù)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱。表11 19972007 全國房地產(chǎn)發(fā)展基本情況表表12 19972007 全國土地開發(fā)情況表綜合上述兩表中可以看出，中國的房地產(chǎn)業(yè)在最近15年的發(fā)展中十分迅速，雖然不可避免的受到國際金融危機(jī)的影響，但是總體而言上升步伐十分迅速，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。而且地方政府也給予很大的支持與便利，從表12中可以看出新開發(fā)的土地增長近3倍，投資金額增長近20倍，極大的推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。1.2 研究的目的和意義房地產(chǎn)是不可再生的稀缺資源，它是人們工作和生活中必不可少的一種資源。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是改

14、革開放以后，房地產(chǎn)逐漸演變?yōu)橐环N商品，發(fā)展成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，并且隨著其的發(fā)展，帶動(dòng)了咨詢、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)以及建筑等一批產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都是從不完善逐步成熟和完善的，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，房地產(chǎn)業(yè)隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、住房制度和土地制度等的發(fā)展而不斷地成熟，但也正是由于制度的改革以及市場的變化，以至于房地產(chǎn)面臨的不確定因素越來越多，越來越繁雜，房地產(chǎn)作為一種投資也將會(huì)面臨更多更大的風(fēng)險(xiǎn)，而且由于我國的國情與其他國家不同，一些先進(jìn)國家比較先進(jìn)成熟的房地產(chǎn)市場模式和管理理論并不能直接拿來為我所用，必須結(jié)合我國的實(shí)際國情摸索適合我國國情的房地產(chǎn)市場模式和管理理論。

15、由于房地產(chǎn)業(yè)投資額巨大、周期長、盈利高等特點(diǎn)，注定了房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)必須預(yù)測將來需求的行業(yè)，同時(shí)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。近幾年來，房地產(chǎn)已成為與我們每個(gè)人息息相關(guān)、影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為重大的產(chǎn)業(yè)的情況下，風(fēng)險(xiǎn)因素更加復(fù)雜，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果投資者不能清醒深刻的認(rèn)識(shí)開發(fā)中的各種風(fēng)險(xiǎn)，或者對于風(fēng)險(xiǎn)考慮不足盲目開發(fā)，一旦這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，將導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的虧損，甚至使房地產(chǎn)企業(yè)遭受致命的打擊。本文從房地產(chǎn)投資的角度出發(fā)，通過資產(chǎn)評(píng)估的一系列的方法手段探討房地產(chǎn)評(píng)估的有效途徑，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題，并針對信陽市康詩丹郡這一房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用科學(xué)的手段對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和評(píng)價(jià)，對于減少房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，

16、提高收益，具有極其重要的指導(dǎo)意義。2 概述2.1 房地產(chǎn)評(píng)估基本理論2.1.1 價(jià)值對于房地產(chǎn)而言價(jià)值一般就是指其“市場價(jià)值”，即“某人或者某些人愿意而且能夠從資源出售的對象手中購入物品所支付的貨幣金額”，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)理論，越是稀有短缺的商品，其價(jià)值也就越高。如果某些普遍需求的商品變得短缺了，其價(jià)值也會(huì)有極大提高。對于房地產(chǎn)市場而言，亦是如此。但是房地產(chǎn)產(chǎn)品是典型的耐用消費(fèi)品，使用時(shí)間通常是幾十年，其與一般的耐用消費(fèi)品不同，大部分國家都將房地產(chǎn)視為“投資品”，因此不納入cpi的計(jì)算中，即房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)不影響通貨膨脹的水平。我國的在計(jì)算cpi的商品中也不包括房地產(chǎn)，因此老百姓深刻感受到房地產(chǎn)價(jià)

17、格答復(fù)上漲而通貨膨脹水平照常保持在較低水平。2.1.2 房地產(chǎn)市場的特性房地產(chǎn)市場就是交易房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括耐用消費(fèi)品的消費(fèi)、投資、租賃與投機(jī)并存的一個(gè)場所。投資品具有投資和投機(jī)的雙重屬性，加上房地產(chǎn)的耐用消費(fèi)品的特性，以及現(xiàn)實(shí)存在的租賃，中國的房地產(chǎn)市場成為投資、投機(jī)、耐用消費(fèi)、與租賃的市的組合。我國有5萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)量巨大，但是房地產(chǎn)產(chǎn)品的唯一性，使得房地產(chǎn)市場競爭表現(xiàn)出巨大的差異性；而且房地產(chǎn)市場交易雙方的信息嚴(yán)重不對稱，所以房地產(chǎn)市場是一個(gè)典型的非完全競爭市場。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品作為終端的消費(fèi)品，其產(chǎn)業(yè)鏈條很長，涉及許多產(chǎn)業(yè)，其投資乘數(shù)效應(yīng)非常明顯，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)上漲效果顯著。并且房地

18、產(chǎn)市場不可或缺的土地在中國的特殊性，政府的參與性強(qiáng)，參與程度高；同時(shí)，由于中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的特征，從1997年開始大規(guī)模的按揭貸款，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，兜底的是幾大國有銀行，并最終落到政府頭上。由于中國房地產(chǎn)市場的參與者眾多，參與程度各異，目標(biāo)各異，所以在中國的不同地域有時(shí)候完全采取不同的拉抬打壓房地產(chǎn)價(jià)格、影響房地產(chǎn)市場的政策策略。而且，中國經(jīng)濟(jì)尚在轉(zhuǎn)型期，法律法規(guī)不夠完善，房地產(chǎn)開發(fā)商多頭在外與許多國家差異的經(jīng)營模式，不同的利益集團(tuán)參與到中國房地產(chǎn)市場，使其手段多樣，而眾多利益相關(guān)者的博弈使得中國房地產(chǎn)市場錯(cuò)綜復(fù)雜。用經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話來講，房地產(chǎn)權(quán)益的主要特點(diǎn)是差異性，一般來講就是各類房地產(chǎn)的權(quán)益各不相

19、同，除了對于同一房地產(chǎn)的同量有所損耗，但是土地上加蓋物的總值一般不會(huì)下降，反而會(huì)有所提高。所以，從這方面來說，房地產(chǎn)投資與其他投資有很大不同，房地產(chǎn)投資在時(shí)間上具有耐久性，而且從投資特性看具有長期可靠的資本保障2。2.1.3 影響房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)因素2.1.3.1 成本因素（1） 土地 土地價(jià)格。地價(jià)是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，在房地產(chǎn)價(jià)格中，地價(jià)一般占有五至六成的比重，其走勢直接影響著房價(jià)。隨著國民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的快速發(fā)展，相關(guān)土地的出讓價(jià)格必然會(huì)上漲，尤其是隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市土地資源日漸稀缺。房地產(chǎn)總量的有限性主要體現(xiàn)在土地總量的有限性上，土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣

20、性及投機(jī)性，必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。如圖21所示：圖21 19972007年全國土地開發(fā)面積 供求平衡下土地價(jià)格的形成。土地價(jià)格的形成同它的供求平衡是相聯(lián)系的，價(jià)格形成的過程就是供求平衡的過程，供求平衡總是在一定價(jià)格水平下的平衡。土地供求理論是公認(rèn)的地價(jià)形成理論，該理論認(rèn)為，在自由市場經(jīng)濟(jì)中，土地和其他商品一樣，其價(jià)格取決于本身的供給和需求。地價(jià)的形成條件可以分為短期土地供給量固定不變時(shí)的均衡條件和長期土地供給量改變時(shí)的均衡條件。短期內(nèi)土地供給量恒定，沒有土地供給增量，這時(shí)土地供給曲線是一條垂直于橫坐標(biāo)的直線，而土地需求曲線是一條向下傾斜的曲線。在土地供給

21、曲線和需求曲線的交點(diǎn)處，形成地價(jià)p，這時(shí)地價(jià)的形成完全取決于需求，當(dāng)土地需求上升至d時(shí)，地價(jià)上升至p。如圖22所示。 圖22 短期土地供給恒定條件下地價(jià)形成曲線但是在長期土地供給量改變的條件下，地價(jià)的形成由供給和需求共同決定。土地供給曲線是一條向上傾斜的曲線s。當(dāng)土地需求為d時(shí)，d和s的交點(diǎn)e決定地價(jià)為p；當(dāng)土地需求上升為d時(shí)，d與s線的交點(diǎn)f決定地價(jià)為p，新入市的土地供給增量為q1、q2。土地供給增量進(jìn)入市場，是在價(jià)格水平為p時(shí)進(jìn)入的，這個(gè)價(jià)格水平包括征用土地的成本和應(yīng)得的土地經(jīng)營收益.如果土地供給增量q1、q2進(jìn)入市場的價(jià)格低于p，則不會(huì)產(chǎn)生土地增量。 圖23 長期土地供給增加條件下地價(jià)形

22、成曲線 土地價(jià)格對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。土地價(jià)格是房地產(chǎn)的成本之一，如果土地價(jià)格增加，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本必然增加，則利潤率隨之降低，這勢必引起房地產(chǎn)投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場的供給相應(yīng)減少；相反，如果地價(jià)下降，企業(yè)利潤率提高，則房地產(chǎn)供給相應(yīng)增加。這勢必影響房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌。具體而言，因土地具有有限性、差異性、固定性、耐用性等特點(diǎn)；從經(jīng)濟(jì)屬性看，土地又具有稀缺性、區(qū)位可變性、報(bào)酬遞減性等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了土地總量上和短期內(nèi)供給的無彈性，也決定了土地價(jià)格具有隨著需求的增加而不斷上揚(yáng)的趨勢。由于土地總供給彈性不足，不論通過競爭而給予它的價(jià)格有多大，土地供給量是保持不變的。因此，土地的價(jià)值完全是由

23、它的產(chǎn)品價(jià)值所引起，而不是相反的順序，具體到地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系，就是房價(jià)上升導(dǎo)致地價(jià)上漲。（2） 建筑成本。從房價(jià)的構(gòu)成看，房價(jià)=地價(jià)+建筑安裝成本+各種稅費(fèi)。建筑安裝成本是構(gòu)成房價(jià)的主要部分，是生產(chǎn)建設(shè)住宅時(shí)的原材料費(fèi)用和人工費(fèi)用，即由建筑房屋時(shí)的原材料消耗和建設(shè)人員工資支出等構(gòu)成。建筑材料的上漲，尤其是鋼材、水泥等主要建材價(jià)格的上漲，必然推動(dòng)建筑安裝成本的提高，從而導(dǎo)致房價(jià)的上漲。不論城市規(guī)模大小和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，相鄰城市的同期建材價(jià)格差異較小。目前情況來看，工程造價(jià)是房價(jià)組成中相對較為合理但仍存在降價(jià)余地的一部分。有效控制建筑成本，科學(xué)合理地降低材料費(fèi)用對于房地產(chǎn)價(jià)格水平的降低有不可低估的作

24、用。2.1.3.2 經(jīng)濟(jì)因素（1） gdp對于房地產(chǎn)價(jià)格影響。房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間在總量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的關(guān)系，可以作如下分析：首先，房地產(chǎn)投資與開發(fā)必然會(huì)隨宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇上升，但是由于物業(yè)開發(fā)的滯后，使得房地產(chǎn)的復(fù)蘇會(huì)稍晚于宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇后，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)需求將會(huì)不斷上升，且由于房地產(chǎn)供給短期的剛性，加之在其保值性、增值性的影響下就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；隨著房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)相應(yīng)快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，導(dǎo)致房地產(chǎn)周期比宏觀經(jīng)濟(jì)周期更快進(jìn)入繁榮階段。其次，由于房地產(chǎn)周期的繁榮期更早來臨加上又沒有宏觀經(jīng)濟(jì)那種各行業(yè)之間相

25、互彼此消長的綜合影響，因而房地產(chǎn)業(yè)通常比宏觀經(jīng)濟(jì)更先進(jìn)入衰退期。再次，經(jīng)過明顯的產(chǎn)業(yè)緊縮之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)的蕭條階段，直到宏觀經(jīng)濟(jì)開始緩緩復(fù)蘇后才慢慢走出蕭條期，重新進(jìn)入新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。如圖2.1所示：圖21 gdp對于房地產(chǎn)市場的影響流程圖綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟(jì)增長率高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度也就越快。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高度相關(guān)性進(jìn)一步說明了在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平也有所區(qū)別。（2） 金融貨幣因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的金融貨幣因素主要包括貨幣供應(yīng)量與存貸款利率。住房制度改革后，這些變量與房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出了非

26、常強(qiáng)的相關(guān)性，對房價(jià)的影響效果日趨明顯。其中，利率是最為重要的調(diào)控工具，其影響著房地產(chǎn)供給和需求雙重效應(yīng)的沖銷，但是由于短期內(nèi)對房地產(chǎn)價(jià)格的作用并不明顯，因此要輔以其他的政策手段，但是就總體而言，貨幣政策變量對影響房地產(chǎn)價(jià)格是有效的。但是在我國，利率長期受到嚴(yán)格的管制，貨幣供應(yīng)量與利率間的聯(lián)動(dòng)性較差，所以貨幣供應(yīng)量是主要直接作用于房地產(chǎn)價(jià)格。 貨幣對于房地產(chǎn)價(jià)格影響。我國金融市場剛剛起步，市場機(jī)制不成熱，間接融資比例高，房地產(chǎn)投資在在相當(dāng)?shù)某潭壬闲枰y行信貸資金支持。因而貨幣供應(yīng)量將從供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模，從需求方面影響購買水平。同時(shí)，自國家鼓勵(lì)發(fā)展個(gè)人住房消費(fèi)信貸的政策放寬后，個(gè)人

27、住房信貸消費(fèi)逐漸發(fā)展成為住房消費(fèi)最主要的形式。近年來貨幣供應(yīng)量的增加，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)的購買能力，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 利率對房地產(chǎn)價(jià)格影響。我國尚處于利率市場化的過程，因此我國央行可以直接調(diào)控利率以影響房地產(chǎn)的供求變化，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。利率的變化對己購房者的會(huì)產(chǎn)生較大影響，我國的住房抵押貸款采取的是浮動(dòng)利率支付方式，因此，央行加息增加了己購房者的月供。另一方面，加息在一定程度擠出了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。所以，已購房者所持有的住房發(fā)生了貶值。而對持幣觀望者的影響是由于央行加息會(huì)增加購房者的月供，也就是說增加了購房者的成本。對購房者而言，由于受收入的限制，購房者在購房時(shí)，需要通過金融機(jī)構(gòu)

28、進(jìn)行融資（住房抵押貸款）來突破自己的預(yù)算約束。當(dāng)利率提高時(shí)，對投資性購房者而言，購房的機(jī)會(huì)成本增加，購房需求降低，在供給不變的情況下會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，推動(dòng)其加速開發(fā)投資的動(dòng)力是房地產(chǎn)市場旺盛的需求，而面臨的最大問題是宏觀調(diào)控中嚴(yán)控信貸措施帶來的資金緊張，為此，有些開發(fā)商不得不以更高的資金成本到銀行系統(tǒng)以外融資，因此加息將促成房地產(chǎn)行業(yè)投資成本的增加，從而在一定程度上將抑制房地產(chǎn)的投資過熱。因此利率的調(diào)整對房地產(chǎn)價(jià)格的影響將取決于需求和供給兩方面的力量對比。綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格與利率水平成反向變化，利率提高，房地產(chǎn)價(jià)格下降；利率降低，房地產(chǎn)價(jià)格上升。2.1.3.3 社會(huì)因素

29、（1） 人口因素。房地產(chǎn)，其中尤其是居民住宅，是人們生活的基本所需，房地產(chǎn)的需求主體是人，人口因素是決定房地產(chǎn)需求的最基本因素之一，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況對房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響。 人口增長對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響。人口密度高的地區(qū)，對房地產(chǎn)的需求相應(yīng)增加，房地產(chǎn)供給相對缺乏，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平趨高；而且由于人口密度高，促進(jìn)了商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂和旅游觀光等事業(yè)的發(fā)展，從而也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。引起城市人口數(shù)量變化的原因是人口的自然增長和人口的遷移變動(dòng)。由此可見，城市化水平的提高將帶動(dòng)城市人口的增加，從而進(jìn)一步增加對住房的需求，從而對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響 人口素質(zhì)及年齡分布對于房地產(chǎn)價(jià)格的影

30、響。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。在人口素質(zhì)方面，勞動(dòng)者文化水平高，必然講究生活質(zhì)量，對居住和工作條件及其周圍環(huán)境有更高的要求，這也會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格趨高。而人口年齡的變化，必然會(huì)引起需求種類的變化。老齡人可能更需要花園平房式建筑，而年輕人則偏愛居住在公寓樓房。從而引起房地產(chǎn)市場的價(jià)值變化。 已婚人口與未婚人口比例對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響。已婚和未婚的人口比例也會(huì)在不同類型的房地產(chǎn)需求上得到反映，從而影響房地產(chǎn)價(jià)值。單身男女滿足于單房套間，而已婚夫婦，一般總希望擁有一間屬于自己的天地。由此，他們對于室內(nèi)的布置就有不同要求

31、。如今中國市場住宅市場需求的主體為26至35歲婚齡人口，則人口年齡的在住宅需求上體現(xiàn)為：26至35歲年齡組人口的變化而引起的住宅的潛在需求總量的波動(dòng)。人口周期的潛在需求與我國房地產(chǎn)周期基本吻合。（2） 心理因素。房地產(chǎn)市場中，交易主體是人包括由單個(gè)人構(gòu)成的企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)等組織）。所有的經(jīng)濟(jì)行為都以人所具有的某種心理狀態(tài)為依據(jù)。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張、收縮過程中，既有物質(zhì)性原因，又有心理狀態(tài)的原因，即人們對未來實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況看法的變動(dòng)。人是最復(fù)雜的動(dòng)物，其心理活動(dòng)對市場交易行為有重要的影響。這一點(diǎn)在房地產(chǎn)市場的投機(jī)當(dāng)中表現(xiàn)得更為明顯。心理因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響更多地表現(xiàn)在價(jià)格的短期波動(dòng)，從長期來看，

32、信息溝通越來越充分，人的預(yù)期是穩(wěn)定的，心理變化趨于平穩(wěn)，心理因素對市場價(jià)格的長期波動(dòng)影響不大。2.1.3.4 政府因素對處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國來說，政府不但是經(jīng)濟(jì)體制改革的推動(dòng)者和經(jīng)濟(jì)制度變遷的供給者，同時(shí)還是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素在發(fā)生著轉(zhuǎn)變，即在傳統(tǒng)體制居于主導(dǎo)地位的環(huán)境下，中國政府的政策行為強(qiáng)烈的影響著中國房地產(chǎn)的發(fā)展。通過政府干預(yù)可以：（1）促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用顯然不容忽視。而中國房地產(chǎn)業(yè)還直接帶動(dòng)了50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加。因而，地方政府在資源約束的條件下，選擇房地產(chǎn)這種操作性、掌控性很強(qiáng)的要素，直接、間接參與

33、房地產(chǎn)市場，加大資源投入，推動(dòng)gdp增長。（2） 增加地方政府財(cái)政收入。從現(xiàn)今土地供給制度而言，地方政府可以獲得三種收益：是土地一級(jí)市場由地方政府壟斷，土地出讓金一次性收取；地方政府還可以通過低成本拆遷把獲得的土地出售；稅收及其以外的各種收費(fèi)。土地有償轉(zhuǎn)讓收入目前已成為各級(jí)地方政府的“第二財(cái)政”，是地方政府預(yù)算外收入的主要來源。在財(cái)政壓力下、在在利益機(jī)制誘導(dǎo)下，一些地方政府會(huì)利用“有形之手”推市、托市，造成房價(jià)上漲，進(jìn)而地價(jià)上漲。通過房價(jià)、地價(jià)的相互推動(dòng)，地方政府獲得更多的地價(jià)收益。2.1.3.5 其他因素（1） 環(huán)境因素。環(huán)境因素主要包括地理位置、自然環(huán)境和公共配套設(shè)施等。具體而言；地理位置

34、。指該項(xiàng)房地產(chǎn)所處具體地點(diǎn)。自然環(huán)境。主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、水文環(huán)境、和衛(wèi)生環(huán)境等。公共配套設(shè)施。主要包括交通運(yùn)輸設(shè)施、郵電通訊設(shè)施和給排水設(shè)施，商業(yè)服務(wù)設(shè)施，文化教育設(shè)施、體育娛樂設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的生活滿足程度、經(jīng)濟(jì)收益或社會(huì)影響。房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的判斷標(biāo)準(zhǔn)雖然因不同的標(biāo)準(zhǔn)而有所差異，但在一般情況下，凡是位于或接近人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大位置的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較低。隨著生活水平的提高，居民環(huán)保意識(shí)的增強(qiáng)，自然環(huán)境因素對于房地產(chǎn)的心理價(jià)位以及開發(fā)成本都產(chǎn)

35、生了重要影響，并且通過心理價(jià)位以及開發(fā)成本，與房地產(chǎn)市場價(jià)格形成緊密關(guān)聯(lián)，其相關(guān)性日益顯著。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目作為城市主要組成部分，其大氣、水體等環(huán)境不可避免的受到區(qū)域空氣、水體質(zhì)量及地理?xiàng)l件的影響。一項(xiàng)房地產(chǎn)所處環(huán)境的舒適程度與其配套的公共設(shè)施完備程度直接相關(guān)。商業(yè)、服務(wù)業(yè)集聚程度，即經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的頻繁度、交通條件便利程度、文教衛(wèi)生部門的分布等都會(huì)對周邊房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響。交通包括道路通達(dá)度、公交便捷度和對外交通便利度三個(gè)方面。周邊公共設(shè)施完備的房地產(chǎn)價(jià)格比相同建筑指標(biāo)的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目具有顯著的定價(jià)優(yōu)勢（2） 時(shí)尚因素。時(shí)尚與品味的變化同樣也會(huì)影響的房地產(chǎn)價(jià)值。時(shí)尚變了就會(huì)出現(xiàn)一批所謂的過時(shí)的房地

36、產(chǎn)，這對于一些潛在的置業(yè)者而言，更愿意去追逐潮流，盡管成本昂貴，但是只要有可能就會(huì)伺機(jī)對某種普遍認(rèn)為是新潮的房地產(chǎn)增加投資，從而引起各類房地產(chǎn)產(chǎn)生不同的價(jià)格趨勢。（3） 城市規(guī)劃。城市土地利用和建設(shè)安排是城市規(guī)劃的核心內(nèi)容，而房地產(chǎn)開發(fā)又是以土地為核心載體的建設(shè)行為，由于這一明顯的相關(guān)性，使城市規(guī)劃行為不可避免要影響到房地產(chǎn)市場，并以房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方式表現(xiàn)出來。戰(zhàn)略性規(guī)劃為城市發(fā)展確定了總體框架，從而為城市土地地價(jià)區(qū)劃調(diào)整提供依據(jù)，并為城市各地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展提供或有利或不利的預(yù)期，實(shí)施性規(guī)劃可以通過改變地區(qū)土地使用功能結(jié)構(gòu)、限定土地開發(fā)條件、確立公共設(shè)施建設(shè)、提供經(jīng)濟(jì)型住區(qū)建設(shè)用地等途徑來實(shí)

37、現(xiàn)對房地產(chǎn)市場需求平衡、房地產(chǎn)開發(fā)成本與獲利能力的影響，從而不同程度地影響到房地產(chǎn)市場價(jià)格的變動(dòng)。規(guī)劃管理則是通過審核并確定具體地塊的開發(fā)條件，直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)成本與收益水平，并在房地產(chǎn)價(jià)格上得到反映3。2.2 房地產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)2.2.1 房地產(chǎn)評(píng)估的概念房地產(chǎn)評(píng)估是指人們根據(jù)評(píng)估目的，遵守評(píng)估原則，運(yùn)用評(píng)估方法，按照評(píng)估程序，對評(píng)估對象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動(dòng)4。房地產(chǎn)評(píng)估的本質(zhì)包括以下五個(gè)方面：（1） 房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格；（2） 房地產(chǎn)評(píng)估是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)；（3） 房地產(chǎn)評(píng)估是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證；（4）

38、 房地產(chǎn)評(píng)估會(huì)有誤差，但是誤差應(yīng)在合理的范圍之內(nèi)。2.2.2 房地產(chǎn)評(píng)估目的評(píng)估是因某一特定目的而進(jìn)行的估算的藝術(shù)或者科學(xué)，所謂特定目的就是被評(píng)估的物業(yè)可能作為商業(yè)或者工業(yè)等不同用途的事實(shí)。由于評(píng)估目的不同，在某一時(shí)刻對同一物業(yè)很可能會(huì)出現(xiàn)一系列不同的估價(jià)。而就本文而言，主要是對于房地產(chǎn)投資方面進(jìn)行評(píng)估。2.2.3 房地產(chǎn)評(píng)估的要素房地產(chǎn)評(píng)估的要素主要包括：評(píng)估目的、評(píng)估對象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估程序、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果等。2.2.3.1 評(píng)估目的評(píng)估目的是指一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目中評(píng)估委托人對評(píng)估報(bào)告的預(yù)期用途，通俗的來說，就是委托人將拿評(píng)估師完成后的評(píng)估報(bào)告做什么用

39、，是為了滿足某種房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或民事行為、行政行為的需要?，F(xiàn)實(shí)中主要的房地產(chǎn)評(píng)估目的有；有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押貸款、征收征用補(bǔ)償、分割、損害償、爭議調(diào)處、司法鑒定、稅收、保險(xiǎn)、企業(yè)合并、分立、改制、上市、對外投資、合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)評(píng)估爭議中的房地產(chǎn)評(píng)估復(fù)核鑒定。2.2.3.2 評(píng)估對象評(píng)估對象即評(píng)估客體，也被稱為評(píng)估房地產(chǎn)、評(píng)估標(biāo)的，是指個(gè)評(píng)估項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)其它財(cái)產(chǎn)。概括起來，房產(chǎn)評(píng)估對象主要有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。2.2.3.3 評(píng)估時(shí)點(diǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)也稱為價(jià)值時(shí)

40、點(diǎn)，通常為價(jià)值日期，具體一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目中由評(píng)估目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間。在房地產(chǎn)評(píng)估中，一房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，因此，評(píng)估時(shí)點(diǎn)不是隨決確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)價(jià)目的來確定，并且評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定在前，而評(píng)評(píng)估值的確定在后。2.2.3.4 評(píng)估原則評(píng)估原則是指在房地產(chǎn)評(píng)估的在長期的房地產(chǎn)實(shí)踐中，結(jié)合地產(chǎn)評(píng)估理論，從本質(zhì)上研究房地產(chǎn)價(jià)格的形成以及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)客觀規(guī)律的基上，總結(jié)和提煉出來的的一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估所應(yīng)依據(jù)的法則和標(biāo)準(zhǔn)。房評(píng)估原則主要有：（1） 獨(dú)立、客觀、公正的原則（2） 合法原則（3） 最高最佳利用原則 （4） 評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則；（5） 替代原則（6） 謹(jǐn)慎原則其

41、中，獨(dú)立、客觀、公正是對房地產(chǎn)評(píng)估的基本要求，它不僅是房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則，也是房地產(chǎn)評(píng)估的最高行為準(zhǔn)則。謹(jǐn)慎則是僅在房地產(chǎn)抵押評(píng)估中應(yīng)遵循的特殊原則，其它四個(gè)原則是在各種評(píng)估目的的房產(chǎn)評(píng)估中都應(yīng)遵循的技術(shù)性原則5。2.2.3.5 評(píng)估方法評(píng)估方法是指房地產(chǎn)評(píng)估中進(jìn)行分析、測算和判斷所采用的法。一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通?？梢酝ㄟ^以下三個(gè)方面的途徑來?。唬?） 近期市場上類似房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的。這種方法是基于現(xiàn)實(shí)中的剛性需求者，在需求房子的同時(shí)，但是比較理性而且謹(jǐn)慎，因此，他們愿意出的價(jià)錢不會(huì)高于其它類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格，即基于類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來衡量其價(jià)值。（2） 如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類

42、似的房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用?這種方法是基于理性而謹(jǐn)慎的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于重新開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)所必要的代價(jià)，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)展建設(shè)成本來衡量其價(jià)值。（3） 如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益?這種方法是基于理性謹(jǐn)慎的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于該宗房地產(chǎn)的預(yù)期收益的現(xiàn)值之和，即基于該房地產(chǎn)的預(yù)期收益來衡量其價(jià)值。由此，根據(jù)上述三個(gè)途徑便產(chǎn)生了三大基本評(píng)估方法，即比較法、成本法和收益法。此外，還有依據(jù)基本評(píng)估方法衍生的一些其他評(píng)估方法，如剩余法、利潤法、投資法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、路線價(jià)法、地價(jià)指數(shù)法、長期趨勢法等，則是在這三種方法的基礎(chǔ)上補(bǔ)充發(fā)展起來的。但是，這些評(píng)估方法都

43、有自己適用的評(píng)估對象和評(píng)估需要具備的條件，這些方法在評(píng)估過程中可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，或者相互補(bǔ)充。在具體評(píng)估作業(yè)中，對于同一個(gè)評(píng)估對象，我們都應(yīng)該選取兩種或兩種方法對房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以相互驗(yàn)證對錯(cuò)，為最終確定價(jià)格形成參考6。3 評(píng)估方法以及應(yīng)用3.1 信陽市康詩丹郡小區(qū)基本概況康詩丹郡是“宏益華國際新城”一期項(xiàng)目，位于信陽市羊山新區(qū)南京路與前進(jìn)路交匯處，毗鄰新市政大樓，屬于信陽市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是廈門宏益華集團(tuán)2007年斥巨資傾力奉獻(xiàn)?？翟姷たの挥谛吕铣菂^(qū)交匯處，緊鄰羊城新區(qū)的新市政大樓，望新區(qū)發(fā)展，攬老城繁華，地理位置得天獨(dú)厚。康詩丹郡有一下幾種戶型6585簡約2房，85110溫馨3房和1

44、10130尊崇3房，都將大面寬的客廳搬入居室，并巧妙的減少室內(nèi)交通面積增加空間利用率?？蛷d、餐廳有機(jī)相連，廚房、衛(wèi)生間分布合理，南北朝向、健康通透，配以觀景陽臺(tái)的開闊視野，整個(gè)居室光線充足，空氣清新流暢！康詩丹郡于2007年璀璨開盤， 康詩丹郡無論是景觀規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、戶型構(gòu)造，還是生活配套、物業(yè)管理，廈門宏益華集團(tuán)緊緊圍繞“打造精品社區(qū)”的原則，選擇一流的公司合作、建設(shè)，借助信陽得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境及地理位置，以純正高端社區(qū)定位，原生坡地公園式的生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造出一個(gè)集生態(tài)休閑和高尚居住為一體的上流生活城邦！如今，3期工程正在開工建設(shè)，最新大致均價(jià)為2000元/平米。大體符合信陽市房地產(chǎn)價(jià)位。本

45、文就以100三房住宅為例，對其進(jìn)行評(píng)估。3.2 比較法3.2.1 比較法的含義比較法也稱為比較法、比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與評(píng)估對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取評(píng)估對象價(jià)值的方法。所謂的類似房地產(chǎn)通常稱為可比實(shí)例，也稱可比房地產(chǎn)，是指交易實(shí)例中交易類型與評(píng)估目的吻合、成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近、實(shí)際成交價(jià)格為正常成交價(jià)格或者說可以修正為正常成交價(jià)格的類似房地產(chǎn)。比較法可能是應(yīng)用最為廣泛的一種方法，利用這種方法直接將評(píng)估對象與近期的市場上類似的房地產(chǎn)交易買賣進(jìn)行類比，從過去的交易中找出評(píng)估對象的價(jià)值。但是必須注意參照

46、對象必須具有類似性，并且坐落于同一地區(qū)，而且交易要求是近期發(fā)生的。用來參照的對象的房地產(chǎn)應(yīng)盡量符合條件，否則比較法的有效性就難以得到保證。而最根本的是收集盡可能多的參考資料。在運(yùn)用時(shí)，要對所有的市場的基本要素進(jìn)行全面考察，以確認(rèn)其他交易發(fā)生后市場狀況是否已經(jīng)有了改變。如果市場穩(wěn)定，這種方法比較保險(xiǎn)。如果有其他因素就要對于結(jié)果進(jìn)行修正。3.2.2 比較法的理論依據(jù)在房地產(chǎn)價(jià)格形成過程中，同一種商品在同一個(gè)市場上具有相同的市場價(jià)格，基于此，比較法的理論依據(jù)就是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即評(píng)估對象的求知價(jià)格（價(jià)值）可以通過類似的房地產(chǎn)的己知成交價(jià)格來求取。3.2.3 比較法的適用條件能夠掌握大量房地

47、產(chǎn)交易實(shí)例資料，是運(yùn)用比較法評(píng)估的先決條件?；诖?，比較法評(píng)估需要具備的條件是在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易發(fā)生，如果交易實(shí)例資料太少，不僅會(huì)影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，甚至?xí)贡容^法無法采用。在實(shí)際評(píng)估中，搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例的途徑有以下幾種：（1） 通過各種合法的途徑獲取政府和有關(guān)房地產(chǎn)部門關(guān)于房地產(chǎn)成交的價(jià)格資料；（2） 查閱各種報(bào)刊上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息；（3） 以購買房地產(chǎn)者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息；（4） 通過各類房地產(chǎn)交易展示會(huì)，索取資料，掌握信息；（5） 其它途徑獲取資料。3.2.4 操作步驟運(yùn)用比較法評(píng)估一般分為以下四個(gè)步驟：（1） 搜集

48、交易實(shí)例，即從房地產(chǎn)市場中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式等情況；（2） 選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例；（3） 對可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理。其中包括價(jià)格換算、價(jià)格修正、價(jià)格調(diào)整；（4） 求取比準(zhǔn)價(jià)格，即把經(jīng)過處理后得到的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格。3.2.5 比較法因素修正應(yīng)用比較法首先應(yīng)該在完成大量交易實(shí)例資料收集整理工作的基礎(chǔ)上，熟悉待估房地產(chǎn)的條件，從眾多的市場交易實(shí)例中選取與評(píng)估對象類似的房地產(chǎn)，即選取可實(shí)例的不僅要滿足數(shù)量要求，還要滿足質(zhì)量要求。選取了滿足要求的可比實(shí)例以后，還應(yīng)該為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)

49、整建立起一個(gè)共同的比較基準(zhǔn)。建立比較基準(zhǔn)一般要做以下工作：（1）統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；（2）統(tǒng)一付款方式；（3）統(tǒng)一價(jià)格單位。在完成比較基準(zhǔn)的建立工作之后，就要對可比實(shí)例的各種可比因素進(jìn)行修正。3.2.5.1 交易情況修正可比實(shí)例的成交價(jià)格是在房地產(chǎn)交易過程中實(shí)際發(fā)生的價(jià)格，可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的評(píng)估對象的價(jià)值是客觀合理公正的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的價(jià)格。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正稱為交易情況修正。交易情況修正主要有百分率法和差額法。（1） 差額法公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常交易價(jià)格（2） 百分

50、率法公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場價(jià)格其中交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。由此可以得到：可比實(shí)例正常市場價(jià)格×（1±s%）=可比實(shí)例成交價(jià)格3.2.5.2 市場狀況調(diào)整可比實(shí)例的成交價(jià)格是房地產(chǎn)交易過程中，特定成交日期時(shí)的交易價(jià)格。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過去，所以可雙實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。因此，應(yīng)該把選取的滿足要求的可比實(shí)例在其特定成交日期時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整到待估房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，或稱為交易日期調(diào)整。市場狀況調(diào)整主要采用百分率法

51、，其進(jìn)行市場狀況調(diào)整的一般公式為：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格市場狀況調(diào)整系數(shù)一般以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。則有：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（1±t%）=可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格市場狀況調(diào)整的具體方法有如下幾種：（l） 價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)可分為定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)）=可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場頭部調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指

52、數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×.×評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格（2） 價(jià)格變動(dòng)率法逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)=可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（1×價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）=可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格3.2.5.3 房地產(chǎn)狀況調(diào)整一般來說，可比實(shí)例房地產(chǎn)與評(píng)估對象的房地產(chǎn)狀況不完全相同，因此還應(yīng)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身狀況的好壞關(guān)系

53、到其價(jià)格高低進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整到在評(píng)估對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。（1） 采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實(shí)例在評(píng)估對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格=可比實(shí)例在自身狀況的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額（2） 采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實(shí)例在評(píng)估對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格=可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)在百分率法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以評(píng)估對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。由此可知：可比實(shí)例在評(píng)估對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格=可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×?？杀葘?shí)例在經(jīng)

54、過上述三方面的因素修正后，就把可比實(shí)例的成交價(jià)格變成了評(píng)估對象的價(jià)值了，如果把這三大方面的修正和調(diào)整綜合到一起，則有下面的計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× ×（1±t%）×綜上所述，利用比較法可以簡單用以下圖示表示，如圖31： 圖31比較法總結(jié)3.2.6 比較法在評(píng)估應(yīng)用中存在的問題傳統(tǒng)的比較法雖然經(jīng)過多年的發(fā)展及應(yīng)用，但是有實(shí)際應(yīng)用中仍然存在以下幾個(gè)方面的問題：3.2.6.1 選取可比案例的主觀性大比較法的基本原理是參考房地產(chǎn)交易市場上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價(jià)格來確定房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，比較法所確定的評(píng)估結(jié)果精確與否，很大程度上取決于可比案例選擇的是否

55、客觀合理。而在實(shí)際的評(píng)估過程中，如果房地產(chǎn)市場特別發(fā)達(dá)，可比案例選擇的范圍就非常的大，因此，對于如何在這無數(shù)個(gè)類似的可比實(shí)例中選擇滿足要求、符合客觀實(shí)際的案例，目前并沒一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段，這個(gè)工作的完成完全依靠于經(jīng)驗(yàn)，其中帶有很大的主觀能動(dòng)性，而這種主觀能動(dòng)性就會(huì)在無形之中影響最終的結(jié)果，使評(píng)估偏離市場。因此這是房地產(chǎn)評(píng)估中一個(gè)難以解決的矛盾所在。3.2.6.2 因素修正過于簡單主觀化因素修正是房地產(chǎn)評(píng)估中又一個(gè)難點(diǎn)所在，房地產(chǎn)成交價(jià)格是一個(gè)非常大的數(shù)值，對其價(jià)格稍作修正，最終引起的結(jié)果就會(huì)和市場價(jià)格相差巨大。因此，因素修正幅度的確定是比較法中一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。但是，在目前的比較法評(píng)估

56、中，對各種比較因素進(jìn)行修正時(shí)，并沒一個(gè)統(tǒng)一定量的標(biāo)準(zhǔn)，很大程度上還是依賴于主觀因素，缺乏相應(yīng)的技術(shù)支持。對于同一評(píng)估案例，由于沒有明確的規(guī)定和理論依據(jù)作為標(biāo)準(zhǔn)，不同的人可能有不同的的判斷，這樣就會(huì)導(dǎo)致最終的評(píng)估結(jié)果失真。更有甚者，由于對于所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易行情不是特別了解，這樣就會(huì)直接影響到評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性7。3.2.7 實(shí)例分析3.2.7.1 選取類似房地產(chǎn)用途：公寓；土地使用權(quán)類型：出讓；交易情況：交易實(shí)例abc為正常交易價(jià)格，均為現(xiàn)房；交易日期：交易實(shí)例abc交易日期與康詩丹郡相近；權(quán)益狀況：交易實(shí)例abc權(quán)益狀況與康詩丹郡相同。表31 對比因素表比較因素康氏丹郡實(shí)例a實(shí)例b實(shí)例c交易狀況正常正常正常正常交易價(jià)格（元/m2）2000230019002200交通便利度通暢比較通暢通