設(shè)立中外合資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司審批、登記實務(wù)

1、設(shè)立中外合資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司審批、登記實務(wù)設(shè)立中外合資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司審批、登記實務(wù)2010年4月陳陳 栗栗內(nèi) 部 資 料2目 錄第一部分 概述第二部分 新設(shè)設(shè)立第三部分 并購設(shè)立第四部分 評析 內(nèi) 部 資 料3 第一部分第一部分 概述概述內(nèi) 部 資 料4概述概述q一、房地產(chǎn)行業(yè)及利用外資的現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)行業(yè)及利用外資的現(xiàn)狀q房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20092009年，全國新房和二手房的成交額突破年，全國新房和二手房的成交額突破6 6萬億元，相當于同期萬億元，相當于同期 GDP GDP的五分之一；房地產(chǎn)開發(fā)投資額

2、達的五分之一；房地產(chǎn)開發(fā)投資額達3.63.6萬億元，占固定資產(chǎn)投資的比重接近萬億元，占固定資產(chǎn)投資的比重接近19%19%； 在增量固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)貢獻逾三成。在增量固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)貢獻逾三成。 q利用外資金額保持較高水平利用外資金額保持較高水平 近三年來，利用外資金額保持在兩萬億美元以上，而據(jù)估計，其中約兩成左右的外資近三年來，利用外資金額保持在兩萬億美元以上，而據(jù)估計，其中約兩成左右的外資 投向了房地產(chǎn)行業(yè)。投向了房地產(chǎn)行業(yè)。內(nèi) 部 資 料概述概述q根據(jù)商務(wù)部網(wǎng)站的不完全統(tǒng)計，自根據(jù)商務(wù)部網(wǎng)站的不完全統(tǒng)計，自2007年年7月實施備案制度以來，截至月實施備案制度以來，截至2010年

3、一季度，年一季度，四川省境內(nèi)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，累計通過備案四川省境內(nèi)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，累計通過備案131批次，其中批次，其中2007年年37批次，批次，2008年年62批次，批次，2009年年17批次，批次，2010年一季度年一季度15批次。而成都市企業(yè)約占批次。而成都市企業(yè)約占95%以上。以上。內(nèi) 部 資 料概述概述q據(jù)了解，目前成都房地產(chǎn)市場銷售額靠前的企業(yè)，除了藍光和萬華以外，其他開發(fā)商據(jù)了解，目前成都房地產(chǎn)市場銷售額靠前的企業(yè)，除了藍光和萬華以外，其他開發(fā)商都有利用外資的記錄，其中尤以港資為最。都有利用外資的記錄，其中尤以港資為最。香港企業(yè)嘉里建設(shè)、瑞安、信和、華人置業(yè)、九龍倉、新

4、鴻基、新世界、和記黃埔新加坡企業(yè)凱德置地、凱德商用、仁恒、盛吉立在境外上市的大陸企業(yè)龍湖、佳兆業(yè)、合景泰富、華潤、花樣年、中海、未在境外上市的大陸企業(yè)中鐵二局、中冶成工、置信、萬科、首創(chuàng)、國嘉、合能、棕櫚泉內(nèi) 部 資 料概述概述q二、設(shè)立中外合資房地產(chǎn)企業(yè)的審批、登記實務(wù)二、設(shè)立中外合資房地產(chǎn)企業(yè)的審批、登記實務(wù)q與內(nèi)資公司的設(shè)立相比，中外合資企業(yè)的設(shè)立除須工商主管部門登記以外，在此之前與內(nèi)資公司的設(shè)立相比，中外合資企業(yè)的設(shè)立除須工商主管部門登記以外，在此之前，還須商務(wù)主管部門的審批。，還須商務(wù)主管部門的審批。q通過并購方式設(shè)立中外合資房地產(chǎn)企業(yè)，與通過同類方式設(shè)立其他行業(yè)的中外合資企通過并購

5、方式設(shè)立中外合資房地產(chǎn)企業(yè)，與通過同類方式設(shè)立其他行業(yè)的中外合資企業(yè)相比，外國投資者無須承擔(dān)壟斷申報和審查的義務(wù)，商務(wù)主管部門也無須對外資并業(yè)相比，外國投資者無須承擔(dān)壟斷申報和審查的義務(wù)，商務(wù)主管部門也無須對外資并購進行壟斷審查。購進行壟斷審查。 內(nèi) 部 資 料8 第二部分第二部分 新設(shè)設(shè)立新設(shè)設(shè)立內(nèi) 部 資 料新設(shè)設(shè)立新設(shè)設(shè)立q根據(jù)設(shè)立中外合資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司時，該公司是否存在，可以將設(shè)立此類公司的根據(jù)設(shè)立中外合資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司時，該公司是否存在，可以將設(shè)立此類公司的方式分為新設(shè)設(shè)立和并購設(shè)立兩類。方式分為新設(shè)設(shè)立和并購設(shè)立兩類。q新設(shè)設(shè)立是指中方的企業(yè)或其他經(jīng)濟組織（不含自然人）與外

6、方的企業(yè)、經(jīng)濟組織或新設(shè)設(shè)立是指中方的企業(yè)或其他經(jīng)濟組織（不含自然人）與外方的企業(yè)、經(jīng)濟組織或法人在境內(nèi)新設(shè)立一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的、中外合資類型的、有限公司的行為。法人在境內(nèi)新設(shè)立一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的、中外合資類型的、有限公司的行為。q通過新設(shè)設(shè)立設(shè)立一家中外合資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的前置條件：通過新設(shè)設(shè)立設(shè)立一家中外合資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的前置條件： 根據(jù)項目存在原則，中、外雙方聯(lián)合通過公開招標、拍賣、掛牌的方式取得項目根據(jù)項目存在原則，中、外雙方聯(lián)合通過公開招標、拍賣、掛牌的方式取得項目宗地的國有土地使用權(quán)宗地的國有土地使用權(quán)內(nèi) 部 資 料新設(shè)設(shè)立新設(shè)設(shè)立q設(shè)立步驟設(shè)立步驟q第一步第一步 工

7、商工商名稱預(yù)先核準名稱預(yù)先核準 登記機關(guān)：根據(jù)登記機關(guān)：根據(jù)2003年年2月月1日施行的日施行的外商投資企業(yè)授權(quán)登記管理辦法外商投資企業(yè)授權(quán)登記管理辦法，在成都市境內(nèi)，設(shè)，在成都市境內(nèi)，設(shè) 立中外合資企業(yè)，其登記機關(guān)為四川省、成都市兩級工商行政管理部門，各區(qū)、縣立中外合資企業(yè)，其登記機關(guān)為四川省、成都市兩級工商行政管理部門，各區(qū)、縣 、市的工商行政管理部門并不是其登記機關(guān)。、市的工商行政管理部門并不是其登記機關(guān)。 法定依據(jù)：法定依據(jù)：企業(yè)名稱登記管理規(guī)定企業(yè)名稱登記管理規(guī)定 企業(yè)名稱登記管理實施辦法企業(yè)名稱登記管理實施辦法 企業(yè)登記程序規(guī)定企業(yè)登記程序規(guī)定 申請資料：申請資料：1、全體投資人簽

8、署的申請書；、全體投資人簽署的申請書； 2、投資人的資格證明復(fù)印件；、投資人的資格證明復(fù)印件； 3、其他有關(guān)文件、證件。、其他有關(guān)文件、證件。 其他有關(guān)文件，主要是指擬設(shè)立企業(yè)名稱中的字號，涉及馳名商標、著名商標其他有關(guān)文件，主要是指擬設(shè)立企業(yè)名稱中的字號，涉及馳名商標、著名商標 的，須商標注冊人出具許可使用的文件。的，須商標注冊人出具許可使用的文件。 結(jié)結(jié) 果：取得果：取得企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書內(nèi) 部 資 料新設(shè)設(shè)立新設(shè)設(shè)立q第二步第二步 商務(wù)商務(wù)合同、章程審批合同、章程審批 審批機關(guān)：根據(jù)審批機關(guān)：根據(jù)四川省外商投資項目核準暫行辦法四川省外商投資項目核準暫行辦法的規(guī)定

9、，審批機關(guān)的權(quán)限的規(guī)定，審批機關(guān)的權(quán)限 主要是根據(jù)投資產(chǎn)業(yè)和投資額來確定。主要是根據(jù)投資產(chǎn)業(yè)和投資額來確定。 根據(jù)該辦法規(guī)定，總投資根據(jù)該辦法規(guī)定，總投資1億美元以上的鼓勵類、允許類和億美元以上的鼓勵類、允許類和5000萬美元以上萬美元以上 的限制類項目由四川省商務(wù)廳審核后報商務(wù)部核準；的限制類項目由四川省商務(wù)廳審核后報商務(wù)部核準；3000萬至萬至1億美元鼓勵億美元鼓勵 類、允許類和類、允許類和5000萬美元以下的限制類項目由省商務(wù)廳核準（成都市商務(wù)局萬美元以下的限制類項目由省商務(wù)廳核準（成都市商務(wù)局 也可核準也可核準1億美元以下的鼓勵類和允許類項目）；億美元以下的鼓勵類和允許類項目）；300

10、0萬美元以下的鼓勵類萬美元以下的鼓勵類 、允許類項目成都市下屬的區(qū)、縣、市商務(wù)局核準。、允許類項目成都市下屬的區(qū)、縣、市商務(wù)局核準。 根據(jù)根據(jù)外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄，將產(chǎn)業(yè)分為鼓勵、允許、限制和禁止四大，將產(chǎn)業(yè)分為鼓勵、允許、限制和禁止四大 類，其中鼓勵、限制和禁止類均在目錄中有明確規(guī)定，未作規(guī)定的原則上視類，其中鼓勵、限制和禁止類均在目錄中有明確規(guī)定，未作規(guī)定的原則上視 為允許類。為允許類。內(nèi) 部 資 料新設(shè)設(shè)立新設(shè)設(shè)立q第二步第二步 商務(wù)商務(wù)合同、章程審批合同、章程審批 修改前后修改前后外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄對比（摘錄）對比（摘錄）07版目錄04版目錄鼓

11、勵類普通住宅的開發(fā)建設(shè)限制類土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營；房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營；大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營內(nèi) 部 資 料新設(shè)設(shè)立新設(shè)設(shè)立q第二步第二步 商務(wù)商務(wù)合同、章程審批合同、章程審批 法定依據(jù)：法定依據(jù)：中外合資經(jīng)營企業(yè)法中外合資經(jīng)營企業(yè)法 中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例 指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定 關(guān)于外商投資的公司審批登記管理法律適用若干問題的執(zhí)行意見關(guān)于外商投資的公司審批登記管理法律適用若干

12、問題的執(zhí)行意見 申請資料：申請資料：1、設(shè)立合營企業(yè)的申請書；（寫明投資額、注冊資本、營業(yè)范圍及其他）設(shè)立合營企業(yè)的申請書；（寫明投資額、注冊資本、營業(yè)范圍及其他） 2、市、州主管部門的轉(zhuǎn)報意見；、市、州主管部門的轉(zhuǎn)報意見； 3、合營各方共同編制的項目申請報告；、合營各方共同編制的項目申請報告； 4、由合營各方法定代表人或授權(quán)代表簽署的合營企業(yè)合同、章程；、由合營各方法定代表人或授權(quán)代表簽署的合營企業(yè)合同、章程； 5、由合營各方委派的合營企業(yè)董事長、副董事長和董事人選名單及、由合營各方委派的合營企業(yè)董事長、副董事長和董事人選名單及 身份證明文件；身份證明文件； 6、合營各方資信證明；、合營各方

13、資信證明； 7、投資者主體資格證明；、投資者主體資格證明；內(nèi) 部 資 料新設(shè)設(shè)立新設(shè)設(shè)立q第二步第二步 商務(wù)商務(wù)合同、章程審批合同、章程審批 申請資料：申請資料： 8、中方企業(yè)權(quán)利機構(gòu)的批準投資的文件；、中方企業(yè)權(quán)利機構(gòu)的批準投資的文件； 9、國土主管部門與各合營方簽訂的、國土主管部門與各合營方簽訂的出讓成交確認書出讓成交確認書； 10、工商行政管理部門出具的、工商行政管理部門出具的企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書； 11、如有授權(quán)代表簽訂合同、章程等，則須投資者法定代表人簽署的、如有授權(quán)代表簽訂合同、章程等，則須投資者法定代表人簽署的 授權(quán)委托書授權(quán)委托書； 12、法律文件送達授

14、權(quán)委托書法律文件送達授權(quán)委托書 ； 13、申請材料實質(zhì)內(nèi)容、申請材料實質(zhì)內(nèi)容真實性確認書真實性確認書； 14、有關(guān)合資雙方無關(guān)聯(lián)關(guān)系的承諾書有關(guān)合資雙方無關(guān)聯(lián)關(guān)系的承諾書。 結(jié)結(jié) 果：取得果：取得批復(fù)批復(fù)、批準證書批準證書 另外，在此處還須注意的是，四川省商務(wù)廳還須將相關(guān)材料報商務(wù)部，由商另外，在此處還須注意的是，四川省商務(wù)廳還須將相關(guān)材料報商務(wù)部，由商 務(wù)部外資司在其官方網(wǎng)站上公布務(wù)部外資司在其官方網(wǎng)站上公布完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)名單完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)名單， 憑此方能在人民銀行外匯管理局辦理結(jié)匯手續(xù)，以完成注冊資本的繳納。憑此方能在人民銀行外匯管理局辦理結(jié)匯手續(xù)，以完成注冊資

15、本的繳納。 內(nèi) 部 資 料新設(shè)設(shè)立新設(shè)設(shè)立q第三步第三步 工商工商設(shè)立登記設(shè)立登記 登記機關(guān)：如前所述，其登記機關(guān)為四川省、成都市兩級工商行政管理部門。登記機關(guān)：如前所述，其登記機關(guān)為四川省、成都市兩級工商行政管理部門。 法定依據(jù)：法定依據(jù)：公司法公司法 公司登記管理條例公司登記管理條例 中外合資經(jīng)營企業(yè)法中外合資經(jīng)營企業(yè)法 中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例 企業(yè)登記程序規(guī)定企業(yè)登記程序規(guī)定 企業(yè)經(jīng)營范圍登記管理規(guī)定企業(yè)經(jīng)營范圍登記管理規(guī)定 公司注冊資本登記管理規(guī)定公司注冊資本登記管理規(guī)定 企業(yè)名稱登記管理規(guī)定企業(yè)名稱登記管理規(guī)定 申請資料：申請資料：1、擬任法定代表人簽署

16、的、擬任法定代表人簽署的外商投資的公司設(shè)立登記申請書外商投資的公司設(shè)立登記申請書； 2、審批機關(guān)的批準文件（批復(fù)和批準證書副本、審批機關(guān)的批準文件（批復(fù)和批準證書副本1）；）； 內(nèi) 部 資 料新設(shè)設(shè)立新設(shè)設(shè)立q第三步第三步 工商工商設(shè)立登記設(shè)立登記 申請資料：申請資料：3、公司章程；、公司章程； 4、名稱預(yù)先核準通知書名稱預(yù)先核準通知書； 5、投資者的主體資格證明或自然人身份證明；、投資者的主體資格證明或自然人身份證明； 6、董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證明復(fù)印件；、董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證明復(fù)印件； 7、法定代表人任職文件和身份證明復(fù)印件；、法定代表人任職文件和身份證明復(fù)印件；

17、 8、依法設(shè)立的驗資機構(gòu)出具的驗資證明；、依法設(shè)立的驗資機構(gòu)出具的驗資證明； 9、股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證、股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證 明文件；明文件； 10、公司住所證明；、公司住所證明； 11、其它有關(guān)文件、證件。、其它有關(guān)文件、證件。 結(jié)結(jié) 果：取得果：取得營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照內(nèi) 部 資 料17 第三部分第三部分 并購設(shè)立并購設(shè)立內(nèi) 部 資 料q根據(jù)六部委根據(jù)六部委2006年年8月月8日發(fā)布的日發(fā)布的關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定，并購設(shè)立，并購設(shè)立是指外國投資者購買境內(nèi)非外商投資企業(yè)股東的股權(quán)或

18、認購境內(nèi)公司增資，使該境內(nèi)是指外國投資者購買境內(nèi)非外商投資企業(yè)股東的股權(quán)或認購境內(nèi)公司增資，使該境內(nèi)公司變更設(shè)立為中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。實質(zhì)上是一種股權(quán)并購公司變更設(shè)立為中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。實質(zhì)上是一種股權(quán)并購q通過并購設(shè)立設(shè)立一家中外合資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的前提條件：通過并購設(shè)立設(shè)立一家中外合資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的前提條件： 已有一家非外商投資的從事房地產(chǎn)開發(fā)的有限公司存在已有一家非外商投資的從事房地產(chǎn)開發(fā)的有限公司存在q設(shè)立步驟設(shè)立步驟q第一步第一步 商務(wù)商務(wù)外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)審批外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)審批 審批機關(guān)審批機關(guān) 參照新設(shè)設(shè)立參照新設(shè)設(shè)立 法定依據(jù)法定依據(jù)

19、 中外合資經(jīng)營企業(yè)法中外合資經(jīng)營企業(yè)法 中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例 指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定 關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定并購設(shè)立并購設(shè)立內(nèi) 部 資 料并購設(shè)立并購設(shè)立q第一步第一步 商務(wù)商務(wù)外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)審批外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)審批 申請資料：申請資料：1、被并購境內(nèi)公司依法變更設(shè)立為外商投資企業(yè)的申請書；、被并購境內(nèi)公司依法變更設(shè)立為外商投資企業(yè)的申請書； 2、市州主管部門的轉(zhuǎn)報文件；、市州主管部門的轉(zhuǎn)報文件； 3、項目申請報告；、項目申請報告； 4、被并購境內(nèi)有限責(zé)任公司股東一致同意外國投資者股權(quán)并購

20、的決被并購境內(nèi)有限責(zé)任公司股東一致同意外國投資者股權(quán)并購的決 議；議；（涉及國有資產(chǎn)投資的則需取得國資管理部門的批準文件）（涉及國有資產(chǎn)投資的則需取得國資管理部門的批準文件） 5、并購后所設(shè)外商投資企業(yè)的合同、章程（由中外雙方投資者者法、并購后所設(shè)外商投資企業(yè)的合同、章程（由中外雙方投資者者法 定代表人或其授權(quán)人簽署）；定代表人或其授權(quán)人簽署）； 6、外國投資者購買境內(nèi)公司股東股權(quán)或認購境內(nèi)公司增資的協(xié)議；、外國投資者購買境內(nèi)公司股東股權(quán)或認購境內(nèi)公司增資的協(xié)議； 7、被并購境內(nèi)公司最近財務(wù)年度的財務(wù)審計報告；、被并購境內(nèi)公司最近財務(wù)年度的財務(wù)審計報告； 8、投資者主體資格證明及資信證明；、投

21、資者主體資格證明及資信證明； 9、被并購境內(nèi)公司所投資企業(yè)的情況說明；、被并購境內(nèi)公司所投資企業(yè)的情況說明； 10、被并購境內(nèi)公司及其所投資企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照（副本）；、被并購境內(nèi)公司及其所投資企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照（副本）；內(nèi) 部 資 料并購設(shè)立并購設(shè)立q第一步第一步 商務(wù)商務(wù)外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)審批外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)審批 申請資料：申請資料：11、被并購境內(nèi)公司職工安置計劃并報當?shù)貏趧又鞴懿块T備案、被并購境內(nèi)公司職工安置計劃并報當?shù)貏趧又鞴懿块T備案; 12、被并購境內(nèi)公司資產(chǎn)評估報告；、被并購境內(nèi)公司資產(chǎn)評估報告； 13、被并購境內(nèi)公司原章程；、被并購境內(nèi)公司原章程； 14、被并購境內(nèi)公司債權(quán)債

22、務(wù)處置；、被并購境內(nèi)公司債權(quán)債務(wù)處置； 15、由各投資者法定代表人簽署的董事會成員委派書；、由各投資者法定代表人簽署的董事會成員委派書； 16、如由被授權(quán)人簽署上述任何一項文件的，需提供投資者法定、如由被授權(quán)人簽署上述任何一項文件的，需提供投資者法定 代表人的授權(quán)委托書（原件）；代表人的授權(quán)委托書（原件）； 17、法律文件送達授權(quán)委托書法律文件送達授權(quán)委托書； 18、并購當事人是否有關(guān)聯(lián)關(guān)系的證明；、并購當事人是否有關(guān)聯(lián)關(guān)系的證明； 19、申請材料實質(zhì)內(nèi)容真實性確認書。、申請材料實質(zhì)內(nèi)容真實性確認書。 結(jié)結(jié) 果：取得果：取得批復(fù)批復(fù)、批準證書批準證書內(nèi) 部 資 料并購設(shè)立并購設(shè)立q第二步第二步

23、 工商工商設(shè)立登記設(shè)立登記 參照新設(shè)設(shè)立參照新設(shè)設(shè)立內(nèi) 部 資 料評析評析q一、申請書、申請報告真實性問題一、申請書、申請報告真實性問題 提交給審批機關(guān)的申請報告，往往是糅合了申請書與內(nèi)部可行性研究報告的內(nèi)容，提交給審批機關(guān)的申請報告，往往是糅合了申請書與內(nèi)部可行性研究報告的內(nèi)容， 在介紹了的介紹中、外雙方的情況后，會涉及項目的投資總額、項目周邊情況及開在介紹了的介紹中、外雙方的情況后，會涉及項目的投資總額、項目周邊情況及開 發(fā)計劃等內(nèi)容。發(fā)計劃等內(nèi)容。 但是一方面因為審批權(quán)限的問題，絕大部分企業(yè)不愿意將審批提至商務(wù)部，而愿意但是一方面因為審批權(quán)限的問題，絕大部分企業(yè)不愿意將審批提至商務(wù)部，而

24、愿意 在省、市兩級商務(wù)主管部門解決；另一方面，人民幣持續(xù)升值，美元走弱，導(dǎo)致許在省、市兩級商務(wù)主管部門解決；另一方面，人民幣持續(xù)升值，美元走弱，導(dǎo)致許 多項目僅地價就超過一億美元，更遑論項目的總投資。多項目僅地價就超過一億美元，更遑論項目的總投資。 因此，在實踐中，大批企業(yè)通過分拆投資總額，繼而增資來達到規(guī)避商務(wù)部審批的因此，在實踐中，大批企業(yè)通過分拆投資總額，繼而增資來達到規(guī)避商務(wù)部審批的 目的。目的。按此操作，其申請報告的相關(guān)內(nèi)容均與客觀情況不符。按此操作，其申請報告的相關(guān)內(nèi)容均與客觀情況不符。q二、投資總額與注冊資本間比例的問題二、投資總額與注冊資本間比例的問題 有關(guān)投資總額與注冊資本間

25、比例的問題，最早見于原國家工商行政管理局于有關(guān)投資總額與注冊資本間比例的問題，最早見于原國家工商行政管理局于1987年年3 月月1日頒布的日頒布的關(guān)于中外合資經(jīng)營企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規(guī)定關(guān)于中外合資經(jīng)營企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規(guī)定，其目，其目 的在于防范項目風(fēng)險，避免的在于防范項目風(fēng)險，避免“爛尾爛尾”。內(nèi) 部 資 料評析評析 該規(guī)定第三條規(guī)定：該規(guī)定第三條規(guī)定： （一）（一） 中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三百萬美元以下（含三百萬美元）的其注冊中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三百萬美元以下（含三百萬美元）的其注冊 資本至少應(yīng)占投資總額的十分之七。資本至少應(yīng)占投資總額的十分之七。

26、 （二）（二） 中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三百萬美元以上至一千萬美元（含一千萬美中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三百萬美元以上至一千萬美元（含一千萬美 元）的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的二分之一，其中投資總額在四百二十萬美元）的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的二分之一，其中投資總額在四百二十萬美 元以下的，注冊資本不得低于二百一十萬美元。元以下的，注冊資本不得低于二百一十萬美元。 （三）（三） 中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在一千萬美元以上至三千萬美元（含三千萬美中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在一千萬美元以上至三千萬美元（含三千萬美 元）的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的五分之二，其中投資總額在一千萬二百

27、五元）的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的五分之二，其中投資總額在一千萬二百五 十萬美元以下的，注冊資本不得低于五百萬美元。十萬美元以下的，注冊資本不得低于五百萬美元。 （四）（四） 中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三千萬美元以上的，其注冊資本至少應(yīng)占投中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三千萬美元以上的，其注冊資本至少應(yīng)占投 資總額的三分之一，其中投資總額在三千萬美元以下的，注冊資本不得低于一千二資總額的三分之一，其中投資總額在三千萬美元以下的，注冊資本不得低于一千二 百萬美元。百萬美元。內(nèi) 部 資 料評析評析 2006 2006年年7 7月月1111日商務(wù)部等六部委發(fā)布日商務(wù)部等六部委發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市

28、場外資準入和管理的意見關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 中規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過中規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過10001000萬美元（含萬美元（含10001000萬美元）的萬美元）的 ，注冊資本金不得低于投資總額的，注冊資本金不得低于投資總額的5050。投資總額低于。投資總額低于10001000萬美元的，注冊資本金萬美元的，注冊資本金 仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 隨后，商務(wù)部辦公廳進一步發(fā)出通知規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在隨后，商務(wù)部辦公廳進一步發(fā)出通知規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在 1000萬美元萬美元(含含1000萬美元

29、萬美元)以上的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的以上的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的50；投資總；投資總 額在額在300萬美元至萬美元至1000萬美元的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的萬美元的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的50；投資總額在；投資總額在 300萬美元以下萬美元以下(含含300萬美元萬美元)的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的70。 但是在實踐中，則進一步要求投注差（即投資總額與注冊資本之間的差額）為零，但是在實踐中，則進一步要求投注差（即投資總額與注冊資本之間的差額）為零， 即注冊資本等于投資總額。即注冊資本等于投資總額。 q三、營業(yè)范圍的問題三、營業(yè)范圍的

30、問題 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)范圍的表述與內(nèi)資企業(yè)有所不同，其要求在營業(yè)范圍中外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)范圍的表述與內(nèi)資企業(yè)有所不同，其要求在營業(yè)范圍中 明確項目的情況。明確項目的情況。內(nèi) 部 資 料評析評析 例如，九龍倉在紅星路的項目公司，其營業(yè)范圍為例如，九龍倉在紅星路的項目公司，其營業(yè)范圍為“在成都市紅星路（地塊在成都市紅星路（地塊 JJ39211：2007-058號）從事普通住宅、商場、酒店、寫字樓的開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營，號）從事普通住宅、商場、酒店、寫字樓的開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營， 物業(yè)管理。物業(yè)管理。 ”華人置業(yè)的西錦城項目，其公司營業(yè)范圍為華人置業(yè)的西錦城項目，其公司營業(yè)范圍為“在成都市迎賓大道

31、（宗在成都市迎賓大道（宗地地 編號編號JN27（252/211）：）：2006-048)和在成都市東大街（宗地編號和在成都市東大街（宗地編號JJ06（252/211） 2006-052）從事）從事2類住宅及配套營業(yè)用房的開發(fā)、經(jīng)營及物業(yè)管理。類住宅及配套營業(yè)用房的開發(fā)、經(jīng)營及物業(yè)管理?！?q四、被并購公司股東決議的一致性問題四、被并購公司股東決議的一致性問題 公司法公司法第第72條規(guī)定，條規(guī)定，“股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當經(jīng)其他股東過半數(shù)股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當經(jīng)其他股東過半數(shù)同同 意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項

32、書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通 知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的， 不同意的股東應(yīng)當購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。不同意的股東應(yīng)當購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。 ” 中外合資經(jīng)營企業(yè)法中外合資經(jīng)營企業(yè)法第第4條規(guī)定，條規(guī)定，“合營者的注冊資本如果轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)合營各方合營者的注冊資本如果轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)合營各方 同意。同意?！眱?nèi) 部 資 料評析評析 關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定雖未就此明確進行規(guī)定，但從側(cè)面反應(yīng)出雖未就此明確

33、進行規(guī)定，但從側(cè)面反應(yīng)出 其傾向性意見。該規(guī)定第二十一條規(guī)定投資者須向?qū)徟鷻C關(guān)報送其傾向性意見。該規(guī)定第二十一條規(guī)定投資者須向?qū)徟鷻C關(guān)報送“被并購境內(nèi)有限被并購境內(nèi)有限責(zé)責(zé) 任公司股東一致同意外國投資者股權(quán)并購的決議任公司股東一致同意外國投資者股權(quán)并購的決議”。 q五、購買股權(quán)或認購增資協(xié)議中的價格問題五、購買股權(quán)或認購增資協(xié)議中的價格問題 通常來說，轉(zhuǎn)讓價格是協(xié)議雙方之間自由商談確定，審批機關(guān)一般不予干涉。但是通常來說，轉(zhuǎn)讓價格是協(xié)議雙方之間自由商談確定，審批機關(guān)一般不予干涉。但是 實踐中，審批機關(guān)出于防止國有（國民）資產(chǎn)流失的考量，一般對轉(zhuǎn)讓價格低于財實踐中，審批機關(guān)出于防止國有（國民）資產(chǎn)流失的考量，一般對轉(zhuǎn)讓價格低于財 務(wù)審計報告中凈資產(chǎn)對應(yīng)股權(quán)比例價格的情形會特別予以注