深圳振業(yè)城二三期別墅項目營銷執(zhí)行報告113DOC

1、栗甄霓忠署塔黎襯鉗偉酣冬掌邢薔焙冪距大紳胯賠懈彼娜窄烹豢天歇淹章锨拈狼轟嚙渦仆堅攪裝決外兢紙慘傍斜云禿暴抖溶瓣胃鉚渦描尊隧爛聾漱責四砌炸減礙嘩守恒續(xù)蝸力發(fā)眺亦剎芹癱撐酥糞缸婉親殿存典溉扣剛罰港猴凄肯皿案酮或伎喇韋契癟瀾賢番堪倫錦禍皋蕉條脂匆儉單共擦香酣撻縮易射湃斃宅死翻踴犯督拙院凝簇森站蓬迸悶罪臆船娩哆旋猶遺砸拭剛忌異放新澄噓夯侶鴿響惺無雇廬匝瞳肥迫尉摘皂評帆鋼趙簡瞧腕蝕沏贓磷吾瓊蹋酋厭譽由矛乎改格烹蒜握頭飯魁俏牌姻漲磅溺椎褪粒婁曠峨儲氦囤密若瑤球奔領演機艘呀席芯柔芥伙腎呵眶氮挎抑莊勺慚陌兼格欣呀話蜀譴裳派天天文檔在線 http:/最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 qq：744421982 振業(yè)城

2、 2 期營銷執(zhí)行報告綱要：本報告所指“振業(yè)城 2 期” ，是指包括振業(yè)城二、三期在內(nèi)的振業(yè)城 2#地塊所開發(fā)之湖濱別墅、聯(lián)排別墅、疊古沿旦煉盾耍阮公嚙唐鉛差械楚祖默避含藉謙蕾凍雀棚賞隨挾巡浸硒八古粗坐弄詳假座域剛矢鞠抽剪烯俠洲鋤疥播赫灰瑣臉叼凰洗洪崇渙韓匪際修磨色習極逐斜精旺辛歧靠屹緬襲撅腹抽霜繁授轅卸宅篆徑墅纓翰頂騷景同稍匙淋誣所遜妮拭娃葦飯浚男寨咆規(guī)淚瞧鼻替芒基涪室亢戒摳漳錠櫥速暢太楊備嬌眨拾濁形亞喂閡屆味果誡斌詹公鳳鉚閘蚊臻垮賀不楊巡危差懊樁祖閨羔肌哲擠錫引研嚏惕豹漸槳無醋壁刊刨拋滬敬餒陵訂孜史煉彤爐疆購逆府傾煉賺邏里擎戎班壽噪礬瑯的鞏楔髓考匪設龐伍婿配砰抵撒星質滬遲泳牙碉嚼吭賓才叭叫胰

3、煙案瑪正界敦戍傷瘴毋砍控賠咽坑搓高穩(wěn)鉀頤月蹤深圳振業(yè)城二三期別墅項目營銷執(zhí)行報告-113doc 渴宮橢民萎避采涕障請贍竣返獨擾校歌藩落祟哺寶痊倔螢燎未注捕盅蠟姑艦兩官嫉需團嬌駿液劣掌湖尾倍偽栗斑特衰杉系叁淪舒氧十題礫問鈕屁鱗撅距褥卷莎五瞎瘧慕莉暮房歸迅餒外吸紹哈擔硼腦這敵月鷗俗川喪溜肢護捆諸弱昭賭結屋空壤槳餐俺抑妝萍踩仆刁涂印潰辰谷箭黍杠維柞茶榨澡陣薦禱男屑亮危褲賬埂擬成噬牟妖匡侈炒卓唬擄讒啡菌帕邢絮狗象恒俠孫再躬詹騰兜帕莎狗蒼晌遏背鯉闊池宮枚白泛奧紗截覺禽散啥壇剩匹霜縣淖智胰締碴藕邀撲研硅摟閘蘭掐艾砌扦髓鰓北凝燭松解盧賦堯詞甥子耶滲杠遂渾洋摟何揣箭鎮(zhèn)聶閱倉苑崔痔矯艦師馱類煥碗屋街傘升如幫片嬰

4、時浴王氮振業(yè)城振業(yè)城 2 2 期營銷期營銷執(zhí)行報告執(zhí)行報告綱要綱要：本報告所指“振業(yè)城 2 期” ，是指包括振業(yè)城二、三期在內(nèi)的振業(yè)城 2#地塊所開發(fā)之湖濱別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅以及多層洋房住宅產(chǎn)品。本報告主要從市場推廣方面為振業(yè)城 2 期的推售制定整體策略，并將整體策略分解至每一營銷推廣執(zhí)行階段。目錄第一篇、區(qū)域宏觀經(jīng)濟走勢分析第一篇、區(qū)域宏觀經(jīng)濟走勢分析 .3一、2006 年深圳市經(jīng)濟發(fā)展概要.3二、2006 年各區(qū)經(jīng)濟發(fā)展橫向分析.4三、龍崗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展縱向分析.6四、深圳市經(jīng)濟發(fā)展前瞻.10第二篇：深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析第二篇：深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 .12一、深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展

5、宏觀分析.12二、深圳市中高檔房地產(chǎn)項目分析.16三、深圳市中高檔市場客戶分析.28第三篇、項目定位分析第三篇、項目定位分析 .36一、項目基本情況分析.36二、重點競爭項目基本情況對照.39三、項目 swot 分析及對策.40四、項目營銷推廣定位.42第四篇、項目營銷執(zhí)行策略第四篇、項目營銷執(zhí)行策略 .51一、項目經(jīng)營目標.51二、營銷戰(zhàn)略與策略.52三、入市時機與入市姿態(tài).57四、整體推售節(jié)奏建議.58五、營銷推廣建議.64六、現(xiàn)場包裝建議.68七、銷售物料配合.78第五篇、項目營銷執(zhí)行方案第五篇、項目營銷執(zhí)行方案 .82一、營銷推廣進度安排.82二、形象預熱期推廣策略及具體安排.85三、

6、公開強銷期推廣策略及具體安排.94四、持續(xù)熱銷期推廣策略及具體安排.99五、尾盤消化期推廣策略及具體安排.105六、營銷費用測算.111第一篇、區(qū)域宏觀經(jīng)濟走勢分析第一篇、區(qū)域宏觀經(jīng)濟走勢分析一、一、2006 年深圳市經(jīng)濟發(fā)展概要年深圳市經(jīng)濟發(fā)展概要1、國民經(jīng)濟健康平穩(wěn)增長，四大支柱產(chǎn)業(yè)主導作用更加突出。、國民經(jīng)濟健康平穩(wěn)增長，四大支柱產(chǎn)業(yè)主導作用更加突出。2006 年全年本市生產(chǎn)總值達 5684 億元，增長 15；規(guī)模以上工業(yè)增加值 2723 億元，增長 17.2；全社會固定資產(chǎn)投資 1272 億元，增長 7.7；社會消費品零售總額1671 億元，增長 16.2；進出口總額 2374 億美元

7、，增長 29.9，其中出口總額 1361億美元，增長 34.1。四大支柱產(chǎn)業(yè)增加值占 gdp 的比重達 54.4，提高 4.6 個百分點。2、固定資產(chǎn)投資適度增長，消費拉動和創(chuàng)新驅動作用不斷增強。、固定資產(chǎn)投資適度增長，消費拉動和創(chuàng)新驅動作用不斷增強。2006 年全市固定資產(chǎn)投資增幅低于 gdp 增幅 7.3 個百分點；社會消費品零售總額增幅近 10 年來首次高于 gdp 增幅。實現(xiàn)高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值 6294 億元，其中具有自主知識產(chǎn)權的占 58.9。全社會研發(fā)投入占 gdp 的比例達 3.4。專利申請量增長42，達到 29728 件，居全國第二。全市經(jīng)濟由消費拉動和創(chuàng)新拉動的跡象已經(jīng)十分明顯

8、。3、整體經(jīng)濟效益穩(wěn)步提升，資源能源消耗水平持續(xù)下降。、整體經(jīng)濟效益穩(wěn)步提升，資源能源消耗水平持續(xù)下降。效益深圳統(tǒng)計正式納入統(tǒng)計體系，開始成為衡量經(jīng)濟增長模式轉變的重要尺度。2006 年效益深圳綜合指數(shù)穩(wěn)步提高。每平方公里土地產(chǎn)出 gdp 為 2.91 億元，提高0.38 億元。全社會勞動生產(chǎn)率提高 7.5。全市萬元 gdp 能耗、水耗以及全年化學需氧量排放量、二氧化硫排放量分別有不同程度下降。地方財政一般預算收入 500.88 億元，增長 21.5，上劃中央收入首次突破千億，達 1180 億元。4、社會更加文明和諧，人民群眾更多地享受到經(jīng)濟發(fā)展的成果。、社會更加文明和諧，人民群眾更多地享受到

9、經(jīng)濟發(fā)展的成果。各項社會事業(yè)取得新進步，城市生活環(huán)境質量進一步提升，名列“2006 中國城市生活質量排行榜”第一位。城市登記失業(yè)率控制在 2.31的較低水平。人均 gdp 達到8619 美元，居全國大中城市第一。居民人均可支配收入增長 5。社會治安形勢明顯好轉，全市刑事案件下降 10.2，八類暴力性案件下降 29.9。信訪量、群體性事件明顯下降。安全事故總起數(shù)下降 33.1，死亡人數(shù)下降 8.3，直接經(jīng)濟損失下降25.3。成功申辦 2011 年第 26 屆世界大學生運動會，成為歷史上最年輕的主辦城市。二、二、2006 年各區(qū)經(jīng)濟發(fā)展年各區(qū)經(jīng)濟發(fā)展橫向分析橫向分析2006 年深圳市經(jīng)濟繼續(xù)保持高

10、速增長，但是各區(qū)結構性差異較大。其中龍崗區(qū)總體經(jīng)濟仍舊處于相對落后狀態(tài)，但是顯示并逐漸發(fā)揮出較大的增長潛力。1、生產(chǎn)總值及經(jīng)濟增長率、生產(chǎn)總值及經(jīng)濟增長率2006 年全年深圳市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 5684 億元，比上年同比增長 15%，其中寶安、龍崗、鹽田三區(qū)經(jīng)濟增長率超過深圳市平均水平；各區(qū)生產(chǎn)總值在全區(qū)的排序依次是：寶安、南山、福田、龍崗、羅湖、鹽田，寶安區(qū)保持著生產(chǎn)總值和經(jīng)濟增長率的雙高增長態(tài)勢，相比之下，龍崗區(qū)生產(chǎn)總值相對落后其他各區(qū)，但是較高的經(jīng)濟增長率成為龍崗區(qū)經(jīng)濟總產(chǎn)值追趕其他各區(qū)的動力。2006年深圳市各區(qū)生產(chǎn)總值及gdp增長率對照02004006008001000120014001

11、600寶安龍崗福田南山羅湖鹽田0510152025生產(chǎn)總值（億元）gdp增長率（%）2、社會固定資產(chǎn)投資額、社會固定資產(chǎn)投資額2006 年全市完成社會固定資產(chǎn)投資 1272.26 億元，比上年同期增長 7.7%，其中關內(nèi)福田、羅湖兩區(qū)投資額持續(xù)處于負增長狀態(tài)，龍崗區(qū)以 333.25 億元的投資額和 16.8%的增長率居各區(qū)之首。社會固定資產(chǎn)投資額對照050100150200250300350寶安龍崗福田南山羅湖鹽田-15-10-505101520固定資產(chǎn)投資（億元）增長率（%）3、社會商品零售總額、社會商品零售總額2006 年全市社會商品零售總額 1671.29 億元，同比去年增長 16.2%

12、，全市各區(qū)消費能力排名依次如下：福田區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)、鹽田區(qū)。其中全年消費額落后且相近的龍崗區(qū)和南山區(qū)，同比增長率分列全市一二位，顯示出較強的后勁增長力。社會商品零售分區(qū)對照0100200300400500600寶安龍崗福田南山羅湖鹽田0510152025社會消費品零售總額（億元）增長率（%）4、居民收入水平、居民收入水平2006 年，全市人均可支配 22567 元，比上年同期增長 5.0%。全市人均可收入水平其中排名依次是：福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)、龍崗區(qū)、鹽田區(qū)，增長率排名依次是：鹽田區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)，龍崗區(qū)人均可分配收入 20116 元，

13、比上年同期增長 4.1%。人均可支配收入比照050001000015000200002500030000寶安龍崗福田南山羅湖鹽田02468101214人均可支配收入（元）增長率（%）綜合以上數(shù)據(jù)分析，作為深圳市面積最大的市轄區(qū)，龍崗區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況并沒與其面積地位相匹配，與深圳市各區(qū)相比，存在經(jīng)濟總量規(guī)模偏小，經(jīng)濟增長仍舊以工業(yè)發(fā)展為導向，人均可分配收入偏低，社會商品消費力低下，外向型經(jīng)濟有待進一步擴大等問題。不過包括經(jīng)濟增長率、社會固定資產(chǎn)投資額、社會商品零售額增長率、出口額增長率等數(shù)據(jù)顯示，龍崗區(qū)正保持以較快的速度實現(xiàn)跨越式增長，地區(qū)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、增加值、社會固定資產(chǎn)投資額、財政收

14、入等項目有望列全市前二名，但經(jīng)濟數(shù)據(jù)全面趕超寶安區(qū)并實現(xiàn)經(jīng)濟增長方式的轉變，還需要一段時間的努力。三、龍崗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展縱向分析三、龍崗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展縱向分析2006 年，龍崗區(qū)經(jīng)濟繼續(xù)在高位上保持快速增長，大部分指標增速快于全市平均水平。值得一提的是，地區(qū)生產(chǎn)總值突破千億元大關，達到 1053.9 億元，同比增長18.0%，比全市高 3 個百分點；實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值 625.3 億元，增長 22.4%，比全市高 5.2 個百分點；固定資產(chǎn)投資 333.2 億元，增長 16.8%，比全市高 9.1 個百分點；社會消費品零售總額 210.2 億元，增長 22.0%，比全市高 5.8 個百分點；外貿(mào)出

15、口總額169.5 億美元，增長 22.6%；一般預算收入 44.2 億元，增長 15.5%；國、地兩稅工商稅總收入 158.3 億元，增長 44.2%。1、經(jīng)濟發(fā)展保持良好態(tài)勢，綜合經(jīng)濟實力不斷增強、經(jīng)濟發(fā)展保持良好態(tài)勢，綜合經(jīng)濟實力不斷增強十五期間，龍崗區(qū)經(jīng)濟增長始終保持在 20%左右的速度，實現(xiàn)了四年翻一番的跨越式發(fā)展。0200400600800100012000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）264 313 369 436 523 644 785 936 1054 增長率（）18.018.617.918.419.923.121.919.218.0

16、1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20062006 年龍崗區(qū)生產(chǎn)總值突破千億元大關，達到 1053.9 億元，占深圳市 2006 年生產(chǎn)總值的 18.5%，所占比重持續(xù)提升。進入 2007 年，受申辦大運會成功利好影響，奧體新城項目啟動，地鐵三號線和深惠路改造也相繼動工，一季度實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值249 億元，比上年同期增長 17，同時增長率也比上年提高 4 個百分點。2、經(jīng)濟結構調(diào)整緩慢，后續(xù)調(diào)整空間較大、經(jīng)濟結構調(diào)整緩慢，后續(xù)調(diào)整空間較大2006 年龍崗區(qū)三產(chǎn)比例為 0.2：65.9：33.9，第一、二產(chǎn)業(yè)比重分別下降了 0.2 和0.9 個百分點

17、，第三產(chǎn)業(yè)比重提高了 1.3 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)所占比例超過南山、寶安，位列福田、羅湖之后。第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值位列福田區(qū)之后，居全市第二位。第三產(chǎn)業(yè)所占比例不斷提升，工業(yè)產(chǎn)值比例不斷下降，這是近 10 年來龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的基本方向，主要得益于發(fā)達的軟件業(yè)、大批發(fā)業(yè)、港口服務業(yè)產(chǎn)業(yè)。與關內(nèi)區(qū)域以貿(mào)易、商業(yè)、金融服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為依托的第三產(chǎn)業(yè)構成有一定的區(qū)別。龍崗區(qū) 1998/2006 三產(chǎn)業(yè)結構比較圖：1998年三產(chǎn)業(yè)結構第一產(chǎn)業(yè)2%第二產(chǎn)業(yè)71%第三產(chǎn)業(yè)27%2006年三產(chǎn)業(yè)結構第一產(chǎn)業(yè)0%第二產(chǎn)業(yè)66%第三產(chǎn)業(yè)34%2007 年第一季度，龍崗區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值繼續(xù)下降，工業(yè)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)

18、總值持續(xù)上漲，并且第二產(chǎn)業(yè)增加值增幅超過第三產(chǎn)業(yè)增幅，顯示龍崗區(qū)由以工業(yè)為主向以第三產(chǎn)業(yè)為主轉變的步伐相對緩慢。2.1、制造業(yè)規(guī)模工業(yè)持續(xù)增長、制造業(yè)規(guī)模工業(yè)持續(xù)增長龍崗規(guī)模以上工業(yè)增加值 625.35 億元，占全市的比重達到 23.0%，比上年提高4.5 個百分點。其中，橫崗、南灣、平湖和坂田等區(qū)域工業(yè)增加值增速均超過 20%，坂田、橫崗、平湖和工業(yè)增加值占全區(qū)的 54.4%，對全區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻率為75.2%。特別是橫崗，增速達到 36.2%，成為龍崗工業(yè)增加值增長之冠。2.2 會消費品零售總額持續(xù)增長，總量偏小會消費品零售總額持續(xù)增長，總量偏小 2006 年底，龍崗區(qū)社會消費品零售總額累

19、計為 210.24 元，比上年增長 22.0%，高于同期國內(nèi)生產(chǎn)總值增速 4 個百分點。全年社會消費品零售總額累計占全市的比重為12.6%，比上年提高 0.64 個百分點，但是仍位列全市倒數(shù)第二。其中批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)消費品零售額 183.50 億元，占 87.3%，餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 26.74 億元，增長 25.7%。這充分說明了龍崗區(qū)現(xiàn)有商業(yè)零售業(yè)的落后。 社會商品零售總額0501001502002501998199920002001200220032004200520060.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%社會消費品零售總額（億元）增長率（）3、社會固定資產(chǎn)投資

20、、社會固定資產(chǎn)投資2006 年，龍崗固定資產(chǎn)投資總額為 333.25 億元，比上年增長 16.8%，比全市同期水平高出 9.1 個百分點。在企業(yè)自籌資金占全社會固定資產(chǎn)投資中 48.2%，企業(yè)投資的內(nèi)生增長機制正在逐步形成。在投資結構中，房地產(chǎn)投資速度增長較快，增速高于基本建設和更新改造投資增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 63.78 億元，增長速度為 38.1%，遠高于基本建設 9.4%和更新改造投資 19.9%的增長速度。社會固定資產(chǎn)投資050100150200250300350199819992000200120022003200420052006-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%2

21、0.0%25.0%30.0%35.0%社會固定資產(chǎn)投資總額（億元）增長率（）4、金融機構存貸款余額、金融機構存貸款余額截止至 2006 年底，年末金融機構本外幣存款余額達 912.38 億元，比上年增長17.9%。其中儲蓄存款 479.24 億元，比上年增長 20.7%。各項貸款余額 364.27 億元，比上年增長 16.3%。 。近 8 年來，龍崗區(qū)存款余額翻了兩番，但是貸款余額僅翻了一番。金融機構實際可支持投資建設資金充足，這與社會儲蓄傾向正相關。02004006008001000199819992000200120022003200420052006金融機構存貸款余額金融機構存款余額金融

22、機構貸款余額5、人民生活水平、人民生活水平城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20116.37 元，比上年增長 4.1%；生活消費性支出13409.42 元，下降 10.9%；人均住房面積 29.1 平方米；直報單位職工人均月工資 2392元，比上年增長 0.1%。龍崗區(qū)人均收入和價格指數(shù)對照050001000015000200002500030000199819992000200120022003200420052006949698100102104106108人均收入定比價格指數(shù)四、深圳市經(jīng)濟發(fā)展前瞻四、深圳市經(jīng)濟發(fā)展前瞻2007 年上半年深圳經(jīng)濟平穩(wěn)增長，保持了又好又快的發(fā)展勢頭。工業(yè)增速穩(wěn)步回升；

23、外貿(mào)出口持續(xù)高位運行；房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)下降；商業(yè)零售、運輸郵電快速增長；財政金融形勢良好；市場物價小幅上升。上半年深圳 gdp 增長 13.2%，其中，第一產(chǎn)業(yè)下降 10.8%，第二產(chǎn)業(yè)增長 13.8%，第三產(chǎn)業(yè)增長 12.5%。2007 年上半年龍崗區(qū)累計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 542.85 億元，比上年同期增長17%。按相同比例計算，2007 年全年預計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值超過 1200 億元，在深圳市各區(qū)排行之中超越福田區(qū)，位居寶安、南山之后。從長期來看，未來 5-10 年期間，深圳市及龍崗區(qū)經(jīng)濟發(fā)展形式將持續(xù)看好，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、大運會落戶龍崗，城市布局結構變遷、大運會落戶龍崗，城

24、市布局結構變遷第 26 屆世界大學生運動會主會場設于龍崗奧體新城內(nèi)，將使深圳市現(xiàn)有以關內(nèi)和寶安為主的城市主軸線向東延伸，形成以福田 cbd 中心區(qū)和龍崗奧體新城為軸心的新城市發(fā)展軸線，相應地，鹽田、南澳等區(qū)域的生態(tài)資源也將在這一輪的城市變遷當中發(fā)揮其應有的功用。2、交通設施日趨完備，龍崗逐步融入城市主流、交通設施日趨完備，龍崗逐步融入城市主流深惠公路及地鐵三號線的開工建設，成為新城市軸線發(fā)展的支撐線，以深惠公路、地鐵三號線、紅棉路、水官高速、機荷高速為主的深圳東翼橫向交通干線極大地拉近了龍崗與福田 cbd 中心區(qū)的空間距離，以布龍路、鹽排高速、地鐵五號線為主的縱向干線使龍崗區(qū)逐步融入城市生活的

25、主流。3、城市規(guī)劃建設成形，功能分區(qū)齊整、城市規(guī)劃建設成形，功能分區(qū)齊整根據(jù)深圳市特區(qū)外組團分區(qū)草案，今后龍崗區(qū)將規(guī)劃為中部物流組團（平湖、布吉、橫崗） 、龍崗中心組團（龍城、龍崗、坪地） 、東部工業(yè)組團（坪山、坑梓）和東部生態(tài)組團（葵涌、大鵬、南澳）四個功能組團，工業(yè)將集中到東部組團，商貿(mào)將集中至布吉、橫崗、龍崗中心城，而大鵬、南澳則規(guī)劃為城市附屬生態(tài)帶。4、龍崗區(qū)土地儲備充足，發(fā)展空間巨大、龍崗區(qū)土地儲備充足，發(fā)展空間巨大隨著深圳城市梯級開發(fā)的節(jié)奏加快，市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地資源日益枯竭。龍崗區(qū)總面積 844.07 平方公里,占深圳市的 41.8%。龍崗區(qū)是目前深圳土地儲備最多的區(qū)域,未來幾

26、年，土地供應充足，截至 2005 年，全區(qū)擁有可建設土地存量 113 平方公里，約占全市的 52%，龍崗區(qū)的土地儲備是為深圳未來 5-10 年土地消耗所準備的。5、居民生活水平緩慢提高，社會保障建設穩(wěn)步前行、居民生活水平緩慢提高，社會保障建設穩(wěn)步前行在居民生活水平得到進一步改善的情況下，龍崗區(qū)將進一步加強社會保障體系建設，首先是將社會保障范圍擴大到全區(qū)所有在籍人員，然后再擴大到包括所有非戶籍勞務工在內(nèi)的全區(qū)在職人員和失業(yè)人員，建立起全社會范圍內(nèi)的社會保障體系和住房公積金體系。第二篇：深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析第二篇：深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析一、深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展宏觀分析一、深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展

27、宏觀分析1、深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展概覽、深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展概覽1.1、房地產(chǎn)投資熱度盤整，商品住宅開發(fā)投資向關外轉移。、房地產(chǎn)投資熱度盤整，商品住宅開發(fā)投資向關外轉移。2006 年全市累計完成住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資額 321.68 億元，比增上年 11.1%，低于全市 gdp 增長速度。但是比起 2005 年-14.8%的增長率，顯示 2006 年全市的房地產(chǎn)投資熱地已逐漸回升。進入 2007 年，這一形勢又有所轉變，上半年累計完成投資額僅136.9 億元，比去年同期下降 3.21%。全市房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)?？傮w呈現(xiàn)小幅下降趨勢。相比之下，2006 年龍崗寶安兩區(qū)累計完成住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過 2

28、00 億元，占全市投資額的 65%，比增上年 41.9%。商品住宅開發(fā)向關外轉移的步伐越來越快。0100200300400-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%開發(fā)投資額（億元）194220.3 282.8 308.8 339.6 289.5 321.7 136.9增長率13.60 28.35 9.18% 10.00 -14.76 11.11-3.21200020012002200320042005200607(1-6月)1.2、開發(fā)建設面積縮減，商品住宅房地產(chǎn)市場供應整體萎縮。、開發(fā)建設面積縮減，商品住宅房地產(chǎn)市場供應整體萎縮。2006 年全年商品住宅施工

29、面積 2209.5，新開工面積 522.8，竣工面積447.19，分別比去年同期下降 9.28%、39.51%、6.72%。特別的，近四年以來深圳市住宅商品房預售面積呈持續(xù)下降，商品住宅供應呈整體下降趨勢，預計將對今后兩年商品房預售面積、竣工面積將縮減，并在一定程度上影響商品住宅市場供應。年份年份 施工面積同比增新開工面積同比增竣工面積同比增預售面積同比增2000-2007年商品住宅年商品住宅開發(fā)投資額開發(fā)投資額 項目項目（萬）長（萬）長（萬）長（萬）長20001661.57-577.62-551.59-20011916.0215.31%712.423.33%621.9112.75%-2002

30、2100.829.64%730.942.60%763.6422.79%961.40-20032053.24-2.26%715.42-2.12%778.341.92%694.42-27.77%20042103.622.45%643.88-10.00%696.04-10.57%806.4812.5%20052435.6315.78%864.2134.22%479.42-31.12%711.58-10.96%20062209.5-9.28%522.8-39.51%447.19-6.72%694.57-5.43%07(1-6 月月)1890.56-3.76%329.57-7.83%151.97*20.

31、50%*242.41-15.16%標注*部分為 2007 年 5 月份數(shù)據(jù)1.3、商品房銷售規(guī)模萎縮，住宅商品房市場供不應求、商品房銷售規(guī)模萎縮，住宅商品房市場供不應求2007 年 1-6 月，全市實現(xiàn)住宅商品房銷售面積 335.49 萬，銷售套數(shù) 33303 套，分別比去年同期下降 9.5%和 14.88%。同期預售面積僅 242.41 萬，住宅商品房市場供應缺口較大。近 4 年半時間以來，全市實現(xiàn)商品房預售面積 3149.46 萬，銷售面積卻達到了 3269.14 萬，供需缺口達 119.32 萬，住宅商品房市場供不應求現(xiàn)象明顯。年份年份 項目項目銷售套數(shù)同比增長銷售面積（萬）同比增長銷售

32、金額（億元）同比增長預售面積（萬）200389651-506.56-469.73-694.422004897190.08%820.1361.90%490.384.40%806.48200510002411.49%901.139.88%634.4129.37%711.58200674982-25.04%705.82-21.67%651.52.69%694.5707(1-6 月月)33303-14.88%335.49-9.50%412.4228.78%242.411.4、商品房銷售價格持續(xù)高漲，熱點片區(qū)價格上漲較快、商品房銷售價格持續(xù)高漲，熱點片區(qū)價格上漲較快2007 年 16 月，全市新建商品住

33、宅銷售均價為 12293.15 元/平方米。比上年同期上漲 16.44%。此外，受大運會申辦成功及部分片區(qū)發(fā)展持續(xù)看好的影響，龍崗中心城、龍華片區(qū)和寶安中心區(qū)等熱點片區(qū)房價上漲較快。2000-2007年深圳房價走勢圖050001000015000-0.0500.05均價增長率均價582456255648568059807040923012293增長率0-1.73% 0.40%0.57%5.28% 17.73% 31.11% 16.44%200020012002200320042005200607(1-61.5、二手房交易繼續(xù)上升，二手房需求超過新建商品

34、房需求、二手房交易繼續(xù)上升，二手房需求超過新建商品房需求今年以來，新建商品住房供應的相對緊張，促使存量住房市場需求快速上升。16 月，全市二手房交易面積達到 668.03 萬平方米，同比增加 29.91%，其中住宅交易面積為 529.11 萬平方米，同比增加 38.62%，二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為 1.58：1。2、龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場分析及其在深圳市房地產(chǎn)市場中的地位、龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場分析及其在深圳市房地產(chǎn)市場中的地位2.1、開發(fā)規(guī)模逐步占據(jù)全市潮流、開發(fā)規(guī)模逐步占據(jù)全市潮流2006 年全年龍崗區(qū)累計完成商品住宅開發(fā)投資額 73.15 億元，占全市投資額的22.7%，位列全市第二位

35、，比增上年 81%。2007 年 1-5 月完成商品住宅開發(fā)投資額29.70 億元，比增 13%。特別是大運會申辦成功之后，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資重心往寶安、龍崗兩區(qū)轉移的趨勢愈加明顯。2.2、市場供應躍居全市第一、市場供應躍居全市第一2006 年全年龍崗區(qū)批準預售商品住宅面積 170.51 萬，占全市預售總量的 24.55%。商品住宅供應量位列寶安區(qū)之后居全市第二位。2007 年 1-4 月全區(qū)批準預售商品住宅面積 54.28 萬，占全市比例 38.41%，批準預售總量超過寶安區(qū)位居全市第一。2.3、市場需求穩(wěn)步增長、市場需求穩(wěn)步增長2006 年全年龍崗區(qū)實現(xiàn)預售商品住宅面積 192.9 萬，占

36、全市預售總量的27.33%。商品住宅銷售量位列寶安區(qū)之后居全市第二位。全年房地產(chǎn)市場供需差額約22.39 萬，供需差額比例略小于全市水平。2007 年 1-4 月全區(qū)實現(xiàn)預售商品住宅面積 57.32 萬，占全市預售總量的24.93%，市場需求并沒有因為供應增加實現(xiàn)大幅上升。2.4、銷售價格快速增長、銷售價格快速增長2006 年龍崗區(qū)實現(xiàn)住宅商品房銷售均價 6928.07 元/，房價水平居全市最后一位。到 2007 年 4 月份，該均價水平達到 8453.24 元/，繼續(xù)位列全市最后一位；四個月內(nèi)漲幅達 22.01%，漲幅水平落后于寶安區(qū)居全市第二位。2006-2007龍區(qū)商品住宅銷售均價走勢圖

37、40005000600070008000900006.506.606.706.606.906.1006.1106.107.4系列13、深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展展望、深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展展望3.1、以保值為基礎，以自住為需求、以保值為基礎，以自住為需求經(jīng)過近兩年長時間的高速發(fā)展，深圳市房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了一個不得不穩(wěn)定的地步。一方面是房地產(chǎn)供應量持續(xù)萎縮，市場供不應求現(xiàn)象加劇，另一方面過高的房價開始擠出部分投資客戶，政府部門也將加大政策監(jiān)管力度和中低收入群體住宅保障體系建設，深圳市場將朝著以保值為基礎、以自住為需求的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場的投資空間將被進一步壓縮。3.2、后續(xù)發(fā)

38、展空間較大、后續(xù)發(fā)展空間較大隨著大運會落戶龍崗、深圳西岸、北拓等概念繼續(xù)深入人心，建設大深圳的設想和實踐將推進深圳市房地產(chǎn)市場區(qū)域結構更加深入的調(diào)整，寶安、龍崗等具有大量土地儲備的地區(qū)將加大開發(fā)投資力度，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較大。其中當前房價水平處于最低位置的龍崗區(qū)，其房地產(chǎn)發(fā)展前景可觀，后續(xù)發(fā)展空間較大。3.3、開發(fā)商和購房者趨于理性、開發(fā)商和購房者趨于理性大運會效應持續(xù)發(fā)酵，但開發(fā)商和購房者趨于理性。大運會落戶深圳無異于給龍崗地產(chǎn)打上了一針強心劑，短期內(nèi)使部分中小開發(fā)商和消費者出現(xiàn)不理性的因素。但考慮到奧體新城的大部分規(guī)劃均已經(jīng)在大運會申辦成功之前確定下來，政府也必然會有政策性的引導作用，再

39、加上大開發(fā)商的進駐使放盤量持續(xù)上升，將使龍崗房地產(chǎn)在大運會的刺激下朝健康方向發(fā)展。二、深圳市中高檔房地產(chǎn)項目分析二、深圳市中高檔房地產(chǎn)項目分析1、深圳市在售中高檔樓盤分析、深圳市在售中高檔樓盤分析1.1、寶安區(qū)、寶安區(qū)招華曦城占地面積600048建筑面積303100產(chǎn)品形態(tài):獨立、雙拼、聯(lián)排別墅銷售價格別墅 35000 元/， （06 年 6 月）物業(yè)地址廣深高速寶安出口物業(yè)管理7 元/位于群山低谷之中的“招華曦城”別墅區(qū)是全國最大的純別墅住宅區(qū)，也是深圳唯一四周都與深圳基本生態(tài)控制線緊挨的小區(qū)，擁有占地超過 4 萬平方米的社區(qū)山體中央公園的社區(qū)。項目以“純粹山地小鎮(zhèn)”作為推廣定位，充分體現(xiàn)其

40、山地景觀資源優(yōu)勢。二期別墅最快 2007 年底開盤；星河丹堤占地面積360000建筑面積200000產(chǎn)品形態(tài):聯(lián)排別墅、復式、小高層銷售價格別墅 4-5 萬，復式 2.8 萬，高層 2.6 萬物業(yè)地址寶安彩田北物業(yè)管理4.5 元/項目位于彩田路北端、銀湖西的山湖林海之中，以北向“銀湖”和南向“銀湖山公園”作為其小區(qū)最大景觀資源賣點，是深圳市的又一大型低密度、低容積率高尚社區(qū)。 “丹堤”之案名體現(xiàn)其景觀資源優(yōu)勢， “ceo 官邸” 、 “城市別墅區(qū)”等通過區(qū)位優(yōu)勢定義鎖定其目標客戶群體。高層熱銷中，2 期聯(lián)排 2007 年下半年開盤；圣莫麗斯占地面積276164建筑面積331398產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別

41、墅、復式、小高層銷售價格別墅 4-5 萬、復式 3 萬、高層 2.6 萬物業(yè)地址寶安龍華街道玉龍路西側物業(yè)管理4.9 元/項目位于香蜜湖片區(qū)以北，順南坪快速路引橋南向直通福龍路，交通體系便利快捷，地理位置得天獨厚，緊鄰水波粼粼的牛嘴水庫之畔，山景與湖景自然而有機的結合，山體公園與小區(qū)水系構成項目最大景觀資源， “圣莫麗斯”這一國際授權品牌則成為項目營銷亮點。二期售罄、三期 2008 年開盤；觀瀾湖上堤占地面積79000建筑面積30000產(chǎn)品形態(tài):雙拼、疊墅、洋房銷售價格別墅 3-5 萬，洋房 4 萬物業(yè)地址觀瀾湖高爾夫球場物業(yè)管理7.5 元/項目以觀瀾湖高爾夫球場為最大賣點，生態(tài)景觀充足，周邊

42、配套高級，但是生活配套不足。項目充分運用系列高端營銷手段如煙花鑒賞會、音樂會等活動進行客戶積累，在客戶積累充足的情況下力求通過開盤一次售罄營造項目的熱銷氛圍，實現(xiàn)項目銷售和品牌提升雙贏。上堤已售罄，后續(xù)別墅、小高層單位 2008 年推出；1.2、福田區(qū)、福田區(qū)香蜜湖 1 號華府占地面積93544建筑面積131000產(chǎn)品形態(tài):聯(lián)排別墅、高層住宅銷售價格高層 5 萬/物業(yè)地址香蜜湖片區(qū)物業(yè)管理6.5 元/作為市中心香蜜湖片區(qū)最后的一塊土地，區(qū)位優(yōu)勢是香蜜湖一號最大的賣點，中海在建筑方面的大膽投入則升華了香蜜湖 1 號的奢華。別墅設計體現(xiàn)了每一棟的差異性，而高層戶型設計則走在了大戶型設計的最前沿。

43、“華府”高層從最初 25000/提升到現(xiàn)今 50000 元/的均價，足見香蜜湖之價值。聯(lián)排別墅已售罄，少量高層單位現(xiàn)房銷售中；1.3、南山區(qū)、南山區(qū)波托菲諾占地面積35649建筑面積101947產(chǎn)品形態(tài):聯(lián)排別墅，多層，小高層銷售價格別墅 8 萬/以上，多層均價 4.9 萬物業(yè)地址華僑城香山街物業(yè)管理3.5 元/項目用地地勢北高南低，自然坡向燕棲湖岸，天然地理條件優(yōu)越。東側緊鄰波托菲諾，純水岸一期和波托菲諾會所；南面是碧波蕩漾的燕棲湖自然景觀，北面是華僑城高爾夫練習場，作為華僑城區(qū)域內(nèi)少見的別墅住宅區(qū)，波托菲諾的價值空間巨大。2007 年 3 月份推出少量單位基本售罄，后期極少量土地尚未規(guī)劃；

44、紅樹西岸占地面積75101建筑面積255300產(chǎn)品形態(tài):高層大戶型銷售價格4.5 萬/物業(yè)地址濱海大道與沙河東路交匯東北物業(yè)管理7.5 元/深圳市唯一一個帶裝修銷售的高檔豪宅項目，以海景和紅樹林景觀為主要賣點，其目標客戶包括外籍客戶、香港客戶、企業(yè)主、本地高級白領客戶。項目采用獨特的建筑風格，全玻璃外墻，帶高度智能化裝修，配合項目優(yōu)越的地理位置，成為深圳市知名度較高的項目之一。三期約 500 套單位 2007 年 6 月份推出銷售；京基御景東方東堤園占地面積12035建筑面積41538產(chǎn)品形態(tài):聯(lián)排（疊加）別墅、高層銷售價格55000 元/物業(yè)地址沙河西路與白石路交匯處東北角物業(yè)管理6 元/，

45、高層 4 元/項目具有得天獨厚的南面海景和背面世界之窗景觀資源，因此高層與別墅價格達到了相同水平。除此之外，項目在商業(yè)配套方面也十分充足，大商場、電影院、商業(yè)街均在銷售之前即完成招商。別墅和高層現(xiàn)存少量單位，現(xiàn)房銷售中；蘭溪谷占地面積46860建筑面積146910產(chǎn)品形態(tài):獨立別墅、聯(lián)排別墅、高層銷售價格一期 9000 元/，二期 4 萬/物業(yè)地址蛇口半山區(qū)沿山路東側物業(yè)管理4.2 元/半山海景蘭溪谷二期西依大南山，東眺深圳灣，緊鄰發(fā)展中的海上世界金融區(qū)，山海相伴，繁華相隨，是深圳唯一山海國際豪宅住區(qū)“半山區(qū)”歷經(jīng)二十余載發(fā)展后的成熟力作。項目以南山區(qū)中高端客戶、外籍客戶為目標客戶群，是蛇口地

46、區(qū)唯一的在售高檔住宅社區(qū)。項目二期 2007 年 8 月銷售，銷售價格 4 萬/左右；1.41.4、鹽田區(qū)、鹽田區(qū)萬科東海岸占地面積52537建筑面積59446產(chǎn)品形態(tài):高層、聯(lián)排別墅銷售價格別墅均價 30000 元/，多層 1.5萬物業(yè)地址大梅沙鹽壩高速公路的西北側物業(yè)管理3.15 元/深圳東部第一個 34 萬平方米有著幾千戶居民的大型成熟海岸生活社區(qū)，分四期開發(fā), 總建筑面積 27.5 萬平方米。緊鄰政府規(guī)劃郊野公園和華僑城生態(tài)公園，盡享城市山海資源。加上鹽田第二通道將在 07 年底開通，打通了東部與市內(nèi)的交通瓶頸，成為臨海而居生活的代表之作。三期已售罄，四期預計 2007 年底/2008

47、 年初銷售萬科天琴灣占地面積252000建筑面積253000產(chǎn)品形態(tài):聯(lián)排別墅銷售價格二期均價 20000 元/物業(yè)地址大、小梅沙之間崎頭嶺半島物業(yè)管理項目位于大小梅沙之間，面向大鵬灣，背靠梧桐山。天琴灣一、二期早已被定義為頂級別墅的代表，三期獨立別墅在位置上更親近海，并帶有 7 萬平方米的原生態(tài)森林。三期共 48 幢獨立別墅，面積介乎 350 至 1000 平方米之間，建筑風格以現(xiàn)代為主，因地制宜，不拘一格,充分利用山體的天然植被，融建筑于自然和山勢之中，營造清幽雅致的境界。建成后，將成為深圳極具代表性的頂端單體別墅群落。項目易主萬科后，開發(fā)進度放緩，入市時間預計將推后至 2008 年1.5

48、、龍崗區(qū)、龍崗區(qū)萬科城占地面積397883建筑面積437670產(chǎn)品形態(tài):高層、小高層，聯(lián)排別墅銷售價格別墅均價 30000 元/物業(yè)地址坂田華為工業(yè)區(qū)物業(yè)管理物業(yè)管理費 2.5 元/項目位于坂田高新技術區(qū)，區(qū)內(nèi)有華為、新天下等高新技術企業(yè)，依托發(fā)達的高新技術產(chǎn)業(yè)，該項目發(fā)展為一個 townhouse、高層、小高層相結合的開放社區(qū)。項目憑借萬科優(yōu)良的品牌和物業(yè)管理服務，獲得廣泛的市場認知度，在深圳市中高檔別墅物業(yè)中占據(jù)了重要地位。項目將于 2007 年 8 月推售 4 期單位，以聯(lián)排 townhouse 為主；預計均價 30000元/以上。年底推售小高層單位。萬科第五園占地面積220000建筑面

49、積250000產(chǎn)品形態(tài):小高層、復式、聯(lián)排別墅銷售價格別墅均價 28000 元/物業(yè)地址梅觀高速與布龍公路交匯處物業(yè)管理物業(yè)管理費 3.4 元/項目位于坂田區(qū)域，是富有中式特色園林的一個商業(yè)住宅項目，項目以聯(lián)排別墅、疊加復式、小高層為主要產(chǎn)品。項目地塊并無特并的景觀、自然資源，但在推廣方面充分發(fā)揮“中式”標簽，充分挖掘喜好中式建筑和院落的特定客戶群體，取得不錯的效果。項目于 2007 年 4 月份推出二期疊加復式單位，銷售均價 27000 元/。預計下半年推售高層單位。龍園意境華府占地面積87693建筑面積178473產(chǎn)品形態(tài):聯(lián)排別墅、多層洋房、高層銷售價格未定物業(yè)地址布吉鎮(zhèn)布龍路與景芬路交

50、匯處物業(yè)管理未定項目位于布吉鎮(zhèn)石芽嶺生態(tài)片區(qū)，是布吉區(qū)域內(nèi)唯一的別墅住宅區(qū)。項目將布吉區(qū)域石崖嶺公園作為項目景觀資源賣點之一，并在小區(qū)內(nèi)營造富有威尼斯味道的水系景觀，作為項目的直接賣點。項目預計于 2007 年 9 月底銷售，預計銷售均價 30000 元/；中海大山地占地面積174998.4建筑面積209998.1產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅銷售價格2007 年上半年推盤均價 30000 元/物業(yè)地址橫崗街道辦梧桐路北端物業(yè)管理物業(yè)管理費未定項目位于橫崗六約，振業(yè)城二期地塊北面，緊靠水官高速，以聯(lián)排別墅為主要產(chǎn)品形態(tài)。項目通過在南北兩個地塊人工堆砌起的小三地在地塊內(nèi)營造除起伏的地形，使項目內(nèi)部規(guī)劃具有了層

51、次感，同時也是項目獲得人工的景觀資源。項目主打“體驗式奢華”概念，力求與香蜜湖 1 號接軌，片區(qū)內(nèi)大盤競相爭艷，營造“當代城市別墅群落”的概念，使該區(qū)域朝著未來東部最主要住宅區(qū)的方向發(fā)展。預計 2007 年 9 月一期銷售，一期西區(qū)及二期將在 2008 年后銷售；公園大地占地面積360000建筑面積770000產(chǎn)品形態(tài)高層、小高層、聯(lián)體別墅銷售價格高層均價 1.1 萬，洋房 2.4 萬，別墅 3-5萬物業(yè)地址龍崗中心城龍翔大道北側物業(yè)管理2.8 元/項目位于龍崗中心城龍翔大道北側，是龍崗中心城與奧體新城的中心位置，同時，其地理位置獨擁 189 公頃的龍崗中心城城市公園龍城公園。項目規(guī)劃包含高層

52、、小高層、聯(lián)排別墅，其中聯(lián)排別墅產(chǎn)品堪稱龍崗中心城區(qū)域內(nèi)最高端的產(chǎn)品，是龍崗中心區(qū)的價格標竿項目，在產(chǎn)品設計、社區(qū)規(guī)劃、項目位置、項目規(guī)模方面均領先于區(qū)域內(nèi)其余競爭對手，已經(jīng)成為 2007 年龍崗房價上漲的領頭羊。項目一期高層、洋房已售罄，剩余部分聯(lián)排單位；二期高層 10 月份推出。水岸新都占地面積211762.51建筑面積307580產(chǎn)品形態(tài)高層、小高層，聯(lián)排別墅銷售價格別墅均價 13000 元/物業(yè)地址龍崗與坪地接壤處物業(yè)管理物業(yè)管理費 2.8 元/項目位于龍崗中心城東側，深惠公路北側。項目以純西班牙風格為特色，整體規(guī)劃上引入水岸概念，設計了全龍崗最大的水系，建筑沿湖泊周邊布局，中央圍合超

53、大花園的建筑組合形態(tài)，聯(lián)排別墅、高層、小高層住宅融合，是龍崗中心區(qū)最高端的住宅項目之一。三期以高層、聯(lián)排別墅為主，規(guī)劃 2007 年 10 月推出，預計聯(lián)排別墅銷售均價將在 25000 元/以上。2、預計新入市中高端項目分析、預計新入市中高端項目分析2.1、寶安區(qū)、寶安區(qū)深國投水榭山莊項目地理位置拓展區(qū)寶安圣莫麗斯東南面占地面積14.3 萬建筑面積8.58 萬產(chǎn)品類型純別墅區(qū)預計入市時間2008 年鴻榮源龍 1 號地理位置拓展區(qū)寶安圣莫麗斯西北面占地面積68700建筑面積82440產(chǎn)品類型聯(lián)排別墅、多層暫無圖片預計入市時間2008 年和黃觀湖園地理位置寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)四黎路占地面積37 萬平方米建

54、筑面積16.5 萬平方米產(chǎn)品類型獨院別墅社區(qū)預計入市時間2008 年2.2、福田區(qū)、福田區(qū)聯(lián)泰紅樹灣地理位置深圳灣填海區(qū)，北臨白石路占地面積84268 m2建筑面積52150 m2產(chǎn)品類型純別墅社區(qū)預計入市時間2008 年2.3、鹽田區(qū)、鹽田區(qū)聯(lián)泰梅沙灣地理位置大梅沙生態(tài)旅游度假區(qū)占地面積139726 m2建筑面積32130 m2產(chǎn)品類型別墅、公寓、酒店預計入市時間2008 年東部華僑城地理位置大梅沙生態(tài)旅游區(qū)東部華僑城占地面積8.25 平方公里建筑面積未知產(chǎn)品類型1 號地塊別墅 22 幢獨立別墅預計入市時間2007 年下半年2.4、龍崗區(qū)、龍崗區(qū)和黃御峰園地理位置龍崗區(qū)平湖鎮(zhèn)鳳凰大道占地面積

55、25200建筑面積25300產(chǎn)品類型戶型面積 400、580、750 和 1000平方米不等預計入市時間2008 年深業(yè)龍崗項目地理位置荔枝園地段龍平西路北側占地面積145466.61建筑面積203653產(chǎn)品類型聯(lián)排別墅、小高層、高層預計入市時間2008 年3、中高端產(chǎn)品市場發(fā)展分析總結、中高端產(chǎn)品市場發(fā)展分析總結3.1、中高端市場發(fā)展對比、中高端市場發(fā)展對比項目區(qū)位產(chǎn)品景觀配套新產(chǎn)品入市時間競爭程度招華曦城寶安中心城純別墅山體資源2007年底低星河丹堤二線拓展區(qū)聯(lián)排+高層山體公園+天然湖 2007年下半年中圣莫麗斯二線拓展區(qū)聯(lián)排+高層山體資源+人工湖2008年上半年中深國投水榭花都二線拓展區(qū)

56、純別墅山體資源2008年低鴻龍源龍1號二線拓展區(qū)聯(lián)排+高層山體資源2008年中觀瀾湖別墅區(qū)觀瀾湖聯(lián)排+多層高爾夫球場2008年中和黃觀湖園觀瀾湖純別墅人工湖區(qū)水系2008年低中海香蜜湖1號福田cbd聯(lián)排+高層香蜜湖無低華僑城波托菲諾濱海大道聯(lián)排+多層華僑城+紅樹林2008年低聯(lián)泰紅樹灣濱海大道純別墅紅樹林2008年低百仕達紅樹西岸濱海大道高層紅樹林2007年下半年低京基御景東方濱海大道聯(lián)排+高層華僑城+紅樹林無低招商蘭溪谷蛇口半山區(qū)聯(lián)排+高層山體資源2007年下半年中萬科東海岸大梅沙聯(lián)排+高層海景2007年底中萬科天琴灣大梅沙純別墅海景2007年下半年低聯(lián)泰梅沙灣大梅沙聯(lián)排+酒店公寓海景200

57、8年低東部華僑城大梅沙純別墅東部華僑城2007年下半年低和黃御峰園龍崗平湖聯(lián)排+高層人工水系2008年高萬科城坂田聯(lián)排+高層人工水系2007年下半年高萬科第五園坂田聯(lián)排+高層中式園林2008年高龍園意境華府布吉聯(lián)排+高層人工水系2007年下半年高中海大山地橫崗聯(lián)排+高層人工山地+水系2007年下半年高鴻龍源公園大地龍崗中心城聯(lián)排+高層山體公園+人工水系2007年下半年高深業(yè)龍晟龍崗中心城聯(lián)排+高層山體公園2008年高佳兆業(yè)水岸新都龍崗坪山聯(lián)排+高層人工水系2007年底高振業(yè)城二至五期橫崗聯(lián)排+高層人工水系2008年-以上所搜集的25個項目資料，基本上涵括了從現(xiàn)在開始未來兩年內(nèi)深圳市中高端房地產(chǎn)

58、市場（聯(lián)排大社區(qū)）將要入市或啟動的項目。按產(chǎn)品類型、項目區(qū)位和入市時間進行對比，其中有11個項目與本項目的競爭程度較低，6個項目與本項目的競爭程度中等，8個項目與本項目存在較高的競爭關系。3.2、中高端市場發(fā)展特點、中高端市場發(fā)展特點隨著羅湖、福田中心區(qū)土地供應量減少，中高端市場外移趨勢明顯。隨著羅湖、福田中心區(qū)土地供應量減少，中高端市場外移趨勢明顯。以華僑城為圓心，中高端市場向外拓展的第一圈層包括南山、鹽田以及二線拓展區(qū)，共有13 個項目；第二圈層則拓展至寶安、龍華、觀瀾、坂田、平湖以及東部發(fā)展軸線（布吉橫崗龍崗） ，共有中高端項目 12 個。未來這一外移趨勢將更加明顯。中高端市場需求旺盛，

59、價格持續(xù)走高。中高端市場需求旺盛，價格持續(xù)走高。隨著 90/70 政策的落實，市內(nèi)新增土地供應受戶型規(guī)劃限制，原有以大戶型為代表的中高端項目獲得重大發(fā)展機遇，大戶型受市場追捧，中高端項目投資價值凸顯，市場價格持續(xù)走高。中高端項目均以大盤開發(fā)為方向，或享受有天然的山體、水系景觀資源，中高端項目均以大盤開發(fā)為方向，或享受有天然的山體、水系景觀資源，或通過人工營造的山體、水系享有獨特的園林景觀，產(chǎn)生與其它中低端項目具有排他性的景觀、區(qū)位、資源、配套優(yōu)勢，實現(xiàn)項目價值提升。營銷水平不斷提高，市場競爭逐漸加劇。營銷水平不斷提高，市場競爭逐漸加劇。隨著中高端市場相對成熟，各開發(fā)商、營銷策劃公司在營銷手段上

60、的創(chuàng)新不斷，產(chǎn)品發(fā)布會、品鑒會、冠名贊助各類論壇、進行名人營銷、活動營銷、實行集中開盤等活動的氛圍越來越濃厚，成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的焦點之一。三、深圳市中高檔市場客戶分析三、深圳市中高檔市場客戶分析本節(jié)選取對振業(yè)城一期成交客戶進行的訪談問卷的收集分析，用以描繪中高端市場目標客戶群的特征。有效問卷315，置信概率在90以上。1、基本資料分析、基本資料分析1.11.1、客戶年齡水平、客戶年齡水平客戶年齡503%31-4062%41-5022%成交客戶以31-40年齡段的客戶群為主體，占總客戶數(shù)的62，其后41-50歲群體與50歲以上群體合計占總客戶數(shù)的25，而30歲以下的客戶群體首先受購買力影響，其