昆明彌勒寺片區(qū)項目市場分析報告44p

1、昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 1博華 great china strategic capital昆明彌勒寺片區(qū)改造概念方案(市場部分)2011-7昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 2博華 great china strategic capital目錄12第一章：城市層面第二章：房地產(chǎn)市場宏觀層面昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 3博華 great china strategic capital1第一章：城市層面第一節(jié)：城市概述第二節(jié)：歷史沿革第三節(jié)：規(guī)劃分析第四節(jié)：經(jīng)濟發(fā)展第五節(jié)：城市層面小結(jié)昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 4博華 great china strategic capital城市層面城市層面城市概述昆明云南省省會

2、云南省政治、經(jīng)濟、文化、科技、交通中心云南省唯一的特大城市重要的旅游、商貿(mào)城市國家級歷史文化名城西部地區(qū)重要的中心城市滇中城市群的核心圈中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐中國面向東盟的第一城未來理想的亞洲航空中轉(zhuǎn)港昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 5博華 great china strategic capital城市層面城市層面城市概述昆明市主城區(qū)五大區(qū)域：西市區(qū)南市區(qū)中市區(qū)龍泉路大觀路一二一大街貴昆公路北市區(qū)東市區(qū)昆曲高速公路環(huán)城西路環(huán)城南路東風(fēng)東路昆明市行政區(qū)域劃分昆明市五大區(qū)域劃分昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 6博華 great china strategic capital城市層面城市層面歷史沿革公元

3、前三世紀(jì)（公元前298277年間），楚人入滇，與當(dāng)?shù)夭孔迓?lián)盟，建立了 “滇國”，稱“滇王”。 公元前109年（西漢元封二年），漢武帝征發(fā)巴蜀，以大兵臨滇，滇王被迫歸降。漢王朝以滇池地區(qū)為中心設(shè)置了益州郡，郡下設(shè)縣：昆明為谷昌縣后歷經(jīng)各朝，史稱昆川、昆州，隨經(jīng)中原戰(zhàn)亂，但由于其地理位置偏安西南，大體經(jīng)濟發(fā)展尚屬穩(wěn)定，到了東晉時期，即公元414年，在當(dāng)?shù)卮笮侦郼un氏的治理下，滇池地區(qū)已是“戶口殷眾，金寶富饒”、“多駿馬、犀象、明珠”，成為當(dāng)時西南在經(jīng)濟上較為繁榮和富庶之地。公元937年，大理段氏統(tǒng)一云南，設(shè)立鄯闡府，即今天的昆明。后元朝攻占云南后，建立昆明縣，昆明命名即始于此，一直沿用至今。昆明

4、彌勒寺片區(qū)改造項目 7博華 great china strategic capital城市層面城市層面規(guī)劃分析核心網(wǎng)絡(luò)、兩軸、兩帶”的城市空間結(jié)構(gòu)核心網(wǎng)絡(luò)：由主城、呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟區(qū)組成的中心，依托繞城公路系統(tǒng)和快速鐵路系統(tǒng)構(gòu)成的交通網(wǎng)絡(luò)，連接中心城與嵩明、昆陽和晉寧新城等城市組團。兩軸：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亞鐵路等南北向發(fā)展主軸：依托昆安公路、昆石高速公路形成的東西向發(fā)展次軸。兩帶：與城市建設(shè)用地平行的西部生態(tài)控制帶和東部生態(tài)景觀控制帶。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 8博華 great china strategic capital城市層面城市層面規(guī)劃分析城市軌道交通規(guī)劃

5、2010年5月1、2號線首期工程全線開工，將于2012年底投入運營。3、5號線2011年全線開工建設(shè)，2014年內(nèi)建成運營。其中，1號線的西寺塔站以及1、2號線換乘的環(huán)城南路站均是近鄰書林街地塊。5號線的五華體育館站緊鄰環(huán)城南路地塊，青少年宮站緊鄰38號地塊。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 9博華 great china strategic capital城市層面城市層面經(jīng)濟發(fā)展昆明gdp水平2004-2010昆明gdp水平及增長幅度單位（億元）2005年，昆明市g(shù)dp為1080.13億元，2010年，也是“十一五”末年，昆明市g(shù)dp達(dá)2120億元，首次突破2000億大關(guān)，五年增長千億。從2005年至

6、今昆明是gdp水平年均增長比例都保持在12%以上，超過全國平均水平。數(shù)據(jù)來源：cric(易居克爾瑞系統(tǒng))昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 10博華 great china strategic capital城市層面城市層面經(jīng)濟發(fā)展西南五城市2010年gdp水平重慶市面積遠(yuǎn)大于其他城市，所以總量方面較大，昆明總量水平弱于成都，排名第三。增長速度方面，在2010年昆明gdp增長速度大于其他西南城市。西南五大城市2010年gdp及其2010年增幅數(shù)據(jù)來源：北京紅鶴智業(yè)單位（億元）昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 11博華 great china strategic capital城市層面城市層面經(jīng)濟發(fā)展西南五城市201

7、0年人均gdp水平西南五大城市2010年人均gdp數(shù)據(jù)來源：北京紅鶴智業(yè)單位（億元）雖然昆明gdp總量方面在西南省會城市中處于中游，但其人均gdp水平僅次于成都，位于西南五大城市次席。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 12博華 great china strategic capital城市層面城市層面經(jīng)濟發(fā)展昆明產(chǎn)業(yè)狀況分析昆明2010年三產(chǎn)業(yè)總量分析圖數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)單位（億元） 在昆明2010年gdp產(chǎn)值中第二以及第三產(chǎn)業(yè)占較大的比重，同時第三產(chǎn)業(yè)略高于第二產(chǎn)業(yè)。 昆明老的支柱產(chǎn)業(yè)主要有三種：旅游業(yè)、煙草業(yè) 、礦產(chǎn)業(yè)。當(dāng)下的昆明已經(jīng)在傳統(tǒng)的老三樣的基礎(chǔ)上，逐步發(fā)展了機電生產(chǎn)業(yè)、經(jīng)貿(mào)物流業(yè)、生物

8、醫(yī)藥業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。 其中旅游業(yè)2010全市旅游總收入284.81億元，同比增長25.83%，旅游總?cè)藬?shù)3557.35萬，同比增長14.2%。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 13博華 great china strategic capital城市層面城市層面經(jīng)濟發(fā)展昆明固定資產(chǎn)投資2005-2010昆明固定資產(chǎn)投資及增長幅度數(shù)據(jù)來源：北京紅鶴智業(yè)單位（億元）昆明固定資產(chǎn)投資在2008年之前保持一個平穩(wěn)的增長態(tài)勢，年均保持在25%左右；2008年之后開始急速上漲，2009年達(dá)到了52%，2010年達(dá)到了35%，其部分原因是因為城中村改造的開始。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 14博華 great chi

9、na strategic capital城市層面城市層面經(jīng)濟發(fā)展昆明房地產(chǎn)投資2005-2010昆明房地產(chǎn)投資及與固定資產(chǎn)投資比例數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)單位（億元）昆明房地產(chǎn)投資在社會總固定資產(chǎn)投資所占比例為20%-25%，處于一個相對合理的水平，房地產(chǎn)幾乎不存在泡沫，房地產(chǎn)市場相對比較健康。 注：發(fā)達(dá)國家此比例的標(biāo)準(zhǔn)值為20%-25%，中國為發(fā)展中國家，此比例的標(biāo)準(zhǔn)值有所放寬，約為30%-35%，北上廣一線城市約為50%左右。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 15博華 great china strategic capital城市層面城市層面經(jīng)濟發(fā)展昆明人口狀況分析2005-2010昆明房地產(chǎn)投資及與

10、固定資產(chǎn)投資比例數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)單位（百萬）昆明在2006年至2009年人口增長率極低，2010年有所增長，增長幅度達(dá)到10%左右。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 16博華 great china strategic capital城市層面城市層面經(jīng)濟發(fā)展昆明人均收入支出水平2005-2010昆明人均可支配收入、支出與增長比率數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)單位（元）昆明居民消費與收入比率常年保持在70%左右，2010年消費支出增長率首次超過可支配收入增長率，達(dá)到了16%，居民消費意識有所增強。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 17博華 great china strategic capital城市層面城市層面經(jīng)濟

11、發(fā)展東盟：全稱是東南亞國家聯(lián)盟，目前包括10個國家。文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國、越南。 總面積約446萬平方公里，人口約5.6億。 其中的三個國家與云南省接壤。2010年1月1日，中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)正式建立。中國東盟自由貿(mào)易區(qū)，縮寫cafta，是中國與東盟十國組建的自由貿(mào)易區(qū)。2010年1月1日貿(mào)易區(qū)正式全面啟動。自貿(mào)區(qū)建成后，東盟和中國的貿(mào)易占到世界貿(mào)易的13%，成為一個涵蓋11個國家、19億人口、gdp達(dá)6萬億美元的巨大經(jīng)濟體，是目前世界人口最多的自貿(mào)區(qū)，也是發(fā)展中國家間最大的自貿(mào)區(qū)。東盟自由貿(mào)易區(qū)昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 18博華 great c

12、hina strategic capital城市層面城市層面經(jīng)濟發(fā)展昆明南亞商品交易會第19屆昆交會暨第4屆南亞國家商品展上，昆明實現(xiàn)進(jìn)出口成交額22836萬美元，同比增長20，其中出口額為16657萬美元，進(jìn)口額為6179萬美元。本屆展會昆明與東盟國家的進(jìn)出口貿(mào)易總額為6850萬美元，占昆明市成交總額的30；與南亞國家的進(jìn)出口貿(mào)易額達(dá)4360萬美元，占昆明市成交總額的19%。昆明與東盟國家經(jīng)貿(mào)合作漸入佳境。在本屆昆交會上，昆明市共簽訂招商引資項目98項，13項外來投資項目中，涉及農(nóng)業(yè)加工制造、基礎(chǔ)設(shè)施、生物制藥、現(xiàn)代物流、能源、環(huán)保、旅游、商貿(mào)服務(wù)、金融、城中村改造等行業(yè)和領(lǐng)域。從資金來源地

13、看：香港仍是本次昆交會的主要外資來源地，有7個簽約項目，擬利用外資3.98億美元，其次是美國，投資項目2個，總投資1.04億美元；內(nèi)資項目主要來自東部地區(qū)，投資項目共17個，擬引進(jìn)資金346.42億元昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 19博華 great china strategic capital城市層面小結(jié)城市層面小結(jié) 核心網(wǎng)絡(luò)、兩軸、兩帶”的城市空間結(jié)構(gòu)是昆明整體規(guī)劃下的發(fā)展方向； 昆明軌道交通規(guī)劃中，1、2、5三條地鐵線從本項目三塊地周邊經(jīng)過，對未來項目升值具有一定的推動作用； 昆明經(jīng)濟gdp水平在西南五個省會城市中排名靠前，其中二、三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位； 社會固定資產(chǎn)投資連年上漲，其中房地產(chǎn)投資

14、比例適中，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展； 昆明常住人口近年變化不大，且人均可支配收入連年上漲，消費支出漲幅較大，居民消費意識增強； 東盟自由貿(mào)易區(qū)是昆明發(fā)展的有利契機，昆明借勢促進(jìn)進(jìn)出口貿(mào)易的發(fā)展。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 20博華 great china strategic capital2第二章：房地產(chǎn)市場宏觀層面第一節(jié)：政策研究第二節(jié)：土地市場分析第三節(jié)：商品房市場分析（住宅、商業(yè)、辦公）第四節(jié)：房地產(chǎn)宏觀層面小結(jié)昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 21博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面政策研究政策研究2010.04.172010.04.172010.0

15、9.292010.09.292011.01.262011.01.26首套：建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30；二套：貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍；三套及以上：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；限外：不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。首套：貸款首付款比例不得低于30；三套及以上：暫停發(fā)放第三套房貸；限外：房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)二套：首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套及以上：限制購買第三套住宅。限外：擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶彙靶聡畻l”調(diào)

16、控“新國五條”鞏 固“新國八條”深 調(diào)昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 22博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面政策研究政策研究昆明房地產(chǎn)政策細(xì)則2011年3月4日，昆明根據(jù)新國八條出臺限購細(xì)則，細(xì)則中規(guī)定，在昆明市主城四區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內(nèi)暫時實行限購政策。對昆明本地居民限購第三套住房，對非昆明戶籍的外地居民限購第二套住房。新政影響區(qū)域本市戶籍外地戶籍無房有房前兩年內(nèi)，無1年納稅社保證明有納稅、社保證明一套兩套及以上無房一套二套及以上昆明市主城四區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內(nèi)兩套一套禁購禁購一套禁購禁購昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 23博華 great

17、china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面政策研究政策研究宏觀政策下的市場走勢預(yù)判一線城市 一線城市目前全部限購，成交量在短期內(nèi)將再次探底，年內(nèi)受流動性趨緊的影響，成交量將保持低位震蕩，而最大的影響因素是房產(chǎn)稅的試點。 價格方面一線城市的城市化帶來的巨量需求將強烈支撐房價，只有當(dāng)負(fù)利率接近消失或產(chǎn)生更穩(wěn)定的民間投資渠道，才能降低購房者對樓市保值增值的追逐。 二線限購城市成交量應(yīng)聲而跌，非限購城市也進(jìn)入了下滑通道，在二線限購城市限購尚未擴大化之前，購房者及資金將有向非限購城市轉(zhuǎn)移的趨勢，總體成交量將有一個小的反彈，但總體趨勢還是向下的。 價格方面將出現(xiàn)分化，因投資

18、推動房價上漲過快的城市，將面臨下行壓力，而成交均價緩慢上漲的城市，剛需會成為房價上漲的動力，從而支撐房價。 三線城市成交量在調(diào)控初期并未出現(xiàn)下滑趨勢，但受一二線成交量下滑的帶動，剛需選擇觀望，導(dǎo)致成交量將出現(xiàn)走低趨勢，但下降幅度將弱于一二線城市。 價格方面，由于房地產(chǎn)泡沫較少，將保持平穩(wěn)狀態(tài)。二線城市三線城市昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 24博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面土地市場分析土地市場分析土地供求狀況昆明2007年至2010年土地供求狀況分析圖單位（畝）數(shù)據(jù)來源：cric(易居克爾瑞系統(tǒng))2008年城中村改造開始，土地供應(yīng)連年上漲，

19、2010年漲幅達(dá)到227.7%。成交量2010年環(huán)比上漲82.5%，年底部分成交集中2011年初備案，故成交量偏低。流拍土地僅為3%。整體供求比從2008年城中村改造開始不斷上漲，未來隨著城中村改造的加速，供求比將繼續(xù)上漲。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 25博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面土地市場分析土地市場分析土地成交狀況昆明主城區(qū)2010年土地成交狀況單位（畝）數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)2010年昆明主城區(qū)各區(qū)域中，北市區(qū)成交土地最多，其次是呈貢新城。由于城中村改造從城市中心向外圍的逐步推進(jìn)，主城區(qū)及南市區(qū)土地供應(yīng)將逐步減少，未來此區(qū)域內(nèi)土

20、地具有一定稀缺性。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 26博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面土地市場分析土地市場分析土地成交價格狀況區(qū)域成交最高價（萬元/畝）成交最低價（萬元/畝）均價（萬元/畝）市中心區(qū)域2800550760 東市區(qū)450180305 南市區(qū)669119302 西市區(qū)1183220552 北市區(qū)683122270 呈貢新城74530370區(qū)域最高樓面地價（元/）最低樓面地價（元/）均價（元/）市中心區(qū)域70009752692 東市區(qū)375022503328 南市區(qū)38456812109 西市區(qū)99879752952 北市區(qū)5402

21、9151762 呈貢新城37492061683市中心區(qū)域無論是在土地價格還是在樓面地價方面均處于較高的位置；南市區(qū)土地價格處于較低的位置，土地價格方面僅高于北市區(qū)，樓面地價方面僅高于北市區(qū)以及呈貢新城。數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 27博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面土地市場分析土地市場分析住宅、商業(yè)用地成交價格住宅地價以及樓面價在2006-2009四年間基本保持平穩(wěn)的態(tài)勢，2010年迅速上漲，樓面價上漲幅度達(dá)到了100%。商業(yè)地價以及樓面價在2008年達(dá)到一個低谷，之后隨著城中 村改造的開始，商業(yè)地 價迅速上漲，20

22、10年 相對于2008年漲幅達(dá) 到5.6倍。數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)昆明主城區(qū)2006-2010年住宅、商業(yè)用地成交價格分析圖昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 28博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面土地市場分析土地市場分析城中村改造土地所占比例數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)昆明主城區(qū)近三年城中村改造土地所占比例單位（畝）2008年，城中村土地開始推進(jìn)，年底只有鳳凰新村的一塊用地成交，僅占房地產(chǎn)土地成交量0.67%；2009年之后城中村改造土地所占比例明顯放大，2010年所占比例達(dá)到44%，未來一段時間城中村改造土地將成為昆明是供應(yīng)土地的主要來源之一。昆明彌

23、勒寺片區(qū)改造項目 29博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面商品房市場分析商品房市場分析商品房供求狀況昆明2004-2010年商品房供求量分析圖單位（萬平米）數(shù)據(jù)來源：cric(易居克爾瑞系統(tǒng))昆明商品房市場整體保持供需平衡的狀態(tài)，2007年達(dá)到一個供不應(yīng)求的峰值，之后隨著城中村改造的推進(jìn)，供求比不斷上漲。未來由于城中村改造進(jìn)入高速發(fā)展期以及國家宏觀調(diào)控政策的影響，供求比具有進(jìn)一步上漲的趨勢。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 30博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面商品房市場分析商品房市場分析商

24、品房成交價格狀況昆明2004-2010年商品房成交價格分析圖單位（元/平米）數(shù)據(jù)來源：cric(易居克爾瑞系統(tǒng))2010年昆明商品房成交價格繼續(xù)大幅上漲，成交價格超過6000元/平方米，相比去年有較大幅度上漲。近7年年均增長率在21%左右。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 31博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面商品房市場分析商品房市場分析2010年商品房成交面積及價格昆明2010年商品房成交價格分析圖單位（元/平米）昆明主城區(qū)2010年商品房成交狀況受新政影響呈現(xiàn)中間短、兩頭高的狀態(tài)，5月份調(diào)控后達(dá)到一個谷底，之后不斷回暖，12月份產(chǎn)生一個峰值。

25、價格方面整體穩(wěn)中有升，全年均價6537元/平米，年尾比年初增長了38%。數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 32博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面商品房市場分析（住宅）商品房市場分析（住宅）住宅銷售情況昆明主城區(qū)2006-2010年住宅銷售情況分析圖單位（套）從昆明主城區(qū)住宅供求狀況來看，2009年之前年均銷售率在55%左右，整體供求比約為2。昆明2010年銷售率接近80%的原因是由于市場的供給量的下降，導(dǎo)致銷售率上升，而實際銷售量變化不大。數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 33博華 great china str

26、ategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面商品房市場分析（住宅）商品房市場分析（住宅）住宅價格情況昆明2004-2010年商品房成交價格分析圖單位（元/平米）數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)本項目三個地塊所在的市中心以及南市區(qū)是昆明主城區(qū)住宅價格最高的兩個區(qū)域，分別在2010年達(dá)到了9661元/平米以及7606元/平米，漲幅達(dá)到了13%以及22%。南市區(qū)價格較高的原因是由于滇池別墅區(qū)的價格較高，從而導(dǎo)致了整個區(qū)域的價格偏高。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 34博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面商品房市場分析（住宅）商品房市場分析（住宅）20

27、10年住宅供求狀況昆明2010住宅供給情況分析圖昆明2010住宅成交情況分析圖數(shù)據(jù)來源：cric(易居克爾瑞系統(tǒng))昆明2010年住宅供應(yīng)總計631.3萬平方米，環(huán)比上漲8.7%，占到商品房供應(yīng)的79.2%。從月度來看，以2010年11月供應(yīng)最高，達(dá)到158.2萬平方米，占到全年度的25.1%。住宅市場受調(diào)控影響，成交呈現(xiàn)兩頭大、中間小的狀態(tài)，5月繼調(diào)控后達(dá)到一個低谷，之后不斷回暖，12月份達(dá)到全年成交的一個峰值。全年總體來說供略大于求。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 35博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面商品房市場分析（商業(yè)）商品房市場分析（商

28、業(yè)）商業(yè)銷售情況昆明主城區(qū)2010年商業(yè)銷售情況分析圖單位（萬平米）數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)2008年城中村改造以來昆明商業(yè)供求量明顯上升，年均銷售率在70%左右，銷售情況樂觀。2008年至今，供應(yīng)量連續(xù)下降，2010年比2009年下降42%。主要是由于商業(yè)供應(yīng)量主要來自城中村改造項目，開發(fā)商為了整個項目的資金回收，商業(yè)類產(chǎn)品明顯滯后于住宅類產(chǎn)品，從而影響了商業(yè)類產(chǎn)品的有效供給。但未來供給量將有爆發(fā)性增長的可能。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 36博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面商品房市場分析（商業(yè)）商品房市場分析（商業(yè)）商業(yè)價格情況昆明主城區(qū)

29、2010年商業(yè)銷售價格分析圖單位（元/平米）數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)2010年昆明純商業(yè)整體均價達(dá)到了24185元/，價格漲幅達(dá)到了37%，價格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價格漲幅。其主要原因是由于2010年國家出臺了一系列針對住宅的限購政策，而商業(yè)市場受國家宏觀調(diào)整政策影響較小，部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 37博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面商品房市場分析（商業(yè)）商品房市場分析（商業(yè)）昆明商業(yè)市場現(xiàn)狀以2011年為例，其2010年商業(yè)物業(yè)成交用地可建商業(yè)面積達(dá)289萬，加之已規(guī)劃審批通過的133萬，再加之2010

30、年存量商業(yè)辦公物業(yè)47萬，按開發(fā)周期預(yù)計，2011年可新增商業(yè)辦公物業(yè)供應(yīng)達(dá)180萬左右，而2010年商業(yè)和辦公物業(yè)銷量綜合僅為78萬，市場壓力可見一斑。（云南華海房地產(chǎn)公司總裁助理宋暢）據(jù)一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年到2011年從市場供應(yīng)量上來看，昆明人均商業(yè)網(wǎng)點面積為1.6，深圳2010年的人均商業(yè)網(wǎng)點面積，也不過1.38，商業(yè)高度發(fā)達(dá)的香港，人均商業(yè)網(wǎng)點面積甚至不到1，而國際發(fā)達(dá)城市人均商業(yè)面積是在11.8。昆明百萬方體量的商業(yè)崛起的背后，數(shù)據(jù)懸殊帶來的殘酷顯示很容易讓人不寒而栗昆明人均gdp遠(yuǎn)低于深圳、香港，也沒有達(dá)到國際發(fā)達(dá)城市的水平，所以從供應(yīng)量上來分析昆明商業(yè)市場的供應(yīng)量已大大超

31、過市場的承受力。言外之意不難理解，昆明商業(yè)盤量 “超限”，無疑對昆明市場的商業(yè)承載能力提出了巨大的挑戰(zhàn)。（2011年4月22日都市時報）昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 38博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面商品房市場分析（辦公）商品房市場分析（辦公）辦公銷售情況昆明主城區(qū)2010年商業(yè)銷售情況分析圖單位（萬平米）數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)2008年之前昆明辦公市場相對冷淡，銷售率較低，2008年城中村改造后，供應(yīng)量以及成交量明顯上升，近兩年銷售率達(dá)到了55%以上。整體供應(yīng)量近三年基本保持在60萬平米左右，未來城中村改造進(jìn)一步深入，辦公市場的供應(yīng)量將

32、有進(jìn)一步擴大的可能。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 39博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面商品房市場分析（辦公）商品房市場分析（辦公）辦公價格情況昆明主城區(qū)2010年商業(yè)銷售價格分析圖單位（元/平米）數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)成交價格方面辦公物業(yè)的售價明顯低于商業(yè)物業(yè)的售價，昆明主城區(qū)2010年均價為8887元/平米，2008年后隨著銷量的增加，價格有所上漲。相對于商業(yè)物業(yè)，作為旅游為主的昆明，辦公市場相對冷淡。昆明彌勒寺片區(qū)改造項目 40博華 great china strategic capital房地產(chǎn)宏觀層面房地產(chǎn)宏觀層面商品房市場分析（辦公）商品房市場分析（辦公）昆明商業(yè)辦公規(guī)劃核心商業(yè)商務(wù)配套、輔助、居住綜合