民法典關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)定PPT課件

1、民法典關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)定 物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的新規(guī)則與新實(shí)踐物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的新規(guī)則與新實(shí)踐 2021年6月解讀人:伍三明全省物業(yè)管理工作會(huì)議 暨法規(guī)政策培訓(xùn)會(huì) 伍三明，伍三明，現(xiàn)為四川大學(xué)公共管理學(xué)院社區(qū)治理與現(xiàn)代物業(yè)研究中心副主任，四川省房協(xié)物業(yè)專委副主任。是住建部中國(guó)建設(shè)報(bào)社中國(guó)物業(yè)智庫(kù)專家、四川省住建廳物業(yè)管理專家。 伍三明是四川省物業(yè)管理?xiàng)l例四川省物業(yè)管理?xiàng)l例修訂修訂起草組主要主要成員，四川省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則四川省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則主要主要起草人，四川省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法四川省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法修訂主要主要起草人 ，四川省區(qū)域性地方標(biāo)準(zhǔn)成都市住宅物成都

2、市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范等系列地方標(biāo)準(zhǔn)主要主要起草人。 講講 師師 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介講師聯(lián)系微信講師聯(lián)系微信目錄 1 4 3 2一套體系兩種秩序三個(gè)特征 四個(gè)變化 5 五點(diǎn)注意1 第六章第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)( (共共1717條條) )，主要涉及有，主要涉及有專有部分的權(quán)利和義務(wù)，共有專有部分的權(quán)利和義務(wù)，共有部分的權(quán)利和義務(wù)，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地等的權(quán)利歸屬，車位、車庫(kù)的歸屬，車位、車庫(kù)的首要用途，部分的權(quán)利和義務(wù)，建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地等的權(quán)利歸屬，車位、車庫(kù)的歸屬，車位、車庫(kù)的首要用途，業(yè)主自治管理組織的設(shè)立及指導(dǎo)和協(xié)助，業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決，業(yè)主改變

3、住宅用途的限制條件，維修業(yè)主自治管理組織的設(shè)立及指導(dǎo)和協(xié)助，業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決，業(yè)主改變住宅用途的限制條件，維修資金的歸屬和處分，共有部分的收益歸屬，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分擔(dān)和收益分配，建筑物及其附屬資金的歸屬和處分，共有部分的收益歸屬，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分擔(dān)和收益分配，建筑物及其附屬設(shè)施的管理主體，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的關(guān)系，業(yè)主的相關(guān)義務(wù)及責(zé)任，業(yè)主合法權(quán)益的保設(shè)施的管理主體，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的關(guān)系，業(yè)主的相關(guān)義務(wù)及責(zé)任，業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)。護(hù)。第三編第三編 合同編合同編 第七編第七編 侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任編編民法典中物業(yè)管理基本制度體系一套體系第二編 物

4、權(quán)編溝通議事規(guī)范化。溝通議事規(guī)范化。 第二十四章第二十四章 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同( (共共1414條條) )，主要涉及有主要涉及有物業(yè)服務(wù)合同定義，合同內(nèi)容和形式，合物業(yè)服務(wù)合同定義，合同內(nèi)容和形式，合同的效力，前期物業(yè)服務(wù)合同的終止條件，物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的條件和限制性條款，物業(yè)服務(wù)人的一般義務(wù)同的效力，前期物業(yè)服務(wù)合同的終止條件，物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的條件和限制性條款，物業(yè)服務(wù)人的一般義務(wù)和信息公開義務(wù)和信息公開義務(wù) ，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)和告知、協(xié)助義務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)和告知、協(xié)助義務(wù) ，業(yè)主合同任意解除權(quán)，業(yè)主合同任意解除權(quán) ，物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)，物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂訂 ，不定期物業(yè)服務(wù)合同，

5、不定期物業(yè)服務(wù)合同 ，物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任，物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任 ，物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)，物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù) 。 第十章第十章 建筑物和構(gòu)件的損害責(zé)任建筑物和構(gòu)件的損害責(zé)任( (共共6 6條條) )，主要涉及有主要涉及有建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌、塌陷致害責(zé)任塌、塌陷致害責(zé)任 ，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物脫落、墜落致害責(zé)任，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物脫落、墜落致害責(zé)任 ，堆放物倒，堆放物倒塌、滾落或者滑落致害責(zé)任塌、滾落或者滑落致害責(zé)任 ，在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品致害責(zé)任，在公共道路

6、上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品致害責(zé)任 ，林木折斷、傾，林木折斷、傾倒或者果實(shí)墜落等致人損害的侵權(quán)責(zé)任倒或者果實(shí)墜落等致人損害的侵權(quán)責(zé)任 。其他編章 其他編章其他編章 在總則，物權(quán)編、合同編、侵權(quán)責(zé)任編的通則以及其他章節(jié)條中涉及在總則，物權(quán)編、合同編、侵權(quán)責(zé)任編的通則以及其他章節(jié)條中涉及相關(guān)規(guī)定。相關(guān)規(guī)定。兩個(gè)配套司法解釋 最高人民法院關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋適用法律若干問(wèn)題的解釋（2021.12.23） ( (共共1919條條) ) 最高人民法院關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解

7、釋適用法律若干問(wèn)題的解釋（2021.12.23） ( (共共5 5條條) )2兩種秩序（1）業(yè)主共同決定新秩序 第二百七十八條第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (二)制定和修改管理規(guī)約; (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員; (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人; (五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金; ( (六六) )籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金; ; ( (七七) )改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施; ; ( (八八) )改變共有部分的用途或者利用

8、共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng); ; (九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 業(yè)主共同決定事項(xiàng)，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)由專有部分由專有部分面積面積占比占比三分之二三分之二以上的以上的業(yè)主且人數(shù)業(yè)主且人數(shù)占比占比三分之二三分之二以上的業(yè)主以上的業(yè)主參與表決。參與表決。決定前款決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之四分之三以上三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)

9、，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)的業(yè)主同意。主同意。2兩種秩序（2）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)新秩序進(jìn)入進(jìn)入 規(guī)定：規(guī)定：建設(shè)單位建設(shè)單位依法依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有對(duì)業(yè)主具有法律法律約束力。約束力。前期合同終止前期合同終止規(guī)定：規(guī)定：第九百四十條第九百四十條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)

10、服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿期限屆滿前，前，業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)或者或者業(yè)主業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。合同任意解除合同任意解除規(guī)定：規(guī)定：業(yè)主依照業(yè)主依照法定程序法定程序共同決定共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有是合同對(duì)通知期限另有約定約定的除外。的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)

11、人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。合同續(xù)簽合同續(xù)簽規(guī)定：規(guī)定：物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)，業(yè)主業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)與的，應(yīng)當(dāng)與在合同期限在合同期限屆滿前屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期物業(yè)服務(wù)期，物業(yè)服務(wù)人物業(yè)服務(wù)人續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知屆滿前九十日書面通知業(yè)主業(yè)主或者或者業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)，但是但是合同對(duì)通知期限合同對(duì)通知期限另有約定另有約定的除外。的除外。不定期合同不定期合同規(guī)定規(guī)定 ：物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘依法作出續(xù)聘或者或者另聘另

12、聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同合同繼續(xù)有效，繼續(xù)有效，但是服務(wù)但是服務(wù)期限為不定期。期限為不定期。當(dāng)事人可以當(dāng)事人可以隨時(shí)解除隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。對(duì)方。規(guī)定規(guī)定 ：物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同終止的合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人，原物業(yè)服務(wù)人在約定期限或者合理期限內(nèi)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等務(wù)所必需的相關(guān)資料等給業(yè)主

13、委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主，配合，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并工作，并如實(shí)告知如實(shí)告知物業(yè)的使物業(yè)的使用和管理狀況。用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人原物業(yè)服務(wù)人違反違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。移交移交后合同義務(wù)后合同義務(wù)規(guī)定規(guī)定 ：物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同終止后，合同終止后，在在業(yè)主業(yè)主或者或者業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前業(yè)主接管之

14、前，原物業(yè)服務(wù)人，原物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)繼續(xù)處處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求并可以請(qǐng)求業(yè)主支付業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。該期間的物業(yè)費(fèi)。建設(shè)單位和建設(shè)單位和業(yè)委會(huì)合同業(yè)委會(huì)合同期限屆滿或期限屆滿或新合同生效新合同生效業(yè)主任意業(yè)主任意解除解除期限屆滿前期限屆滿前續(xù)聘或者不續(xù)聘或者不續(xù)聘續(xù)聘事實(shí)合同事實(shí)合同交還和交接交還和交接最后一班崗最后一班崗3三個(gè)特征 項(xiàng)目一項(xiàng)目三項(xiàng)目四 突出業(yè)主權(quán)利保護(hù)思路。突出業(yè)主權(quán)利保護(hù)思路。規(guī)定了業(yè)主可以自行管理，可以對(duì)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行更換，可以在規(guī)定了業(yè)主可以自行管理，可以對(duì)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行更換，可以在合同期限內(nèi)行使任意解除權(quán)；合同期限內(nèi)行

15、使任意解除權(quán)；物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分分；業(yè)主可以對(duì)物業(yè)服務(wù)人違法不退出不支付物業(yè)費(fèi)，可以行使請(qǐng)求公布權(quán)和查閱權(quán)，可以要求行為人；業(yè)主可以對(duì)物業(yè)服務(wù)人違法不退出不支付物業(yè)費(fèi)，可以行使請(qǐng)求公布權(quán)和查閱權(quán)，可以要求行為人（物業(yè)企業(yè)）對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收益成本的支出和合理性舉證（舉證責(zé)任倒置）等，（物業(yè)企業(yè)）對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收益成本的支出和合理性舉證（舉證責(zé)任倒置）等，具有以強(qiáng)化保護(hù)業(yè)主具有以強(qiáng)化保護(hù)業(yè)主權(quán)利的鮮明導(dǎo)向。權(quán)利的鮮明導(dǎo)向。突出加強(qiáng)基層社會(huì)治理需要。突出加強(qiáng)基層社會(huì)治理需要。規(guī)定了居民委員

16、會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)委會(huì)選舉給予指導(dǎo)和協(xié)助；物規(guī)定了居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)委會(huì)選舉給予指導(dǎo)和協(xié)助；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，業(yè)主對(duì)物業(yè)業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，業(yè)主對(duì)物業(yè)人服務(wù)人執(zhí)行應(yīng)急工作依法配合（物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主法定義務(wù)）；業(yè)主相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保人服務(wù)人執(zhí)行應(yīng)急工作依法配合（物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主法定義務(wù)）；業(yè)主相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求（綠色環(huán)保法律規(guī)定）；物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域違法行為采護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求（

17、綠色環(huán)保法律規(guī)定）；物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域違法行為采取合理措施制止，向有關(guān)部門報(bào)告并協(xié)助處理（法定制止、報(bào)告、協(xié)助）等，取合理措施制止，向有關(guān)部門報(bào)告并協(xié)助處理（法定制止、報(bào)告、協(xié)助）等，具有推動(dòng)物業(yè)管理融入基具有推動(dòng)物業(yè)管理融入基層社會(huì)治理體系的鮮明導(dǎo)向。層社會(huì)治理體系的鮮明導(dǎo)向。突出堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向。突出堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向。規(guī)定以規(guī)定以業(yè)主大會(huì)成立難、業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用難、業(yè)主大會(huì)作出決議難、維修資金業(yè)主大會(huì)成立難、業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用難、業(yè)主大會(huì)作出決議難、維修資金使用難、業(yè)主知情權(quán)實(shí)現(xiàn)難、老物業(yè)退出難、業(yè)主維權(quán)難等問(wèn)題為導(dǎo)向，并提出了問(wèn)題解決路徑，設(shè)置使用難、業(yè)主知情權(quán)實(shí)現(xiàn)難、老物業(yè)退出難、業(yè)主

18、維權(quán)難等問(wèn)題為導(dǎo)向，并提出了問(wèn)題解決路徑，設(shè)置了大量細(xì)化可操作性條款，將行政管理引入民事領(lǐng)域等，了大量細(xì)化可操作性條款，將行政管理引入民事領(lǐng)域等，具有解決實(shí)際問(wèn)題的鮮明導(dǎo)向。具有解決實(shí)際問(wèn)題的鮮明導(dǎo)向。 4四個(gè)變化項(xiàng)目二項(xiàng)目四新名詞新名詞 新物業(yè)新物業(yè)新業(yè)主新業(yè)主 新監(jiān)管新監(jiān)管業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)成員成員、建筑物及其附屬設(shè)施的、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金維修資金 、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人（物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人（物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理人 ，管理人）、，管理人）、支付支付物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi) 、物業(yè)、物業(yè)服務(wù)服務(wù)區(qū)域、專業(yè)性區(qū)域、專業(yè)性服務(wù)組織服務(wù)組織和其他和其他第三人第三人

19、、交還、交接和接管、交還、交接和接管等等 。采取采取合理合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全安全（安全）；（安全）；采取采取必要必要的的安全保障安全保障措施措施防止防止高空拋物行為高空拋物行為（高（高空拋物）；空拋物）；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情履行情況，況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)

20、報(bào)告（公開）；（公開）；物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)（禁止行為）。（禁止行為）。新的表決規(guī)則，新的表決規(guī)則，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋、業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋、業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的告知等。業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的告知等。發(fā)揮行政監(jiān)管在物業(yè)管理活動(dòng)中作用。規(guī)定發(fā)揮行政監(jiān)管在物業(yè)管理活動(dòng)中作用。規(guī)定地方人民政府有關(guān)部門、地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)

21、設(shè)立業(yè)主大會(huì)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助指導(dǎo)和協(xié)助；業(yè)主或者其他行為人業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法應(yīng)當(dāng)依法處理。處理。5五點(diǎn)注意序號(hào)序號(hào)事項(xiàng)事項(xiàng)要求要求 一 建設(shè)單位規(guī)定 建設(shè)單位利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營(yíng)； 建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換； 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同 。 二 合理和必要規(guī)定 共有部分經(jīng)營(yíng)收入，扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共

22、有； 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全； 對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理； 維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告； 業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付。合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁； 業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查； 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物

23、業(yè)服務(wù)區(qū)域 ； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止高空拋物或者墜物發(fā)生。 三 約定規(guī)定 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定約定。 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定約定的按照約定，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和約定和有關(guān)規(guī)定有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定對(duì)通知期限另有約定的除外。 物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘