西安東方綠洲項(xiàng)目分析ppt課件

1、東方綠洲工程 全面的市場(chǎng)調(diào)研得出準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，配以專業(yè)的整合營銷來獲取工程的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，近一步提升產(chǎn)品附加值，在地產(chǎn)市場(chǎng)中培育非凡的影響力，實(shí)現(xiàn)工程合理的銷售速度和高銷售率，啟動(dòng)開發(fā)商的地產(chǎn)品牌。我們對(duì)本工程的目的了解我們對(duì)本工程的目的了解區(qū)域價(jià)值探求我們有什么？城東區(qū)域圖城東區(qū)域圖隸屬城東區(qū)域，依托浐灞區(qū)域，又受紡織城開展影響。隸屬城東區(qū)域，依托浐灞區(qū)域，又受紡織城開展影響。本案作為今后西安重點(diǎn)開展的城東區(qū)域和CBE開展區(qū)域，本案擁有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。城市幅員擴(kuò)張，引發(fā)人口流向趨向二環(huán)線外延，城區(qū)吸附才干明顯下降。區(qū)域格局一核以浐灞半島、廣運(yùn)潭生態(tài)景區(qū)為中心的浐灞中心區(qū)域三翼北翼：繞城高速以北

2、至灞河入渭口南翼：隴海鐵路華清路以南至三環(huán)與繞城立交東南翼：隴海線路至西康鐵路的灞河段本案地鐵引領(lǐng) “同城化時(shí)代快捷的交通設(shè)備,縮短?hào)|西差距 . 城西和城東納入“一小時(shí)生活圈，引導(dǎo)人口合理分布使市內(nèi)、城西、城東三大地塊聯(lián)為一體，構(gòu)成資源一體化，發(fā)揚(yáng)“帶動(dòng)新城區(qū)、引導(dǎo)城市開展的功能。時(shí)空間隔縮短，改動(dòng)居民時(shí)空觀念，改動(dòng)市民的出行和就業(yè)習(xí)慣，拓寬城市開展空間。減少了城市各區(qū)域的間隔感,弱化地段配套的優(yōu)勢(shì)。本案緊鄰地鐵6號(hào)線，地鐵優(yōu)勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)化為工程優(yōu)勢(shì)緊鄰咸寧東路主干道，易岀易達(dá)。240、910、800、8、13、508等公交車，四通八達(dá) 城東在未來區(qū)域的開展上將構(gòu)成五個(gè)明顯的片區(qū)。 一是環(huán)城東路以

3、東片區(qū)。片區(qū)內(nèi)有韓森寨軍工區(qū)和胡家廟機(jī)電工業(yè)區(qū)，有以康復(fù)路、輕工市場(chǎng)和義務(wù)商城為中心的繁華商圈，有興慶宮公園、長樂公園和部分知名高校，房地產(chǎn)的開展無憂。 二是紡織城片區(qū)，此片區(qū)紡織業(yè)目前沒有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近期開展令人擔(dān)憂，遠(yuǎn)期將在浐灞生態(tài)區(qū)的帶動(dòng)下有較好的開展。 三是浐河區(qū)，本片區(qū)濱水的優(yōu)勢(shì)無可阻撓，目前已有沁水新城、水岸東方和水岸清城等工程，住宅產(chǎn)業(yè)的開展不容質(zhì)疑。 四是洪慶片區(qū)，本片區(qū)工業(yè)開展較好，還有部分軍工企業(yè)的科研院所，有產(chǎn)業(yè)的支撐，房地產(chǎn)的開展也會(huì)不錯(cuò)。 五是狄寨片區(qū)，目前這里有8所高校入駐并擬礦大規(guī)模，又有白鹿原鯨魚溝著名景點(diǎn)，前景看好。工程環(huán)境分析我們?cè)鯓訕?？工程周圍有老廠房，加油

4、站，以及修車店等以工程周圍有老廠房，加油站，以及修車店等以及毗鄰田家灣村，整體籠統(tǒng)差及毗鄰田家灣村，整體籠統(tǒng)差工程一期內(nèi)部已初步構(gòu)成了居住氣氛工程一期內(nèi)部已初步構(gòu)成了居住氣氛工程周邊環(huán)境差，建筑的雜亂、老化、旁邊城中村的工程周邊環(huán)境差，建筑的雜亂、老化、旁邊城中村的“臟臟“亂亂“差對(duì)工程整體籠統(tǒng)的影響。差對(duì)工程整體籠統(tǒng)的影響。教育設(shè)備落后，本案可引進(jìn)品牌幼兒園同時(shí)提高小學(xué)教育程度金融設(shè)備奇缺，應(yīng)在商業(yè)部分引進(jìn)農(nóng)行，建行等。文娛設(shè)備少，且間隔本案相對(duì)較遠(yuǎn)，商業(yè)部分可適度添加。周邊配套周邊配套配套分散，應(yīng)強(qiáng)化本工程功能配套，加強(qiáng)生活便利性配套分散，應(yīng)強(qiáng)化本工程功能配套，加強(qiáng)生活便利性低價(jià)區(qū)低價(jià)區(qū)高

5、價(jià)區(qū)中、高價(jià)區(qū)低價(jià)區(qū)高價(jià)區(qū)本工程位于城東區(qū)域的低價(jià)區(qū)舊城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)紡織城本案中新浐灞半島恒大名都金裕青青家園廣馨苑東尚三期就掌燈榮德棕櫚灣水岸清城沁水新城廣廈水岸東方麗水花都現(xiàn)代花城東方世紀(jì)城大華錦繡園丁新村恒大綠洲暖山康城華鑫學(xué)府城東方星家園陽光麗城鑫龍?zhí)烊痪訓(xùn)|新城市花園福景雅苑 根據(jù)工程特性和區(qū)位分布，咸寧路工程為根底重點(diǎn)分析，紡織城和城東舊城區(qū)為次級(jí)參考分析御錦城國際幸福城舊城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)紡織城本案中新浐灞半島恒大名都東尚三期就掌燈榮德棕櫚灣水岸清城沁水新城廣廈水岸東方麗水花都現(xiàn)代花城東方世紀(jì)城恒大綠洲暖山康城華鑫學(xué)府城陽光麗城鑫龍?zhí)烊痪訓(xùn)|新城市花園福景雅苑御錦城國際幸福城3000元以

6、下3000元-4000元4000元-5000元5000元以上大華錦繡趨勢(shì)大盤拉升價(jià)錢空間、產(chǎn)品綜合性能提升麗水花都榮德棕櫚灣御錦城沁水新城恒大綠洲水岸清城廣廈水岸東方3000元3900元4200元4500元規(guī)模樓盤小規(guī)模樓盤300元品牌開發(fā)商小開發(fā)商300元國際幸福城商品房城改房500元暖山康城檀香園區(qū)域重點(diǎn)工程掃描我們和誰搶客戶？ 國際幸福城位于西安市東部正在崛起的鏟霸生態(tài)區(qū)南側(cè)，西臨產(chǎn)河南靠白鹿塬，北接紡織城，咸寧東路橫貫東西，東三環(huán)貫穿南北，交通便利。 工程總占地約785畝，總建筑面積約100萬平方米，由花園式洋房、時(shí)髦板式小高層、情趣多層板樓組成。80-140經(jīng)典戶型，50米超大樓間距

7、，40%高綠化率，親水景觀設(shè)計(jì)，主題會(huì)所，老年活動(dòng)中心，社區(qū)超市，酒店，花園廣場(chǎng)，時(shí)髦商街建成后的國際幸福城將是一個(gè)真正意義上的，以幸福生活為主題的國際化、時(shí)髦化的城市新區(qū)。均價(jià)：2700元/目前翠園，橘郡，藍(lán)岸同時(shí)出賣，可選擇戶型多暖山康城，五大國際極質(zhì)量規(guī)范 規(guī)劃 超大樓間距、綠化率高達(dá)47%、利用低密度、原生態(tài)、濱水怡人的優(yōu)越自然景觀為工程的高尚質(zhì)量奠定基石。 規(guī)模 工程總建筑規(guī)劃面積300000平米，國際級(jí)規(guī)范的生態(tài)生活城 人文 優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境、簡約大氣的歐式建筑群落、充溢已過情調(diào)的時(shí)髦商業(yè)街區(qū)、便利的城市交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)雅文明的社區(qū)氣質(zhì)、交融出浪漫、高尚的歐派生活居住氣氛。 景觀 高

8、低參差、曲徑通幽、四季常青、層次清楚的主題藝術(shù)景觀，無限制的遵照人之親綠，親水的自然本性，令最平常的居住也能感受四處處詩意、處處皆景。 會(huì)所 功能型高尚會(huì)所，專供業(yè)主尊享的星級(jí)健身房、超大的戶外休閑游泳池、國際規(guī)范配置的網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)，以及高級(jí)商務(wù)俱樂部一系列的效力設(shè)備，皆采用國際規(guī)范進(jìn)展星級(jí)效力目前已建至地上13層，在售戶型為97-149平米，均價(jià)3800元/。推出97平米特價(jià)房5套，一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。 恒大綠洲；位于咸寧東路和浐河交匯處西北角，占地面積約390畝，總建面約68萬平米，小區(qū)綠化面積1000000平米，綠化覆蓋率到達(dá)45%以上。小區(qū)總規(guī)劃約4410戶，一期規(guī)

9、劃1298戶。恒大綠洲 恒大觀湖6月21日將浩大開盤，開盤額外特別9折優(yōu)惠。目前4864元/起售，送1600元/豪裝。近日特別推出20套臨湖特價(jià)房，最低總價(jià)627068元，最高總價(jià)955089元。最高優(yōu)惠105816元，最低優(yōu)惠91075元。 檀香園位于西安市城東浐河?xùn)|岸，地處西安浐灞生態(tài)園區(qū)中心位置，依托海航品牌強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力斥資打造，站在城市的至高點(diǎn)鑄就精品；工程占地面積近50畝，建筑面積近10萬平米，由2棟高層、3棟多層花園洋房和4棟純板式小高層組成；建筑結(jié)合新中式的簡約風(fēng)格和現(xiàn)代園林景觀構(gòu)成景觀社區(qū)；83-165靈動(dòng)空間，方正全明，奢華適用，生活配套一應(yīng)俱全，毗鄰規(guī)劃中的浐河公園，專業(yè)

10、的智能安防系統(tǒng)，力圖構(gòu)筑城東人居社區(qū)典范。檀香園 目前均價(jià)3700元/既定即選房，選房另外可享用97折優(yōu)惠，最高優(yōu)惠到達(dá)3萬余元。華鑫學(xué)府城 工程位于幸福路南段，目前主推戶型面積在83-170平米之間，1號(hào)樓已封頂，其他樓體已建至14層以上。該樓盤實(shí)行一房一價(jià)制房源僅剩30%左右，均價(jià)4400元/平米，估計(jì)2021年底交房。現(xiàn)購房一次性優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，按揭1個(gè)點(diǎn)。大盤集中營80140為主力戶型均價(jià)3950元工程規(guī)模，總建面落差很大，工程規(guī)模，總建面落差很大，區(qū)域內(nèi)工程為規(guī)模優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)工程為規(guī)模優(yōu)勢(shì)大工程內(nèi)部配套較為完善，本工程主要依托周邊自然存在的配套，區(qū)域內(nèi)總的配套相對(duì)較為簡單區(qū)域戶

11、型供求關(guān)系一室兩室三室四室其他市場(chǎng)份額市場(chǎng)份額市場(chǎng)份額市場(chǎng)份額市場(chǎng)份額13.5%31%39%10.5%6%去化量去化量去化量去化量去化量75%80%83%42%38%區(qū)域整體去化率在64%左右 由上圖可以看出本區(qū)域產(chǎn)品兩室83-110三室118-160的居多，分別占市場(chǎng)份額的31%、39%，一室產(chǎn)品56-70)和大戶型產(chǎn)品所占比例較小，區(qū)域去化量也是兩室和三室產(chǎn)品作為主力戶型。這主要是由于本區(qū)域的購房客戶仍以初次置業(yè)自住為主，投資客戶在本區(qū)域較少。區(qū)域供求關(guān)系分析主力主力市場(chǎng)工程綜合深度解析產(chǎn)品組合分析 市場(chǎng)產(chǎn)品組合上,以兩室和三室為主，合計(jì)約占70%，一室和四室各占13%，從此可以判別浐灞區(qū)

12、域仍舊以自住型產(chǎn)品為主打，輔之部分投資型產(chǎn)品。 產(chǎn)品類型上，平層占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，比例高達(dá)69%，復(fù)式比例23%，而別墅類僅占8%。闡明市場(chǎng)供應(yīng)仍舊針對(duì)眾多中高等收入群體，市場(chǎng)工程綜合深度解析產(chǎn)品需求分析需求特點(diǎn)：置業(yè)意向以初次置業(yè)自住用房，二次置業(yè)改善居住環(huán)境追求高規(guī)范生活為主。他們注重開發(fā)商實(shí)力、建筑質(zhì)量，以及居住環(huán)境與升值潛力。不過分苛求地段，最主要的注重點(diǎn)位價(jià)錢，以及希望大的折扣優(yōu)惠。需求面積在80140、三房和兩房為主導(dǎo)的產(chǎn)品。需求特征總結(jié)動(dòng)機(jī)戶型面積誘因價(jià)錢 根據(jù)對(duì)現(xiàn)售工程的調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)：本地置業(yè)以地緣客戶為主，企事業(yè)單位職工和城中村村民等占總?cè)セ康?0%左右。然而由于區(qū)域內(nèi)地緣客戶有

13、限，導(dǎo)致銷售周期過長，資金回籠慢也成為區(qū)域房地產(chǎn)開展的瓶頸，本案根據(jù)這種情況，將主力客戶群定在輕工市場(chǎng)周圍，以該地域企事業(yè)單位職工，城東輕工業(yè)主為主力購房人群。因此對(duì)于戶型的規(guī)劃，會(huì)結(jié)合這部分人群需求來設(shè)計(jì)，以兩室70-95平方米，三室95-130平方米為主力戶型，跟隨極少量一室戶型。小結(jié)：競爭猛烈，對(duì)產(chǎn)品配套要求提高產(chǎn)品需求排序?yàn)槎鄬影迨近c(diǎn)板點(diǎn)式規(guī)模需求排序?yàn)橐?guī)模樓盤小樓盤兩室中等戶型80-110仍是當(dāng)?shù)刈宰∪巳菏走x，隨著周邊居住環(huán)境的日益改良，這種中等戶型將進(jìn)入熱銷產(chǎn)品。同規(guī)模工程同質(zhì)景象嚴(yán)重，缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新，同時(shí)受規(guī)模限制，社區(qū)配套、效力程度明顯低于規(guī)模樓盤結(jié)論：本案應(yīng)重點(diǎn)開展板式及點(diǎn)板類

14、住宅產(chǎn)品兩室70-90平方米應(yīng)作為本案主力戶型，三室90-130為次主力戶型，一室少量跟進(jìn)。戶型比例二室：三室：一室其它=3: 3 : 1面積比在產(chǎn)品配套、效力功能上跟進(jìn)大規(guī)模樓盤，做大盤氣勢(shì)。小區(qū)規(guī)劃、景觀建議我們?cè)鯓幼觯繀⒉钣兄碌牧Ⅲw空間空中連廊提升工程檔次臨街商業(yè)大型超市的入駐加強(qiáng)生活便利性獨(dú)特的景觀提升小區(qū)的居住溫馨度小區(qū)會(huì)所、休閑廣場(chǎng)給業(yè)主帶來小區(qū)會(huì)所、休閑廣場(chǎng)給業(yè)主帶來更多休閑文娛場(chǎng)所豐富業(yè)主的生更多休閑文娛場(chǎng)所豐富業(yè)主的生活空間活空間運(yùn)用有質(zhì)感的資料，如：帶有凹槽細(xì)部的面磚，表達(dá)客戶身份感，迎合目的客戶需求；強(qiáng)調(diào)資料的對(duì)比和交叉運(yùn)用，使立面豐富而不失穩(wěn)重；玻璃使建筑變得通透和敞亮

15、，用面磚和顏色涂料裝點(diǎn)部分，表達(dá)活力、摩登的覺得。注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺(tái)階等細(xì)部工藝的質(zhì)量，從小處表達(dá)工程整體的高檔次和高價(jià)值；留意落水管道和空調(diào)機(jī)位的處置；細(xì)節(jié)處思索周到，表達(dá)精細(xì)化。經(jīng)過建筑立面顏色、材質(zhì)或籠統(tǒng)等的變化，表達(dá)出立面的設(shè)計(jì)感和創(chuàng)新，表達(dá)內(nèi)涵，不落俗套。 古西安，新國際古西安，新國際 我們希望本案的建筑是有氣質(zhì)的，現(xiàn)代經(jīng)典，從容雅致，我們希望本案的建筑是有氣質(zhì)的，現(xiàn)代經(jīng)典，從容雅致，也是有思想的，溝通未來。也是有思想的，溝通未來。立面經(jīng)過特制面磚的運(yùn)用，突出帶有凹槽的細(xì)部，與古立面經(jīng)過特制面磚的運(yùn)用，突出帶有凹槽的細(xì)部，與古城墻在某種程度上構(gòu)成一定的呼應(yīng)；而在窗戶的外框上

16、，城墻在某種程度上構(gòu)成一定的呼應(yīng)；而在窗戶的外框上，部分搭配豐富的顏色，這樣可以表達(dá)新的時(shí)代氣味，整部分搭配豐富的顏色，這樣可以表達(dá)新的時(shí)代氣味，整個(gè)建筑看上去更加的現(xiàn)代、國際和精神。個(gè)建筑看上去更加的現(xiàn)代、國際和精神。以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足9090以下比例要求。以下比例要求。餐廳客廳主陽臺(tái)衛(wèi)生間廚房凸窗臥室任務(wù)陽臺(tái)主力戶型建議房型：一房兩廳一衛(wèi)建筑面積：60平方米以下以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足9090以下比例要求。以下比例要求。次臥室客廳主陽臺(tái)衛(wèi)生間廚房凸窗

17、主臥室任務(wù)陽臺(tái)餐廳主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)緊湊型建筑面積：75-78平方米以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足9090以下比例要求。以下比例要求。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺(tái)主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)溫馨型建筑面積：85-88平方米以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足9090以下比例要求。以下比例要求。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺(tái)主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)溫馨型建筑面積：85-88平方米以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足以經(jīng)濟(jì)

18、型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足9090以下比例要求。以下比例要求。飄窗次臥室飄窗次臥廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺(tái)衛(wèi)生間主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)2+1建筑面積：88-90平方米提升產(chǎn)品規(guī)劃中心價(jià)值體系提升產(chǎn)品規(guī)劃中心價(jià)值體系重新塑造工程整體籠統(tǒng)，改善工程目前的的不信任感和低檔感重新塑造工程整體籠統(tǒng)，改善工程目前的的不信任感和低檔感適當(dāng)控制產(chǎn)品綜合容積率，在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值的根底上滿足溫馨性適當(dāng)控制產(chǎn)品綜合容積率，在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值的根底上滿足溫馨性打造純粹的低建筑覆蓋率社區(qū)，利用地塊周邊優(yōu)勢(shì)降低等效容積率打造純粹的低建筑覆蓋率社區(qū)，利用地塊周邊優(yōu)勢(shì)降低等效容積率軸線相對(duì)對(duì)稱的整體規(guī)劃，盡量提升不同位置產(chǎn)品的均好性軸線相對(duì)對(duì)稱的整體規(guī)劃，盡量提升不同位置產(chǎn)品的均好性整體壘高的質(zhì)量住宅，強(qiáng)調(diào)中央景觀的層