湖北長(zhǎng)龍黃石形象周邊商業(yè)調(diào)研報(bào)告70P

1、黃石形象周邊商業(yè)調(diào)研報(bào)告黃石經(jīng)濟(jì)狀況區(qū)域商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目定位思路招商策略建議黃石五年間經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì) 黃石豐富的礦產(chǎn)資源為黃石經(jīng)濟(jì)提供了良好的發(fā)展環(huán)境，并由此決定了黃石是我國(guó)中部地區(qū)重要的原材料工業(yè)基地，同時(shí)也因特殊的地理位置而成為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的沿江開(kāi)放城市之一。根據(jù)以下圖示可看出黃石經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。圖一：2005年2009年黃石市g(shù)dp比例圖 根據(jù)圖示，20052009年五年間，黃石市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)優(yōu)良，五年間全市g(shù)dp基本保持在10%以上的增幅，即便是在全球經(jīng)濟(jì)衰退未見(jiàn)復(fù)蘇的2009年和礦產(chǎn)資源日益枯竭而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一年中，gdp增幅也保持了7.4%的增長(zhǎng)勢(shì)頭。圖二：2005年2009年黃石市人

2、均年生產(chǎn)總值比例圖根據(jù)圖示，20052009年五年間，黃石市人均生產(chǎn)總值基本保持在10%以上增長(zhǎng)率，僅2009年受到整體宏觀環(huán)境的影響增幅略有下降，結(jié)合圖示一不難發(fā)現(xiàn)，全年人均生產(chǎn)總值與城市g(shù)dp有著緊密的聯(lián)系，其波動(dòng)幅度與gdp的波動(dòng)幅度基本保持在同一水平上。圖三、2005年2009年黃石市城鎮(zhèn)人均可支配收入與人均消費(fèi)支出比例圖根據(jù)圖示，20052009年五年間黃石城鎮(zhèn)人均可支持收入與城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出逐年遞增， 2009年和2005年相比，城鎮(zhèn)人均可支配收入增加了63.44%，城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出增加了51.09%，說(shuō)明黃石城鎮(zhèn)生活水平逐年改善，人們消費(fèi)能力和消費(fèi)欲望以正比的方式齊齊上揚(yáng)。圖四、

3、2005年2009年黃石市居民儲(chǔ)蓄余額情況根據(jù)圖示，20052009年五年間，黃石居民儲(chǔ)蓄余額年均保持大幅度增長(zhǎng)記錄，最高同比增幅達(dá)22.94%，而2009年與2005年相比，居民儲(chǔ)蓄余額增幅達(dá)到86.5%，結(jié)合圖三中的“城鎮(zhèn)人均可支配收入”比例圖分析可得知，五年間黃石人均財(cái)富值增加進(jìn)而促進(jìn)生活水平的提高。圖五、2005年2009年黃石市社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況根據(jù)圖示，20052009年五年間黃石社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均保持兩位數(shù)的增幅，最高同比增幅達(dá)23.2%，從表中不難看出黃石人年消費(fèi)能力逐年提高，消費(fèi)欲越來(lái)越強(qiáng)烈，購(gòu)買(mǎi)能力也達(dá)到新的高度。年份食品煙酒及用品服飾家庭設(shè)備用品交通與通訊教育文化

4、與娛樂(lè)居住醫(yī)療保健及個(gè)人用品2009年1.26%-1.59%1.61%-1.21%-2.48%-1.41%-4.60%1.06%2008年6.80%4.50%0.70%3.20%-0.80%6.00%5.50%3.60%2007年4.80%0.90%-1.70%1.70%-2.10%-2.10%-1.40%2.60%2006年1.50%0.00%-4.00%-0.10%-0.10%0.80%4.80%-0.40%2005年4.40%-0.60%-4.00%0.10%-0.10%0.80%4.80%-0.40%圖六、2005年2009年黃石市八大類(lèi)消費(fèi)支出增長(zhǎng)比例根據(jù)圖示，2005年2009年五

5、年間黃石八大類(lèi)消費(fèi)支出增長(zhǎng)比例并不均衡，但綜合來(lái)看，用于食品支出的比例基本在減小，由此可判斷出黃石居民恩格爾系數(shù)平均值的減小，圖七、2005年2009年黃石市三大產(chǎn)業(yè)與gdp比重圖根據(jù)圖示，2005年2009年五年間黃石三大產(chǎn)業(yè)均保持良好的增長(zhǎng)形勢(shì)，整體綜合來(lái)看，第二和第三產(chǎn)業(yè)占gdp得比重較大，以此說(shuō)明黃石經(jīng)濟(jì)支柱偏向于以第二和第三產(chǎn)業(yè)為主區(qū)域商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目定位思路推廣招商策略黃石經(jīng)濟(jì)狀況黃石是湖北省第二大城市，現(xiàn)轄一市一縣四區(qū)，總面積4630平方公里，屬于武漢大商圈范圍內(nèi)，東臨江西九江，3條國(guó)家級(jí)高速公路交匯于此。 作為鄂東南區(qū)域中心城市，黃石在湖北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中，特別是在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶及京九

6、經(jīng)濟(jì)帶中，起著連接?xùn)|西，貫穿南北的重要作用，隨著以武漢為中心的“81”城市圈的建立，加速了黃石與武漢的融合，購(gòu)物區(qū)間幅度也進(jìn)一步加大，大商業(yè)變成共享為黃石經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。公路：黃石目前兩大主要客運(yùn)站（黃石市長(zhǎng)途客運(yùn)站、黃石港長(zhǎng)途客運(yùn)站），客運(yùn)站開(kāi)通達(dá)到省內(nèi)各地及沿海城市及周邊省市的客運(yùn)班線。高速：滬蓉高速公路、大廣南高速公路、武黃高速公路橫貫市區(qū)，上通渝蓉，下通寧滬。鐵路：黃石主要有三大鐵路站，其中一個(gè)貨運(yùn)站黃石站，兩個(gè)客運(yùn)站黃石東站（老火車(chē)站）、黃石北站，三大鐵路站承擔(dān)黃石貨運(yùn)、客運(yùn)的運(yùn)輸任務(wù)。黃石市有國(guó)家一級(jí)鐵路干線武漢九江鐵路通過(guò)，武漢城市圈城際鐵路規(guī)劃已出臺(tái)，預(yù)計(jì)整體在2015年

7、前開(kāi)通，目前武漢至黃石的快速鐵路客運(yùn)專(zhuān)線已開(kāi)通，武漢至黃石時(shí)間可縮短到一小時(shí)內(nèi)。水運(yùn)：目前黃石兩大主要港口黃石港和上窯碼頭，依托長(zhǎng)江可上溯宜昌、重慶，下至南京、上海，直達(dá)出海口。外貿(mào)碼頭可適應(yīng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)集裝箱和重大件裝卸作業(yè)，規(guī)劃建設(shè)的棋盤(pán)洲港區(qū)年吞吐量可達(dá)2200萬(wàn)噸。公交：根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，黃石市城四區(qū)開(kāi)辟23條公交線路，通達(dá)市區(qū)各城及大冶等地區(qū)，城區(qū)目前有出租車(chē)800輛左右，基本滿足市區(qū)公交出行。以勝陽(yáng)港商業(yè)中心為主要的市級(jí)商業(yè)中心。即以交通路區(qū)域?yàn)楹诵模现令U陽(yáng)路、北至天津路、西起湖濱中路、東臨沿江大道，面積為1.8平方公里。規(guī)劃規(guī)模：商業(yè)用地1015萬(wàn)平方，商業(yè)建筑面積3040萬(wàn)平方，其

8、中營(yíng)業(yè)面積2535萬(wàn)平方；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)控制在800個(gè)。規(guī)劃定位為鄂東地區(qū)集商貿(mào)、金融、服務(wù)、文化娛樂(lè)一體的一流商貿(mào)中心。交通路核心商圈勝陽(yáng)港商業(yè)中心規(guī)劃中的“一主二副”商業(yè)中心，黃石市級(jí)商業(yè)中心的發(fā)展將由一個(gè)核心向多個(gè)核心擴(kuò)散，將由現(xiàn)在的一個(gè)交通路老商圈西移東進(jìn)，已逐步形成兩個(gè)新的商圈,即以文化宮為中心的時(shí)尚文化商圈和以東風(fēng)路為中心的休閑娛樂(lè)中心。黃石商圈發(fā)展趨勢(shì)餐飲、娛樂(lè)、休閑核心商圈東風(fēng)路步行街大上海廣場(chǎng)大上海廣場(chǎng)位于黃石市市中心商業(yè)腹地，東至武漢路、西臨湖濱路、南起京華路、北至湖濱二巷。項(xiàng)目占地面積81645 m2 ，總建筑面積約38萬(wàn)m2 ，一期住宅14萬(wàn)m2二期13萬(wàn)m2。一期住宅為a區(qū)

9、“玉蘭雅苑”b區(qū)“香樟雅苑”共為7幢3033層點(diǎn)式住宅。二期為板式房，2009年內(nèi)動(dòng)工。周邊配有街區(qū)型商業(yè)約6萬(wàn)m2，未來(lái)將建成以購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的黃石市商業(yè)地標(biāo)。業(yè)態(tài)、業(yè)種選擇：綜合城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購(gòu)物中心特點(diǎn)，根據(jù)現(xiàn)代消費(fèi)流行風(fēng)，步行街主要業(yè)態(tài)為專(zhuān)業(yè)店和專(zhuān)賣(mài)店，同時(shí)根據(jù)消費(fèi)者多方位需求，設(shè)置為購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化等多業(yè)種。黃石形象的所在區(qū)域處在規(guī)劃的市級(jí)商業(yè)中心西部，是市級(jí)商業(yè)中心未來(lái)的三大核心商圈；東風(fēng)路步行街商貿(mào)區(qū)是黃石市級(jí)商業(yè)中心的重要組成部分，是三大核心商圈的西中心；黃石形象是東風(fēng)路步行街商貿(mào)區(qū)的重要商業(yè)物業(yè)，處于商圈十字路口的西部，是商圈的西中心；東風(fēng)路集餐飲、休

10、閑娛樂(lè)、商貿(mào)、旅游商業(yè)中心的形成，給黃石形象的商業(yè)定位和地段商業(yè)價(jià)值帶來(lái)了不可估量的提升作用。核心商圈租金調(diào)查注：以商圈內(nèi)20180左右店鋪為對(duì)象主街區(qū)商業(yè)分析武漢路武漢路、交通路、勞動(dòng)路、黃石大道、湖濱大道、交通路、勞動(dòng)路、黃石大道、湖濱大道租金按路段分析路段租金水平市中心醫(yī)院段160-280元/體校大門(mén)段160-280元/勞動(dòng)路口段220-300元/交通路口段260-320元/武漢路經(jīng)營(yíng)的品種多、雜，品種有：機(jī)器配件、家用電器、電腦、音像、軟件、耗材、辦公用品、服裝、鮮花、副食、餐飲等，是目前黃石比較繁華的路段之一。武漢路、武漢路、交通路、交通路、勞動(dòng)路、黃石大道、湖濱大道勞動(dòng)路、黃石大道

11、、湖濱大道武漢路、武漢路、交通路、交通路、勞動(dòng)路、黃石大道、湖濱大道勞動(dòng)路、黃石大道、湖濱大道業(yè)態(tài)占比租金按面積分析面積面積租金水平租金水平1010以下以下450450550/550/20204040230230360/360/50507070180180250 /250 /100100左右左右120120180 /180 /200200以上以上8080140 /140 /交通路的商業(yè)業(yè)態(tài)是以經(jīng)營(yíng)服飾、鞋類(lèi)為主，其他輔助行業(yè)：超市百貨、珠寶首飾、金融、藥店、休閑餐飲、休閑娛樂(lè)、住宿等武漢路、交通路、武漢路、交通路、勞動(dòng)路、勞動(dòng)路、黃石大道、湖濱大道黃石大道、湖濱大道武漢路、交通路、武漢路、交通

12、路、勞動(dòng)路、勞動(dòng)路、黃石大道、湖濱大道黃石大道、湖濱大道業(yè)態(tài)占比租金按面積分析面積面積租金水平租金水平1010以下以下3 35 50 05 55 50/0/2020404020200 02 28 80/0/505070701 15 50 023230 /0 /100100左右左右1 120201 17070 / /200200以上以上100100130130 / /交通路的商業(yè)業(yè)態(tài)單一主要以經(jīng)營(yíng)服飾為主，其他輔交通路的商業(yè)業(yè)態(tài)單一主要以經(jīng)營(yíng)服飾為主，其他輔助行業(yè)：超市百貨、珠寶首飾、金融、藥店、休閑餐助行業(yè)：超市百貨、珠寶首飾、金融、藥店、休閑餐飲、休閑娛樂(lè)、住宿等飲、休閑娛樂(lè)、住宿等 武漢路

13、、交通路、勞動(dòng)路、武漢路、交通路、勞動(dòng)路、黃石大道、黃石大道、湖濱大道湖濱大道租金按路段分析路段路段租金水平租金水平電信大樓段電信大樓段80-12080-120元元/ /工人文化宮段工人文化宮段120-200120-200元元/ /勞動(dòng)路口段勞動(dòng)路口段100100-180-180元元/ /交通路口段交通路口段130-200130-200元元/ /賽瑪特生活廣場(chǎng)賽瑪特生活廣場(chǎng)200-2200-28080元元/ /武漢路、交通路、勞動(dòng)路、黃石大道、武漢路、交通路、勞動(dòng)路、黃石大道、湖濱大道湖濱大道武漢路、交通路、勞動(dòng)路、黃石大道、武漢路、交通路、勞動(dòng)路、黃石大道、湖濱大道湖濱大道業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)占

14、比租金均價(jià)休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)11.00%11.00%90-16090-160餐飲餐飲39.00%39.00%9090-150-150零售零售17%17%110-220110-220服務(wù)配套服務(wù)配套21%21%80-12080-120其它其它12%12%7070-12-120 0注：以湖濱大道至武漢路為界，天津路至京注：以湖濱大道至武漢路為界，天津路至京華路區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)華路區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)租金按路段分析路段租金水平華興路段華興路段60609090元元/ /蕪湖路段蕪湖路段60609 90 0元元/ /天津路段天津路段1 12 20 020200 0元元/ /京華路段京華路段80801515

15、0 0元元/ / 隨著武漢“1+8”城市圈的成立，優(yōu)惠政策的逐步實(shí)施；黃石高速及輕軌的建設(shè)和黃石的招商政策使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量增大，黃石商業(yè)項(xiàng)目也是遍地開(kāi)花，小到社區(qū)配套商業(yè)，大到市區(qū)配套商業(yè)綜合體。在此，結(jié)合本項(xiàng)目物業(yè)的體量、檔次、類(lèi)型，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域附近且對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅的項(xiàng)目展開(kāi)了研究與分析。地段決定銷(xiāo)售進(jìn)度和商業(yè)價(jià)值普遍商業(yè)銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)商業(yè)項(xiàng)目租售率普遍低整體銷(xiāo)售的方式不多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比序項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積租售價(jià)格租售情況樓層開(kāi)業(yè)時(shí)間1天順 中央華府7000只售不租，1層21000-28000/ 2層8000-12000/已售完出租率40%b1-2f09年2艤景廣場(chǎng)30

16、062價(jià)格待定未開(kāi)盤(pán)b1-3f3大上海廣場(chǎng)150000只售不租，售價(jià)3000048000/一期基本售完2010年4華順大廈4000售價(jià)均價(jià)1層16000/，2層均價(jià)6000/正在銷(xiāo)售1f-2f5江天 金色華邸6500整體對(duì)外出租，80-180/基本租完b1-3f6影視大廈29406銷(xiāo)售均價(jià)23000/b1-6f7明珠廣場(chǎng)10000整體出租，價(jià)格不詳b1-2f2010年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的體量、交付時(shí)間、租售價(jià)格、業(yè)態(tài)定位、區(qū)域體量、交付時(shí)間、租售價(jià)格、業(yè)態(tài)定位、區(qū)域同類(lèi)比分析：同類(lèi)比分析：序項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積1天順 中央華府70002華順大廈40003江天 金色華邸6500

17、4明珠廣場(chǎng)100005時(shí)代廣場(chǎng)100006消防路同體量分析競(jìng)爭(zhēng)策略分析競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有利因素商業(yè)檔次不高，有一定的可提升空間體量適中，風(fēng)險(xiǎn)小相對(duì)項(xiàng)目中央華府、華順大廈大上海廣場(chǎng)、艤景廣場(chǎng)如何發(fā)揮優(yōu)勢(shì)目前商業(yè)檔次未完全滿足區(qū)域內(nèi)中高端消費(fèi)需求，項(xiàng)目應(yīng)在定位上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異，通過(guò)品牌提升、突出精致化、檔次化，規(guī)劃與目標(biāo)消費(fèi)群體相匹配的業(yè)態(tài)體量較為合適，不會(huì)形成大面積空置與惡性競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)不利因素地段優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目可達(dá)性相對(duì)較差競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)度過(guò)培育期，有穩(wěn)定消費(fèi)人流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手體量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，可提升改變空間大相對(duì)項(xiàng)目大上海、艤景廣場(chǎng)中央華府、金色華邸大上海廣場(chǎng)如何規(guī)避劣勢(shì)通過(guò)未來(lái)道路改造，綠化帶的開(kāi)口，使

18、項(xiàng)目與湖濱大道連接；另方面通過(guò)綠化帶與休閑設(shè)施的改造從地面吸引人流特色化、精致化招商策略引進(jìn)優(yōu)質(zhì)實(shí)力商家，形成項(xiàng)目自身特色與經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目天順 中央華府地理位置湖濱大道778號(hào)交通狀況（路寬）16米開(kāi)發(fā)商黃石天順地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司武漢營(yíng)銷(xiāo)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司武漢營(yíng)銷(xiāo)公司項(xiàng)目性質(zhì)商住功能定位餐飲 休閑目標(biāo)消費(fèi)群有錢(qián)有閑開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年6月竣工時(shí)間2009年3月開(kāi)業(yè)時(shí)間09年售樓電話6215555銷(xiāo)售招商位置總建筑面積5.7萬(wàn)方商業(yè)面積7000停車(chē)位面積400平方產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類(lèi)型數(shù)量無(wú)柱距3-8米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進(jìn)駐品牌單店經(jīng)營(yíng)面積層高銷(xiāo)售價(jià)格租賃價(jià)格租售率地下一層地下車(chē)位6萬(wàn)個(gè)

19、一層3500餐飲40-2155.82.1萬(wàn)-2.8萬(wàn)40%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)更明顯，前靠湖濱大道，左右分別靠湖濱路和京華路；2、停車(chē)便利，入住率較高，周邊商業(yè)氛圍更成熟，人流支撐；3、商業(yè)氛圍已成熟，進(jìn)駐商家已具備一定的品牌知名度。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目劣勢(shì) 1、整體縱深太長(zhǎng)，整體消化難度較大，背街鋪 面剩余較多；2、周邊商業(yè)項(xiàng)目較密集，商戶資源爭(zhēng)奪激烈， 客流的分流。 綜合指數(shù)：綜合指數(shù)：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目艤景廣場(chǎng)地理位置天津路原衛(wèi)校交通狀況（路寬）18米開(kāi)發(fā)商黃石順佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售代理公司自銷(xiāo)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司自銷(xiāo)項(xiàng)目性質(zhì)商住功能定位綜合性商廈目標(biāo)消費(fèi)群城市精英階層開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定

20、竣工時(shí)間2010-8-1開(kāi)業(yè)時(shí)間售樓電話62501586252158銷(xiāo)售招商位置老物質(zhì)局對(duì)面（總建筑面積18萬(wàn)方商業(yè)面積30062停車(chē)位面積28741平米產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類(lèi)型數(shù)量無(wú)柱距4-8米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進(jìn)駐品牌單店經(jīng)營(yíng)面積層高銷(xiāo)售價(jià)格租賃價(jià)格租售率地下一層1812710614地下兩層停車(chē)3.5米未租一層10000未定5.5整體出租0%二層10000未定5競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，臨近天津路中百倉(cāng)儲(chǔ)，人流較集中；2、停車(chē)位充足，周邊商業(yè)氛圍更成熟，人流支撐；3、規(guī)劃體量大，業(yè)態(tài)較全。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目劣勢(shì) 1、體量大，縱深太長(zhǎng)

21、，整體消化難度較大；2、周邊商業(yè)項(xiàng)目較密集，商戶資源爭(zhēng)奪激烈，客流的分流。 綜合指數(shù)：綜合指數(shù)：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目大上海廣場(chǎng) 地理位置項(xiàng)目西與湖濱大道相連，南為京華路商業(yè)街，東接武漢路 交通狀況（路寬）湖濱大道街區(qū)充分與武漢路和京華路對(duì)接，通過(guò)商業(yè)人流網(wǎng)絡(luò)相通 開(kāi)發(fā)商黃石海泰房地產(chǎn)有限公司 銷(xiāo)售代理公司無(wú)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司無(wú)項(xiàng)目性質(zhì)居住、商業(yè)配套、停車(chē)為一體的復(fù)合式開(kāi)放街區(qū) 功能定位風(fēng)情商貿(mào)區(qū) 目標(biāo)消費(fèi)群商業(yè)群體：身價(jià)500萬(wàn)以上的ceo 開(kāi)盤(pán)時(shí)間09年8月底開(kāi)盤(pán) 竣工時(shí)間項(xiàng)目整體交付時(shí)間預(yù)計(jì)2012年以后 開(kāi)業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)2012年后 售樓電銷(xiāo)售招商位置售樓部現(xiàn)場(chǎng)總建筑面積38萬(wàn)

22、方 商業(yè)面積預(yù)計(jì)15萬(wàn)方左右；零鋪?zhàn)钚?00 停車(chē)位面積不詳 產(chǎn)權(quán)年限40年租售價(jià)格租賃價(jià)格暫不出租銷(xiāo)售價(jià)格3000048000元 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，臨近武漢路核心商圈，人流集中,配套完善；2、政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，業(yè)態(tài)全，建成將成為市級(jí)頂級(jí)商業(yè)綜合體；3、發(fā)展商上海海泰的實(shí)力以及開(kāi)發(fā)商業(yè)體的經(jīng)驗(yàn)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目劣勢(shì) 1、體量大，整體消化難度較大，市場(chǎng)培育周期相對(duì)較長(zhǎng)；綜合指數(shù)：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目華順大廈地理位置湖濱大道與華新路交匯處交通狀況（路寬）主干道與支干道相通開(kāi)發(fā)商湖北華順地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司無(wú)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司無(wú)項(xiàng)目性質(zhì)商住功能定位目標(biāo)消費(fèi)群開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年5月竣

23、工時(shí)間2009年5月開(kāi)業(yè)時(shí)間售樓電話6237171銷(xiāo)售招商位置售樓部現(xiàn)場(chǎng)總建筑面積商業(yè)面積4000停車(chē)位面積400平方產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類(lèi)型數(shù)量無(wú)柱距3-8米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進(jìn)駐品牌單店經(jīng)營(yíng)面積層高銷(xiāo)售價(jià)格租賃價(jià)格地下一層2000地下車(chē)位3.86萬(wàn)個(gè)一層2000門(mén)面40-2155.116000二層2000家具家私40-2154.56000競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于湖濱大道及華新路交匯處；2、華新路商業(yè)氛圍已形成，停車(chē)、交通系統(tǒng)便利；3、立地環(huán)境優(yōu)越；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目劣勢(shì) 1、建筑形象較差，兩層底商相對(duì)薄弱，層高較低，無(wú)法滿足品牌連鎖店；綜合指數(shù)：綜合指

24、數(shù)：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目江天 金色華邸地理位置天津路28號(hào)交通狀況（路寬）18米開(kāi)發(fā)商湖北世紀(jì)江天置業(yè)有限公司銷(xiāo)售代理公司鴻宇置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司鴻宇置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目性質(zhì)商住功能定位金融保險(xiǎn)證券銀行目標(biāo)消費(fèi)群城市精英開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年竣工時(shí)間5月1日開(kāi)業(yè)時(shí)間售樓電話6281968銷(xiāo)售招商位置售樓部現(xiàn)場(chǎng)總建筑面積4萬(wàn)方商業(yè)面積6500停車(chē)位面積1600產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類(lèi)型數(shù)量4臺(tái)柱距2-6米2-6米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進(jìn)駐品牌單店經(jīng)營(yíng)面積層高銷(xiāo)售價(jià)格租賃價(jià)格租售率地下一層1600金融3.20%一層1200證券整體5.4整體出租0%二層1200保險(xiǎn)整體4.5均1000%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目影視大廈地理位置

25、黃石大道651號(hào)交通狀況（路寬）18米開(kāi)發(fā)商黃石影星地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售代理公司黃石晨曦地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司黃石晨曦地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司項(xiàng)目性質(zhì)商住功能定位集商貿(mào)健身茶藝影視文化為一體目標(biāo)消費(fèi)群大眾開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年底竣工時(shí)間09年開(kāi)業(yè)時(shí)間售樓電話3096190銷(xiāo)售招商位置售樓部現(xiàn)場(chǎng)總建筑面積59700方商業(yè)面積29406平米停車(chē)位面積5900方產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類(lèi)型數(shù)量觀光2部手扶8部柱距3-8米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進(jìn)駐品牌單店經(jīng)營(yíng)面積層高銷(xiāo)售價(jià)格租賃價(jià)格租售率地下一層5900停車(chē)場(chǎng)4.2一層5800商貿(mào)整體5.1均價(jià)2萬(wàn)100%二層4700健身整體4.5均價(jià)2萬(wàn)100%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目明

26、珠廣場(chǎng)地理位置黃石大道與昌明路交匯處交通狀況（路寬）18米開(kāi)發(fā)商黃石天舜銷(xiāo)售代理公司大漢隆城商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司自銷(xiāo)項(xiàng)目性質(zhì)商住功能定位目標(biāo)消費(fèi)群未定開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年3月竣工時(shí)間2009年9月開(kāi)業(yè)時(shí)間2010年售樓電話3808888銷(xiāo)售招商位置未定總建筑面積10萬(wàn)方商業(yè)面積1萬(wàn)方停車(chē)位面積約3500 產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類(lèi)型數(shù)量無(wú)柱距3-7米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進(jìn)駐品牌單店經(jīng)營(yíng)面積層高銷(xiāo)售價(jià)格租賃價(jià)格租售率地下一層3500停車(chē)3.8一層5000未定未定4.5整體出租0%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目時(shí)代廣場(chǎng)地理位置花湖大道與洋浦路交匯處交通狀況（路寬）20米開(kāi)發(fā)商黃石天虹銷(xiāo)售代理公司大漢隆城商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司大漢隆城項(xiàng)

27、目性質(zhì)區(qū)級(jí)商業(yè)中心功能定位區(qū)級(jí)配套商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群社區(qū)及周邊居民開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年竣工時(shí)間2008年8月開(kāi)業(yè)時(shí)間08年底售樓電話6526662銷(xiāo)售招商位置洋浦路與花湖大道交匯處總建筑面積12萬(wàn)方商業(yè)面積1萬(wàn)方停車(chē)位面積5000產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類(lèi)型數(shù)量無(wú)柱距3.3-7米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進(jìn)駐品牌單店經(jīng)營(yíng)面積層高銷(xiāo)售價(jià)格租賃價(jià)格租售率地下一層5000停車(chē)3.8一層4944社區(qū)配套商業(yè)47-805.61.3萬(wàn)40二層4900網(wǎng)吧茶樓辦公自行劃分3.6600025租賃租賃模式單間租賃出租率50%租賃者社區(qū)居民租賃年限3-5年物業(yè)管理費(fèi)1.9元經(jīng)營(yíng)模式自營(yíng)銷(xiāo)售銷(xiāo)售模式即買(mǎi)即租銷(xiāo)售率30%返租價(jià)格40

28、元返租年限3年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目麗島地理位置杭州西路特一號(hào)交通狀況（路寬）24米開(kāi)發(fā)商聯(lián)合置業(yè)（武漢）有限公司銷(xiāo)售代理公司黃石聯(lián)合置業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司黃石聯(lián)合置業(yè)項(xiàng)目性質(zhì)商住功能定位綜合商業(yè)形態(tài)目標(biāo)消費(fèi)群高管公務(wù)員私企老板開(kāi)盤(pán)時(shí)間06年竣工時(shí)間06年開(kāi)業(yè)時(shí)間08年初售樓電話6360000銷(xiāo)售招商位置武商左側(cè)總建筑面積12萬(wàn)方商業(yè)面積4萬(wàn)方停車(chē)位面積2700產(chǎn)權(quán)年限40年電梯類(lèi)型數(shù)量無(wú)柱距3-6 米樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進(jìn)駐品牌單店經(jīng)營(yíng)面積層高銷(xiāo)售價(jià)格租賃價(jià)格租售率地下一層4000車(chē)庫(kù)一層約6000特色步行商業(yè)街35-554.1-6.059000-1200040元30%二層約6000特色步行商業(yè)街35

29、-564.1-6.064000-6000租賃年限3-5年物業(yè)管理費(fèi)1.5經(jīng)營(yíng)模式銷(xiāo)售銷(xiāo)售模式可帶租約銷(xiāo)售銷(xiāo)售率40%(步行街）返租價(jià)格40-50元返租年限競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目定位思路推廣招商策略黃石經(jīng)濟(jì)狀況戰(zhàn)略意義需求定位客戶定位經(jīng)營(yíng)者定位國(guó)內(nèi)知名連鎖商家；黃石本地具有很強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、具有較強(qiáng)的市場(chǎng)認(rèn)可度的經(jīng)營(yíng)商家；黃石周邊城市有較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，有外地拓展意愿的經(jīng)營(yíng)者；較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念、抗風(fēng)險(xiǎn)能力客戶定位投資者定位本地符合定位的實(shí)力商家是項(xiàng)目的主力投資者；私營(yíng)業(yè)主、尋求投資項(xiàng)目的富二代；愿意到黃石發(fā)展的外來(lái)實(shí)力商家；外來(lái)投資客客戶定位業(yè)態(tài)定位餐飲類(lèi)休閑娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)服務(wù)配套f1 / 餐飲

30、、社區(qū)配套f2f3 / 夜總會(huì)、量販ktv、酒吧、美容院、spa水療、足浴、網(wǎng)吧、桌球館、咖啡廳、棋牌茶樓（不含民生銀行已經(jīng)租賃面積）客戶定位區(qū)域商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目定位思路推廣招商策略黃石經(jīng)濟(jì)狀況優(yōu)先 符合項(xiàng)目定位、品牌意識(shí)強(qiáng)、實(shí)力型商家品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升項(xiàng)目的品位、項(xiàng)目形象越佳，吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，也符合項(xiàng)目黃石形象在黃石的品牌地位，也能使物業(yè)的形象更加深化；定位餐飲、休閑娛樂(lè)、金融類(lèi)實(shí)力商家可承受租金能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；穩(wěn)定的租金收益保障投資客及開(kāi)發(fā)商的合理利益，樹(shù)立投資者的信心；招商總體原則餐飲類(lèi)：美食城（中式酒樓）、（地域）特色美食、西餐廳（日式、韓式）、中式快餐、西式

31、快餐、咖啡廳/棋牌茶樓休閑娛樂(lè)類(lèi)：夜總會(huì)、量販ktv、酒吧、美容院、spa水療、足浴、網(wǎng)吧桌球館商業(yè)服務(wù)配套：美發(fā)廳、藥店、洗衣房、茶葉+煙酒店、社區(qū)超市+水果超市、郵局、旅行社、銀行、電信/移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：500500平米以上，以大面積整體租售為主。平米以上，以大面積整體租售為主。招商范圍招商核心期： 2010年4月至2010年5月，共2個(gè)月。 完成建筑面積5400，整體租售為主。招商裝修期招商核心期招商預(yù)熱期招商任務(wù)分解第一階段：(2010.4月上旬-2010.4月下旬)工作安排： 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)束，組建招商團(tuán)隊(duì)并進(jìn)行團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，完成項(xiàng)目定位，擬定合同文本，擬定招商執(zhí)行方案、租賃租

32、金、招商優(yōu)惠政策并審批確定，完成招商手冊(cè)等相關(guān)宣傳物料設(shè)計(jì)、印刷，擬定招商營(yíng)銷(xiāo)推廣方案。積累商家資源、建立商家資源庫(kù)，全面進(jìn)行商家拜訪，并意向洽談，篩選優(yōu)質(zhì)商戶。工作重點(diǎn)：a、擬定招商計(jì)劃和租金策略；b、完成招商物料；c、組建招商團(tuán)隊(duì)；d、積累客戶資料，建立商家資源庫(kù)；e、進(jìn)行商家訪談，篩選優(yōu)質(zhì)商家；f、針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)推廣。招商執(zhí)行第二階段： (2010.5月上旬-2010.5月中旬)工作安排： 招商工作全面展開(kāi)，包括外地市場(chǎng)的突圍（武漢品牌連鎖商家，市級(jí)以下實(shí)力商家），重點(diǎn)主力商家深度洽談，初步明確合作意向；利用龍頭客戶，迅速積累有效、意向商家，并了解意向商家經(jīng)營(yíng)情況、發(fā)展前景，完成目標(biāo)商家的

33、市場(chǎng)評(píng)估。工作重點(diǎn)：a、重點(diǎn)主力商家深度洽談，并明確合作意向；b、了解意向商家并完成評(píng)估；c、外地市場(chǎng)的拓展。招商執(zhí)行第三階段： (2010.5月中旬2010.5月下旬)工作安排： 招商核心期，跟進(jìn)商家意向洽談，促進(jìn)商家進(jìn)駐簽約，進(jìn)行最后招商沖刺。組織好商家簽約和費(fèi)用繳納工作，同時(shí)督促簽約商家進(jìn)場(chǎng)裝修。物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)加大配合力度，完成開(kāi)業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。工作重點(diǎn)：a、商家的簽約各項(xiàng)細(xì)節(jié)溝通，督促簽約商家進(jìn)場(chǎng)裝修；b、配合商家進(jìn)場(chǎng)裝修各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。招商執(zhí)行第一階段：(2010.4月上旬)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外的包裝，項(xiàng)目外立面、招商中心；宣傳物料的準(zhǔn)備到位，dm單頁(yè)、名片等；時(shí)效性廣告投放，信息的告知，包

34、括銀行入駐信息。dm單頁(yè)以目標(biāo)客戶點(diǎn)對(duì)點(diǎn)發(fā)放為主，階段性廣告投放以高端雜志，報(bào)廣發(fā)布招商信息為輔。第二階段：(2010.5月上旬)核心期廣告策略，根據(jù)具體招商情況。推廣執(zhí)行根據(jù)項(xiàng)目定位、規(guī)劃布局，擬訂招商策略及實(shí)施方案； 組織、安排招商相關(guān)的在職崗位培訓(xùn)及測(cè)評(píng)、人員調(diào)整； 根據(jù)市場(chǎng)情況制訂招商策略，并根據(jù)招商情況及時(shí)調(diào)整； 收集、整理品牌、商家資料，建立儲(chǔ)備商源庫(kù)，并及時(shí)更新； 協(xié)助編制招商物料，制訂、提報(bào)招商廣告投放計(jì)劃、方案； 做好市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、重要商家和相關(guān)行業(yè)的信息，并向公司領(lǐng)導(dǎo)反饋；負(fù)責(zé)項(xiàng)目公共區(qū)域及建筑物附添廣告位的規(guī)劃、租賃； 負(fù)責(zé)商戶進(jìn)場(chǎng)裝修相關(guān)手續(xù)的辦理。部門(mén)職

35、責(zé)執(zhí)行策略招商總體策略是招商工作的核心指導(dǎo)思想，制定招商總體策略，旨在明確招商工作方向。我們認(rèn)為要將招商引商的總體策略確定為： 較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力，較強(qiáng)品牌意識(shí)，先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念保障租金收益；保障物業(yè)的升值；保障物業(yè)品牌形象；保障投資客的收益率；第一年租金第二年租金第三年租金第四年租金第五年租金第十年年租金第十五年租金第二十年租金55555759617591111租金遞增策略方案一：a、第一、二租約年租金不遞增；b、第三租約年開(kāi)始在原始租金的基礎(chǔ)上，遞增2%；c、第四租約年在第三租約年租金的基礎(chǔ)上，遞增3%；d、第五租約年在第四租約年租金的基礎(chǔ)上，遞增4%；且以后租約年保持4%遞增率不變。例如：第一年租金第二年租金第三年租金第四年租金第五年租金第十年年租金第十五年租金第二十年租金55555759617599127租金遞增策略方案二：a、第一、二租約年租金不遞增；b、第三租約年開(kāi)始在原始租金的基礎(chǔ)上，遞增2%；c、第四租約年在第三租約年租金的基礎(chǔ)上，遞增3%；d、第五租約年在第四租約年租金的基礎(chǔ)上，遞增5%；且以后租約年保持5%遞增率不變。例如：租賃價(jià)格： 為了促進(jìn)各類(lèi)商家的盡快簽約，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，在保證開(kāi)發(fā)商基本