城市房地產(chǎn)交易法律制度ppt課件

1、第七章 城市房地產(chǎn)買賣法律制度l學習提要本章論述我國城市房地產(chǎn)買賣法律制度，包括：城市房地產(chǎn)買賣概述，房地產(chǎn)轉讓，房屋預售，房地產(chǎn)抵押，房屋租賃，房屋出典，房屋贈與和房屋交換。房地產(chǎn)買賣法律制度，旨在規(guī)范買賣當事人的房地產(chǎn)市場行為，維護正當?shù)姆康禺a(chǎn)買賣活動及當事人的合法權益，防止非法的房地產(chǎn)買賣活動和壟斷運營，促進房地產(chǎn)買賣市場的安康開展。l經(jīng)過本章的學習，要了解房地產(chǎn)買賣的概念和特征；了解房地產(chǎn)轉讓、抵押應留意的問題；了解和掌握房地產(chǎn)轉讓、房屋預售、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房屋出典、房屋贈與和房屋交換等買賣行為的主要法律要求。 第一節(jié) 城市房地產(chǎn)買賣概述l一、房地產(chǎn)買賣的概念和特征一、房地產(chǎn)買

2、賣的概念和特征 l一房地產(chǎn)買賣的概念：一房地產(chǎn)買賣的概念： l是指當事人之間進展房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋是指當事人之間進展房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動。租賃的活動。l二房地產(chǎn)買賣的特征二房地產(chǎn)買賣的特征l 1房地產(chǎn)買賣對象的特殊性；房地產(chǎn)買賣對象的特殊性；l 2房地產(chǎn)買賣方式確實定性；房地產(chǎn)買賣方式確實定性；3房地產(chǎn)買賣是數(shù)種典型合同的稱謂；房地產(chǎn)買賣是數(shù)種典型合同的稱謂；4房地產(chǎn)買賣為要式法律行為；房地產(chǎn)買賣為要式法律行為；l二、房地產(chǎn)買賣的范圍二、房地產(chǎn)買賣的范圍l 從轉讓的法律方式或者雙方的權益義務來劃從轉讓的法律方式或者雙方的權益義務來劃分，房地產(chǎn)買賣包括房地產(chǎn)的買賣、出

3、租、抵分，房地產(chǎn)買賣包括房地產(chǎn)的買賣、出租、抵押、贈與、投資、出典、交換等方式。押、贈與、投資、出典、交換等方式。 從買賣從買賣的客體來看，可以分為土地運用權轉讓與房屋的客體來看，可以分為土地運用權轉讓與房屋轉讓兩種方式。轉讓兩種方式。 房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)法中的重房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)法中的重點內(nèi)容，實際比較復雜，而且具有很高的適用點內(nèi)容，實際比較復雜，而且具有很高的適用性，應重點掌握。性，應重點掌握。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉讓l一、房地產(chǎn)轉讓的概念一、房地產(chǎn)轉讓的概念 l房地產(chǎn)權益人經(jīng)過買賣、贈與或者其他合法方房地產(chǎn)權益人經(jīng)過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。式將其房地產(chǎn)轉移給他人的

4、行為。 l一是房地產(chǎn)權益人實施的行為；一是房地產(chǎn)權益人實施的行為； l二是房地產(chǎn)權益人將房地產(chǎn)轉移給他人的二是房地產(chǎn)權益人將房地產(chǎn)轉移給他人的行為；行為； l三經(jīng)過買賣、贈與或者其他合法方式實現(xiàn)。三經(jīng)過買賣、贈與或者其他合法方式實現(xiàn)。 l“其他合法方式，主要包括以下行為：其他合法方式，主要包括以下行為：l一以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法一以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變卦的；人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變卦的；l二一方提供土地運用權，另一方或者多方二一方提供土地運用權，另一方或者多方提供資金，合資、協(xié)作開發(fā)運營房地產(chǎn)，而使提供資金，合資、協(xié)作開發(fā)運營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變

5、卦的；房地產(chǎn)權屬發(fā)生變卦的；l三因企業(yè)被收買、兼并或合并，房地產(chǎn)權三因企業(yè)被收買、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；屬隨之轉移的；l四以房地產(chǎn)抵債的；四以房地產(chǎn)抵債的；l五法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。五法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。l二、房地產(chǎn)轉讓的條件二、房地產(chǎn)轉讓的條件l一房地產(chǎn)轉讓的制止條件一房地產(chǎn)轉讓的制止條件 l1、司法機關和行政機關依法裁定、決議查封或者以其、司法機關和行政機關依法裁定、決議查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權益的；他方式限制房地產(chǎn)權益的； l2、依法收回土地運用權的；、依法收回土地運用權的； l3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面贊同的；、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面贊同的；

6、 l4、權屬有爭議的；、權屬有爭議的； l5、未依法登記領取權屬證書的；、未依法登記領取權屬證書的； l6、法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉讓的其他情形。、法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉讓的其他情形。l二允許房地產(chǎn)轉讓的條件二允許房地產(chǎn)轉讓的條件l1、以出讓方式獲得土地運用權的房地產(chǎn)轉讓該、以出讓方式獲得土地運用權的房地產(chǎn)轉讓該當具備的條件：當具備的條件： l1按照出讓合同商定曾經(jīng)支付全部土地運用按照出讓合同商定曾經(jīng)支付全部土地運用權出讓金，并獲得土地運用權證書。權出讓金，并獲得土地運用權證書。l2按照出讓合同商定進展投資開發(fā)，屬于房按照出讓合同商定進展投資開發(fā)，屬于房屋建立工程的，應完成投資總額的屋建立工

7、程的，應完成投資總額的25%上。上。 l3轉讓房地產(chǎn)時房屋曾經(jīng)建成的，還該當持轉讓房地產(chǎn)時房屋曾經(jīng)建成的，還該當持有房屋一切權證書。有房屋一切權證書。l2、以劃撥方式獲得土地運用權的房地產(chǎn)的轉讓、以劃撥方式獲得土地運用權的房地產(chǎn)的轉讓該當具備的條件該當具備的條件l1土地運用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織土地運用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；和個人； l2擁有國有土地運用證；擁有國有土地運用證； l3具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權證具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權證明；明； l4按照規(guī)定簽署土地運用權出讓合同，補交按照規(guī)定簽署土地運用權出讓合同，補交土地運用權出讓金或者上繳土地收益。土

8、地運用權出讓金或者上繳土地收益。l三、房地產(chǎn)轉讓的程序三、房地產(chǎn)轉讓的程序l1、簽約、簽約 l2、申報、申報 l3、審查、審查 l4、查勘與評價、查勘與評價 l5、交納稅費、交納稅費 l6、核發(fā)過戶單、核發(fā)過戶單l四、房地產(chǎn)轉讓合同四、房地產(chǎn)轉讓合同l一概念一概念 l 房地產(chǎn)轉讓合同是指房地產(chǎn)原受讓人與新房地產(chǎn)轉讓合同是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽署的轉讓房地產(chǎn)的協(xié)議。受讓人之間簽署的轉讓房地產(chǎn)的協(xié)議。l二主要內(nèi)容二主要內(nèi)容 l1雙方當事人的姓名或者稱號、住所；雙方當事人的姓名或者稱號、住所；l2房地產(chǎn)權屬證書稱號和編號；房地產(chǎn)權屬證書稱號和編號；l3房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；房地產(chǎn)

9、坐落位置、面積、四至界限；l4土地宗地號、土地運用權獲得的方式及年限；l5房地產(chǎn)的用途或運用性質(zhì)；l6成交價錢及支付方式；l7房地產(chǎn)交付運用的時間；l8違約責任；l9雙方商定的其他事項。l三房地產(chǎn)轉讓合同與土地運用權出讓合同的關系： l 1、房地產(chǎn)轉讓合同以土地運用權出讓合同為前提； l 2、土地運用權運用年限受原土地運用權出讓合同制約； l 3、房地產(chǎn)轉讓合同有新內(nèi)容l第三節(jié)第三節(jié) 房屋預售房屋預售l一、房屋預售的概念一、房屋預售的概念 l 亦稱商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在亦稱商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建立房屋的工程尚未開工之前，將正在施工的建立房屋的工程尚未開工之前，將正在施工的

10、房屋預先出賣給購買者的行為。房屋預售又稱房屋預先出賣給購買者的行為。房屋預售又稱“賣樓花。賣樓花。 二、房屋預售關系的法律調(diào)整 1、預售條件： 1已交付全部土地運用權出讓金，獲得土地運用權證書； 2)持有建立工程規(guī)劃答應證； 3按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總投資額的25以上，并曾經(jīng)確定施工進度和開工交付日期；4房屋預售實行答應證制度。l2、預售成交價錢申報 l 國家實行房地產(chǎn)成交價錢申報制度。 l3、預售程序l 1預售人領取土地運用證、建立工程規(guī)劃答應證；l 2預售人辦理預售登記，領取預售答應證；l 3預售人同預購人簽署商品房預售合同；l 4預售合同登記備案；l 5房

11、屋交付后，辦理產(chǎn)權登記。第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押l一、房地產(chǎn)抵押的概念和性質(zhì) l 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為且債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。 l 1是一種從屬權益 ；l 2是一種價值支配權 ；l 3是一種優(yōu)先受償權；l二、房地產(chǎn)抵押的設定二、房地產(chǎn)抵押的設定l一房地產(chǎn)抵押的條件一房地產(chǎn)抵押的條件 l1、權屬有爭議的房地產(chǎn)、權屬有爭議的房地產(chǎn) ；l2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； l3、列入文物維護的建筑物和有重要留

12、念意義的其他建、列入文物維護的建筑物和有重要留念意義的其他建筑物；筑物； l4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； l5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他方式限制的房、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他方式限制的房地產(chǎn)；地產(chǎn)； l6、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。l二房地產(chǎn)抵押的程序二房地產(chǎn)抵押的程序l1、簽約、簽約 l2、登記、登記 l1懇求抵押人和抵押權人共同到房地產(chǎn)管理部門，懇求抵押人和抵押權人共同到房地產(chǎn)管理部門，填交房地產(chǎn)他項權益登記懇求書，并提交房地產(chǎn)抵押合填交房地產(chǎn)他項權益登記懇求書，并提交房地產(chǎn)抵押合同副本，交驗房地產(chǎn)抵押合

13、同正本、登記懇求者的身份同副本，交驗房地產(chǎn)抵押合同正本、登記懇求者的身份證明、土地運用權來源證明、地上建筑物及其附著物的證明、土地運用權來源證明、地上建筑物及其附著物的權屬證明和登記機關以為有必要提交的其他文件；權屬證明和登記機關以為有必要提交的其他文件；l2受理；受理；l3審查、發(fā)證審查、發(fā)證 。l三、房地產(chǎn)抵押的范圍三、房地產(chǎn)抵押的范圍l一房地產(chǎn)抵押權擔保的債務范圍一房地產(chǎn)抵押權擔保的債務范圍l 1主債務主債務 l 2利息利息 l3違約金違約金 l4損害賠償金損害賠償金 l5實現(xiàn)抵押權的費用實現(xiàn)抵押權的費用l二房地產(chǎn)抵押權所及房地產(chǎn)的范圍二房地產(chǎn)抵押權所及房地產(chǎn)的范圍l 1、房地產(chǎn)本身。房

14、地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標的、房地產(chǎn)本身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標的物可以大致劃分為兩種：土地運用權抵押和房物可以大致劃分為兩種：土地運用權抵押和房屋一切權抵押。以土地運用權抵押的，其地上屋一切權抵押。以土地運用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋一切權建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋一切權抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地運用權也同時抵抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地運用權也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，那么為房地產(chǎn)抵押權的效能所及。物登記的，那么為房地產(chǎn)抵

15、押權的效能所及。l二房地產(chǎn)抵押權所及房地產(chǎn)的范圍二房地產(chǎn)抵押權所及房地產(chǎn)的范圍l l2、房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構成部分而、房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發(fā)揚輔助成效之物。從屬于主物，并對主物發(fā)揚輔助成效之物。由于房地產(chǎn)抵押權為就抵押物拍賣價金優(yōu)先受由于房地產(chǎn)抵押權為就抵押物拍賣價金優(yōu)先受償?shù)膬r值權，基于主物之處分及于從物的原那償?shù)膬r值權，基于主物之處分及于從物的原那么，實行房地產(chǎn)抵押權拍賣房地產(chǎn)時，其效能么，實行房地產(chǎn)抵押權拍賣房地產(chǎn)時，其效能自應及于房地產(chǎn)的從物。自應及于房地產(chǎn)的從物。l二房地產(chǎn)抵押權所及房地產(chǎn)的范圍二房地產(chǎn)抵押權所及房地產(chǎn)的范圍l l3、房

16、地產(chǎn)的從權益。從權益是指為助主權益之、房地產(chǎn)的從權益。從權益是指為助主權益之效能而存在的權益。從權益與主權益的關系，效能而存在的權益。從權益與主權益的關系，一如主物與從物的關系，以主權益及其所屬的一如主物與從物的關系，以主權益及其所屬的標的物設定房地產(chǎn)抵押權時，房地產(chǎn)抵押權之標的物設定房地產(chǎn)抵押權時，房地產(chǎn)抵押權之效能得及于從權益。效能得及于從權益。l二房地產(chǎn)抵押權所及房地產(chǎn)的范圍二房地產(chǎn)抵押權所及房地產(chǎn)的范圍l 4、孳息。房地產(chǎn)抵押權的效能及于抵押權開場實、孳息。房地產(chǎn)抵押權的效能及于抵押權開場實行后到抵押標的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。行后到抵押標的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。第第

17、47條規(guī)定：債務履行期屆滿，債務人不履行條規(guī)定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分別的天然孳息及抵押人就抵押權人有權收取由抵押物分別的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權人應將扣押抵押物的物可以收取的法定孳息。但抵押權人應將扣押抵押物的現(xiàn)實通知該當清償法定孳息的義務人，否那么，抵押權現(xiàn)實通知該當清償法定孳息的義務人，否那么，抵押權的效能不及于該孳息。的效能不及于該孳息。l四、房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)方式四、房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)方式l根據(jù)根據(jù)和和的的規(guī)定，抵押權實現(xiàn)的方式有折價

18、、拍賣和變賣規(guī)定，抵押權實現(xiàn)的方式有折價、拍賣和變賣三種，而且抵押權人要實現(xiàn)抵押權，首先要與三種，而且抵押權人要實現(xiàn)抵押權，首先要與抵押人進展協(xié)商，協(xié)商不成時，只需向人民法抵押人進展協(xié)商，協(xié)商不成時，只需向人民法院起訴，經(jīng)過法院實現(xiàn)抵押權。抵押權人無自院起訴，經(jīng)過法院實現(xiàn)抵押權。抵押權人無自行拍賣、自行折價、自行變賣抵押房地產(chǎn)的權行拍賣、自行折價、自行變賣抵押房地產(chǎn)的權益。益。 l五、房地產(chǎn)抵押合同五、房地產(chǎn)抵押合同 l一房地產(chǎn)抵押合同的條款一房地產(chǎn)抵押合同的條款 l1當事人的根本情況，即當事人稱號、國籍、當事人的根本情況，即當事人稱號、國籍、住所、法定代表人；住所、法定代表人；l2主債務根本

19、情況；主債務根本情況；l3抵押物的根本情況；抵押物的根本情況；l4抵押物估價、抵押率；抵押物估價、抵押率；l5抵押物的權證保管，抵押物的占管人、占管方式、占管責任及不測毀損、滅失的風險責任；l6抵押物投保的險種、險別、賠償方式和受害人；l7抵押物權證歸還責任，抵押物處分方式，清償順序；l8違約責任及爭議處理方式；l9合同生效及其他事項。l二房地產(chǎn)抵押合同當事人的權益義務l1、房地產(chǎn)抵押人的權益和義務 l權益： l1對抵押房地產(chǎn)的占有、運用和獲取收益權； l2就同一房地產(chǎn)剩余的價值部分再設定抵押的權益。 l義務： l1堅持抵押房地產(chǎn)的價值； l2保證抵押權人充分實現(xiàn)抵押權。l2、房地產(chǎn)抵押權人的

20、權益和義務、房地產(chǎn)抵押權人的權益和義務l權益：權益： l1要求保全抵押房地產(chǎn)擔保價值；要求保全抵押房地產(chǎn)擔保價值； l2物上代位權；物上代位權； l3處分抵押權；處分抵押權； l4優(yōu)先受償權。優(yōu)先受償權。l義務：義務： l1不得妨礙抵押人依法行使對抵押房地產(chǎn)的占有、不得妨礙抵押人依法行使對抵押房地產(chǎn)的占有、運用、收益權，不得一方擴展抵押人擔保范圍，添加其運用、收益權，不得一方擴展抵押人擔保范圍，添加其負擔；負擔；l2在抵押權實現(xiàn)后，如變賣抵押房地產(chǎn)的價款清償在抵押權實現(xiàn)后，如變賣抵押房地產(chǎn)的價款清償主債務后有剩余，那么該當及時將剩余部分返還給抵押主債務后有剩余，那么該當及時將剩余部分返還給抵押

21、人。人。 第五節(jié) 房屋租賃l一、房屋租賃的概念和條件 l1、房屋租賃的概念：l 是指房屋一切人作為出租人與承租人就房屋租賃事宜明確相互權益和義務關系的協(xié)議。出租人房屋一切人或其代理人、承租人 。l 2、房屋出租的條件： l 房屋是一種特殊的商品，其出租該當符合一定的條件。法律上從反面規(guī)定了出租的條件。l房屋租賃的條件：l1、未依法獲得房屋一切權證的； l2、司法機關和行政機關依法裁定、決議查封或者以其他方式限制房地權益的； l3、共有房屋未獲得共有人贊同的； l4、權屬有爭議的； l5、屬于違法建筑的； l6、不符合平安規(guī)范的； l7、已抵押，未經(jīng)抵押權人贊同的； l8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的； l9、有關法律、法規(guī)規(guī)定制止出租的其他情形。 l二、房屋租賃合同二、房屋租賃合同l1、房屋租賃合同的主要條款、房屋租賃合同的主要條款 l1當事人姓名或稱號及住所；當事人姓名或稱號及住所