盱眙職教中心項目營銷策劃報告115p

1、職教中心項目營銷策劃報告2011年5月 項目啟動在即，我們將以什么樣的產(chǎn)品呈現(xiàn)項目啟動在即，我們將以什么樣的產(chǎn)品呈現(xiàn)給我們的客戶呢？給我們的客戶呢？多層？高層？別墅？商業(yè)？大戶型？小戶型？歐式風(fēng)格？中式風(fēng)格？?做什么樣的產(chǎn)品呢？商場如戰(zhàn)場，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此商場如戰(zhàn)場，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此“知己知己”“”“知彼知彼”才能百戰(zhàn)不殆才能百戰(zhàn)不殆面對錯綜復(fù)雜的產(chǎn)品類型怎么甄別適合本案的產(chǎn)品呢？以什么標(biāo)準(zhǔn)衡量適合本案的產(chǎn)品呢？“知己篇知己篇”1 1、地塊位置分析、地塊位置分析2 2、地價分析、地價分析3 3、swotswot分析分析 項目地塊位于盱眙縣金源北路西側(cè)，東臨盱眙縣城主干道金源北路，北臨正在建

2、設(shè)中的金國園，位于盱眙新老縣城的交匯處，地塊地理位置優(yōu)越，南側(cè)是盱眙目前最大的商圈國貿(mào)商圈，北面是盱眙未來的商業(yè)核心區(qū)，離新的行政中心僅僅3分鐘車程，周邊學(xué)校、銀行、菜場、超市、賓館、酒店、商場、車站等生活娛樂一應(yīng)俱全。1 1、地塊位置分析、地塊位置分析 通過對本地塊的地理位置分析可以發(fā)現(xiàn)，本案的位置優(yōu)勢明顯，周邊配套完善，?！爸浩浩? 2、地價分析、地價分析 本案的地塊地價為227.5萬/畝，樓板價為1312.51元，加上建筑成本及綜合成本，項目臨界成本為3500元/平米左右，結(jié)合合理的利潤空間，本案的銷售價格應(yīng)該在4200元/平米左右。 盱眙市場上一般樓盤的銷售價格在3600-39

3、00元/平米左右，只有陽光巴黎和五環(huán)中央公館價格在4300-4500元/平米左右，這兩個項目都是市場上的高端樓盤，因此為了項目達(dá)到高投資回報率，?！爸浩浩?、swot分析分析s s優(yōu)優(yōu)勢勢w w劣劣勢勢o o威脅威脅t t機(jī)會機(jī)會本項目核心問題：本項目核心問題： 如何實現(xiàn)整體項目價值最大化如何實現(xiàn)整體項目價值最大化 如何協(xié)調(diào)高品質(zhì)與低成本的矛盾如何協(xié)調(diào)高品質(zhì)與低成本的矛盾 如何吸納中高端客源如何吸納中高端客源強(qiáng)化優(yōu)勢，把握機(jī)會強(qiáng)化優(yōu)勢，把握機(jī)會區(qū)域的發(fā)展空間區(qū)域的發(fā)展空間項目高端品質(zhì)項目高端品質(zhì)1、地理位置優(yōu)越2、周邊配套完善3、交通便利 1、地價較高2、地塊處于山坡上，建筑成本高 1

4、、區(qū)域價值逐步提升 2、盱眙真正的高品質(zhì)樓盤存在市場真空1、地塊規(guī)模一般，高品質(zhì)打造容易拉高打造成本 2、市場風(fēng)險：市場后續(xù)供應(yīng)量大，競爭激烈。規(guī)避劣勢，化解威脅規(guī)避劣勢，化解威脅深度挖掘客戶深度挖掘客戶高品質(zhì)高品質(zhì)、低成本低成本準(zhǔn)確的市場定位準(zhǔn)確的市場定位靈活的銷售方式靈活的銷售方式“知己篇知己篇”“知彼篇知彼篇”一、周邊市場現(xiàn)狀及分析一、周邊市場現(xiàn)狀及分析二、典型樓盤分析二、典型樓盤分析三、小結(jié)三、小結(jié)樓盤樓盤樓層樓層價格面積、優(yōu)惠金國園183880按揭99折、一次性95折陽光巴黎陽光巴黎114400-4500現(xiàn)場、抽獎中央御景園113400總價3000-5000左右世紀(jì)名城1736003

5、0%首付98折，首付越多折扣越多山水人家113500中央城市廣場113800-3900未開，6月份左右,95-122平米四季華庭113750頂樓70平米，總價優(yōu)惠2000-3000元總裁大道11280030-100幾，按揭99折、一次性98折鳳悅天晴143500-360098折歐洲城63700-380080-110平米，無優(yōu)惠中澳生態(tài)城44000115-125平米金鼎華府63800110平米，最低98折山水名都6一樓4060,六樓3500-3600現(xiàn)場有優(yōu)惠項目周邊主要在售樓盤價格情況項目周邊主要在售樓盤價格情況一、周邊市場現(xiàn)狀及分析一、周邊市場現(xiàn)狀及分析“知彼篇知彼篇”分析分析 通過上表可以

6、看出，大多數(shù)樓盤價格在3600-3900元/平米，這部分樓盤屬于中等檔次的樓盤，在品質(zhì)方面對與本案借鑒不大，市場上能夠達(dá)到4200元/平米的樓盤，只有陽光巴黎和五環(huán)中央公館2家樓盤，這兩家樓盤同時也是盱眙公認(rèn)的高端樓盤，那我們對這兩家高端樓盤進(jìn)行產(chǎn)品剖析，通過放大鏡看看他們到底高端在什么地方？是否真的高端？同時也為本案的高端品質(zhì)提供借鑒?！爸似似卑咐唬宏柟獍屠璋咐唬宏柟獍屠铇潜P名稱：陽光巴黎物業(yè)類型：小高層、沿街商鋪詳細(xì)地址：東湖路59號（奧體中心西側(cè)）開發(fā)商：江蘇合展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：88207999售樓地址：東湖路59號（奧體中心西側(cè)）戶型范圍：銷售均價：4400-4

7、500均價容積率：2.2總建面積：63000平米周邊設(shè)施：奧體中心、山水廣場、新汽車站、萬潤發(fā)、蘇果超市、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、新馬中學(xué)、第五中學(xué)、盱中初中部、實小三分校二、典型樓盤分析二、典型樓盤分析“知彼篇知彼篇”陽光巴黎點(diǎn)評：陽光巴黎點(diǎn)評：“知彼篇知彼篇” 項目有一個樣板間，售樓人員熱情度不夠，售樓處裝修一般，沙盤灰不溜秋，銷售資料匱乏，雖然打造口號是現(xiàn)房銷售，其實僅僅是封頂，離交房還是有很長的時間。 陽光巴黎之所以價格高主要是地價貴，不得已賣高價，沒有什么出彩之處。案例二：五環(huán)中央公館案例二：五環(huán)中央公館樓盤名稱：五環(huán)中央公館物業(yè)類型：多層、小高層、沿街商鋪、酒店式公寓詳細(xì)地址：甘泉西路

8、3號開發(fā)商：淮安五環(huán)地產(chǎn)售樓電話：80915555、80916666售樓地址：甘泉西路3號戶型范圍：93-138平米銷售均價：4300均價（多層）容積率：2.3總建面積：150000平米周邊設(shè)施：奧體中心、山水廣場、新汽車站、新馬中學(xué)、第五中學(xué)、盱中一中、實小三分校、都梁中學(xué)內(nèi)部設(shè)施：3000平米豪華會所（配置咖啡館、臺球室、棋牌室、健身館等功能）、2.9米層高、人車分流、組團(tuán)圍合布局、中央景觀湖、旱噴音樂廣場、五大智能化系統(tǒng)、寧波永成物業(yè)管理公司（物業(yè)管理國家一級資質(zhì))“知彼篇知彼篇” 五環(huán)中央公館在產(chǎn)品打造方面，確實較盱眙之前的樓盤打造有了很大的提升，尤其是售樓中心的奢華裝修和3000平米

9、的豪華會所，同時在產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面也有一定提高，比如層高、景觀、物業(yè)等，都是值得本案借鑒的，但很多東西依然浮于表面，實質(zhì)性內(nèi)容不強(qiáng)，本案可以在這方面多做文章，提升項目品質(zhì)。項目的高端定位主要著力與以下幾點(diǎn)：項目的高端定位主要著力與以下幾點(diǎn)：“知彼篇知彼篇”三、小結(jié)三、小結(jié) 通過對整個市場價格的分析和項目周邊高端樓盤的剖析，我司發(fā)現(xiàn)，雖然近年來盱眙房產(chǎn)在產(chǎn)品打造和包裝方面有了很大提升，但很多細(xì)節(jié)依然沒有得到提高，這給了本案一個非常好的機(jī)遇。其他項目的優(yōu)點(diǎn)其他項目的優(yōu)點(diǎn)借鑒借鑒其他項目的不足其他項目的不足改進(jìn)改進(jìn)其他的合理建議其他的合理建議結(jié)合結(jié)合“知彼篇知彼篇”樓盤打造的目標(biāo)定好了，那我們開始干活吧

10、！樓盤打造的目標(biāo)定好了，那我們開始干活吧！一、建筑風(fēng)格一、建筑風(fēng)格二、案名與二、案名與logo三、整體布局三、整體布局四、面積和戶型四、面積和戶型五、綠化景觀五、綠化景觀六、道路系統(tǒng)六、道路系統(tǒng)七、產(chǎn)品細(xì)節(jié)七、產(chǎn)品細(xì)節(jié)八、智能化系統(tǒng)八、智能化系統(tǒng)九、商鋪九、商鋪“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”一、建筑風(fēng)格一、建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格指建筑設(shè)計中在內(nèi)容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構(gòu)成、藝術(shù)處理和手法運(yùn)用等方面所顯示的獨(dú)創(chuàng)和完美的意境。 對于普通購房者而言，建筑風(fēng)格最主要就是外立面的視覺表現(xiàn)，因為外立面是客戶對于小區(qū)產(chǎn)品本身的第一眼印象，外立面是否美觀時尚、古樸典雅在相當(dāng)大程度上影響著著客戶對于

11、小區(qū)檔次的評價。 因此對于建筑風(fēng)格的選擇相當(dāng)重要，出于外立面的考慮，我司做以下三種風(fēng)格建議：新古典主義風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、英式風(fēng)格。“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”1、新古典主義風(fēng)格、新古典主義風(fēng)格新古典主義的建筑風(fēng)格其實就是經(jīng)過改良的古典主義風(fēng)格。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，仍然可以很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時又摒棄了過于復(fù)雜的機(jī)理和裝飾，簡化了線條 。 當(dāng)前的新古典主義建筑超越了“歐陸風(fēng)”的“生硬”與“現(xiàn)代簡約”的“粗糙”，設(shè)計更趨精細(xì)，品位更加典雅細(xì)膩。新古典主義是古典現(xiàn)代的結(jié)合物，它的精華來自古典主義但不是仿古，更不是復(fù)古，而是追求神似?！爱a(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”新古典主義風(fēng)格鑒賞“產(chǎn)品篇

12、產(chǎn)品篇”新古典主義風(fēng)格鑒賞“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”2 2、現(xiàn)代風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格建筑，它是比較流行的一種風(fēng)格，追求時尚與潮流，最大的特色就是從房屋的使用功能、新材料和結(jié)構(gòu)方式中，發(fā)展出新的建筑形式。它強(qiáng)調(diào)突破舊傳統(tǒng)，創(chuàng)造新建筑，重視功能和空間組織，注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美，造型簡潔，反對多余裝飾，崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果，發(fā)展非傳統(tǒng)的以功能布局為依據(jù)的不對稱的構(gòu)圖方法?！爱a(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”現(xiàn)代風(fēng)格建筑鑒賞“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”現(xiàn)代風(fēng)格建筑鑒賞“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇” 英式風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)具有簡潔的建筑線條，凝重的建筑色彩和獨(dú)特的風(fēng)格，坡屋頂、老虎窗、女兒墻、陽光室等建

13、筑語言和符號的運(yùn)用，充分詮釋著英式建筑所特有的莊重、古樸。雙坡陡屋面、深檐口、外露木、構(gòu)架、磚砌底腳等為英式建筑的主要特征。郁郁蔥蔥的草坪和花木映襯著色彩鮮艷的紅墻、白墻、黑瓦，顯得優(yōu)雅、莊重。建材選用手工打制的紅磚、碳烤原木木筋、鐵藝欄桿、手工窗飾拼花圖案，滲透著自然的氣息。3 3、英式風(fēng)格、英式風(fēng)格“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”二、案名與二、案名與logo 案名案名 （新古典主義風(fēng)格首選）（新古典主義風(fēng)格首選）“凱旋”：寓意勝利，表明本案的業(yè)主是社會上的成功人士，同時與法國標(biāo)志性建筑“凱旋門”相呼應(yīng)，從另一側(cè)面表明項目的建筑風(fēng)格?！笆兰摇保悍褐甘来F顯的家族或大家 ，同時具有傳承后世的意義“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇

14、”案名案名： （備選一）（備選一）廣告語：廣告語：案名案名： （備選一）（備選一）“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”住時尚歐洲，做城市主人住時尚歐洲，做城市主人 廣告語：廣告語： 名門經(jīng)典，貴族風(fēng)范名門經(jīng)典，貴族風(fēng)范logo方案“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”logo方案“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”logo方案“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”三、整體布局三、整體布局總占地面積39975平米容積率2.6總建筑密度32%綠化率30%規(guī)劃用途商業(yè)住宅 左表是本案地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本著投資商

15、利潤最大化的目的，建議做足2.6的容積率，總建面積為103935平米，整個地塊呈梯形，物業(yè)形態(tài)可以做多層、（?。└邔?、商業(yè)等?！爱a(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”布局建議：布局建議： “錯”落有致，保證每棟樓的采光和盡可能大的樓棟間距 坐北朝南，遵循南低北高的原則 沿金源路一側(cè)商業(yè)可以4-5層，其他幾面的商業(yè)最多做2層“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”四、面積和戶型四、面積和戶型 根據(jù)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前盱眙市場中，的二房和小三房的需求量最大。由于盱眙房產(chǎn)價格在近幾年有了大幅度的上升，使得房屋的總價節(jié)節(jié)攀高，很多家庭受總價因素的制約，紛紛選擇兩房和小三房，一方面總價較為能接受，另一方面能夠滿足一般家庭的日常生活需求，120平米以上大

16、戶型雖然市場也有一定的市場需求，但總價較高，使得客群相對狹窄，去化速度較慢，因此在面積配比方面，應(yīng)以90-110平米戶型為主，配置少量120平米以上戶型?！爱a(chǎn)品篇產(chǎn)品篇” 本案以（小）高層建筑為主， （?。└邔拥牡梅柯势褪遣豢苫乇艿氖聦?，同時這也是市場上相當(dāng)一部分客戶不愿接受高層產(chǎn)品的原因，針對這種情況，我司建議在戶型結(jié)構(gòu)方面遵循南北通透、明廚明衛(wèi)等大方針的前提下，采取更多的方式，比如“空中合院”、“入戶花園”、“超寬大陽臺”、“大飄窗”等，一方面變相提高得房率，另一方面增加項目賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品附加值，提升項目的競爭力，促進(jìn)銷售。“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”戶型推薦一： 面積在90平米左右，2（+1）室2

17、廳1衛(wèi)，紅色區(qū)域?qū)儆谫浰兔娣e，可以做1個房間，這樣原本只能做2室的面積，做成了3室的戶型，90平米的使用面積相當(dāng)與一般戶型100平米的使用面積.“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”戶型推薦二： 面積在110平米左右,2（+1）室2廳2衛(wèi)，a房間和b房間在奇偶層交錯分布，面積全部贈送，而且贈送房間達(dá)到2層的層高，大大增加了實用面積，使得110平米的使用面積相當(dāng)與一般戶型130平米的使用面積。a房間b房間“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”戶型推薦三： 面積135平米，3（+1）室2廳2衛(wèi)， a房間和b房間在奇偶層交錯分布，面積全部贈送，而且贈送房間達(dá)到2層的層高，大大增加了實用面積，使得135平米的使用面積相當(dāng)與一般戶型160平米的使

18、用面積a房間b房間“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”五、綠化景觀五、綠化景觀1 1、社區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計應(yīng)貼合建筑風(fēng)格、社區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計應(yīng)貼合建筑風(fēng)格 建議社區(qū)景規(guī)劃設(shè)計要與本項目的建筑風(fēng)格貼合即新古典主義風(fēng)格，使得社區(qū)景觀能與建筑風(fēng)格融為一體，完美詮釋歐式建筑景觀的精髓，因此我們要給業(yè)主呈現(xiàn)的是歐陸皇家園林?！爱a(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”2 2、社區(qū)主入口設(shè)計要有特色和品質(zhì)感、社區(qū)主入口設(shè)計要有特色和品質(zhì)感建議社區(qū)主入口設(shè)計要遵循有特色和品質(zhì)感的原則，契合項目建筑風(fēng)格要求，讓客戶直接從入口處就能感受到整個社區(qū)的高貴的品質(zhì)感及與眾不同的社區(qū)文化。主入口可規(guī)劃設(shè)計主題雕像、建筑小品、小型噴泉等，力求簡潔大方，足夠的活動空間，體現(xiàn)項

19、目的品質(zhì)“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”3 3、中庭廣場、中庭廣場 中庭廣場是小區(qū)最大的綠化景觀集中區(qū)，也是日后業(yè)主在小區(qū)中休閑娛樂的場所，這片區(qū)域的綠化景觀我司需要用心去打造，中庭廣場打造的是否成功直接影響到整個小區(qū)的綠化景觀，由于項目采用高層布局，使得樓宇間的間距較大，為中庭的打造留下了足夠的空間。 “產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”4 4、主題公園、主題公園 隨著人們的生活水平越來越高，對于小區(qū)綠化的要求已經(jīng)不僅僅是有花有操即可，而是希望這些花花草草有機(jī)組合，形成一個個具有一定內(nèi)涵的綠化景觀組團(tuán)，也就是大家常說的主題公園，比如：牡丹園、桂花園等。“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”5 5、水景、坡地與樹種、水景、坡地與樹種 水景：中國是一個

20、重視風(fēng)水的國度，流動的水是被視為“旺財”，因此有必要在小區(qū)內(nèi)部做一個水景，其中這個水必須是循環(huán)水，保證水的流動與清潔。 坡地：平坦的小區(qū)景觀業(yè)主見多了，那我們就要做出不一搬的出來，小區(qū)內(nèi)部的綠化做在一個個平緩的坡地上，增加層次性，給人耳目一新的感覺。 樹種：既然做高檔小區(qū)，在樹種方面也要作出一定檔次，高檔次的樹種一方面提升小區(qū)的檔次，同時也可以為銷售說辭的提供助力?！爱a(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”六、道路系統(tǒng)六、道路系統(tǒng)小區(qū)地面留給誰？小區(qū)地面留給誰？車輛車輛行人行人綠化綠化外圍、地下人車分流的道路系統(tǒng)人車分流的道路系統(tǒng)“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：1、除了小區(qū)外圍道路，小區(qū)內(nèi)部看不到機(jī)動車輛，保障小區(qū)業(yè)主生活

21、不受機(jī)動車影響2、車輛全部在外圍和地下車庫，保證小區(qū)內(nèi)的綠化景觀不受影響3、可以給予綠化景觀更大的空間4、方便小區(qū)對機(jī)動車的管理“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”七、產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造七、產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造 飄窗就是飄窗就是為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗 飄窗，從名字不難看出，就是飄出的窗子。一般的飄窗可以呈矩形或梯形，從室內(nèi)向室外凸起。飄窗的三面都裝有玻璃，窗臺的高度比起一般的窗戶較低。這樣的設(shè)計 飄窗只要高度不超過2.2米，都不會計入銷售面積，因此業(yè)主也就不需要為飄窗買單，“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”對很多業(yè)主的住房來說，書房可能沒有一個地方來布置，其實稍加改造，就能將陽臺“打扮”成一間別具一格的 在陽臺中央的頂上掛一副

22、吊環(huán)，再配置杠鈴、啞鈴、拉力器、健騎機(jī)等健身器材，每天清晨，就可在這里呼吸到新鮮空氣，進(jìn)行健身健美鍛煉 ，將陽臺打造成陽臺里擺放各種花草花草，將陽臺做成 在陽臺的一面安設(shè)上下水及電源管線，放置洗衣機(jī)和洗手盆，可以設(shè)計成 陽臺的最主要作用是居住者晾曬衣物、擺放盆裁植物或堆放雜物，傳統(tǒng)的陽臺進(jìn)深1.0-1.5米，由于空間較小，作用有限，隨著建筑的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了大進(jìn)深的陽臺，使的陽臺的作用得到大大的提升，不再是傳統(tǒng)意義的陽臺?！爱a(chǎn)品篇產(chǎn)品篇” 空中花園指房屋中沒有全封閉帶屋頂?shù)钠脚_，這部分的建筑面積按一半計算（如果是雙層高度則不算面積），入戶花園讓人們過去的“庭院情結(jié)”在空中得以延伸。 空中花園贈

23、送面積， 空中花園封閉后可以做成臥室或者書房， 空中花園可以放置各類花草，“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇” 隨著時代的發(fā)展，空調(diào)已經(jīng)成為了家居必備的家用電器，因此空調(diào)機(jī)位的布局已經(jīng)成為在建筑設(shè)計中必備的組成部分，但很多空調(diào)機(jī)位僅僅留個底座，空調(diào)主機(jī)在很遠(yuǎn)就能看到，參差不齊的空調(diào)主機(jī)（大小、款式、顏色）使的小區(qū)外立面很雜亂，降低了小區(qū)的檔次。 我司建議在預(yù)留的，使的差次不齊的空調(diào)主機(jī)從外立面無法看到，保持外立面的統(tǒng)一，有利于提高項目檔次?！爱a(chǎn)品篇產(chǎn)品篇” 我司建議 陽臺在規(guī)劃上不封閉，建筑面積按一半計算 在交房驗收合格后開發(fā)公司統(tǒng)一封閉陽臺，外立面統(tǒng)一有助于提高項目檔次和后期的品質(zhì)保值 封陽臺費(fèi)用由客戶承擔(dān)，但

24、按不高于市場價格收費(fèi)，表明開發(fā)公司之所以封閉陽臺并不是為了獲取利潤，而是為了保證項目的品質(zhì)“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇” 衡量一套房型的優(yōu)劣，通風(fēng)是一個至關(guān)重要的考量因素，。 衛(wèi)生間一般位于房間的靠里和靠北處，具有廁所、洗手間、浴室三大功能，這使的衛(wèi)生間陰暗潮濕，如果沒有窗戶的通風(fēng)的通風(fēng)，會衛(wèi)生間使用起來會很不舒服，容易產(chǎn)品不好的味道，因此在建筑設(shè)計中一定要重視通風(fēng)的功能設(shè)計。 “產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇” 目前電梯已經(jīng)大規(guī)模的在住宅小區(qū)使用，但問題也是越來越多，很多人反映電梯的質(zhì)量不好，影響使用，因此在電梯的選擇方面，以事實數(shù)據(jù)告訴客戶，我們的電梯完全可以保障業(yè)主出行的安全和便利。，業(yè)主停完車后不需上地面，直接從地下

25、停車場乘電梯入戶，便利了業(yè)主的出行，提高了生活的品質(zhì)和小區(qū)的檔次 “產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”8 8、外立面材料的選擇、外立面材料的選擇 從遠(yuǎn)處看，建筑風(fēng)格決定客戶對房屋的第一眼印象，而在近處看，外立面的材質(zhì)和色澤決定業(yè)主對房屋品質(zhì)的認(rèn)可程度，因此外立面的選材非常重要。 建議，石材和房真石外墻漆的應(yīng)用，一方面提高產(chǎn)品外立面的品質(zhì)感，另一方面，使得外立面不用擔(dān)心日曬雨淋導(dǎo)致的立面（涂料）裂紋和水漬，有利于保障項目的長久品質(zhì)，這一點(diǎn)對于高品質(zhì)小區(qū)尤為重要?！爱a(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”9 9、入戶門和門鎖入戶門和門鎖 入戶門和門鎖對于每套房屋的重要性不言而喻，常規(guī)的入戶門鋼板厚度薄，安全性能不高，式樣陳舊，建議采用，比如采

26、用優(yōu)質(zhì)鍍鋅鋼板，不但有很好的自潔性和粘貼性，抗光性、耐熱性，可防雨、抗靜電、且綠色環(huán)保，更完美顯現(xiàn)木材自然色彩的美感。 門鎖方面采用，刷卡、密碼、鑰匙都可開門，可以隨意設(shè)置，這種門鎖目前主要應(yīng)用在北上廣等一線城市的高端項目，電子門鎖的使用提升項目科技含量，增加品質(zhì)感?！爱a(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”1010、（、（6 6米高）米高）精裝修大堂精裝修大堂“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇” 高層的底層一般都是架空的，將架空層全部精裝修，設(shè)置壁畫、座椅、吊燈等裝飾物，就像酒店的大堂的一樣，讓業(yè)主一種尊貴感，從一進(jìn)小區(qū)的綠化景觀到，再到溫馨的家，讓業(yè)主實實在在的感受到小區(qū)無與倫比的檔次和品質(zhì)。1111、2.92.9米層高米層高“產(chǎn)品篇

27、產(chǎn)品篇” 當(dāng)人們已經(jīng)習(xí)慣2.8米層高的時候，我們選擇2.9米，雖然從數(shù)字上看只相差0.1米，但在實際生活中差別相當(dāng)明顯，2.9米層高我們的業(yè)主可以從容的選擇吊頂，而不用擔(dān)心裝修后凈高較低，從而給人壓抑感。 綜觀一二線城市的頂級豪宅，很少或者是基本沒有2.8米的層高，清一色的2.9米甚至更高，2.9米的層高保障了業(yè)主生活的舒適性，體現(xiàn)項目品質(zhì)。八、智能化系統(tǒng)八、智能化系統(tǒng) 目前小區(qū)的智能化已經(jīng)越來越完善了，周界防范報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、家庭防盜報警系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)已經(jīng)在各個小區(qū)普遍使用，本項目也將不能例外，但在部分小的細(xì)節(jié)方面做出自己不一樣的地方，比如采用

28、，彰顯項目品質(zhì)的高端?！爱a(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”采用紅外對射對小區(qū)的周界進(jìn)行實時監(jiān)測，以達(dá)到周界報警。和各主管的計算機(jī)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，有效防護(hù)周界區(qū)域，對翻越行為提供及時報警?？梢韵?10報警中心自動報警。能對報警狀態(tài)、報警時間進(jìn)行記錄，并顯示報警區(qū)域，通過警笛提示警情發(fā)生，便于值班人員即時處理警情。1 1、周界防范報警系統(tǒng)、周界防范報警系統(tǒng)“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”2 2、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在住宅區(qū)重要區(qū)域和公共場所安裝攝像機(jī)，讓控制室內(nèi)值班人員通過電視墻一目了然全面了解住宅區(qū)發(fā)生的情況。保安中心通過錄像機(jī)能實時記錄、以備查證；通過矩陣控制器在控制臺切換操作，跟蹤監(jiān)察。周邊環(huán)境紅外線報警信號可作為相應(yīng)

29、區(qū)域攝像機(jī)報警輸入信號，一旦報警，相應(yīng)攝像機(jī)自動跟蹤。系統(tǒng)控制部分采用智能數(shù)字圖像運(yùn)動跟蹤報警器來實現(xiàn)全自動操作控制。“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點(diǎn)，如住宅區(qū)內(nèi)主要道路、盲點(diǎn)、死角等處。根據(jù)小區(qū)內(nèi)設(shè)置的各個巡更信息點(diǎn)進(jìn)行巡邏，由保安進(jìn)行定時巡訪以作記錄，可隨時按要求增加或更改巡更路線。管理中心制定嚴(yán)密科學(xué)的巡邏計劃，建立巡邏點(diǎn)，巡邏管理員用巡更棒在各巡更點(diǎn)接觸，中心系統(tǒng)通過聯(lián)網(wǎng)管理記錄該點(diǎn)的各種情況，保證小區(qū)內(nèi)部人員的人身和財產(chǎn)安全。3 3、電子巡更系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”由彩色可視門禁門口主機(jī)、彩色可視室內(nèi)機(jī)、電源、分層解碼器、管理中心等組成樓

30、宇智能對講系統(tǒng)。有效地防范外來人員自由進(jìn)入單元樓內(nèi)，降低小區(qū)盜竊案件發(fā)生。封閉式管理住宅小區(qū)，進(jìn)行功能規(guī)劃，對提高小區(qū)安全管理、方便方便小區(qū)住戶的出入和對來訪客人的接待。多通道內(nèi)部通訊、雙向互叫對講等等，把單純訪客開門提升到多功能綜合管理層面上。4 4、彩色可視樓宇對講系統(tǒng)、彩色可視樓宇對講系統(tǒng)“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”門磁感應(yīng)器：主要裝在門及門框上，非法闖入時，家庭主機(jī)報警，管理主機(jī)會顯示報警地點(diǎn)和性質(zhì)。紅外線感應(yīng)器：主要裝在窗戶和陽臺附近，紅外探測非法闖入者。較新的窗戶和陽臺布防技術(shù)采用“幕簾式紅外探頭”，通過薄薄的一層電子束來保護(hù)窗戶和陽臺。玻璃破碎探測器：裝在面對玻璃位置，通過檢測玻璃破碎的高頻

31、聲而報警。緊急求助按鈕：一般裝設(shè)在較隱蔽地方，家庭發(fā)生緊急情況（如打劫、突發(fā)疾?。苯酉虮０仓行那笾?。保安中心管理主機(jī)能及時顯示各傳感器的報警狀態(tài)及性質(zhì)，家庭主機(jī)有留守和布防兩種狀態(tài)，主人回家時，在延時時間內(nèi)解除防盜系統(tǒng)，以免誤報。 5 5、家庭防盜報警系統(tǒng)、家庭防盜報警系統(tǒng)“產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”6 6、小區(qū)遠(yuǎn)距離停車場藍(lán)牙系統(tǒng)小區(qū)遠(yuǎn)距離停車場藍(lán)牙系統(tǒng) 藍(lán)牙（bluetooth）是一種支持設(shè)備短距離通信的無線電技術(shù)。藍(lán)牙工作在2.4ghz頻帶，帶寬為1mb/s。采用藍(lán)牙技術(shù)應(yīng)用于智能停車場系統(tǒng)，車輛進(jìn)出車場可遠(yuǎn)距離（3-15m）不停車自動識別通過。 傳統(tǒng)的ic卡近距離感應(yīng)卡停車場，識讀距離只有幾個

32、厘米，也稱為非接觸式卡。在實際使用中，需要車主將車輛停下來搖下車窗手持ic卡伸出車窗外進(jìn)行刷卡再繼續(xù)進(jìn)出。這種傳統(tǒng)的車輛出入管理系統(tǒng)在雨雪天氣、酷熱天氣等氣候下使得車主造成不便；作為ic卡車輛出入管理系統(tǒng)的換代產(chǎn)品，利用藍(lán)牙技術(shù)停車及車輛出入自動管理提供了更為便利、高效和貴賓級服務(wù)，是各種管理手段先進(jìn)的企事業(yè)單位、高檔小區(qū)、別墅、智能停車場等首選的車輛出入自動控制系統(tǒng)。 “產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”九、商鋪九、商鋪 項目緊靠金源北路，金源北路人流和車流量大，是連接盱眙新項目緊靠金源北路，金源北路人流和車流量大，是連接盱眙新老城區(qū)的主干道，項目北側(cè)是金國園項目，金國園沿金源北路側(cè)做的老城區(qū)的主干道，項目北側(cè)

33、是金國園項目，金國園沿金源北路側(cè)做的是銀行、快捷酒店、商場的業(yè)態(tài)，因此本案沿金源北路也可以做大型是銀行、快捷酒店、商場的業(yè)態(tài)，因此本案沿金源北路也可以做大型商業(yè)，做商業(yè)，做4-5層，與金國園的商業(yè)連為一體，以成熟的業(yè)態(tài)帶動本案層，與金國園的商業(yè)連為一體，以成熟的業(yè)態(tài)帶動本案商業(yè)。商業(yè)。 項目北側(cè)沿一橫路與項目其他兩面的人流量不大，大型商業(yè)很項目北側(cè)沿一橫路與項目其他兩面的人流量不大，大型商業(yè)很難做起來，所以客源主要定位為小區(qū)自身客源和周邊小區(qū)客源，因此難做起來，所以客源主要定位為小區(qū)自身客源和周邊小區(qū)客源，因此商業(yè)的規(guī)模不能偏大，建議做一拖二的兩層商業(yè)，面積在商業(yè)的規(guī)模不能偏大，建議做一拖二的

34、兩層商業(yè)，面積在80-160平米平米左右，這樣方便商鋪的去化。左右，這樣方便商鋪的去化?！爱a(chǎn)品篇產(chǎn)品篇”一、市場定位一、市場定位二、客戶定位二、客戶定位“定位篇定位篇”一、市場定位一、市場定位“定位篇定位篇”二、客戶定位二、客戶定位“定位篇定位篇”總價產(chǎn)品特性主力總價約40-50萬萬；首付3-5成，約為12-25萬；價格決定階層；緊靠盱眙核心商圈；新古典主義風(fēng)格；細(xì)節(jié)精益求精；高品質(zhì)綠化景觀打造； 大量贈送面積；以盱城鎮(zhèn)為核心，以盱城鎮(zhèn)為核心，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的社輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的社會精英階層，以及會精英階層，以及在外打工者在外打工者“定位篇定位篇”客戶描述客戶描述-盱城鎮(zhèn)盱城鎮(zhèn)客戶特征描述：客戶特征

35、描述：多為縣城各機(jī)關(guān)單位的高級官員或政府旗下企業(yè)管理層，收入渠道多元；商政一體，年齡3540歲之間，三口之家；對應(yīng)購買動機(jī)：對應(yīng)購買動機(jī)：對生活品質(zhì)要求較高、價格適中；重點(diǎn)來源：重點(diǎn)來源：縣級政府機(jī)關(guān)及下屬產(chǎn)業(yè)。高級公務(wù)人員客戶特征描述：客戶特征描述：在盱眙商業(yè)打拼多年，擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，見識廣泛，朋友關(guān)系圈廣，社交活動品位高；年齡40-50歲之間，三口之家或三代同堂；對應(yīng)購買動機(jī)：對應(yīng)購買動機(jī)：尋求上層品質(zhì)享受；體現(xiàn)身份價值，同時深諳豪宅的升值保值功效；重點(diǎn)來源：重點(diǎn)來源：盱眙縣城內(nèi)的經(jīng)商者。商界精英“定位篇定位篇”客戶描述客戶描述-下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶特征描述：客戶特征描述：經(jīng)營私營企業(yè)

36、或商業(yè)，產(chǎn)業(yè)在盱眙或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；區(qū)域性較強(qiáng)，保值意識較高，年齡3545歲之間，通常二代合居；對應(yīng)購買動機(jī)：對應(yīng)購買動機(jī)：考慮到總價不高，產(chǎn)品項目又具有保值性，有能在當(dāng)?shù)伢w現(xiàn)身份價值；重點(diǎn)來源：重點(diǎn)來源：鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)老板。私營業(yè)主客戶特征描述：客戶特征描述：村鎮(zhèn)政府辦公人員，收入穩(wěn)定且多元化，在多行業(yè)都有投資年齡4045歲之間；對應(yīng)購買動機(jī)：對應(yīng)購買動機(jī)：給子女讀書或結(jié)婚使用，總價較適合，在區(qū)域內(nèi)尋求保值投資；重點(diǎn)來源：重點(diǎn)來源：周邊村鎮(zhèn)。村鎮(zhèn)干部“定位篇定位篇”客戶描述客戶描述-外地外地客戶特征描述：客戶特征描述：擁有雄厚的資金實力；見識廣泛，眼光長遠(yuǎn)；擁有對稀缺資源的特殊喜好；屬于社會上層人士

37、，對生活品質(zhì)要求挑剔；對高檔社交團(tuán)體有著濃厚興趣；年齡在40-50之間，三口之家或三代同堂；對應(yīng)購買動機(jī)：對應(yīng)購買動機(jī)：認(rèn)可地塊的發(fā)展?jié)摿晚椖康母叨似焚|(zhì)，深諳高端物業(yè)的投資之道；重點(diǎn)城市來源：重點(diǎn)城市來源：長三角（如：上海、無錫、浙江）等。投資客客戶特征描述：客戶特征描述：擁有一定的資金實力，見多識廣，具備一定的房產(chǎn)知識，理念較為先進(jìn)，對于物業(yè)的品質(zhì)比較重視；對應(yīng)購買動機(jī)：對應(yīng)購買動機(jī)：認(rèn)可地塊的發(fā)展?jié)摿晚椖康母叨似焚|(zhì)，價格適中，適合居??；重點(diǎn)城市來源：重點(diǎn)城市來源：長三角（如：上海、無錫、浙江）等。在外打工者“營銷篇營銷篇”一、銷售策略一、銷售策略二、推廣策略二、推廣策略三、價格定位與發(fā)

38、展預(yù)測三、價格定位與發(fā)展預(yù)測四、推案順序與價格調(diào)整四、推案順序與價格調(diào)整五、售樓處包裝五、售樓處包裝六、銷售準(zhǔn)備六、銷售準(zhǔn)備一、營銷策略一、營銷策略“營銷篇營銷篇” 面對激烈時市場競爭，我們應(yīng)該如何面對！坐在售樓處里等客戶上門？客戶都被其他樓盤搶走了！為了保證本案的順利去化，我司建議采取多元化營銷。多元營銷多元營銷事件營銷事件營銷活動營銷活動營銷客戶會客戶會定向營銷定向營銷締約聯(lián)盟締約聯(lián)盟路演路演/ /團(tuán)購活動團(tuán)購活動客戶平臺客戶平臺/ /客戶蓄水客戶蓄水定向攔截定向攔截/ /定向搜尋定向搜尋締約結(jié)盟，品質(zhì)引領(lǐng)-承諾兌現(xiàn)1）本項目與知名物業(yè)管理公司結(jié)成合作聯(lián)盟2）本項目與知名設(shè)計機(jī)構(gòu)結(jié)成合作聯(lián)

39、盟3）本項目與知名商業(yè)管理商家達(dá)成合作意向 （具體操作手段針對具體操作節(jié)點(diǎn)而進(jìn)行）事件營銷事件營銷締約聯(lián)盟締約聯(lián)盟“營銷篇營銷篇”路演活動路演活動被動等客戶被動等客戶變變主動請客戶主動請客戶深入兩線深入兩線一線一線城市集中地帶城市集中地帶: :如商業(yè)集中地段如商業(yè)集中地段; ;二線二線主要城鎮(zhèn)居住區(qū)主要城鎮(zhèn)居住區(qū): :根據(jù)市場調(diào)查，總結(jié)出購買力最強(qiáng)的幾根據(jù)市場調(diào)查，總結(jié)出購買力最強(qiáng)的幾個重點(diǎn)城鎮(zhèn)居住區(qū)；個重點(diǎn)城鎮(zhèn)居住區(qū)；活動營銷活動營銷路演活動路演活動“營銷篇營銷篇”定向推介活動發(fā)動團(tuán)購深入到廠區(qū)和一些大的集團(tuán)集中推介。深入到城鎮(zhèn)單位、教育單位，針對公務(wù)員、老師進(jìn)行推介。擬定團(tuán)購優(yōu)惠方案1、x

40、組客戶每人在原優(yōu)惠基礎(chǔ)上x元/人；2、x組客戶優(yōu)惠x元/人；3、x組以上的客戶優(yōu)惠x元/人；最高封頂為x元/人；活動營銷活動營銷團(tuán)購活動團(tuán)購活動“營銷篇營銷篇”vipvip卡優(yōu)惠活動卡優(yōu)惠活動 后期執(zhí)行：后期如有購房意向較強(qiáng)的客戶，可以用vip增值卡作為逼定的手段之一；優(yōu)惠幅度：參考原先優(yōu)惠金額客戶會客戶會客戶平臺客戶平臺/ /客戶蓄水客戶蓄水“營銷篇營銷篇”建立客戶會平臺達(dá)成互動溝通建立客戶會平臺達(dá)成互動溝通vip俱樂部形成龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)會/方便口碑傳播/利于攻擊掃蕩“營銷篇營銷篇”深度挖掘片區(qū)市場深度挖掘片區(qū)市場廣度覆蓋城鎮(zhèn)市場廣度覆蓋城鎮(zhèn)市場聯(lián)合郵政商函局、短信發(fā)布公司針對項目目標(biāo)客群定

41、期進(jìn)行掃蕩/與vip俱樂部形成互動定向搜尋策略定向搜尋策略-短信、特色短信、特色dmdm針對郵寄派發(fā)針對郵寄派發(fā)-針對客源鎖定針對客源鎖定定向營銷定向營銷定向攔截定向攔截/ /定向搜尋定向搜尋“營銷篇營銷篇”二、推廣策略二、推廣策略“營銷篇營銷篇”報紙與雜志 報紙的選擇 平面媒體以盱眙地區(qū)發(fā)行量較大和覆蓋面較廣的萬事通（商家客戶）、盱眙日報（企事業(yè)單位客戶）為主，分散階段性選搭其他紙媒，注重品牌的連貫性。 雜志的方向 地產(chǎn)類別的雜志及期刊，多以軟性筆觸（軟文）進(jìn)行超越產(chǎn)品層面的感性描述。提升項目層次。平面媒體“營銷篇營銷篇”視聽媒體廣播與電視 廣播的選擇 廣播以其信息傳播速度快和價格低廉的主要

42、特點(diǎn)在某一階段推廣中可以充當(dāng)起配合宣傳的有效工具。廣播的選擇以淮安人民廣播電臺為主要合作媒體，交通文藝頻率是一檔綜合信息較強(qiáng)的頻率，面向群體廣泛。 電視 在重大銷售節(jié)點(diǎn)，通過電視廣告宣傳本案的銷售信息，可以通過淮安廣播電視臺播放項目的視聽廣告，也可以再多個衛(wèi)視播放字幕廣告，提高項目知名度，傳遞項目信息?！盃I銷篇營銷篇” 廣告牌的選址要在區(qū)域的繁榮地段，并注重視角的突出范圍以及發(fā)布內(nèi)容與周邊調(diào)性的差異性 圍擋隨重要營銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行變更，與階段性的推廣調(diào)性實現(xiàn)統(tǒng)一 樓宇廣告的主要受眾是出入寫字樓的白領(lǐng)族，其重復(fù)性極高的播放率，以及極具視聽效果的3d片，必會吸引新銳們的注意 道旗是一種慣用的宣傳手段，效

43、果較為明顯，建議選擇重要街道，形成包路段式的視覺沖擊戶外媒體 廣告牌、圍檔、樓宇廣告、道旗“營銷篇營銷篇”橫向覆蓋 利用網(wǎng)絡(luò)媒靈活組合的特點(diǎn)，運(yùn)用其作為形象訴求主要載體，快速 覆蓋目標(biāo)群體，形成市場關(guān)注；（費(fèi)用相對低，發(fā)布期靈活，發(fā)布 地點(diǎn)限制少。）縱向深耕 利用行業(yè)專業(yè)媒體和文化藝術(shù)類雜志媒體實施軟文支持。網(wǎng)絡(luò)廣告“營銷篇營銷篇” 三角高炮發(fā)布（高速出口處） 市中心區(qū)域大牌發(fā)布 工地大牌發(fā)布 公交車身發(fā)布 “營銷篇營銷篇”直郵定點(diǎn)投遞重點(diǎn)場所物料擺放短信目標(biāo)人群發(fā)布上門行銷（周邊企業(yè)或機(jī)關(guān)單位）城鎮(zhèn)拉橫幅“營銷篇營銷篇”售樓處公開開盤前一個禮拜，戶外大牌，公交車身廣告、工地大牌、廣播開盤前一

44、個禮拜開盤后一個月，戶外大牌，車身廣告、工地大牌的畫面更新，采取dm直郵，短信、城鎮(zhèn)橫幅，電視廣告，dm夾報、報紙廣告的媒體組合特定節(jié)假日有選擇的選擇dm直郵，短信、城鎮(zhèn)橫幅，電視廣告，dm夾報、報紙廣告的媒體組合持續(xù)銷售期，有選擇的采取dm直郵，短信、城鎮(zhèn)橫幅，電視廣告，dm夾報、報紙廣告的媒體組合“營銷篇營銷篇”三、價格定位與發(fā)展預(yù)測三、價格定位與發(fā)展預(yù)測“營銷篇營銷篇”市場價格走勢分析：市場價格走勢分析： 就目前市場行情而言，4200元/平米的平均價格，在市場上屬于高價位，五環(huán)中央公館和陽光巴黎正是處于這一價位，而且都有一定銷售，其中五環(huán)中央公館的銷售要優(yōu)于陽光巴黎，主要是因為。 目前市

45、場絕大多數(shù)樓盤的整體價格在3600-3900元/平米，但這個價格會隨著時間的推移將逐步上升，其中一個原因是，五環(huán)中央公館和陽光巴黎的地價都是200多萬一畝，即將推出市場的世紀(jì)城的地價也是200多萬一畝，因此，因此，4200元/平米的目標(biāo)不難實現(xiàn)，同時項目具有品質(zhì)優(yōu)勢，后期在4200元/平米的基礎(chǔ)上還有一定上漲空間?！盃I銷篇營銷篇”四、推案順序與價格調(diào)整（略）四、推案順序與價格調(diào)整（略）目前規(guī)劃方案正在調(diào)整中！目前規(guī)劃方案正在調(diào)整中！整體規(guī)劃確定后，合理安排！整體規(guī)劃確定后，合理安排！“營銷篇營銷篇”五、售樓處包裝五、售樓處包裝“營銷篇營銷篇” 根據(jù)設(shè)計單位的初步方案，沿金源北路做根據(jù)設(shè)計單位的

46、初步方案，沿金源北路做5層商業(yè)，本著節(jié)約成本層商業(yè)，本著節(jié)約成本的目的，建議將銷售中心放在這個商業(yè)房里，房屋銷售結(jié)束后只需要去的目的，建議將銷售中心放在這個商業(yè)房里，房屋銷售結(jié)束后只需要去掉裝修，內(nèi)部隔斷下即可做為商鋪銷售。掉裝修，內(nèi)部隔斷下即可做為商鋪銷售。“營銷篇營銷篇”售樓處外觀售樓處外觀巨型廣告牌門前雕塑與花壇“營銷篇營銷篇”大廳形象大廳形象“營銷篇營銷篇”大廳形象大廳形象“營銷篇營銷篇”大廳形象大廳形象“營銷篇營銷篇”大廳形象大廳形象“營銷篇營銷篇”美觀、大氣、奢華、優(yōu)雅美觀、大氣、奢華、優(yōu)雅售樓處的格局和裝修要達(dá)到以下幾點(diǎn)售樓處的格局和裝修要達(dá)到以下幾點(diǎn)“營銷篇營銷篇”1、售樓處格

47、局最終確定后在通過招標(biāo)初選出、售樓處格局最終確定后在通過招標(biāo)初選出3-5家裝修公司，并由裝修公家裝修公司，并由裝修公司拿出設(shè)計方案。甲方最終確定設(shè)計方案。司拿出設(shè)計方案。甲方最終確定設(shè)計方案。2、裝修施工期間，裝修公司、甲方工程部和策劃公司相互配合；、裝修施工期間，裝修公司、甲方工程部和策劃公司相互配合；3、裝修設(shè)計時原則上不能形成獨(dú)立封閉區(qū)域；、裝修設(shè)計時原則上不能形成獨(dú)立封閉區(qū)域；4、布線系統(tǒng)確保整齊統(tǒng)一，各種管線盡力隱蔽，以免影響營銷中心整體、布線系統(tǒng)確保整齊統(tǒng)一，各種管線盡力隱蔽，以免影響營銷中心整體空間效果；空間效果；5、 在裝修用材上選擇較好材質(zhì)，以體現(xiàn)出本項目品質(zhì)，絕不能流于俗氣。在裝修用材上選擇較好材質(zhì)，以體現(xiàn)出本項目品質(zhì)，絕不能流于俗氣。六、銷售準(zhǔn)備六、銷售準(zhǔn)備