金山湖公園二期建設(shè)項(xiàng)目集體土地上房屋

1、金山湖公園二期建設(shè)項(xiàng)目集體土地上房屋征收拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法、中華人民共和國(guó)物權(quán)法、廣東省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知（國(guó)辦發(fā)明電201015號(hào)）以及國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知（國(guó)土資發(fā)201096號(hào)）以及惠州市加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷管理規(guī)定（惠府令第86號(hào)）、惠州市加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷管理補(bǔ)充規(guī)定（惠府2015174號(hào)）等有關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，制訂本方案。一、征收集體土地范圍惠州市人民政府于2014年5月27日

2、發(fā)布惠州市人民政府關(guān)于金山湖公園二期建設(shè)項(xiàng)目用地土地征收的預(yù)公告（惠府201455號(hào)），依法征收惠城區(qū)河南岸街道辦事處湖山村葉屋村民小組位于三環(huán)路南段北側(cè)約73畝集體土地，作為金山湖公園二期建設(shè)項(xiàng)目用地。并對(duì)征地范圍內(nèi)的房屋、建（構(gòu)）筑物實(shí)施拆遷補(bǔ)償（具體范圍以征地紅線圖為準(zhǔn)）。二、組織實(shí)施惠城區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施本項(xiàng)目征收集體土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置工作。市國(guó)土資源局惠城區(qū)分局負(fù)責(zé)組織集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置簽約工作。河南岸街道辦事處為本轄區(qū)征收集體土地的房屋拆遷實(shí)施單位，承擔(dān)房屋拆遷補(bǔ)償安置的具體工作。三、房屋分類本方案所稱房屋是指有建筑基礎(chǔ)，有完好的外墻和屋蓋，層高在2.2米以上，已安

3、裝門、窗、水、電等設(shè)施設(shè)備，具備居住使用條件的永久性建筑物。根據(jù)征收集體土地涉及的被拆遷房屋具體情況，被拆遷房屋分類如下：（一）有土地使用證和房產(chǎn)證的住宅房屋。（二）有房產(chǎn)證的住宅房屋。（三）有土地使用證和規(guī)劃許可證的住宅房屋。（四）有當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府（河南岸街道辦事處）在1990年4月1日中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法實(shí)施前頒發(fā)的市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地的土地使用通知書、建房許可證等許可文件的住宅房屋。（五）由權(quán)利人申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃建設(shè)部門會(huì)同國(guó)土資源部門、鎮(zhèn)政府（街道辦事處）認(rèn)定可參照合法建筑補(bǔ)償?shù)淖≌课荨＃┓钦厣系姆课?，包括工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等各類房屋。四、房屋價(jià)值的確定本建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地不安排宅

4、基地，涉及的被拆遷房屋價(jià)值，由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)值給予補(bǔ)償。征收集體土地的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照房屋分類，綜合考慮被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、新舊程度、建筑面積及占地面積、集體土地使用權(quán)等影響被拆遷房屋價(jià)值的因素。五、房屋拆遷補(bǔ)償（一）住宅房屋的補(bǔ)償。符合本方案第三條房屋分類第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定的住宅類房屋被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋置換，也可以選擇部分貨幣補(bǔ)償加部分房屋置換。1. 貨幣補(bǔ)償。符合規(guī)定的住宅房屋被拆遷人全部選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按房屋的評(píng)估價(jià)值給予一次性貨幣補(bǔ)償。2. 房屋置換原則和辦法。按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)值與所

5、選擇安置房的評(píng)估價(jià)值等值置換，具體置換辦法如下：（1）被拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)等值置換計(jì)算出的安置房屋建筑面積選擇建筑面積最接近的安置房，所選擇安置房的建筑面積與等值置換計(jì)算出的房屋建筑面積之差原則上不超過10平方米。（2）被拆遷人每戶可置換不少于45平方米，不多于240平方米建筑面積的安置房。（3）拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人計(jì)算、結(jié)清被拆遷房屋與安置房屋的差價(jià)。以同一評(píng)估時(shí)點(diǎn)的被拆遷房屋評(píng)估價(jià)值與所選擇安置房屋的評(píng)估價(jià)值計(jì)算，當(dāng)被拆遷房屋評(píng)估價(jià)值少于安置房屋的評(píng)估價(jià)值時(shí)，被拆遷人應(yīng)當(dāng)向拆遷人補(bǔ)足差價(jià)；當(dāng)被拆遷房屋評(píng)估價(jià)值高于安置房屋的評(píng)估價(jià)值時(shí)，高出部分由拆遷人以貨幣方式補(bǔ)償被拆遷人。（二）“住改商”房屋

6、的補(bǔ)償。本方案所稱“住改商”，是指宅基地上的住宅改作商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的房屋（以下簡(jiǎn)稱“住改商”）。1. “住改商”的條件：（1）“住改商”房屋應(yīng)當(dāng)是臨被拆遷房屋片區(qū)的主干道路（一般路寬在12米以上），并且有較多的居住人口或有商業(yè)氛圍，因而具有商業(yè)價(jià)值的滿足經(jīng)營(yíng)使用條件的永久性房屋；（2）在征地預(yù)公告發(fā)布之前，取得合法、有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)登記的營(yíng)業(yè)地址與被拆遷房屋地址相同；（4）在征地預(yù)公告發(fā)布之前，經(jīng)稅務(wù)登記且持續(xù)依法納稅；（5）“住改商”房屋經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，房屋所在地村（居）委會(huì)提出初審意見后，由河南岸街道辦事處會(huì)同工商、稅務(wù)等有關(guān)部門調(diào)查核實(shí)后予以認(rèn)定。2. “住改商”面

7、積應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定認(rèn)定：（1）認(rèn)定“住改商”面積，原則上限于臨路永久性房屋一樓實(shí)際經(jīng)營(yíng)的建筑面積。未按商業(yè)用途設(shè)計(jì)或改建的住宅房屋二樓及二樓以上部分原則上不認(rèn)定為“住改商”面積，確有實(shí)際經(jīng)營(yíng)的從嚴(yán)認(rèn)定；（2）認(rèn)定“住改商”面積，不得超過實(shí)際經(jīng)營(yíng)樓層的房產(chǎn)證證載建筑面積。沒有房產(chǎn)證的，不得超過實(shí)際經(jīng)營(yíng)樓層的依法測(cè)繪建筑面積；（3）實(shí)際經(jīng)營(yíng)樓層中明顯隔斷用于非商業(yè)經(jīng)營(yíng)的部分不得認(rèn)定為“住改商”面積；（4）未經(jīng)依法批準(zhǔn)加建、擴(kuò)建的房屋和臨時(shí)建筑不得認(rèn)定為“住改商”面積。3. “住改商”房屋的補(bǔ)償：（1）經(jīng)認(rèn)定符合條件的“住改商”房屋，參照同區(qū)位國(guó)有出讓商業(yè)用地房屋評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，并按評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的60

8、%給予補(bǔ)償；（2）經(jīng)營(yíng)手續(xù)不夠完善，但在征地預(yù)公告發(fā)布之前，已持續(xù)經(jīng)營(yíng)12個(gè)月以上且在征地預(yù)公告發(fā)布之日和之前仍在經(jīng)營(yíng)的房屋，經(jīng)認(rèn)定可參照“住改商”補(bǔ)償?shù)?，參照同區(qū)位國(guó)有出讓商業(yè)用地房屋評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，并按評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的50%給予補(bǔ)償。（三）征地預(yù)公告發(fā)布之前主體工程已完工但尚未全面建成使用的框架、混合、磚瓦結(jié)構(gòu)的住宅房屋，由權(quán)利人申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃建設(shè)部門會(huì)同國(guó)土資源部門、河南岸街道辦事處認(rèn)定可以給予補(bǔ)償?shù)模瑓⒄毡緱l第（一）項(xiàng)住宅房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。（四）非宅基地上的房屋建筑物，包括工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等各類房屋以及其他地上附著物按照惠州市加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷管理規(guī)定（惠府令第86號(hào)）相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償或

9、按評(píng)估的建筑重置成本給予補(bǔ)償。（五）凡在惠州市城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)未取得規(guī)劃許可或未按照規(guī)劃許可要求進(jìn)行建設(shè)的，或未按照審批權(quán)限批準(zhǔn)的行為；在惠州市范圍內(nèi)違反土地管理法律法規(guī)、土地利用總體規(guī)劃或未取得用地許可的占地建設(shè)行為；超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建（構(gòu)）筑物，以及在本項(xiàng)目征地預(yù)公告發(fā)布之前未經(jīng)合法批準(zhǔn)而非法占用土地建設(shè)或搭建的永久性或臨時(shí)性房屋及其他建（構(gòu)）筑物和本項(xiàng)目征地預(yù)公告發(fā)布后搶建的房屋和其他建（構(gòu)）筑物，一律不予補(bǔ)償。六、安置房建設(shè)、交付和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（一）安置房選址：根據(jù)就近原則選址建設(shè)安置房。（二）安置房交付標(biāo)準(zhǔn)及交付時(shí)間：安置房交付標(biāo)準(zhǔn)為按照國(guó)家房屋建筑工程竣工驗(yàn)收規(guī)定，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合

10、格的毛坯房，計(jì)劃在2020年12月31日前建成交付使用（以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)）。（三）安置房的住宅專項(xiàng)維修資金由拆遷人按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)支付，資金支出納入征地成本，由用地單位承擔(dān)。（四）安置房產(chǎn)權(quán)性質(zhì):安置房建設(shè)用地為國(guó)有劃撥住宅土地。住宅房屋進(jìn)行置換后取得的安置房，按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交地價(jià)和繳交有關(guān)稅費(fèi)后方可進(jìn)入市場(chǎng)交易。七、搬遷補(bǔ)助搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）住宅房屋搬遷補(bǔ)助12元/平方米，按符合居住使用條件的被拆遷房屋建筑面積計(jì)算，每戶不足500元的按500元補(bǔ)助。（二）設(shè)施設(shè)備搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：1. 有線電視遷移裝費(fèi)：468元/戶2. 固定電話移裝費(fèi)：150元/號(hào)3. 空調(diào)拆裝費(fèi)：200元/臺(tái)4. 熱水

11、器移裝費(fèi)：100元/臺(tái)5. 太陽(yáng)能熱水器移裝費(fèi)：500元/臺(tái)6. 網(wǎng)絡(luò)移裝費(fèi)：200元/戶7. 管道燃?xì)膺w移費(fèi)按市發(fā)展改革部門核定的標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷人支付。（三）住宅房屋被拆遷人選擇房屋置換的，按照所選擇的置換房屋的建筑面積和上述標(biāo)準(zhǔn)給予二次搬遷補(bǔ)助費(fèi)，二次搬遷補(bǔ)助費(fèi)在安置房屋建成后通知交付使用時(shí)支付。（四）工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等房屋中的生產(chǎn)設(shè)備、存貨等可以經(jīng)評(píng)估確定搬遷費(fèi)用。八、過渡期安置補(bǔ)助拆遷人向被拆遷人支付過渡期安置補(bǔ)助費(fèi)，被拆遷人一律自行解決過渡期住房，過渡期安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按符合居住使用條件的被拆遷永久性住宅房屋建筑面積計(jì)算，每月12元/平方米，每戶每月不足700元的按7

12、00元補(bǔ)助，一次性補(bǔ)助6個(gè)月。（二）選擇房屋置換的，過渡期安置補(bǔ)助費(fèi)分段計(jì)算，從搬遷騰空房屋之日起6個(gè)月內(nèi)，按符合居住使用條件的被拆遷永久性住宅房屋建筑面積計(jì)算，每月12元/平方米，每戶每月不足700元的按700元補(bǔ)助。從第7個(gè)月開始，按所選擇的置換房屋建筑面積計(jì)算，每月12元/平方米，補(bǔ)助至安置房屋建成后通知交付使用之日后90日止，補(bǔ)助款每6個(gè)月支付一次。九、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償因征收集體土地的房屋拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被拆遷前的經(jīng)營(yíng)效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。（一）經(jīng)營(yíng)性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。1. 按實(shí)際經(jīng)營(yíng)的被拆遷永久性房屋建筑面積，首層商鋪每月60元/平方米，二樓及以上每

13、月30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，給予被拆遷人一次性6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。2. 被拆遷人要求按評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償?shù)?，房屋被拆遷前的效益原則上以房屋拆遷前1年內(nèi)實(shí)際月平均稅后利潤(rùn)為準(zhǔn)，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤(rùn)的，按上年度本地區(qū)同行業(yè)平均稅后利潤(rùn)額或者同類房屋市場(chǎng)租金計(jì)算。停產(chǎn)停業(yè)期限按6個(gè)月計(jì)算。（二）工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。1. 工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償條件：（1）在征地預(yù)公告發(fā)布之前，取得合法、有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（2）工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)登記的營(yíng)業(yè)地址與被拆遷房屋地址相同；（3）在征地預(yù)公告發(fā)布之前，經(jīng)稅務(wù)登記且持續(xù)依法納稅。2. 工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

14、（1）按符合使用條件的被拆遷永久性工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)房屋建筑面積，每月12元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，給予被拆遷人一次性6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。（2）被拆遷人要求按評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償?shù)模课荼徊疬w前的效益原則上以房屋拆遷前1年內(nèi)實(shí)際月平均稅后利潤(rùn)為準(zhǔn)，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤(rùn)的，按上半年度本地區(qū)同行業(yè)平均稅后利潤(rùn)額或者同類房屋市場(chǎng)租金計(jì)算。停產(chǎn)停業(yè)期限按6個(gè)月計(jì)算。（三）對(duì)承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。被拆遷人與承租人的房屋租賃合同由簽約雙方依法處理，拆遷實(shí)施單位可以給予協(xié)助。對(duì)征地預(yù)公告發(fā)布之前已簽訂房屋租賃合同，征地預(yù)公告發(fā)布之日仍在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并根據(jù)拆遷實(shí)施單位的要求，按時(shí)搬遷騰空房屋的承租人

15、，給予承租人一次性6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。租賃“住改商”房屋經(jīng)營(yíng)的，按出租人“住改商”房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；租賃工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)房屋生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，按照出租人工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。但是，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議之日租賃合同的剩余租賃期限不足6個(gè)月的，按照實(shí)際剩余租賃期限補(bǔ)償。十、獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議并搬遷騰空房屋的，拆遷人給予限時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)符合房屋置換條件的住宅房屋被拆遷人選擇一次性貨幣補(bǔ)償?shù)模黾幼≌课葸x擇貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)。（一）房屋被拆遷人自拆遷實(shí)施單位送達(dá)評(píng)估機(jī)構(gòu)的分戶評(píng)估報(bào)告之日起15日內(nèi)、30日內(nèi)、45日內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，并按照協(xié)議約定時(shí)間搬

16、遷騰空房屋交付給拆遷實(shí)施單位清拆的，按符合使用條件的被拆遷永久性房屋建筑面積，分別給予每平方米300元、200元、100元限時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。限時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金每戶最少2萬元，最多10萬元。雜物間、牲畜舍和簡(jiǎn)易房等附屬用房不計(jì)算獎(jiǎng)勵(lì)金。超過45日后簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者未按照補(bǔ)償安置協(xié)議約定的時(shí)間搬遷騰空房屋交付拆遷實(shí)施單位清拆的，不予（或取消）此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。（二）鼓勵(lì)符合房屋置換條件的住宅房屋被拆遷人選擇一次性貨幣補(bǔ)償。對(duì)符合房屋置換條件的住宅房屋被拆遷人自愿放棄房屋置換，全部選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模圆疬w實(shí)施單位送達(dá)評(píng)估機(jī)構(gòu)的分戶評(píng)估報(bào)告之日起15日內(nèi)、30日內(nèi)、45日內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，并按照協(xié)議約定時(shí)間搬遷騰空房屋交付給拆遷實(shí)施單位清拆的，在按本條第（一）項(xiàng)給予限時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)的基礎(chǔ)上，每平方米增加住宅房屋選擇貨幣補(bǔ)償一次性獎(jiǎng)勵(lì)金500元，兩項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)金合計(jì)每戶最低3萬元，最高24萬元。超過45日后簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者未按照協(xié)議約定時(shí)間搬遷騰空房屋交付給拆遷實(shí)施單位清拆的，不予（或取消）此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。（三）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽約順序與安置房選擇的先后順序掛鉤，先簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，先選擇安置房。十一、其他（一）被拆遷的永久性房屋所占用的集體土地面積及房屋