房地產(chǎn)項目貸款的操作及管理

1、房地產(chǎn)項目貸款的操作及管理目 錄房地產(chǎn)項目貸款的操作及管理. 4第一部分 商品房開發(fā)貸款程序. 5一、商品房開發(fā)貸款申請. 6（一）總行商品房開發(fā)客戶貸款申請受理的最低標準. 6二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查. 10(一)對借款人資格的核查. 10(二)調(diào)查核實項目情況. 11(三)核實確定擔保方式. 12三、核定信用等級，提出調(diào)查意見. 13四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批. 14五、貸款的發(fā)放. 16第二部份 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理. 17一、貸款資料. 17二、借款人及貸款項目管理. 18（一）貸款資金使用管理. 18（二）貸款企業(yè)和貸款項目的貸后跟蹤檢查. 19三、項目預銷售回籠款的監(jiān)督管理.

2、20四、保證人、抵押物、質(zhì)押物的管理. 21五、貸款風險管理和認定. 22（一）建立貸款檢查制度。. 22（二）分階段監(jiān)管重點. 23（三）借款人或貸款運用時出現(xiàn)下列情況或存在下列因素的，視為貸款出現(xiàn)風險： 24六、貸后評價. 25第三部份 商品房開發(fā)貸款的項目評估. 25一、商品房開發(fā)貸款項目評估概述. 25(一)基本基本概念：. 25(二)項目評估應具備的基本條件. 26(三)項目評估的方式. 26(四)評估時限。. 27(五)評估程序. 27(六)評估工作職責和報告有效期. 28(七)評估內(nèi)容. 28(八)評估報告的編寫要求. 29(九)評估報告的審核. 30二、項目評估的方法. 31(

3、一)借款人資信評價. 31(二)項目基本情況評價. 37(三)項目投資估算和籌資評價. 38(四)項目市場分析. 40(五)償債能力分析. 42(六)貸款方式分析. 44(七)銀行效益和貸款風險分析. 45(八)項目總體評價(結(jié)論和建議) 46第四部份 城市土地開發(fā)貸款的調(diào)查評估. 46一、基本概念及貸款對象. 46（一）城市土地開發(fā)貸款的的概念. 46（二）貸款對象及種類. 46二、貸款的條件. 47（一）貸款基本條件。. 47（二）貸款特定條件。. 48（三）申請貸款必備的資料. 49三、貸款調(diào)查及貸款方式. 50四、總行對土地開發(fā)貸款管理的特別規(guī)定. 53五、土地開發(fā)項目的評估. 53（

4、一）借款人資信評價. 53（二）項目基本情況. 55（三）項目投資估算和資金籌措評價. 55（四）項目市場分析. 56（五）償債能力分析. 57（六）銀行效益及貸款風險分析. 57（七）貸款方式風險分析. 58（八）項目總體評價. 58第五部份 房地產(chǎn)信貸業(yè)務的上報要求. 60一、上報請示文件的基本格式和主要內(nèi)容. 60(一)企業(yè)基本情況及綜合評價。. 60(二)項目基本情況。. 61(三)項目總投資估算及資金籌措。. 62(四)市場及償債能力分析。. 62(五)貸款擔保分析。. 63(六)銀行效益分析。. 63(七)項目優(yōu)劣勢綜合分析。. 63(八)項目資金監(jiān)管方案。. 63(九)經(jīng)營行信貸

5、管理評價及主要負責人經(jīng)營能力評價。. 63(十)結(jié)論。. 63二、貸款資料的上報. 64（一）內(nèi)部運作報告. 64（二）項目評估報告：. 65第六部份 房地產(chǎn)開發(fā)貸款需掌握的規(guī)范性文件. 66房地產(chǎn)開發(fā)貸款培訓資料房地產(chǎn)項目貸款的操作及管理本部份主要講述六部分內(nèi)容，商品房開發(fā)貸款程序，房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理，商品房開發(fā)貸款的項目評估、城市土地開發(fā)貸款的調(diào)查評估，房地產(chǎn)信貸業(yè)務的上報要求，房地產(chǎn)開發(fā)貸款需掌握的規(guī)范性文件。重點介紹申請人資格和申請材料，開發(fā)貨款的調(diào)查、核實、審查、審批、發(fā)放；開發(fā)項目評估的條件、程序、內(nèi)容；借款人評價，特別是資產(chǎn)負債分析、投資估算和償債能力評估；資金的使用和售房款

6、回籠的管理。貸款行所發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。這項業(yè)務主要包括住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款及其他用于房地產(chǎn)開發(fā)所必要的配套設(shè)施建設(shè)貸款。有關(guān)公式：1、建筑密度。是城市規(guī)劃管理的控制性指標，用以反映用地的合理性。 總建筑基底面積 建筑密度 = -×100% 總用地面積2、建筑面積密度。是反映規(guī)劃用地能夠提供建筑面積的效率?？偨ㄖ娣e 建筑面積密度 = -×100% 總用地面積3、容積率。是反映地塊開發(fā)程度的指標，基本含義與建筑面積密度一致，只是表達方式不同?？偨ㄖ娣e 容積率 = -×100%

7、地塊面積4、平均層數(shù)。是各種住宅層數(shù)的平均值。（住宅）總建筑面積 （住宅）平均層數(shù) = -×100% （住宅）總基底面積5、人口密度。包括人口凈密度和人口毛密度。居住人口數(shù) 人口毛密度 = -×100% 居住區(qū)用地面積居住人口數(shù) 人口凈密度 = -×100% 住宅用地面積第一部分 商品房開發(fā)貸款程序商品房開發(fā)項目貸款系指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于住房、商業(yè)用房、綜合用房、學生公寓等房屋構(gòu)建項目建設(shè)的貸款。按照貸款用途，項目貸款分為住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、綜合用房開發(fā)貸款、學生公寓開發(fā)貸款及其他房開發(fā)貸款。住房開發(fā)貸款是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于商品住

8、房項目建設(shè)的貸款。商業(yè)用房開發(fā)貸款是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用商業(yè)營業(yè)、辦公用房等商業(yè)性用房項目建設(shè)的貸款。綜合用房開發(fā)貸款是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于商住兩用房等綜合性用房項目建設(shè)的貸款。學生公寓開發(fā)貸款是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于院校學生公寓項目建設(shè)的貸款。其他商品房開發(fā)貸款指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于其他商品房必要的配套設(shè)施建設(shè)的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下： 遞交申請-受理調(diào)查-項目評估-核查審批-辦理手續(xù) 資料歸檔-貸后管理-收貸撤保-貸后評價一、商品房開發(fā)貸款申請（一）總行商品房開發(fā)客戶貸款申請受理的最低標準 1、有開發(fā)經(jīng)歷的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司或以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為

9、主營業(yè)務的集團公司客戶準入的最低標準：（1）企業(yè)依法經(jīng)營，法定代表人遵紀守法，無不良行為記錄；（2）建立現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)明晰，管理規(guī)范； （3）企業(yè)財務管理規(guī)范，財務報表能真實反映企業(yè)經(jīng)營狀況； （4）信用等級為aa級(含aa級)以上，在我行和其它金融機構(gòu)無不良信用記錄； （5）近三年累計開發(fā)面積超過3萬平方米，且開發(fā)業(yè)績良好，開發(fā)項目盈利； （6）具有三級(含三級)以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； （7）房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)公司所有者權(quán)益在1500萬元以上；集團公司所有者權(quán)益在3000萬元以上； （8）專業(yè)公司、集團公司的主要關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營正常，無重大法律糾紛及風險隱患。 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目公司及新注冊成立的

10、房地產(chǎn)公司客戶準入的最低標準： （1）公司主要經(jīng)營管理者專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的年限不低于3年，具有較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，且經(jīng)營業(yè)績良好； （2）有職稱的房地產(chǎn)專業(yè)管理人員不少于8人，并取得房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)暫定以上資質(zhì)證明； （3）注冊資金不低于1000萬元(含1000萬元)，且經(jīng)審驗，注冊資金已全部到位；對大額資金需分期到位的，已按公司章程約定的時間、金額到位，無緩到、未到情況； （4）主要投資者為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的，應滿足有開發(fā)經(jīng)歷客戶的準入標準；主要投資者為非專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，主要投資者應具有較強的資金實力，所有者權(quán)益在5000萬元(含5000萬元)以上；信用等級為a

11、a級(含aa級)以上；經(jīng)營效益良好，盈利能力較強；經(jīng)營穩(wěn)健，管理規(guī)范，無重大法律糾紛及風險隱患。 3、在申請開發(fā)項目貸款時項目準入的最低標準： （1）項目開發(fā)主要報批手續(xù)已基本落實； （2）占總投資30的項目資本金到位計劃可行；（3）規(guī)劃建筑面積在3萬平方米以上；（4）項目類型為住宅等低風險房地產(chǎn)開發(fā)；（5）具有良好的市場前景；（6）已開工的項目進展順利，無非正常停工現(xiàn)象。4、對貸款用于高檔別墅、寫字樓、大型商場等高風險類項目，要從嚴掌握項目準入標準；對賓館酒店、歌舞廳、專業(yè)高爾夫球場等項目，一般不予介入，如確實項目較好需要介入的，須報總行審批。(二)借款人資格：借款人申請開發(fā)貸款應符合以下基

12、本條件：1、經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門批準設(shè)立，在工商行政管理部門注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，且辦理營業(yè)執(zhí)照年檢手續(xù)；2、取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，并辦理年檢手續(xù)；3、建立現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)明晰，經(jīng)營管理制度健全，財務狀況良好。4、資信良好，具有近期還本付息的能力，企業(yè)(項目公司除外)信用等級符合農(nóng)業(yè)銀行貸款要求(a級以上)；5、取得人民銀行頒發(fā)的貸款證(卡)，在農(nóng)業(yè)銀行開立基本帳戶或一般存款帳戶，并在農(nóng)業(yè)銀行辦理結(jié)算業(yè)務；7、有貸款人認可的有效擔保。8、貸款項目已納人國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。9、借款人己經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)

13、用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。10、貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范（有資質(zhì)單位編制）的可行性研究報告。11、貸款項目工程預算報告合理真實。12、借款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定30%的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投人項目建設(shè)。13、企業(yè)信用等級和風險度（中度0.3-0.6）符合貸款人的要求。14、貸款人規(guī)定的其他條件。(三)申請貸款資料1、單位資料。(1)經(jīng)年檢并核準登記的法人營業(yè)執(zhí)照復印件、法定代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書(股份制企業(yè))(2)貸款證(卡)復印件；資信證明材料;(3)單位章程、成立批文；(

14、4)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門頒發(fā)并通過年檢的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書；(5)經(jīng)會計(審計)事務所或有權(quán)部門核準的借款人近三年財務報告及最近一個月的財務報表；(4)工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件；(5)組織機構(gòu)代碼證復印件、年檢報告；(6)借款人法定代表人證明或法人授權(quán)委托書；(7)借款申請報告；(8)借款人董事會或相應決策機構(gòu)關(guān)于同意借款的決議；(9)若屬第三者提供信用擔保方式的貸款，保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；(10)公司主要

15、領(lǐng)導人、財務總監(jiān)（或主管）簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。2、項目資料。(1)經(jīng)有權(quán)部門批準的項目立項批文(或者是項目備案確認書)(2)項目可行性研究報告規(guī)范，取得有權(quán)部門的批復（不作硬性要求）；(3)貸款項目國有土地出讓(轉(zhuǎn)讓)合同及規(guī)劃紅線圖，建設(shè)用地為出讓性質(zhì)的，應根據(jù)該項目國有土地出讓合同約定，繳齊全部土地出讓金，并取得項目國有土地使用證(出讓性質(zhì))、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程建筑施工許可證；項目建設(shè)用地為劃撥性質(zhì)的，應取得項目國有土地使用證(劃撥性質(zhì))、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程建筑施工許可證。對已開始銷預售的項目，還需提供合法、有效的商品房

16、預售許可證；(4)地價款繳交憑證復印件(5)項目所在地總平面圖、結(jié)構(gòu)戶型圖、規(guī)劃設(shè)計方案、投資概(預)算書、施工進度和資金運用表、七通一平的落實資料；(6)項目資本金來源及落實的資料(7)聯(lián)合開發(fā)合同、協(xié)議。(8)委托的建筑工程監(jiān)理單位持有相應的資質(zhì)等級，業(yè)績良好并經(jīng)農(nóng)業(yè)銀行審核認定；;(9)項目施工單位資質(zhì)證明和以往工作業(yè)績資料;(10)采取擔保貸款方式的，應根據(jù)有關(guān)規(guī)定，提供保證人、抵押物有關(guān)資料。以房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應提供抵押物保險單或同意投保的承諾函。以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，還要提供土地管理部門批準設(shè)定抵押的證明。(11)項目資本金不低于申請貸款項目總投資的30%，

17、全部到位并先于貸款投入項目開發(fā)；對預期風險較大的項目，應相應提高項目資本金比例（商鋪、寫字樓提高到40%）；項目資本金是指在項目總投資中，房地產(chǎn)開發(fā)商出資認繳的，不能以任何方式抽回，不承擔任何利息和債務的自有資金。(12)貸款擔保合法、有效、足值，并符合農(nóng)業(yè)銀行貸款擔保的有關(guān)規(guī)定。以在建工程作為抵押的，只能用已建成的工程部分設(shè)定抵押權(quán)，且抵押率不得超過50%。對以土地及在建工程設(shè)定抵押權(quán)的，在對抵押物價值評估時，應在資產(chǎn)價值中扣除未繳納的土地出讓金、相關(guān)稅費和施工單位墊資等應付款項。不得用下列房地產(chǎn)進行抵押：a、違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設(shè)施；b、軍事設(shè)施；c、以出讓方式取得土地使用權(quán)，

18、滿二年未動工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)；d、未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得臨時國有土地使用證的；e、按照土地出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25%以上的，屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)地或者其他建設(shè)用地條件的；f、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的。15、農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他證明文件和材料。二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查農(nóng)行為把握房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，了解借款人的資信狀況、資質(zhì)等級和法定代表人的素質(zhì)，掌握資金實際到位情況，判斷項目市場前景等，客戶部門在收妥借款人上報的資料后，要對項目建設(shè)的合法性、效益性，產(chǎn)權(quán)的完整性、有效性及所報資料的真實性

19、、時效性逐項調(diào)查核實，查驗土地出讓合同及土地、房屋產(chǎn)權(quán)證是否真實有效，掌握地價款的繳交及土地抵押狀況。(一)對借款人資格的核查1、借款人從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。主要調(diào)查借款人營業(yè)執(zhí)照是否真實有效，營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍是否包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售等項目；主要是組織形式、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、注冊資本、經(jīng)濟實力、經(jīng)營管理機制、業(yè)務范圍、完成項目建設(shè)的能力及其自身具備的優(yōu)勢與特長等。2開發(fā)資質(zhì)的有效性。調(diào)查開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)等級證明是否真實有效，是否按要求以有權(quán)部門辦理了年檢；3、了解其法定代表人的素質(zhì)、領(lǐng)導班子的凝聚力與決策水準、各個部門特別是一些重要崗位上的人員素質(zhì)與構(gòu)成等，特別是財務主管人員。4、借款行為的

20、合法性。調(diào)查企業(yè)相互關(guān)聯(lián)或相應決策機構(gòu)關(guān)于同意借款的決議或授權(quán)書是否合法有效；3、根據(jù)借款人提供的經(jīng)有權(quán)部門或會計(審計)事務所核準的財務報表，對借款人的經(jīng)營能力、盈利能力和償債能力進行調(diào)查分析；核查其財務管理和經(jīng)濟核算制度是否健全，特別是通過分析前3年及上個月的財務報表，估測其營運能力、盈利狀況及還本付息能力，尤其對資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等指標達不到規(guī)定條件的要進行分析說明。調(diào)查借款人在農(nóng)業(yè)銀行、其他金融機構(gòu)和其他非金融機構(gòu)的結(jié)算存款及借款余額、還本付息情況；4、了解借款人與貸款行的業(yè)務合作誠意及程度，如存款結(jié)算、中間業(yè)務的代理、項目按揭及售房款的回籠等。(二)調(diào)查核實項目情況1、應

21、詳細了解項目基本情況。核對貸款用途的合法性，貸款項目有否納人國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，項目的立項、可行性研究報告是否經(jīng)有權(quán)部門批準；其名稱及立項文件是否合法、完整、真實、有效，實地考察項目地理位置、社區(qū)環(huán)境、占地面積、容積率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計及工程進展情況。2、了解項目前期準備與可行性操作方案、計劃開工與竣工日期。審查基建報批手續(xù)是否完整、有效、合法，批文內(nèi)容是否前后一致，調(diào)查土地出讓(轉(zhuǎn)讓)合同的真實性、合法性，項目所在地塊的土地出讓金是否按時繳納，項目的“四證”是否齊全，已取得哪些證件，有哪些證件尚未拿到、什么原因，預計何時能夠拿到并附書面承諾。已開始銷售的，是否持有合法、

22、有效的銷預售許可證；3、項目資本金來源、比例和到位情況。對同時開發(fā)多個項目的開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)的項目，應調(diào)查項目資本金是否由貸款或其他債務形成；調(diào)查除項目資本金和農(nóng)業(yè)銀行貸款外的其他資金來源及落實情況；4、審查項目建設(shè)的可行性及抗風險能力，交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理及其施工隊的資質(zhì)情況等。5、合開發(fā)的合同或協(xié)議的合法性，聯(lián)合開發(fā)的合同或協(xié)議規(guī)定的合作各方權(quán)益歸屬是否清晰，有無不利于農(nóng)業(yè)銀行貸款償還的條款；6、設(shè)工程和抵押物的保險情況調(diào)查。已開工的項目，應調(diào)查借款人是否辦理在建工程保險。采取抵押擔保方式的，如借款人辦理抵押物保險，應調(diào)查借款人提供保險單的真實生，如借款人未辦理

23、抵押物保險，應調(diào)查借款人出具投保承諾函的有效性；7、核查貸款項目工程預算報告是否合理真實。了解項目總投資概算與各項費用支出明細及其應投人日期、資金來源與到位計劃。(1)自籌資金、墊資、施工隊帶資與預收售房款等的到位時間與投向，重點了解自有資金是否達到貸款行規(guī)定的比例，能否先于貸款投人項目建設(shè)；(2)擬申請貸款原因、用途、額度、期限、用款計劃、還本付息計劃與來源、保證方式；(3)項目投資預算被突破或某項資金來源到位不及時的現(xiàn)象發(fā)生時，彌補資金缺口的措施。(4)掌握目前工程實際進度、資金落實到位及已完成投資情況。8、建筑工程施工單位和監(jiān)理的落實情況。應調(diào)查工程施 應調(diào)查工程施工單位和監(jiān)理單位的是否

24、符合該工程施工和監(jiān)理的等級；調(diào)查施工單位和監(jiān)理單位的業(yè)績、信譽；調(diào)查施工合同和委托監(jiān)理協(xié)議內(nèi)容是否合理、完善。9、項目市場前景、經(jīng)濟效益預測與敏感性分析。(l)調(diào)查項目所處位置、市場定位、設(shè)計標準、銷售價格、物業(yè)管理水平、周邊環(huán)境等情況，比較周邊同類物業(yè)銷售價格、租售比率，分析項目優(yōu)勢、劣勢，進行同等位置項目的比較分析與市場前景預測；(2)項目的供水排水、供電、供氣、智能化情況和配套設(shè)施建設(shè)對市場銷售(出租)的影響；(3)項目的銷售(出租)策略是否符合市場需求，達到預期效果；(4)對已開始銷(預)售或開始招租的項目，應調(diào)查其銷(預)售或招租情況，分析市場風險；(5)對項目的成本、收益、現(xiàn)金流量

25、、還本付息能力和抗風險能力進行測算；(6)根據(jù)量本利分析法進行敏感性估算。(7)項目貸款帶來的存款、中間業(yè)務等附帶效益。(三)核實確定擔保方式1、調(diào)查抵(質(zhì))押人同意抵(質(zhì))押的承諾函、保證人同意擔保的擔保書、董事會同意擔保的決議或相應決策機構(gòu)授權(quán)是否合法有效；若屬第三者提供信用擔保方式的貸款，核實保證人出具的貸款擔保承諾書的真實性和有效性，了解其資信狀況、擔保資格與能力，初步確定擔保額度、期限、條件及索賠方式等；若屬抵押或質(zhì)押擔保方式的貸款，要對抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的抵押物估價證明進行核對，審查產(chǎn)權(quán)的合法性、完整性及有效性。查驗土地出讓合同

26、及土地、房屋產(chǎn)權(quán)證是否真實有效，了解地價款的繳交及土地抵押狀況。2、 采取抵押、質(zhì)押貸款方式的，應調(diào)查抵押物、質(zhì)物的變現(xiàn)能力。對以土地及在建工程設(shè)定抵押權(quán)的，應調(diào)查是否存在未繳納的土地出讓金、相關(guān)稅費和施工單位墊資等應付款項，是否在抵押物價值中予以扣除。3、應調(diào)查借款人提供的貸款擔保是否符合中華人民共和國擔保法及其他相關(guān)規(guī)定。三、核定信用等級，提出調(diào)查意見客戶部門根據(jù)調(diào)查和實地考察情況，結(jié)合貸款行關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級和貸款項目等級的有關(guān)評定標準及其規(guī)定，評出相應的信用等級并測定綜合風險度。在此基礎(chǔ)上撰寫出切合實際的論據(jù)詳實的調(diào)查報告，將初步調(diào)查結(jié)果形成調(diào)查報告報上級行決策是否進行評估。

27、調(diào)查報告必需用包括六個方面的內(nèi)容：1、項目基本情況2、項目單位情況3、項目的合法性4、項目的安全性5、項目的效益性6、調(diào)查結(jié)論及存在的問題四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門提供的資料進行核實，評價貸款風險，復測貸款風險度，提出貸款決策建議，供貸款決策人(貸審會)參考。(一)貸款審查的主要內(nèi)容1、審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。2、根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。3、審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權(quán)限評估，評估報告是否已批準，項目情況是否可行。4、審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿

28、足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可靠的還款來源。5、審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款最長期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過1年。6、審查擔保的合法性、合規(guī)性、可靠性。質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質(zhì)押貸款。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運車輛抵押貸款。保證貸款：(1)保證人必須是具有代借款人清償債務能力的法人、其他組織或者公民，擔保法規(guī)定國家機關(guān)、學校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機構(gòu)不能作保證人；(2)核實保證人保證意見的真實性、合法性，如股份公司要有董事會決議；(3)審查保證人的保證能力。7、復算貸款風險度、貸款資產(chǎn)風險度。計算公式為：貸款

29、項目綜合 貸款方式 企業(yè)信用 項目風險= × ×(1-a) ×a風險度 風險系數(shù) 等級系數(shù) 等級系數(shù)項目總投資a=-企業(yè)凈有形資產(chǎn)項目投資總額貸款資產(chǎn)風險度=(正常項目貸款金額×項目貸款風險度×1.0逾期貸款金額×項目貸款風險度×1.6+呆滯貸款金額×項目貸款風險度×1.8呆賬貸款金額×項目貸款風險度×2.0)÷貸款總額8.審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高綜合授信，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。9.按照授權(quán)授信管理辦法，確定該

30、筆貸款的最終審批人。貸款審查崗認為調(diào)查崗提交的評估報告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補充評估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補充評估與調(diào)查。(二)貸款的審批開發(fā)項目貸款的貸款審批按總行項目貸款審批授權(quán)的有關(guān)規(guī)定管理，省分行審批權(quán)為5000萬元(含)以內(nèi)；評估權(quán)1000萬元以下的由二級分行組織評估，省分行審批，超過部份必須報省分行組織評估。對不具備中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)貸款管理辦法規(guī)定條件的項目貸款，不論是否超過貸款審批授權(quán)，一律上報總行審批。1.經(jīng)貸款審查委員會審議表決通過項目，由省分行貸審會辦公室向總行報備，經(jīng)總行審查同意批復，由貸審會主任委員簽批在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，以文件方式下達決定貸款種類、金額、

31、期限、利率、方式。2.凡是要上報總行審批的，均要逐級將調(diào)查報告及有關(guān)情況上報總行，請示總行進行項目評估(或授權(quán)評估)，上報總行的項目由總行房地產(chǎn)信貸部組織調(diào)查評估，由總行貸審會審議審批。3.項目貸款經(jīng)有權(quán)審批行審批后，視同增加對借款人的授信額度。由調(diào)查部門辦理貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。五、貸款的發(fā)放1.對已批準同意貸款的項目，在貸款發(fā)放前，應落實貸款發(fā)放各項限制性條款。項目申報行應將各項限制性條件落實情況書面報告審批行。嚴禁限制性條款未完全落實的項目辦理貸款發(fā)放手續(xù)?？蛻艚?jīng)理通知借款人、擔保人正式簽訂貸款合同、保證

32、合同或抵押(質(zhì)押)合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證(見證)、抵押登記、保險等手續(xù)。2.在貸款發(fā)放前，借款人應辦理有效的建筑工程保險，保險合同中要明確農(nóng)業(yè)銀行為保險的第一受益人；采取抵押擔保方式的，借款人投保的金額不得抵于抵押金額，保險期至少長于貸款期半年，已投保的應進行保險過戶，確保農(nóng)業(yè)銀行為保險的第一受益人。3.若屬抵押(質(zhì)押)擔保方式，借款人應將抵押物(質(zhì)物)權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收據(jù)給借款人。4.在貸款發(fā)放后，應要求開發(fā)企業(yè)在農(nóng)行開立銷售資金專戶進行監(jiān)督管理，同時應與開發(fā)商簽訂按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議，掌握按揭貸款的絕對控制權(quán)。5.在貸款審批額度內(nèi)，借款

33、人逐筆申請項目用款，銀行按照項目工程進度，逐筆辦理貸款發(fā)放手續(xù)。 第二部份 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理是指銀行在房地產(chǎn)貸款發(fā)放后到貸款收回期間，對貸款檔案進行收集、整理和保存，對借款人資信情況和貸款項目進展情況的跟蹤調(diào)查，貸款到期的收回及違約貸款的催收與處理等一系列工作。對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，經(jīng)營行應至少指派一名客戶經(jīng)理為項目監(jiān)管經(jīng)理，具體負責對貸后項目監(jiān)管的日常工作；對大型貸款項目，應派駐項目監(jiān)理組。一、貸款資料經(jīng)營行應以借款人為單位建立和保存完整的貸款檔案，貸款檔案保管期為貸款償還后3年。貸款檔案的內(nèi)容應包括：1、借款人資料借款人資料包括經(jīng)年檢并核準登記的法人營業(yè)執(zhí)照復印

34、件；法定代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本；工商管理部門的注冊驗資報告復印件；單位章程、成立批文及信用等級評定表；經(jīng)會計(審計)師事務所驗審的財務報表、近3年年報及本期財務報表；借款授權(quán)書；貸款證年檢證明復印件；開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件；法人代碼證復印件、年檢審計報告；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書；借款申請報告等。2、貸款項目資料貸款項目資料包括項目立項批文及可行性研究報告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖；國有土地使用證；地價款繳交憑證復印件；施工許可證；房屋預售許可證；合作項目提供的合作開發(fā)合同等復印件及項目竣工后的工程決算報告等。3、農(nóng)業(yè)銀行

35、內(nèi)部的調(diào)查、審查、評估、審批批復、借款合同、借據(jù)、放款通知書、保證合同、抵(質(zhì))合同、協(xié)議及其附件；貸款檢查報告，企業(yè)還款記錄、貸款到期通知書、催收貸款通知書及回執(zhí)，上級行有關(guān)本項目貸款的文件；4、擔保資料若屬第三者提供信用擔保方式的貸款，應有保證人提交的貸款擔保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔保方式的貸款，則有抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明及抵押物保險單正本等5、合同借據(jù)合同借據(jù)包括調(diào)查記錄、審查報告及審批意見書；借貸雙方簽訂的借款合同、借據(jù)、保證合同或抵(質(zhì))押合同、協(xié)議及其附件；銀行出具給借款人的授信書。6、與貸款有關(guān)的重大問題調(diào)查報告及處理意

36、見，企業(yè)信用等級評定資料，項目總結(jié)報告和后評價資料；7、貸后檢查資料貸后檢查資料包括貸款檢查記錄與分析報告；貸款分類認定表；向借款人發(fā)送的貸款本息催收通知與回執(zhí)；上級行有關(guān)貸款管理的文件及批復等。8、經(jīng)營行認為需要存檔的其他資料二、借款人及貸款項目管理對借款人及貨款項目的管理主要包括：貸款資金的使用管理；貨款企業(yè)和貸款項目的貸后跟蹤檢查；預銷售款使用的監(jiān)管；保證人、抵押物和質(zhì)押物的管理；貸款形態(tài)分類；貸款風險的認定；貸款利息管理；貸款展期管理和不良貸款管理等。（一）貸款資金使用管理貸款資金使用管理是為了監(jiān)督借款人將貸款用在貸款合同約定的用途上，而不被擠占、挪用，防范貸款因挪用出現(xiàn)的到期不能償還

37、的風險。借款人向貸款大提供項目工程進度計劃、付款計劃及貸款資金使用明細。貸款人根據(jù)合同的約定分期將貸款資金劃人借款人的存款專戶，以供借款人支用。借款人每次支取使用貸款資金時，需向信貸人員提供完整有效的證明，如監(jiān)理公司證明、施工隊證明、工程配套款付款通知、機電設(shè)備購銷合同等。經(jīng)信貸人員審核確認，上述款項與實際完成工作量及約定付款計劃相符，方可對外支付。借款人發(fā)生計劃外用款，同樣需提供付款證明。經(jīng)信貸人員審核確認后，方可對外支付。（二）貸款企業(yè)和貸款項目的貸后跟蹤檢查1、主要內(nèi)容。貸款發(fā)放后應對貸款企業(yè)和貸款項目定期跟蹤檢查，檢查內(nèi)容主要為：(1)項目資金及其他資金來源落實情況；(2)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營

38、及資產(chǎn)負債變化情況；(3)企業(yè)貨幣資金歸行情況； (4)企業(yè)財務報表的真實性及主要財務指標變化情況；(5)企業(yè)信用等級及貸款資產(chǎn)風險度變化情況；(6)企業(yè)是否有違法經(jīng)營行為，是否卷人經(jīng)濟糾紛；(7)企業(yè)法定代表人情況，企業(yè)管理層人員的組成、經(jīng)營策略及其與銀行合作態(tài)度的變化情況；(8)企業(yè)的改革、改組、改制及貸款債權(quán)的落實情況；(9)企業(yè)向其他金融機構(gòu)的融資情況及與債權(quán)人的合作關(guān)系；(10)企業(yè)對外投資情況；(11)企業(yè)對外擔保等或有負債情況；(12)銀行承兌匯票、信用證等的使用及兌付情況；(13)企業(yè)的母公司和主要子公司的經(jīng)營管理情況；(14)項目進展是否順利，建設(shè)進度是否符合計劃，項目實施中

39、是否存在問題，產(chǎn)生問題的主要原因；(15)項目建設(shè)過程中，總投資預算是否突破，突破的原因及金額；(16)項目累計完成工作量與項目累計財務支出是否相當；(17)建設(shè)項目施工企業(yè)及主要材料的供應和價格變化情況；(18)配套落實和施工質(zhì)量等情況；(19)主要銷售策略和市場銷售狀況；(20)銷(預)售資金回籠情況及用途；(21)項目總體環(huán)境設(shè)計和實施情況，與周邊同類項目比較的特點及對銷(預)售產(chǎn)生的影響；(22)辦理個人住房貸款和商業(yè)用房貸款情況及銀行所占的比重；(23)還款資金來源是否落實，能否按期歸還貸款本息；(24)貸款發(fā)生逾期和欠息的原因，所采取的措施和產(chǎn)生的效果。2、貸后檢查間隔期。按貸款形

40、態(tài)分類設(shè)定貸后檢查間隔期，正常和關(guān)注類貸款一般不超過90天，次級類貸款一般不超過60天，可疑和損失類貸款一般不超過30天。對項目的進展、資金使用和銷(預)售情況每月至少檢查一次，對于發(fā)生突發(fā)性、嚴重性問題的貸款則應隨時檢查。3、貸后檢查程序。借款期內(nèi)，借款人應按月或按季向開戶行報送有關(guān)項目進度、貸款使用情況、財務狀況的資料和報表。項目竣工后，應向開戶行提交工程決算報告。客戶經(jīng)理應對貸款的使用情況和項目運行情況進行跟蹤檢查，及時進行貸款檢查記錄，按月形成貸款檢查的書面報告。貸款檢查主要內(nèi)容有：(1)項目資本金及其他資金來源的落實情況；(2)項目進展是否順利，是否按設(shè)計方案要求和計劃工程進度施工、

41、竣工和運行，項目總投資是否突破，突破的原因及金額；(3)借款人是否按照借款合同規(guī)定和實際用款計劃使用貸款，無挪用貸款；(4)項目所在區(qū)位市場變化情況，項目是否按預定計劃進行銷預售(出租)，銷售進展情況及借款人貨款歸行情況；(5)借款人財務狀況是否良好，能否按時還本付息；(6)貸款抵(質(zhì))押物或擔保人償債能力有無變化，是否降低貸款擔保能力；(7)借款人發(fā)生的重大事項；(8)借款人在農(nóng)行辦理存款、結(jié)算及其他中間業(yè)務的情況；(9)其他影響貸款安全的情況。三、項目預銷售回籠款的監(jiān)督管理房地產(chǎn)貸款項目的預銷售回籠資金是貸款的第一還款來源，因此銀行會對項目預銷售回籠款進行有效的監(jiān)督管理，防止借款人在貸款項

42、目未完工、貸款未清償之前將資金挪作他用，以防范貸款風險。1、貸款人應為借款人開立銷售專戶，借款人應在經(jīng)營行開立項目資金專戶，將項目資本金、自籌資金、貸款和銷預售收入歸集到項目資金專戶。專戶資金實行收支兩條線管理，借款人先將項目資本金、自籌資金及銷預售收入、銀行將借款存入專戶，工程需要時，借款人再向農(nóng)業(yè)銀行得出項目資金用款申報。對借款人用款申報實行審 核審批制，根據(jù)施工單位的支付憑證、項目監(jiān)理單位的工程進度證明、項目設(shè)備購置合同及項目實際工程需要，項目監(jiān)管經(jīng)理進行報帳式審核，并按用款審批權(quán)限審批。對資金用途進行逐筆監(jiān)督，保證?？顚Ｓ?。對項目銷預售、租金等形式的收入，應全部或不低于農(nóng)行貸款比例及時

43、存入專戶。2、監(jiān)管人根據(jù)借款人提供的監(jiān)管項目項下的房地產(chǎn)預銷售合同、收費收據(jù)及發(fā)票、銷售清單及月報、財務報表及銀行對賬單，對預銷售收人進行審查，確保全部進人指定專戶。3、預銷售款使用監(jiān)管。(1)對于房地產(chǎn)項目，通常開發(fā)企業(yè)在資金安排上除了自有資金和銀行貸款之外，將部分預銷售款也列人資金來源的一部分。因此，在不增加貸款資產(chǎn)風險的前提下，應考慮在項目總投資的范圍內(nèi)，根據(jù)項目評估時的資金計劃將部分回籠資金滾動投人項目，但其支付使用應類同貸款資金的使用管理方式。(2)若預銷售的房地產(chǎn)涉及貨款的抵押資產(chǎn)，在不提高貸款抵押率的前提下，可在貸款合同中約定每回籠一筆資金的還貸比例，允許借款人提前還款，同時注銷

44、相應房地產(chǎn)的抵押。(3)若借款人對回籠資金的使用已經(jīng)滿足貸款項目資金的總需求，項目已經(jīng)或?qū)⒔⒐?，為防止借款人將資金投人其他項目，可在貸款合同中根據(jù)銷售計劃預測，制定靈活的還款計劃，并允許借款人提前還款，逐步將銷售回籠款用于還貸。四、保證人、抵押物、質(zhì)押物的管理1、對保證人的檢查主要涉及保證人的資格與經(jīng)濟實力是否有重大變化，保證人本身的經(jīng)營狀況及財務狀況有無變化，保證人與借款人的關(guān)系是否變化。2、對于抵押物、質(zhì)押物的檢查主要涉及標的當時的估價與現(xiàn)價是否有重大變化，保管保存是否完好，貸款余額與抵押限制的比例是否合適，抵押物有無轉(zhuǎn)讓、出租等處置或重復抵押。3、一旦發(fā)現(xiàn)保證人保證資格發(fā)生變化或擔保能

45、力下降，抵押物、質(zhì)押物價值下降，或抵押權(quán)益受損，應要求借款人增加相應的擔保措施，若不能滿足，可根據(jù)合同約定停止支付借款人尚未使用的貸款并提前收回部分或全部貸款。4、對抵押物、質(zhì)押物的現(xiàn)價，最好能取用快速折現(xiàn)價值或清算價值，如拍賣市場同類標的的成交價。5、借款人、保證人在貸款本息清償前出現(xiàn)下列情況之一時，應事先通知農(nóng)業(yè)銀行，并征得農(nóng)業(yè)銀行同意。(1)營業(yè)執(zhí)照及公司章程、合同變更；(2)擔保能力發(fā)生較大變化；(3)經(jīng)營方式有較大變動；(4)貸款項目開發(fā)方案、資金使用計劃有較大調(diào)整；(5)影響農(nóng)業(yè)銀行債權(quán)的其他重要變動。五、貸款風險管理和認定（一）建立貸款檢查制度。建立項目貸款檢查定期報告制度，經(jīng)營

46、行每季末應編制房地產(chǎn)開發(fā)貸款跟蹤監(jiān)管表向省市分行上報正式的貸后檢查報告，二級分行于每處6月末、12月末向總行上報以下風險事件，應在3日內(nèi)將重大事項報告貸款審批行。(1)借款人高層管理人員發(fā)生變化或無故記崗、逃逸、隱匿、被司法機關(guān)關(guān)押、逮捕等；(2)實行聯(lián)營、改制、合作、分立、破產(chǎn)、資產(chǎn)重組，項目有償轉(zhuǎn)讓等投資主體變更；(3)企業(yè)發(fā)生法律糾紛或訴訟，銀行帳戶被凍結(jié)；(4)改變項目設(shè)計，項目工程進度緩慢，工程質(zhì)量下降，虧損持續(xù)、大量增加；(5)拒絕接受信貸監(jiān)督，挪用貸款，轉(zhuǎn)移收入，進行資金體外循環(huán)，貸款逾期、拖欠利息；(6)未經(jīng)經(jīng)營行同意，將設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)和權(quán)益拆遷、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或進行再抵押，貸款