南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、 海量管理資料下載 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一章 南京市的區(qū)域特征和城市概況第一節(jié) 自然地理概況南京市位于北緯3331，東經(jīng)11847，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16c，主導(dǎo)風(fēng)向夏半年為西南風(fēng)，冬半年為東北風(fēng)。 南京地處我國(guó)東西水運(yùn)大動(dòng)脈長(zhǎng)江與南北陸運(yùn)大動(dòng)脈京滬鐵路的交匯點(diǎn)，素有“東南門戶，南北咽喉”之稱。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長(zhǎng)龍?bào)蠢@，城西石頭山似猛虎雄據(jù)，故有“鐘山龍?bào)?，石城虎踞”之說。萬里長(zhǎng)江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依

2、偎東西山水之間，氣勢(shì)雄渾而景色秀美。1. 1 城市性質(zhì) 南京是著名古都，江蘇省省會(huì)，長(zhǎng)江下游重要的中心城市。    南京為我國(guó)六大古都之一，是國(guó)家級(jí)歷史文化名城。南京的規(guī)劃和建設(shè)要繼承古都?xì)v史精華，創(chuàng)造融古都風(fēng)貌與現(xiàn)代文明于一體的城市特色。 南京是江蘇省省會(huì)，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，要保證省級(jí)管理職能的順利行使，并形成省內(nèi)最發(fā)達(dá)的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對(duì)外交往中心。    南京作為長(zhǎng)江流域四大中心城市和長(zhǎng)江三角洲西部樞紐城市，要充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)跨省域的輻射功能和吸引力。1. 2 城市規(guī)模 

3、60;  1.2.1 人口規(guī)模l l        全市總?cè)丝?010年為680萬左右，遠(yuǎn)景按1000萬人口預(yù)留，城鎮(zhèn)人口2010年為520萬左右，遠(yuǎn)景按870萬左右預(yù)留。l l        都市發(fā)展區(qū)總?cè)丝?010年為530萬左右，遠(yuǎn)景按800萬左右預(yù)留。都市發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)人口2010年為450萬左右，遠(yuǎn)景按740萬左右預(yù)留。l l        主城人口2010年控制在300

4、萬以內(nèi)，遠(yuǎn)景下降到260萬以內(nèi)。1.2.2 用地規(guī)模    主城城市建設(shè)用地為243平方公里，人均城市建設(shè)用地2010年為81平方米， 遠(yuǎn)景為93平方米。新市區(qū)、新城和重點(diǎn)鎮(zhèn)人均建設(shè)用地按100平方米左右安排。1. 3 主城功能布局特征    主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。分為東、西、南、北、中五個(gè)片區(qū)。以明城墻圍合的主體中片（舊城）以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，強(qiáng)調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特色的體現(xiàn)；東、西、南、北四片區(qū)要在繼續(xù)保持原區(qū)特色的同時(shí)，加強(qiáng)設(shè)施配套和功能完善，形成居住就業(yè)相對(duì)平衡，配套設(shè)施相對(duì)完善的綜合性片區(qū)。 

5、;   西片是主城的重要新區(qū)，具有以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)的中心功能；居住與新業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)的功能；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能。1. 4 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)    依據(jù)南京市“十五”計(jì)劃綱要，將社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為：經(jīng)過“十五”和更長(zhǎng)的一點(diǎn)時(shí)間的努力，把南京建設(shè)成為科學(xué)技術(shù)先導(dǎo)，古都與江濱特色鮮明，國(guó)際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。到2010年，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。(一) (一)        以“富民強(qiáng)市，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化”為基本目標(biāo)，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為

6、主線，以改革開放和科技進(jìn)步為動(dòng)力，把南京做強(qiáng)做大做優(yōu)做美。到2005年，城市綜合實(shí)力、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)文明和生態(tài)環(huán)境等方面都進(jìn)入全國(guó)先進(jìn)行列。人民生活達(dá)到更加寬裕的小康水平，5年內(nèi)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)郊縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政收入在2000年基礎(chǔ)上翻一翻。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“二、三、一”型向“三、二、一”型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。(二) (二)        進(jìn)一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程，2010年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。成為我國(guó)重要的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿(mào)口岸和長(zhǎng)江下游地區(qū)重要的金融、貿(mào)易、信息中心。歷史文化名城的國(guó)際性影響進(jìn)一步擴(kuò)大。(

7、三) (三)        以加入世貿(mào)組織為契機(jī)，加快南京經(jīng)濟(jì)國(guó)際化步伐，以建設(shè)國(guó)際化大都市的長(zhǎng)遠(yuǎn)奮斗目標(biāo)，促進(jìn)和加快城市建設(shè)步伐。本世紀(jì)中葉全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，躋身世界發(fā)達(dá)城市行列。1. 5 城市發(fā)展目標(biāo)    未來南京城市發(fā)展目標(biāo)是：   （一）充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市長(zhǎng)江下游現(xiàn)代化的中心城市 （二）富有文化特色的城市國(guó)際影響較大的歷史文化名城   （三）人居環(huán)境優(yōu)良的城市人與自然和諧共生的城市1. 6 城市環(huán)境景觀特色  

8、0; 南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長(zhǎng)期的城市建設(shè)，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、園林環(huán)境、宜人空間尺度特色的景觀環(huán)境。    （一）山與水    南京依山傍水而建，山取“虎踞龍盤”之勢(shì)，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長(zhǎng)江，鐘山的宏偉氣勢(shì)中，引入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨(dú)特的城市空間。    （二）城與林    都城布局與自然山水結(jié)合，以明城墻保護(hù)為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設(shè)必將保持與強(qiáng)化城林的空間特色。  

9、;  （三）路與樹    由于南京冬寒夏熱的特點(diǎn)，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長(zhǎng)，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。        第二章 南京總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)以地理位置來劃分可分為五大版塊城北、城南、河西、江北、江寧版塊。第一節(jié) 南京城北板塊發(fā)展綜述2.1.1 城北板塊簡(jiǎn)介 城北位于南京城的北部，區(qū)域東到紅山路及周邊，南臨中央門以南部分，西面、北面均被長(zhǎng)江環(huán)繞。整個(gè)區(qū)域面積約50平方公里，常駐人口55萬，土地資源豐富，自

10、然景觀優(yōu)越。 城北下關(guān)區(qū)內(nèi)主要包括中山橋、車站、熱河南路、建寧路、寶善橋、小市六個(gè)街道，以中山北路為主干道，四通八達(dá)，是一個(gè)生活機(jī)能較完善，市政配套較齊全的小區(qū)。而紅山片區(qū)內(nèi)以一條紅山路貫穿南北，北接和燕路，南通新莊立交橋。整個(gè)城北轄區(qū)內(nèi)有南京長(zhǎng)江大橋、鐵路南京東站西站、南京長(zhǎng)途汽車站以及最大的內(nèi)河港口南京港，橫貫東西的建寧路龍?bào)绰愤B接滬寧高速和繞城公路，可達(dá)滬寧沿線城市和安徽等地：而沿建寧路向北，過南京長(zhǎng)江大橋可以順利進(jìn)入蘇北地區(qū)，是南京乃至華東地區(qū)重要的交通樞紐，通訊、電力、供水、供熱、交通等服務(wù)設(shè)施完善。 轄區(qū)內(nèi)有南京市重點(diǎn)小學(xué)姜家園小學(xué)、天妃宮小學(xué)、小市小學(xué)、小市中心小學(xué)以及重點(diǎn)中學(xué)第

11、十二中學(xué)、小市中學(xué)和片區(qū)中學(xué)渡江中學(xué)。而南京大學(xué)第二附屬醫(yī)院、港口醫(yī)院、邁皋橋醫(yī)院、小市醫(yī)院、長(zhǎng)江醫(yī)院等基本的醫(yī)療設(shè)施給人們的身體健康帶來了保障。各大銀行，例如交通銀行、工商銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等更加為居民的生活提供了方便。區(qū)域內(nèi)的超市隨處可見，金潤(rùn)發(fā)、好又多、家樂福、時(shí)代超市、易初蓮花、新一佳等國(guó)內(nèi)外大型超市，還有蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)交易中心，這些都已經(jīng)成為人們生活中不可缺少的部分。 區(qū)域內(nèi)自然人文旅游資源豐富，山、水、城、林相映成趣，自然景色優(yōu)美，人文古跡眾多,具有較大的旅游開發(fā)價(jià)值。境內(nèi)有著著名獅子山風(fēng)景區(qū)、閱江樓、繡球公園、渡江勝利紀(jì)念碑、幕燕風(fēng)景區(qū)，紅山森林動(dòng)物園，景色

12、優(yōu)美，富有生趣。2.1.2 城北房地產(chǎn)板塊介紹 城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)相對(duì)較晚，樓盤多集中在下關(guān)區(qū)，以熱河南路及大橋南路附近居多，由于鄰近南京西站及下關(guān)碼頭，該地區(qū)公共交通設(shè)施極為方便，有18w、16w、特1w、32w、34w、39w、53w、57w、307w、302w等多條公交線直通鬧市。同時(shí)，一些較大型的批發(fā)市場(chǎng)，如果菜批發(fā)商場(chǎng)，茶葉批發(fā)市場(chǎng)等也在下關(guān)區(qū)內(nèi)，部分樓盤其售價(jià)已超過6000元/m2，至于鐵路線以北地區(qū)地域廣闊，但交通目前相對(duì)不便。不過，這種情況有望得到改善，地鐵1號(hào)線直達(dá)邁皋橋。其附近的樓盤也具有一定的升值潛力。 一條鐵路線、一個(gè)城門洞之隔，城北板塊的境遇與城中、城南等熱點(diǎn)板塊絕

13、然不同。目前城北板塊的樓盤售價(jià)相對(duì)處于較低水平，每平方米約4500元，但其中也不乏售價(jià)沖高者價(jià)格超過了6000元/ m2。目前城北的購(gòu)房主力仍集中在本區(qū)域居民中，板塊在整體上尚未走出地域限制。城北板塊中南區(qū)的樓盤多集中在熱河南路及大橋南路附近，周邊便利的公共交通及大型超市布列左右，對(duì)解決第一居住問題的購(gòu)房者有一定的吸引力。老城環(huán)境整治擴(kuò)大了城北板塊的發(fā)展?jié)摿?，獅子山、繡球公園、小桃園市民廣場(chǎng)的重塑對(duì)樓盤的環(huán)境影響巨大。2.1.3 城北板塊區(qū)域市場(chǎng)分析 城北房地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括：下關(guān)片區(qū)以及紅山片區(qū)在內(nèi)的兩個(gè)片區(qū)。² ²     

14、;  下關(guān)片區(qū) 下關(guān)區(qū)位于南京城西北部，西臨長(zhǎng)江黃水道，東倚明代古城墻，具有長(zhǎng)江南京段最為開闊、直觀的一段江面和最主要的生活岸線，是“六朝古城"主城區(qū)之一，瀕臨12公里長(zhǎng)江黃金水道，素有金陵北大門之稱?？偯娣e約31.38平方公里，人口37萬，轄區(qū)6個(gè)街道辦事處、一個(gè)社區(qū)居委會(huì)、一個(gè)村民委員會(huì)。去年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)值6.63億元，增長(zhǎng)13.5%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入4.08億元，增長(zhǎng)22.2%；地方財(cái)政收入1.91億元，增長(zhǎng)16.3%；完成固定資產(chǎn)投資8.8億元，是一個(gè)南京建設(shè)融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化濱江城市的窗口性區(qū)域。 境內(nèi)從大橋南路高架橋到中央門立交橋近3公里的建寧路

15、地段，已經(jīng)聚集了百貨、服裝、汽車、五金、化工、家具、裝飾等15個(gè)初具規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，一個(gè)特色獨(dú)具的南京“第三商圈”在這里迅速崛起。同時(shí)“第三商圈”內(nèi)平均每天約32萬人次的人流量幾乎與新街口、湖南路相當(dāng)。區(qū)別于新街口的大商場(chǎng)和中高檔商務(wù)區(qū)、湖南路的小型精品店，“第三商圈”則形成了大眾化的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型市場(chǎng)特色，同時(shí)也為城北的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來了無限商機(jī)。 在經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展起來的形式之下，下關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日日更新也是必然之勢(shì)。目前下關(guān)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量是整個(gè)城北區(qū)域內(nèi)開發(fā)量最大的一個(gè)片區(qū)，從2000年以來，很多樓盤象雨后春筍般拔地而起，四平苑、佳樂福新寓、方圓綠茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、綠城花園等都是耳

16、熟能詳?shù)男^(qū)，百合果園、桃源府、亞都錦園、金源·太古城、好風(fēng)如水、星河翠庭、田園美居、欣芝園、匯林綠洲等使得下關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越熱鬧起來。而世貿(mào)集團(tuán)傾巨資在寶善地塊打造的世茂濱江新城將成為下關(guān)地區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域！² ²       紅山片區(qū) 紅山片區(qū)位于城北區(qū)域的東北向，包括紅山路、和燕路以及幕府東路、邁皋橋周邊的范圍，轄區(qū)內(nèi)總面積約20平方公里，常駐人口15萬左右。 隨著城北經(jīng)濟(jì)日新月異的發(fā)展，紅山片區(qū)也跟著創(chuàng)新的步伐，力求在城北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域中占有一席之地。這些舉動(dòng)都是人們有目共睹的，一是成立招商服務(wù)

17、中心。二是密切與省、市各涉外部門的聯(lián)系。三是構(gòu)建完善信息系統(tǒng)。四是在市以上涉外對(duì)口部門高薪聘請(qǐng)有能力的人才。使得本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力向著一個(gè)前所未有的前景發(fā)展下去。 經(jīng)濟(jì)上去了，人們的衣食住行也理所當(dāng)然的也上了一個(gè)新的臺(tái)階。因此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也跟著紅火起來，房?jī)r(jià)跟著節(jié)節(jié)攀升，已經(jīng)上漲到了5000元/ m2。一座座高樓也快速立起，弘燕名居、紅山韻致居住、文錦雅苑、墨香山莊、陽(yáng)光嘉園、陽(yáng)光雅居、燕語(yǔ)華庭等數(shù)不勝數(shù)，標(biāo)志著區(qū)域里房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新紀(jì)元。2.1.4 城北優(yōu)劣勢(shì)分析² ²     優(yōu)勢(shì)分析 根據(jù)現(xiàn)有價(jià)格統(tǒng)計(jì)，城北目前的房?jī)r(jià)已上升

18、到了5000元/ m2，這跟本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)是不可分割的。隨著南京建設(shè)城北的大舉動(dòng)措施下，城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將跟上一個(gè)新的高度。而現(xiàn)政府著力打造城北這個(gè)“第三商圈”，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)有可能再上一個(gè)臺(tái)階。未來城北打造繁榮后，這將能夠把城北目前的總體客戶群從本地逐漸拉伸到各個(gè)區(qū)域，使得越來越多的人走向城北。 城北目前的物價(jià)比其他區(qū)域較為便宜，而且購(gòu)物也極其方便。有家樂福、易初蓮花、時(shí)代、好又多、金潤(rùn)發(fā)、新一佳等大型超市，有金橋、玉橋大市場(chǎng)，南京商廈大型購(gòu)物商場(chǎng)以及蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)中心，可謂是一應(yīng)俱全。 城北的交通非常便利。由于是老城區(qū)的緣故，轄區(qū)內(nèi)交通設(shè)施較為完善。有長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站、南京火車站

19、、還有中山碼頭。公交線路也四通八達(dá)，31w、34w、16w、18w、39w、12w、54w、10w、21w、302w、307w、13w、42w、66w等多路公交車連接各個(gè)要道。 城北境內(nèi)有著優(yōu)美的風(fēng)景名勝。美麗的長(zhǎng)江、獅子山、閱江樓、繡球公園、幕燕風(fēng)景區(qū)、渡江紀(jì)念碑、紅山森林動(dòng)物園、小桃園等都吸引了大量的人們前來。而城北又屬于南京市的老城區(qū)域，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，可謂是應(yīng)有盡有，為居民的生活提供了無限的方便。² ²       劣勢(shì)分析 雖然城北現(xiàn)在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展起來了，但是本區(qū)域仍然是南京六城區(qū)中發(fā)展最為落后的區(qū)

20、域，還有著很多不完善的地方。近年引進(jìn)了家樂福、易初蓮花大型超市，才使該區(qū)的購(gòu)物環(huán)境有所改善。 城北區(qū)域內(nèi)的文教明顯落后于其它區(qū)域，學(xué)區(qū)不好，只有第十二中學(xué)是較知名的學(xué)校。文化底蘊(yùn)不足，不像其他區(qū)有為數(shù)眾多的大學(xué)、知名的中學(xué)和小學(xué)。致使居民的素質(zhì)不是很高，也導(dǎo)致他們的口碑不好。 城北目前的經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，還跟不上其他區(qū)域，因此居民的收入普遍偏低。 南京火車站以及較多的沿江碼頭、長(zhǎng)途汽車站、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場(chǎng)的集中于此，外來人口很多，使得該區(qū)的治安狀況存在較大的隱患，給該區(qū)的綜合治理帶來一定的難度，而且導(dǎo)致衛(wèi)生狀況也較差。 城北距離南京中心區(qū)域較遠(yuǎn)，文化娛樂等場(chǎng)所和設(shè)施也不多，實(shí)力強(qiáng)大的公司很少在此駐扎。2

21、.1.5 城北區(qū)域前景展望 隨著世茂集團(tuán)在南京的大施拳腳，城北濱江隧道的建成，該片區(qū)將打造成為未來南京的“外灘”，成為南京市一流的高尚住宅區(qū)。而我們要抓住的是兩個(gè)重點(diǎn)的方面，一是加快中心地區(qū)開發(fā)建設(shè)，打造南京城北第三商圈；二是加快寶善地區(qū)和靜海寺、天妃官開發(fā)建設(shè)，建設(shè)最佳人居環(huán)境、旅游休閑景區(qū)。由此看來城北的房地產(chǎn)發(fā)展前景是無可限量的。 從經(jīng)濟(jì)角度看打造第三商圈的意義。建設(shè)建寧路市場(chǎng)一條街，著力打造中央門-建寧路第三商圈，使之成為城北的cbd，有利于快速提升建寧路市場(chǎng)信息建設(shè)的規(guī)模、檔次和水平，提高知名度，形成品牌市場(chǎng)群；有利于為可持續(xù)發(fā)展提供重要保證和更加廣闊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城

22、市建設(shè)互動(dòng)，營(yíng)造城北加快發(fā)展的新優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展新動(dòng)力；有利于培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)翻番目標(biāo)提供有力支持。 從自然環(huán)境看建設(shè)最佳居住區(qū)的意義。靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)地理位置獨(dú)天得厚，依山傍水又臨江，交通便捷，自然環(huán)境十分優(yōu)越，加快靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)開發(fā)建設(shè)，有利于快速改變城北中心地區(qū)城市面貌，優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，改善人民群眾的生活居住條件；有利于提升城北建設(shè)整體水平，塑造南京濱江新形象；有利于迅速改變?nèi)藛T結(jié)構(gòu)，提高城北地區(qū)人員整體素質(zhì)；有利于較好整治和改變城市容貌，美化優(yōu)化城市空間，展現(xiàn)城北現(xiàn)代特色，營(yíng)造商業(yè)氛圍；有利于展示古城歷史文化遺存，再現(xiàn)城廓山環(huán)水

23、繞，桃紅柳綠梅艷，百姓安居樂業(yè)的美景。 著力推進(jìn)上述地區(qū)開發(fā)建設(shè)的意義。開發(fā)建設(shè)城北cbd，推進(jìn)和精心打造中央門-建寧路第三商圈；建設(shè)靜海寺-天妃宮、小桃園-姜家園、寶善小區(qū)和幕燕地區(qū)，創(chuàng)造最佳旅游、休閑、居住環(huán)境，有利于吸引更多外商來城北投資建設(shè)，提升城北經(jīng)濟(jì)總量，增強(qiáng)全區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力；有利于帶動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)開發(fā)建設(shè)，進(jìn)而促進(jìn)商貿(mào)商務(wù)區(qū)建設(shè)和沿江開發(fā)改造；有利于提高城市化現(xiàn)代化水平，提高人民群眾的生活質(zhì)量，全面推進(jìn)全區(qū)域三個(gè)文明建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；有利于擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。寶善地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，是塑造現(xiàn)代化濱江風(fēng)貌的點(diǎn)晴之筆。靜海寺-天妃宮歷史景區(qū)和小桃園歷史景區(qū)建設(shè)，為推動(dòng)全區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展

24、將注入新的活力。 隨著政府加大整治城北的力度，這里的治安逐漸好起來，人們的素質(zhì)也日益高起來，一股新的風(fēng)潮正慢慢刮來，城北以嶄新的面貌面對(duì)到來的人們，經(jīng)濟(jì)上來了，區(qū)域內(nèi)人們的物質(zhì)生活水平也上升了，這將為城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來無限商機(jī)。 城北地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景無可限量，隨著目前城北區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，各項(xiàng)生產(chǎn)也跟著進(jìn)步，這里的房地產(chǎn)將向著一個(gè)新的高度進(jìn)軍。雖然目前本區(qū)域在南京各項(xiàng)排名中略顯劣勢(shì)，但是跟著發(fā)展“第三商圈”的勢(shì)頭，一切都是嶄新的開始，城北地區(qū)終將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域，終將發(fā)展成為最有勢(shì)力的區(qū)域，在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)中領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)不可獲缺的地位！ 第二節(jié) 城南板塊發(fā)展綜述

25、2.2.1 城南區(qū)域概述 城南板塊位于南京市主城區(qū)的南部，南至寧南新區(qū)，北抵健康路沿線，東至大明路，西接長(zhǎng)虹路及周邊地區(qū)，本區(qū)域行政區(qū)劃主要由秦淮區(qū)和雨花區(qū)兩個(gè)區(qū)屬組成。 經(jīng)濟(jì)方面，該區(qū)域主要在近五年來，在秦淮區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)區(qū)委、區(qū)政府帶領(lǐng)下，廣大人民群眾充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，適時(shí)調(diào)整區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，使經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭。早在兩年前，兩區(qū)就已實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值57.63億元，完成財(cái)政收入10.19億元。 資源方面，該區(qū)域土地肥沃，物產(chǎn)豐富，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，歷史悠久，自古以來便是人文薈萃、商賈云集之地，素有“江南佳麗地”之美譽(yù)。 交通方面，該區(qū)域交通暢通，水、陸

26、、空交通發(fā)達(dá)，多條公交線路穿境而過，新修建多條雙向八車道高等級(jí)公路通向市區(qū)各個(gè)區(qū)域，本區(qū)域距離祿口機(jī)場(chǎng)較近，秦淮河古河道亦環(huán)繞本地區(qū)而過。猶值一提的是新開通的地鐵一號(hào)線穿境而過，大大方便了該區(qū)域內(nèi)居民的日常出行。 政策方面，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施健全，投資環(huán)境十分優(yōu)越。改革開放以來，特別是在近年來，該區(qū)域在經(jīng)濟(jì)、文化尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得了巨大的發(fā)展。輝煌的發(fā)展前景，吸引了眾多的國(guó)內(nèi)外客商前來投資創(chuàng)業(yè)。 收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城區(qū)屬中等偏上檔次，根據(jù)有關(guān)部門最近年調(diào)查顯示，區(qū)域家庭年收入1-3萬占被調(diào)查家庭的48%，3-5萬占37.9%，二者約占85%，高收入購(gòu)房家庭年收入在10-

27、20萬者占2.9%，20萬以上者占1.7%。高收入者管理人員占相當(dāng)比例，年齡偏年輕，且高學(xué)歷，收入上升空間比較大。2.2.2 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及分析Ø Ø            城南房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2005年初，共有130家房地產(chǎn)公司在這塊熱土上開發(fā)了近630萬平方米近230個(gè)樓盤。近年來，城南以住宅為重點(diǎn)，著力加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；以舊城改造和新區(qū)開發(fā)為著力點(diǎn)，全面推進(jìn)住宅建設(shè)；隨著生活配套的不斷完善，交通線路逐漸增多，省市重點(diǎn)學(xué)區(qū)的進(jìn)入。大大提

28、高了城市建設(shè)和管理的層次與水平，全區(qū)城市面貌明顯改觀，令城南這塊古老名城煥發(fā)出勃勃生機(jī)。 從城南規(guī)劃部門了解到，政府準(zhǔn)備全力打造南京城南新天地具有獨(dú)特的環(huán)境及高檔名盤。從2002年下半年至今，城南新區(qū)板塊在南京的統(tǒng)一規(guī)劃下開始靜悄悄地凸顯出來。她獨(dú)特的氣質(zhì)和魅力，吸引著越來越多的年輕白領(lǐng)及事業(yè)成功人士的關(guān)注。 從我們調(diào)查分析，城南板塊的生活配套設(shè)施日益完善，重點(diǎn)學(xué)區(qū)逐漸進(jìn)入，給新城南居住環(huán)境注入了新的血液，居住人文素質(zhì)漸漸提高，吸引了眾多企業(yè)、醫(yī)療、電子界人士、教授及風(fēng)雨穿梭的商界精英人士的追寵。 Ø Ø      

29、;      城南地產(chǎn)板塊分析 目前按區(qū)域位置劃分，城南房地產(chǎn)業(yè)已形成三大主要板塊：即大明路板塊、安德門板塊及寧南板塊。² ²     大明路板塊：大明路板塊是城南起步較早的區(qū)域。交通便利，生活配套齊全，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)點(diǎn)綴其中，目前該地區(qū)是發(fā)展較為成熟的生活社區(qū)。該地區(qū)目前新項(xiàng)目主要有：御水灣花園、上河明苑、良城美景、同創(chuàng).九龍盛世園。大明路亦成為城南升值最快的區(qū)域之一。不可回避的一點(diǎn)是現(xiàn)有居民素質(zhì)在某些方面限制了該地區(qū)的進(jìn)一步突破。從項(xiàng)目本身分析、供應(yīng)體量以中低檔項(xiàng)目為主。

30、從前段時(shí)間市場(chǎng)調(diào)研走訪分析大明路板塊開發(fā)房地產(chǎn)較早，怡馨花園、九龍新寓、秦虹小區(qū)等現(xiàn)已入住，大大增加了人氣，省重點(diǎn)中學(xué)、市重點(diǎn)小學(xué)及幼兒院的進(jìn)入,市政配套，交通線路都慢慢的日益完善，秦虹小區(qū)大明路又是南京汽車行的一條街，綜合以上表格、樓盤均價(jià)基本掌握在4800元/平米、銷售火爆面積大都在三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、兼有大明路的便捷交通與秦紅路的成熟配套，是城東南的又一新興居住中心。隨著政府建設(shè)力度的加大，特別是中和橋拓寬、光華路西延、寧蕪鐵路遷出城外等工程的開工，這里的城市面貌突飛猛進(jìn)，區(qū)域環(huán)境大大改善，人文歷史景觀突現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代化都市生活由此展開。² ²  &

31、#160;  安德門板塊 安德門板塊緊鄰安德門和中華門兩個(gè)地鐵出口，交通便捷，被稱為城南地鐵板塊。該地區(qū)目前聚集項(xiàng)目有：錦虹麗都、楓情國(guó)度尚圓、四季陽(yáng)光、格林美地等。從地理位置講該地區(qū)緊鄰河西，距離奧體中心約四公里路程，區(qū)域優(yōu)勢(shì)比較明顯。² ²     寧南板塊寧南地區(qū)總面積8.9平方公里，是離市中心最遠(yuǎn)的地區(qū)。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，擁有5.6萬平方米的花神湖，得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。寧南新區(qū)將建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)為主，高檔住宅區(qū)、高級(jí)商貿(mào)區(qū)為輔的現(xiàn)代化城市新區(qū)。近年來，在“加大力度發(fā)展寧南”措施的引導(dǎo)

32、下，該區(qū)域交通生活配套等設(shè)施逐步完善。整個(gè)園區(qū)的建設(shè)是在統(tǒng)一規(guī)劃下實(shí)施的，與安德門、大明路兩個(gè)區(qū)域相比，該板塊最大優(yōu)勢(shì)是周邊環(huán)境優(yōu)美，5.6萬平方米的“花神湖”被人們稱為“南京第二個(gè)月牙湖畔”。主要集中項(xiàng)目有，仁恒翠竹園、康盛花園、翠島花城、花神美境等，閱城國(guó)際等。在南京人眼里，寧南就是休閑、度假的好去處，環(huán)境優(yōu)美，5.6萬平方米的“花神湖”及大面積的草坪綠地。老人在湖邊垂釣，小孩在草地上玩耍，讓你的生活靜悄悄融入到大自然中。寧南目前匯集了眾多樓盤。現(xiàn)在交通線路有：19、84、60、86、101、102、802、804路等。周邊配套有：蘇果超市、農(nóng)業(yè)銀行、省重點(diǎn)雨花中學(xué)，市重點(diǎn)雨花實(shí)驗(yàn)小學(xué)等。

33、隨著人們的生活不斷提高，經(jīng)濟(jì)收入漸漸增加，寧南板塊現(xiàn)已被南京人民所認(rèn)可。2.2.3 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊系統(tǒng)分析1. 技術(shù)分析(1)、價(jià)格分析： 從房地產(chǎn)以后的走勢(shì)看，城南板塊市政建設(shè)不斷在更新，生活配套不斷在完善，重點(diǎn)學(xué)區(qū)及交通線路日益的增加，以及地鐵的開通，城南板塊的升值空間較大，吸引了高等人士親睞，給新城南明天又勾勒出一篇輝煌的發(fā)展藍(lán)圖。 (2)、獨(dú)特賣點(diǎn)分析 城南新區(qū)是全市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的五大城市新區(qū)之一，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大突破。政府部門充分認(rèn)識(shí)到市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)城市建設(shè)的重要作用，自始至終把市政配套

34、，基礎(chǔ)的生活設(shè)施放在重要位置。住宅建設(shè)大規(guī)模推進(jìn)。以改善居民居住條件為重點(diǎn)，切實(shí)加大舊城環(huán)境改造和新區(qū)開發(fā)力度。從聚集人氣。引進(jìn)重點(diǎn)學(xué)區(qū)，由：二十七中分校、夫子廟小學(xué)分校完成對(duì)路改造工程任務(wù)，建設(shè)城南汽車銷售一條街發(fā)展策略。(3)、城南地產(chǎn)swot綜合分析² ²           優(yōu)勢(shì)分析(s) 城南是嚴(yán)格意義上遵循“先規(guī)劃、后開發(fā)”原則進(jìn)行地產(chǎn)運(yùn)作的板塊。政府15億巨資打造,毗鄰大型成熟社區(qū)、秦虹小區(qū)與南京汽車一條街大明路、兼有大明路便捷的交通與秦虹路的成熟配套、隨著政府

35、建設(shè)力度的加大，特別是中和橋拓寬，光華路向西延伸。寧蕪鐵路遷出等工程的開工這里的城市面貌突飛猛進(jìn)，區(qū)域環(huán)境大改善，人文歷史景觀實(shí)現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代都市生活由此開始。城南板塊的優(yōu)勢(shì)更加突出，其也將會(huì)吸引更多的購(gòu)房者² ²         劣勢(shì)分析(w) 城南房地產(chǎn)區(qū)域除了大明路板塊起步比較早外，其他區(qū)域起步都比較晚。配套設(shè)施相對(duì)比較落后，公交線路少和重點(diǎn)學(xué)校都比較少、酒店、銀行、菜場(chǎng)、超市比較遠(yuǎn)，生活不太方便，難以滿足購(gòu)房者日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求。另外由于近期城南建設(shè)力度比較大，給當(dāng)?shù)氐纳顜砹?/p>

36、諸多不便，比如：光華路到大明路一帶堵車嚴(yán)重，噪音灰塵大。另外，當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境也不夠好。從本次市場(chǎng)調(diào)研可以看到，周邊居住人員比較復(fù)雜，外地人口比較多，給當(dāng)?shù)氐闹伟矌肀容^大的安全隱患。² ²           機(jī)會(huì)分析(o)1、將軍路沿線居住條件已成熟，居住的南移必然帶動(dòng)商業(yè)圈的跟進(jìn)，城南可能會(huì)成為南京的第四商圈；2、京滬高速南站落城南，資金流、信息流、物流將在此匯集，使這里具備了“城”的含義；3、消息顯示，大校機(jī)場(chǎng)動(dòng)遷指揮部已經(jīng)成立，困擾城南的飛機(jī)噪音問題將得以緩解； 4、

37、一個(gè)頂級(jí)的大型購(gòu)物中心將落戶這里，高級(jí)菜場(chǎng)納入規(guī)劃，而公交總站輪廓已現(xiàn)。5、有關(guān)專家預(yù)測(cè)，今年城南板塊至少有兩個(gè)熱點(diǎn)值得關(guān)注，一個(gè)是大明路地區(qū)，據(jù)悉這里將要建成一個(gè)居住面積達(dá)1000萬平方米的大型社區(qū)。另一個(gè)是地鐵效應(yīng)帶來的拉動(dòng)，中山南路沿線至雨花路一帶今年又將有眾多樓盤推出。很多人士預(yù)測(cè)，2005年由于眾多新盤的紛紛亮相，城南板塊將比以往更加熱鬧，也將再次給這里帶來一個(gè)新的發(fā)展契機(jī)。² ²         威脅分析(t) 1、目前困擾城南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提升的一個(gè)原因應(yīng)歸結(jié)于相關(guān)部門政策不明確，

38、這給城南板塊的進(jìn)一步發(fā)展帶來了阻力。業(yè)內(nèi)人士表示在目前土地存量日益稀缺的趨勢(shì)下，城南的各大開發(fā)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神，由相關(guān)部門牽頭組織，開發(fā)商之間整體協(xié)調(diào)起來，形成城南板塊自己的特色。 2、 經(jīng)過近幾年的發(fā)展建設(shè)，城南已不僅僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋，現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義，高闊緯七路、夫子廟、門東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。尷尬的是，城南的拓寬和改變似乎并沒有為這里贏得更多的掌聲。 一個(gè)很明顯的例子，提到南京的房地產(chǎn)開發(fā)，恐怕連普通老百姓對(duì)河西、江寧、城東等板塊都耳熟能詳，可是，相對(duì)開發(fā)起步較早，目前發(fā)展比較成熟的城南地區(qū)卻鮮有人問津，在各板塊中竟無一席之地

39、！據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)資料表明，在包括城南在內(nèi)的南京六大板塊調(diào)查中，消費(fèi)者選擇城南的比例僅名列倒數(shù)第二，略高于江北地區(qū)，早在二年前，就有人提出這樣的擔(dān)憂，坐擁南京一隅的城南為什么始終處于一種市場(chǎng)狀態(tài)，我們認(rèn)為：城南板塊目前處于溫吞水狀況，一方面是消費(fèi)者意識(shí)的缺乏，最主要的還有深層次的原因。2.2.4 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 城南的環(huán)境優(yōu)勢(shì)是不言而喻的。隨著人民生活水平的日益提高，天人合一，返樸歸真的居住理念將不斷深入人心，為廣大人民群眾特別是成功人士所接受?？梢哉f，對(duì)自然環(huán)境的要求將會(huì)空前絕后地排在舉足輕重的第一位。城南的這一環(huán)境優(yōu)勢(shì)剛好可以滿足這種需求。只要揚(yáng)長(zhǎng)避短，城南房地產(chǎn)一定能夠在南京樓市里爭(zhēng)

40、取一個(gè)更大的市場(chǎng)份額。而且，只要政府合理規(guī)劃，開發(fā)商通力合作，一定能夠樹立城南品牌效應(yīng)，打造城南地產(chǎn)新形象。在今后5-10年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間里獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城南將保持一個(gè)比較旺盛的勢(shì)頭，成為購(gòu)房者的居住樂園。 第三節(jié) 河西板塊發(fā)展綜述河西，顧名思義即秦淮河以西地區(qū)。習(xí)慣上將該地區(qū)分為北、中、南三個(gè)部分。北部為龍江板塊，中部為以?shī)W體為中心的奧體板塊，南部為緯九路以南部分。 以下為以?shī)W體為中心地區(qū)即河西新城區(qū)的內(nèi)容綜述。2.3.1 自然狀況概述² ²       行政區(qū)劃 河西新城區(qū)位于南京市的西南面，城市主導(dǎo)風(fēng)向

41、的下風(fēng)向?？傉嫉丶s56平方公里，其中：下關(guān)區(qū)1.5平方公里，鼓樓區(qū)約6平方公里，建鄴區(qū)48.5平方公里。西臨長(zhǎng)江，東部北段至外秦淮河，南段至鳳臺(tái)南路，南到秦淮新河，基本上為江河所圍。地勢(shì)南低北高，地面標(biāo)高5.5-7.5米，水塘較多，屬長(zhǎng)江漫灘地貌單元。河西新城區(qū)分為北部、中部、南部三個(gè)部分：（1）、北部為緯七路以北、外秦淮河以西，長(zhǎng)江以東地區(qū)，占地面積20平方公里；（2）、中部為緯七路以南、馬東廣場(chǎng)以北地區(qū)，占地面積約21平方公里；（3）、南部為馬東廣場(chǎng)以南、新秦淮河以北地區(qū)，占地面積約15平方公里；（4）、長(zhǎng)江南京段第二大島一一江心洲總面積約153平方公里，為河西新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展儲(chǔ)備用地。2.

42、3.2 自然生態(tài)環(huán)境（1）、土質(zhì)環(huán)境 土層分布（自上而下）大致分為四層：1.雜填土、素填土。2.淤泥、淤泥質(zhì)亞粘土、粘土等。呈軟塑-流塑狀態(tài)，屬高壓縮圖，承載力低。該土層分布較厚，且不均勻，由北向南逐漸加厚。3.粉（細(xì)）砂等，呈稍密-中密，中密-密實(shí)狀態(tài)，承載力尚可。4.巖石，從北向南埋深逐漸加深，承載力很好。（2）、水環(huán)境河西地區(qū)西側(cè)的長(zhǎng)江江段屬于夾江飲用水水源地范圍，內(nèi)有城南水廠、北河口水廠等水廠的取水口和油脂化工廠、二鋼等企業(yè)水廠取水口，水質(zhì)可以達(dá)到飲用水源地ii類要求。主要湖泊為莫愁湖。（3）、大氣環(huán)境 河西地區(qū)so2、tsp、nox濃度基本上可以達(dá)到居住區(qū)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。（4）、噪聲

43、河西地區(qū)聲環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好，基本可以滿足相應(yīng)功能區(qū)劃要求。2.3.3 土地利用現(xiàn)狀 南部地區(qū)土地權(quán)屬為國(guó)有土地、集體土地和部分撤村建居土地。目前用地仍以農(nóng)業(yè)用地為主，雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于其中。該地區(qū)以工業(yè)、三產(chǎn)為主，種植蔬菜、養(yǎng)魚為副。 北部地區(qū)經(jīng)過近20年開發(fā)建設(shè)已初具規(guī)模，城市職能以居住為主。河西北部目前居住人口近30萬。新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃：河西新城區(qū)旨在通過5-10年的開發(fā)建設(shè)，將該地區(qū)建成可容納56萬人口的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。 三大功能的定位：一是以文化、體育、商務(wù)等功能為主的新城市中心；二是以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。 新城區(qū)規(guī)劃居住人口5

44、6萬人左右。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點(diǎn)，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。 規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個(gè)：快速路通道3個(gè)，主干道通道6個(gè)，次干道通道6個(gè)，支路通道9個(gè)。地鐵線3條：1號(hào)線、2號(hào)線和4號(hào)線。 規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)，東南部為都市工業(yè)園區(qū)。 規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長(zhǎng)江和秦淮河的地理優(yōu)勢(shì)，建成濱江大道、新秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地，展現(xiàn)城市濱江特色。 新城區(qū)當(dāng)前建設(shè)目標(biāo)是：在2005年全國(guó)十運(yùn)會(huì)召開之前，河西南部建成區(qū)達(dá)到3-5平方公里，同時(shí)還將建成緯

45、八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設(shè)施和怡人的環(huán)境迎接十運(yùn)會(huì)。目前以上目標(biāo)都已基本實(shí)現(xiàn)。 規(guī)劃引導(dǎo)：老城范圍內(nèi)嚴(yán)格控制見縫插針項(xiàng)目，全市住宅建設(shè)實(shí)行總量控制，中高檔住宅盡可能布置在河西新城區(qū)。 土地運(yùn)作：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。 規(guī)費(fèi)政策：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓價(jià)格按樓面地價(jià)計(jì)算，包含土地征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等所有市屬權(quán)限內(nèi)的規(guī)費(fèi)。 招商引資：土地的推出將采用出讓的方式。居住地塊面積

46、：每幅出讓土地20-50公頃，可開發(fā)建設(shè)中高檔、高檔住宅；商業(yè)、辦公地塊面積：150公頃，可分塊出讓。 出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶，交通便捷，地鐵可直達(dá)市中心。2005年舉辦全國(guó)十運(yùn)會(huì)，該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施將十分完善，人氣興旺；400米寬濱江景觀帶的建設(shè)，將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有怡人性和可適居性。2.3.4 河西地區(qū)房地產(chǎn)概述Ø Ø        河西房地產(chǎn)宏觀概況 河西新城規(guī)劃的55.7平方公里范圍內(nèi)，主要分為北、中、南三段。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善服務(wù)配套，形成2

47、個(gè)地區(qū)中心及3個(gè)鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動(dòng)的體育中心，建設(shè)城市副中心，并帶動(dòng)片區(qū)的整體建設(shè)，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。 河西新城區(qū)的建設(shè)，將按照“一體兩翼”的工作思路，以中部地區(qū)開發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，全面實(shí)施新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)。理想的話，未來的新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)將建成花園式商務(wù)社區(qū)。寬45米、長(zhǎng)1.6公里的中心綠軸，大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹將營(yíng)造出舒適的生態(tài)環(huán)境；16幢高層建筑氣勢(shì)雄偉、各具特色、錯(cuò)落有致。中心商務(wù)區(qū)的開工，將迅速帶動(dòng)河西新城區(qū)5平方公里核心區(qū)的建設(shè)。 在南京市委市政府“一疏散、三集中”

48、和“一城三區(qū)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下。以第十屆運(yùn)動(dòng)會(huì)為契機(jī)，河西新區(qū)已成為未來510年主城建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)。河西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長(zhǎng)江，與江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務(wù)、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心。所以帶給樓盤的契機(jī)也是不可多得的。據(jù)最新市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前購(gòu)房者對(duì)奧體板塊能承受的心理價(jià)位已突破5000元。Ø Ø        中部地區(qū)“五大板塊”建設(shè)目標(biāo) 奧體

49、中心板塊。配合省奧體場(chǎng)館的建設(shè)，完善周邊環(huán)境和設(shè)施，保證總建筑面積40萬平方米的十運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館如期建成運(yùn)行。 商務(wù)中心板塊。十運(yùn)會(huì)之前十大標(biāo)志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭(zhēng)完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)。居住區(qū)板塊。重點(diǎn)建設(shè)緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀(jì)星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，一方面為十運(yùn)會(huì)提供服務(wù)，另也可實(shí)現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。 公共配套板塊。中部地區(qū)建成約100公里的道路；完成6個(gè)泵站的改擴(kuò)建及12條河道的整治；重點(diǎn)建設(shè)金陵中學(xué)河西分校、奧體新城中小學(xué)等學(xué)校；建設(shè)2所區(qū)級(jí)醫(yī)院和1所大型老年公寓、4個(gè)社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建

50、成藝蘭齋美術(shù)館等場(chǎng)館。 濱江風(fēng)貌區(qū)板塊。高標(biāo)準(zhǔn)建成緯七路至馬東廣場(chǎng)約5公里濱江大道示范段及1平方公里濱江公園建設(shè)，完成商務(wù)中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設(shè)，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。Ø Ø        河西大發(fā)展的有利因素 一是有高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃藍(lán)圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來的南京市是由主城仙西、江北、江寧三個(gè)新市區(qū)若干個(gè)外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個(gè)規(guī)劃單元組成。在此框架下，南京市委常委會(huì)已經(jīng)正式通過了河西新城區(qū)建設(shè)計(jì)劃，將用5到10年時(shí)間，把新秦淮河以北、外秦淮

51、河和鳳臺(tái)南路以西、長(zhǎng)江以東的55.7平方公里范圍，建成一個(gè)現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。 二是有十運(yùn)會(huì)的強(qiáng)力促進(jìn)：2005年召開的第十屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)在南京舉行，河西作為十運(yùn)會(huì)的主要場(chǎng)館，江蘇省及南京市投巨資在河西建設(shè)現(xiàn)代化的體育場(chǎng)館。體育盛會(huì)的舉辦與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館建設(shè)對(duì)河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。單就政府大量的基礎(chǔ)設(shè)施及場(chǎng)館建設(shè)就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的理由?？梢哉f十運(yùn)會(huì)使河西的規(guī)劃遠(yuǎn)景有了階段保障，促進(jìn)河西規(guī)劃藍(lán)圖提前實(shí)現(xiàn)。 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢(shì)：與亞東、江

52、寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，從今年5月開始還將陸續(xù)有三條地鐵線進(jìn)入。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢(shì)和將來便捷的交通優(yōu)勢(shì)使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)域。  第四節(jié)江北板塊發(fā)展綜述2.4.1 2.4.1            江北房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況江北板塊從距離城市中心的直線距離上看，與江寧相差無幾，但大江南北房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮景象卻差別很大，江南下關(guān)地區(qū)的商品房銷售均價(jià)在5000元/平方米左右，河西地

53、區(qū)的商品房的銷售均價(jià)達(dá)到5500元/平方米以上，江寧地區(qū)的商品房的銷售均價(jià)也超過3000元/平方米。而江北片區(qū)的平均房?jī)r(jià)卻依然沒有突破3000元，由此可見，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?。隨著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產(chǎn)開始悄然啟動(dòng)。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、萬江共和新城、華僑城二期、紅太陽(yáng)旭日華庭、浦東花園、金泉·泰來苑，以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個(gè)大盤等都紛紛熱銷，且項(xiàng)目規(guī)模都在10萬平方米以上，所以江北地區(qū)目前的供應(yīng)量還是比較大。2.4.2 2.4.2     &

54、#160;      板塊分布及重點(diǎn)板塊介紹 目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。江北房產(chǎn)商品房開發(fā)項(xiàng)目分布較零散?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價(jià)格對(duì)主城區(qū)中低收入有購(gòu)房需要的人群特別是老城北（下關(guān)）地區(qū)的居民有很強(qiáng)的吸引力。 Ø Ø        橋北泰山板塊： 本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在

55、供應(yīng)量最大、競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的板塊。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城(二期)等數(shù)個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目日前正在運(yùn)作。Ø Ø        橋北泰山板塊分析： 橋北由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期2200元/的均價(jià)創(chuàng)下了江北房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)的最高點(diǎn)，但項(xiàng)目品質(zhì)一般。今年年初開盤的樓盤銷售均價(jià)都已經(jīng)突破2500元/平米。 從市場(chǎng)存在項(xiàng)目來看，江北項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，居民對(duì)樓盤的品質(zhì)和景觀沒有太高要求，他們更看重的是房子的價(jià)格、面積和功能。主力房型為三房?jī)蓮d，面積在110130之間

56、。 交通便利，公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚(yáng)線、614路、鹽葛線等。 客群以江北地區(qū)拆遷戶、老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。 Ø Ø        珠江鎮(zhèn)板塊：浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境老山風(fēng)景區(qū)，長(zhǎng)江三橋、過江隧道都將在本區(qū)通過，正在建設(shè)的老山大道，則把大學(xué)城、高新區(qū)及化學(xué)工業(yè)園連在了一起。目前的房產(chǎn)開發(fā)以當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來大開發(fā)的時(shí)機(jī)已經(jīng)為時(shí)不遠(yuǎn)。 珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路。去年10月底11月初開盤的樓盤有新理想佳園，碧云山莊

57、（二期）、江城人家、萬江共和新城。Ø Ø        珠江鎮(zhèn)板塊分析： 從珠江鎮(zhèn)整體市場(chǎng)看，目前樓盤均價(jià)在2100元/，到年底市場(chǎng)均價(jià)可能達(dá)到3000元/，二房總價(jià)在25萬左右，三房總價(jià)在30萬左右。 樓盤以中低端物業(yè)為主，房型以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主，面積集中在80-100的兩房，95-120的三房。 客群以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底。 居民以改善居住環(huán)境為主要購(gòu)買目的。 珠江鎮(zhèn)樓盤供應(yīng)量不大，各樓盤銷售、預(yù)訂火爆。2.4.3 市場(chǎng)分析Ø Ø   

58、0;        江北購(gòu)房片區(qū)分析： 浦口、高新開發(fā)區(qū)、江浦是消費(fèi)者比較青睞的片區(qū)。其中，浦口片區(qū)最受購(gòu)房者的歡迎，江北住房需求者將會(huì)選擇在這一片區(qū)購(gòu)買住房，市場(chǎng)前景最好。 消費(fèi)者對(duì)高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸引了部分消費(fèi)者的目光，而大廠、六合吸引的消費(fèi)者數(shù)量較少。 政府總體規(guī)劃，“以長(zhǎng)江為主軸”將是未來城市格局調(diào)整的大趨勢(shì)Ø Ø            總價(jià)承受能力分析：

59、購(gòu)房總價(jià)，消費(fèi)者能夠承受的一般在2028萬元/套，而總價(jià)在1620萬元/套的住房最受歡迎。 總價(jià)在2635萬元/套、4660萬元/套的住房也有少量的消費(fèi)者有意向購(gòu)買但銷售難度較大。 聚類分析說明，絕大多數(shù)消費(fèi)者總價(jià)承受能力在25萬元/套以下，因此，總價(jià)控制在25萬元/套以下對(duì)江北住房的銷售較為有利。Ø Ø            單價(jià)承受能力分析： 目前，橋北泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格也較珠江鎮(zhèn)高。 消費(fèi)者能夠承受的單價(jià)水平多在2500元以

60、下，其中20002500元的單價(jià)接受者最多，也有一定數(shù)量的消費(fèi)者能夠承受25003000元的單價(jià)，單價(jià)超過3000元，只有極少的消費(fèi)者能夠承受。 因此，江北住房的單價(jià)最好控制在2500元以內(nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費(fèi)者對(duì)單價(jià)特別敏感。Ø Ø            產(chǎn)品特征： 江北樓盤檔次不高，江北項(xiàng)目戶型面積普遍偏小，市場(chǎng)中以二房、三房為主，面積在80-120的標(biāo)準(zhǔn)戶型。 江北市場(chǎng)項(xiàng)目以多層公寓為主，缺乏特色。 居民購(gòu)房目的以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，屬低層次需求。 大戶

61、型在江北市場(chǎng)中去化速度慢，江北普通住宅市場(chǎng)還不具備開發(fā)高端物業(yè)的條件。 別墅類高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。珍珠泉、老山風(fēng)景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開發(fā)建造別墅的主要區(qū)域。林語(yǔ)別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項(xiàng)目暫時(shí)擱淺。昭富高爾夫球場(chǎng)，東接小丘陵，環(huán)境優(yōu)美。碧云山莊、金泉·泰來苑等樓盤的規(guī)劃都有別墅類物業(yè)。Ø Ø            客群特征： 橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購(gòu)房居民以養(yǎng)老

62、為主，部分市區(qū)居民以投資為目的。 珠江鎮(zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場(chǎng)以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主。目前，由于交通、環(huán)境、生活配套問題的存在，江北市場(chǎng)還未吸引大量的市區(qū)居民。Ø Ø            江北地區(qū)總體銷售狀況： 江北地區(qū)有現(xiàn)房的樓盤基本上都已銷售完。 尚未正式開盤銷售的樓盤，接受預(yù)定的情況也較好，很多樓盤積累了大量的意向客戶。 江北地區(qū)和主城區(qū)大規(guī)模的拆遷，大量的拆遷戶是江北樓盤的主要客群。 今年年初大量新樓盤的面世，很多樓盤二、三期的推出，使得江北房產(chǎn)供量放大，江北房地產(chǎn)市

63、場(chǎng)銷售將面臨供量放量的考驗(yàn)。 第五節(jié) 江寧板塊發(fā)展綜述2.5.1 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境分析Ø Ø        江寧概述：江寧處于南京市的東南部，距南京城約公里，是南京都市圈南部吸納中心。 江寧總?cè)丝诩s為76萬人，總面積約為1500平方公里。江寧經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，區(qū)內(nèi)有國(guó)家級(jí)、省級(jí)開發(fā)區(qū)個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)個(gè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)形成建材、汽車、電子、民用輕工等四大支柱產(chǎn)業(yè)。江寧交通發(fā)達(dá)，有著相對(duì)完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。新建的華東地區(qū)最大機(jī)場(chǎng)祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)坐落境內(nèi)；滬寧高速公路穿境而過，滬寧、寧蕪鐵路，寧杭國(guó)道、國(guó)道、寧蕪公路、寧馬公路等縱橫交錯(cuò)，公路密度居全國(guó)之首。從南京市區(qū)到江寧有新東線、新東區(qū)間車、南金線、武白線，101-106等車次，車程約為30-40分鐘。江寧自然資源豐富，擁有萬畝山林、萬畝水面。2001年經(jīng)國(guó)務(wù)院和省政府正式批復(fù)同意，江寧縣撤縣設(shè)區(qū)。具體方案為：撤銷江寧縣，以原江寧縣的行政區(qū)域?yàn)樾略O(shè)立的江寧區(qū)行政區(qū)域，新設(shè)定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。江寧成為南京的新區(qū)